№ 86
гр. Ямбол, 21.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, II ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в публично
заседание на четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Красимира В. Тагарева
Членове:Галина Ив. Вълчанова Люцканова
Яна В. Ангелова
при участието на секретаря Ц.Х.Г.
като разгледа докладваното от Красимира В. Тагарева Въззивно гражданско
дело № 20222300500534 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на търговското дружество "Оренда-777"ЕООД
гр.Пловдив, представлявано от управителя К.П., подадена от пълномощника адв.Д.Т.,
против Решение №133/14.12.2021г. на Елховски районен съд, постановено по гр.д.
№507/2020г. по описа на този съд, с което на основание чл.108 ЗС съдът е признал за
установено по отношение на въззивното дружество, че ищцата Е. Д. А. от гр.Елхово е
собственик на 5/9ид.части от осем броя поземлени имоти в землището на *********, които
са подробно индивидуализирани и е осъдил дружеството да предаде на ищцата А.
владението върху целите осем броя недвижими имоти.
Според оплакванията в жалбата, решението на първата инстанция е неправилно,
тъй като е постановено в нарушение на материалния закон и не е съобразено със съдебната
практика. Въззивникът е оспорил като неправилен извода на първоинстанционния съд, че
придобивайки през 2017г. чрез дарение и покупко-продажба 5/9 ид.части от процесиите
осем имота, за които е налице редовно вписан аренден договор, до момента на завеждане на
иска ищцата не е изразила съгласие с договора или мълчаливо да не го е приела. Също
неправилно съдът не дал отговор на направените от ответника с писмения отговор на
исковата молба възражения, като неправилно ЕРС осъдил дружеството да предаде на
ищцата изцяло владението върху имотите, без да събере доказателства кои са останалите
съсобственици и какви са техните дялове в съсобствеността.
По тези съображения въззивникът моли за отмяна изцяло на обжалваното решение
на ЕРС и за постановяване на ново решение от окръжния съд, с което предявеният иск по
чл.108 ЗС да бъде отхвърлен изцяло, с присъждане на направените разноски пред двете
инстанции по същество.
Въззиваемата Е.А. не е подала писмен отговор в срока по чл.263, ал.1 ГПК и не е
изразила становище по допустимостта и основателността на въззивната жалба.
В о.с.з. въззивното дружество не изпраща представител, а пълномощникът му
1
адв.Т. депозира писмена молба, с която поддържа жалбата и настоява за уважаването й, с
присъждане на всички разноски, направени от дружеството пред двете съдебни инстанции.
Възиваемата Е.А. в о.с.з., чрез адв.Г.Д., оспорва жалбата като неоснователна и
пледира за потвърждаване изцяло на обжалваното решение на ЕРС, с присъждане на
направените разноски пред въззивната инстанция.
Въззивната жалба е процесуално допустима, като подадена от легитимирана
страна и в срока по чл.259,ал.1 ГПК, поради което може да се разгледа по същество.
За да се поизнесе, съдът установи следното:
Ищцата Е. Д. А. от гр.Елхово е предявила против "Оренда -777"ЕООД със
седалище в гр.Пловдив иск за собственост по чл.108 ЗС - за установяване собствеността на
ищцата върху 5/9 ид.части от осем поземлени земеделски имоти в землището на *********,
които са подробно индивидуализирани, както и за предаване на ищцата владението изцяло
на тези поземлени имоти.
За да обоснове предявения осъдителен иск за собственост ищцата е поддържала,
че посочените идеални части от поземлените имоти в с.**** е придобила през 2017г. чрез
правни сделки - 1/9ид.част чрез дарение и 4/9ид.части чрез покупко-продажба. За ответника,
дружеството "Оренда -777" ЕООД, ищцата е посочила, че е получило фактическата власт
върху имотите на основание договор за аренда от 17.07.2015г., сключен само с един от
съсобствениците - Б.К.П., притежаващ 3/9ид.части от земите. За този аренден договор
ищцата е посочила, че й е непротивопоставим, тъй като е сключен в нарушение на чл.32,
ал.1 ЗС от съсобственик, който не притежава повече от половината от съсобствените имоти,
поради което е счела, че упражняваното от ответника владение на имотите е без правно
основание. Договорът за аренда ищцата е оспорила и като нищожен на основание чл.26,
ал.1, пр.2 ЗЗД, като сключен в противоречие с добрите нрави, тъй като договореното
арендно плащане не съответства с действителните ренти, заплащани за идентични земи.
С депозирания писмен отговор на исковата молба ответникът е оспорил иска като
неоснователен с основното възражение, че упражнява фактическата власт върху спорните
имоти на годно (валидно) правно основание - сключен при условията на чл.3, ал.4 ЗАЗ
аренден договор с един от съсобствениците на земите. Ответникът е оспорил и правото на
ищцата да иска ревандикация на изцяло на имотите, след като същата притежава само 5/9
ид.части от същите.
Фактическата обстановка по делото не е спорна между страните, същата правилно
е разкрита от първата инстанция и е непроменена пред настоящата инстанция:
Установено е, че на 17.07.2015г., между Б.К.П., в качеството му на арендодател, и
"Оренда-777"ЕООД като арендатор, е сключен Договор за аренда на земеделски земи, който
е с нот.заверка на подписите на сключилите го страни и е вписан в Служба по вписванията -
Елхово, с който договор на дружеството са предоставени за временно и възмездно ползване
осем замеделски земи за земеделско производство в землището на с.****, община *******,
срещу задължение за заплащане на арендно плащане, а именно: 1. ПИ с идентификатор
43459.20.34 по кадастралната карта на селото, находящ се в местността "Кайряците" с площ
от 14 188 кв.м., начин на ползване - лозе, 2. ПИ с идентификатор 43459.26.420 по КК,
находящ се в местността "Водениците" с площ от 9998 кв.м., начин на ползване - нива;3. ПИ
с идентификатор 43459,38.310 по КК, находящ се в местността "Пандерица" с площ от 2998
кв.м., начин на ползване -нива, 4. ПИ с идентификатор 43459.40.245 по КК, находящ се в
местността "Шили Егрек" с площ от 4309 кв.м, начин на ползване -нива, 5. ПИ с
идентификатор 43459.48.310 по КК, находящ се в местността "Карач дере" с площ от 23 998
кв.м., начин на ползване -нива, 6. ПИ с идентификатор 43459.57.130 по КК, находящ се в
местността "Айгър дере" с площ от 6000 кв.м., начин на ползване -нива, 7. ПИ с
идентификатор 43459.62.515 по КК, находящ се в местността "Чораците" с площ от 3999
кв.м., начин на ползване - нива и 8. ПИ с идентификатор 43459.66.100 по КК, находящ се в
местността "Кузгуна" с площ от 16 299 кв.м., начин на ползване - нива.
Сключилият договора за аренда арендодател Б.К.П. се е легитимирал като
правоприемник по договор за дарение на идеални части от арендуваните недвижими имоти,
останали в наследство от П.Д.А. и не е спорно по делото от страна на ищцата, че Б.П. е
2
съсобственик на имотите с притежавани от него 3/9 идеални части.
Ищцата е установила, че с нотариален акт за дарение на недвижими имоти №186,
том 1, рег.№1404, дело №146 от 28.06.2017г. на нотариус с рег. №452 в НК, е придобила от
К.Д.А. собствеността върху 1/9 ид. части от посочените по-горе недвижими имоти,
арендувани в полза на ответното дружество, а с нотариален акт за покупко-продажба №187,
том I, рег.№1415, дело №147 от 28.06.2017г. на нотариус с рег.№452 в НК, е придобила от
И.К.И., В.Ц.Ч., Е.К.И., С.И.Ч., П.К.Д., Е.К.С. и И.П.П., още 4/9 ид. части от процесните
недвижими имоти - земеделските земи в землището на с.****, община *******, обл.Ямбол, с
идентификатори по КККР - 43459.20.34; 43459.26.420; 43459.38.310; 43459.40.245;
43459.48.310; 43459.57.130; 43459.62.515; 43459.66.100.
Разпитан в качеството на свидетел, сключилият арендния договор от 2015г.
арендодател Б.П., който е и съпруг на едноличния собственик на капитала на ответното
дружество, е поддържал показания, според които той е един от съсобствениците на
процесните земеделски имоти, за които е посочил, че се ползват от ответното дружество по
договора за аренда, като дружеството ги е обявявало пред ДФ „Земеделие". Същите имоти
били заявявани пред ДФ „Земеделие" и от семейството на ищцата. За ищцата свидетелят е
посочил, че не е търсила контакт с дружеството преди предявяване на настоящия иск, като
от датата на сключване на договора за аренда частта на рентата за ищцата е била
начислявана на останалите съсобственици на имотите, тъй като свидетелят не знаел, че има
трансформация на собствеността, но и никой от останалите съсобственици не е търсил и не
бил получил рентата по договора.
Другият разпитан по делото свидетел Г.А., съпруг на ищцата, е посочил, че
ищцата не е ползвала в нито един момент след закупуването им процесните земите, които се
ползват за производство на зърно, на бали и люцерна от ответното дружество „Оренда - 777"
ЕООД. Според този свидетел, съпругата му не е била търсена от дружеството и същото не й
е заплащало парични средства за осъщественото от него ползване на земеделските земи.
При тази фактическа обстановка, с обжалваното решение районният съд е уважил
изцяло предявения от ищцата иск - признал е правата й в съсобствеността и е осъдил
ответника да й предаде владението изцяло върху земеделските имоти. За да постанови този
резултат, ЕРС се е позовал на решение на ВКС по гр.д.№1251/2017г., второ Г.О., и
приемайки, че процесният аренден договор е сключен от съсобственик, който притежава по-
малко от 50% идеални части от общите имоти и липсват данни ищцата да е изразила
съгласие или мълчаливо да е приела договора за аренда, същият договор й е
непротивопоставим. Присъждането на владението на имотите изцяло съдът е обосновал с
правото на съсобственик да иска връщане на целия имот, което е действие на обикновено
управление, като за тези решаващи мотиви съдът е възприел сочена практика на ВКС.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата
Съобразно тези правомощия на въззивната инстанция, настоящият съдебен състав
на ЯОС намира, че обжалваното решение е валидно, допустимо и правилно, като
съображенията са следните:
Правилно районният съд е квалифицирал иска, с който е сезиран по реда на
чл.108 ЗС и правилно е приел, че за да бъде уважен този иск, в тежест на ищцата е да
установи кумулативното наличие на предпоставките за уважаване на иска: че ищцата е
собственик на сочените от нея идеални части от процесните имоти, че същите се владеят или
държат от ответника и че това владение или държание е без правно основание.
При правилна квалификация на спорното право, правилно с постановеното
решение в изпълнение на задължителните указания, дадени от ОСГК на ВКС по т.2А от
Тълкувателно решение №4 от 14.03.2016г. по тълк.дело №4/2014г., съдът по иска за
собственост по чл.108 от ЗС се е произнесъл с отделен установителен диспозитив за
принадлежността на правото на собственост към патримониума на ищцата и с осъдителен
диспозитив, осъждащ ответника да предаде владението на ищцата върху спорните имоти.
Предпоставките на закона за уважаване на иска са установени по делото. В случая
3
между страните не е повдигнат спор относно правото на собственост на ищцата и
притежаваните от нея 5/9 ид. части от процесните недвижими имоти - земеделските земи в
с.****, като правата й в съсобствеността са безспорно установени от събраните по делото
писмени доказателства. Безспорно е установено също така, че земеделските имоти, чийто
съсобственик с притежавани 5/9ид.части е ищцата, са предоставени за ползване на ответното
дружество по договор за аренда от 17.07.2015г., сключен със съсобственик, притежаващ 3/9
ид.части от имотите, т.е. по-малко от 50 % в съсобствеността. Договорът за аренда е
сключен при действието на редакцията на чл.3, ал.4 от ЗАЗ (преди изменението й с ДВ бр.13
от 2017г., в сила от 7.02.2017г.), даваща възможност за сключване на договор за аренда само
от някои от съсобствениците, т.е. и от съсобственик, притежаващ по-малко от половината от
дяловете, като едва с новата редакция на чл.3, ал.4 ЗАЗ е създадено кореспондиращо на
общата уредба по чл.32, ал.1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на
съсобствени земеделски земи чрез отдаване под аренда - че общата вещ се използва и
управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от
общата вещ. По приложението на чл.32, ал.1 от ЗС при сключен договор за аренда от
съсобственик, притежаващ по-малко от 50 % ид.части, обаче е налице практиката на ВКС -
напр. Решение №12 от 01.03.2018г. по гр.д.№1251/2017г. на второ Г.О. и др., с което е
дадено тълкуване, че нормата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ в редакцията й преди изменението в ДВ
бр.13 от 7.02.2017г., не е специална и не изключва приложението на общата норма на чл.32,
ал.1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по
решение на мнозинството от съсобствениците. Поради това с посоченото решение е прието,
че договор за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия
земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го
приели изрично или мълчаливо /например получавайки припадащата се на дела им част от
арендните плащания/.
Настоящият състав на ЯОС възприема и споделя даденото от ВКС тълкуване с
посоченото решение и намира, че разглежданият случай попада под това разрешение.
Договорът за аренда от 17.07.2015г. е сключен от съсобственика Б.П., притежаващ
3/9ид.части, т.е. по-малко от 50 % от правата в съсобствеността на процесните земи, поради
което с оглед правилото на чл.32, ал.1 ЗС договорът е непротивопоставим на останалите
съсобственици, включително на ищцата като приобретател на 5/9 ид. части от имотите. Не е
установено по делото праводателите на ищцата и самата ищца, притежаваща 5/9 ид. части от
имотите, да са изразили изрично или мълчаливо съгласие и да са приели договора за аренда,
напр. получавайки арендните плащания. Напротив, гласните доказателства - показанията на
св.Б.П. установяват, че никой от останалите съсобственици не е получил рентата си по
договора. При тези факти следва да се приеме, че ответното дружество няма
противопоставимо на ищцата право да ползва нейните 5/9 ид.части от процесните
земеделски имоти, поради което ревандикационният иск е основателен и доказан и в
осъдителната част да размера на тези идеални части. В тази му обжалвана част решението
на първата инстанция е правилно и законосъобразно и следва да се потвърди, като
неоснователно е оплакването на дружеството, че решението не е съобразено с практиката на
ВКС и е в нарушение на материалния закон.
Решението на първата инстанция в частта, с която ответникът е осъден да предаде
на ищцата изцяло спорните имоти, т.е. и разликата над притежаваните от нея 5/9ид.части от
имотите, също е правилно и следва да се потвърди, като оплакването в жалбата, че не е
налице основание за ревандикация изцяло на имотите, също се прецени за неоснователно.
На въззивната инстанция е известна сочената от ЕРС практика на ВКС, както и останалата
константна практика на ВКС - Решение по гр.д.№2623/2020г., първо г.о., Решение
№119/08.10.2018г. по гр.д.№4819/2017г., първо г.о., Решение № 174 от 19.02.2018г. по гр.д.
№ 4982 от 2016г. на ВКС, ГК, първо г.о., Решение № 65 от 29.07.2014 г. по гр.д.№ 3934 от
2013 г. на ВКС, ГК, първо г.о., Решение № 179 от 08.06.2012 г. по гр.д.№ 1241 от 2011 г. на
ВКС, ГК, второ г.о., Решение № 8 от 19.01.2016 г. по гр.д.№ 1355 от 2009г. на ВКС, ГК,
първо г.о. и др., според която съсобственик на недвижим имот има право да ревандикира
целия имот от всяко трето на съсобствеността лице, което го владее без правно основание. В
посочените решения на ВКС е прието, че това правомощие на съсобственика произтича от
правото му да си служи сам с общата вещ. С Решение №119/08.10.2018г. по гр.д.
№4819/2017г. на ВКС, първо г.о., е преутвърдена посочената трайна практика на ВКС, но с
4
разяснението, че съдът следва да извърши преценката дали може да уважи иска в
осъдителната част за целия имот, като съобрази дали ответникът има противопоставимо на
ищеца право да ползва идеалните части на съсобствениците, които не са предявили иска.
Възприемайки този указан подход в решението на ВКС по гр.д.№4819/2017г.,
първо г.о., ЯОС намира, че в случая е установено от представения договор за аренда от
2015г., че същият е сключен съгласно разпоредбата на чл.3, ал.1 ЗАЗ - в писмена форма с
нотариална заверка на подписите на страните, вписан е в нотариалните книги, поради което
решаващият състав на въззивния съд приема, че същият договор е валиден, но не е правно
основание по смисъла на чл.108 ЗС, на което ответното дружество да държи останалите 4/9
ид. части от имотите и няма противопоставимо на ищцата право да ползва тези 4/9идеални
части от земите, притежавани от съсобствениците, които не са предявили иска. Това е така
поради изложеното по-горе, че дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с
по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим на останалите
съсобственици, притежаващи повече от половината от общата вещ, тъй като тяхно е правото
да вземат решението за управлението на съсобствените имоти. Затова този договор не е
противопоставим и на последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от
съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота.
Аргумент в подкрепа на изложената теза е и разпоредбата на чл.17, ал.2 ЗАЗ, според която
приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в
договора за аренда, ако същият е бил вписан. Или законодателят е предвидил
оповестително-защитно действие на вписването на договора за аренда само по отношение
на лице, придобило собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което
договорът изобщо не може да бъде противопоставен, тъй като е придобило повече от
половината от имота от съсобственици, които не са страна по договора за аренда и такъв е
именно разглежданият случай. В този смисъл, неоснователно е оплакването в жалбата, че
съдът е бил длъжен да изясни кои са останалите съсобственици на имотите и какви са
правата им в съсобствеността. Тези факти са без значение, тъй като ищцата е
съсобственикът, който притежава повече от половината от общите имоти и нейно е правото
да взема решението за управлението им.
Предвид всички изложени съображения, обжалваното решение е правилно и
законосъобразно и като такова следва да се потвърди изцяло.
При този изход на делото пред настоящата инстанция, право на разноските за тази
инстанция има въззиваемата страна, на която се присъждат разноски в размер на 1 500лв.-
изплатено адвокатско възнаграждение.
Водим от изложеното и на основание чл.271, ал.1, изр.1 ГПК, ЯОС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №133/14.12.2021г. на Елховски районен съд,
постановено по гр.д.№507/2020г. по описа на този съд.
ОСЪЖДА „ОРЕНДА - 777" ЕООД, ЕИК ********* , със седалище и адрес на
управление гр. Пловдив, район Централен, ул."Хан Тервел" №7, ет.1, ап.3, представлявано
от управителя К. Г. П., да заплати на Е. Д. А., с постоянен адрес ГР.*********, ЕГН
**********, направените разноски пред въззивната инстанция в размер на 1 500лв.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ в 1-месечен
срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
5
1._______________________
2._______________________
6