Р Е Ш
Е Н И Е
№ 185
гр. Русе, 15.03.2013г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Русенски окръжен
съд……гражданска колегия….…в открито заседание на осемнадесети февруари през две
хиляди и тринадесета година ……в състав:
Председател:Г.
Магардичиян
при секретаря Г.И.
и в присъствието на прокурора … като разгледа докладваното от съдията
Г.Магардичиян гр. дело № 572 по описа за 2012год, за да се
произнесе, съобрази :
Предявени са искове с правно
основание чл.79 ЗЗД вр чл.232,ал.2 ЗЗД за изпълнение на договорни задължения за
изплащане на наем по договор за наем на недвижим имот.
Ищецът М. Т.К. твърди, че на
02.01.2008г сключил с ЕТ”Шогун-К.И.” със седалище и адрес на
управление-Русе договор за наем, по
силата на който ЕТ ползвал находящата се в гр.Русе, ....... фурна. Твърди, че
прекратил договора, считано от 01.03.2012, както и че за периода от 01.06.2009г
до 29.02.2012г ответният ЕТ не му е заплатил дължимите суми за наем в размер на
49 500лв при месечна наемна цена 1 500лв. Иска от съда да постанови
решение, с което да осъди ответника да му заплати дължимата наемна цена за
посочения период в общ размер на 49 500лв,ведно със законната лихва върху
главницата от предявяване на иска до окончателното й плащане, както и
разноските по делото.
Ответникът
по иска ЕТ”Шогун-К.И.” със седалище и адрес на управление-Русе оспорва предявеният иск. Твърди, че
собственикът на ЕТ К.И. не е подписвала
договор за наем и не е сключвала такъв с ищеца. Твърди, че фурната, предмет на
наемния договор е нейна собственост, поради което няма причина да сключва
договор за наем за същата. Претендира разноските по делото. Оспорва размера на
адвокатското възнаграждение на пълномощника на ищеца като прави възражение за
прекомерност.
Съдът,
като прецени събраните по делото доказателства по отделно и в тяхната
съвкупност приема за установена следната фактическа обстановка :
На
02.01.2008г между М.Т.К. и ЕТ”Шогун-К.И.” е сключен договор за наем на недвижим
имот, по силата на който М.К. в качеството му на наемодател е предоставил на
ЕТ”Шогун” в качеството му на наемател за временно ползване масивна двуетажна
жилищна сграда-фурна срещу заплащането от страна на ЕТ на месечна наемна цена в
размер на 1 500лв/ чл.5/, платима в брой до 10 число на текущия месец..
Договорът между страните, по силата на чл.13 е безсрочен. Същият може да се
прекрати по взаимно съгласие, при изтичане на срока, едностранно с тримесечно
писмено предизвестие, както и едностранно без предизвестие от страна на
наемодателя при неплащане на две наемни вноски, както и при погиване на имота /
чл.14/ Според приетата по делото единична експертиза, изготвена от в.л. М., подписа за наемател върху същия договор е
изпълнен от К.И.И.. Според приетата по делото първа тройна експертиза подписът
не е изпълнен от К.И.. Експертизата е подписана с особено мнение на в.л. М..
Според втората тройна експертиза по делото, подписа за наемател под договора е
изпълнен от К.И..
Представена
е данъчна оценка на процесния недвижим имот-фурна от 04.01.2012г, според която
задълженият собственик за заплащане на данъци за имота е К.И.И..
На 22.03.2012г М.Т.К. е признат
за собственик на основание покупко-продажба и възстановен инвестиционен
проект от 23.12.2011, одобрен на 12.01.2012 от Главния архитект ва гр.Русе,
влязла в сила кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-18/16.05.2007г на Изпълнителния директор на АК на 171/699ид.ч. от дворно
място, находящо се в гр.Русе по ул. ... цялото с площ от 699кв.м. по предходен
НА, а съгласно актуална кадастрална скица представляващо поземлен имот с идентификатор
63427.2.3212 с площ от 701кв.м., заедно с построените в него масивна двуетажна
жилищна сграда с фурна на първия етаж, състояща се от сутерен, първи
етаж-фурна,междинно ниво и втори етаж,както и на гараж и сграда със застроена
площ 17кв.м, за което е съставен Констативен нотариален акт за собственост №
182,т.І, рег № 2353,д.№ 141/2012г на Нотариус с рег № 217 с район на действие
РРС. При изготвяне на констативния НА е представен НА за покупко-продажба №
189,т.ІІ,д.№ 34 от 13.04.2007г на Нотариус с рег № 304 с район на действие РРС,
с който К.И.И. със съгласието на съпруга си Г. Г. И., Г.Г. Д. и В.Г.С. продават
на М.К. 171/699ид.ч. от дворно място, находящо се в гр.Русе, ул...... заедно с
построената в него масивна двуетажна жилищна сграда с РЗП от 106кв.м., таван от
106кв.м. и маза от 31кв.в., паянтова жилищна сграда, гараж с РЗП от 30кв.м. и
шапрон.
На 15.06.2012 К.И.И. е предявила
срещу М.К. пред Русенски районен съд установителен иск за собственост по
отношение на находящите се в партерния етаж на двуетажната сграда фурна с площ
106кв.м., търговско помещение-магазин с площ от 20кв.м., както и намиращото се
под тях мазе с площ ог 106кв.м., както и на гараж от 18кв.м.,както и иск за
отмяна на издаденият в полза на К. констативен нотариален акт.
Според представеното Удостоверение № 2629 от
21.07.2008г, издадено от Община-Русе ЕТ” Шогун” е осъществявало търговката си
дейност в този обект- фурна.
С
нотариална покана от 06.01.2012 К. е поканил ЕТ „Шогун” да му заплати дължимите
наемни вноски за ползване на фурната без същите да са посочени в поканата. В
поканата се съдържа и уведомление за прекратяване на договора за наем, считано
от 01.03.2012г, поради неплащане на повече от две наемни вноски. Не са
представени доказателства, че тази покана е достигнала до ЕТ.
На
17.07.2008г К.И. в качеството й на ЕТ”Шогун” е упълномощила с пълномощно с
нотариална заверка на подписа й внука си
М.Т.К. да представлява фирмата й, да извършва търговска дейност, както и
действия по управление на фирмата, като сключва и прекратява всякакви договори,
да извършва всякакви действия по управление и разпореждане с имущество на
фирмата. На 09.03. 2012г с нотариална заверка на подписа й оттегля даденото
пълномощно.
Според
приетото по делото заключение по назначената съдебно-счетоводна експертиза /
л.79/ от разполагаемите счетоводни документи на ЕТ не е установено осчетоводяване
на договора за наем от 02.01.2008г по задбалансова счетоводна сметка 911.
Вещото лице не е установило издадени фактури за заплащане на наем, нито
начисляван или изплащан наем, както и утежняване на себестойността.
Според показанията на св.Л.М.,
работила като счетоводител на ЕТ „Шогун” за периода от 16.10.2009г до
10.04.2012г, още при започване на работа е виждала договор за наем на фурната.
Към този момент ЕТ бил във влошено финансово състояние и според свидетелката
ако ежемесечно се осчетоводявали и задълженията му за наем в размер на 1500лв
това съвсем щяло да утежни финансовото състояние.Според свидетелката ЕТ „Шогун”
като основна дейност кандидатствал по обществени поръчки за доставка на закуски
към заведения, за което представя документи, свързани с баланса на фирмата,
отчет за приходи и разходи и обяснителна записка, в която се обяснява защо е
такова финансовото състояние като доказателство, че фирмата ще може да
изпълнява обществената поръчка. Според свидетелката, ако били включили и задълженията
по договор за наем, ЕТ нямало да може да сключи договор по обществена поръчка и
нямало да има възможност да плаща натрупаните парични задължения. Според
свидетелката без наличие на фактура като първичен счетоводен документ, не може
счетоводител да осчетоводи договор за наем. Понастоящем свидетелката работи във
фирмата на ищеца по делото „Шогун”ЕООД. В потвърждение на показанията на тази
свидетелка относно дейността на ЕТ да снабдява отдели обществени заведения със
закуски, са представени договори.
Според
показанията на св.Л.М.,св. Г. С., св. И.Д. и св.Д. Д. цялата фамилия е била
разпределила дейността си във връзка с фурната и ЕТ”Шогун”. К.И. не е
извършвала никакви дейности във връзка с това. Тя живеела в къщата, която се
намира над фурната и ходела в самата фурна, но не във връзка с дейността й, а
за да си взема закуски за лични нужди.
При така
установената фактическа обстановка, съдът прави следните изводи:
Претенцията
на ищеца по делото е за заплащане от страна на ответният ЕТ”Шогун” на
неизплатени наемни вноски за периода от 01.06.2009г до 29.02.2012г въз основа
на сключен между страните договор за наем на масивна двуетажна жилищна
сграда-фурна, сключен на 02.01.2008г. Ответният ЕТ е оспорил истинността на
представеният договор за наем като твърди в процеса, че собственика на ЕТ
„Шогун” - К.И. не е подписвала договора за наем. При това оспорване в тежест на
ищеца е да установи, че подписа за наемател върху договора за наем е изпълнен
от К.И.. По делото са назначавани една
единична и две тройни експертиза за установяване на това обстоятелство. Според
единичната експертиза и втората тройна експертиза К.И. е подписала договора в
качеството й на наемател на имота, както и че представеният по делото договор
не е сканиран,а е оригинал. Съдът възприема тези две експертизи, тъй като
вещите лица са категорични в заключението си. Същите са заявили категорично
пред съда в устното си заключение в съдебно заседание, че дори и да се изключат
част от подписите, ползвани като сравнителни образци, ще се стигне до същия
извод, че И. е подписала договора за наем в качеството й на наемател. Съдът не възприема заключението на първата
тройна експертиза на първо място, защото това заключение е подписано с особено
мнение на едно от вещите лица. На второ място експертите стигащи до обратния
извод, че И. не е подписала договора за наем, не са отчели, че е налице
вариантност при изпълнение на подписа в заключителната част на подписа, както и
че И. е възрастна жена, страдаща от ревматоиден артрит, което обстоятелство
също би допринесло за различен начин на изпълнение на подписа от страна на
същото лице. С оглед изложеното, съдът намира, че оспорването истинността на
подписа на наемателя по договора за наем от 02.01.2008г не е проведено успешно
от страна на ответника по иска. Договора е подписан от К.И. в качеството й на
наемател на фурната, поради което извода на съда е, че договора е породил
действието си между страните по делото. Доказателства за това са и събраните по
делото гласни доказателства, които по категоричен начин установяват, че през
процесния период, а и преди това фурната се е ползвала за дейността на ЕТ”
Шогун”, а именно произвеждане на закуски и хлебни изделия.
В
писмената си защита пълномощникът на ответника е изложила доводи за нищожност
на договора за наем, тъй като бил привиден- налице е персонална симулация по
отношение на лицето, упражняващо търговска дейност. Тези възражения обаче са
наведени от пълномощника на ответника едва в писмената защита. Същите не се
съдържат в писмения отговор на ответника по реда и в сроковете по чл.131 ГПК,
нито пък са изложени в първото по делото заседание, преди извършване от срана на
съда на доклада по делото. По тези съображения тези възражения не следва да се
обсъждат от съда в решението му. Действително в отговора си ЕТ”Шогун” е изложил
съображения, че по документи К.И. се води като собственик на едноличния
търговец, но цялостното управление на фирмата и осъществяването на търговската
й дейност се е извършвала от ищеца, който е бил упълномощен от И. с пълномощно,
представено по делото. Тези фактически твърдения обаче не са обвързани от
пълномощника на ищеца с възражения на нищожност на договора за наем в смисъла,
съдържащи се в писмената защита, поради което съдът не възприема тезата, че
такива възражения са направени в отговора. Освен това в закона не се съдържа
ограничение собственик на едноличен търговец да не може да възлага на друго
лице упражняването на реалната търговска дейност на търговеца.
Съдът
намира възраженията на К.И., че няма основание за сключване на процесния
договор за наем с ищеца, тъй като имота предмет на договор бил нейна собственост
за неоснователни и недоказани. По делото няма доказателства, освен представена
една данъчна декларация, които да установяват И. да е собственик на този имот.
Обстоятелството, че И. е предявила иск за собственост върху този имот, към
настоящия момент не може да обоснове извода, че тя е собственик на имота.
С оглед
изложеното съдът намира, че договора за наем от 02.01.2008г е породил
действието си. Ищецът е изпълнил задължението си да предаде на ответника в
качеството му на наемател недвижимият имот, предмет на наемния договор, поради
което за наемателя възниква задължението да заплаща месечен наем в размер на
1500лв за периода на действие на договора.
Ищецът в
исковата си молба твърди, че е прекратил договора за наем с покана до ответника,
считано от 01.03.2012г. Съдът съобразявайки съдържанието на сключеният между
страните договор за наем, по специално чл.14, уреждащ основанията за
прекратяване на договора, както и доказателствата по делото, намира, че
действително договора за наем между страните е прекратен. Съдът намира обаче,
че същият не е прекратен на датата посочена от ищеца,а в много по ранен момент.
Според чл.14,т.4 от договора същият се прекратява едностранно без предизвестие
от наемодателя при неплащане на две наемни вноски в срока по чл.6, ал.2 от
договора. Според тази клауза при наличието на две неплатени наемни вноски
договора за наем се прекратява едностранно от наемодателя. Тази клауза не
съдържа възможност за наемодателя да прецени дали да прекрати или не договора
за наем / в чл.14 не се съдържа клауза, че наемодателя може да прекрати договора при наличието на съответните
предпоставки/, а съдържа договорката между страните при настъпване на
предпоставките договора да се прекрати. В този смисъл след като от събраните по
делото доказателства- гласни и съдебно-счетоводна експертиза- категорично е
установено, че по делото няма изобщо изпълнение на задълженията за заплащане на
наем от страна на наемателя, то по силата на чл.14,т.4 от договора, считано от 02.03.2008г, тъй като задължението за
заплащане на месечен наем е в срок до 10 число на текущия месец, договора между
страните е прекратен. По тези съображения съдът намира, че ищецът може да
претендира изпълнение на паричното задължение за заплащане на наем от страна на
наемателя само за периода от 02.01.2008г до 02.03.2008г- т.е наема за м.януари
и м. февруари на 2008г. Видно от заявеният петитум в исковата молба ищеца
претендира неизплатен наем за периода от 01.06.2009 до 29.02.2012г,т.е в
претенцията не е включен периода, в който според съда се дължи неизплатен наем.
По тези съображения искът за заплащане на наем за периода от 01.06.2009 до
29.02.2012г в общ размер на 49 500лв се явява неоснователен и следва да се
отхвърли.
В тежест
на ищеца, на основание чл.78, ал.3 ГПК, са направените от ответника разноски в
общ размер на 1830лв, от който 380лв разноски за вещи лица и 1450лв разноски за
адвокатско възнаграждение.
Мотивиран
така, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявеният от М.Т.К. срещу ЕТ” Шогун-К.И.”*** иск с правно основание чл.79 ЗЗД
вр чл.232,ал.2 ЗЗД за изпълнение на договорни задължения за изплащане на наем
за периода от 01.06.2009г до 29.02.2012г в общ размер на 49 500лв, по
силата на сключен между страните договор за наем от 02.01.2008г, ведно със
законната лихва от завеждане на иска до окончателно плащане, както и искане за
разноски, като неоснователен.
ОСЪЖДА М.Т.К.,
ЕГН ********** *** да плати на ЕТ”Шогун-К.И.” със седалище и адрес на
управление-гр.Русе, ул....., ЕИК *********, представлявано от собственика К.И.И.
сумата от 1830лв разноски по делото.
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба пред Апелативен съд-гр.Велико Търново в
2-седмичен срок от връчването му на страните.
Съдия
: