№ 369
гр. Габрово, 02.11.2021 г.
РАЙОНЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на втори ноември
през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Велемира Д. Димитрова
при участието на секретаря Виолина Т. Тодорова
Сложи за разглеждане докладваното от Велемира Д. Димитрова Гражданско
дело № 20214210100045 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 09:00 часа се явиха:
ИЩЦАТА П. К. Д. - редовно призована, не се явява. За нея се явява адвокат И.Х. от
АК-Габрово, с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ ИВ. П. ГР. - не се явява. Представлява се от назначения от съда
особен представител адвокат Е.П. от АК-Габрово.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Р. Хр. Гл. - редовно призован, се явява лично.
АДВОКАТ Х. - Да се даде ход на делото.
АДВОКАТ П. – Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че са налице процесуалните предпоставки за даване ход на делото,
поради което,
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА Гр. дело № 45/2021 г. на ГРС.
АДВОКАТ Х. – Поддържам изцяло исковата молба, респективно оспорвам всички
възражения в отговора на исковата молба, а именно: на първо място договорът бил нищожен
поради нарушаване на добрите нрави, тъй като насрещните престации били нееквивалентни,
твърдя, че не е налице нееквивалентност на насрещните престации, до степен, която
съгласно практиката на съдилищата води до ннищожност. Оспорвам твърдението
представляващо възражение, че договорът е унищожаем, поради сключване при крайна
нужда. Считам, че не са налице и двете предпоставки предвидени в закона водещи до
унищожаемост на договора подписан в крайна нужда. Оспорвам възраженията относно
предявените евентуални искове. На първо място, че по отношение на евентуалния иск, с
1
който се иска възстановяване на платеното капаро в двоен размер, според отговора на
исковата молба там е интерпретирано като "неустойка", моля да имате предвид, че това
всъщност представлява задатък. Начинът, по който е формулирана претенцията и санкцията,
която е посочено в договора, в случай на неизпълнение се дължи връщане на капарото в
двоен размер, това сочи, че страните са договорили задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД.
Както съм посочил в исковата молба претендираме връщане на капарото в двоен размер.
Противопоставям се и оспорвам възраженията по отношение на евентуалния иск за
неоснователност. Имам доказателствени искания, които мога да направя сега или след
доклада.
АДВОКАТ П. – Оспорвам изцяло исковата молба. Поддържам отговора, който съм
представил пред Вас и ищцовата страна. Считам, че са налице сочените от мен основания и
това действие се потвърждава от всички събрани доказателства. Ще представя доказателства
от сайта "БГ имоти" за съседни такива имоти относно оценката на същите, които
потвърждават защитната теза, която съм представил пред Вас относно факта, че имота има
много по-висока стойност и при условията на крайна нужда ответникът е бил принуден да
продава имота си. Освен това никъде в исковата молба, нито от досега поднесените
хипотези, не става ясно по какъв начин ищцовата страна е стигнала до този купувач. Защото
моята информация е, че имота е бил продаден чрез посредник, той е бил Регент и всъщност
по неофициална информация, както споделих, че имам извънсъдебно, на лицето е обещано,
че ще му бъде осигурено друго по-малко жилище ако продаде неговото и това разминаване
е довело до настоящата ситуация. Тоест не е получил жилище. Никой не споменава по какъв
начин са стигнали до този предварителен договор, имало ли е посредник, какви са били
предварителните уговорки преди него Това, което казвам, получих като информация от
съседите, след като ходих да търся представлявания от мен. Те казаха, че притеснен от
обстоятелството, че се е грижел за болната си майка, ответникът е търсел начин да се сдобие
с допълнителни средства за лечението й, след което е починала. Вече дори информацията,
която е дал на съседите той е, че е получил само сумата от 800 лева по банка. Останалите
пари са били взети от трето лице, неизвестно за мен, което е трябвало да погаси
задълженията му за електрическа енергия и вода, които е имал към онзи момент, това са
обстоятелствата.
Съседите не искат да свидетелстват, притесняват се. При тях са ходили агенти на
посредника. Г-жа Д. може би може да сподели.
Аз имам въпрос към ищцата по чл.176 от ГПК, а именно:
- Как се е стигнало до сделката с Г.?
СЪДЪТ, като изслуша становищата на страните, на основание чл.146 от ГПК,
ОПРЕДЕЛИ:
ДОКЛАДВА делото, като потвърждава изготвения проекто-доклад с определението
за насрочване, с уточнението направено от ищцовата страна, че евентуалният му иск за
2
заплащане на сумата от 6000 лева има за предмет възстановяване на платения задатък в
двоен размер, така както е предвидено в ЗЗД.
По отношение на разпределението на тежестта на доказване, същата остава такава,
каквато е посочена в изготвения проекто-доклад.
ПРИЕМА приложените към исковата молба писмени доказателства, както следва:
Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 26.08.2020г.;
Нотариален акт за замяна на недвижим имот № 23, том III, дело № 933 от 15.11.1988 г.;
Удостоверение за търпимост на строеж № УА-02-31-85#1/25.09.2020 г., издадено от Община
Габрово; Разрешение за строеж № 713 от 27.08.1990 г., издадено от ОбНС - Габрово;
Удостоверение за факти и обстоятелства по териториално и селищно устройство № УА-02-
25-216# 1/18.09.2020 г., издадено от Община Габрово; Удостоверение за наследници изх. №
3601/08.08.2019 г., издадено от Община Габрово; Удостоверение за наследници изх. №
2662/03.08.2020 г., издадено от Община Габрово; Констативен протокол с per. № 5523, №
23, том 2 от 15.12.2020 г. по описа на Иван Колев - Нотариус с per. № 369 на НК на РБ, с РД
- района на PC - Габрово; Скица на поземлен имот № 15-1011969-29.10.2020 г., издадена от
СГКК -Габрово; Операционна бележка от 26.08.2020 г., издадена от „Банка ДСК" ЕАД.
АДВОКАТ Х. – По отношение на проекто-доклада нямам възражения, моля да го
обявите за окончателен. По отношение на направените доказателствени искания в днешното
съдебно заседание от ответната страна, на второ място да приемем писмено доказателство -
лист с данни за две сходни къщи считам, че не следва и моля да не се приема, тъй като не е
необходимо да се приема. На първо място не става ясно дали двата имота -процесния и тези,
които се сочат, дали са идентични. На второ място има допусната оценителна експертиза,
която е вземала предвид именно метода за пазарните аналози, като изследвала продавани
имоти в района, в следствие на което е направено заключение за стойността на процесния
имот. Така че тези два листа, които са електронни документи, не следва да бъдат приемани.
По отношение на искането по чл.176 от ГПК, искането е допустимо. Заявявам, че
информацията, която заяви процесуалният представител на ответника, която твърдя, че е
получена лично от ответника, а не от съседи.
Действително сделката е станала чрез посредничество на брокер от агенция Регент и
в тази връзка ще представя писмени доказателства, поради което считам, че не е необходимо
ищцата да дава отговор на въпроса по чл.176 от ГПК. Отговорът е, че сделката е станала с
посредничеството на брокер от Регент, който е предложил на ищцата процесния имот.
Моля с оглед направените оспорвания с отговора на исковата молба, а именно, че
договора е сключен при крайна нужда, да приемете писмени доказателства - договор
сключен между Регент ООД и ответника Г., по силата на който той се е задължил да заплати
комисионно възнаграждение на агенцията, поради постигнатата с нейно съдействие
договорка за сключване на тази процесна сделка от предварителния договор. Също така
моля да приемете като писмено доказателство пълномощно с нотариална заверка на
3
подписа, по силата на което Г. е упълномощил К.Д. - брокер от Регент, да извършва
определени правни ифактически действия, с оглед подготовка на документи за изповядване
на процесната сделка. Също така моля, с оглед твърденията, че процесния договор е бил
унищожаем, поради сключването му при крайна нужда, тъй като ответникът не разполагал с
нужните парични средства за издръжка на неговите житейски нужди и не разполага с
доходи, в която връзка беше изискана от НАП справка за регистрирани трудови договори.
Моля по реда на чл.192 от ГПК, за което в срок ще представя молби, да се изиска справка от
ТП на НОИ дали ответникът получава пенсия и ако да в какъв размер, както и от ДСП
Габрово дали същият получава социални помощи - парични или в натура и в какъв размер.
Моля да бъде допуснат до разпит един свидетел при режим на довеждане, с
показанията на който ще установяваме обстоятелствата около сключване на процесната
сделка, а именно какво е било желанието на продавача - ответник в настоящото
производство. Свидетелят, който искаме се казва К.Д. - брокер в агенция Регент.
АДВОКАТ П. - На първо място, моля да се приемат като веществени доказателства
извлечения от сайта "БГ имоти" за сходни имоти. Описано е в самите обяви кои са
брокерите и местонахождението на имота. Дори това е в отдалечен от центъра квартал
Бичкиня, на около 500м. до 800м. от процесния имот. На второ място, да, не възразявам да
се приемат тези доказателства от ищеца, които потвърждават тезата, която изнасям пред
Вас. В пълномощното на И.Г. в полза на К.Д. е записано, че той е упълномощен във връзка с
плащания за по Ч.Гр.Д. №819/2020г. на ГРС към Енерго-Про и ВиК. В това пълномощно се
потвърждава това, че на практика ответникът е получил само 800 лева по банка. Останалите
2200 лева са неизвестно къде.
Разпитът на Д. не мисля, че ще изясни обективната истина. По-скоро ще бъде разказ
на пряко заинтересовано лице, което може да се досетим какво ще представи пред съда във
връзка с договора, това възнаграждение кога се заплаща, дали е заплатено от тези 2200 лева,
които е платила П.Д.. Така че разпитът на това лице едва ли ще даде яснота относно
взаимоотношенията.
По отношение на оспорванията на нашите възражения, обръщам внимание само на
едно обстоятелство: предварителния договор за продажба е за 33 000 лева и не разбрах защо
исковата молба е за 22 648,20 лева. Не ми е ясно ищцата не претендира ли за разликата до
платените 33 000 лева. Може би подсъдността е единия мотив, за да се предяви така иска, но
за мен е твърде много неизвестно. Аз не проявявам заядливост или интерес, това дали съм се
срещнал или не с ответника лично, аз не съм отричал. Веднъж се срещнах с представлявания
от мен, да, някой ми показа това лице. Той обикаля по улиците. Върви трудно, защото е с
бастун и го поканих да дойде в кантората ми. Оказа се, че лично го познавам по физиономия
и лицето повече не идвало. Ходих няколко пъти да го търся, може да е изпитвал неудобство
от мен, защото е работил в системата на МВР и как е изпаднал в това състояние не знам.
Това, което каза, аз представям пред Вас, че от притеснение от финансова нужда е отишъл
да земни имота, който има с по-малък такъв, за да разплати задълженията си и да остане и за
него сума, за да си имплантира тазобедрена става и това е. В никакъв случай не се опитвам
4
да попреча за изясняване на обективната истина, но от чисто житейски план считам, че
действително са налице основания да се разпита ищцата, а за другия представител казах, че
едва ли ще разберем обективната истина въз основа на тези документи, които представи
ищцовата страна.
АДВОКАТ Х. – На първо място, ако на колегата не му е известно защо като цена на
иска е посочена тази сума, нека прочете ГПК за това как се определя цената на иска.
АДВОКАТ П. – Разбрах колега, че е заведен иска за сумата въз основа на данъчната
оценка.
АДВОКАТ Х. – По отношение на исканията за П.Д., моля да имате предвид, че
искането не е за разпит на ищцата, а за отговор на въпрос по чл. 176 от ГПК и въпросът е
един, на който аз отговорих вече. Мисля, че няма нужда от това. По отношение на разпита
на К.Д., който поискахме, именно той е лицето, което е наето да води преговори и да
представлява съгласно пълномощията му и именно той може да даде яснота какви са били
събитията по сключване на предварителния договор.
По т.4 - размер на цената на иска по искове за съществуване, за унищожаване или за
разваляне на договори и сключване на окончателен договор, е стойността на договора, а
когато договорът има за предмет вещни права върху имот - размерите по т.2. Точка 2 - по
искове за вещни права - данъчната оценка, а ако няма такава, тогава пазарната стойност се
взема като цена.
Ако договора има за предмет вещни права върху недвижим имот, е посочено, че
цената на иска се определя по т.2, която т. 2 е данъчната оценка.
АДВОКАТ П. - Аз смятам, че цената на иска, трябва да бъде цената на договора.
Във връзка с пълномощното на К.Д. моля да бъде приложено по делото Ч.Гр.Д.
№819/2020г. на ГРС, за да видим какви документи има относно задълженията на ответника
по това дело.
СЪДЪТ намира искането на процесуалния представител на ищцата за допускане до
разпит на свидетеля К.Д. за своевременно и относимо към предмета на доказване, поради
което същото следва да бъде уважено.
Следва да бъде приет днес представения договор от 26.08.2020г. сключен между
Регент ООД и ИВ. П. ГР. за посредничество за сключване на предварителен договор за
покупко-продажба на подробно описания недвижим имот, както и да бъдат изискани на
основание чл.192 от ГПК справки от ТП на НОИ - Габрово относно размера на получаваната
от И.Г. пенсия, както и справка от АСП - Габрово относно това получава ли И.Г. някакви
социални плащания и ако отговорът е положителен, на какво основание и в какъв размер са
тези плащания.
Следва да се приложи Ч.Гр.Д. №819/2020г.
Водим от изложеното,
5
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА до разпит в режим на довеждане свидетеля К.П. Д..
ПРИЕМА договор от 26.08.2020г. сключен между Регент ООД и И.Г..
ДА СЕ ИЗИСКА справка от ТП на НОИ - Габрово относно размера на получаваната
от И.Г. пенсия.
ДА СЕ ИЗИСКА справка от АСП - Габрово относно това получава ли И.Г. някакви
социални плащания и ако отговорът е положителен, на какво основание и в какъв размер са
тези плащания.
ДА СЕ ПРИЛОЖИ Ч.Гр.Д. №819/2020г.
По отношение на представените от ответната страна два броя извлечения от
електронния сайт "БГ Имоти" за продажбата на недвижими имоти в кв. Бичкиня, съдът
намира, че не следва да бъдат приемани, тъй като за преценка доколко тези имоти са
сравними като качество и вид с процесния по делото имот, са необходими специални
знания, за което е допуснато и заключението на експертизата по делото. Водим от
изложеното,
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
НЕ ПРИЕМА два броя извлечения от електронния сайт "БГ Имоти" за продажбата
на недвижими имоти в кв. Бичкиня, представени от ответната страна.
ПРИСТЪПВА към изслушване на вещото лице.
Снема самоличността на същото както следва:
Р. Хр. Гл. – 61 години, неженен, неосъждан, без родство със страните по делото.
СЪДЪТ предупреди вещото лице за наказателната отговорност, която се носи по чл.
291 от НК и същият обеща да даде вярно и безпристрастно заключение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Г. – Представил съм заключение в писмен вид и го поддържам.
Аз съм влизал в имота. Собственикът лично ми отвори. Пет пъти го търсих. Сутрин
излизал рано и по цял ден ходел по места, където да пребивава, защото в неговия имот няма
ток. След като го намерих и ми отвори, ме разведе вътре.
Към сегашния момент състоянието на имота, при положение, че къщата една година
е без ток и собственика няма възможност да я обслужва сам, двора е запустял, но по-скоро
имота не се нуждае от конструктивни ремонти. Човекът е сам. Къщата е с много дадености,
с добро изложение. Ако се е изчакало малко към тогавашния момент е можело да се продаде
на доста по-висока цена. Пазарната стойност към датата на оценката, която се разменя
6
между желаещия продавач и желаещия купувач, при което всяка страна е действала
информирано, благоразумно и без принуда.
Сега забелязвам нещо, че договора за посредничество е сключен на 26.08.2020г. и в
същия ден е сключен предварителен договор, какво маркетингово проучване е направено в
един ден, не знам.
Не съм чел договора, само забелязвам, че това е датата.
Определил съм средна пазарна цена на подобни имоти, записал съм каква база за
сравнение съм имал.
АДВОКАТ Х. – Няма да задавам други въпроси на вещото лице, защото те се
изопачават. Приемам, че пазарната стойност към този момент е била тази, която е посочил.
АДВОКАТ П. - Ако колегата - ищцовата страна приема, че такава е цената, само един
въпрос имам към вещото лице: в Агенция по вписванията направил ли е сравнение с други
сходни имоти?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Г. - Направих справки, да. От месец март до месец септември тази
година, за всички възможни сделки с къщи като тази, за да имаме достоверни пазарни
свидетелства, обикновено реална стойност на сделките се пише само когато са сключени с
кредит сделките, затова съм взел пазарни свидетелства на сделки, които са сключени с
кредит и съм посочил точно тези пазарни свидетелства като пазарни аналози.
АДВОКАТ Христо - Вие имате ли снимки на имота и може ли да ги приложите по
делото?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Г. – Да имам, на диск ще предоставя. Снимките показват сегашното
моментно състояние на имота, няма как да предполагам как е бил имота.
АДВОКАТ Х. – Моля съда да задължи вещото лице да представи снимки на имота на
електронен носител.
АДВОКАТ П. - Не възразявам, тъй като считам, че твърденията ми се потвърждават
от заключението на вещото лице.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Г. – Снимковия материал показва сегашното състояние за къща без
ток и буренясала.
7
Не постъпват повече въпроси към вещото лице.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ЗАДЪЛЖАВА вещото лице в седмодневен срок от днес да представи на електронен
носител снимковия материал от извършения оглед на процесния имот във връзка с
изготвяне на заключението.
ПРИЕМА заключението на съдебно – оценъчната експертиза, изготвена от вещото
лице, като доказателство по делото.
Да се изплати възнаграждение на вещото лице от бюджетната сметка на РС Габрово в
размер на 250 /двеста и петдесет/ лева за изготвяне на заключението. /Издаден РКО в
днешно съдебно заседание/.
АДВОКАТ Х. - Нямам други искания на този етап.
АДВОКАТ П. - Нямам други доказателствени искания.
СЪДЪТ, като счете, че делото не е изяснено от фактическа страна във връзка с
допуснатите доказателства,
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА същото и го насрочва за 11.01.2022г. от 09:00 часа , за когато на страните е
съобщено.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 09:44 часа.
Съдия при Районен съд – Габрово: _______________________
Секретар: _______________________
8