РЕШЕНИЕ
№ 11688
гр. ******, 14.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ
при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА
като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело №
20241110101384 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба от Р. А. , гражданин на КБ, роден на
*********г., притежаващ удостоверение за пребиваване в Р Б № *********, издадено на
**********г. от МВР, с адрес: АДРЕС, съдебен адрес: АДРЕС чрез адв. А. С. С. срещу
ЮЛ” ЕООД, ЕИК: ******, със седалище и адрес на управление: АДРИС, представлявано от
управителя РМ, с петитум съдът да осъди ответника да заплати на ищеца сумата в
размер на 10 000 лева- частична претенция от сумата в пълен размер от 115 760,89 лева ,
представляваща дължима сума на отпаднало основание, в следствие на развален
предварителен договор за продажба на недвижим имот от 06.08.2021 г., ведно със
законна лихва върху присъдената сума от дата на завеждане на иска/08.01.2024 г./ до
окончателно погасяване на задължението
Твърди се, че на 06.08.2021 г. ЮЛ” ЕООД, ЕИК ****** е сключило с Р. А.
предварителен договор за продажба на недвижим имот, по силата на който ответното
дружество се е задължило да прехвърли в полза на ищеца следните собствени на ответника
недвижими имоти, а именно:
А/ АПАРТАМЕНТ № 4 /четири/, разположен на втори етаж, на кота +2,70 /плюс две
цяло седемдесет стотни / м., с обща застроена площ от 68,76 /шестдесет и осем цяло
седемдесет и шест стотни/ кв.м., състоящ се от: антре, баня с тоалетна, дневна с кухня и
трапезария, спалня и тераса, при съседи: АПАРТАМЕНТ № 3, от две страни двор,
АПАРТАМЕНТ № 5 и коридор, заедно с прилежащите към апартамента 3,53 % , равняващи
се на 10,56 кв.м. идеални части от общите части на сградата, 2,79% идеални части от
правото на строеж върху имота, върху който е построена сградата; и
Б/ АПАРТАМЕНТ № 7 /седем/, разположен на трети етаж, на кота +5,45 /плюс пет
цяло четиридесет и пет стотни / м., с обща застроена площ от 73,76 /седемдесет и три цяло
седемдесет и шест стотни/ кв.м,, състоящ се от; антре, баня с тоалетна, дневна с кухненски
бокс и трапезария, две спални, баня е тоалетна и тераса, при съседи; от две страни двор,
1
АПАРТАМЕНТ № 8 и коридор/стълбищна клетка, заедно с прилежащите към апартамента
3,79 % , равняващи се на 11,33 кв.м. идеални части от общите части на сградата, 2,99%
идеални части от правото на строеж върху имота, върху който сградата е построена,
ХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХ
Сочи се, че съгласно сключения между страните предварителен договор ищецът се е
задължил да закупи двата имота, а ответникът - да продаде посочените недвижими имоти за
обща цена в размер на 246 615 (двеста четиридесет и шест хиляди шестстотин и петнадесет)
евро без вкл. ДДС или сума в размер на 295 938 (двеста деветдесет и пет хиляди деветстотин
тридесет и осем) евро с вкл. ДДС, платими по банков път съгласно условията на
предварителния договор.
Твърди се, че в изпълнение на чл.2 /1/ от предварителния договор ищецът е превел в
полза на ответника, на 06.08.2021 г., сума в размер на 1 15 760,89 лева с включено ДДС -
първа вноска за закупуване на имотите.
Излагат се твърдения, че съгласно чл.4 от Предварителния договор, страните са се
съгласили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на посочените по-горе
апартаменти в срок до 01.09.2021 г., като е предвидена възможност този срок да бъде
удължен съответно до получаване на одобрение от финансиращата банка на ищеца за
отпускане на банков кредит за покупката на имотите. Срокът за сключване на
окончателният договор не е фиксиран с точна дата и час. Посочено е, че сделката следва да
се извърши при Нотариус ЕИ, рег. № *** на НК в кантората й в АДРЕС. Поддържа се, че
ищецът е изпълнил задълженията си по Предварителния договор. Окончателен договор не е
подписан.
Твърди се, че страните устно са уговорили дата и час за явяване пред Нотариус, след
одобряване на кредита, необходим за закупуване на имотите, като е променен уговорения
нотариус, предвиден съгласно предварителния договор. На 15.09.2021 г., без да бъде
изрично уведомен ищеца, ответникът се е явил пред Нотариус и е изготвен Протокол, в
който е отразено, че РП не се е явил за изповядване на сделката. Ищецът твърди, че дори се е
явил при нотариуса, когато разбира, че има готовност за сделка, но ответникът вече не е бил
на място и в този момент му става известно за изготвения протокол. Незабавно се е обадил
на представител на Продавача, но не е получил отговор и са прекратили всякаква
комуникация с него. В последствие ищецът получил уведомление от ответника за разваляне
на предварителния договор и задържане на авансово платената сума. Ответното дружество е
задържало платените авансово суми и е продало посочените имоти на трети лица.
Твърди се, че на 11.10.2021г. ищецът депозирал искова молба срещу ответното
дружество на основание чл.19 ЗЗД и било образувано гр.д. №*****/21г. по описа на СРС, 41
състав, изпратено по подсъдност на СГС -гр. дело №****/22г. като вписването на исковата
молба станало на 17.05.22г. Междувременно ответното дружество се разпоредило с имотите
на 08.02.2022г. и 15.03.2022г. С Определение на съда от 21.02.23r. делото било прекратено,
поР липса на основание.
Поддържа се, че многократно към ответното дружество са отправяни покани за
възстановяване на платената сума в размер на 115 760,89 лева с включен ДДС, но сумата не
е върната.
Препис от исковата молба е връчен на ответника и в срока по чл. 131 ГПК ответната
страна е депозирала писмен отговор, с който искът с е оспорва като неоснователен.
Не се оспорва наличието на предварителен договор, като се сочи, че договор ищеца
сам е предложил да заплати по- висок размер на задатъка от обичайния и е поискал
значителна отстъпка от продажната цена, което било прието като условие от ответника.
След сключване на договорите, от страна на ищеца имало многобройни искания и
2
претенции по строителството и довършителните работи в имота. Твърди се, че ищецът е бил
уведомен за датата на сделката и не отговаряло на истината, че същия е узнал датата в
същия ден.Твърди се, че той е поискал среща в имота в деня на продажбата, където е бил
чакан от представител на строителя, но не е отишъл в имота и не е имало връзка се него,
като предходната вечер заявил, че се отказва от сделката, защото не му харесвала една
лайсна в жилището.
Сочи се, че между страните е подписан анекс за удължаване на срока за подписване на
окончателен договор за продажба на имотите /по искане на банката/ и в него изрично е
записано, че крайната дата на която следва страните да се явят пред нотариус е 15.09.2021г.
–т.е. още на 03.09.2021г. ищеца вече е знаел на коя дата ще бъде сделката.
Твърди се, че в офиса на Нотариуса са присъствали Управителя на дружеството със
сътрудника си, юрист от банката и преводач, които заедно с Нотариуса звънят и издирват
купувача(ищец), но няма връзка с него. По- рано сутринта в имота представител на
строителя чакал купувача, за да одобри той направените поправки, тъй като предната вечер
заявява, че се отказва. Твърди се, че при излизане от кантората на Нотариуса РХ е видяла
ХП, който е стоял на улицата на разстояние от офиса на Нотариуса, без да реагира по
никакъв начин.
Сочи се, че съобразно клаузата на чл. 10 от Предварителния договор при отказ на
купувача да закупи имота или неявяването му в уговорения ден и час Продавача има право
да развали договора и задържи платения задатък.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на доказателствата по
делото, намира за установено следното от фактическа страна:
Представен по делото е, а и не се спори, че страните на 06.08.2021 г. са сключили
предварителен договор за продажба на собствени на дружеството недвижими имоти в
жилищна сграда построена в УПИ - парцел VI-***,***** от квартал **** по плана на гр.
******, местност *********, а именно: АПАРТАМЕНТ № 4 /четири/, разположен на втори
етаж, на кота +2,70 /плюс две цяло седемдесет стотни / м., с обща застроена площ от 68,76
/шестдесет и осем цяло седемдесет и шест стотни/ кв.м., състоящ се от: антре, баня с
тоалетна, дневна с кухня и трапезария, спалня и тераса, при съседи: АПАРТАМЕНТ № 3, от
две страни двор, АПАРТАМЕНТ № 5 и коридор, заедно с прилежащите към апартамента
3,53 % , равняващи се на 10,56 кв.м. идеални части от общите части на сградата, 2,79%
идеални части от правото на строеж върху и АПАРТАМЕНТ № 7 /седем/, разположен на
трети етаж, на кота +5,45 /плюс пет цяло четиридесет и пет стотни / м., с обща застроена
площ от 73,76 /седемдесет и три цяло седемдесет и шест стотни/ кв.м,, състоящ се от; антре,
баня с тоалетна, дневна с кухненски бокс и трапезария, две спални, баня е тоалетна и тераса,
при съседи; от две страни двор, АПАРТАМЕНТ № 8 и коридор/стълбищна клетка, заедно с
прилежащите към апартамента 3,79 % , равняващи се на 11,33 кв.м. идеални части от общите
части на сградата, 2,99% идеални части от правото на строеж върху имота, върху който
сградата е построена. Уговорената цена на продажбата е в размер на 295 938 евро с вкл.
ДДС евро, включва както цената на собствеността на недвижимият имот и собствеността
върху съответните идеални части от земята.
Съгласно чл. 2 от договора купувачът се задължава да заплати продажната цена на
вноски, както следва:
- Първа вноска в размер от 20% (двадесет процента) от продажната цена или 59187,60
(петдесет и девет хиляди сто осемдесет и седем евро и 60 евро цента) евро е вкл. ДДС или
тяхната левова равностойност в размер на 115 760,89 (стои петнадесет хиляди седемстотин
и шестдесет лева и 89 стотинки) с вкл. ДДС (в деня на подписване на договора, която
сума представлява задатък по смисъла на чл. 92 от ЗЗД.
3
- Втора вноска в размер от 30% (тридесет процента) от продажната цена или 88 781,40
(осемдесет и осем хиляди седемстотин осемдесет и едно евро и 40 евро цента) евро с вкл.
ДДС или тяхната левова равностойност в размер на 173 641,33 (сто седемдесет и три хиляди
шестстотин четиридесет и един лева и 33 стотинки) с вкл. ДДС в деня на подписване на
нотариалния акт за покупко-продажба на посочените по-горе недвижими имоти, но преди
вписването му в Агенция по вписвания;
-Окончателно плащане в размер на 147 969 (сто четиридесет и седем хиляди
деветстотин шестдесет и девет) евро с вкл. ДДС или тяхната левова равностойност в размер
на 289 402,21 (двеста осемдесет и девет хиляди четиристотин и два лева и 21 стотинки) с
вкл. ДДС чрез банков кредит от БАНКА при условията за отпускане на Кредит на Купувача,
с които Продавачът декларира, че е запознат и приема.
Според чл. 4 от договора страните по настоящия се задължават да сключат
окончателен договор под формата на нотариален акт в нотариалната кантора на Нотариус
ЕИ, с рег. № *** на Нотариалната камара, с район на действие Районен съд, гр. ******,
адрес: АДРЕС, тел.: ********* ******* в срок до 01.09.2021година. Срокът се удължава
съответно при необходимост за финансиращата банка от допълнително време за одобрение
и насрочване финализирането на сделката. Ако денят е неприсъствен, страните се считат за
взаимно поканени в следващия го присъствен ден. Условията за сключване на окончателния
договор могат да бъдат променени при постигане на взаимно писмено съгласие.
Съгласно чл. 10 от договора при неоснователен отказ от страна на купувача да сключи
окончателен договор за покупко-продажба на имота под формата на нотариален акт,
включително и при неявяването му при определения нотариус в уговорения ден и час за
изповядване на сделката, продавачът има право да прекрати предварителния договор, като
задържи дадения задатък, или да продаде имота, предмет на договора на трети лица.
Съгласно чл. 11 от договора при неоснователен отказ от страна на продавача да
сключи окончателен договор за покупко-продажба на имота под формата на нотариален акт,
включително и при неявяването му при определения нотариус в уговорения ден и час за
изповядване на сделката, купувачът има право да прекрати предварителния договор, като
претендира получаване на всички платени суми.
На 03.09.2021 г. е сключен Анекс №1 към предварителен договор от 06.08.2021 г.,
срокът за сключване на окончателен договор се удължава до 15.09.2021 г. като страните се
задължават да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт в нотариалната
кантора на Нотариус ЕИ.
Представено е преводно нареждане от 06.08.2021 г., видно от което Р. А. е наредил в
полза на ответника ЮЛ” ЕООД сумата от 115760.89 лева с основание „първоначална вноска
по предв. договор за покупка на недв. имоти- ап.4 и ап. 7“.
На 06.08.2021 г. ЮЛ” ЕООД е издало фактура №6 с получател Р. А. за „плащане по
предварителен договор за покупка на ап. 4“ и „плащане по предварителен договор за
покупка на ап. 7“ за сумата от 115760.89 лева с ДДС.
Представен по делото е констативен протокол от 15.09.2021 г. на Нотариус МН по
реда на чл. 593 ГПК. Отбелязано е, че на 15.09.2021г. в 08.30 часа в кантората са се явили СТ
С, като представител на банката-кредитор, РМ- управител на ЮЛ” ЕООД, в качеството си
на продавач по предварителен договор , придружен от ВГУ преводач. Описани са
представените документи от продавача, необходими за изповядване на сделката.
4
Констатирано е, че до 9.30 ч. купувачът Р. А. не се е явил и не е изпратил представител в
нотариалната кантора.
Приложена е електронна кореспонденция от s*********** до ************ с коппие
до *************, дата 30.08.2021 г. и текст: „Здравейте, Пиша относно молба с
удължаване на срока предварителен договор подписан от Ваша страна и мой клиент Р. А.,
Банката има нужда от допълнително време за финалното одобрение на кредита. В
предварителният договор е вписана датата от 01.09.2021 г., може ли да бъде подписан
„анекс" към предвителният договор, който да бъде с дата до 15.09.2021 в, която мисля, че
ще бъде финална за изповядване на нотариалната сделка.“ Подаден е отговор с изпращач
************, дата 03.09.2021 г. и получател s*********** с копие до ************* с
текст: „Здравейте, Приложен, изпращаме Ви сканиран подписан от наша страна Анекс № 1
към Предварителен договор. Очакваме ви в нашия офис за подписване от ваша страна.“
Приложена е в превод кореспонденция от приложението Viber между РХ и ищеца
Р
13септември 2021 г.
Така, ако разбирам правилно, банката е избрала този нотариус и не подготвят
документите -10:28
Да резюмираме -10:28
Нейното местоположение е до Starbucks на улица „Г”, в близост до националния
стадион -10:28
Да-10:28
ОК. При всички случай ще се видим утре в 17:00 за протокола - 10:29
Благодаря, Р Моля-10:29
До утре - 10:29
14 септември 2021 г.
На път съм -17:05
Колегата ми ще бъде там - неговото име е ХД- 17:06 Съобщение - прикачено
Пропуснато повикване в 18:08
Здравей, Р. Можеш ли да ми позвъниш, когато имаш минутка време? -18:09
15 септември 2021 г.
Пропуснато повикване в 01:19
Липсва подпис - 01:21 Пропуснато повикване в 04:42
Добро утро, Р! - 06:31 Какво не е наред?- 06:31
Пропуснато повикване в 07:47
Дай ми телефонния номер, за да мога да ти позвъня - 07:55
Пропуснато повикване в 07:57 Пропуснато повикване в 07:57 Пропуснато повикване в
07:57
Съобщение – прикачено
15 септември 2021 г.
Колегата ми Ви чака, както сте се договорили - 07:58
Пропуснато повикване в 07:58
Моля, дайте ми телефона, за да мога да Ви кажа - 07:58
5
Пропуснато повикване в 08:02
Пропуснато повикване в 08:03 Пропуснато повикване в 08:04
Пропуснато повикване в 08:07
Изпратете ми снимка на този апартамент - 08:22
Бесен съм, не можете да си представите - 08:22
Пропуснато повикване в 09:35 Пропуснато повикване в 09:42
Съобщение – прикачено
Приложена е в превод и последяваща електронна кореспонденция:
От: Офиса на "ЮЛ ЕООД
<********.******@*****.***>*************.******@*****.***>
Изпратено: четвъртък, 16 септември 2021 г., 01:37 ч До: РП
*********@outiook.com>*********@outiook.com>
Относно: ИЗВЕСТИЕ
Уважаеми г-н П,
Моля, вижте прикачения към този имейл файл и потвърдете получаването на имейла
и известието!
Поздрави:
Екипът на "ЮЛ ЕООД
От: РП *******@outlook.com>*******@outlook.com>
Изпратено: четвъртък, 16 септември 2021 г. в 6:50 ч.
До: Офис- "ЮЛ ЕООД *********.******@*****.***>*********.******@*****.***>
Як: С С **************@*****.bg>; А. С. **************@*****.bg>
Тема: Относно: ИЗВЕСТИЕ
Уважаема г-жо Р,
С настоящото потвърждавам получаването на Вашия имейл.
Въпреки това закъснях за срещата. Както можете да си представите,
задръстванията в ****** понякога са големи, особено на 15 септември, първия учебен ден,
да не говорим, че трябваше да проверя няколко неща - както вероятно знаете.
Надявам се това да внася яснота.
Поздрави,
РП
Подател: РП *******@outlook.com>*******@outlook.com>
До: Офиса на "ЮЛ" ЕООД *********.******@*****.***>*********.******@*****.***>
Копие до: С С **************@*****.bg>, А. С. **************@*****.bg>
Относно: ИЗВЕСТИЕ Дата: 16.09.2021 г. 16:50 ч
Уважаема г-жо Р,
С настоящото потвърждавам получаването на вашия имейл.
Бях на срещата, обаче закъснях поР лоши транспортни задръствания в ******,
особено на 15-ти септември, когато учениците започват училище, освен това трябваше да
6
проверя няколко неща, както вероятно знаете.
Надявам се това да се изясни.
С най-добри пожелания:
РП
От: РП *******@outlook.com>*******@outlook.com>
Изпратено: петък, 17 септември 2021 г. в 3:08 ч.
До: Офис- "ЮЛ ЕООД *********.******@*****.***>*********.******@*****.***>
Як: С С **************@*****.bg>; А. С. ; МТ <****@gmail.com>
Тема: Относно: ИЗВЕСТИЕ
Уважаема г-жо Р,
След разговора, който проведохте с моя адвокат г-н С., Ви уведомявам, че оставам
на разположение в понеделник или вторник следващата седмица в удобно време в
зависимост от графиците на нотариуса и г-жа С, представляваща моята банка, за
подписване на нотариалния акт.
Моля, имайте предвид, че след сряда няма да мога да се подпиша, тъй като няма да
съм в Б.
Очаквам потвърждение от Ваша страна днес до края на деня, като имате предвид,
че ще трябва да осигуря присъствието на г-жа Т, така че няма да е необходим преводач.
Поздрави,
РП
От: Р П <*************>rob.Р@outlook.com>
Изпратено: понеделник, 27 септември 2021 г. в 20:06:07 ч.
До: Офис- "ЮЛ ЕООД *********.******@*****.***>*********.******@*****.***>
Як: С С *********.bg>; А. С. <а!еха nder.s.*********@gmail.com>;
marta.**********@offices.БАНКА.bg*********.bg>
********************************
Тема: Относно: Нотариален акт за апартаменти 4 и 7 на улица „Б" № ** -
*********, ******
Уважаема г-жо Р,
В продължение на предишния ми имейл от петък, 17 септември, и като напомняне,
моля да потвърдите до утре, 28 септември, до края на работния ден, датата и часа на
подписване на нотариалния акт относно продажбата на апартаменти 4 и 7, намиращи се
на улица „Б" № **, *********, ******.
Пълномощното, подготвено със съдействието на Правния отдел и личния ми банкер
г-жа С С от моята банка - БАНКА - беше изготвено и заверено от нотариус в ****** още
миналата седмица.
Също така, като допълнително напомняне, получихте депозит на 6 август 2021 г. в
размер на 115 760,89 лв., прехвърлен от моята сметка във БАНКА ********910
Ако имате някакви въпроси, можете да се свържете с личния ми банкер г-жа С С или
с адвоката ми г-н А. С., и двамата в копие на този имейл.
Очаквам Вашия отговор преди горепосочения краен срок.
Поздрави,
7
РП
На 06.10.2021 г. Р. А. е депозирал искова молба против ЮЛ” ЕООД за обявяване на
окончателен на предварителен договор от 06.08.2021 г. Било е образувано гр.д. №57505/2021
г. на СРС, преобразувано в гр.д. №****/2022 г. на СГС, което производство е прекратено
поР оттегляне на исковете, тъй като имотите предмет на предварителния договор са
отчуждени от ЮЛ” ЕООД в полза на трети лица преди вписване на исковата молба по чл.
19, ал. 3 ЗЗД.
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпита на свидетелите
МГТ и РМХ
Свидетелката Т е позната на ищеца от около 10 години. Тя работи като брокер на
недвижими имоти и е била на огледите на имотите заедно с ищеца. Свидетелката разказва,
че предния ден преди нотариалната сделката, която трябвало да се случи на 15.09-на 14.09 с
ищеца отишли до апартамента, тъй като те трябвало да се приеме в завършен вид, с
довършителни работи. Там установили някои неща, които не били достатъчно качествено
направени и уточнили претенциите си с представител на фирмата. На следващия ден
свидетелката разговаряла няколко пъти с ищеца. Той се движел с такси и закъснявал за
уговорения час при нотариуса, тъй като трафикът бил доста натоварен. В проведения
разговор заявил, че няма как да стигне навреме. Ищецът споделил, че пристигнал и отишъл
до кантората на нотариуса, като се засякъл на входа с представители на продавачите.
Свидетелката Х познава ищеца по повод неговото желание да закупи два апартамента
в сграда на ул. „Б“ № **. Тя разказва за два огледа на имотите, на които ищецът присъствал
и не е бил сам. След огледа на 14.09 имало уговорка за оглед на следващия ден на 15.09. в
08.00 ч. сутринта. Огледът трябвало да бъде направен заедно с ХД. Той присъствал на
огледа предния ден, тъй като имало незалепена лайсна и нещо около мивката, свързано със
силиконизиране. Ищецът не се явил на огледа на 15.09., но той помолил Славов да му
изпрати снимки от огледа сутринта, от местата, които били като забележка, за да се провери
дали те са коригирани. По искане на банката бил удължен срока за сключване на сделката.
Искането било от банката със съгласието на ищеца. Свидетелката сочи, че ищецът знаел за
за датата 15.09., тъй като били изпратили анекса по имейл, както и на 13 и 14 са
коментирали по „Вайбър“, че на 15.09. ще се изповяда сделката. В деня на сделката при
нотариуса присъствали свидетелката, представителя на дружеството, преводач, С С от
банката, нотариуса и помощниците, които са в нотариалната кантора. Те били там от 08.30 ч.
и към 09.30 ч., десет без нещо си тръгнали. На излизане от кантората свидетелката видяла,
че в кафенето на ъгъла седял ищеца. Свидетелката не се е заговорила с него, тъй като
управителя на дружеството й забранил да говори с него, тъй като се позволил цяла вечер и
през нощта да й звъни. След 15.09. управителят на дружеството казал на свидетелката, че
следва да комуникира както с ищеца, така и с негов представител само по имейл. След 15.09
водили един разговор с адв. С. при който свидетелката го уведомила, че адв. П. е техния
адвокат и комуникацията следва да се провежда единствено по имейл. След 15.09 тя сочи, че
получила един имейл от ищеца с желание той да компенсира ответника с 5000 евро и да се
продължи нататък със сделката.
При така установената фактическа обстановка се налагат следните правни
изводи.
Правната Квалификация на предявените искове е чл.55, ал.1 предл.3 във вр. с чл.88,
ал.1, във вр. с чл.87, ал.2 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД. Ищецът следва да установи, че процесната сума /
115 760,89 лева / е предадена на ответника. Ищецът следва да установи, че е сключен
предварителен договор за покупко-продажба от 06.08.2021 г.,че договорът между страните е
8
развален и откога, както и че е бил изправна страна по договора. В тежест на ответника е да
установи, че полученото от него имущественото благо не е лишено от основание, т. е., че
съществува правно призната причина за разместването на благата, което му дава право да
задържи полученото. Ответникът може да установи и правопогасяващи, правоотлагащи или
правоизключващи юридически факти.
Не е спорно, а и се установява от приложения по делото договор, че страните са били
обвързани от предварителен-договор за покупко-продажба на недвижими имоти. Не е
спорно, а и се установява от приложеното платежно нареждане и фактура, че на 06.08.2021
г.- датата на сключване на договора, ищецът е заплатил сумата от 115 760,89 лева на
ответника съгласно уговореното в чл. 2 като първоначална вноска.
Безспорно е и, че не е съставен нотариален акт, с който да се прехвърлят процесните
имоти, както и, че предварителният договор не е обявен за окончателен.
Спорният по делото въпрос е коя от двете страни-продавача или купувача е
неизправна страна по договора и е станала причина за несключване на окончателен договор,
респективно дали:
-е налице хипотезата на чл. 10 от договора- възникнало е правото на продавача да
прекрати предварителния договор, като задържи дадения задатък или
- е налице хипотезата на чл. 11 от договора- възникнало е правото на купувача да
прекрати предварителния договор, като претендира получаване на всички платени суми.
Според настоящият съдебен състав е налице хипотезата на чл. 11 от договора, ergo
предявеният иск се явява основателен.
Установява се по делото, както от свидетелските показания и на двамата свидетели,
така и от приложената електронна кореспонденция и сключения анекс, че страните са имали
договореност на 15.09.2021 г. да сключат окончателен договор. Не се спори а и се
установява от представени констативен протокол, че в 08:30 ч. при Нотариус МН се е явил
представител на продавача, на банката и преводач, като до 09:30 ч. ищецът не се е явил.
Установява се обаче от показанията и на свидетелите на двете страни, че ищецът е бил
на улицата до нотариуса в същия ден след 09.30 ч. За настоящият съдебен състав не е имало
никаква пречка страните още в рамките на същия ден да се върнат заедно при Нотариус МН
или при който и да е друг нотариус и да сключат окончателен договор под формата на
нотариален акт, доколкото все пак страните са се били заедно макар и след периода 08:30-
09:30 ч., а и в писмения анекс няма посочен конкретен час за изповядване на сделката.
Обстоятелствата, че ищецът е имал претенции свързани с довършителните работи на
процесните имоти, както и че неговото поведение е възприето от представители на
продавача като дразнещо или досадно, в никакъв случай не обуславя правото на продавача
да спре да комуникира със същия като се осуети изповядване на сделката. Следва и да се
отчете обстоятелството, че ищецът не е български гражданин и комуникацията с него се
води на чужд език и/или е опосредена.
Следва да се посочи, че ищецът още няколко пъти е отправил покана по мейл до
ответника и е изразил готовност да сключи окончателен договор. Въпреки тези негови
изявления ответникът не е съдействал, което съдът третира като виновно неизпълнение на
задължението му по договора. Още повече ответникът е в неизпълнение като е продал и на
трети по делото лица процесните имоти.
Така съдът намира, че ищецът е изправна страна по договора и за него е възникнало
правото да развали същия поР виновното неизпълнение на ответника.
Във всички случаи договорът се счита развален с искова молба, ако длъжникът не
изпълни в хода на съдебното производство до изтичането на обективно подходящия с оглед
конкретните обстоятелства срок. / в т. см. Решение № 81 от 03.06.2015 г. по т. д. № 1591 /
2014 г. на Върховен касационен съд, 2-ро тър. Отделение/
9
С развалянето на договора отпада облигационното отношение между страните.
Отпада основанието за престиране на насрещните престации по договора. Никоя от страните
не дължи на другата изпълнение по договора. Всичко получено в изпълнение на договора се
връща на основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД. / в т см. Решение № 424 от 01.06.2010 г. по гр. д. №
1211 / 2009 г. на Върховен касационен съд, Гражданска колегия, IV г. о./
Ето защо съдът счита, че предявеният иск следва да бъде уважен като доказан и
основателен за сумата от 10 000 лева- частична претенция от сумата в пълен размер от
115 760,89 лева, представляваща дължима сума на отпаднало основание, в следствие на
развален предварителен договор за продажба на недвижим имот от 06.08.2021 г., ведно със
законна лихва върху присъдената сума от дата на завеждане на иска/08.01.2024 г./ до
окончателно погасяване на задължението.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК, на ищеца съобразно се следват деловодни разноски за
настоящото производство, чийто размер, възлиза на 400 лева- държавна такса.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Софийският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „ЮЛ” ЕООД, ЕИК: ******, със седалище и адрес на управление: АДРИС,
представлявано от управителя РМ, да заплати на Р. А. , гражданин на КБ, роден на
*********г., притежаващ удостоверение за пребиваване в Р Б № *********, издадено на
**********г. от МВР, с адрес: АДРЕС на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 78, ал. 1
ГПК сумата в размер на 10 000 лева- частична претенция от сумата в пълен размер от
115 760,89 лева, представляваща дължима сума на отпаднало основание, в следствие на
развален предварителен договор за продажба на недвижим имот от 06.08.2021 г., ведно със
законна лихва върху присъдената сума от дата на завеждане на иска/08.01.2024 г./ до
окончателно погасяване на задължението, както и съдебно-деловодни разноски в
размер на 400 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10