№ 1127
гр. София, 08.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Мария Яначкова
Членове:Десислава Б. Николова
Миглена Йовкова
при участието на секретаря Красимира Г. Георгиева
като разгледа докладваното от Мария Яначкова Въззивно гражданско дело №
20231000503433 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.
С решение № 3898 от 14 юли 2023г. по гр. д. № 10500/21г. Софийски
градски съд, ГО, 12 състав е осъдил Ц. Х. П., ЕГН ********** и Ж. Р. П., ЕГН
********** да заплатят на В. Й. Д., ЕГН **********, Й. С. Д., ЕГН
********** и А. С. Д., ЕГН ********** сумата от 32 271,12 лв.,
представляваща заплатен от ищците задатък по сключения между страните
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл.19 ЗЗД
от 22.10.2018г., ведно със законната лихва, считано от 23.08.2021г. до
окончателното изплащане на задължението; отхвърлил предявените от В. Й.
Д., ЕГН **********, Й. С. Д., ЕГН ********** и А. С. Д., ЕГН **********
субективно съединени искове с правни основания чл. 93, ал. 2 ЗЗД, относно
осъждането на ответниците Ц. Х. П., ЕГН ********** и Ж. Р. П., ЕГН
********** солидарно да заплатят на ищците сумата от над 32 271,12 лв. до
76 350 лв., представляваща двойния размер на заплатения от ищците задатък
по сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот по чл. 19 ЗЗД от 22.10.2018г., ведно със законната лихва върху
сумата от над 32 271,12 лв. до 76 350 лв., считано от 23.08.2021г. до
1
окончателното изплащане на задължението; осъдил Ц. Х. П., ЕГН **********
да заплати на В. Й. Д., ЕГН **********, сумата от 5683,03 лв., с която
ответникът се е обогатила за сметка на ищцата при отпаднало основание,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 23.08.2021г. до
окончателното изплащане на задължението; отхвърлил предявения от В. Й. Д.,
ЕГН ********** срещу Ц. Х. П., ЕГН ********** субективно и обективно
съединен при условията на евентуалност иск в частта за солидарното й
осъждане да заплати на ищцата сумата от над 5683,03 лв. до 38 175 лв., с
която се е обогатила за нейна сметка при отпаднало основание, ведно със
законната лихва върху тази сума, считано от 23.08.2021г. до окончателното
изплащане на задължението; отхвърлил предявения от В. Й. Д., ЕГН
********** срещу Ж. Р. П., ЕГН ********** субективно и обективно
съединен при условията на евентуалност иск в частта за солидарното му
осъждане да заплати на ищцата сумата от 38 175 лв., с която се е обогатил за
нейна сметка при отпаднало основание, ведно със законната лихва върху тази
сума, считано от 23.08.2021г. до окончателното изплащане на задължението;
отхвърлил предявените от Й. С. Д., ЕГН ********** и А. С. Д., ЕГН
********** срещу Ц. Х. П., ЕГН ********** и Ж. Р. П., ЕГН **********
субективно и обективно съединени при условията на евентуалност искове за
солидарното осъждане на ответниците да заплатят на тези ищци сумата от 38
175 лв., с която са се обогатили за тяхна сметка при отпаднало основание,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 23.08.2021г. до
окончателното изплащане на задължението; осъдил В. Й. Д., ЕГН **********,
Й. С. Д., ЕГН ********** и А. С. Д., ЕГН ********** да заплатят на Ц. Х. П.,
ЕГН ********** сумите от по 11 627,75 лв. или общо 34 883,25 лв.,
представляваши дължими обезщетения за ползването без основание от тях в
периода от 23.11.2018г. до 15.10.2021г. на собствените на ищцата П. имоти,
представляващи поземлен имот с идентификатор 69134.4140.10 с площ от 949
кв. м, ведно с построените в него двуетажна еднофамилна жилищна сграда,
без акт 16, представляваща самостоятелен обект с идентификатор
69134.4140.10.2 със застроена площ от 131,4 кв. м, както и постройка на
допълващото застрояване, представляваща обект с идентификатор
69134.4140.10.1 със застроена площ от 35 кв. м, ведно със законната лихва
върху тези суми, считано от 15.11.2021г. до окончателното изплащане на
задълженията; отхвърлил предявените от Ц. Х. П., ЕГН ********** срещу В.
2
Й. Д., ЕГН **********, Й. С. Д., ЕГН ********** и А. С. Д., ЕГН **********
насрещни искове с правно основание чл. 59 ЗЗД в частта за осъждането на
всеки един от ответниците да й заплати сумата от над 11 627,75 лв. до 12 429
лв., представляващи обезщетения за ползването без основание от тях в
периода от 23.11.2018г. до 15.10.2021г. на собствените на ищцата П. имоти,
представляващи поземлен имот с идентификатор 69134.4140.10 с площ от 949
кв. м, ведно с построените в него двуетажна еднофамилна жилищна сграда,
без акт 16, представляваща самостоятелен обект с идентификатор
69134.4140.10.2 със застроена площ от 131,4 кв. м, както и постройка на
допълващото застрояване, представляваща обект с идентификатор
69134.4140.10.1 със застроена площ от 35 кв. м, ведно със законната лихва
върху сумите от над 11 627,75 лв. до 12 429 лв., считано от 15.11.2021г. до
окончателното изплащане на задължението; осъдил Ц. Х. П., ЕГН **********
и Ж. Р. П., ЕГН ********** да заплатят на Й. С. Д., ЕГН ********** и А. С.
Д., ЕГН ********** разноски по делото в общ размер на 2 544, 26 лв.; осъдил
Ц. Х. П., ЕГН ********** и Ж. Р. П., ЕГН ********** да заплатят на В. Й. Д.,
ЕГН ********** сумата от 1 480,96 лв., представляваща разноски по делото;
осъдил Й. С. Д., ЕГН ********** и А. С. Д., ЕГН ********** да заплатят на
Ц. Х. П., ЕГН ********** разноски по делото в общ размер на 2207,58 лв.;
осъдил В. Й. Д., ЕГН ********** да заплати на Ц. Х. П., ЕГН **********
сумата от 1 073,85 лв., представляваща разноски по делото.
Производството пред въззивния съд е образувано по въззивна жалба на
В. Д., Й. Д. и А. Д. срещу решението по гр. д. № 10500/2021г. на СГС, ГО, 12
състав в неблагоприятни за тях части от решението, - в частта, в която съдът е
отхвърлил предявения от тях иск над размера от 32 271, 12 лв. до размера от
76 350 лв. и в частта, в която са осъдени по насрещните искове да заплатят
суми от по 11 627, 75 лв. С доводи, че решението е недопустимо като
постановено по отношение на неправосубектна страна, евентуално
неправилно – считат, че не дължат обезщетение за ползване на имота поради
това, че то е предадено от другата страна в изпълнение на договорно
задължение; незаконосъобразен бил и изводът, че не е налице солидарна
отговорност между ответниците, при положение, че това е договорено; сочат,
че Ж. Р. се е отказал от наследството на своя баща, поради което изводът на
съда, че Ц. П. е собственик само на ¾ ид. части е незаконосъобразен, отделно
сочат, че продавачите не разполагат с документ, удостоверяващ правото им на
3
собственост върху построената жилищна сграда и не са изпълнили
задължението си да прехвърлят правото на собственост, а са получили сума в
размер на 38 175 лв.; считат, че решението в обжалваните части е и
необосновано. Правят съответни на оплакванията си за порочност на
решението искания към въззивния съд.
От насрещните страни само Р. Ж. П., конституиран на мястото на
починалата ответница Ц. П., е подал отговор на въззивната жалба, с който е
оспорил жалбата. Ж. Р. П. не е взел становище по нея. В хода на въззивното
произвдоство Ж. Р. П. е починал и на негово място като страни в
производството са конституирани С. А. П., която оспорва въззивната жалба в
откритото заседание пред САС, и Р. Ж. П..
За да постанови решението си, СГС е приел, че между страните -
ищците като купувачи и ответниците като продавачи - е бил сключен
предварителен договор от 22.10.2018г. с предмет ПИ, жилищна сграда без
акт 16 и постройка на допълващо застрояване, срещу продажна цена от
165 000 евро и капаро в размер на 16 500 евро – 32 271, 12 лв.; продавачите са
се задължили да оформят нужните документи за издаване на удостоверение за
ползване и да представят същото в оригинал в срок не по–късно от 45 дни, а
при неизпълнение на това задължение от страна на продавачите, те дължат
връщане на предоставеното им капаро в размер на 32 271, 12 лв., като е
уговорено в чл. 16 от договора, че в случай,че се окаже, че към момента на
сключване на предварителния договор някое от заявените от продавачите
обстоятелства е невярно или продавачите не изпълнят задълженията си по
предварителния договор и поради тази причина не се сключи окончателен,
продавачите дължат връщане на полученото капаро в двоен размер. СГС е
приел още, че с два анекса от 15.11.2018г. и от 03.06.2019г. продавачите са се
съгласили да предадат ползването на недвижимите имоти на купувачите на
23.11.2018г., а владението в деня на окончателното плащане на продажната
цена, като срокът на договора е продължен за втори път до 01.08.2019г., а
съгласие срокът да стане до 15.11.2019г., е изразил само продавачът П.. След
обсъждане на доказателствата за собственост на продаваемия имот - договор
за продажба с купувачи ответницата П. и съпругът й, починал на ********г. и
оставил за свои наследници двамата ответници, както и свидетелските
показания, че продавачите са предоставили ползването на имота, докато
ответникът се снабди с разрешение за ползване на къщата, и заключенията на
4
изслушаните експертизи, СГС е приел, че продавачите не са изпълнили
единствено задължението си да представят в 45 –дневен срок или до
изплащане на продажната цена удостоверение за издадено разрешение за
ползване на сградата – незаконен строеж с режим на търпимост, за което
неизпълнение обаче в договора е предвидено единствено връщане на задатъка
в размер на 32 271, 12 лв., до какъвто размер е счел, че следва да бъдат
уважени предявените главни искове. Поради частичното уважаване на
главните искове съдът е приел, че следва да разгледа и предявените
евентуални искове. Приел е, че предварителният договор е прекратен с
изтичане на срока на 01.08.2019г., доколкото последващият анекс не е
подписан от 2-та продавачи, като ищците, след като не са се явили пред
нотариуса на последната дата на изтичане на срока на договора, също са
демонстрирали нежеланието си да сключат договора, като липсата на
предприети действия и от 2 –те страни за явяване пред нотариус, води до
извод, че договорът е прекратен по взаимно съгласие. Поради прекратяване на
договора съдът е приел още, че дадените от В. Д. суми над 32 271, 12 лв.
следва да й бъдат върнати от ответницата, която ги е получила. СГС е уважил
частично и насрещните искове на ответницата за заплащане на обезщетение за
ползване на имота за ¾ ид. части от него, на колкото е приел, че се легитимира
като собственик Ц. П..
Софийски апелативен съд, като въззивна инстанция, в рамките на
правомощията си, уредени в чл. 269 ГПК, съобразно и разясненията, дадени в
ТР № 1/09.12.2013г. по тълк. дело № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС, намира, че
обжалваното решение е валидно; то е и допустимо в обжалваните части –
разгледани са предявените искове, като се изхожда от обстоятелствата на
които са основани, а ответницата П. е починала на ********г. - след
приключване на съдебното дирене пред първата инстанция, поради което
доводът, че съдът е постановил решение спрямо неправосубектна страна,
вместо да спре производството по делото, е неоснователен (чл. 229, ал. 2, изр.
2 ГПК), а като косвен резултат от решаващата си дейност счита същото и
правилно като резултат в тези части.
Жалбоподателите считат, че продавачите са декларирали неверни
обстоятелства, че за имотите няма налице висящи административни
процедури, касаещи правото на собственост, тъй като двуетажната
еднофамилна жилищна сграда не отговаря на изискването за търпимост,
5
понеже договорът за продажба, с който продавачите са придобили
собствеността е от 30.03.2001г., т.е. безспорно сградата е построена след
31.03.2001г. За нея не било издадено разрешение за строеж и други книжа,
поради което не може да бъде издадено и разрешение за ползване в 45 –
дневен срок от сключване на договора, което е било известно на продавачите,
въвели в заблуждение купувачите относно собствеността и законността на
двуетажната жилищна сграда, поради което продавачите са били неизправна
страна. Жалбоподателите считат още, че не може да се приеме, че
представянето удостоверение за разрешение за ползване е само допълнително
задължение, а не условие за сключване на договора, като в случая едва на
16.03.2022г. бил съставен констативен акт за започване на административно
производство за узаконяване на строежа. Продавачите са получили сумата
38 175 лв. и не са разполагали с документ, доказващ правото им на
собственост на двуетажната жилищна сграда, което сочи на виновно
неизпълнение на задължението им. Жалбоподателите намират и, че не дължат
обезщетение за ползване на имота поради това, че той е предаден от другата
страна в изпълнение на договорно задължение без да е договорена цена на
ползването.
От своя страна ответникът по жалбата Р. П. счита, че след като
ищците са се отказали от предварителния договор не съществува
правоотношение, на основание на което са ползвали имота, а поради
неизпълнение на задължението по чл. 29 от договора продавачите дължат
връщането само на сумата 32 271 лв., платена предварително част от
продажната цена, съобразно уговорката в чл. 29, т. 1 от договора.
По съществото на спора, с оглед спорните въпроси във въззивното
производство, въззивният съд намира следното :
Не се спори, че страните са били обвързани от предварителен
договор, сключен на 22.10.2018г. между ищците Д. като купувачи и
ответниците П.и като продавачи, с предмет ПИ с идентификатор
69134.4140.10 с площ от 949 кв. м, находящ се в гр.София, р-н „Овча купел“,
кв.Суходол, ул.*** №17, ведно с всички сгради, постройки за допълващо
застрояване и подобренията в него, представляващи новоизградена двуетажна
еднофамилна жилищна сграда, без акт 16, представляваща самостоятелен
обект с идентификатор 69134.4140.10.2 със застроена площ от 131,64 кв. м,
6
както и сграда - постройка на допълващото застрояване, представляваща
обект с идентификатор 69134.4140.10.1 със застроена площ от 35 кв. м,
срещу, съгласно чл. 2 от договора, заплащането на цена от 165 000 евро или
левова равностойност в размер на 322 711, 96 лв., от която сума при
подписване на договора купувачът заплаща капаро в размер на 16 500 евро
или 32 271,12 лв. по следния начин: - 5 000 евро, платени по споразумение за
депозит от 11.10.2018г. на ръка (такова споразумение е представено по делото
- Й. Д. е предал на Ж. П. сумата от 5000 евро като „депозит“), а остатъкът от
11 500 евро платим, както следва: - по банков път, по посочена банкова сметка
на продавача Ц. П. (представено е преводно нареждане от 22.10.2018г. за
сумата 22 195 лв.), а останалата част от продажната цена в размер на 148 500
евро или левовата равностойност от 290 440, 76 лв., също платима по
банковата сметка на Ц. П. след нотариалното изповядване на сделката и
вписване на нотариалния акт в СВп. Страните са договорили, че ще сключат
окончателен договор най-късно до 1 месец от получаване на писмо за
кредитен ангажимент от страна на банката, предоставяща кредит за
закупуване на описания в чл. 1 недвижим имот, но не по-късно от 45 дни от
сключване на договора, като страните са се задължили да запишат час при
посочен нотариус и да представят всички необходими документи за
изповядване на сделката по нотариален ред (чл. 5). Промяна на срока става
само по взаимно съгласие (чл. 6). Продавачите са декларирали, че са
единствени собственици на недвижимите имоти,…, че имотът отговаря на
всички условия по предложение-оферта за продажба на поземлен имот, … и,
че към датата на сключване на договора няма висящи административни
процедури, променящи и засягащи правото на собственост (чл. 9, ал. 1). В
чл.10 от предварителния договор е уговорено, че продавачите ще предадат
владението върху имота в деня на заплащане на окончателната цена по банков
път, като за целта ще се състави протокол за предаване. В чл. 12 вр. чл. 11 от
договора е уговорено, че при неизпълнение на задълженията на продавачите
да платят разходите за имота, вкл. данъци, такси и др. до предаване на
владението, възстановяват на купувачите дължимото капаро в двоен размер,
както и всички разходи, последица от недобросъвестното им поведение. В чл.
16 от договора е посочено, че в случай, че се окаже, че към момента на
сключване на предварителния договор някое от заявените от продавачите
обстоятелства са неверни или продавачите не изпълнят задълженията си по
7
предварителния договор и поради тази причина не се сключи окончателен,
продавачите дължат връщане на полученото капаро в двоен размер. В чл. 20,
глава VI от договора „Влизане в сила, срок, разваляне и неустойки“, е
уговорено, че при неявяване от продавачите пред нотариуса за сключване на
окончателен договор, се счита, че те са виновни за развалянето на договора и
дължат на купувачите като „неустойка за разваляне“ връщане на платеното
капаро (задатък) в двоен размер, аналогично при неявяване на купувачите, в
същата хипотеза, продавачите могат да задържат дължимото капаро (задатък)
по договора (чл. 21), като датата на сключване на сделката трябва да се уточни
между страните ( р-л VII, т. 21). Съгласно чл. 29 от предварителния договор, в
глава IX „Други условия“, продавачите се задължават в срок до окончателното
изплащане на продажната цена, „да оформят, входират“ нужните документи за
издаване на удостоверение за ползване, както и да предоставят същото в
оригинал за описания в договора недвижим имот, но не по-късно от 45 дни,
като при неизпълнение на посочените в чл. 29 условия от страна на
продавачите, същите, съгласно чл. 29, т. 1 от договора, дължат връщане на
предоставеното им капаро от 32 271,12 лв. В договора са уговорени и
хипотези, при които, заради виновно поведение на купувачите, продавачите
могат да задържат капарото (задатъка) по договора (чл.18; чл.21).
С анекси към предварителния договор от 15.11.2018г и 03.06.2019г.,
продавачите са се съгласили да предадат ползването на недвижимия имот на
купувачите на 23.11.2018г., като запазват правото си да им предадат
владението в деня на окончателното плащане на сумата, като срокът по
предварителния договор е бил продължен първо до 21.12.2018г., а след това до
01.08.2019г. Приложеният от ищците документ, наименован „Анекс“ към
процесния предварителен договор с посочена дата на сключване 02.09.2019г.,
не обективира съгласие на всички страни, тъй като е подписан само от
продавача Ж. П., като в него е заявено намерение срокът да се продължи за
трети път до 15.11.2019г.
Ответницита П. е оспорила исковете и от своя страна е предявила
насрещни искове за заплащане на обезщетение за ползване на имота за
периода 23.11.2018г. – 15.10.2021г. (датата на връчване на препис от ИМ) в
размер, съобразно направеното намаление на исковете, на по 12 429 лв. –
търсената сума от всеки от ищците, ведно със законната лихва от 15.11.2021г.
8
Не е спорно, установимо и от договор за продажба, извършен с
нотариален акт № 37, том I, рег. №583, дело № 36/2001г. на 30.03.2001г., че Ц.
П. и Р. П. са закупили процесния ПИ – тогава неурегулирано дворно място от
1 086 кв. м, 1 030 кв. м. по скица, заедно с построената в него жилищна сграда
с площ от 32 кв. м. Съгласно удостоверение за наследници на Р. П., той е
починал на ********г. и за свои наследници е оставил съпругата си Ц. П. и
сина си Ж. П.. Не се спори, че именно в този имот е била построена жилищна
сграда с идентификатор 68134.4140.10.2.
Съгласно показанията на св. Ц., която познава страните във връзка със
сключването на процесния предварителен договор, тъй като е била брокер и е
посещавала имота още преди сключването на договора, тя узнала, че
жилищната сграда не разполага с Акт 16 и Ж. П. поискал 5000 лв. като част от
продажната цена, защото му били необходими, за да „изкара“ разрешение за
ползване на къщата, с каквото не се снабдил и предложил на купувачите да
купят само парцела, но в този случай свидетелката разбрала, че банката
нямало да отпусне достатъчно голяма сума като кредит, за да заплатят
купувачите продажната цена; междувременно купувачите поискали да ползват
имота и започнали да го ползват реално.
Според показанията на св. Т. – съсед на имота от 2003г., когато имотът
представлявал двор с барака, ищците живеят в процесния имот вероятно от
м.декември на 2018г., като и към м.06.22г., когато е проведен разпитът му, все
още ги виждал там.
Със заключението на вещото лице по приетата съдебна финансово-
икономическа експертиза е установено по делото, неоспорено във въззивното
производство като фактически положения, че съгласно споразумение за
предоставяне на депозит, Й. Д. е превел по сметка на Ц. П. сумата от 22 175
лв., като за този превод е посочено основание - „капаро за къща на ул.*** 17,
предварителен договор“; на 19.03.2019г. В. Д. е превела по сметка на Ц. П.
сумата от 5000 лв. с посоченото основание на превода - плащане „по дог. за
покупко-продажба“ и на 22.05.2020г. В. Д. е превела по сметка на Ц. П. сумата
от 1000 лв. - плащане по предварителен договор от 22.10.2018г., и по сметката
на Ц. П. описаните суми са получени.
Съгласно заключението на съдебно-техническата и оценителна
експертиза, двуетажната жилищна сграда, находяща се в ПИ с идентификатор
9
68134.4140.10, е построена без надлежните строителни книжа и към
26.04.2023г. (когато е изготвено заключението) не представлява законен
строеж по смисъла на ЗУТ, като сградата е в процедура по узаконяване.
Според това заключение средният пазарен наем, изчислено по сравнителен
метод, за периода от 23.11.2018г. до 15.10.2021г. възлиза на 46 511 лв. (няма
оплаквания във въззивното производство, че следва да бъде възприета друга
стойност на наема), като за изчисляването му е без значение дали строежът на
сградата е законен.
При така приетото за установено, въззивният съд прави следните
правни изводи:
Предявеният иск за връщане на сумата, дадена като задатък (чл. 93
ЗЗД), е основателен до размера от 32 271, 12 лв., до който е уважен. Страните
са постигнали съгласие при неизпълнение на задължението на продавачите да
предоставят удостоверение за ползване на жилищната сграда, предмет на
договора, в срока за сключване на окончателен договор (какъвто е смисълът на
уговорката, тъй като срокът за представяне на такова удостоверение съвпада с
крайния срок за сключване на окончателен договор), продавачите да върнат на
купувачите само получената сума, посочена в чл. 2 от договора. Следователно
в този случай на неизпълнение на задължение от страна на продавачите,
съгласно изричното съгласие на страните, те дължат връщането само на
сумата 32 271, 12 лв. Платените впоследствие авансово части от продажната
цена, макар и също подлежащи на връщане, не са визирани в клаузата на чл.
29, т. 1 от предварителния договор (въпреки че като резултат, при
установеното развитие на правоотношението всички дадени от купувачите
суми подлежат на връщане). Както е приел и първоинстанционният съд, не се
касае за хипотеза, в която страните са уговорили, че неизпълнението на
продавачите е скрепено със санкция заплащане на двоен размер на задатъка,
каквато като резултат е и тезата на самите ищци, застъпена първоначално в
исковата молба, в която се търси само връщане на задатък в единичен размер.
Налага се извод, че на предвидената в чл. 29 от договора хипотеза, - при
отчитане, че страните изрично са посочили, че сградата, предмет на договора,
е „без акт 16“ и са съобразили, че издаването на разрешението за ползване е
обусловено от властнически актове, - е придадена правна последица като при
обективна невъзможност за изпълнение, т. е. неизпълнение, за което
длъжникът не отговаря, поради което облигационната връзка се прекратява,
10
изводимо и от задължението за връщане на даденото по нея поради
неосъществено основание, без даденото обаче да служи и като обезщетение.
Отделен е въпросът защо е уговорен такъв първоначален краен срок за
сключване на окончателен договор, при положение, че сградата не е
узаконена, при липса на данни купувачите да са били въведени в заблуждение
за този обективно установим факт (на каквото недопустимо, в противоречие с
чл. 266, ал. 1 ГПК, за първи път се позовават във въззивната си жалба).
Въпреки, че клаузата на чл. 29, т. 1 систематично се намира в раздел “Други
условия“ на договора, тълкувайки договора и отделните уговорки в него във
връзка едни с други, в смисъла, който произтича от целия договор (чл. 20
ЗЗД), съдът намира, че с тази клауза не е уговорено „запазване“ на договора и
като резултат намаляване на продажната цена. Това е така, доколкото
преследваната от купувачите цел е да закупят сграда, чието ползване е
разрешено (за чийто собственици да се легитимират собствениците на
земята), като заплащането на продажната цена се извърши с кредит, съответен
по размер за закупуване на сграда, снабдена с разрешение за ползване.
Горният извод е валиден и като се изхожда от поведението на страните - до
уговорения краен срок за сключване на окончателен договор, нито купувачите
са се снабдили с „писмо за кредитен ангажимент от страна на банката“, нито
продавачите са финализирали процедура по узаконяване на сградата, -
очевидно взаимосвързани действия съобразно и показанията на св. Ц., нито
страните са фиксирали конкретна дата за сключване на окончателен договор.
Позоваването от страна на жалбоподателите на чл. 9 от договора е неуместно,
тъй като последиците от непредставяне на разрешение за ползване на сградата
са уредени самостоятелно в обсъдената клауза на чл. 29, т. 1 от договора.
На следващо място, поради прекратяване на облигационното
правоотношение с източник сключеният между страните договор, и
обстоятелството, че ползването на процесния имот е предоставено при
продължаване на срока за сключване на окончателен договор във връзка с
предстоящото прехвърляне на правото на собственост на купувачите, което не
се е осъществило, ползването на имота от ищците, ответници по насрещните
искове, което не е предоставено на самостоятелно договорно основание и
което е безспорно за периода 23.11.2018г. – 15.10.2021г., се явява без
основание. Те са спестили разходи за наемна цена, 3/4 от които, съобразно
установеното в процеса право на собственост от ответницата П. (вж. чл. 28 СК
11
и чл. 9, ал. 1 ЗН), са изчислени от първоинстанционния съд на база
изчисленията на възприетото заключение, срещу които не са направени
самостоятелни оплаквания във въззивната жалба. А тези оплаквания,
принципно, извън приложението на императивните норми на материалния
закон въз основа на установените факти по спорния предмет, очертават
рамката на правораздавателната дейност на въззивния съд, правоприлагащ
при условията на ограничен въззив. По тези съображения и насрещните
искове по чл. 59 ЗЗД се явяват основателни до размерите, до които са уважени.
Така мотивиран въззивният съд прие, че решението в обжалваната му
отхвърлителна част по предявените главни искове и в осъдителните части по
предявените насрещни искове, е допустимо (за допустимостта съдът следи
служебно само в обжалваните му части) – с него, както се посочи, са
разгледани фактите, на които са основани предявените искове, и то е и
правилно като резултат. Доводите във въззивната жалба, вкл. за солидарна
отговорност на продавачите, при положение че такава не е уговорена (чл. 121
ЗЗД), са неоснователни, а обстоятелствата, основани на отказ от наследството
на Р. П. от страна на сина му, въззивният съд счете за преклудирани, поради
което не ги обсъжда (чл. 266, ал. 1 ГПК). При тези мотиви САС потвърждава
решението в обжалваните части. При този изход на спора, на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК, съдът присъжда в полза на ответника по въззивната жалба Р. П.
разноски по делото в размер на 500 лв. – колкото е размерът на сторените
разноски - на платеното по банков път адвокатско възнаграждение, въпреки че
уговореното възлиза на сума в размер на 2 000 лв. (вж. т. 1 от ТР № 6 от
06.11.2013г. по тълк. д. № 6/2012г., ОСГТК на ВКС).
Водим от горното, Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 3898 от 14 юли 2023г. по гр. д. № 10500/21г. на
Софийски градски съд, ГО, 12 състав в обжалваните отхвърлителни части по
предявените главни искове - в частта, в която исковете, с които е поискано
ответниците да бъдат солидарно осъдени да заплатят на ищците сумата над
размера от 32 271,12 лв. до 76 350 лв. ведно със законната лихва върху сумата
считано от 23.08.2021г. до окончателното изплащане на задължението са
отхвърлени, както и в обжалваните осъдителни части – в които са уважени
12
предявените срещу ищците насрещни осъдителни искове за заплащане на
обезщетения за ползване.
ОСЪЖДА В. Й. Д., ЕГН **********, Й. С. Д., ЕГН ********** и А. С.
Д., ЕГН **********, да заплатят, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, на Р. Ж. П.,
ЕГН **********, сумата 500 лв. – разноски за въззивното производство.
Решението може да се обжалва пред Върховния касационен съд, при
условията на чл. 280 ГПК, в 1-месечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13