Р Е
Ш Е Н
И Е
№………………………………
гр. София
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ-22 състав, в
публично заседание на тридесети май две хиляди двадесет и пета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕЛИ АЛЕКСИЕВА
при секретаря Румяна Аврамова, като разгледа
докладваното от съдията т. дело N 1625 по
описа за 2020 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Съдът е сезиран с
иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Ищецът „Т.ф.“ ЕООД
твърди, че има сключен предварителен договор с ответника за продажба на право
на строеж и идеални части от поземлен имот и последващо изпълнение на негово
строителство от 09.03.2017 г., съгласно който
ответникът се е задължил в срок от 30 календарни дни от датата на издаване на
протокол за установяване годността за ползване на къща № 8 да прехвърли на
ищеца 718.63/8154 идеални части от
поземлен имот с идентификатор 68134.2045.2743, целият с площ от 8154 кв.м.,
находящ се в гр. София, м. „Малинова
долина-обекти, обслужващи Околовръстен път“. Посочва, че на 09.03.2017 г., с
нот. акт № 33, т. I, peг. № 495, дело № 30, е закупил правото на строеж за
построяване на къща № 8, като съгласно т. 5 от този договор ответникът се е
задължил да прехвърли 718.63/8154 ид. части
от земята, в 30-дневен срок от датата на издаване на разрешението за ползване
без допълнително заплащане. На 24.06.2019 г. е издадено удостоверение № 534 за
въвеждане в експлоатация на строеж „група от жилищни сгради с допълващо
застрояване, басейни и пунктове за охрана: еднофамилна жилищна сграда „Къща №
8“. С имейл от 22.08.2019 г. ответникът е поканен да прехвърли приспадащите се
към къща № 8 идеални части от дворното място, което не е направено.
Във връзка с направените от ответника възражения, заявява, че не
оспорва съществуването на акт обр. 16 и удостоверението за въвеждане в
експлоатация на обекта, но поддържа, че ответникът не е имал право да подпише
актове обр. 15 и молбата за акт 16. Посочва, че ответникът е поел задължение да
прехвърли процесните идеални части без допълнително заплащане, поради което
изпълнението на това задължение не е свързано с изпълнение на задължението на
купувача за заплащане на отделните СМР и довършителни работи. Не оспорва
наличието на констативен протокол на нотариус А.Г.от 05.11.2020 г., но
пояснява, че е отказал да подпише съставения от ответника проект за нотариален
акт, като същевременно е представил свой проект, който ответникът е отказал да
подпише. Оспорва да дължи посочените от ответника суми по договора за
строителство, тъй като строителството е извършено много некачествено и голяма
част от СМР и довършителните работи не са извършени. Посочва, че е отказал да
учреди уговорената с договора ипотека с мотиви, за които ответникът е надлежно
уведомен с имейл, като му е съобщено и искането на ищеца за заплащане на
конкретно посочени суми, съпроводено от изявление за прихващане от евентуално
дължимите и изискуеми насрещни задължения до размера на по-малкото от тях.
Предвид изложеното,
иска от съда да обяви
предварителния договор от 09.03.2017 г., в частта по отношение на прехвърлянето
на 718.63/8154 ид. части от поземлен
имот с идентификатор 68134.2045.2743, за окончателен. Претендира направените по
делото разноски.
Ответникът „К.С Р.“ ЕООД оспорва предявения иск, като недопустим, поради
липса на активна процесуална легитимация и правен интерес. Поддържа, че ищецът
се е противопоставил на издаването на удостоверението за въвеждане в
експлоатация на обекта, съответно оспорва съществуването на документа, от който
черпи правата си. Освен това, видно от констативен протокол на нотариус А.Г.от
05.11.2020 г., след датата на завеждане на исковата молба, ищецът се е отказал
от сключване на окончателен договор, поради което няма правен интерес от иска.
При условията на евентуалност излага и доводи за неоснователност на предявения
иск. Посочва, че сключеният между страните договор има елементи и на договор за
строителство, по който ищецът е в трайно неизпълнение на договорните си задължения.
Посочва, че ищецът е забавил дължими по договора плащания в размер на
266 500 евро за период от повече от 30 месеца, поради което ответникът има
правото по чл. 90 от ЗЗД. Затова счита, че наличието в предварителния договор
на други уговорки, извън задължението за прехвърляне на правото на собственост
е пречка да се обяви този договор за окончателен, само за част от уговорената
между страните престация. Посочва, че освен незаплатените финансови задължения
по договора ищецът е в неизпълнение и на задължението си по чл. 30.1 от
договора, а именно да учреди договорна ипотека върху процесния обект за
дължимите по договора за изработка суми. Моли съда, да прекрати производството,
евентуално да отхвърли предявения иск, като заявява възражение по чл. 90 от ЗЗД. Претендира направените в
производството разноски.
Съдът, след като
взе предвид доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства,
съобразно чл. 12 и чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено следното:
Страните по делото не спорят, а и от събраните по
делото писмени доказателства се установява, че на 09.03.2017 г. между ищеца и ответника е сключен предварителен договор за продажба на
право на строеж и идеални части от поземлен имот и последващо изпълнение на
негово строителство, с който ответникът се задължава да
продаде на ищеца правото на строеж върху къща № 8, със
застроена площ от 161.13 кв. м., с
разгърната застроена площ /без сутерена/ от 380.72 кв. м. и с разгърната застроена площ с включен сутерен от 523.81 кв. м., при граници на къща № 8: вътрешна алея за
автомобили и от три страни – двор, и допълващо застрояване – басейн с площ от
36 кв. м. и с обем от 47 куб. м., находяща
се в поземлен
имот с идентификатор 68134.2045.2743, по кадастрална карта и кадастрални
регистри на гр. София, общ. Столична, обл. София /столица/, одобрени със
Заповед № РД-18-3/11.01.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно
изменени със Заповед 18-669/28.04.2014 г. на началник на СГКК – София, адрес на
поземления имот: гр. София, район „Витоша“, „Малинова долина – обекти
обслужващи Околовръстен път“, с площ 8154 кв. м., които имот заедно с поземлен
имот с идентификатор 68134.2045.2742, по кадастрална карта и кадастрални
регистри на гр. София, общ. Столична, обл. София /столица/, одобрени със Заповед
№ РД-18-3/11.01.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
със Заповед: 18-5669/28.04.2014 г. на началник на СГКК – София, адрес на
поземления имот: гр. София, район „Витоша“, „Малинова долина – обекти
обслужващи Околовръстен път“, с площ 3430 кв. м., са урегулирани в един общ
урегулиран поземлен имот XX – 789, 1426, 1427 от квартал 7 по плана на гр.
София, местността „Малинова долина – обекти обслужващи Околовръстен път“, с
площ от 11 588 кв. м. В чл. 2 от предварителния
договор страните уговарят, че в срок от 30 календарни дни от датата на издаване
на Протокол за установяване годността за ползване на строежа /Акт образец 16/ от компетентните
органи, ответникът се задължава да прехвърли без
допълнително заплащане в изискуемата от закона нотариална форма на ищеца и
правото на собственост върху припадащите се на къща № 8 идеални части от
поземлен имот с идентификатор 68134.2045.2743, а именно 718.63 кв. м. ид. части, като срещу прехвърлените идеални
части ищецът ще ползва реална част от УПИ XX – 789, 1426, 1427 с незастроена
площ от 557,50 кв. м., припадащи се към къща № 8, при граници на реалната част,
съгласно одобрение инвестиционен проект от 19.08.2016 г. Съгласно чл. 13, ал. 1
от предварителния договор, купувачът се задължава да заплати обща цена в размер
на 670 000 евро без ДДС, като плащането е уговорено да се извършва по
банков път в левовата равностойност на еврото по курса на деня на БНБ, на части
и етапи, както следва: а) при прехвърляне правото на строеж във формата на нотариален
акт 80 000 евро, без ДДС – до 09.03.2017 г.; б) при актуване на СМР,
доказващи изпълнението на кота „0,00“, което следва да бъде извършено до
05.04.2017 г. – 80 000 евро, без ДДС; в) при подписване на Акт за приемане
на конструкцията /на Кота 6/, което следва да бъде извършено до 25.04.2017 г. –
80 000 евро, без ДДС; г) при подписване на Констативен акт за установяване
годността на конструкцията на сградата /Акт образец 14/, което следва да бъде извършено до 15.05.2017 г. –
80 000 евро, без ДДС; д) при извършен изцяло монтаж на дограма, което
следва да бъде извършено до 15.07.2017 г. – 35 000 евро, без ДДС; е) при завършена изцяло фасада, което следва
да бъде извършено до 15.10.2017 г. – 30 000 евро, без ДДС; ж) при изцяло
изградени вътрешни преградни стени и обособяване на различни помещения по
одобрения за нея инвестиционен проект – което следва да бъде извършено до
15.06.2017 г. – 25 000 евро, без ДДС; з) при напълно изградени инсталации
– ВиК, Ел. инсталации, ОиВ с поставен бойлер и термопомпа, с ключове и контакти
по проекти, което следва да бъде завършено до 15.09.2017 г. – 55 000 евро;
и) при напълно завършени тавани, подове, стени и санитарни помещения, което
следва да бъде извършено до 15.11.2017 г. – 55 000 евро; й) при напълно
завършени тераси и открити площи, покрив, входни оградни плъзгащи врати, ограда
на целия жилищен комплекс, басейн, изготвяне и подписване на акт обр. 15, които
следва да бъдат извършени до 30.12.2017 г. – 55 000 евро; к) при издаване
на Акт образец 16 и Удостоверение за въвеждане в експлоатация на Къща 8, което
следва да бъде извършено до 30.10.2018 г. – 55 000 евро, без ДДС; л) при
въвеждане в експлоатация на сградата за охрана и завършване на вертикалната
планировка и озеленяване, което следва да бъде извършено до 10.02.2018 г. –
40 000 евро, без ДДС. В чл. 16 от договора, страните са уговорили, че
разходите за нотариалното прехвърляне и придобиването на правото на строеж за
къща № 8, както и придобиването на
правото на собственост върху припадащите се на къща № 8 идеални части от
поземлен имот с идентификатор 68134.2045.2743 и от поземлен имот с
идентификатор 68134.2045.2742, а именно реална част от УПИ XX – 789, 1426, 1427
с 557,50 кв. м., припадащи се към къща № 8, при граници на реалната част,
съгласно инвестиционен проект са за сметка на купувача.
На 09.03.2017 г., в необходимата нотариална форма - нотариален акт № 33, том I, рег. № 495, дело №
30/2017 г., ответникът продава на ищеца правото на строеж
за еднофамилна жилищна сграда от предвидената за построяване в поземлен имот с
идентификатор 68134.2045.2743, адрес на поземления имот: гр. София, район
„Витоша“, „Малинова долина – обекти обслужващи Околовръстен път“, с площ от
8154 кв. м. и в поземлен имот с идентификатор 68134.2045.2742, адрес на
поземления имот: гр. София, район „Витоша“, „Малинова долина – обекти
обслужващи Околовръстен път“, с площ от 3430 кв. м., които са урегулирани в
един общ УПИ XX – 789, 1426, 1427 от квартал 7 по плана на гр. София,
местността „Малинова долина – обекти обслужващи Околовръстен път“, с площ на
УПИ 11 588 кв. м., „Група от жилищни сгради с допълващо застрояване,
басейни, пунктове за охрана и подпорни стени“, състояща се от тринадесет
еднофамилни жилищни сгради, съгласно Разрешение за строеж № 37 / за къща № 8/
от 14.02.2017 г. на гл. архитект на район „Витоша“ при СО и одобрени
инвестиционни проекти от 14.02.2017 г. на гл. арх. на район „Витоша“ при СО, а
именно: Къща № 8, със застроена площ от 161,13 кв. м., с разгърната застроена
площ на сградата от 380,72 кв. м. и с разгърната застроена площ с включен
сутерен от 523,81 кв. м., при граници на къща № 8: вътрешна алея за автомобили
и от три страни – двор, и допълващо застрояване – басейн с площ от 36 кв. м. и
с обем от 47 куб. м. за сумата от 80 000 евро без ДДС. В т. 5 от нотариалния акт, продавачът се задължава в срок от 30 календарни дни от
датата на издаване на Разрешение за ползване на Къща № 8 от компетентните
органи, да прехвърли на купувача и припадащите се към Къща № 8, 718.63 кв. м. идеални части от поземлен имот с идентификатор
68134.2045.2743. Страните са се
съгласили изрично, че сключеният между тях
Предварителен договор за продажба на право на строеж и последващо изпълнение на
неговото строителство от 09.03.2017 г.
запазва изцяло действието си и продължава да обвързва страните и след датата на
подписване на нотариалния акт - т. 7 от
нотариалния акт..
На 07.03.2017 г. е
съставен Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на
строителна линия и ниво на строежа на „Еднофамилна жилищна сграда „Къща 8“, с
местонахождение УПИ XX-789, 1426, 1427, кв. 7, местност „Малинова долина –
обслужващи обекти на Околовръстен път“ по плана на гр. София, район
„Витоша“-СО.
По делото са представени приемо-предавателни
протоколи, с които страните са удостоверявали извършването на строителни работи
и завършването на отделните етапи от строителството.
На 24.06.2019 г. е
издадено Удостоверение № 534/24.06.2019 г. за въвеждане в експлоатация на
строеж: „Група от жилищни сгради с допълващо застрояване, басейни и пунктове за
охрана – Етап I: Еднофамилна жилищна сграда „Къща 8“, находяща се в ПИ, с
идентификатор по КККР 68134.2045.2743, УПИ XX-789, 1426, 1427, кв. 7, местност
„Малинова долина – обслужващи обекти на Околовръстен път“ по плана на гр.
София, район „Витоша“-СО, от Главния архитект на Столична община.
Представена е
нотариална покана от 05.09.2019 г., с рег. № 14338, том VIIБ, акт 89, връчена
на 09.09.2019 г. на Х.С.- управител, с която ищецът е поканил ответника да му
представи съгласно чл. 36 от договора, одобрени инвестиционни проекти, да
изготви изравнителна сметка, да уредят дължимите плащания, да финализират
договора и да изготвят констативен приемно-предавателен протокол за състоянието
на къща № 8, като предлага да бъде проведена среща на обекта на 13.09.2019 г.,
в 10:00 ч. или на 16.09.2019 г., в 10:00 ч.
Представена е
нотариална покана от 10.09.2019 г., акт 161, том V, рег. 9701/2019 г., връчена
на 10.09.2019 г. с която ответникът е поканил ищеца да му заплати сума в размер
на 60 500 евро, от които 55 000 евро – дължима сума по чл. 13, б. „и“
от договора и 5500 евро – неустойка съгласно чл. 26 от договора. В отговор на
поканата, ищецът е изпратил до ответника нотариална покана на
17.09.2019 г., с която оспорва
претендираната сума, на основание чл. 13, б. „и“ от договора в размер на
55 000 евро, като го кани да заплати извършените от него довършителни
работи в размер на 58 287,27 евро без ДДС, както и 24 120 евро
неустойка за забава с повече от една година, съгласно чл. 22.
Представен е
Констативен протокол, акт № 193, том II, общ. рег. № 3178 от 15.11.2019 г., с
който е установено, че на посочената дата пред нотариус А.Г., рег. № 031 на НК, в кантората
му в гр. София, са се явили Е.А.З., управител и едноличен собственик на
капитала на „К.С Р.“ ЕООД и Ц.Н.М.-Н., управител и едноличен
собственик на капитала на „Т.Ф.“ ЕООД. Те са
заявили,
че на днешния ден са били договорили да
изповядат по нотариален ред прехвърлянето на идеални части от поземлен имот, с
идентификатор 68134.2045.2743, като и двете страни
представили
пред нотариуса проект на нотариален акт за
извършване на сделката, но всеки един от актовете не бил приет от насрещната
страна. Представителите на дружествата се съгласили в една бъдеща среща да
договорят взаимно приемливи клаузи на нотариалния акт и да постигнат
споразумение относно финансовите си взаимоотношения.
Представена е
покана от 29.04.2020 г., връчена на 04.05.2020 г., с която ответникът е поканил
ищеца да му заплати сума в общ размер на 266 500 евро, представляваща
главници и лихви в 7-дневен срок от получаването й, като в противен случай го е
информирал, че ще пристъпи към защита на правата си по съдебен ред и разваляне
на договора, в това число и разваляне на нотариалния акт за прехвърляне на
правото на строеж.
Представена е покана от 05.05.2020 г., връчена
на 08.05.2020 г., с която ответникът е поискал ищеца да му учреди договорна
ипотека върху къща № 8, за дължимите суми по договора за изработка в общ размер
на 266 500 евро, представляващи главници в размер на 246 000 евро и
лихви в размер на 20 500 евро до 14.05.2020 г., като в случай че не го
направи, го е поканил на 15.05.2020 г. от 10:00 ч., в кантората на
нотариус А.Г.за подписване на договора за ипотека.
С Констативен
протокол, акт № 83, том I, общ. рег. № 911 от 15.05.2020 г., е установено, че
на посочената дата пред А.Г., нотариус с район на действие гр. София, рег. №
031 на НК, в кантората му в гр. София, се явили Е.А.З., в качеството й на
управител на „К.С Р.“ ЕООД, във връзка с връчената на 08.05.2020 г.
покана за учредяване на договорна ипотека върху Къща № 8, находяща се в гр.
София, район „Витоша“, ул. „***********за обезпечаване на задължение на дружеството
в размер на 266 500 евро, и Н.Б.Ш., управител на „Т.Ф.“ ЕООД. Въпреки, че Н.Б.Ш.
се е явила в кантората на нотариуса, не е предоставила необходимите документи и
е отказала да учреди договорна ипотека върху процесния имот, като за това е
изложила писмени мотиви. С тях е заявила, че ответното дружество дължи на
купувача минимум 421 221 евро с ДДС и го кани да заплати сумата в 7-дневен
срок, в противен случай ще предяви иск за цялата сума, предложила е
извънсъдебно уреждане на претенциите, включително и посредством процедура по
медиация и е направила изявление за
прихващане, на основание чл. 104 от ЗЗД.
На 22.12.2015 г., в необходимата нотариална форма –
нот. акт № 115, т. ІV, рег. № 20142, дело № 617/2015 г. на нотариус В.И., „Ипсилон
активи“ ЕООД продава на ответника поземлен имот с идентификатор 68134.2045.2743
по кадастрална
карта и кадастрални регистри на гр. София, общ. Столична, обл. София /столица/,
одобрени със Заповед № РД-18-3/11.01.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК,
последно изменени със Заповед 18-669/28.04.2014 г. на началник на СГКК – София,
адрес на поземления имот: гр. София, район „Витоша“, „Малинова долина – обекти
обслужващи Околовръстен път“, с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване:
незастроен имот за жилищни нужди, целият имот с площ по скица от 8154 кв. м. и с площ по доказателствен акт за собственост 8155, стар
идентификатор 68134.2045.2651, номер по предходен план 789, 1426, 1427, при
съседи поземлени имоти с идентификатори: 68134.2045.891;
68134.2046.267;068134.2046.3172;068134.2045.2004;068134.2045.2003;068134.2045.2711;068134.2045.2647;068134.045.1900;068134.2045.2646;068134.2045.2645;068134.2045.27420и
68134.2045.1695.
Съдът не обсъжда представеното като приложение към
допълнителната искова електронно писмо, възпроизведено на хартиен носител,
доколкото ответникът е оспорил по реда на чл. 184, ал. 2 от ГПК истинността на
електронния документ, представен от ищеца, в изпълнение на възложеното му по
ал. 1 на чл. 184 от ГПК задължение, като ищецът не е представил или поискал
събирането на никакви доказателства, с
които да установи обстоятелството, че на ответника действително е изпратен
имейл с обективираното в документа съдържание.
С влязло в сила на 04.02.2025 г. решение №
260234/15.06.2023 г. на СГС, ТО, 1 състав, по т. д. № 144/2021 г. е отхвърлен
предявеният от „К.С р.“ ЕООД срещу „Т.Ф.“ ЕООД
иск за заплащане на сумата от 246 000 евро, представляваща плащане
по чл. 13, ал. 1, букви „и“, „й“, „к“ и „л“ от сключен между страните на
09.03.2017 г. предварителен договор за продажба на право на строеж и идеални
части от поземлен имот. Съдът е длъжен
да зачете силата на пресъдено нещо на това решение – арг. от чл. 297 и чл. 298
от ГПК, поради което следва да се приеме, че не съществува вземането, на което
ответникът основава заявеното по настоящето дело възражение по чл. 90 от ЗЗД.
Съдът намира за неоснователно направеното от ответника
възражение за недопустимост на предявения иск, поради липса на правен интерес. При
законодателно уредените конститутивни искове, какъвто характер има предявеният
в настоящето производство иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, правният интерес
принципно съществува и не подлежи на служебна проверка. Абсолютна положителна
процесуална предпоставка, която подлежи на проверка в случая е наличието на
активна легитимация за ищеца, изразяваща се в установяване на обстоятелството,
че той е страна по предварителния
договор, чието обявяване за окончателен се иска. По делото безспорно е
установен този факт. Необосновани се явяват твърденията на ответника, че от
извънпроцесуалното поведение на ищеца може да се направи извод, че същият се е
отказал от предварителния договор. Обстоятелството, че ищецът е отказал да
подпише представения от ответника вариант на окончателен договор само по себе
си не може да се приеме за отказ от изпълнение на сключения между страните
предварителен договор. Ищецът също е представил свой вариант на окончателния
договор, който ответникът е отказал да подпише, като този факт, възникналият
между страните спор относно дължимостта на уговорени плащания с предварителния
договор /този спор е бил предмет на т. д. № 144/2021 г. на СГС/, както и
обстоятелството, че в настоящето производство страните не са предприели
действия във връзка с дадените указания по чл. 145, ал. 3, изр. 1 ГПК,
безспорно установяват, че липсата на сключен преди образуване на настоящето
производство окончателен договор не се дължи единствено на поведението на ищеца
и не може да бъде тълкувано като негов отказ от предварителния договор.
Уважаването на
предявения иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е
обусловено от положителното установяване, че между страните е сключен валиден
предварителен договор за продажба на имота, съдържащ всички съществени клаузи
на окончателния, че ищецът е изправна страна по договора и ответникът не е
изпълнил задължението си да прехвърли правото на собственост по нотариален ред
в уговорения срок. Съдът следва съобразно задълженията си по чл. 363 от ГПК да
установи също, че продавачът по предварителния договор е собственик на имота и
че са налице законовите изисквания за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред.
Съдът намира, че от събраните по делото доказателства се установяват
горепосочените предпоставки за уважаване на предявения иск.
Между ответника,
като прехвърлител, и ищеца, като приобретател, е сключен, в изискуемата от чл.
19, ал. 1 ЗЗД писмена форма за действителност, предварителен
договор, по силата на който ответникът се е
задължил
да прехвърли на ищеца правото на собственост върху идеалните части 718.63/8154 от процесния поземлен имот, в срок от 30
календарни дни от датата на издаване на Протокол за установяване годността за
ползване на строежа /Акт образец 16/ от компетентните органи, без допълнително заплащане.
От постановеното между страните влязло в сила съдебно
решение по т. д. № 144/2021 г. на СГС е установено, че ищецът няма останали
непогасени задължения по предварителния договор /страните не спорят, че ищецът
е заплатил останалите дължими по предварителния договор суми, които не са били
предмет на спора по делото на СГС, ТО, 1 състав/. Съдът намира за неоснователно
възражението на ответника, че липсата на уговорена цена за процесните идеални
части прави процесният договор предварителен договор за дарение. В чл. 2 от договора
изрично е посочено, че ответникът се задължава да прехвърли без допълнително заплащане в
изискуемата от закона нотариална форма
правото на собственост върху припадащите се на къща № 8 идеални части
718,63/8154 от поземлен имот с идентификатор 68134.2045.2743, целият с площ от
8154 кв.м., находящ се в гр. София, м. „Малинова долина-обекти, обслужващи Околовръстен път“,
в срок
от 30 календарни дни от датата на издаване на Протокол за установяване
годността за ползване на строежа /Акт образец 16/ от компетентните органи. В така постигнатото от страните съгласие липсва изразено дарствено
намерение, а обстоятелството, че за прехвърлянето на тези идеални части не е
уговорена допълнителна цена, различна от тази, уговорена за правото на строеж
на жилищната сграда „къща № 8“ е обосновано със смесения характер на подписания
от страните договор, съдържащ елементи, както на предварителен договор, така и
на договор за изработка/строителство. В този смисъл неоснователно се явява и
заявеното, при условията на евентуалност, от ответника искане, при обявяването на предварителния договор за
окончателен, ищецът да бъде осъден да заплати на ответника дължимата продажна
цена, въз основа на приетата и неоспорена от страните данъчна оценка, съобразно
идеалните части на поземления имот,
доколкото Съдът не може да внася изменение в постигнатото от страните съгласие
в предварителния договор относно съществените негови елементи. Съдът следва да
замести с решението си обещания договор, съответно не разполага с правото да
внася каквито и да е било изменения в съдържанието му, тъй като е задължен в
съдебния акт да възпроизведе клаузите на обещания договор, така както те са
очертани в предварителния договор, когато счете, че искът е основателен. Съдът,
съобразявайки нормата на чл. 20а ЗЗД, не може да постанови решение по чл. 19,
ал. 3 ГПК, което да е в противоречие с уговореното между страните в
предварителния договор. Затова с решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъдат
възпроизведени съществените и реално осъществими клаузи на предварителния
договор, а именно индивидуализация на недвижимия имот, който подлежи на
прехвърляне, както и обстоятелствата, касаещи уговорената от страните продажна
цена.
На 24.06.2019 г. е било издадено Удостоверение №
534/24.06.2019 г. за въвеждане в експлоатация на строеж: „Група от жилищни сгради с
допълващо застрояване, басейни и пунктове за охрана – Етап I: Еднофамилна
жилищна сграда „Къща 8“, съответно към
момента е изтекъл уговорения между страните срко за сключване н аокончателния
договор.
Недвижимият имот – предмет на този предварителен договор е индивидуализиран,
съгласно кадастралната карта за района и идентификаторът на поземления имот.
От приетите по
делото доказателства се установява правото на собственост на ответника върху поземлен имот с идентификатор 68134.2045.2743.
С Определение от
19.09.2019 г. на Софийски районен съд, II-ра Гражданска колегия, 160 състав,
постановено по гр. д. №53235 по описа на СРС за 2019 г. е допуснато на
основание чл. 390 от ГПК, обезпечение на бъдещ иск, с правно основание чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД – за обявяване за
окончателен на предварителен договор за продажба на идеални части от поземлен
имот от 09.03.2017 г., чрез налагане на възбрана върху недвижим имот,
собственост на ответника, както следва:
718,63/8154 ид. части от поземлен имот с идентификатор 68134.2045.2743, целият
с площ 8154 кв. м. Представена е справка – извлечение от персоналната партида
на ответника в Служба по вписванията – София, за периода от 01.01.1992 г. до 11.10.2019
г., в която е отбелязано, че върху имот с идентификатор 68134.2045.2743 е
наложена възбрана на 30.09.2019 г.
Видно от
удостоверение за данъчна оценка с изх. № **********/16.04.2025 г., данъчната
оценка на процесния поземлен имот е в размер на 515 332,80 лв.,
следователно данъчната оценка на процесните 718.63/8154 ид. части възлиза на 45 417.42 лв. (718.63/8154 х
515 332.80).
В справка от Национална агенция за приходите с
изх. № 54-2202-516/02.05.2025 г. за общите задължения /e-услуги/ към 02.05.2025 г.
на „К.С Р.“ ЕООД, ЕИК ********* е отбелязано, че ответникът няма непогасени, подлежащи на
принудително изпълнение публични задължения.
Съгласно чл. 364,
ал. 1 от ГПК и чл. 16 от сключения
между страните договор, ищецът дължи следващите се разноски по прехвърлянето на
имота, а именно - нотариална такса по сметка на СГС съгласно чл. 85, ал. 2, вр.
чл. 87 ЗННД, определена по раздел ІІ, т.8 от Тарифата за нотариалните такси към
Закона за нотариусите и нотариалната дейност и местен данък за придобиване на
имота по сметка на Столична община съгласно чл. 47, ал. 2, вр. чл. 46, ал. 2,
т. 1 от ЗМДТ вр. чл. 35, ал.2 от Наредба на Столичен общински съвет за
определяне на размер на местните данъци, приета с Решение № 83 по Протокол № 7
от 28.02.2008 г. В случая страните са уговорили, че процесните идеални части ще
бъдат прехвърлени без допълнително заплащане след издаване на Протокол за
установяване годността за ползване на строежа /Акт образец 16/ от компетентните
органи, като дължимите разноски по прехвърлянето им и местния данък следва да
се изчислят съобразно посочена в данъчната оценка стойност за съответните
идеалните части /чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ/, която е в размер на
45 417.42 лв. Следователно
ищецът дължи за нотариални такси сумата от 443.84 лв. и за местен данък за придобиване на имота сумата от 1362.52 лв., за които следва да се впише възбрана върху
имота предмет на договора, съгласно нормата на чл. 364 от ГПК.
При уважаването на
предявения конститутивен иск, предвид съдържанието на чл. 364, ал. 2 от ГПК,
съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени
разноските по прехвърлянето и дължимия данък.
При този изход на
производството, ответникът следва да бъде осъден да заплати направените от
ищеца разноски на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, в размер на 3104 лева, в това число 404 лева за заплатена държавна
такса /това е размерът на заплатената от
ищеца държавна такса, а не претендираният със списъка на разноските размер от
1620 лева/ и 2700 лева за заплатено
адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от горното, Съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключеният на 09.03.2017 г. между „Т.ф.“ ЕООД, ЕИК *********, като купувач
и „К.С Р.“ ЕООД, ЕИК *********, като продавач, предварителен договор за
продажба на право на строеж и идеални части от поземлен имот и последващо
изпълнение на негово строителство, в частта по отношение на следния недвижим
имот: припадащите се на къща № 8 идеални части от поземлен имот с идентификатор
68134.2045.2743, а именно 718,63/8154 идеални части от поземлен имот с
идентификатор 68134.2045.2743, целият с площ от 8154 кв.м., находящ се в гр.
София, м. „Малинова долина-обекти, обслужващи Околовръстен път“, съгласно скица на поземлен имот № 15-8687-07.01.2020
г., издадена на 07.01.2020 г. от Агенция по геодезия, картография и кадастър -
Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София, одобрени със заповед №
РД-18-3/11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия,
картография и кадастър, последно изменение със заповед: 18-5669-28.04.2014 г.
на Началник на СГКК – София, с адрес: гр. София, район Витоша, ул. „**********,
целият имот с площ от 8154 кв. м., при граници по скица: 68134.2045.891,
68134.2046.267, 68134.2046.3172, 68134.2045.2844, 68134.2045.2003,
68134.2045.2711, 68134.2045.2647, 68134.2045.1900, 68134.2045.2646,
68134.2045.2645, 68134.2045.2742, 68134.2045.1695, по иска, предявен от „Т.ф.“
ЕООД, ЕИК *********, срещу „К.С Р.“ ЕООД, ЕИК *********.
ОСЪЖДА „Т.ф.“ ЕООД, ЕИК *********, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, вр. чл. 45,
ал. 1, изр. 2 ЗМДТ и чл. 87, изр. 2 ЗННД, да заплати на Столична община, сумата
от 1362.52 лв /хиляда триста шестдесет и два лева и 5ст/., представляваща
местен данък за придобиване на имота.
ОСЪЖДА „Т.ф.“ ЕООД, ЕИК
*********, на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК, да
заплати по сметка на Софийски градски съд
за държавни такси BG05 **********, BIC ***, сумата от 443.84
лева /четиристотин четиридесет и три лева и 84 ст./., представляваща дължима нотариална такса за прехвърлянето на имота.
НАРЕЖДА, на основание чл.364, ал.1 от ГПК, да се впише
служебно възбрана върху гореописаният имот за посочените разноски - местен данък по сметка на общината и
нотариална такса.
ОСЪЖДА „К.С Р.“ ЕООД, ЕИК ********* да заплати на „Т.ф.“
ЕООД, ЕИК *********, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, разноски по
производството в размер на 3104 лв /три
хиляди сто и четири лева/.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА заверен препис от решението, докато не се представят доказателства,
че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за
имота, на основание чл. 364, ал. 2 ГПК.
Решението да се
съобщи на страните, като може да бъде обжалвано пред Софийски апелативен съд, в
двуседмичен срок от връчването му.
Съдия: