№ 4792
гр. София, 10.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание
на дванадесети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Стилияна Григорова
при участието на секретаря Мария Б. Тошева
като разгледа докладваното от Стилияна Григорова Гражданско дело №
20231100111958 по описа за 2023 година
Делото е образувано по подадена от „СиС И.Б.“ ООД искова молба за
осъждане на ответника А. Г. В. да му заплати сумата от 200 000 евро,
представляваща неустойка по чл. 3, ал. 2 от договор за посредничество от
21.10.2019 г.
Ищецът твърди в подадената от него исковата молба, че на 21.10.2019 г.
сключил с А. В. договор за посредничество за намиране на инвеститори, с
които доверителят да сключи предварителен договор за учредяване на право
на строеж и строителство на сграда в собствен на В. поземлен имот с
идентификатор 68134.1006.824 с площ от 2 230 кв.м.
В договора били подробно разписани правата и задълженията на
страните и изискванията на доверителя към инвеститора.
Довереникът организирал и провел активни разговори с потенциални
инвеститори, като „К.“ ЕООД, чрез управителя К.С., писмено потвърдил, че
приема всички съществени условия по реализиране на строителството в имота
на В.. За проведената на 01.12.2021 г. среща бил подписан протокол между
„СиС И.Б.“ ООД и „К.“ ЕООД, като инвеститорът приемал да сключи
предварителен договор за учредяване право на строеж при поставените от
собственика А. В. условия.
1
Довереникът „СиС И.Б.“ ООД възложил изготвяне на проект на
предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за
построяване на недвижими имоти между А. В. и „К.“ ЕООД, при запазено за
учредителя право на строеж за 19% от постигнатата за сградата РЗП и 11% - за
доверителя, над успешно договорените за собственика и представляващи
еднократно материално възнаграждение за „успешно осъществена
посредническа и консултантска дейност“ в полза на „СиС И.Б.“ ООД.
При сключването на договора за посредничество на 21.10.2019 г. А. В. се
легитимирал като изключителен собственик на имота. Оказало се, че още през
2004 г. баща му дарил по 3/7 ид.ч. на А. и на брат му М., след което останал
собственик на 1/7 ид.ч. След смъртта на бащата на ответника тази 1/7 ид.ч. се
разпределила по равно между ответника и неговия брат.
На 20.10.2021 г. с договор за продажба на наследство А. Г. В. продал на
сина си Г.А. В. наследството от баща си Г.М. В., част от които били 1/14 ид.ч.
от имота. На 06.12.2021 г. ответникът продал на сина си и останалите,
притежавани от него, 3/7 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор
68134.1006.824.
Независимо от невярно декларираното от ответника в преамбюла на
договора от 21.10.2019 г., че е изключителен собственик на имота, поетите от
В. задължения го обвързвали.
На 07.04.2022 г. на В. било връчено уведомително писмо чрез ЧСИ, рег.
№ 860 на Камарата на ЧСИ, придружено от документи, свързани с
договорените от довереника условия, както и проект на предварителен
договор. Поканил го в срок от седем календарни дни от получаване на
писмото да изрази коментарите си по проекта на предварителния договор, а в
четиринадесетдневен срок от получаване на писмото – в 14.00 часа да осигури
явяването на собствениците в кантората на нотариус Димова за подписване на
предварителен договор.
На 21.04.2022 г. се явили представители на ищеца и на „К.“ ЕООД, но не
и ответникът и останалите собственици на имота.
Ищецът твърди, че по силата на чл. 3, ал. 2 от договора за
посредничество има право на неустойка в размер на 200 000 евро, ако
доверителят се откаже от сключване на предварителен/окончателен договор за
суперфиция срещу задължение за строителство с инвеститор, осигурен от
2
довереника. Моли ответникът да бъде осъден да му заплати неустойката от
200 000 евро.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът А. Г. В. е подал отговор, с който
оспорва предявения от ищеца иск. В продължение на повече от две години
доверителят не предложил инвеститор, не се свързал с него за коментари,
предоставяне на информация за водени преговори и др. Възразява, че
преговори между ищеца и „К.“ ЕООД не са водени. За това разбрал едва на
07.04.2022 г. В отговор на това писмо поискал допълнителна информация за
опита на този инвеститор в строителството, за изпълнени от него обекти и
удостоверение за вписването му в регистъра на Камарата на строителите в
България. Тази информация В. не получил.
Отрича да е нарушил задълженията си по договора за посредничество
или да е отказал сключване на предварителен договор. Към момента на
сключване на договора за посредничество през октомври 2021 г., както и към
момента, процесният имот бил отреден „за спорт, детска площадка и
озеленяване“. Затова договорът бил нищожен, поради невъзможен предмет –
основание по чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД.
При справка в Камарата на строителите се установило, че „К.“ ЕООД не
е регистрирано и не притежава разрешителни за извършване на строителство.
Възразява за нищожност на неустойката поради противоречието й с
добрите нрави, надвишаваща неколкократно стойността на имота. Клаузата
била нищожна и на основание чл. 146, ал. 1 от ЗЗП, като неравноправна на
посочените в чл. 143, ал. 2, т. 2, т. 5 и т. 14 от ЗЗП основания. Възразява и за
прекомерност на нейния размер.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните
по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа и
правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД.
За уважаване на съдебно предявената претенция в тежест на ищеца беше
да докаже наличието на валидно сключен договор за посредничество с
ответника и възникване на вземане за неустойка поради отказ на ответника да
сключи предварителен договор с „К.“ ЕООД за учредяване на право на строеж
за строителство на сграда в поземлен имот 68134.1006.824 при посочените в
него условия.
Не се спори, А. Г. В., доверител и „СиС И.Б.“ ООД, довереник са
сключили договор за посредничество на 21.10.2019 г. Доверителят е заявил
желанието си имотът му да бъде процедиран за отреждането му (или на част
от него) за самостоятелен парцел, в който да се предвиди като основно
3
застрояване жилищна, обществена или смесен тип сграда с подземни гаражи;
за новообразувания УПИ да се уредят сметки по регулация и
взаимоотношения със Столична община по отчуждаване на съответните части
за изграждане на улици; при приключили с влязъл в сила ПУП-ЗРП
градоустройствени процедури да се извърши проектиране и строителство на
предвидената с новия план сграда от трето лице-инвеститор, разполагащ с
нужните финансови и организационни възможности да реализира тази
стопанска инициатива, срещу което инвеститорът ще получи идеални части от
правото на строеж за сградата по одобрени инвестиционни проекти, така че
след изграждането й конкретни самостоятелни обекти в нея да станат негова
собственост, а останалата част – в индивидуална собственост на възложителя.
Довереникът е приел да намери и проведе преговори с инвеститор, който да
извърши желаните от доверителя и описани в т. 3 от договора процедури и с
който инвеститор доверителят да сключи предварителен договор за
учредяване право на строеж и строителство на предвидена според
новопроцедирания ПУП-ПЗР сграда.
Обхватът на уговорените в чл. 1 услуги са съответни на целта на
доверителя – от собствения му имот да бъде обособен УПИ, в който да се
предвиди изграждане на многофункционална сграда с подземни гаражи, като
В. запази за себе си не по-малко от 19% от правото на строеж от РЗП.
Чл. 3, ал. 2 от договора за посредничество е предвидена санкция за
доверителя при отказ да сключи предварителен договор, съответно
окончателен договор с представения от довереника инвеститор, с който са
договорени условията по чл. 1, ал. 1 или по-благоприятни такива: неустойка в
размер на 200 000 евро. Право на доверителя да откаже сключването на
договора с инвеститора може да се основава единствено на открита по
отношение на последния процедура по ликвидация или несъстоятелност (чл.
3, ал. 2, изр. 2 от договора за посредничество).
Представеният от ищеца „СиС И.Б.“ ООД предварителен договор има за
предмет задължение за учредяване право на строеж за изграждане на
монолитна сграда в поземлен имот с идентификатор 68134.1006.824 с площ от
2 230 кв.м. в съответствие с бъдещ план за застрояване и регулация.
В приложение на разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД, посветена на тълкуване
на договорите се установява действителната обща воля на страните: срещу
4
уговорено в чл. 2 възнаграждение довереникът да осигури обособяване на
УПИ от поземлен имот с идентификатор 68134.1006.824, в който да се
предвиди изграждане на многофункционална сграда с подземни гаражи, от
която доверителят да запази за себе си право на строеж за 19% от постигнатата
за нея РЗП. Отделните уговорки по т. 3 от преамбюла на договора от
21.10.2019 г., както и тези по чл. 1, ал. 1, т. 1, б. „а“ – б. „е“ от същия описват
последователността на дължимите от довереника действия. На първо място,
предвидено е обособяване на УПИ от поземлен имот с идентификатор
68134.1006.824, „в който да се предвиди за изграждане според възможностите
по ЗУТ и ЗУЗСО на жилищна, обществена или смесен тип
/многофункционална/ сграда с подземни гаражи;“ (чл. 1, ал. 1, т. 1 б. а“ от
договор за посредничество от 21.10.2019 г.).
Същността на предварителният договор според нормативната уредба в
чл. 19 от ЗЗД предполага при определени условия някоя от страните по него да
поиска сключване на окончателен договор. Конститутивният характер на иска
по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се изразява в предизвикване на правна промяна в
правната сфера на другата страна. Затова в случая предмет на предварителния
договор може да бъде задължението за учредяване на право на строеж да
построяване на многофункционална сграда. Извън обхвата на предварителния,
а и на окончателния договор, е предпоставеното за сключването му условие –
отреждане на поземления имот с площ от 2 230 кв.м. или на част от него в
самостоятелен УПИ. Едва след обособяване на УПИ, в който може да се
предвиди построяване на сграда за доверителя възниква задължение да
сключи предварителен договор за учредяване на право на строеж с посочен от
довереника инвеститор. Представеният от ищеца „СиС И.Б.“ ООД
предварителен договор има за предмет задължение за учредяване право на
строеж за изграждане на монолитна сграда в поземлен имот с идентификатор
68134.1006.824 с площ от 2 230 кв.м. в съответствие с бъдещ план за
застрояване и регулация. Не се спори, че в хода на изпълнение на
задълженията си по договора от 21.10.2019 г. довереникът не е осигурил
предварително провеждане на процедура по промяна на ПУП, в резултат на
която да е обособен УПИ от поземления имот. Самият ищец се позовава на
мотивите на решение № 1299/01.03.2021 г. по адм.д. № 1773/2020 г. по описа
на АССГ, 35 състав, в което е посочено, че до 2022 г. е било възможно
процедиране на изменение на плана за регулация и застрояване. Тези действия
5
обаче е следвало да се извършат от намерено от „СиС И.Б.“ ООД трето лице-
инвеститор, предвид обстоятелството, че доверителят А. Г. В. „няма
съответните времеви и др. вид възможности да търси и преговаря с подходящ
инвеститор, който да своя сметка да извърши всички описани в т. 3
процедури“, според т. 4 от преамбюла на договора за посредничество от
21.10.2019 г.
С други думи, предварителният договор е преждевременно предложен
за подписване от доверителя А. В.. От приетото и неоспорено от страните
заключение на съдебно-техническата експертиза се установява, че съгласно
действащия ПУП към октомври 2019 г. и април 2022 г. отреждането на
територията, в която попада поземлен имот с идентификатор 68134.1006.824 е
за публично мероприятие – за спорт, детска площадка, озеленяване и
корекция на река. Все към горепосочените дати изобщо не е било възможно
застрояването с многофункционална сграда с подземни гаражи. Крайната цел
на предварителния договор е ангажиране на инвеститор за построяване на
сграда, в която В. да придобие право на собственост върху конкретно
обособени обекти. За постигането на тази цел е ангажиран доверителят „СиС
И.Б.“ ООД. Предложеният от него предварителен договор, имащ за предмет
задължение за учредяване право на строеж за изграждане на монолитна сграда
в поземлен имот с идентификатор 68134.1006.824 с площ от 2 230 кв.м. не е
насочен към постигане на тази цел. Той е преждевременно изготвен, тъй като
предполага предварително отреждане на целия или на част от поземления
имот с площ от 2 230 кв.м. за основно застрояване. С оглед извода за липса на
предварителното условие за сключване на предварителен договор за
учредяване на право на строеж – обособяване на УПИ, което да е отредено за
строителство от вида на желаното от доверителя, без значение е и извън
предмета на изследване остава дали предварителният договор е нищожен
поради липса на предмет. Това е така, защото според приетото в ТР №
3/28.06.2016 г. по тълк.д. № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС, фактическата или
правна невъзможност в случая е въпрос на допустимо изменение на ПУП по
реда на ЗУТ и актовете по негово прилагане. Независимо от отговора на този
въпрос, довереникът не е изпълнил задълженията си по договора за
посредничество по начин, който да вменява в задължение на доверителя да
подпише предварителен договор, а отказът му да поражда задължение за
заплащане на неустойка в размер на 200 000 евро.
6
Предявеният от „СиС И.Б.“ ООД иск е неоснователен и подлежи на
отхвърляне.
Претенции за присъждане на разноски е направила всяка от страните. С
оглед изхода на спора, такива се дължат от ищеца на ответника. Адв. Н. П. е
оказала на ответника А. В. безплатна правна помощ. При съобразяване на
вида и цената на иска (осъдителен иск за сумата от 200 000 евро), проведените
три съдебни заседания, извършените процесуални действия – събиране на
писмени доказателства и изслушване на съдебно-техническа експертиза,
както и обемът на оказаната правна защита и съдействие от адв. Н. П., съдът
определя адвокатско възнаграждение в размер на 10 000 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „СиС И.Б.“ ЕИК ******* срещу А. Г. В., ЕГН
********** иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за осъждането му да
заплати сумата от 200 000 евро, представляваща неустойка по чл. 3, ал. 2 от
договор за посредничество от 21.10.2019 г. за неизпълнение на задължение за
подписване на предварителен договор с „К.“ ЕООД, ЕИК *******за
учредяване право на строеж за изграждане на монолитна сграда в поземлен
имот с идентификатор 68134.1006.824 в съответствие с бъдещ план за
застрояване и регулация.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК вр. чл. 38, ал. 1, т. 3 от
ЗАдв., „СиС И.Б.“ ЕИК *******, със седалище и адрес на управление гр.
София, бул. „******* да заплати на адвокат Н. В. П., с адрес гр. София, ул.
„*******, *******, офис 16 сумата от 10 000 лева адвокатско възнаграждение
за производството.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
7