№ 435
гр. София, 26.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на шестнадесети януари през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Любомир Василев
Членове:Темислав М. Димитров
Стойчо Попов
при участието на секретаря Донка М. Шулева
като разгледа докладваното от Любомир Василев Въззивно гражданско дело
№ 20221100511892 по описа за 2022 година
Производството е по чл.258 –чл.273 ГПК / въззивно обжалване /.
В. гр.д. №11892/2022 г по описа на СГС е образувано по въззивни жалби на В. Й. П. ЕГН
********** и П. К. П. ЕГН **********от гр.Пловдив срещу решение №20201576 от
21.10.2021 г постановено по гр.д.№29397/17 г на СРС , 142 състав ; с което :
-по искове на В. К. С. ЕГН ********** и Д. С. Б. ЕГН ********** от гр.София срещу
въззивниците е прогласена на основание чл.26 ал.2 пр.1 ЗЗД нищожността на покупко -
продажба на недвижим имот от 19.12.2016 г., обективиран в нотариален акт № 190, том 02,
peг. № 3500, дело № 252 от 2016 г. по описа на нотариус Н.Г., peг. №047 от Регистъра на
НК, с който В. Й. П. и П. К. П. продават на Д. С. Б. и В. К. С. правото на собственост върху
следния обект: паркомясто № 9, находящо се в гр. София, Столична община, район
„Триадица“, ж.к. „*******, в сутерена на секция - вход „Б“ от жилищната сграда, с площ от
13.19 кв.м., при съседи: коридор, мазе № 30, мазе № 35 и стълбище, заедно със съответните
идеални части от общите части на секция „Б“ и съответните идеални части от правото на
строеж върху мястото, представляващо, съгласно придобивния нотариален акт на
продавачите УПИ И-669 от квартал 60 по плана на гр. София, местността „Манастирски
ливади-изток“, целият с площ 1205 кв.м., при граници: УПИ III-513, УПИ IV-649, поземлен
имот 517;
-въззивниците са осъдени на основание чл.55 ал.1 ЗЗД да заплатят на всеки от В. К. С. ЕГН
********** и Д. С. Б. ЕГН ********** от гр.София по 1086,85 лева платена без основание
1
сума по посочената нищожна покупко-продажба , ведно със законната лихва от 10.05.2017 г
до окончателното заплащане на сумите ; както и въззивниците са осъдени да заплатят на
всеки от В. К. С. ЕГН ********** и Д. С. Б. ЕГН ********** от гр.София по 957,15 лева
разноски пред СРС .
Въззивниците излагат доводи за неправилност на решението на СРС . Дори да се приеме , че
сделката за паркомястото е нищожна , то цялата цена по предварителния договор не е
платена . Процесните суми са капаро по предварителния договор и не подлежат на връщане
. Евентуална нищожност касае само паркомястото като индивидуален обект на собственост .
Подземният гараж е самостоятелен обект и страните имат интерес и са прехвърлили идеална
част от гаража т.е. налице е само неяснота в нотариалния акт .
Въззиваемата страна Д. С. Б. е подал писмен отговор , в които оспорва въззивната жалба .
Страните са подписали един предварителен договор , но нотариални акта за покупко-
продажби . Паркомястото не е самостоятелен обект и не може да бъде валидно прехвърлено.
Паркомястото е правно невъзможно да се обособи като самостоятелен обект – само гаражът
е самостоятелен обект . На основание чл.34 ЗЗД се дължи връщане на получената сума за
паркомястото . Страните не са постигали споразумение за прехвърляне на идеални части от
подземен гараж .
Въззиваемата страна В. К. С. не е подал писмен отговор на въззивната жалба .
Въззивните жалби са допустими. Решението на СРС е връчено на въззивниците на
15.11.2021 г и е обжалвано в срок на 29.11.2021 г .
Налице е правен интерес на въззивниците за обжалване на решението на СРС .
След преценка на доводите в жалбите и доказателствата по делото, въззивният съд приема
за установено следното от фактическа и правна страна:
Във връзка с чл.269 ГПК настоящият съд извършва служебна проверка за нищожност и за
недопустимост на съдебното решение в обжалваната част , като в случая такива основания
не се констатират . Относно доводите за неправилност съдът е ограничен до изложените във
въззивната жалба изрични доводи , като може да приложи и императивна норма в
хипотезата на т.1 от Тълкувателно решение №1 от 09.12.2013 г по тълк.дело №1/2013 г на
ОСГТК на ВКС . Във всички случаи съдът следи служебно и трябва да даде законосъобразна
правна квалификация на исковете .
За да уважи исковете СРС е приел от фактическа страна следното .
На 24.10.2016 г. между В. Й. П. и П. К. П., от една страна като продавачи, и Д. С. Б. и В. К.
С., от друга страна като купувачи, е сключен предварителен договор за покупко-
продажба на следните недвижими имоти, находящи се в гр. София, СО, район „Триадица”,
ж.к. „*******, в жилищната сграда, построена в УПИ II-669, от кв. 60 по плана на гр. София,
местност „Манастирски ливади-изток”, с площ от 1205 кв.м., при граници: улица, УПИ III-
513, УПИ IV-649, ПИ 517, а именно: апартамент №51, находящ се на шести жилищен етаж
2
в секция- вход Б от жилищната сграда, описана по-горе, със застроена площ от 85,38 кв.м.,
състоящ се от дневна- столова с кухненски бокс, две спални, тоалетна, баня-тоалетна, два
балкона, при съседи: улица, ателие № 52, коридор, стълбище, двор, заедно със 12,807 кв.м.
идеални части от общите части на сградата - вход „Б”, и съответните идеални части от
правото на строеж върху мястото, заедно с мазе №51, находящо се в сутерена на секция-
вход „Б”, с полезна площ от 2,79 кв.м., при съседи: от три страни-коридори и мазе №52,
заедно с 0,419 кв.м. идеални части от общите части на секция- вход „Б” и съответните
идеални части от правото на строеж върху мястото, заедно с паркомясто №9, находящо се
на сутерена на секция- вход „Б“ от жилищната сграда, описана по-горе, със застроена площ
от 13,19 кв.м., при съседи: коридор, мазе №30, мазе №35 и стълбище, заедно със съответните
идеални части от общите части на секция „Б“, за сумата от 234 700 лева, като страните се
задължили да сключат окончателен договор във формата на Нотариален акт най-късно до
30.01.2017г., в случай че продавачът предостави всички необходими документи, изредени в
чл.6 от договора до 15.12.2016г.
С договор за покупко - продажба на недвижим имот от 19.12.2016 г., обективиран в
нотариален акт № 190, том 02, peг. № 3500, дело № 252 от 2016 г. по описа на нотариус Н.Г.,
peг. № 047 от Регистъра на НК, ответниците В. Й. П. и П. К. П. продават на ищците Д. С. Б.
и В. К. С. правото на собственост върху следния обект: паркомясто № 9, находящо се в
гр. София, Столична община, район „Триадица“, ж.к. „*******, в сутерена на секция - вход
„Б“ от жилищната сграда, с площ от 13.19 кв.м., при съседи: коридор, мазе № 30, мазе № 35
и стълбище, заедно със съответните идеални части от общите части на секция „Б“ и
съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, представляващо, съгласно
придобивния нотариален акт на продавачите УПИ И-669 от квартал 60 по плана на гр.
София, местността „Манастирски ливади-изток“, целият с площ 1205 кв.м., при граници:
УПИ III-513, УПИ IV-649, поземлен имот 517. В нотариалния акт е посочено, че с
нотариален акт № 188, том 02, дело № 251 от 19.12.2016 г. по описа на нотариус 047, с район
СРС, вписан в СВ при АВ София, купувачите притежават жилище - апартамент в същата
жилищна сграда, във връзка с което ще ползват придобитото с този нотариален акт място
за паркиране, както и че за имота, предмет на продажбата, има учредена и действаща една
договорна ипотека, обезпечаваща кредит, отпуснат на продавачите от Обединена българска
банка, вписана в СВ при АВ с акт № 27, том LXXIV, дело № 52837/20.10.2008 година .
Уговорената между страните продажна цена е в размер на сумата 10273.70 лева, от която
продавачите заявили пред нотариуса, че са получили като капаро сумата 2173,70 лева,
като посочват, че между страните е постигнато съгласие останалата част от продажната цена
в размер на 8100,00 лева да бъде изплатена на продавачите с лични средства на купувачите
по банкова сметка на продавача В. Й. П. в „УниКредит Булбанк“ АД, след като бъде
представено на купувачите удостоверение за липса на тежести върху имота, от което да е
видно, че купувачите са вече вписани като собственици на имота, че договорната ипотека в
полза на ОББ, вписана в СБ при АВ с акт № 27, том LXXIV, дело № 52837/20.10.2008 година
е вече заличена и върху имота няма каквито и да било други вещни тежести или права на
трети лица. Продажната цена трябва да бъде преведена по банкова сметка на продавача В.
3
Й. П., за което продавача П. К. П. - негова съпруга, дава изричното си съгласие .
Според копие от кадастрална карта на Службата по геодезия, картография и кадастър - гр.
София, налице е самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1006.753.1.72,
представляващ гараж в сградата с площ от 249,67 кв.м. Не се спори , че процесното
паркомясто на практика е част от този гараж .
С договор за покупко - продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 188,
том 02, peг. № 3498, дело № 251 от 2016 г. по описа на нотариус Н.Г., peг. № 047 от
Регистъра на НК, ответниците В. Й. П. и П. К. П. продават на ищците Д. С. Б. и В. К. С. в
равни квоти, следния свой собствен недвижим имот, придобит по време на брака и
представляващ съпружеска имуществена общност, а именно: апартамент № 51, находящ се
в град София, Столична община, район „Триадица”, ж.к. **************“, на VI жилищен
етаж от сградата, със застроена площ от 85.38 кв.м., състоящ се от: дневна-столова е
кухненски бокс, две спални, тоалетна, баня-тоалетна и два балкона, при съседи: улица,
ателие № 52, коридор, стълбище, двор, заедно със съответните идеални части, които
съгласно ценообразуването представляват 12.807 кв. м. идеални части от общите части на
секция - вход „Б”, и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, заедно
с прилежащото мазе №51, находящо се в сутерена на секция-вход „Б“, с полезна площ от
2.79 кв.м., при съседи на мазето: от три страни - коридори и мазе № 52, заедно със
съответните идеални части, прилежащи към мазето, които съгласно ценообразуването
представляват 0.419 кв.м. идеални части от общите части на секция-вход „В” и съответните
идеални части от правото на строеж върху мястото, представляващо съгласно придобивния
нотариален акт на продавачите УПИ II-669, от квартал 60, по плана на град София,
местността „Манастирски ливади-изток”, целият с площ от 1205 кв.м., при граници: улица,
УПИ 111-513, УПИ IV-649, поземлен имот 517. Продажната цена на имота е посочена в
размер на сумата 224 426,30 лева, от която до момента на сключване на договора
продавачите заявили пред нотариуса, че са получили като капаро сумата 21 296,30 лева, а
останалата част от продажната цена в размер на 203 130,00 лева следва да бъде изплатена
чрез банков кредит, отпуснат на купувачите от „Райфайзенбанк (България)” ЕАД по
Договор за жилищен кредит № 1611081961155147 от 16.12.2016 г., като е уговорен и начин
за заплащане на сумата по банкова сметка на продавача.
Според приетата пред СРС СТЕ на вещото лице инж.С.С. не съществуват документи
относно площообразуване на сградата, а в представения по делото чертеж на сутеренния
етаж на кота -3,00 не е посочен номерът на паркомясто №9, както и не са посочени
номера и на другите „обекти“ на същия етаж. След изготвяне и одобряване на проекта на
сградата следва да се изготви площоразпределение, при което на всеки самостоятелен
подобект в сградата в зависимост от неговите параметри (застроена площ, етаж, изложение,
конструктивни височина, складови помещения и др.) се определя припадащата му се
идеална част от общите части на сградата (входно фоайе, стълбище, асансьор, междуетажни
площадки и др.), от правото на строеж или от терена, върху който е застроена сградата.
Площообразуването представлява определяне на припадаща се идеална част съответно от
4
общите части на сградата, от правото на строеж или от терена, върху който е застроена
сградата, като в процесния случай за вещото лице е невъзможно да направи
площообразуване на всички обекти в сградата съобразно техните параметри, за да определи
какъв е припадащият дял на процесното паркомясто от общите части на сутерена в секция
„Б“ от сградата и от правото на строеж върху мястото. Всяка секция е разделена на
подобекти, а в секция „Б“ съгласно одобрения архитектурен проект са предвидени: два броя
стълбища, коридори, мазета, подземни отворени паркинги , отделени помежду си с ж.б.
стени, като паркингите са изпълнени на място. Процесното паркомясто №9 отговаря на
зададеното по архитектурен проект разпределение на сутерен -3,00м. и изграденото на
място, като същото граничи със стълбищно пространство, свързано с врата към друго
паркомясто.
В о.с.з пред СРС вещото лице посочва , че процесният обект вече не представлява
паркомясто, а гараж, тъй като е заградено от трите страни и има врата.
Според писмо на Столична община, Направление „Архитектура и градоустройство“, по
искане с вх. № САГ20-ДР00-2495/09.10.2020г.; с разрешение за строеж № 496/08.07.2005 г.
на Главния архитект на София е разрешено изграждането на жилищна сграда в УПИ II, кв.60
по плана на гр. София, м. „Манастирски ливади - изток“, район „Триадица“, като според
съгласуваните на 07.07.2005 г. към разрешението инвестиционни проекти, на кота - 3 м
/ниво сутерен/ на сградата са разположени подземен паркинг, помещение за водомерен
възел, помещение - котелно и мазета. В рамките на подземния паркинг има отделни места
за паркиране, които не са номерирани и не са обособени със стени и врати. Според НАГ по
смисъла на § 5, т.39 от ЗУТ, като обект следва да се разглежда самостоятелен строеж или
реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно
функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния
регистър. В класификатора за предназначение на сградите, на съоръженията на техническата
инфраструктура със самостоятелни обекти и на самостоятелните обекти в тях към
Приложение № 4 към чл. 16, ал. 3 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за
съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните
регистри, самостоятелен обект в сграда може да се само гараж .
От правна страна СРС е приел , че процесното паркомясто не е самостоятелен обект на
правото на собственост по чл.37 ЗУТ и § 5 т.39 от ДР на ЗУТ , а е реална част от такъв обект
– от подземния гараж с идентификатор 68134.1006.753.1.72 с площ от 249,67 кв.м. За
паркомястото няма издадени строителни книжа , включително за преобразуването му в
гараж . Налице е правна невъзможност да се прехвърли реалната част от подземния гараж и
процесният нотариален акт е нищожен поради невъзможен предмет . Паркомястото е
прехвърлено като принадлежност към продадения апартамент като липсва уговорка за
прехвърляне на идеални части от подземния гараж /самостоятелен обект/ . Паркомястото не
може да е обект на транслативна сделка и покупко-продажбата му е нищожна поради
невъзможен предмет . Платената от купувачите според нотариалния акт сума за
паркомястото подлежи на връщане от продавачите , защото е дадена при начална липса на
5
основание .
Решението на СРС е правилно , като водещите му мотиви се споделят и от настоящия съд .
Според константната практика на ВКС паркомястото не е самостоятелен обект на правото
на собственост по чл.37 ЗУТ и § 5 т.39 от ДР на ЗУТ , а представлява реална част от такъв
обект. Продажбата на паркомясто е нищожна сделка поради невъзможен предмет . В
този смисъл са решение №171 от 08.08.2014 г по гр.д. № 4175/2013 г., ГК , ІV ГО на ВКС ,
решение №181 от 23.11.2016 г по гр.д.№338/16 г на ВКС , III ГО , решение №222 от
30.03.2010 г по гр.д.№4076/08 г на ВКС , IV ГО , решение №47 от 26.03.2021 г по гр.д. №
2442/2020 г, ГК , І ГО на ВКС и др.
Такъв е и процесният случай . Процесното паркомясто е несамостоятелна реална част от
обект в сграда с идентификатор 68134.1006.753.1.72, представляващ гараж в сградата с
площ от 249,67 кв.м. Тази реална част – като паркомясто – е правно невъзможно да бъде
обособена дори след сключване на нотариалния акт , поради което покупко-продажбата
безспорно е нищожна поради невъзможен предмет. Извън предмета на делото , включително
и поради липса на доводи в тази насока от страните по делото , е дали паркомястото би
могло да се преобразува в гараж и/или да възникне право на собственост върху гараж. В
тази връзка правилно първоинстанционният съд не е кредитирал обясненията в о.с.з на
вещото лице по СТЕ , че на място вече има елементи по изграждане на гараж . Не трябва да
се разглеждат от съда въпроси , които биха били относими към иск за собственост на
паркомясто , респ. на гараж.
Не може да се счете , че с процесният нотариален акт по продажба на паркомясто всъщност
е прехвърлена идеална част от обект в сграда с идентификатор 68134.1006.753.1.72,
представляващ гараж в сградата с площ от 249,67 кв.м. Процесният случай е различен от
този в решение №46 от 07.03.2018 г по гр.д.№2489/17 г на ВКС , IV ГО /подписано с
особено мнение от съдията докладчик/ , което разглежда подобен случай на продажба на
„части от паркинг“ . Видно от мотивите на това решение на ВКС , там е констатирано , че
приобретателите на т.нар.“паркоместа“ изрично са придобили според съответния
нотариален акт и „идеална част от паркинг“ т.е. има все пак основа за тълкуване на волята
на страните , при което да се приеме от мнозинството от състава на ВКС , че всъщност е
придобита идеална част от самостоятелен обект на правото с разпределена за ползване
реална площ . По настоящото дело такава уговорка за прехвърляне на идеална част липсва ,
а единствената уговорка е за продажба на несъществуващ обект – паркомясто . Следва да се
споделят мотивите на решение №46 от 07.03.2018 г по гр.д.№2489/17 г на ВКС , IV ГО , че
при конверсията фактическият състав на опорочения договор съдържа елементите от
фактическия състав на друг договор (с друго съдържание, но обикновено със същия или част
от същия предмет), към който съществуващият порок не се отнася, поради което може да се
предположи, че страните са имали воля да сключат този различен договор. Не представлява
конверсия да се счете , че ако договор за прехвърляне на реална част от обект не може да
породи правни последици поради несамостоятелността на прехвърлената част, то всъщност
е прехвърлена идеална част от самостоятелен обект . При конверсията поражда действие
6
друг договор , който има различно съдържание. В случая поради липса на изявление на
страните за прехвърляне на идеална част от обект не може да се приеме , че само и
единствено описанието на предмета на нотариалния акт е погрешно , а всъщност волята е да
се прехвърли това, което е възможно – идеална част от подземния гараж . Да се приеме
друго означава да се изопачи изразената воля на страните , които са можели да включат с
договора си уговорка и за придобИ.е на идеална част от гаража , но не са го сторили .
Валидиране на нищожните сделки за придобИ.е на паркоместа може да бъде постигнато
само чрез издаване на съответния валидизационен закон , още повече , че както се посочи
константната практика на ВКС приема за нищожни поради невъзможен предмет сделките на
разпореждане с паркоместа , а такива сделки са сключвани с години и продължават да се
сключват .
При констатираната нищожност на продажбата на паркомястото законосъобразно СРС е
уважил и исковете по чл.55 ал.1 ЗЗД. В нотариален акт № 190, том 02, peг. № 3500, дело №
252 от 2016 г. по описа на нотариус Н.Г., peг. № 047 от Регистъра на НК изрично е
удостоверено , че процесните суми за паркомястото са получени от продавачите . След като
сделката не е породила правни последици престираното от купувачите трябва да им бъде
върнато от продавачите . Изрично в нотариалния акт е посочено , че даденото като капаро е
същевременно и аванс - част от продажната цена . В този смисъл и след като е бил сключен
окончателен договор във формата на нотариален акт , дали частта от продажната цена преди
това е била и задатък /капаро/ няма вече никакво значение . В двата нотариални акта ясно е
посочено какви части от продажните цени на апартамента и на паркомястото са били
платени авансово и от това не произтича възможност на ответниците да задържат
процесните суми .
Налага се изводът , че решението на СРС трябва да бъде потвърдено . С оглед изхода на
делото в тежест на въззивниците са разноските на въззиваемата страна Д. С. Б. .
По изложените съображения , СЪДЪТ
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №20201576 от 21.10.2021 г постановено по гр.д.№29397/17 г на
СРС , 142 състав .
ОСЪЖДА В. Й. П. ЕГН ********** и П. К. П. ЕГН **********от гр.Пловдив да заплатят
на Д. С. Б. ЕГН ********** от гр.София сумата от 400 лева разноски пред СГС .
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на
страните.
Председател: _______________________
Членове:
7
1._______________________
2._______________________
8