РЕШЕНИЕ
№ 260082
18.11.2020 г., град Добрич
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен
съд Добрич, търговско отделение, в открито съдебно заседание
на двадесети октомври, през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ТЕМЕНУГА СТОЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
ПАВЛИНА ПАСКАЛЕВА
МЛ. СЪДИЯ ГЕОРГИ
ПАШАЛИЕВ
при участието на секретаря Нели
Бъчварова, като разгледа докладваното
от
мл. съдия Георги Пашалиев въззивно гражданско дело № 391 по описа на Окръжен
съд Добрич за 2020 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и
сл. от ГПК.
Образувано е по въззивни жалби на
„Йонивел“ ООД и ***И. срещу Решение № 409 от 08.04.2019 г. по гр. д. №
4530/2017 г. на Районен съд Добрич, с което първостепенният съд е прогласил
нищожността на сключените между „Йонивел“ ООД, като арендодател, и ***И., като
арендатор, договор за аренда на земеделска земя от 21.06.2016 г., както и анекс
към същия договор от 13.07.2016 г.
И двете жалби са с идентично съдържание.
В тях се излагат доводи за неправилност на съдебния акт.
Въззивниците изтъкват, че атакуваните
договор и анекс не действат между страните, тъй като на 26.02.2018 г. са
сключили споразумение, с което са уговорили друг размер на арендно
възнаграждение и други срокове за плащането му. Противопоставят се на приетото
от съда, че споразумението от 26.02.2018 г., е нищожно. Сочат, че към момента
на подписването му е съществувало ограничение договор за аренда да се сключи от
съсобственик, който не притежава повече от 50% от собствеността на нивата.
Акцентират на обстоятелството, че за анексите тази забрана е започнала да
действа след изменението на закона от 22.05.2018 г. – три месеца след сключване
на анекса.
Считат, че уговорените в договора срок и
размер на рентата не накърняват добрите нрави. Позовават се на практиката на
ВКС, в която е застъпено становището, че само наличието на нееквивалентност на
насрещните престации според представата на съда не е достатъчно, за да се
стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави.
При преценката за неравностойност следва да се съблюдава действителната воля на
страните – преследваната от тях цел и това дали тя е свързана с удовлетворяване
на значим, допустим от закона интерес. В противен случай би се накърнил
принципа на свободата на договаряне.
Правят искане решението да бъде отменено
и вместо него да бъде постановено ново, с което исковете да бъдат отхвърлени.
В съдебно заседание не се явяват и не се
представляват.
В законоустановения срок не е постъпил отговор
от въззиваемата страна.
Лицата на въззиваемата страна не се
явяват лично в съдебно заседание и не изпращат представители.
Въззивният
съд, като взе предвид доводите на страните и събраните по делото доказателства,
намира следното от фактическа страна:
С нотариален акт за замяна на недвижими
имоти срещу движими вещи № 68, том. I,
рег. № 737, дело № 61 на нотариус вписан под № 160 в регистъра на Нотариалната
камара, на 23.01.2015 г. съпрузите И.К.И. и Д.В.И. са придобили по ¼
идеална част от следните недвижими имоти: 1. поземлен имот с начин на трайно
ползване – нива, с площ 30, 000 дка, имот № ***, съставляващ парцел 015 от
масив 010, по КВС на с. ***, ЕКАТТЕ ***, община Добрич; 2. поземлен
имот с начин на трайно ползване – нива, с площ 34, 995 дка, имот № ***,
съставляващ парцел 006 от масив 028, по КВС на с. ***, ЕКАТТЕ ***, община
Добрич.
От приложените скици с № 15-516292 и с №
15-516281 се установява, че към дата 19.10.2017 г., освен съпрузите И.И. и Д.И.,
които притежават ¼ идеална част от имотите, собственик на ¼
идеална част от имотите е и дружеството „Йонивел“ ЕООД. Останалата част е
притежание на И. ***. След като последният е починал на 28.11.1980 г., по
силата на наследственото правоприемство делът му е преминал върху ищците – Н.Ш.И.
и З.З.И. както и върху ответниците А.И., Д.А., А.С., Ж.И., В.С., Е.И. и Я.М.. Тези факти не са спорни.
На 21.06.2016 г. между „Йонивел“ ЕООД
(чрез пълномощника си ***И.), като арендодател, и ***И., като арендатор, е
възникнало арендно правоотношение, по силата на което първият е предоставил на
втория горепосочените имоти за ползване за срок от седемнадесет години – договор
за аренда на земеделска земя от 21.06.2016 г., нотариално заверен от нотариус с
рег. № *** в регистъра на Нотариалната камара с рег. № ***г. и вписан с вх.
рег. № 5486/22.06.2016 г., акт № *, том * на Службата по вписванията – Добрич.
Уговорили се минималната арендна цена за година да бъде седемнадесет лева за
декар. Впоследствие с анекс от 13.07.2016 г., нотариално заверен от нотариус с
рег. № *** в регистъра на Нотариалната камара с рег. № ***г. и вписан с вх.
рег. № 6403/15.07.2016 г., акт № **, том **на Службата по вписванията – Добрич,
договорът между „Йонивел“ ЕООД и ***И. е бил изменен, като срокът на действието
му е бил увеличен от седемнадесет на двадесет и седем години. Договорената
арендна цена е седемнадесет лева на декар, като е предвидено общото плащане за
целия период на договора да се извърши след изтичане на последната година от
договора.
Между дружеството и земеделския
производител е сключен още един анекс от 26.02.2018 г., с нотариално заверени
подписи и съдържание от нотариус ***с рег. № *** в регистъра на Нотариалната
камара. Това изменение на договора предвижда арендно възнаграждение в размер на
30 % от получената продукция на декар предоставена земя, остойностена по средна
реализационна цена. Уговорили се дължимата рента за пет стопански години да се
изплаща еднократно след изтичането им.
От заключението на изготвената по делото
съдебно-счетоводна експертиза се установява, че по статистически данни и
такива, предоставени от ОД „Земеделие“ Добрич, средното арендно плащане за
отдадени под аренда имоти, като процесните в землището на с. ***, за
стопанските 2015 г. до 2019 г. варира от 61, 00 лева/дка. до 87, 00 лева/дка.
Преобладаващата част от регистрираните договори са сключени за срок от десет
години.
Съдът възприема заключението. Същото е
обективно и е изготвено от лице с необходимата квалификация.
При
тази фактическа обстановка, съдът намира следното от правна страна:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК
въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен
от посоченото в жалбата.
Настоящият съдебен състав приема, че
първоинстанционното решение е валидно и допустимо в обжалваните части.
Ищците са предявили иск с правно основание
чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договора за аренда
на земеделска земя от 21.06.2016 г., нотариално заверен от нотариус с рег. № ***
в регистъра на Нотариалната камара с рег. № ***г. и вписан с вх. рег. №
5486/22.06.2016 г., акт № **, том * на Службата по вписванията – Добрич, както и
на анекса от 13.07.2016 г., нотариално заверен от нотариус с рег. № *** в
регистъра на Нотариалната камара с рег. № ***г. и вписан с вх. рег. №
6403/15.07.2016 г., акт № **, том Х** на Службата по вписванията – Добрич, сключени
между „Йонивел“ ЕООД и ***И..
В тежест на ищците е да установят твърдяната
неравностойност на престациите на страните по съглашението.
По време на сключване на договора и анекса е действал
Закона за арендата в земеделието (ред. от 20.02.2015 г.). Към този момент е
липсвала забрана за сключване на договор за аренда от съсобственик, чиято
собственост е по-малко от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Не е
съществувала пречка пред „Йонивел“ ООД, като собственик на ¼ идеална
част от процесните имоти, да сключи атакувания договор и анекс към него. Установи
се също, че останалите изискванията на чл. 3 от ЗАЗ (ред. от 20.02.2015 г.) относно
формата за действителност на съглашението и вписването му са спазени. Независимо
от това обаче, съдът счита, че съглашението противоречи на добрите нрави. Страните
по договора са съблюдавали правилата на специалния закон, но е и тези на общия,
който е ЗЗД.
В практиката на върховния съд се поддържа тезата, че извод
за неравностойност на престациите може да бъде направен, когато от
съпоставянето им следва, че престацията на едната страна изобщо липсва. Това
положение противоречи на добрите нрави и е основание договорът да бъде обявен
за нищожен. В настоящия се извежда от съвкупния анализ на
доказателствата, а не единствено от съпоставката между размера на уговореното
от страните по договора арендно плащане и това, посочено в заключението на
съдебно-счетоводната експертиза. От последното стана ясно, че към момента на
сключване на договора и на анекса пазарната арендна цена за района на с. *** е била
няколко пъти по-висока от договорената между ответниците. По делото се
установи, че договорът е бил сключен между свързани лица – ***, като земеделски
производител и същия, като пълномощник на „Йонивел“ ООД. Установи се също, че в
повечето случаи арендните договори се сключват за срок от десет години. Срокът
на процесния е седемнадесет години, а след изменението му – двадесет и седем
години, при
уговорка
общото плащане за целия период на договора да се извърши след изтичане на
последната година от договора. Към всичко това следва да бъде изтъкнато, че
съсобственици на двата имота са дванадесет лица.
Изложеното с положителност обосновава извод за
липса на насрещна престация от страна на земеделския производител. Нарушен е не
само принципът на добросъвестност при упражняване на права в гражданските
отношения, но и принципът на справедливостта в същите правоотношения, чрез
който се закриля и защитава всеки признат от нормите на гражданското право
интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите на отделните
субекти.
Ето защо, районният съд правилно е
уважил иска на ищците с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за прогласяване
нищожността на договора за аренда на земеделска земя от 21.06.2016 г. и на
анекса от 13.07.2016 г.
Установи се, че по време на
първоинстанционното производство, на 26.02.2018 г., страните по договора са
сключили анекс, с който са се уговорили арендното възнаграждение да бъде в
размер на 30 % от получената продукция на декар предоставена земя, остойностена
по средна реализационна цена. Уговорили се и дължимата рента за пет стопански
години да се изплаща еднократно след изтичането им. В тази връзка във
въззивната жалба се поддържа тезата, че с това изменение на договора
предходните уговорки са преустановили действието си, поради което при
разглеждане на иска за недействителността му следва да бъде взето предвид
именно това последващо изменение. На тази основа се прави извод, че след
сключването на този анекс договорът е действителен.
Това възражение е неоснователно по две
причини. На първо място, съдът заключи, че процесните договор и анекс са
нищожни, а най-тежкият порок не може да бъде саниран. Следователно, сделката
между страните изначално не е породила действие и последващото ѝ
изменение не може да я заздрави. На второ място, анексът е от 26.02.2018 г.,
когато приложими са били правилата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ (в редакцията от 18.07.2017
г.). Законодателят е забранил сключването на договор за аренда от съсобственик
на земеделска земя, чиято собственост не надвишава 50 на сто идеални части от
съсобствения имот. Изискванията за договора важат и за изменението му. Оттук се
извежда, че „Йонивел“ ООД, като собственик на по-малко от 50 на сто идеални
части от съсобствените имоти, е изменил процесния договор в нарушение на чл. 3,
ал. 4 от ЗАЗ (в редакцията от 18.07.2017 г.). Поради тази причина, анексът от 26.02.2018
г. също е нищожен и като такъв не е породил действие. Допълването на нормата на
чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ (в редакцията от 22.05.2018 г.) с изричното посочване, че
забраната обхваща и споразуменията за изменение на арендния договор не е
индиция за промяна на законодателната воля, а израз на нормотворческа прецизност.
Крайният извод на въззивния съд съвпада с този на
първостепенния, от което следва, че Решение № 409 от 08.04.2019 г. по гр. д. №
4530/2017 г. на Районен съд Добрич следва да бъде потвърдено.
По
отношение на разноските във въззивното производство:
При този изход на спора пред настоящата
инстанция, в полза на въззиваемата страна се поражда правото да ѝ бъдат
заплатени направените разноски, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Правоимащите не са направили искане в
този смисъл, поради което съдът не дължи произнасяне по въпроса за разноските
във въззивното производство.
С оглед на горното, въззивният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №
409 от 08.04.2019 г. по гр. д. № 4530/2017 г. на Районен съд Добрич.
Решението е окончателно
и не подлежи на обжалване.
Председател: Членове: 1.
2.