№ 118
гр. Варна, 27.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и осми
февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Тони Кръстев
при участието на секретаря Мая Т. И.а
като разгледа докладваното от Тони Кръстев Търговско дело №
20233100900156 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба на С. Б. М. срещу „Алфа 1
Секюритис" ЕАД, с която са предявени обективно кумулативно съединени искове: (1) за
разваляне на сключения между страните договор за продажба на право на строеж върху
недвижим имот, инкорпориран в нотариален акт с рег. № 26, том 3, рег.№ 3382, дело 368 от
31.03.2021 г. и нотариален акт с рег. № 73 , том 2, рег. № 2647, дело 241 от 01.03.2022 г.,
поправен с нотариален акт с рег. № 97 , том 4, рег. № 4977, дело 612 от 08.04.2022 г., по
описа на нотариус с рег.№ 214 на НК, с който е извършено прехвърляне на право на строеж
върху собствения на ответника поземлен имот с идентификатор 10135.2054.51, находящ се в
гр. Варна, местност „Коджа тепе“, на еднофамилна жилищна сграда на два етажа с гараж –
представляваща Сграда № 5 (пет) и гараж с обща РЗП 259,86 кв.м., от проекта „Варна скай“,
на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, вр. чл. 63, ал. 1 от ЗС, както и (2) за осъждане на ответника
да върне дадената му по този договор сума в размер на 158 182,02 лева, на основание чл. 55,
ал. 1, предл. трето от ЗЗД; (3) осъждане на ответника да върне на ищеца, платената сума по
сключения между страните и развален извънсъдебно от ищеца предварителен договор за
строителство на недвижим имот от 31.03.2021 г. и допълнителните споразумения към него, в
общ размер на 73 652,63 лева, на основание чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че между С. Б. М. и ответника „Алфа 1 Секюритис" ЕАД
– гр. Варна, бил сключен предварителен договор за продажба и строителство на недвижим
имот от 31.03.2021г., съгласно който „Алфа 1 Секюритис" ЕАД приело срещу цена в размер
на 191 693,00 евро да прехвърли на ищеца право на строеж в собствения на това дружество
имот с идентификатор 10135.2054.51, находящ се в гр. Варна, район Приморски, местност
„Коджа тепе" от проекта „Варна скай" на еднофамилна жилищна сграда на два етажа част
тип „Beta panorama" с РЗП 191,28 кв.м., в напълно завършен вид, както и гараж за два
автомобила със ЗП 51,54 кв.м. Сочи се, че съгласно първоначално договорените условия,
срокът за прехвърляне на правото на строеж с нотариален акт бил 31.03.2021 г., а графикът
за изпълнение на строителството, както следва: - до 31.08.2021 г. да бъде издадено
разрешение за строеж за имота; - до 15.11.2021 г. имотът да бъде въведен в експлоатация; -
до 15.12.2021 год. да бъдат изпълнени в имота всички довършителни работи съгласно
1
уговореното в Приложение № 1 към Договора. Излага се също, че с допълнително
споразумение от м. 02.2022 г. към Договора цената по същия била увеличена с 10 500 евро,
както и срокът за въвеждане в експлоатация на имота се удължил до 30.09.2022 г. С
допълнително споразумение от 05.07.2022 г. към Договора площта (РЗП) на имота се
увеличила и станала 259,86 кв.м., съответно и цената се определила на 206193 евро. В
изпълнение на договореното, ответникът прехвърлил правото на строеж за имота за
първоначално уговорената площ с нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж
върху недвижим имот с рег. № 26, том 3, рег. № 3382, дело 368 от 31.03.2021 г., а за
увеличената площ с нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж върху
недвижим имот с рег. № 73, том 2, рег.№ 2647, дело 241 от 01.03.2022 г. Твърди се също, че
ищецът в изпълнение на задълженията си по предварителния договор и допълнителното
споразумение към същия е платил по банков път в полза на „Алфа 1 Секюритис" ЕАД на
части сума в общ размер 231834,65 лева. Други действия по изпълнението на договора
нямало и предвид, че в сроковете по чл. 2.2. изр. 2-ро от договора и след това за имота не
било издадено разрешение за строеж, съобразно изричната клауза, даваща възможност на
купувача да развали договора, на 16.01.2023 г. с уведомление по имейл (на адреса посочен в
чл.8.2 от договора) С. Б. М. развалил договора от 31.03.2021г. , като посочил банкова сметка,
по която платените от него пари да бъдат възстановени.
Ответникът своевременно е подал писмен отговор, с който оспорва исковете като
неоснователни. Твърди, че ищецът няма право да иска разваляне на договора в частта за
прехвърляне на правото на строеж поради валидно изпълнение по него и самостоятелния
характер на ограниченото вещно право, като се позовава на нормата на чл. 181, ал. 1 от ЗУТ.
В допълнение, оспорва и неизпълнение от негова страна на задължението да се снабди
разрешение за строеж на къщата, предмет на процесните договори, тъй като счита, че
развалянето на договора касаело единствено частта за строителството на сградата и не
следвало да се отнася към прехвърлянето на правото на строеж. Навежда изводи за надлежно
изпълнение на договорните задължения от негова страна.
В хода на устните състезания и в представена писмена защита ищецът акцентира
върху вида и характера на сключения между страните предварителен договор като го
квалифицира като договор за инженеринг, който включва проектиране, строителство и
въвеждане в експлоатация, включително и издаване на разрешение за строеж. Изтъква се и
обстоятелството, че без одобряване на инвестиционните проекти не може да бъде издадено
разрешение за строеж, а одобрението на инвестиционни проекти е изцяло отговорност на
продавача. Моли за уважаване на иска и присъждане на разноски.
Ответникът настоява за отхвърляне на иска и също представя писмена защита.
Поддържа, че макар и подписаният договор да е един, същият обективира две
правоотношения – продажба на право на строеж и изработка на сградата. Поддържа, че е
изправна страна по договора за продажба на правото на строеж, поради което не е налице
основание за развалянето му. По отношение на договора за строителство, оспорва същият да
е договор за инженеринг и че „Алфа 1 Секюритис“ има задължение да се снабди с
разрешение за строеж, издаване на каквото можел да поиска само ищецът.
Варненският окръжен съд, въз основа на събраните по делото доказателства и по
вътрешно убеждение, намира за установено от фактическа страна следното:
С доклада по делото е прието за безспорно между страните, че на 31.03.2021 г. между
тях е сключен представения с исковата молба предварителен договор за продажба на правото
на строеж и строителство на недвижим имот, и че по него е била заплатена 40 % от
договорената стойност; че правото на строеж е прехвърлено на купувача с процесните НА с
рег. № 26, том 3, рег. 3382, дело 368 от 31.03.2021 г., НА с рег. № 73, том 2, рег. № 2647, дело
241 от 01.03.2022 г., както и НА № 97, том 4, рег. № 4977, дело 612 от 08.04.2022 г. за
корекция на предходния, всички по описа на нотариус с рег. № 214 на НК; че е налице
2
споразумение за доплащане на 7 142,00 евро, обективирано в Допълнително споразумение
от 06.04.2022 г., а сумата по него е преведена по сметка на ответното дружество на
08.04.2022 г.
Видно от т.1.1. на сключения на 31.03.2021 г. Предварителен договор за продажба на
правото на строеж и строителство на недвижим имот (наричан в договора за краткост
„имота“), страните са се задължили да сключат окончателен договор, по силата на който
продавачът да прехвърли на купувача правото на строеж за предвидена за изграждане в
собствен на продавача поземлен имот с площ 4 158 кв. м. еднофамилна жилищна сграда на
два етажа тип „Бета панорама“ с РЗП 191,28 кв.м., съгласно архитектурен проект „Сграда №
5“ на два етажа с гараж, с помещения в напълно завършен вид, съгласно Приложение 1,
както и да изгради същта в степента на завършеност уговорена в договора срещу
задължението на купувача да заплати продажна цена в размера, по ред, при условия и в
срокове, подробно описани в договора.
Съгласно т. 1.2. продавачът (ответникът) е поел задължението да построи чрез
избрани от него строители и да предаде на купувача (ищеца) имота в степен на завършеност
съгласно Приложение № 1 (всички видове основни и договорени довършителни строителни
работи за изграждане на имота – т. 3.4.), както и да осигури въвеждане в експлоатация на
имота в срок до 15.11.2021 г. – т. 3.6., а в срок до 15.12.2021 г. да завърши довършителните
работи по Приложение № 1. Задължение на продавача съгласно т. 3.5. е и осигуряване
изпълнението и въвеждането в експлоатация в срока по т. 3.6. на всички външни
захранвания на имота – електрозахранване, водопроводни и канализационни връзки, като
разходите за това са включени в договорената цена. Съгласно т. 4.3. купувачът е поел
задължение да даде пълномощно в полза на продавача или трето посочено от последния
лице за представителство по време на строителните дейности в т.ч. пред трети лица,
експлоатационни дружества, държавни и общински органи и за подписване на всички актове
по време на строителство, нанасяне на обекта в кадастъра, издаване на удостоверение за
въвеждане в експлоатация, откриване на партиди в експлоатационните дружества и др.
Съгласно т. 7.1. независимо от факта, че титуляр на разрешението за строеж на имота
ще бъде купувачът, продавачът има право едностранно, без одобрение от купувача, да
възложи строителството на избран от него строител, а съгласно т. 7.2. купувачът няма право
да иска или да предприема действия по замяна на строителя, нито подизпълнителите му.
С клаузата на т. 1.4. купувачът се е задължил срещу прехвърлянето на правото на
строеж върху имота и строителството да заплати на продавача обща цена в размер на
191 693,00 евро, от които 40 % или 76 677,20 евро за правото на строеж и 60 % или 115
015,80 евро за строителна услуга. В т.т. от 1.4.1 до 1.4.5 страните са уговорили поетапно
заплащане на уговорената обща цена на отделни вноски, както следва: 30 % или 57 507,90
евро, половината от които представляващи задатък, в срок до седем дни от подписване на
предварителния договор; 10 % или 19 169,30 евро – най-късно в деня на прехвърляне
правото на строеж за имота с окончателен договор в нотариална форма; 30 % или 57 507,90
евро – при завършване на сградата в груб строеж; 20 % или 38 338,60 евро – в срок от 10 дни
след въвеждане па сградата в експлоатация и 10 % или 19 169,30 евро – в седемдневен срок
при кумулативно наличие на удостоверение за въвеждане в експлоатация и приключване на
всички довършителни работи по интериора и екстериора, в това число по дворното място
съгласно Приложение № 1.
Уговорено е в т. 1.5., че цената по т. 1.4., т.е. общата цена от 191 693,00 евро, е
окончателна и в нея се включват и всички видове строително монтажни и довършителни
работи, необходими за завършването на обекта и въвеждането му в експлоатация, като
цената може да бъде изменена в случай на поискани от страна на купувача изменения по
Приложение № 1 или допълнителни работи, в случай, че същите са възможни и между
страните е постигнато съгласие за извършването им. Съгласно т. 1.6. цената следва да бъде
3
заплатена по банков път в левова равностойност по фиксинга на БНБ.
Страните са се споразумели също така договорът да влезе в сила в деня на
подписването му при условие, че са заплатени 40 % от цената по т. 1.4. (след приспадане на
платената от купувача на 10.02.2021 г. резервационна такса в размер на 5 055 евро), и
веднага след влизането му в сила – на същия ден – 31.03.2021 г. – да сключат окончателен
договор за прехвърляне правото на строеж във формата на нотариален акт (т.т. 2.1. и 2.2.).
В т. 2.2. изрично е уговорено, че ако в петмесечен срок от влизането в сила на
договора разрешение за строеж не е издадено, то купувачът има право да развали договора и
да получи всички платени до този момент суми, като в този случай продавачът няма да се
счита в неизпълнение и задатъкът не се връща в двоен размер.
Съгласно подписано между страните допълнително споразумение от 25-ти февруари
2022 г. купувачът (ищецът) е възложил на продавача (ответника) адаптиране на проекта
(включително и допълнително проектиране) и съответно построяване при условията на
предварителния договор от 31.03.2021 г. и подписаните допълнителни споразумения към
него, общо с площ 8.33 кв. м., със съответното описание. Срещу допълнително заплащане на
сумата от 10 500 евро, платима на части – 40 % при прехвърляне на правото на строеж, 20 %
при издаване на разрешение за строеж и 40 % в 10-дневен срок от снабдяване с протокол за
завършен груб строеж (акт 14) – т. 3.2. от споразумението. Страните уговорили също
удължаване на сроковете по т. 3.6 от Договора – за въвеждане в експлоатация на имота до
30.09.2022 година и за приключване на довършителните работи по Приложение № 2 до
31.03.2023 г.
С допълнително споразумение от 06.04.2022 г. във връзка с договореното с анекса от
25.02.2022 г. адаптиране на проекта, допълнително прехвърлените от продавача на купувача
6,31 кв. метра право на строеж съгласно нот. акт № 73/2022 г. и одобрените от купувача
архитектурни проекти, страните са договорили в срок до 08.04.2022 г., продавачът да учреди
на купувача допълнително още 10,73 кв. метра право на строеж срещу цена от 7142 евро.
Страните са променили цената за изпълнение на строителството по т. 2.2 от допълнителното
споразумение от 25.02.2022 г. като са я намалили с 3142 евро и съответно са изменили т.
1.4.3. от предварителния договор от 31.03.2021 г., като съгласно т. 1.4.3.1 сума в размер на 20
221.97 е платима в срок до 20.04.2022 г., при условие че към тази дата е открита
строителната площадка и строителните дейности са започнали, а съгласно т. 1.4.3.2. сума в
размер на 40443.93 евро е платима при завършване на имота в груб строеж – в срок от 10
дни, след снабдяване с Акт образец № 14.
На 05.07.2022 г. е сключено друго допълнително споразумение, с което, с оглед
извършено адаптиране на проекта и прехвърляне право на строеж за допълнително 17,04
кв.м. застроена площ, страните са актуализирали цената по т. 1.4. от предварителния
договор, като същата е определена в размер на 206 193,00 евро и съответно отново е
променена схемата на плащане. Купувачът се е задължил в тридневен срок от подписване на
това допълнително споразумение да заплати на продавача сума в размер на левовата
равностойност на 10 309,65 евро, като с тази сума е намалена сумата дължима при
завършване на имота в груб строеж съгласно т. 1.4.3.2 от Предварителен договор за
продажба на право на строеж и строителство на недвижим имот от 31.03.2021 г.
Видно от представените по делото преводни нареждания ищецът е платил по банков
път в полза на „Алфа 1 Секюритис" ЕАД следните суми: - на 11.02.2021 год. – 9 886,68 лева
аванс за резервация; - на 31.03.2021 год. – 140 080,85 лева, представляващи сбора от: 28
753,95 евро – задатък, 28 753,95 евро – авансово плащане (15%) и 19 169, 30 евро – първа
вноска (10%) по договора (чл.1.4.1.1, чл.1.4.1.2. и чл.1.4.2); - на 01.03.2022 год. – 8 214,49
лева – вноска по допълнително споразумение; - на 08.04.2022 год. – 13 968,54 лева – вноска
по допълнително споразумение; - на 20.04.2022 год. – 39 550,74 лева – вноска по
допълнително споразумение и на 06.07.2022 год. - 20 133, 35 лева – вноска по допълнително
4
споразумение или общо е заплатил сумата 231 834,65 лева.
Видно от представения нотариален акт с рег. № 26/2021 г. страните са посочили цена
на прехвърленото право на строеж за РЗП 242,82 кв.м. (общо жилищна площ и гараж) в
размер на 76 677,20 евро. Съгласно нотариален акт с рег. № 73 от 01.03.2022 г., поправен с
нотариален акт с рег. № 97 от 08.04.2022 г., цената на допълнително прехвърленото право на
строеж за РЗП 17,04 кв.м. е 4 200 евро и същата не е предмет на извършената поправка с
нотариалния акт от 08.04.2022 г. Последната касае само РЗП на прехвърленото право на
строеж и нейното разпределение между жилищната площ и гаража.
По делото е приет като доказателство представен от ответника договор за
строителство от 05.04.2022 г., сключен между „Алфа1 Секюритис" ЕАД като възложител и
„Строй Билдинг 13" ЕООД като изпълнител, съгласно който ответникът е възложил на
изпълнителя да извърши строителство на обект жилищна група състояща се от 8 бр.
еднофамилни жилищни сгради в поземлен имот с идентификатор 10135.2054.51, в това
число изграждане на довеждащата инфраструктура – подпорни стени и вертикална
планировка, вътрешна канализация, водоснабдяване, електроснабдяване, до пълното
завършване и приемане на строително-монтажните работи и разрешение за ползване за
всеки от подобектите.
Представени са още: Разрешение за строеж от 26.01.2022 г. издадено на „Алфа1
Секюритис" ЕАД за изграждане на подпорни стени в поземлен имот с идентификатор
10135.2054.51, Предварителен договор с ВиК – Варна за присъединяване на обект Сгради за
отдих и туризъм №№ 1, 2, 3, 4, 5 и 8, находящи се в ПИ ид. № 10135.2054.51; Становище на
ЕРП – Север от 17.06.2022 г. за присъединяване на обект Сграда № 5 за отдих и туризъм с
предназначение „битова дейност“, където в забележка към т. 2 като условие за
присъединяване на обекта е посочено между другото и „изграждане, въвеждане в
експлоатация и прехвърляне в собственост на ЕРП Север трафопост тип БКТП 20/0,4 kV в
ПИ 10135.2054.42 и присъединителните съоръжения за ПИ 10135.2054.51“.
От представените с отговора на исковата молба Нотариален акт за поправка на
нотариален акт N 97 от 08.04.2022 г. и Обяснителна записка от 07.04.2022 г. на арх. В. С. е
видно, че проектантът е извършил по искане на инвеститора промени, които увеличават РЗП
на сграда № 5 и гаража с общо 17,04 кв.м. като е установена допусната техническа грешка
при изписване на площите на променените обекти. Посочва се, че инвеститорът е уведомен
за настъпила промяна в РЗП. Като инвеститор е посочено „Алфа1 Секюритис" ЕАД.
По делото е прието като доказателство Заявление за съгласуване и одобряване на
инвестиционни проекти, по които се издава разрешение за строеж, от 25.02.2025 г. подадено
от „Алфа1 Секюритис" ЕАД, с което е заявено желание да бъдат разгледани и одобрени
приложените проекти за строеж Сграда № 5 в за ПИ 10135.2054.51. Приета е и заповед №
25/12.03.2021 г. на главния архитект на Район „Приморски“, с която е отказано одобряването
на проектна документация за съгласуване и одобряване на инвестиционни проекти – фаза
„Идеен проект", по реда на чл.142, ал.6, т.1 от ЗУТ, по които се издава разрешение за строеж
за: „Сграда за отдих и туризъм 5" в УПИ LX-20, ПИ 10135.2054.51, кв. 207, местност „Коджа
тепе", кв. „Виница", Район „Приморски", гр. Варна. Видно от приложеното писмо от
17.03.2021 и известие за доставяне, заповедта е съобщена на ответника на 07.04.2021 г.
От представеното с исковата молба електронно писмо от 16.01.2023 г. от ищеца С. М.
до ответника „Алфа1 Секюритис" ЕАД е видно, че М. е отправил изявление за разваляне на
Предварителен договор за продажба на право на строеж и строителство на недвижим имот
от 31.03.2021 г. поради „пълно неизпълнение на задълженията на дружеството по договора
относно одобряване на инвестиционните проекти и договореното строителство на
жилищната сграда, която следвало да се въведе в експлоатация в срок до 15.12.2021 г.“ като
се е позовал на т. 6.1.2 и т. 6.1 във връзка с т. 2.2 от договора.
5
При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна
следното:
Предявените искови претенции са с правна квалификация чл. 87, ал. 3 от ЗЗД вр. чл.
63, ал. 1 от ЗС – за разваляне на договор, с който се прехвърля вещно право на строеж върху
недвижим имот, и чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД – за връщане на дадено поради отпаднало
основание, съответно, съдебно и извънсъдебно развалени договори.
При третия фактически състав на чл. 55, ал. 1 ЗЗД основанието съществува при
получаването на престацията, но след това то е отпаднало с обратна сила. Текстът намира
приложение при унищожаване на договорите поради пороци на волята, при разваляне на
договорите поради неизпълнение, при настъпване на прекратително условие, когато
сделката е сключена при такова условие, и в други подобни случаи (ППВС № 1 от 28.05.1979
г. по гр. д. № 1/79 г.).
Задължението за реституция на полученото във всички хипотези на неоснователно
обогатяване, вкл. по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, е извъндоговорно. В същото време,
хипотезата на чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД урежда отношения между двете страни, възникнали
по повод изпълнение на задължение, което е имало основание, но чийто правопораждащ
факт е заличен с обратна сила. Освен даване и получаване се включва и наличие на
основание към момента на получаването и настъпване на последващ юридически факт,
обуславящ извод за заличаване на последиците от основанието. Всичко това определя
предмета на търсената защита – съществуване на твърдяното правоотношение между
насрещните страни, развалянето му и то по причината, твърдяна от ищеца. Съдът дължи да
прецени наличието на поддържаната договорна връзка между страните, нейното
съдържание, настъпили ли са твърдените основания за разваляне на договора и това сторено
ли е, съответно какво е дадено като престации по разваления договор от насрещните страни
по него (така Решение № 524/08.08.2024 г. по гр.д. № 4305/2022 г. на ВКС, 4-то ГО). В
тежест на ответника е установяване изпълнение на поетото от него договорно задължение,
респективно основателност на заявените възражения.
С оглед приетото за безспорно между страните сключване на предварителен договор
за продажба на правото на строеж и строителство на недвижим имот от 31.03.2021 г. и на
договори за прехвърляне на право на строеж обективирани в нот. акт № 26 от 31.03.2021 г.,
нот. акт № 73 от 01.03.2022 г., и нот. акт № 97/08.04.2022 г. за поправка на последния,
възникването на твърдяните валидни облигационни правоотношения между насрещните
страни е установено по делото. При извършената от съда служебна проверка не се
установява нищожност на сключените договори или отделни техни клаузи, която да
произтича пряко от сделките или от събраните по делото доказателства, в т.ч. и наличие на
неравноправни клаузи предвид качеството на ответника на потребител.
Обективираните в нотариалните актове договори за продажба на право на строеж са
функционално обусловени от предварителния договор за продажба на правото на строеж и
строителство на недвижим имот от 31.03.2021 г., поради което съдът намира, че следва най-
напред, съобразявайки чл. 20 от ЗЗД, да установи действителната воля на страните по
процесните правоотношения. Съгласно чл. 20 от ЗЗД при разкриване смисъла на
волеизявленията на страните сделката следва да се тълкува във всички нейни части като
едно логическо цяло, със зачитане на връзката на клаузите и една с друга, като съдът трябва
́
да изследва и конкретните обстоятелства, при които е сключена, включително и поведението
на страните.
Целта на предварителния договор от 31.03.2021 г. е купувачът да придобие право на
собственост върху еднофамилна жилищна сграда на два етажа с гараж в напълно завършен
вид. Към момента на сключването на договора тези недвижими вещи не съществуват.
Ответникът е предприемач, който е поел риска да проектира и изгради върху собствен
поземлен имот комплекс от осем еднофамилни къщи, т.нар. проект „Варна скай", и да
6
продаде същите на крайни клиенти с цел реализиране на печалба, като инвестиционните
проекти за целия комплекс са внесени от ответника за съгласуване и одобряване от главния
архитект на района преди подписване на договора. Купувачът е физическо лице, потребител,
което желае да придобие една от предвидените за изграждане осем къщи, а именно Сграда №
5 (пет) и гараж към същата. За постигането на тази крайна цел е необходимо къщата и
гаражът да бъдат построени съгласно изготвен инвестиционен проект и одобрени
строителни книжа и ищецът да придобие правото на собственост върху същите, т.е. касае се
за договор за строителство на бъдещ имот. Придобиването на правото на собственост върху
бъдещите недвижими вещи би могло да стане по два правно-технически способа – чрез
прехвърляне на собствеността върху изграден обект, като съгласно чл. 181, ал. 2 от ЗУТ това
може да стане най-рано след завършване на сградата в груб строеж, тъй като до този момент
липсва вещ, която може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, или чрез прехвърляне
(учредяване) на право на строеж върху собствения на предприемача недвижим имот, като
правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка до завършване на
сградата в груб строеж – чл. 181, ал. 1 от ЗУТ. В последния случай в момента на достигане
на степен на завършеност на сградата груб строеж правото на строеж на титуляря се
трансформира в право на собственост върху недвижимата вещ – обекта, за който е
реализирано, без да са необходими допълнителни действия или волеизявления на страните.
Тълкуването на постигнатите между страните уговорки в предварителния договор, в
т.ч. договорена обща цена, включваща право на строеж и строително-монтажни работи,
запазване от продавача на пълен контрол върху процеса на строителството и изключително
право за избор на подизпълнители, поемане на задължение сградите да бъдат предадени на
купувача в напълно завършен вид, в т.ч. снабдяване с удостоверение за въвеждане в
експлоатация и извършване на всички довършителни работи, вкл. и върху прилежащия
терен, налага извод, че действителната воля на страните е купувачът да придобие
собствеността върху описаната къща с гараж в напълно завършен вид срещу задължението
да заплати общата договорена цена на части в уговорените срокове. В този смисъл, въпреки
избрания правно-технически способ за антиципирано прехвърляне на правото на
собственост върху бъдещата вещ посредством продажба на правото на строеж, съдът
намира, че нотариалните актове за продажба на право на строеж и предварителния договор
от 31.03.2021 г. се намират в тясна взаимовръзка и обусловеност, поради което следва да се
разглеждат в тяхното единство, а не изолирано. Крайната цел на договора е придобиване от
възложителя физическо лице на право на собственост върху бъдеща вещ – недвижим имот
след изграждането му от изпълнителя, следователно независимо от наименованието на
договора и използваната в него терминология, съществените му характеристики се свеждат
до договор за покупко-продажба на бъдещ недвижим имот съчетан с договор за изграждане
(изработка) на същия.
При така установената действителна воля на страните подлежи на разглеждане най-
напред твърдението на ответника за извършено от него с изявление, изпратено по
електронна поща на 16.01.2023 г., разваляне на предварителния договор за продажба на
правото на строеж и строителство на недвижим имот от 31.03.2021 г. поради неизпълнение
на задълженията на продавача да изгради обекта, предмет на сделката.
Правото да се развали валидно сключен договор представлява преобразуващо
субективно право, което изправната страна може да упражни с едностранно волеизявление
при неизпълнение на задълженията на насрещната страна по двустранен договор.
Развалянето се извършва извънсъдебно с изключение на договорите, с които се прехвърлят,
учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, развалянето на
които става по съдебен ред. Съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД когато длъжникът по един
двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря,
кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение
с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
7
С оглед възраженията на ответника, основният спорен между страните въпрос е дали
е налице неизпълнение на сключените между страните договори по причина, за която
ответникът отговаря.
В изявлението на ищеца от 16.01.2023 г. е посочено като основание за разваляне на
договора неизпълнение на задълженията на ответника относно одобряването на
инвестиционните проекти и договореното строителство на жилищната сграда, която е
следвало да се въведе в експлоатация до 15.12.2022 г. Между страните не се спори, че
ответникът е прехвърлил на ищеца право на строеж за къщата и гаража, но към датата на
отправянето на изявлението за разваляне на договора, както и до даване ход на устните
състезания по настоящото дело не е започнал строителството на същите, като са извършени
само подготвителни дейности свързани с вертикалната планировка на терена, които не са
обхванати от учреденото право на строеж. Ищецът е изпълнил точно задълженията си за
плащане на съответните вноски от цената, така както е уговорено в договора и
допълнителните споразумения и видно от т. 3.6. от договора това е единственото условие,
което продавачът е поставил, за спазване от негова страна на срока за завършване на
строителството.
Съдът намира за неоснователно възражението на ответника, че неизпълнението на
строителството се дължи на бездействие на ищеца, който в качеството си на титуляр на
вещното право на строеж не се е снабдил с разрешение за строеж и по този начин е
възпрепятствал изпълнението на задълженията на ответника.
Съгласно чл. 148, ал. 4 от ЗУТ, разрешението за строеж се издава на възложителя въз
основа на одобрен технически или работен инвестиционен проект, когато такъв се изисква.
Съгласно чл. 161, ал. 1 от ЗУТ възложител е собственикът на имота, лицето, на което е
учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по
силата на закон. Следователно, считано от 31.03.2021 г. легитимиран да поиска издаване на
разрешение за строеж е ищецът, тъй като от тази дата той е титуляр на вещното право на
строеж.
Същевременно, предпоставка за издаване на разрешение за строеж е одобрен
технически или работен инвестиционен проект. Разрешението за строеж се издава
едновременно с одобряването на инвестиционния проект, когато това е поискано в
заявлението или в 7-дневен срок от постъпване на писменото заявление, когато има одобрен
инвестиционен проект (чл. 148, ал. 4 от ЗУТ).
По силата на сключения между страните договор за продажба на правото на строеж и
строителство на недвижим имот от 31.03.2021 г. всички фактически действия по изготвяне и
одобряване на строителните книжа, извършване на строителството и снабдяване с
удостоверение за въвеждане в експлоатация са възложени в тежест на ответника, който е
изпълнител по договора за строителство. Установи се по делото, че още преди подписване на
договора от 31.03.2021 г. ответникът е възложил изготвянето на инвестиционни проекти и е
внесъл същите за съгласуване и одобряване. След получаване на 07.04.2021 г. на заповед №
25/12.03.2021 г. на главния архитект на Район „Приморски“, с която е отказано одобряването
на проектната документация, ответникът не е искал от ищеца да извършва действия по
привеждане на проектите в съответствие с изискванията на закона, защото изготвянето на
проектите е негово задължение. По силата на изричната уговорка в допълнителното
споразумение от 25-ти февруари 2022 г. ответникът е поел задължение за адаптиране на
проекта (включително и допълнително проектиране), което отново потвърждава, че
изготвянето на проектите е именно негово задължение. С оглед допълнително учреденото с
нот. акт № 73 от 01.03.2022 г., поправен с нот. акт № 97/08.04.2022 г. право на строеж,
обяснителната записка на проектанта от 07.04.2022 г. и изрично посоченото в преамбюла на
допълнителното споразумение от 05.07.2022 г., че изменението на архитектурните проекти е
било одобрено от купувача, следва да се приеме, че възложеното на ответника изменение на
8
проектите е било съгласувано между страните най-късно на 05.07.2022 г., но същите отново
не са били внесени за одобрение от главния архитект.
Съгласно чл. 260, ал. 1 от ЗЗД изпълнителят е длъжен да предупреди веднага другата
страна, ако даденият му проект или доставеният му материал е неподходящ за правилното
изпълнение на работата, и да иска извършване на нужните промени в проекта или доставяне
на подходящ материал. Следователно, след като е поел задължение за проектиране и
цялостно изграждане на обекта и въвеждането му в експлоатация, ответникът е бил длъжен
във всеки един случай, когато е необходимо съдействие от страна на ищеца, да го уведоми за
това. Това следва и от разпоредбата на чл. 63, ал. 1 от ЗЗД, според която всяка от страните по
договора трябва да изпълнява задълженията си по него точно и добросъвестно, съобразно
изискванията на закона и да не пречи на другата страна да изпълнява и тя своите задължения
по същия начин.
Не може да се приеме за добросъвестно поведението на ответника, който след като е
получил от ищеца без забава плащане на всички дължими по договора суми, бездейства, не
възлага изготвянето или не внася за одобрение изготвените проекти под предлог, че
разрешението за строеж следвало да бъде издадено на името на ищеца като титуляр на
правото на строеж. Повече от ясно е, че без одобрени проекти не може да се издаде
разрешение за строеж, а без разрешение за строеж ответникът не е можел да построи къщата
и гаража. Бездействието му, обаче, не може да бъде оправдано с липса от страна на ищеца на
съдействие, каквото изобщо не е било искано след първоначалния отказ на администрацията
да одобри инвестиционните проекти. Ответникът е търговец професионалист, защото
извършва търговска дейност по занятие. Затова и изискванията към него са по-високи, а
грижата на добрия търговец е с по-голям интензитет в сравнение с грижата, която дължат
останалите участници в оборота. От друга страна, ищецът в качеството си на потребител е
по-слабата и уязвима страна по договора, поради което се ползва и със засилена защита. Ето
защо съдът намира, че неизпълнението на задължението за проектиране, строителство и
въвеждане в експлоатация на сградите, предмет на договора, е изцяло по причина, за която
отговаря ответникът.
В допълнителното споразумение от февруари 2022 г. са уговорени нови срокове за
изпълнение на задължението на продавача да извърши строителството. Така срокът за
въвеждане в експлоатация на имота е удължен до 30.09.2022 година, а за приключване на
довършителните работи по Приложение № 2 до 31.03.2023 г.
Видно от съдържанието на изявлението от 16.01.2023 г. за разваляне на договора, със
същото не е даден на длъжника подходящ срок за изпълнение. Доколкото не са налице
предпоставките по чл. 87, ал. 2 от ЗЗД – изпълнението да е станало невъзможно изцяло или
отчасти, поради забава на длъжника да е станало безполезно, или задължението да е
трябвало да се изпълни непременно в уговореното време, към момента на получаването му
от насрещната страна изявлението не е довело до настъпване на желаните от ищеца правни
последици – прекратяване на действието на договора.
Независимо, че не е постигнало незабавен ефект, изявлението за разваляне може да
постигне целения резултат, ако в подходящ срок от получаването му неизправната страна не
изпълни задължението си и ако са налице останалите законови предпоставки. Наред с това,
изявлението за разваляне на договора следва да се счита отправено отново и с подаване на
исковата молба, с която се претендират последиците от развалянето – връщане на даденото.
В този случай не е необходимо ищецът да предоставя срок за изпълнение, а съдът следва да
прецени дали до даване ход на устните състезания е изтекъл подходящ срок.
От 16.01.2023 г., респ. от датата на подаване на исковата молба – 20.03.2023 г., до
28.02.2025 г. са изминали съответно 25 и 23 месеца – време надхвърлящо повече от два пъти
уговорените в договора срокове за въвеждане на сградата в експлоатация и завършване на
строителството. Ответникът не е предложил изпълнение в хода на процеса, поради което
9
съдът приема договора за продажба на правото на строеж и строителство на недвижим имот
от 31.03.2021 г. за развален.
Както беше посочено по-горе, избраният от страните правнотехнически способ за
постигане на крайния резултат – придобиване от ответника на право на собственост върху
сградите, които ищецът се е задължил да построи, е това да стане посредством продажба на
правото на строеж за обектите преди започване на самото строителство. Тъй като правото на
строеж е вещно право, законът предвижда форма за действителност на транслативната
сделка нотариален акт – чл. 18 от ЗЗД. Със извършването на нот. акт № 26 от 31.03.2021 г.,
нот. акт № 73 от 01.03.2022 г., и нот. акт № 97/08.04.2022 г. за поправка на последния,
формата е спазена и уговорката между страните за прехвърляне на право на строеж за
бъдещите недвижими вещи (къща и гараж) в патримониума на ищеца е изпълнена.
Независимо от обстоятелството, че поради изискването на закона за форма за
валидност прехвърлянето на правото на строеж е извършено с нотариални актове, същите
представляват част съдържанието на комплексното договорно правоотношение между
страните насочено към придобиване от купувача на право на собственост върху описаните в
предварителния договор къща с гараж в напълно завършен вид. Страните са встъпили в
договорно правоотношение с определена цел. Единствената причина за сключване на
договорите за продажба на право на строеж под формата на нотариални актове е спазването
на изискването за форма за действителност на сделките. При липса на такова законово
изискване не би се наложило сключване на отделна сделка за прехвърляне на правото на
строеж и неизпълнението на основното задължение на продавача да построи и въведе
сградите в експлоатация би било основание за разваляне на договорното правоотношение
във всичките му части.
Да се приеме тезата на ответника, че са налице две напълно независими едно от друго
договорни правоотношения, по едното от които е напълно изправна страна, би означавало,
противно на здравия разум, ищецът, след разваляне на договора за изработка, да бъде
принуден да търпи в патримониума си право, което той не е имал воля да придобие, освен
ако не води до крайния желан резултат – придобиване на право на собственост върху
напълно завършени и въведени в експлоатация жилищна сграда и гараж. Тъкмо обратното,
комплексният характер на договорното правоотношение и действителната воля на страните,
насочена към придобиване от купувача на бъдещи недвижими вещи – двуетажна къща и
гараж в напълно завършен вид и въведени в експлоатация по установения от закона ред,
дава основание на съда да приеме, че пълното неизпълнение от страна на ответника на
задължението му да построи сградите е основание за разваляне и на договорите за продажба
на право на строеж.
С оглед на изложеното искът за разваляне на договора за прехвърляне на правото на
строеж се явява основателен и ще бъде уважен.
Уважаването на иска по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и надлежно упражненото от страна на
ответника право за разваляне на предварителния договор за продажба на правото на строеж
и строителство на недвижим имот от 31.03.2021 г. обуславят основателност и на
кондикционните искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД за връщане на
даденото по развалените договори, поради което същите ще бъдат изцяло уважени.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищеца сторените
от последния разноски в настоящото производство в общ размер 26 422,15 лева, от които 9
622,15 лева държавни такси и 16 800,00 лева заплатен адвокатски хонорар, съгласно
представен списък по чл. 80 от ГПК и доказателства за извършването им.
Воден от горното, СЪДЪТ
РЕШИ:
10
РАЗВАЛЯ договор за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот,
сключен между „Алфа 1 Секюритис" ЕАД, ЕИК *********, гр. Варна, ул. „Генерал Колев“
№ 96, ет. 1, офис 1, като продавач, и С. Б. М., ЕГН **********, ****, като купувач,
обективиран в нотариален акт с рег. № 26, том 3, рег.№ 3382, дело 368 от 31.03.2021 г. по
описа на нотариус с рег.№ 214 на НК, вписан под акт № 97, том XXI, дело № 4674/2021 г. на
Службата по вписванията, гр. Варна, и нотариален акт с рег. № 73 , том 2, рег. № 2647, дело
241 от 01.03.2022 г. по описа на нотариус с рег.№ 214 на НК, вписан под акт № 97, том XIV,
дело № 3060/2022 г. на Службата по вписванията, гр. Варна, поправен с нотариален акт с рег.
№ 97 , том 4, рег. № 4977, дело 612 от 08.04.2022 г., по описа на нотариус с рег.№ 214 на НК,
вписан под акт № 153, том XXVІI, дело № 6106/2022 г. на Службата по вписванията, гр.
Варна, с който е извършено прехвърляне на право на строеж в собствения на „Алфа 1
Секюритис" ЕАД имот с идентификатор 10135.2054.51, находящ се в гр. Варна, район
Приморски, местност „Коджа тепе“, на еднофамилна жилищна сграда на два етажа,
представляваща Сграда № 5 (пет) от проекта „Варна скай“, състояща се от: на първо ниво
входно антре, склад, три спални, две баня-тоалетни, гардероб и стълбище към втори етаж, а
на второ ниво: дневна-трапезария с кухненски бокс, тераса и лоджия, както и гараж, с обща
РЗП 259,86 кв.м., на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, вр. чл. 63, ал. 1 от ЗС.
ОСЪЖДА „Алфа 1 Секюритис" ЕАД, ЕИК *********, гр. Варна, ул. „Генерал Колев“
№ 96, ет. 1, офис 1, да заплати на С. Б. М., ЕГН **********, ****, сумата от 158 182,02
лева, получена като цена по разваления договор за покупко-продажба на право на строеж
върху недвижим имот, обективиран в нотариален акт с рег. № 26, том 3, рег.№ 3382, дело 368
от 31.03.2021 г. по описа на нотариус с рег.№ 214 на НК, вписан под акт № 97, том XXI, дело
№ 4674/2021 г. на Службата по вписванията, гр. Варна, и нотариален акт с рег. № 73 , том 2,
рег. № 2647, дело 241 от 01.03.2022 г. по описа на нотариус с рег.№ 214 на НК, вписан под
акт № 97, том XIV, дело № 3060/2022 г. на Службата по вписванията, гр. Варна, поправен с
нотариален акт с рег. № 97 , том 4, рег. № 4977, дело 612 от 08.04.2022 г., по описа на
нотариус с рег.№ 214 на НК, вписан под акт № 153, том XXVІI, дело № 6106/2022 г. на
Службата по вписванията, гр. Варна, на основание чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД.
ОСЪЖДА „Алфа 1 Секюритис" ЕАД, ЕИК *********, гр. Варна, ул. „Генерал Колев“
№ 96, ет. 1, офис 1, да заплати на С. Б. М., ЕГН **********, ****, сумата от 73 652,63 лева,
получена като цена по сключения между страните Предварителен договор за продажба и
строителство на недвижим имот от 31.03.2021 г. и допълнителните споразумения към него,
на основание чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД.
ОСЪЖДА, „Алфа 1 Секюритис" ЕАД, ЕИК *********, гр. Варна, ул. „Генерал
Колев“ № 96, ет. 1, офис 1, да заплати на С. Б. М., ЕГН **********, ****, сумата от сумата
от 26 422,15 лева съдебно-деловодни разноски на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
11