РЕШЕНИЕ
№ 208
гр. Перник,
27.10.2021 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Административен
съд – Перник, в публично заседание на двадесет и осми септември две хиляди
двадесет и първа година, в състав:
СЪДИЯ:
СИЛВИЯ ДИМИТРОВА
при участието на секретаря Е. В.***,
като разгледа докладваното от съдията административно дело № 193 по описа
на съда за 2021 година, за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.256, ал.1 от АПК.
Образувано е по искова молба на П.Н.С. с ЕГН **********,***, и Б.В.В. с ЕГН **********,*** – лично и чрез повереника им адв. Г.П. от САК, срещу
началника на ОСЗ – Т.***
Предявеният иск е, на основание
чл.256, ал.3 от АПК, да бъде осъден ответника – началника на ОСЗ – Т.**:
1. да изпълни свое задължение по § 10, ал.6 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ като
изпрати на съдията по вписванията уведомление за неподаване в срока по § 10, ал.2 на декларацията по § 10, ал.1 по два договора за наем на
земеделски земи, намиращи се в землището на с. Р.***, община Т.**, сключени в гр. С.**на
18.12.2017 г. за срок от по 10 години, като
първият от тях е сключен за времето от 01.10.2018 г. до 30.09.2028 г. и е вписан
на 19.12.2017 г. с Акт № ***, а вторият – от 01.10.2028 до 30.09.2038 г. и е
вписан на 24.01.2018 г. с Акт № ***;
2. да изпълни задължението си по § 10, ал.7 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ като
разпореди заличаването на горепосочените два договора
в ОСЗ – Т.***
В съдебно заседание ищците, чрез
процесуалния си представител адв. Г.П.
поддържат исковата молба по подробно изложените в нея аргументи и пледират за уважаване на иска.
Допълнителни съображения се излагат в представени по делото писмени бележки.
Правят искане за присъждане на разноските по делото.
Ответникът - началника на ОСЗ – Т.**, редовно призован, не се явява в съдебно заседание. Представлява се от
упълномощен представител – Л. Л.*** – директор на Дирекция АПФСДЧР в Областна
дирекция „Земеделие“, която оспорва предявеният иск и моли за неговото
отхвърляне като неоснователен и недоказан. Съображения в подкрепа на
становището си излага в хода на устните състезания и в писмени бележки.
Претендира разноски.
Административен съд – Перник, като
обсъди доводите на страните и прецени събраните и приети по делото писмени
доказателства, приема следното:
На 18.12.2017
г., в гр. С., са сключени два договора за наем на земеделска земя, находяща се
в землището на с. Р.***, общ. Т.**, обл. П.***. Същите са представени и приети
като доказателства по делото. Видно е, че първият е сключен за времето от
01.10.2018 г. до 30.09.2028 г., вписан е с Акт № ***.
Вторият е със срок на действие от 01.10.2028 до 30.09.2038 г. и е вписан с Акт № ***. Страни и по двата договора са: П.Н.С. с
ЕГН ********** и „**“ ЕООД с ЕИК **, със седалище и адрес на управление: гр. Б.**,
ж.к. ***, № ***, вх.**, ет.** – наемател. Предметът и на двата договора е:
предоставяне за временно възмездно ползване на земеделска земя в землището на
с. Р.***, общ. Т.**, обл. П., както следва: 1. Имот № ***с площ *** дка – нива,
VI категория, местност ***; 2. Имот № ***с площ 4,784 дка –
нива, Х категория, местност ***; 3. Имот № *** с площ 2,142 дка – нива, кат. Х
категория, местност ***.
На 07.03.2018
г. първият ищец П.Н.С. с ЕГН **********, дарил на
втория ищец Б.В.В. с ЕГН ********** притежаваните от
него 1/10 идеални части от имотите, предмет на договорите за наем на земеделска
земя. Съставен е Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижими имоти
№ ***, том ***, рег. № ***, дело № ***от 2018 г. на нотариус Р.Б.***–
нотариус с район на действие – съдебния район на Районен съд – Т.**, вписана
под № *** в регистъра на Нотариалната камара. По този начин и на основание
чл.237, ал.1 от ЗЗД надареният Б.В.В., като нов собственик на идеални
части от земеделските имоти, е придобил качеството
наемодател по договорите за наем за времето след 07.03.2018 г. По делото не са
наведени доводи, нито са представени доказателства В. да притежава по-голям
брой идеални части от същите имоти, придобити на различно основание от това по
горния НА.
През 2018 г., в
ДВ, бр.42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018
г., и ДВ, бр.55 от 2018 г., в сила от 03.07.2018 г., е приет Закон
за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на
земеделските земи /обн. ДВ, бр.42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018 г., и ДВ, бр.55 от 2018 г., в сила от 03.07.2018 г./. Приетите с
него промени се дължат на особеното
внимание, което законодателят отделя на режима на сключване на договорите за
наем и аренда, когато имат за предмет земеделски земи. То се обяснява най-вече с признатата роля на тези
договори на правно
основание по смисъла на Закона за подпомагане на земеделските производители /ЗПЗП/ при кандидатстване по схеми и мерки
за директни плащания, тъй като ползването
на земеделските земи на правно основание е едно от задължителните условия за
подпомагане на ползвателите по схемите за директни плащания на площ. Именно
тази зависимост става причина за неправомерно отдаване под наем на чужди имоти
без знанието и съгласието на собствениците им. Измененията в ЗСПЗЗ са приети като
израз на противодействие на масовата практика да се сключват наемни договори за
няколкогодишен срок в писмена
форма с нотариално заверени подписи, които след вписване в службата по вписванията се представят за регистрация в общинските служби
по земеделие. С измененията в ЗСПЗЗ се цели прекратяване на това
порочно явление и се повишат правните
гаранции против описаните практики за неправомерен достъп до ползване
на земеделски земи чрез
формално допустими правни средства. В резултат от приемането на закона е формиран специалния режим за сключването на договор за
наем на земеделска земя /чл.4а
и чл.4б от ЗСПЗЗ/ .
В чл.4а, ал.1
са изброени лицата, които могат да отдават под наем земеделска земя: 1. собственик или упълномощено от него
лице; 2. лице, което
притежава права върху земеделската земя, включващи в съдържанието си правомощие
да ползва или да управлява земята, предоставено от собственик или от
упълномощено от него лице; 3. съсобственик
или съсобственици на земеделска земя или упълномощено от тях лице.
Алинея 2 на чл.4а
урежда изрична регламентация по отношение на субектите, които могат да сключват
договори за наем със срок над една година. Това са: съсобственик или съсобственици на
земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения
имот, или от упълномощено от тях лице.
Така очертаният режим има положението на
специален - в
отклонение от общите правила по Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, а също така и спрямо разпоредбата на
чл.32, ал.1 от Закона за собствеността /ЗС/,
съдържаща изискването управлението и ползването на общата вещ да се извършва по
решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата
вещ, на което съответства задължението на малцинството да се съобрази с
решението на мнозинството и да не може да го променя /извън случаите на чл.32, ал.2 от ЗС/. Законът не определя какви са правните
последици при нарушаването на изискванията към лицата, които могат да сключват
наемен договор, и не дава отговор дали сключените в отклонение на чл.4а от ЗСПЗЗ договори за наем биха били
нищожни на основание чл.26, ал.1 от
ЗЗД като противоречащи на императивни правни разпоредби, или отношенията се
уреждат на плоскостта на противопоставимостта спрямо
собственика/съсобствениците. Няма и изричен отговор на въпроса дали е приложима
защитата по чл.229 от ЗЗД в случаите когато има договори за наем на земеделски
земи, сключени от
съсобственици, притежаващи 25 на сто от дяловете.
Безспорно е в
случая, че и двата процесни договора са със срок на действие над една година,
но наемодателят по тях притежава само 1/10 идеална част от предоставените под
наем земеделски земи.
Предвид това,
че и двата договора са сключени преди влизане в сила на ЗИДЗСПЗЗ /обн. ДВ,
бр.42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018
г., и ДВ, бр.55 от 2018 г., в сила от 03.07.2018 г./ по отношение
на тях е приложима разпоредбата на § 10 от ПЗР към ЗИДЗСПЗЗ. Според нея се изисква потвърждаване само на
договорите за наем със срок по-дълъг от 1 година, които не отговарят на
изискванията на чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ, а това са договорите, сключени от лица,
които не са собственици, съсобственици или не разполагат с права за управление
на земеделската земя, предоставени им от собственик. Новата редакция
съответства на целта на изменението - да заличи последиците от сключените
договори за наем от несобственици и от лица без права за управление на
земеделски земи.
Правната последица от неупражняването на процедурата
за потвърждаване по §10 от ЗИДЗСПЗЗ се изразява
в служебно заличаване на договорите за наем в службата по вписванията и в
общинската служба по земеделие. В първия случай то се извършва по разпореждане на съдията по
вписванията въз основа на уведомление от началника на съответната общинска
служба по земеделие, придружено с копие на договора. Във втория
случай - по
разпореждане на началника на общинската служба по земеделие в срок до 10
октомври на текущата стопанска година.
Определящ за преценката на
приложимостта на § 10 в случая е отговорът
на въпроса дали договорите за
наем на земеделски земи, за които
се иска заличаването на вписването, отговарят на изискването на чл.4а, ал.1 от ЗСПЗЗ по отношение на лицата, които
могат да отдават под наем земеделски земи. Установено е
чрез приетите по делото доказателства, че първият ищец – наемодател по
договорите, е бил
съсобственик на земята, предмет на наемните договори
към датата на сключването им.
По време на сключване на договорите не
е съществувал режим, изискващ съсобственикът в качеството му на наемодател да
притежава 25 на сто
идеални части, за да задължи и останалите съсобственици с тази облигационна
връзка. Такъв режим е въведен с
чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ. Следователно, след
изменението на ЗСПЗЗ процесните наемни
договори
от 2017
г. се явяват от категорията на тези по § 10, ал.1, тъй като макар
да са сключени от лице, което е било съсобственик на земеделската земя, същото
не е отговаряло на специалните изисквания по ал.2 от с.р.
В § 10, ал.3 са указани последиците от
неподаване в срок на декларациите. Те се състоят в това, че договорът за наем
на земеделска земя се заличава служебно в службата по вписванията и в
съответната общинска служба по земеделие след изтичане на стопанската година. В
ал.6 е уреден редът за заличаване на вписването: „Заличаването на вписването на
договор в службата по вписванията се извършва по разпореждане на съдията по
вписванията въз основа на уведомление от началника на съответната общинска
служба по земеделие, придружено с копие на договора. За заличаване на
вписването не се дължи такса“.
В процесния
случай и поради неподаване
на потвърждаваща декларация в срока по § 10, ал.2 от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ началникът на общинската служба по
земеделие следва да изпълни задължението си по ал.6 и да инициира служебно
заличаване на вписването на посочените договори
за наем на земеделска земя. Това негово задължение произтича от самия закон.
От изложеното
следва, че искът, предявен от П.Н.С. и Б.В.В. се явява основателен и доказан и
като такъв следва да бъде уважен.
Предвид горния
извод, претенцията на ищците за присъждане на разноски също е основателна.
Направено е обаче възражение за прекомерност на адвокатския хонорар, което
съдът намира за основателно. Делото не се отличава с фактическа и правна помощ,
налагаща присъждане на възнаграждение в размер, който е по-висок от предвидения
такъв по Наредба № 1 от 09.07.2004 г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения. Последният, съгласно чл.8, ал.3
е 500,00 лв. /петстотин
лева/ На ищците се дължат и разноските за внесена държавна такса, които са
20,00 лв. /двадесет лева/.
Така мотивиран,
Административен съд - Перник
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА началника на
ОСЗ – Т.** да изпълни свое
задължение по § 10, ал.6 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ като изпрати на съдията по
вписванията уведомление за неподаване в срока по ал.2 на декларацията по § 10, ал.1 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ по два договора за наем на
земеделски земи, намиращи се в землището на с. Р.***, община Т.**:
– Договор за наем на земеделски земи от 18.12.2017 г., сключен между П.Н.С.
и „***Груп“ ЕООД, със срок на действие 10 години, а именно: от
01.10.2018 г. до 30.09.2028 г., вписан на 19.12.2017 г. с Акт № ***, и
- Договор за наем на земеделски земи от 18.12.2017 г., сключен между П.Н.С.
и „***“ ЕООД, със срок на действие 10 години - от 01.10.2028 до 30.09.2038 г., вписан на 24.01.2018 г. с Акт № ***.
ОСЪЖДА началника на
ОСЗ – Т.** да изпълни свое
задължение по по § 10, ал.7 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ като разпореди
заличаването на горепосочените два договора
в ОСЗ – Т.***
ОСЪЖДА началника на ОСЗ – Т.** ДА ЗАПЛАТИ на П.Н.С. с ЕГН **********,***, и Б.В.В. с ЕГН **********,***, сумата от 520,00 лв. /петстотин и двадесет лева/ - направени
по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи
на обжалване в 14-дневен срок от съобщаването му пред Върховен административен
съд на Република България.
СЪДИЯ:/П/