Р Е Ш Е Н И Е
гр. С., 01.06.2016 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО, 13-ти
с-в, в публичното заседание на десети март през две хиляди и шестнадесета
година, в състав:
Председател: Росен
Димитров
при секретаря С.А.
като разгледа докладваното от съдия Димитров гражданско дело № 11502 по
описа за 2009 год., за да се произнесе,
взе пред вид:
Предявен е иск с
правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Ищецът С.П.М. с
ЕГН:********** твърди в исковата си молба, че на 02.10.2009 г. между нея в
качеството на купувач и А. Т.Б. и Е.В.Б. в качеството на продавачи, бил сключен
предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, апартамент,
находящ се в гр. ********, на 5 над партерен етаж., състоящ се от две стаи,
директен хол, кухня, баня, клозет и две антрета, при съседи: от изток - двор;
от юг - апартамент на Г. К. С.; от запад - апартамент на А. и Л.Л. от север - калкан, таванско помещение при съседи: В.Н.Р.;
Ф.Й.К.; коридор и М. и К.Д., зимнично помещение при
съседи: коридор , асансьор, М.А.Д. и В.В.Р., заедно с
3.44%/три цяло четиридесет и четири стотни процента/ идеални части от общите
части на сградата и дворното място, който имот е част от етажна собственост
„Напред” в гр. ***********, със застроено и незастроено дворно място от
770/седемстотин и седмедесет/кв.м., образуващо по
плана на гр.С. парцел XІІІ/тринадесети/ в кв. 425/четиристотин двадесет и пет/,
местност „Ц.”, при общи съседи: от запад - бул.Ф.Н.”, от север - парцел
дванадесети , от изток - парцел шести с поликлиниката на МНЗСК и от юг - парцел
първи и четиринадесети за цена от 70 000 лева платена изцяло при сключването на
договора.
Въпреки
уговорката,че окончателния договор следва да бъде сключен на 16.11.2009 год.
продавачите не се явили на мястото при уговорения нотариус за изповядване на
сделката по нотариален ред.
Моли да бъде постановено решение, с което се
обявява предварителния договор за окончателен.Претендира направените разноски
по делото.
Ответниците А. Т.Б. и Е.В.Б. оспорват
предявения иск с твърдението,че не са подписвали предварителен договор за
продажба на въпросния апартамент и правят възражение на неговата нищожност
поради липса на съгласие. Не познават ищцата и не са получавали посочената в
исковата молба и договора сума от 70 000 лв. Твърдят,че са жертва на
измама,че въобще не са имали намерение да продават апартамента и то на такава
цена,в пъти по-ниска от пазарната и правят възражение за унищожаемост на
договора поради измама.
Доказателствата
са гласни и писмени.
Съдът, след като
прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност,
приема за установено следното от фактическа страна:
С предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 02.10.2009 г. между А.
Т.Б. и Е.В.Б. в качеството на продавачи и С.П.М. в качеството на купувач, са се
договорили продавачите да продадат на купувача следният недвижим имот: апартамент,
находящ се в гр. С., ул.”Ф.Н.” № *, на * над партерен етаж., състоящ се от две
стаи, директен хол, кухня, баня, клозет и две антрета, при съседи: от изток -
двор; от юг - апартамент на Г. К. С.; от запад - апартамент на А. и Л.Л. от север - калкан, таванско помещение при съседи: В.Н.Р.;
Ф.Й.К.; коридор и М. и К.Д., зимнично помещение при
съседи: коридор , асансьор, М.А.Д. и В.В.Р., заедно с
3.44%/три цяло четиридесет и четири стотни процента/ идеални части от общите
части на сградата и дворното място, който имот е част от етажна собственост
„Напред” в гр. ***********, със застроено и незастроено дворно място от
770/седемстотин и седмедесет/кв.м., образуващо по
плана на гр.С. парцел XІІІ/тринадесети/ в кв. 425/четиристотин двадесет и пет/,
местност „Ц.”, при общи съседи: от запад - бул.Ф.Н.”, от север - парцел
дванадесети , от изток - парцел шести с поликлиниката на МНЗСК и от юг - парцел
първи и четиринадесети за сумата от 70 000 лв.,която сума е била платна
изцяло купувача на продавачите при подписването на предварителния договор.
Продавачката А. Т.Б.
е запазила правото да ползва апартамента
до смъртта си.
Съгласно чл.10 от
договора окончателния договор е следвало да се сключи на датата 16.11.2009 год.
при нотариус С.Т. в кантората му на ул.“******** в 13.00 часа..
Строежът и прехвърлянето на апартамента с
окончателен договор е следвало да се извърши не по-късно от 31.12.2008 год. при
наличието на разрешение за ползване на сградата.
от
представените по делото Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот акт
№ 148, том XIV, дело №2486 от 22.07.1960 г. на Първи
Нотариус при СНС се установява, че апартамента е бил закупен от А. Т.Б. и В.А.Б.,а
след смъртта на последния през 1998 год. е станал съсобствен между преживялата
съпруга А. Т.Б. и дъщерята на починалия Е.В.Б..
От представения
по делото Констативен протокол от 16.11.2009 год. на нотариус С.Т. е
удостоверено, че на същата дата в 13.00 часа в нотариалната му кантора в гр.С.,
на ул.“******* се е явила С.П.М. за сключване на окончателен договор с
продавачите А. Т.Б. и Е.В.Б. ***.След
изчакване на продавачите до 14.00 часа нотариуса съставил протокола,с който
удостоверил неявяването на А. Т.Б. и Е.В.Б..
От заключението
на вещото лице по СГрЕ се установява,че подписите
положени н предварителния договор от 02.10.2009 год. са положени от лицата,от
чието име изхождат-от А. и Е. Б. като продавачи и от С.М. като купувач.Според
експерта има признаци за евентуална кражба на подписите,но те не са достатъчни
за категоричност на такова заключение.
От показанията на
св. З.С. и Л.Д. се установява,че ответниците А. Т.Б.
и Е.В.Б. живеели през зимата в процесния апартамент,а през лятото на вила в кв.П..
Не са споделяли намерение да продават апартамента,свидетелите ги описват като
добри,спокойни и доверчиви хора. Пред св. С. са споделяли,че са подписвали
някакви документи донесени им от жена, представила се за техничка,за имот,който
е бил съседен на имота им в кв.П..
По делото е
представен акт за смърт и удостоверение за наследници,от които е видно,че
ответника А. Т.Б. е починала на 14.10.2012 год. и за единствен свой наследник е
оставила своята дъщеря и втори ответник по настоящето дело Е.В.Б..
По делото е
представен Нотариален акт за дарение на недвижим имот № *, том V, peг. № 31641,
дело № 782 от 2014г.,от който се установява,че на 09.10.2014г. Е.В.Б. е дарила имота предмет на процесния
предварителен договор на трето лице.
Предвид така
установената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:
С предявяването
на конститутивния иск с правно основание чл.19, ал.3
от ЗЗД страната по един предварителен договор упражнява потестативното
си право да иска сключването на окончателен договор. В такъв случай влязлото в
сила съдебно решение, с което се уважава иска, замества обещания договор.
Предпоставка за обявяването на предварителен договор за окончателен е наличието
на всички законови условия за действителност на договора, включително
изискванията на чл.19, ал.1 и 2 от ЗЗД- предварителният договор трябва да
съдържа всички съществени условия на окончателния договор, както и да се сключи
в определена форма, която при прехвърляне на право на собственост върху
недвижими имоти трябва да бъде писмена. Страната, поискала обявяването на
предварителен договор за окончателен следва да е изправна, т.е. да е изпълнила
всички свои задължения с настъпил падеж по договора.
Съгласно
разпоредбата на чл.363 от ГПК, когато се касае до прехвърляне право на
собственост върху имот, следва да са налице и всички предпоставки за
прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително да е установено
правото на собственост на отчуждителя.
Между ищеца, в
качеството на купувач и ответниците в качеството на продавачи е сключен писмен предварителен
договор за продажба на недвижим имот, който съдържа всички съществени елементи,
необходими за сключването на окончателен договор.
В течение на
делото е починала една от продавачките на имота по предварителния договор,но
другата такава- Е.Б. по силата на наследственото правоприемство
като единствен наследник на починалата е придобила изцяло собствеността върху
процесния апартамент,както и правата и задълженията по предварителния договор.
Установено е също,
че към датата на сключване на договора,както и към датата на вписване на
настоящата искова молба продавачите А. и Е. Б. са били собственици на процесния
недвижим имот.В тази връзка извършеното от Е.Б. през 2014 год. отчуждаване на
имота няма значение за изхода на делото,тъй като настоящата искова молба е
вписана преди това прехвърляне и не може да се противопостави на ищеца.
Съдът намира,че
възраженията на ответницата за нищожност и унищожаемост на предварителния
договор не са основателни. Аргументите за нищожност,поради липса на съгласие на
практика изключват аргументите за унищожаемост,тъй като за да е налице такава
поради измама,продавачите най-малкото следва да са били наясно,че сключват
някаква сделка с купувача,а техните твърдения са,че никога не са виждали ищцата
и не са сключвали договор за продажба на апартамента.
За да е налице
липса на съгласие,следва да се установи,че продавачите не са имали воля да
продават имота,т.е.,че положените подписи в предварителния договор не са техни
или са били „откраднати“. По делото се установи категорично,че изписването на
имената на продавачите и полагането на подписи на всяка страница от предварителния
договор /общо на три страници/ са направени собственоръчно от А. Т.Б. и Е.В.Б..
Възражението за „кражба“ на подписите не бе установено с категоричност. В тази
връзка по делото има доказателства за водено срещу неизвистен
извършител наказателно производство за измама в особено големи размери , но
това производство е прекратено , поради
това,че не е установено престъпно деяние. Постановлението за прекратяване не е
обжалвано пред съда.
Действително по
делото има странни обстоятелства във връзка с процесната сделка- преддоговорни
отношения по покупка на имот,в които на практика купувачът не е участвал лично,
а по нейни обяснения, е водила преговори с лице на име Петър Стефанов,което
било посредник.Необичайно е и
заплащането на цялата сума при подписване на предварителния договор,но с оглед
договорената изключително изгодна цена/в пъти под пазарната/в това плащане все
пак има житейска логика-въпроса с цената и плащането да е приключен.Налице са и
съмнения на експерта –графолог за кражба на подписите на продавачите по
предварителния договор.Посочените по-горе обстоятелства обаче не са
достатъчни,съдът да приеме,че подписите на продавачите по предварителния
договор от 02.10.2009 г. са били обект на „кражба“,т.е.,че последните не са
имали вола да сключат този договор.
Във връзка с
установяването на твърдението за „кражба“ на подписите съдът е допуснал и нова
техническа експертиза и на няколко пъти е давал възможност на ответниците да
внесат депозита за извършването й,което обаче не е направено.
При това
положение съдът намира,че са налице всички законови предпоставки за обявяване
на предварителния договор от 02.10.2009 г. за окончателен .
Съдебното
решение по делото има значението на нотариален акт.
в
тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и местен данък,
като върху имота следва да се впише възбрана като обезпечение на дължимите от
него вземания. Съгласно разпоредбата
на чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът следва
да бъде осъден с решението да заплати следващите
се разноски по прехвърлянето на процесния недвижим имот. Съдът приема, че местните данъци следва да се начислят върху данъчната цена на имота – 138 173.88 лв. , която е по-високата в сравнение с
продажната цена.
Съгласно чл. 47, ал. 2 ЗМДТ, местният данък, платим по сметка
на ДП по местонахождение на имота е в размер на 2.5 %
. В тази връзка съдът приема, че ищецът следва да бъде осъден да заплатят по сметка на Дирекция ПАМДТ- Средец/Триадица местен данък в размер на 3454.35 лева, а
по сметка на Агенцията по вписвания
ищеца следва да заплати
такса за вписване в размер на 138.18 лева.
Съгласно Тарифата
за нотариалните такси към
Закона за нотариусите и нотариалната
дейност /тъй като в случая съдът действа като нотариус/, раздел ІІ, т.8, държавната
такса е 806.34 лева,
която сума ищецът следва да заплати по сметка на СГС.
ищецът
не може да се снабди с препис от решението, докато не представи доказателства
за платените разноски по прехвърлянето на имота.
Ищецът не е
претендирал разноски.
По изложените съображения,
съдът
Р
Е Ш И
:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на
чл.19, ал.3 от ЗЗД предварителен договор от
02.10.2009 г., с който А. Т.Б. и
Е.В.Б. са се задължили да продадат на С.П.М., с ЕГН:********** следния имот:
АПАРТАМЕНТ на пети надпартерен етаж, находящ се в гр. С., ул. „Ф.Н.", №*
/**/, без посочела площ, а съгласно удостоверение за данъчна оценка с площ 90 /деветдесет/ кв.м., състоящ се
от: две стаи, директен хол, кухня, баня, клозет и две антрета, при съседи: от
изток - двор, от запад – апартамент на А. и Л.Л.,
север - калкан, от юг -апартамент на Г. К. С., заедно с прилежащото избено
помещение без посочен
номер и без посочена площ, а съгласно удостоверение за данъчна оценка с площ от 12
/дванадесет/ кв.м., при съседи: коридор, асансьор, М.А.Д. и В.В.Р., заедно с таванско помещение
без
посочен номер и без посочена площ, а съгласно удостоверение за данъчна оценка с
площ от 9 /девет/ кв.м., при съседи: В.Н.Р., Ф.Й.К., коридор и М. и К.Д. и
заедно с 3.44% /три цяло четиридесет и четири стотни върху сто/ идеални части
от общите части на сградата и дворното място, представляващо ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ УПИ XIII /тринадесети/,
в квартал №425 /четиристотин двадесет и пет/ по плана на гр. С., местност „Ц.",
с площ от 770 /седемстотин и седемдесет/ кв.м., при граници: от запад - бул. „Ф.Н.,
от изток - УПИ VI, от север - УПИ XII, от юг - УПИ I и УПИ XIV.
ОСЪЖДА
С.П.М., с ЕГН:**********да заплати на Софийски градски съд нотариална такса в
размер 806.34 лв. , а по сметка на по сметка на Териториалната данъчна дирекция
по местонахождението на недвижимия имот - Дирекция ПАМДТ- Средец/Триадица
местен данък в размер 3454.35 лв.
ОСЪЖДА С.П.М., с ЕГН:**********да
заплати по сметка на Агенцията по вписванията сумата от 138.18 лв.
НАРЕЖДА на основание чл.364,ал.1 от ГПК да се впише възбрана върху
недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане на
разноските по прехвърлянето на имота от С.П.М..
Препис от
решението да се изпрати служебно след влизането му в сила до Агенцията по
вписванията за вписване на възбраната.
ЗАВЕРЕН ПРЕПИС от съдебното решение
да се издаде, след представяне на доказателства за внесени от ищеца разноски по
прехвърлянето на имота - местен данък, държавна такса и такса за вписване.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред САС
в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: