Р
Е Ш Е Н И Е
№
гр.
Плевен, 06.11.2015 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД,
VII граждански състав в
открито заседание, на трети ноември през две хиляди и петнадесета година
в състав :
Районен съдия : Зорница
Банкова
При
секретаря П.Ц.,като разгледа докладваното от съдия Банкова гражданско дело № 2063 по описа на съда за 2015г., за да се
произнесе взе предвид следното :
Искове
с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.
В Плевенският районен съд е
постъпила искова молба от Ц.С.Д. против М.Г.М. и Р.Д.Н., в която се твърди, че нa 03.05.2014г., ищцата, от една страна като „купувач" и
ответниците М.Г.М. /лично/ и Р.Д.Н. /чрез пълномощника си М.Г.М./, от друга
страна като „продавачи", са сключили предварителен договор за продажбата на недвижим имот,
подробно описан в Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 61, т.V, вх.рег.
№ 5295, д. № 730/2004 г. на Нотариус peг. № 082 на НК, вписан в Службата по
вписванията с вх.рег. № 17111/09.12.2004г., Акт № 189, т.XXXV, д. №
8002/2004г., представляващ- урегулиран поземлен имот, находящ се в ***, съставляващ
парцел III - 1408 /трети - хиляда четиристотин и осми/, в кв. 102 /сто и
втори/, по плана на гр.Долни Дъбник, одобрен със Заповед № 721/1990г., с площ
от 940 кв.м. /деветстотин и четиридесет кв.м./, заедно с построените в него жилищна
сграда, лятна кухня, гараж, навес с оградни стени и второстепенни сгради.Твърди се, че в така сключения договор са уговорили цена
за имота в размер на 15000лв. /чл.3,
ал.1 от договора/; окончателен срок за плащането и - до 01.12.2014 г. /чл.З,
ал.П от договора/; начин на плащането и - в брой и срещу разписка на Ц.М.Л.,
ЕГН ********** /чл.3, ал.ІІ от договора/; срок за сключване на окончателен
договор - до 20 дни след изплащане на цялата сума /чл.4, ал.1 от договора/.Посочва се, че съгласно уговореното в договора, до
25.11.2014г., ищцата в качеството си на купувач, е изплатила
изцяло на ответниците, чрез посоченото от тях лице, цената на гореописания
имот.Твърди се, че след плащането ответниците са се
дезинтересирали от договорните отношения, не са предприели
действия за сключването на окончателен договор и са прекратили всякакви контакти и по този
начин не са изпълнили
задължение си за сключване на окончателен договор, изпаднали в забава и са
станали неизправна страна по договора.Посочва се, че при проучване на имота в периода на
забавата им се оказало, че върху него са
наложени възбрани от частни съдебни - изпълнители за задължения на ответника М.М.
към трети лица, като
една от тези възбрани е била
наложена и вписана още преди сключване на предварителния договор и че в същия
/чл.5, aл.IV/ е налице невярно деклариране на обстоятелството, че върху имота
„няма наложена възбрана за разпореждане" от страна на ответника М.М..Въз основа на изложеното, се
твърди, че е налице правен
интерес да се поиска обявяването му за окончателен от съда.Твърди се, че, че са налице всички предпоставки - налице е валиден
предварителен договор; налице е липса на окончателен договор; ищацата е изпълнила всички свои задължения по договора и е
изправна страна по него; настъпил е падежът за сключване на окончателен
договор; налице е забава на ответниците за изпълнение на задължението им за
сключване на окончателен договор.Твърди се, че невярното деклариране от
страна на ответниците на
обстоятелства, които са били от съществено значение за сключването на
предварителния договор, каквото е това, че върху имота „няма наложена възбрана
за разпореждане" и забавата им да сключат окончателен договор ги правят
неизправна страна по договора. Твърди се, че като такава те дължат и уговорената в чл.10, ал.Ш от договора
неустойка в размер на 5000 лв.Въз основа, моли съда да постанови решение, с което:l.Ha основание
чл.19, ал.Ш от ЗЗД - да обяви за окончателен
сключения между Ц.С.Д., ЕГН **********, от една страна, и ответниците М.Г.М.,
ЕГН **********, и Р.Д.Н., ЕГН **********, от друга страна, предварителен
договор за покупко - продажба на недвижим имот от 03.05.2014г., представляващ -урегулиран
поземлен имот, находящ се в ***, съставляващ парцел III - 1408 /трети - хиляда
четиристотин и осми/, в кв. 102 /сто и втори/, по плана на гр.Долни Дъбник,
одобрен със Заповед № 721/1990 г., с площ от 940 кв.м. /деветстотин и четиридесет/
кв.м., заедно с построените в него жилищна сграда, лятна кухня, гараж, навес с
оградни стени и второстепенни сгради, съгласно уговорката в чл.17 от който,
собствеността върху имота се придобива от С.Ц.Д., ЕГН **********. 2.На
основание чл.92,
ал.1 от ЗЗД
- да осъди ответниците, да
заплатят солидарно сумата от 5000 лв., представляваща уговорена
неустойка по чл.10, ал.Ш от сключения между Ц.С.Д., от една страна, и
ответниците М.Г.М., ЕГН **********, и Р.Д.Н., ЕГН **********, от друга страна,.Претендират се разноски.
Ответниците,
са взели становище, че предявените искове са неоснователни и следва да се
отхвърлят като такива.
Съдът,
като прецени събраните по делото доказателства, намира за установено следното:
Безспорно
по делото е, че ответниците са
собственици на процесния имот - УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в ***,
съставляващ парцел III - 1408 /трети - хиляда четиристотин и осми/, в кв. 102
/сто и втори/, по плана на гр.Долни Дъбник, одобрен със Заповед № 721/1990 г.,
с площ от 940 кв.м. /деветстотин и четиридесет/ кв.м., заедно с построените в
него жилищна сграда, лятна кухня, гараж, навес с оградни стени и второстепенни сгради, видно от
НА №61/2004 г. на Нотариус № 082 на НК. Не се спори, че ответницата Р.Н. е упълномощила ответника М.М. по
предвидения от закона ред и в изискуемата от закона форма /с писмено пълномощно
с нотариална заверка на подписа и съдържанието/,
да продаде процесния имот, включително с правата „да подписва всички необходими
документи, вкл. и нотариални актове" и „да получи продажната цена" .С оглед уговорката между страните, на 03.05.2014г. ищцата и ответника М.М., действащ лично и като пълномощник
на ответницата Р.Н., са сключили предварителен договор за продажбата на
процесния имот, в който са уговорили всички съществени условия по сключването
на окончателния им договор - продажна цена - чл.3, ал.1 от договора;
окончателен срок за плащането - чл.3, ал.2 от договора; начин на плащането - чл.З, ал.И от
договора; срок за сключване на окончателен договор - чл.4, ал.1 от договора.Безспорно е, че към момента на сключване на предварителния
договор процесният имот е бил обременен с тежести - възбрана върху 1/2 ид. част
от имота/ собственост на ответника М.М./ като обезпечение за събирането на
негово парично задължение към трето лице, вписана под вх. peг. №
6608/07.05.2013 г., т.П, Акт № 162/2013 г. на службата
по вписванията –
видно от справка от
Службата по вписванията - Плевен за отбелязванията по партидата на ответника М.М..Не е спорно, че ответника не е уведомил купувача за така вписаната възбрана при сключване на договора
и е декларирал в чл.5 от Предварителен
договор от 03.05.2014 г., че върху имота „няма наложена възбрана за
разпореждане" .Не
е спроно, че ищцата, като купувач
е изпълнила изцяло и в срок задължението си за плащане на договорената продажна
цена и като такава
се явява изправна страна по
предварителния договор.В покрепа на това са
приложените към ИМ- 7 бр. разписки.Не е спорно обстоятелството,че въпреки изпълнението от страна на купувача, страните не са сключили окончателен
договор в срока по чл.4, ал.1 от предварителния
договор и до момента на предявяване на настоящите искове.
С оглед възраженията на страните, спорни по делото са въпросите - налице ли са
предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен и дължима
ли е от ответниците неустойката/ уговорена в чл.10, ал.Ш от предварителния
договор.
В случая са налице всички законови
предпоставки за обявяване на процесния предварителния договор за окончателен:
-налице е валиден предварителен договор, сключен в
изискуемата от закона форма /писмена/ и съдържащ всички необходими и
задължителни клаузи относно съществените условия на окончателния договор /ясно
и точно формулиран и индивидуализиран предмет и цена/;-настъпил е падежът за
сключване на окончателен договор, който съгласно чл.4, ал.1 от предварителния
договор е 20 дни от 25.11.2014 г. -
датата, на която окончателно е изплатена уговорената цена за имота. Не са
установени и доказани основания за удължаване на този срок поради обективна
невъзможност или поради друга от посочените в чл.10, ал.1 от договора причина;-ищцата в качеството на купувач е изпълнила всички свои договорни
задължения, включително за плащане на уговорената цена и като такава се явява изправна страна по предварителния
договор;-липсва сключен окончателен договор.
При наличието на всички тези предпоставки и
при бездействие на
продовачите да изпълнят
поетото обещание за окончателно прехвърляне на собствеността върху процесния
имот, предявеният иск по чл.19, ал.Ш от ЗЗД се явява основателен и следва да
бъде уважен.
В тази връзка следва да се отбележи, че
възражението и на двамата ответници, че процесният предварителен договор не
следва да бъде обявяван за окончателен поради липсата представителна власт за
ответника М.М. да сключи предварителния договор от 03.05.2014г. от името на
ответницата Р.Н., е явно неоснователно.Подобна хипотеза /на т.нар. „мнимо
представителство", произтичащо от липсата на представителна власт/, би могла да бъде налице единствено при липсата на
валидно предоставени правомощия за продажба на недвижим имот. Видно от
представеното по делото писмено доказателство - Пълномощно с peг.№ 505/01.03.2013
г. и peг. №506/01.03.2013г. на Нотариус рег.№417 на НК, ответницата Р.Н. е дала
на другия ответник - М.М. правомощието да продаде съсобственият им имот и от
нейно име и за нейна сметка да подписва всички свързани с продажбата документи,
включително и нотариални актове. Така предоставеното правомощие за продажба
обхваща и правото да се обещае и договори прехвърлянето на собствеността -
обещание и договорка, които могат да се обективират / макар и незадължително/ и
в писмена форма, т.е. обстоятелството, че писменото обещание да се прехвърли
собствеността, каквото по съдържанието си е предварителния договор по чл.19 от ЗЗД, се явява част от обема на предоставеното правомощие за разпореждане.
Поради това и при положение, че упълномощаването за продажба е изрично, надлежно
и валидно, съдът
приема, че извършването на
подобно действие е лишено от представителна власт и че процесният договор е
частично недействителен на това основание. След като пълномощникът разполага с представителна
власт да сключва договори за продажба на имоти, същият разполага с такава власт
и по отношение на предварителните договори, сключването, на които изисква значително по - малък обем от права.
При
това положение следва да се уважи предявяния иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД.
По отношение
на претендираната от
ответниците неустойката, уговорена в чл.10, ал.3
от предварителния договор, съдът приема оргументите на ищцата:По дефиниция /чл.92, ал.1 от ЗЗД/ неустойката
обезпечава изпълнението по договора и служи като обезщетение /санкция/ за
вредите от неизпълнението, без да е необходимо доказването им. Неустойката
/договорната/ е дължима както при пълно, така и при неточно, респ. забавено
изпълнение, ако е изрично уговорена.Съдът е приел, че ответникът М. по делото е неизправна страна по процесния договор, не само, че е заявено невярно
обстоятелство относно липсата
на наложена възбрана върху
процесния имот и действителното му правно положение.По – важното в случая ,с оглед
систематичното място на уговорената неустойка ,е че ответниците са неизправна
страна, тъй като не са изпълнили
насрещното си договорно задължение да прехвърлят собствеността на процесния
имот след окончателното плащане на цената му. Като такава те следва да понесат
и уговорената в чл.10, ал.Ш санкция като заплатят на ищцата сумата от 5000 лв., представляваща обезщетение за
забавеното им изпълнение,но събразно собственическите си права върху имота, а
именно по 2500лв. всеки един поотделно. Не е налице солидарност на
задължението, тъй като не произтича нито от закона, нито е уговорена и в тази
част следва да се отхвърли иска.
Тъй като в
случая се касае за прехвърляне правата на собственост върху недвижим имот, то с
оглед на това и предвид разпоредбата на чл.364, ал.1 от ГПК, следва ищцата да
бъде осъдена да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на
имота, като заедно с това се нареди вписването на възбрана върху същия имот за
тия разноски до тяхното издължаване. А тези разноски са следните: на основание чл.44, ал.1 във вр. с чл.49,
ал.1 от ЗМДТ ищецът следва да заплати в общината по местонахождението на имота,
а именно Община Долни Дъбник, местен данък в размер на 2 % върху по-високата
сума между данъчната оценка на имота и уговорената продажна цена, обявена в
предварителния договор /по арг. на
чл.47, ал.2 във вр. с чл.46, ал.2, т.1 от ЗМДТ/, а именно 300 лева. Следва да
се посочи, че плащането на данъка по чл.44 от ЗМДТ се дължи от ищеца, тъй като
той е в качеството на купувач на имота, а посочената норма предвижда местния
данък да се заплаща именно от купувача, освен ако не е уговорено друго. В
случая в дори в процесния
договор е уговорено, че купувачът следва да поеме разноските по сделката.
Наред с
това, ищецът следва да заплати по сметка на РС Плевен сумата от 200,50лв. държавна
такса, която е аналогична на дължимата нотариална такса, определена съгласно
правилата на ЗННД и чл.8 от Тарифата за нотариалните такси към същия закон, но
се дължи по сметка на съда, предвид обстоятелството, че в случая ролята на
нотариалния акт играе съдебното решение за обявяване на предварителния договор
за окончателен.
Следва да бъде вписана възбрана
върху недвижимия имот за обезпечаване на събирането на горните такси, както и
следва да бъде забранено издаването на препис от решението, докато ищцата не
докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и данъчните и други
задължения на праводателя му на основание чл.364, ал.3 от ГПК.Решението на съда
в шестмесечен срок от влизането му в сила следва да бъде вписано, съгл. чл.115,
ал.2 от ЗС.
На
основание чл.78, ал.1 от ГПК ответниците дължат на ищцата сумата от 1946,23
лева разноски по производството, съгласно представения по делото списък по
чл.80 от ГПК.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА
ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19 ал.3 от ЗЗД във вр. с чл.362, ал.1 от ГПК предварителен договор от 03.05.2014г., сключен
в гр.Плевен, между М.Г.М., ЕГН **********/лично/,
и Р.Д.Н., ЕГН **********/ чрез пълномощник М.Г.М., от една страна и Ц.С.Д., ЕГН **********, от друга страна, за
продажба на следния недвижим имот: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в ***,
съставляващ парцел III - 1408 /трети - хиляда четиристотин и осми/, в кв. 102
/сто и втори/, по плана на гр.Долни Дъбник, одобрен със Заповед № 721/1990 г.,
с площ от 940 кв.м. /деветстотин и четиридесет/ кв.м., заедно с построените в
него ЖИЛИ1ЦНА СГРАДА, ЛЯТНА КУХНЯ, ГАРАЖ, НАВЕС С ОГРАДНИ СТЕНИ и ВТОРОСТЕПЕННИ
СГРАДИ, като съгласно чл.17 от Договора, собственосттта върху имота се
придобива от С.Ц.Д. ЕГН**********, за сумата 15000 лева, която сума е изплатена
напълно на продавачите.
ОСЪЖДА Ц.С.Д.,
ЕГН **********,***.Долни Дъбник сумата от 300лв., представляваща местен данък
по чл.47, ал.2 от ЗМДТ и по сметка на ПлРС сумата от 200,50лв., представляваща
нотариална такса.
ПОСТАНОВЯВА на основание чл.364, ал.2 от ГПК вписване на възбрана върху
гореописания недвижим имот за обезпечаване на вземането за държавни такси и
публичните задължения към държавата, като НАРЕЖДА на Съдията по вписванията -Агенция
по вписванията-Плевен да впише служебно възбраната, за което се изпрати препис от настоящето решение, след влизане в
сила.
ЗАБРАНЯВА на основание чл.364, ал.2 от ГПК издаване на препис от
решението, докато ищцата Ц.С.Д., ЕГН**********, не докаже, че са заплатени присъдените с настоящето решение такси и
данъци.
На осн.
чл.115, ал.2 от ЗС, УКАЗВА на ищцата, че в шестмесечен срок от влизането на
решението в сила, същото подлежи на вписване в Агенция по вписванията-Плевен.
ОСЪЖДА
на основание чл.92, ал.1 от ЗЗД М.Г.М., ЕГН **********, и Р.Д.Н., ЕГН **********,
ДА ЗАПЛАТЯТ на Ц.С.Д., ЕГН **********,
общо сумата 5000лв., представляваща уговорена неустойка по чл.10, т.3 от Предварителен договор от 03.05.2014г., или по
2500лв. всеки един поотделно, като
ОТХВЪРЛЯ предявяния иск, в часттта, в която се иска да бъдат осъдени
ответниците да заплатят посочената сума, при условията на солидарност.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК М.Г.М.,
ЕГН **********, и Р.Д.Н., ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТЯТ в полза на Ц.С.Д., ЕГН **********,
сумата от 1946,23лв., представляваща деловодни разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Плевенски Окръжен съд в четиринадесетдневен срок от
съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :