Решение по дело №272/2023 на Административен съд - Ловеч

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс /АПК/ във вр. чл. 27 от Закона за общинската собственост ЗОС/.

Делото е образувано по Жалба с вх. № 2199/31.07.2023г. по регистъра на Административен съд гр. Ловеч и вх. № 94-00-3392/28.07.2023г. по регистъра на Община Ловеч, подадена от П. А. С., [ЕГН], с адрес: гр. Ловеч, [улица], против Заповед № 3-968/07.06.2023г. на Кмета на Община Ловеч за отчуждаване на поземлени имоти по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ловеч, в частта на т. 3, с която е отчужден поземлен имот, собственост на жалбоподателя П. А. С.. С жалбата е направено искане съдът да измени атакуваната Заповед № 3-968/07.06.2023г. на Кмета на Община Ловеч в частта на т. 3, като увеличи стойността на паричното обезщетение за поземлен имот с идентификатор 43952.75.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ловеч, местност „Полето“ с площ от 10 499 кв.м., от 5 370.00 лева на 26 247.50 лева. Излагат се подробни доводи за незаконосъобразност на оспорената заповед в частта относно размера на определеното парично обезщетение, което е било занижено и иска да бъде изменен размерът на това обезщетение съобразно пазарната цена на имота. Претендира се от жалбоподателя присъждане на направените в хода на делото разноски.

В съдебно заседание жалбоподателят се представлява от упълномощен процесуален представител – адвокат М. И. от АК гр. Ловеч, който поддържа жалбата по изложените в нея доводи и по същество излага подробни аргументи за основателност на същата. Счита, че реалната пазарна стойност на отчужденият имот на оспорващия е в пъти по-голяма от определеното обезщетение със заповедта, което се доказва и от реализираните експертизи по делото. Счита, че равностойното парично обезщетение по смисъла на чл. 21, ал. 2 във вр. чл. 22, ал. 5 от ЗОС за имота към датата на издаване на оспорената заповед е в размер на 31 356,51 лева, която сума са посочили вещите лица по реализираната тройна съдебно-техническа експертиза като равностойно парично обезщетение, определено съгласно изискванията на §1, т. 2 и т. 3 от ЗОС. Предвид това адв. И. моли да бъде изменена оспорената заповед в частта на т. 3 и да бъде увеличена стойността на паричното обезщетение за поземлен имот с идентификатор 43952.75.6 по КККР на гр. Ловеч, местност „Полето“ с площ от 10 499 кв.м., от 5 370.00 лева на 31 356.51 лева. Претендира присъждането на разноски по делото съгласно представен списък на разноските, както от страна на оспорващия, така и от страна на заинтересованата страна Д. А. Д..

Ответникът – Кметът на Община Ловеч, в съдебно заседание, се представлява от процесуалния си представител – юрисконсулт М. Н., която оспорва жалбата като неоснователна и прави искане същата да бъде отхвърлена. Излага аргументи за законосъобразност на оспорената заповед. Претендира присъждане на разноски по делото съгласно представен списък на разноските.

Заинтересовани страни по делото са Б. Й. В., Д. В. М., „РОМФАРМ КОМПАНИ“ ООД, с ЕИК: *********, седалище и адрес на управление: гр. София 1618, ул. „Цар Борис III“ № 168, ет. 3, офис 34, „ДИВА ЛЕС“ ЕООД, с ЕИК: *********, седалище и адрес на управление: гр. Ловеч, Източна промишлена зона, [улица], представлявано от управителя П. М. И. с [ЕГН], адрес за призоваване: гр. Ловеч, [улица], хотел „Ловеч“, Т. А. Д., Д. А. Д. и Р. Д. Д., последните трима в качеството на наследници на Т. Д. С., които са адресати на оспорената Заповед № 3-968/07.06.2023г. на Кмета на Община Ловеч. Д. А. Д., се явява в първото открито съдебно заседание по делото, а в следващите такива се представлява от адв. М. И.. Заинтересованите страни „РОМФАРМ КОМПАНИ“ ООД, с ЕИК: ********* гр. София и Д. В. М., са упълномощили адв. Р. Т. от САК, да ги представлява и защитава по делото, но същият не се явява в проведените открити съдебни заседания и не излага аргументи по същество на спора. Останалите заинтересовани страни, редовно призовани, не се явяват и не се представляват.

По делото са събрани писмени доказателства, назначени и реализирани са две съдебно-оценителни експертизи – еднолична и тройна, като заключенията по същите са приети като доказателства по делото.

Административен съд гр. Ловеч, в настоящият си състав, след като обсъди събраните доказателства по делото поотделно, в тяхната съвкупност и взаимна връзка, както и доводите на страните, намира за установено следното:

Оспорващият П. А. С. е собственик на недвижим имот - поземлен имот с идентификатор 43952.75.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ловеч, местност „Полето“ с площ от 10 499 кв. метра.

С Решение № 636 от 26.05.2022г. на Общински съвет Ловеч е одобрен проект за подробен устройствен план – план за регулация и застрояване /ПУП-ПРЗ/ за промяна на предназначението на поземлени имоти с идентификатори 46952.74.1; 43952.75.6; 43952.75.32 и 43952.76.8 и на част от поземлени имоти с идентификатори 43952.74.3; 43952.75.7; 43952.75.8; 43952.75.9; 43952.75.10 и 43952.75.104 по КККР на гр. Ловеч, местност „Полето“, за неземеделски нужди за разширение на гробищен парк „Скобелевско шосе“ – ПИ с идентификатор 43952.76.103. Съгласно посоченото решение е възложено на Кмета на Община Ловеч изпълнението на всички действия за законосъобразното влизане в сила на решението и правилното прилагане на одобрения Общ устройствен план.

С Обявление изх. № 70-00-884/27.04.2023г., обявено в два централни вестника – „24 часа“ и „Труд“ от 02.05.2023г., вестник „Ловеч прес“ от 04.05.2023г., интернет страницата на Община Ловеч – на 02.05.2023г. и на определено място в Център за услуги и информация на граждани, находящ се в сградата на Община Ловеч, е обявено предстоящото принудително отчуждаване на имоти – частна собственост, предвид Решение № 636 от 26.05.2022г. на Общински съвет Ловеч, Проект за ПУП-ПРЗ за промяна на предназначението на поземлени имоти по КККР на гр. Ловеч , местност „Полето“ за неземеделски нужди за разширение на гробищен парк „Скоболевско шосе“, за което е обособен ПИ с идентификатор 43952.76.103.

В хода на откритото отчуждително производство е бил изготвен Оценителски доклад за определяне на равностойно парично обезщетение на поземлени имоти и части от поземлени имоти, засегнати от разширение на гробищен парк „Скобелевско шосе“ - ПИ с идентификатор 43952.76.103 в землището на гр. Ловеч. Докладът е изготвен от „Хемус Консулт“ ЕООД гр. Троян, с експерт-оценител Ц. Н. С., притежаващ сертификат № ********* от 03.11.2010г. за оценителска правоспособност, издаден от Камарата на независимите оценители. Конкретно за поземлен имот с идентификатор 43952.75.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ловеч, местност „Полето“ с площ от 10 499 кв.м., собственост на оспорващия П. А. С., е определена оценка за равностойно парично обезщетение в размер на 5 370,00 лева.

Отчуждителното производство е приключило със Заповед № 3-968/07.06.2023г., издадена от Кмета на Община Ловеч, с която са отчуждени осем поземлени имота, като с т. 3 от заповедта е отчужден поземлен имот с идентификатор 43952.75.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ловеч, местност „Полето“ с площ от 10 499 кв.м., собственост на П. А. С. и е постановено равностойно парично обезщетение, възложено на основание чл. 22, ал. 3 от ЗОС и определено по реда на чл. 22, ал. 5 от същия закон, във вр. §1 от ДР на ЗОС, съгласно оценителски доклад от 10.03.2023г., изготвен от лицензиран оценител на недвижими имоти „Хемус Консулт“ ЕООД гр. Троян, представлявано от Ц. С. – управител, в размер на 5 370,00 лева.

С Уведомително писмо изх. № 94-00-2956/09.06.2023г. Община Ловеч е уведомила П. А. С., че е издадена Заповед № 3-968/07.06.2023г. на Кмета на Община Ловеч за отчуждаване на поземлени имоти, включително и поземлен имот с идентификатор 43952.75.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ловеч, местност „Полето“ с площ от 10 499 кв.м., негова собственост, като изплащането на определеното равностойно парично обезщетение започва след 07.07.2023 година. (стр. 7).

Заповедта е връчена на жалбоподателя П. А. С. на 14.07.2023г., а жалбата е подадена чрез Община Ловеч до Административен съд гр. Ловеч на 28.07.2023г. в законоустановеният срок.

Като доказателства по делото са приети материалите по изпратената от Община Ловеч административна преписка, както и заключенията по допуснатите и реализирани две съдебно-оценителни експертизи – еднолична и тройна.

Според заключението, изготвено от вещото лице инж. К. Т. К., изпълнил едноличната съдебно-оценителна експертиза, равностойното парично обезщетение, дължимо за поземлен имот с идентификатор 43952.75.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ловеч, местност „Полето“ с площ от 10 499 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване – нива, категория на земята – пета, към датата на издаване на Заповед № 3-968/07.06.2023г. на Кмета на Община Ловеч – 07.06.2023г. е 29 331,00 лева.

Според заключението, изготвено от вещите лица С. М. П., С. И. С. и С. И. П., изпълнили тройната съдебно-оценителна експертиза, равностойното парично обезщетение, дължимо за поземлен имот с идентификатор 43952.75.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ловеч, местност „Полето“ с площ от 10 499 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване – нива, категория на земята – пета, към датата на издаване на Заповед № 3-968/07.06.2023г. на Кмета на Община Ловеч – 07.06.2023г., определено съгласно изискванията на §1, т. 2 и т. 3 от ЗОС е в размер на 31 356,00 лева.

При така установената фактическа обстановка и съгласно чл. 159 от АПК, чл. 168, ал. 1 от АПК, във вр. с чл. 146 от АПК, съдът прави следните правни изводи:

Жалбата е процесуално допустима - подадена е в установения от чл. 27, ал. 1 от ЗОС преклузивен 14-дневен срок за обжалване, от активно легитимирано лице с правен интерес от оспорването, срещу индивидуален административен акт, подлежащ на съдебен контрол пред родово и местно компетентният Административен съд гр. Ловеч.

Разгледана по същество жалбата е основателна по следните съображения:

Оспорената Заповед № 3-968/07.06.2023г. е издадена от материално, териториално и по степен компетентен орган – от Кмета на Община Ловеч, съобразно чл. 25, ал. 2 от ЗОС и местонахождението на отчуждения недвижим имот.

Обжалваният административен акт е издаден в предвидената от закона писмена форма и съдържанието му отговаря на изискванията на чл. 59 от АПК и чл. 25, ал. 2 от ЗОС.

При издаването на процесната заповед не са допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила – спазена е процедурата, регламентирана в Глава ІІІ, чл. 21-25 от ЗОС и за това няма спор между страните по делото.

Налице е спор само и единствено за размера на дължимото парично обезщетение за отчуждения недвижим имот, което, според оспорващата страна, е на занижена стойност и по този начин в тази част заповедта на кмета на общината противоречи на материалноправни разпоредби и не съответства на целта на закона – отменителни основания по смисъла на чл. 146, т. 4 и т. 5 от АПК.

Съгласно разпоредбата на чл. 22, ал. 3, изр. 1 от ЗОС, кметът на общината възлага изготвянето на оценките на имотите, предвидени за отчуждаване, на оценител на имоти, отговарящ на изискванията на Закона за независимите оценители, като съгласно ал. 5, размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Оценките се изготвят не по-рано от три месеца преди издаването на заповедта по чл. 25, ал. 2 от ЗОС, съгласно чл. 22, ал. 10 от ЗОС.

Предвидена е и възможност, в случай, че не могат да се определят пазарни цени, поради липса на имоти с подобни характеристики, с оглед липса на извършени сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение да се определя или по реда на Приложение № 2 към чл. 20 от ЗМДТ - за имоти в урбанизираните територии, или по Наредбата по чл. 36, ал. 2 от ЗСПЗЗ - за земеделски земи, или по Наредбата по чл. 86, ал. 2 от Закона за горите - за горските територии, съгласно чл. 22, ал. 12 от ЗОС.

От приложената административна преписка се установява, че с О. Д. за определяне на равностойно парично обезщетение (стр. 97-105 от делото), лицензираният оценител е определил като крайна пазарна стойност на отчуждения поземлен имот с идентификатор 43952.75.6 по КККР на гр. Ловеч, местност „Полето“ с площ от 10 499 кв.м., собственост на П. А. С., сума в размер на 5 370,00 лева. В доклада е посочено, че е използван метод по чл. 22, ал. 12, т. 2 от ЗОС, предвид липсата на сделки в Агенцията по вписванията на имоти със сходни характеристики, а именно Нормативен метод – съгласно Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи от 2006 година.

Съдът намира приетото като доказателство по делото заключение на трите вещи лица, извършили тройната съдебно-оценителната експертиза за обективно и компетентно изготвено, тъй като с него пазарната стойност на отчуждавания имот е определена съгласно изискванията на §1, т. 2 и т. 3 от ДР на ЗОС, а именно: ползвани са пазарни аналози за имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот; в едно и също землище – землището на гр. Ловеч; с еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, като всички аналогични имоти са с начин на трайно ползване – ниви; сделките са възмездни, между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, както и продажби чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините; сделките са сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и са вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Правилно вещите лица по тройната съдебно-оценителна експертиза са основали крайния си извод за размера на справедливата пазарна цена на отчуждения имот, на установените стойности по метода на оценка на пазарните аналози. Това заключение според съда е изготвено изцяло в съответствие с правилото на ал. 5 на чл. 22 от ЗОС и съобразено в пълен обем с критериите за преценка на съдържанието на понятията "пазарни цени на имоти с подобни характеристики" и "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" по смисъла на §1, т. 2 и т. 3 от ДР на ЗОС. Критериите за определяне на "равностойно парично обезщетение" по смисъла на §1, т. 1 от ДР на ЗОС са уредени именно в чл. 22, ал. 5 от ЗОС и в §1, т. 2 и т. 3 от ДР на ЗОС, поради което, като съобразено с тези критерии, съдът кредитира това заключение. Следва да се посочи, че лицензираният оценител, изготвил оценителския доклад за определяне на равностойно парично обезщетение на отчуждените имоти е посочил на стр. от доклада, че метод на пазарните аналози не е приложим, поради липса на сделки в Агенцията по вписванията за имоти със сходни характеристики. Това изразено становище от лицензирания оценител се опровергава по категоричен начин от представените от Службата по вписванията гр. Ловеч множество документи за осъществени прехвърлителни сделки със сходни имоти в землището на гр. Ловеч за периода от 25.01.2023г. до датата на издаване на оспорената заповед – 07.06.2023 година.

Оценката на имота, предмет на отчуждаването, е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите основания, представляващи материалноправните предпоставки за издаването на административния акт, в частта му относно размера на равностойното парично обезщетението. Несъответствието между оценката на имота, подлежащ на отчуждаване, определена в административното производство, и неговата пазарна стойност, установена от приетото по делото и кредитирано от съда тройно експертно заключение, води до извода за незаконосъобразност на оспорената заповед, която незаконосъобразност може да бъде квалифицирана като противоречие с материалноправните разпоредби - основание за отмяна на административния акт по чл. 146, т. 4 от АПК. Изложеното дава основание на съда да приеме, че обжалваният акт следва да бъде изменен, за да се постигне съответствие на неговото съдържание в частта относно определения размер на обезщетението с дължимото такова.

По изложените съображения, съдът приема, че равностойното парично обезщетение по смисъла на чл. 21, ал. 1 от ЗОС във вр. с чл. 22, ал. 5 от ЗОС, за отчуждаването на поземлен имот с идентификатор 43952.75.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ловеч, местност „Полето“ с площ от 10 499 кв.м., собственост на оспорващия П. А. С., е в размер на определеното равностойно парично обезщетение съгласно приетото заключение по реализираната тройна съдебно-оценителна експертиза в размер на 31 356.00 лева.

Неоснователен е доводът на процесуалния представител на ответника – юрисконсулт М. Н., че вещите лица и при единичната и при тройната съдебно-оценителни експертизи не са спазвали методиката за оценка предвидена в ЗОС и са взели предвид продажби, осъществени чрез търг, при които не е била налице реална цена. Видно от заключението, както на единичната, така и на тройната експертиза, вещите лица са се водили от разпоредбата на чл. 21 от ЗОС, във връзка с §1 от ДР на ЗОС, съгласно която методиката, с която се определя действителната пазарна цена е посочена именно в §1 от ДР на ЗОС.

Предвид изложено съдът намира, че оспореният административен акт, в частта на т. 3, с която е определено равностойно парично обезщетение за отчужденият имот, собственост на оспорващия П. А. С., а именно поземлен имот с идентификатор 43952.75.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ловеч, местност „Полето“ с площ от 10 499 кв.м., е незаконосъобразен, като постановен в нарушение на изискванията на чл. 21, ал. 1 от ЗОС, във вр. с чл. 22, ал. 5 и ал. 7 от ЗОС. В тази й част Заповед № 3-968/07.06.2023г. на Кмета на Община Ловеч за отчуждаване на поземлени имоти по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ловеч следва да бъде изменена, като се увеличи размера на равностойното парично обезщетение за имота, собственост на оспорващия от – от 5 370.00 лева на 31 356.00 лева.

С оглед изхода от спора и чл. 143, ал. 1 от АПК, искането на оспорващия за присъждане на сторените по делото разноски, е основателно и следва да бъде уважено за сума в общ размер на 2 410.00 лева, от които: 10.00 лева – заплатена държавна такса, 400.00 лева – внесен депозит за вещо лице по допусната единична съдебно-оценителна експертиза; 2 000.00 лева – заплатено адвокатско възнаграждение (видно от договори за правна защита и съдействие от 03.10.2023г. и от 10.09.2024г. и разписка от 03.10.2023г.). Ще следва да се присъдят и направените разноски за заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 1000.00 лева от заинтересованата страна Д. А. Д. на адв. М. И., съгласно Договор за правна защита и съдействие от 20.10.2023г. /л. 189 от делото/. Процесуалният представител на заинтересованите страни Д. В. М. и „РОМФАРМ КОМПАНИ“ ООД – адв. Р. Т. от САК не се е явявал в проведените по делото открити съдебни заседания, не е претендирал присъждането на разноски и не са представени доказателства за такива.

Предвид изложеното и на основание чл. 172, ал. 2, пр. 3 от АПК и чл. 143, ал. 1 от АПК, Административен съд гр. Ловеч, пети съдебен състав

Р Е Ш И:

ИЗМЕНЯ по Жалба с вх. № 2199/31.07.2023г. по регистъра на Административен съд гр. Ловеч и вх. № 94-00-3392/28.07.2023г. по регистъра на Община Ловеч, подадена от П. А. С., [ЕГН], с адрес: гр. Ловеч, [улица], Заповед № 3-968/07.06.2023г. на Кмета на Община Ловеч за отчуждаване на поземлени имоти по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ловеч, в частта на т. 3, с която е отчужден поземлен имот с идентификатор 43952.75.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ловеч, местност „Полето“ с площ от 10 499 кв.м., собственост на П. А. С., като е определено равностойно парично обезщетение в размер на 5 370.00 – пет хиляди триста и седемдесет лева, като УВЕЛИЧАВА размера на равностойното парично обезщетение на 31 356.00 - тридесет и една хиляди триста петдесет и шест лева.

ОСЪЖДА Община Ловеч, с адрес: гр. Ловеч, [улица], представлявана от К. С. П., да заплати на П. А. С., [ЕГН], с адрес: гр. Ловеч, [улица], сумата от 2 410.00 - две хиляди четиристотин и десет лева, представляваща общо сторените от него разноски по делото.

ОСЪЖДА Община Ловеч, с адрес: гр. Ловеч, [улица], представлявана от К. С. П., да заплати на Д. А. Д., [ЕГН], с адрес: гр. Варна, [улица], вх. А, ет. 3, ап. 19, сумата 1 000.00 - хиляда лева, представляваща сторени от нея разноски по делото.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

Препис от решението да се изпрати на страните по делото.