Р Е Ш Е Н И Е№497/20.7.2018г.
20.07.2018 година град Ямбол
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Ямболският районен съд, ХІV граждански състав
На единадесети юли две хиляди и осемнадесета година
В публично заседание в състав
Председател: Галя Русева
при секретаря Ив.Г.
като разгледа докладваното от съдията Русева
гражданско дело № 1050 по описа за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба, ведно с молба-уточнение, предявена от С.Б.Й. с ЕГН ********** от с. З.в., м. «***, чрез адв. К. против «Агростарт 2010» ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ул. «Хаджи Димитър» № 2, представлявано от управителя Д. Д. с която се иска да се приеме за установено на осн.чл.124 от ГПК по отношение на ответника, че договор за наем от 11.07.2014 г. е развален поради неплащане на наемната цена, с връчено уведомление, както и да се осъди ответникът на осн.чл.233, ал.1 от ЗЗД да върне на ищеца недвижимите имоти, предмет на разваления договор, както и да заплати на ищеца сумата от 349,47 лв. – наемна цена за стопанската 2016/2017 г.
В исковата молба се твърди, че ищецът се легитимира като собственик по силата на нот.акт № *** г. на нива - ПИ с идентификатор № 14725.36.69 в землището на с. Г. Т. Общ. Т. Обл. Я. м. „***“ с площ от 4 650 кв.м., а по силата на нот.акт № *** г. – и на нива с площ от 6 999 кв.м., м. „***“, ПИ № *** в землището на същото село. Сочи, че за тези имоти праводателят му Т. К. Ж. е сключила договор за наем от 11.07.2014 г. с ответника, надлежно вписан. С договора за наем била уговорена наемна цена в размер на 60 кг зърно/дка от засетите за съответната стопанска година култури, или левовата им равностойност. Сочи се, че ответникът не е заплатил на ищеца дължимата наемна цена за имотите за стопанската 2016/2017 г., като във връзка с това му е била изпратена и покана със срок за доброволно изпълнение, но такова не последвало, като в същата ответникът бил предупреден, че в противен случай ищецът ще счита договора за развален. Ето защо, ищецът счита, че има правен интерес да поиска от съда да констатира този факт, като прогласи за развален договора за наем от 11.07.2014 г. и осъди ответника да му заплати дължимата наемна цена за имотите за стопанската 2016/2017 г. в размер на 349,47 лв., ведно с лихвата от датата на исковата молба, както и осъди ответника да предаде на ищеца владението върху вещите.
В съдебно заседание ищецът изпраща процесуален представител, който моли за уважаване на исковете, сочи доказателства и претендира присъждане на разноски.
Правното основание на предявените искове е чл. 124, ал.1 от ГПК, чл. 232, ал.2 от ЗЗД и чл. 233, ал.1 от ЗЗД.
С определение от с.з. на 11.07.2018 г. производството по делото е прекратено в частта по иска по чл. 232, ал.2 от ЗЗД относно претендирания наем, поради оттегляне на иска от страна на ищеца.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е депозирал отговор, в който е оспорил исковете с твърдението, че липсва основание да се счита договорът за наем за развален, тъй като едва през м.12.2017 г. ищецът се е легитимирал пред ответника като собственик на имотите и правоимащ да получи рентата, а от друга страна – претендирал е левовата равностойност, а не добивът от 60 кг зърно/дка, както е било уговорено, поради което не е налице виновно неизпълнение от страна на ответника на задължението му за заплащане на наемната цена. Сочи, че към момента доброволно е заплатил на ищеца наемната цена за стопанската 2016/2017 г., която счита, че е в размер на 209,68 лв.
В с.з. ответникът изпраща представител, който ангажира доказателства, моли за отхвърляне на исковете и за присъждане на разноски. Прави възражение за прекомерност на адвокатския хонорар на ищеца.
Ямболският районен съд, като взе предвид исковата молба, събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Страните не спорят, че ищецът е собственик на процесните земи, че за същите има сключен валиден договор за наем от 11.07.2014 г., обвързващ ответника, както и че до датата на завеждане на иска не е била заплатена дължимата наемна цена за процесните имоти за стопанската 2016/2017 г. Не спорят и че владението върху имотите не е предадено на ищеца. Спорят относно това дали е налице виновно неизпълнение от страна на ответника на задължението му за заплащане на цената, или е налице неоправдано забавяне, дали е налице основание договорът за наем да се счита за развален поради неплащане на наемната цена, и може ли същата да бъде изплащана в левова равностойност, или приоритетно - само в натура.
От представения от ищеца Договор за наем от *** г. се установява, че между страните е възникнала облигационна връзка, по силата на която Т.К.Ж. чрез пълномощника си Д.И.Д.в качеството й на наемодател, е предоставила на наемателя „Агростарт 2010“ ЕООД за временно и възмездно ползване процесните недвижими имоти, за срок от десет стопански години, считано от 01.10.2014 г. до 30.09.2024 г., при задължение на наемателя съгласно чл. 4.1 и чл.4.2 от договора да заплаща на наемодателя годишна наемна цена в размер на 60 кг. зърно на декар за съответната стопанска година или левовата равностойност на съответното количество земеделска продукция, при цена на тон, определена по среднопазарни цени за съответния регион – чл.4.3. Съгласно чл.4.2 от договора, годишната наемна цена /в натура или пари/ се издължава до 30.10. на съответната календарна година, считано от първата стопанска година, през която наемателят реално е встъпил в правата си. С оглед на така направената уговорка и тълкувайки действителната воля на страните по договора в съответствие с чл. 20 от ЗЗД, може да се приеме, че уговорката за заплащане на годишната наемна цена в натура или в левова равностойност е изцяло в полза на наемателя, кайто има право да избере по какъв начин да престира задължението си, в зависимост от добитата от него реколта и реализирана печалба през съответната стопанска година. Този извод следва от обстоятелството, че страните са уговорили, че издължаването може да бъде в пари или в натура, следователно и при двата вида престация са приели, че ще е налице точно изпълнение на задължението. Ето защо, не може да се сподели доводът на ицовата страна, че в правомощията на наемодателя е да избере вида на насрещната престация, тъй като правото на избор принадлежи на задълженото лице. При така уговореното в договора, не налага извод, че предложи ли му се плащане в натура, наемодателят не може да го откаже да го приеме, тъй като наемателят ще е изпълнил задължението си да предложи изпълнение съгласно уговореното.
Видно от уговореното в чл.5 от договора, получаването на сумите или натуралния еквивалент се осъществява лично на наемодателя или от упълномощено от него за целта лице с нотариално заверено пълномощно. Т.е. предвидено е задължение за съдействие от страна на наемодателя, който в срок до 30.10. на съответната календарна година следва да се яви при наемателя лично или чрез пълномощник, за да си получи рентното плащане, като неизпълнението на това негово задължение би довело до изпадането на кредитора в забава и до освобождаването на длъжника от неговата забава.
Видно от приложените нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *** г. на нотариус Е. Щ. при ЯРС и нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот № *** г. на нотариус Е. Щ. при ЯРС, ищецът е придобил собствеността върху процесните имоти от Т. К. Ж. и Х. Г. Ж. Съгласно чл. 237, ал. 1 от ЗЗД, при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. Процесният договор за наем е вписан в имотния регистър, следователно е останал в сила за приобретателя.
Един от споровете по делото е дали ищецът своевременно е уведомил ответника за настъпилата промяна в собствеността. По делото е представено уведомително писмо от ищеца, адресирано до управителя на ответното дружество, представляващо уведомяване за настъпилата промяна в собствеността на земеделските земи и представляващо покана за издължаване на дължимата наемна цена за стопанската 2015/2016 г. Това уведомително писмо не е датирано, нито има данни дали е получено от ответното дружество и на коя дата; към него няма и приложени писмени доказателства в подкрепа на твърденията за промяна в собствеността.
Представена е и покана за плащане на наем за земеделски земи от ищеца до ответното дружество, с която отново са наведени твърдения за придобиване от страна на ищеца на земеделски земи в землището на с. Г. Т. включително процесните, като ответникът е поканен в петдневен срок от получаване на писмото да преведе по посочена банкова сметка ***мно плащане и е предупреден, че в противен случай ищецът ще счита договора за наем за развален поради неизпълнението му. Тази писмена покана също не е датирана, като по делото са представени доказателства за доставянето й с куриер на ответното дружество на 19.12.2017 г. – обстоятелство, което не се оспорва от ответника.
В отговор на изпратената покана, ответното дружество е изпратило на ищеца писмо от 22.12.2017 г. на посочения от него адрес за кореспонденция в с. З.в.. В същото е посочено, че към въпросната покана са били приложени заверени копия на нотариални актове в подкрепа на ативната легитимация на ищеца, но същият не бил уточнил коя земя в кой от сключените договори за наем попадала, а като клаузите по тях били различни, и с това начин ответникът е обосновал забавата в изпълнението си. Съдът намира този довод на ответника за несъстоятелен – след като е разполагал с данни за имотите, за които ищецът му е представил доказателства, че се легитимира като техен собственик, ответникът сам е могъл да си направи справка по въпросните договори за наем, чието съдържание отлично познава, и да установи всяка от земеделските земи в кой от договорите попада и при какви клаузи е отдадена под наем. Т.е. съдът намира, че това възражение на ответника е неоснователно и че не може да служи като повод за отказ за изпълнение.
На следващо място, ответникът е възразил против искането за заплащане на дължия наем в левова равностойност, като се е обосновал, че съгласно уговореното в договора, решението дали наемното възнаграждение да се плати в зърно на декар или в левова равностойност, е в прерогативите на наемателя, и тъй като ищецът не се явил нито лично, нито чрез упълномощено лице, за да получи наемното възнаграждение в определения срок по договора, нито имал право да определя вида на плащането, то ответникът счита, че не е виновен за неизпълнението. В писмото на ответника от 22.12.2017 г. е изразена готовност наемното възнаграждение за 2017 г. да бъде изплатено на наемодателя през 2018 г. във вид на зърно, в периода от 01.08.2018 г. до 30.10.2018 г., ведно с наема за 2018 г.
Съдът счита това възражение за основателно. Няма спор по делото, че ищецът е уведомил ответника за промяната в собствеността едва с поканата, която последният е получил през м.12.2017 г., като едва с тази покана е представил доказателства за встъпването си в правата на наемодателя. Към м.12.2017 г., обаче, вече е бил изтекъл определеният от страните в договора за наем срок за издължаване на наемната цена за съответната стопанска година – до 30.10., като няма спор, че към тази дата ищецът нито е бил уведомил ответника за промяната в собствеността, нито се е явил лично или чрез пълномощник, за да получи наемното плащане в натура или в пари. При това положение съдът счита, че кредиторът не е оказал нужното на длъжника съдействие да се легитимира своевременно и да приеме предложеното изпълнение. Изпадайки в забава да предложи съдействие, ищецът е освободил ответника от собствената му забава.
С оглед на така представените по делото доказателства, съдът намира предявените от ищеца искове за изцяло неоснователни. За да бъде уважен предявеният иск за приемане за установено по отношение на ответника, че процесният договор за наем от 11.07.2014 г. е бил развален поради виновното му неизпълнение от страна на ответника с връчено уведомление, ищецът следва да докаже по делото, че е бил изправна страна по договора, за да може да претендира изпълнение на насрещните задължения от ответното дружество. Съгласно чл. 87 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.
В настоящия случай това изискване е изпълнено – договорът за наем е сключен в писмена форма и в писмена форма с покана, получена на 19.12.2017 г., ищецът е предоставил на длъжника достатъчен и подходящ срок – 5 дни, в рамките на който същият е следвало да изпълни, за да не се счита договорът за развален. В поканата не е посочено изрично кое задължение ищецът претендира да бъде изпълнено - наемната цена за коя стопанска година да му бъде заплатена, но по делото няма спор, че към датата на получаването на поканата, ответникът е имал неизпълнени задължения за заплащането на дължим наем за предходни стопански години, чийто падеж отдавна е изтекъл. Няма спор също, че през стопанската 2016/2017 г. ответникът е ползвал под наем процесните имоти, както и че в момента продължава да ги ползва и че същите се намират в негово владение, с оглед на което съдът приема, че ищецът е изпълнил задължението си да предостави възмездно на ответника ползването на процесната земя.
С отговора на исковата молба ответникът не е оспорил, че към 19.12.2017 г. /датата на получаване на поканата-предизвестие/ наемът за стопанската 2016/2017 г. не е бил заплатен от него, като претендиранато с исковата молба наемно плащане за тази стопанска година е било изплатено от ответника едва в хода на производството. Поради това съдът приема, че към датата на връчване на поканата, ответникът е знаел, че е имал неизпълнени задължения към ищеца за предходни стопански години. След настъпването на крайния падеж за издължаване, уговорен в чл.4.2, при неоказване от страна на кредитора на съдействие за получаване на наемното плащане в натура или в пари, същият автоматично е изпаднал в забава и е освободил длъжника от собствената му забава. Ето защо, ищецът не може да претендира, че ответникът е бил неизправна страна по договора, след като се е легитимирал късно пред него /след изтичането на крайния падеж за издължаване на наемната цена за съответната стопанска година/ и след като не се е появил в уговорения срок, за да приеме изпълнението. При това положение длъжникът не е бил длъжен да реагира на отправената му и получена от него покана на 19.12.2017 г. и в предоставения с нея 5-дневен срок да предложи на кредитора изпълнение. Не може да бъде санкциониран ответникът за проявеното в рамките на дадения му срок бездействие, тъй като поведението на ищеца е било недобросъвестно, а никой не може да черпи права от собственото си неправомерно поведение. По тази причина, договорът за наем от 11.07.2014 г. не следва да се счита за развален поради неплащане на наемната цена, с връчено уведомление. Предявеният установителен иск по чл. 124 от ГПК е неоснователен и следва да се отхвърли, като следва да се отхвърли и обусловеният иск по чл.233, ал.1 от ЗЗД за осъждането на ответника да върне на ищеца процесните имоти, предмет на договора за наем от 11.07.2014 г., за които няма спор, че са в негова фактическа власт.
С оглед изхода на спора и претенцията на страните за присъждане на разноски, на основание чл. 78, ал.3 и ал.4 от ГПК ответното дружество има право на направените от него разноски в пълен размер /за отхвърлената и прекратената част от делото/, или на сумата от общо 400 лв., от която 300 лв. – адвокатски хонорар и 100 лв. – депозит за вещо лице.
Мотивиран от горното, Ямболският районен съд
Р ЕШ И:
ОТХВЪРЛЯ иска на С.Б.Й. с ЕГН ********** от с. З. в. м. «***, против «Агростарт 2010» ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ул. «Хаджи Димитър» № 2, представлявано от управителя Д. Д. за приемане за установено по отношение на ответника, че договор за наем от *** г., нотариално заверен под № *** на нотариус М. Д. при ЯРС, вписан в Служба по вписванията – Я. под № ***, том ***, стр.***, с наемодател Т. К. Ж. и наемател«Агростарт 2010» ЕООД, е развален поради неплащане на наемната цена, с връчено уведомление.
ОТХВЪРЛЯ иска на С.Б.Й. с ЕГН ********** от с. З. в. м. «***, против «Агростарт 2010» ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ул. «Хаджи Димитър» № 2, представлявано от управителя Д. Д. за осъждането на ответника да върне на ищеца фактическата власт върху следните недвижими имоти: нива - ПИ с идентификатор № 14725.36.69 в землището на с. Г. Т., Общ. Т. Обл. Я. м. „***“ с площ от 4 650 кв.м., и нива с площ от 6 999 кв.м., м. „***“, ПИ № *** в землището на с. Г. Т. Общ. Т., Обл. Я.
ОСЪЖДА С.Б.Й. с ЕГН ********** от с. З.в., м. «*** да заплати на «Агростарт 2010» ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ул. «Хаджи Димитър» № 2, представлявано от управителя Д. Д. сумата от 400 лв. – разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Ямболския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: