Р Е
Ш Е Н
И Е
№ ,27.12.2018 год., гр.Пазарджик
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ПАЗАРДЖИШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданска
колегия, в публично заседание на двадесет и седми ноември през *хиляди и *надесета
година, в следния състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЦВЕТАНКА ВЪЛЧЕВА
секретар С. Миладинова,
като разгледа докладваното от
съдия Вълчева гр. дело №5180 по описа за 2017 год. и за да се произнесе, взе
предвид сл*то:
Предявени са искове
с правно основание чл.108 от ЗС.
Подадена е искова молба от О.Л.С., с ЕГН **********,***, С.Е.Р., с ЕГН **********,***, Л.И.К.,
с ЕГН **********,***, И.И.Г., с ЕГН **********,***, М.И.С., с ЕГН **********, с поС. ен адрес:***, Е.В.С., с ЕГН **********,***, К.В.С., с ЕГН **********,***, всички чрез пълномощника си А.О.С., адвокат при САК,
със съдебен адрес:*** против „Е.О." ЕООД,
ЕИК *** със седалище и адрес на управление: гр.С., район „И.", жк „Д.
2", бл.***, вх.**, ет.*, ап.**, представлявано от П.С.С. - управител и Е.П.С., с ЕГН **********,***, в която ищците, чрез пълномощника
си, твърдят, че с Решение №
1-К/17.01.2000г. на ПК Л. и Решение №
47-К/18.10.2000г. на ПК Л., на наследниците по закон
на И.Л.С., бивш жител ***, починал на 25.01.1962г., била възстановена
собствеността в стари реални граници /с
план за земеразделяне върху следните 13 броя поземлени имоти:
1.Имот №***** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л.,
местността «У.», с площ: 1,2** дка, начин на трайно ползване - нива, категория
на земята при неполивни условия: *а, при граници и съседи: №****-нива на насл. на З.З.С., №****-нива на насл.
С. Л.С., №****-нива
на Т.Д. С.,***. Имотът попада в зона със
замърсяване BI. Има ограничение в земеползването, отразени в сертификат;
2.Имот №***** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****,
общ.Л., местността «Г.», с площ: 1,551 дка, начин на
трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: *а, при
граници и съседи: №****-нива на насл. на З.З.С., №****-нива на насл.
А.К.С., №***-нива на насл. на
К.Х.Р., №*****-нива на Община Л., №*****-зем.
образувание на общ.Л., №*****-нива на насл. на С. Л.С.. Имотът попада в
зона със замърсяване В I. Има ограничения в земеползването, отразени в
сертификат;
3.Имот №***** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****,
общ.Л., местността «Л.», с площ: 2,355 дка, начин на
трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: *а, при
граници и съседи: №*****-зем. образуване на общ.Л., №****-нива на насл. на К.П.Д., №****- нива на ЦЗС М. «С.Н.», №****-нива на И.С.З..
Имотът попада в зона със замърсяване В II. Има
ограничения в земеползването, отразени в сертификат;
4.Имот №***** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****,
общ.Л., местността «П.», с площ: 3,948 дка, начин на
трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта,
при граници и съседи: №***-полски път на
общ.Л., №***-полски път на общ.Л., №***-нива на А.В.Г., №****-нива на насл. на Т.П.Ч. и др.,
№***-нива на насл. на Т.А.П.;
5.Имот №****/*, *, *, *, *, */ в землището на
с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «Д.Б.», с площ:
0,954 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни
условия: четвърта, при граници и съседи: №****-нива на А.И.Б., №***-нива на насл.
на Г.И.Б., №****-нива на А.Т.В.и др., №***-нива насл. на П.Х.К., №*****-полски
път на общ.Л., №*****-нива на М.В.С.;
6.Имот №****/*, *, *, *, *, */ в землището на
с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «С.П.», с площ:
3,069 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни
условия: *а, при граници и съседи: №*****-напоител. канал
на общ.Л., №*****-нива насл. на
З.В.Д., №*****-полски път на общ.Л., №*****-нива насл. на *П.Г.Ч.;
7.Имот №***/*, *, *, *, *, */ в землището на
с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «М.», с площ:
8,460 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни
условия: четвърта, при граници и съседи: №***-нива
насл. на С. Л.С., №***-нива насл. на С. С. Д., №****-полски път на общ.Л., №****-нива
на В.А.К., №*****-полски път на общ.Л., №*****-нива насл. на Д. Т.С.;
8.Имот №***** /*, *, *, *, *, */ в землището
на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «Р.», с площ: 6,860 дка, начин на трайно ползване - лозе,
категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и съседи: №*****-лозе
насл. на К.Т.К., №*****-полски
път на общ.Л., №***-лозе насл. на
С. *П. В., №****-полски път на общ.Л.; Ограничения
- трайните насаждения да се опазват и стопанисват в съответствие с чл.18 от
ЗСПЗЗ до изтичане на амортизационния срок;
9.Имот №****/*, *, *, *, *, */ в землището на
с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «Р.», с площ:
1,960 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при неполивни
условия: *а, при граници и съседи: №*****-лозе на В.А.К., №*****-полски път на
общ.Л., №*****-лозе насл. на
А.С.Ч., №***-лозе на Е.А. К., №***-полски път на общ.Л.. Ограничения - трайните насаждения да се опазват и
стопанисват в съответствие с чл.18 от ЗСПЗЗ до изтичане на амортизационния срок;
10.Имот №*** /*, *, *, *, *, */ в землището на
с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «Р.», с площ:
1,560 дка, начин на трайно ползване-лозе, категория на земята при неполивни
условия: *а, при граници и съседи: №****-лозе насл.
на *ър Д.Г., №****-лозе на М. П.Г., №***-полски път на
общ.Л., №***-лозе на В.А.К., №***-полски път на общ.Л.;
Ограничения - трайните насаждения да се опазват и стопанисват в съответствие с
чл.18 от ЗСПЗЗ до изтичане на амортизационния срок;
11.Имот №**** /*, *, *, *, *, */ в землището
на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «****», с
площ: 2,940 дка, начин на трайно ползване - изостав. тр.
нас., категория на земята при неполивни условия: осма,
при граници и съседи: №**** - изостав. тр. нас. на А.-Н. А. Д., №****-полски път на общ.Л., №**** - др. селскост.т на общ.Л., №****-изостав. тр. нас. на В.Д.К., №*** - полски
път на общ.Л.. Ограничения - трайните насаждения
да се опазват и стопанисват в съответствие с чл.18 от ЗСПЗЗ до изтичане на
амортизационния срок;
12.Имот №*** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «У.», с площ: 1,981 дка, начин на трайно
ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и
съседи: №***-лозе на А.З.К., №***-лозе насл. на С. К.Н.,
№***- лозе насл. на П.С. П., №****-полски път на общ.Л., №****-лозе на Д. И.С.. Имотът
попада в зона със замърсяване BIII. Има
ограничения в земеползуването, отразени в сертификат. Трайните
насаждения да се опазват и стопанисват в съответствие 102 чл.18 от ЗСПЗЗ на
амортизационния срок;
13.Имот №****/*, *, *, *, *, */ в землището на с.К.,
ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «Г.», с площ: 0,986
дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни
условия: *а, при граници и съседи: №***-нива насл.
на Д.И. П., №****-нива на насл. на Ц.Б.П., №***- полски
път на общ.Л., №***-нива насл. на
С.С. П., №***-нива насл. на
К.И. П., №*****-нива насл. на
С.Л.П..
Сочат, че квотите в собствеността върху гореописаните
имоти на ищците били, както следва: О.Л.С.
– 1/4 идеална част; С.Е.Р. - 1/12 идеална част; Л.И.К. - 1/8 идеална част; И.И.Г. - 1/8 идеална част; М.И.С. - 1/24 идеална част; Е.В.С. -1/24 идеална част; К.В.С. -1/24 идеална част. Или общо ищците притежавали 17/24 идеални части,
представляващи 70,8% от правото на собственост. Вторият ответник Е.П.С.
притежавала 1/24 идеална част от реституираните 13 броя поземлени имота. Останалите 6/24 идеални
части от собствеността върху имотите, по силата на наследяването преминали
върху други физически лица - наследници по закон на И.Л.С., посочени поименно в
удостоверение за наследници №88/10.08.2017г. на кметството в с.К., общ.Л.,
които обаче не са страни по настоящите искове.
Твърдят, че на 30.01.2017г. между
ответниците Е.П.С. като арендодател и „Е.О." ЕООД като
арендатор бил сключен договор за аренда на земеделски земи, с нотариална
заверка на подписите peг.
№***, том 1, акт 14/30.01.2017г. на
И. А., нотариус с peг. №656,
с район на действие РС-Пазарджик, вписан в имотния регистър при
СлВ-гр.Пазарджик под №161, т.4, вх. peг. №769/06.02.2017г. Съгласно този договор, Е.П.С.
отдала под аренда за временно ползване на „Е.О." ЕООД общо 27 броя земеделски имота в
землището на с.К., между които и гореописаните 13 броя поземлени имоти,
собственост на наследниците на И.Л.С.. Договорът
за аренда е сключен за срок от 16 стопански години, като срещу предоставеното му
право да ползва имотите, арендаторът се задължил да заплаща на арендодателя
ежегодно арендно възнаграждение в размер на 1849,90 лева общо за всички 27
имота. Арендното плащане се
дължало в срок до 15 календарни дни след изтичане на съответната стопанската
година, но само за реално обработваните площи през този период.
Ищците твърдят, че
за съществуването на така
подписания аренден договор нито са били уведомени, нито са давали съгласие. За него те разбрали около половин година след сключването му по
повод подготовката на документите, необходими за доброволна делба на всички
съсобствени имоти от наследството на И.Л.С., между които и реституираните 13
имота, описани по-горе.
Посочват, че подялбата била реализирана на 25.10.2017г., с договор за доброволна делба на недвижими имоти акт №**,
т.I, peг. №2123/2017г. от 25.10.2017г. по описа на Милена
Минкова, нотариус peг. №571
на НК, с район на действие РС-Пазарджик, вписан в СлВ-гр.Пазарджик под №299, т.3, вх.рег. 9186/25.10.2017г. В резултат на делбата, ищците получили в
дял и станали изключителни собственици на следните имоти:
О.Л.С. получил в дял:
Имот №***/*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «М.», с площ: 8,460 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта, при
граници и съседи: имоти с номера ***,***,****,****,*****,*****;
Имот №****/*, *, *, *, * */ в
землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «С.П.»,
с площ: 3,069 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при
неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****,*****,*****,*****;
Имот №****/*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Д.Б.», с площ: 0,954 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята
при неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера ****,***,****,***,*****,*****.
С.Е.Р. получила в дял:
Имот №***** /*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Л.», с площ: 2,355 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята
при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****, ****,****,****;
Имот №*** /*, *, *, *, *, */ в
землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «У.»,
с площ: 1,981 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при
неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера ***,***,***,****,****;
Имот №****/*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «Г.», с площ: 0,986 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и
съседи: имоти с номера ***,****,***01,***,***,*****.
Л.И.К. и И.И.Г. получили в
общ дял при равни квоти:
Имот №***** /*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Р.», с площ: 6,860 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята
при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****,*****,***,****;
Имот №***** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****,
общ.Л., местността «П.», с площ: 3,948 дка, начин на
трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта,
при граници и съседи: имоти с номера ***, ***, ***, ****, ***;
Имот №***** /*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Г.», с площ: 1,551 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и
съседи: имоти с номера ****,****,***, *****, *****,*****.
М.И.С., Е.В.С. и К.В.С. получили в общ дял при равни квоти:
Имот №***** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността « У.», с площ: 1,2** дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и
съседи: имоти с номера ****,****,****,*****7;
Имот №****/*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Р.», с площ: 1,960 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята
при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****,*****,*****,***,***;
Имот №*** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л.,
местността «Р.», с площ: 1,560 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория
на земята при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера ****,****,***,***,***.
Твърдят, че към настоящия момент гореописаните 12 броя недвижими имоти са изключителна
собственост на ищците, но се владеят от първия ответник «Е.О.» ЕООД на
основание арендния договор от 30.01.2017г. Твърдят, че
тъй като арендният договор е сключен от втория ответник като съсобственик,
който преди делбата е притежавал само 1/24 ид.ч. от собствеността, а след
делбата изобщо няма дял в процесните 12 поземлени имота, този договор е
непротивопоставим на ищците, които за* са притежавали над 70% от собствеността
преди делбата, а след нея са изключителни собственици на тези имоти. Сочат, че трайна е съдебната практика на ВКС по чл.290 ГПК, в която се приема, че сключеният договор за наем със съсобственик не може
да се противопостави на другия съсобственик, ако последният притежава повече от
половината от общата вещ. Съгласно чл.32 ал.1 ЗС, общата вещ
се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи
повече от половината от нея. Доколкото отдаването на съсобствена вещ под
наем представлява действие на управление, решението за това следва да бъде
взето при съблюдаване разпоредбата на чл.32 ал.1 ЗС, тоест от съсобствениците,
притежаващи повече от половината й. С оглед на това, когато съсобствената вещ е
отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не
притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на
всеки един от останалите съсобственици на имота за* или поотделно (така Решение
№314 от 17.02.2012г. на ВКС по гр. д. №1548/2010г., III г. о., ГК, докладчик съдията О.К.; Решение №1236 от
5.01.2009г. на ВКС по гр. д. №5465/2007г., II г. о., ГК, докладчик съдията С.Ц.).
Твърдят, че горното важи с пълна сила и за договорите за
аренда, които са подвид на договора за наем и съгласно §1 от ДР на ЗАЗ, за тях
са приложими правилата на гражданското законодателство, между които и чл.32
ал.1 от ЗС. Сочат,
че съгласно най-актуалното
Решение №115 от 21.11.2017г. на
ВКС по гр. д. №997/2017г., I г. о., ГК, докладчик председателят К.В.,
за времето до влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ (обн. ДВ, бр.13 от 2007г., в сила от 7.02.2017г., с който е създадена нова ал.4
на чл.3), сключването на договор за аренда
представлява действие на обикновено управление, което поначало може да извърши
всеки съсобственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници в
общността (TP №91 от 1.10.1974г., гр. д. №63/74г. на ОСГТК). Дори когато
договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части,
е вписан, същият не е противопоставим, както на последващ арендатор, така и на
наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили
облигационното право на ползване върху имота. На още по-голямо основание такъв
договор за аренда не е противопоставим на трето лице, придобило след вписването
му правото на собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се
противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора. Посочват, че аргумент в подкрепа на тази теза е
разпоредбата на чл.17 ал.2 от ЗАЗ, според която приобретателят на арендувания
обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако
същият е бил вписан. Следователно законодателят предвижда оповестително-защитно
действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице, придобило
собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което договорът
изобщо не може да бъде противопоставен, тъй като е придобило повече от
половината от имота от съсобственици, които не са страна по договора за аренда.
Ищците твърдят, че
след като разбрали за
сключения договор за аренда, многократно се опитали да разговарят с управителя
на първия ответник П.С. (който дори им е далечен роднина), за да го уведомят,
че не се считат обвързани с този договор и желаят той да бъде прекратен по
взаимно съгласие на страните, за да не се стига до съдебни дела и увеличаване
на разходите, свързани с тях. Вместо това, П.С. започнал да
избягва всячески контактите с тях и отказвал да разговаря по темата.
Стигнало се дотам, че след осъществени два разговора по телефона с неговия
баща, П.С. пуснал жалба в полицията, срещу единия от ищците - С.Е.Р., в която твърдял, че тя му била оказвала
психически тормоз, че била стресирала възрастния му баща и уплашила съпругата
му.
Сочат, че при подписването на договора за доброволна
делба на 25.10.2017г., ищците разговаряли с втория
ответник Е.П.С., която обещала да съдейства за прекратяване на договора за
аренда по взаимно съгласие, но до момента това обещание не е последвано от
някакви реални действия от нейна страна.
Поради така
развилите се „роднински отношения" и за избягване на всяко съмнение, с
настоящата искова
молба ищците изрично
заявяват, че се противопоставят арендаторът по
договора от 30.01.2017г.
„Е.О." ЕООД да продължи
ползването на собствените им 12 броя поземлени имота и претендират връщане на
владението върху тях, което се осъществява на основание договор, който не им е
противопоставим.
Това
обуславя правния им интерес от предявяване на настоящия ревандикационен иск
спрямо първия ответник „Е.О." ЕООД.
При условията на
евентуалност, само ако съдът счете, че процесният аренден договор е противопоставим на ищците, молят да уважи
ревандикационния иск на друго основание, а именно: да приеме, че
осъществяваното от първия ответник владение върху процесните 12 поземлени имота се осъществява без правно
основание, тъй като арендният договор от 30.01.2017г. е
нищожен, поради липса на основание и накърняване на добрите нрави, съгласно
чл.26 ал.1 и ал.2 от ЗЗД и да прогласи нищожността му. Сочат, че съгласно чл.2 ал.1 от ЗАЗ, основанието
(причината) за сключването на договор за аренда са облагите, които всяка от
страните получава от насрещната престация на другата страна. За
арендатора, това е правото да ползва арендуваните имоти и да получава
естествените плодове от тях, а за арендодателя - да получи гражданските плодове
от имотите в размер на договореното арендно възнаграждение. В чл.2 ал.2 на процесния
договор, двамата ответници са се съгласили, че арендното възнаграждение се
дължи за всеки период от една стопанска година, но само за реално обработваните
площи през този период. Твърдят, че обработването
на имотите е право на арендатора и от упражняването му не може да зависи
дължимостта на арендното възнаграждение. Задължението за
плащане на арендно възнаграждение е насрещната престация на полученото право да
се ползват имотите по уговорения от страните начин - чрез обработването им и
получаване на добивите от тях. То не зависи от това
дали арендаторът ще обработва имотите, нито какви добиви ще получи от тях. В противен случай, при така договорената
клауза на чл.2 ал.2 от процесния договор, е възможно да се достигне до
абсурдната ситуация, арендаторът да не обработва изобщо имотите и поради това
да не дължи арендно възнаграждение, но въпреки това да ги владее и така да
препятства арендодателя или новия собственик да ги ползват лично или чрез трето лице за поне 16 години, какъвто е договореният срок. Поддържат, че процесният аренден договор е нищожен, тъй като
съгласно чл.2 ал.2 от него, арендното възнаграждение се дължи само за реално
обработваните площи през съответната стопанска година, което в хипотезата на
необработване, която зависи единствено от волята на арендатора, лишава договора
от основание за арендодателя.
Също така
твърдят, че процесният договор е нищожен, поради
накърняване на добрите нрави, тъй като с подписването му е нарушен принципът на
справедливостта и еквивалентността на насрещните престации. Срещу предоставените му множество права: да ползва имотите за 16 стопански години
(чл.1 ал.1), което е необичайно дълъг срок за такъв вид договор; да получава добивите от тях (чл.7); да променя начина на трайно ползване на
имотите, без предварителното писмено съгласие на арендодателя (чл.12 ал.1); да променя предназначението на земеделската
земя (чл.2 ал.2), което е абсурдно, тъй като обект на договор за аренда могат
да бъдат само изчерпателно изброените имоти и вещи по чл.1 ал.3 от ЗАЗ и ако една земя престане да бъде земеделска тя
не би могла да е обект на аренден договор; да преарендува и преотдава под наем имотите или части
от тях; да заложи правата си по договора или да ги прехвърли на трето лице, без
предварителното съгласие на арендодателя; арендаторът се е задължил да плаща
парично арендно възнаграждение, което е дължимо само ако и доколкото той обработва
имотите, което пък зависи само от него.
Молят съда на основание чл.108 от ЗС да постанови решение, с
което да признае по отношение на ответника „Е.О." ЕООД, че ищците са собственици на процесните 12 броя поземлени имота, както следва:
О.Л.С. на:
Имот №***/*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л.,
местността «М.», с площ: 8,460 дка, начин на трайно ползване - нива, категория
на земята при неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера
***,***,****,****,*****,*****;
Имот №****/*, *, *, *, * */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л.,
местността «С.П.», с площ: 3,069 дка, начин на трайно ползване - нива,
категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с
номера *****,*****,*****,*****;
Имот №****/*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «Д.Б.», с площ: 0,954 дка, начин на
трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта,
при граници и съседи: имоти с номера ****,***,****,***,*****,*****.
С.Е.Р. на:
Имот №***** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Л.», с площ: 2,355 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята
при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****, ****,****,****;
Имот №*** /*, *, *, *, *, */ в
землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «У.»,
с площ: 1,981 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при
неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера ***,***,***,****,****;
Имот №****/*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «Г.», с площ: 0,986 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и
съседи: имоти с номера ***,****,***01,***,***,*****.
Л.И.К. и И.И.Г. на:
Имот №***** /*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Р.», с площ: 6,860 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята
при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****,*****,***,****;
Имот №***** /*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«П.», с площ: 3,948 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята
при неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера ***, ***, ***, ****, ***;
Имот №***** /*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Г.», с площ: 1,551 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята
при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера ****,****,***, *****,
*****,*****.
М.И.С., Е.В.С. и К.В.С. на:
Имот №***** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «У.», с площ: 1,2** дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и
съседи: имоти с номера ****,****,****,******;
Имот №****/*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л.,
местността «Р.», с площ: 1,960 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория
на земята при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****,*****,*****,***,***;
Имот №*** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К.,
ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «Р.», с площ: 1,560
дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при неполивни
условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера ****,****,***,***,***.
Молят съда да осъди първия ответник да предаде на всеки от
ищците владението/държането на собствените му поземлени имоти, тъй
като то се осъществява на основание договор, който им е непротивопоставим.
При
условията на евентуалност, ако отхвърли ревандикационния иск на заявеното
основание непротивопоставимост на арендния договор спрямо ищците, молят да го уважи на основание нищожност на договора,
поради липса на основание и накърняване на добрите нрави, като за* с това
прогласи нищожността му.
Претендират присъждане на разноските, сторени за настоящото
производство.
С исковата молба представят писмени доказателства, подробно описани. Правят искане по доказателствата.
С Определение №822 от 28.03.2018г., постановено в производство по делото, на основание чл.232 от ГПК е
прекратено производството по гр. дело №5180/2017 год. по описа на Пазарджишкия районен съд в частта относно всички
искове, предявени срещу втория ответник Е.П.С., както и в частта относно
предявените при условията на евентуалност искове срещу първия ответник „Е.О.“
ЕООД - за прогласяване нищожност на договора за аренда от 30.01.2017г.,
поради липса на основание и накърняване на добрите нрави, поради оттегляне на
тези искове. Заличена е Е.П.С. като ответник по
делото. Определението за частичното
прекратяване на производството по делото не е обжалвано и е влязло в законна сила.
Производството
по делото е продължило по
предявените искове с правно основание чл.108 от ЗС.
В срока по чл.131 ал.1 от ГПК
по делото е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответника “Е.О.“ ЕООД, чрез пълномощника му, с който е взето становище, че исковата молба е
недопустима, неоснователна и недоказана. Аргументите за това са както следва: Счита, че липсва валидна процесуална
легитимация на процесуалния представител на ищците. Сочи, че в исковата молба са посочени ищци с * и също
ЕГН, а именно: Л.И.К. и М.И.С., като ЕГН-то и на *те ищци е **********. Твърди, че посоченото поставя под съмнение валидното
процесуално представителство на процесуалния представител на ищците. Посочва, че към полученото от ответника копие от исковата молба не е приложено пълномощно,
поради което за него
възниква обоснован въпрос дали
е налице валидно упълномощаване на процесуалния представител от страна на
всички посочени в исковата молба ищци и дали това е реалният кръг от ищци по
заведените искове, което е от основно значение с оглед характера на исковете и
твърдението, че с исковата молба са предявени искове на собствениците с повече
от 50 на сто от собствеността върху процесните
имоти.
Предвид
посоченото моли съда да остави без движение исковата молба и да
задължи процесуалния представител на ищците да представи документи, доказващи
надлежната му процесуална легитимация от ищците, както и коректните данни за
същите. Моли в случай, че
бъдат представени доказателства в тази връзка, последните да им бъдат изпратени за становище по тях. В случай, че се установи, че не е налице валидно упълномощаване на
процесуалния представител от страна на всички посочени в исковата молба ищци,
моли да бъде прекратено производството по настоящото дело.
Счита, че предявените искове
са не само недопустими, но и напълно неоснователни, предвид сл*то: На 30.01.2017г. ответникът е сключил договор за аренда за 27
земеделски земи за срок от 16 стопански години, с Е.П.С., с ЕГН **********, в качеството й на законен наследник на
И. Т.П., роден на ***г., починал на 24.01.1992г. и И.Л.С., роден 1898г., починал на 25.01.1962г. Cочи, че с исковата молба са заведени искове за ревандикация на
12 броя имоти, собственост към момента на сключване на Договора за аренда на
наследниците на И.Л.С.. Видно от
удостоверението за наследници, представено като доказателство към исковата
молба, Е.П.С. е наследник по закон на И.Л.С. и това обстоятелство не се оспорва
от ищците, напротив - изрично
е потвърдено.
Посочва, че съгласно чл.3 ал.4 от действащата към момента
на сключването на Договора за аренда редакция на Закона за арендата в
земеделието, когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат
съгласно чл.30 ал.3 от Закона за собствеността. Със Закон за изменение и
допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ДВ,
бр.13 от 07.02.2017г., в сила от 07.02.2017г., обнародван в ДВ бр.13 от 2017г.
в сила от 07.02.2017г., били приети изменения в
Закона за арендата в земеделието, като в чл.3 ал.4 било направено изменение, съгласно което договор за аренда
може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е
повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик,
упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто
идеални части от съсобствения имот. В §7 от ПРЗ на ЗИД на
Закона за собствеността и ползването на земеделските земи изрично е посочено,
че „когато договор за аренда е сключен по Закона за арендата в земеделието до
влизането в сила на този закон само от някои от съсобствениците на земеделската
земя, отношенията между тях се уреждат съгласно чл.30 ал.3 от Закона за
собствеността. Този договор не може да се
противопостави на арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик на
същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по вписванията."
Предвид
посоченото, ответникът
твърди, че е сключил валиден
договор за аренда за процесните имоти в
законоустановената форма, поради което за страните са възникнали всички
произтичащи от договора права и задължения.
Сочи, че за уважаване на иска по чл.108 от Закона за
собствеността, ищците следва да докажат по несъмнен начин, че процесните имоти са тяхна собственост, че имотите към момента
се намират във владението на ответника и че фактическа власт върху тях се
упражнява без правно основание. Само когато и *те
предпоставки са налични и доказани при условията на пълно и главно доказване,
ревандикационният иск би могло да бъде уважен.
Твърди, че в настоящия случай посочените предпоставки
не са налице доколкото ответникът владее имотите
на валидно правно основание - надлежно сключен и регис*ран по законоустановения
ред договор за аренда за процесните имоти, поради което
исковете на ищците слелва да бъдат изцяло отхвърлени.
Посочва, че с оглед защита интересите на арендаторите, в
специалния спрямо Закона за собствеността Закон за арендата в земеделието е
предвидена уредба във връзка именно с промяната на собственика на земята. В този смисъл, в чл.17 ал.2 от ЗАЗ е посочено, че приобретателят на
арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за
аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е
предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила
по отношение на приобретателя за * стопански години след годината на
придобиването. Предвидени са и задължения на
приобретателя, като последният е длъжен да уведоми незабавно арендатора за
настъпилото заместване. Той не може да иска от
арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към
предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването. Приобретателят замества предишния арендодател по отношение на
дадените от арендатора обезпечения от момента на получаване на съобщението по
чл.17 ал.3 от ЗАЗ. Заложените вещи могат да останат у
приобретателя само със съгласието на арендатора.
Предвид посоченото, твърди, че законодателят
изрично е предвидил уредба, с която да защити
интересите и правата и на арендаторите при възможна
последваща промяна в собствеността, имайки предвид сроковете, за които се
сключват обичайно договорите за аренда и необходимостта от по-дълъг период от
време за добиване на плодовете от земеделските култури, в които е инвестирано.
Моли да се има предвид, че
уважаването на подобен вид искове би довело до установяване на порочна съдебна
практика, позволяваща грубо нарушаване правата на арендаторите предвид следните
обстоятелства: обичайните срокове, за
които се сключват договорите за аренда са 10 и повече години (в настоящия
случай срокът е 16 стопански години); арендаторите, в това число и ответникът обикновено инвестират в дългогодишни
земеделски култури, чието отглеждане изисква по-дълъг период от време и често
плодовете се добиват няколко години
след засаждането им, съответно - след сключването на договора за аренда; до влизането в сила на измененията от
февруари 2017г. повечето договори за аренда на земеделски земи са сключвани от
един съсобственик с по-малко от 50 на сто от идеалните части от собствеността
върху имота; уважаване на
недобросъвестното завеждане от другите съсобственици на ревандикационни искове
след обработването и засаждането на земите, предмет на арендния договор, би
довело до постановяване на съдебни решения, които са в противоречие с
установените в Закона за арендата в земеделието права на арендаторите,
защитаващи техните интереси и възможността за събиране на плодовете от
направените дълготрайни инвестиции.
Твърди, че не може да се приеме, че сключеният договор
за аренда на земеделска земя е непротивопоставим на другите съсобственици. Със сключването на договора за делба между съсобствениците на
процесните имоти е настъпило
заместване в правата и задълженията на страната на арендодателя по този договор
от съответните собственици, в
чийто дял са предоставени съответните имоти с договора за делба.
Заместването настъпва с факта на ликвидиране на съсобствеността между
съсобствениците по силата на закона /чл.17 ал.2 от ЗАЗ/ и в случая - за целия
оставаш период от договора, тъй като същият е вписан, т.е. без да е необходимо каквото и да е друго
действие или акт от страна на която и да е
страна по договора. Така по силата на императивната законова разпоредба при
промяна на собствеността, новите собственици са
длъжни да търпят действието на съществуващия аренден договор и да изпълняват
задълженията си на страна по него, в това число да осигурят възможност за
безпрепятственото му ползване от арендатора, върху
чиито права да ползва имотите за срока на договора, промяната в собствеността
не рефлектира. Същото е прието в Определение №391 от 13.03.2014г.
по гр. д. №120/2014г. на
Върховен касационен съд.
Посочва, че цитираното в исковата
молба решение на ВКС касае различен от процесния
казус, като отговаря на въпроса дали арендатор, вписал продължаване на договора
си за аренда със съсобственик след придобиване от трето лице на идеални части
от имота, прехвърлени му от друг съсобственик,
разполага с противопоставимо му основание да държи имота, т.е. разглежда се различен от настоящия казус, а именно - случай, при който са
налице два паралелно сключени договори за аренда с различни съсобственици.
Моли да се има предвид, че дори и
да се приеме, че договор, сключен със съсобственик с по-малко от 50 на 100
идеални части от имота, не е противопоставим на съсобствениците с повече от 50%
от идеалните части, то посоченото не се прилага в случай, че останалите
съсобственици са били наясно и не са се противопоставили на сключването на
договора за аренда.
Твърди, че в настоящия случай, другите съсобственици не
са се противопоставили на сключването на договора, въпреки че са били наясно за
сключването му и условията му. Нещо повече, първоначалната договорка с ответника е била договорът за аренда да бъде сключен с повече
съсобственици на имотите, но доколкото законът е позволявал да бъде сключен
само с един от тях, то с оглед максимално удобство и спестяване на пътни
разходи на други съсобственици, договорът за аренда е бил сключен само с един
от съсобствениците.
В продължение на горното, моли да се има предвид, че ищците,
с изключение на ищцата С.Е. Р., бидейки наясно със сключения договор, по
никакъв начин не са се противопоставили на договора, като противно на
твърденията в исковата молба, не са се опитвали да разговарят с управителя на ответника - П.С.. Посоченото в исковата молба
твърдение, че П.С. е започнал ла избягва контакти с
ищците и да разговаря с тях
по темата, са неверни и напълно недоказани. Нещо повече - в случай, че ищците
желаеха да заявят своето несъгласие със сключения договор за аренда, биха могли
да изпратят нарочно писмо до
арендатора, каквото не е било налице. Единствено
ищцата С. Р., която притежава 1/12 идеална част от процесните имоти, бидейки във вражда с управителя на ответника,
е притеснявала роднините на П.С. във връзка със сключения договор за аренда, с
който роднините на П.С. нямат нищо общо, поради което е подадена и жалба до
районната прокуратура. Посоченото по никакъв начин не би
могло да се счита за валидно противопоставяне от страна на съсобствениците с
повече от 50% идеални части на сключения договор за аренда. В този смисъл, доколкото останалите
съсобственици с повече от 50% идеални части от правото на собственост върху
имотите са били наясно със сключения договор за аренда и същите не са се
противопоставили, то по никакъв
начин не може да се приеме, че процесния договор за аренда не е противопоставим на
останалите съсобственици.
Предвид
всичко гореизложено моли да се има предвид, че ответникът владее процесните имоти на валидно правно основание - договор за аренда на земеделски земи от 30.01.2017г. Договорът е сключен в
законоустановената форма и вписан по предвидения законов ред. Съсобствениците на процесните имоти, извършили делба на имотите и станали изключителни
собственици на съответните имоти, заместват арендодателя по смисъла на чл.17
ал.2 от ЗАЗ. Не може да се приеме, че договорът за
аренда е непротивопоставим на ищците, като следва да се вземе предвид тяхното
знание и мълчаливо съгласяване със сключването и изпълнението на процесния
договор за аренда.
Моли да се има предвид, че не са
налице необходимите предпоставки за завеждането на ревандикационния иск по
чл.108 от ЗС, доколкото липсва третата предпоставка - владеене на имота при
липса на правно основание. Уважаването
на това недобросъвестно последващо завеждане на ревандикационните искове след
обработването и засаждането на земите, предмет на арендния договор, би довело
до постановяване на неправилно съдебно решение, в противоречие с установените в
Закона за арендата в земеделието права на арендаторите, защитаващи техните
права и възможността за събиране на плодовете от направените дълготрайни
инвестиции.
Не
възразява срещу приемането на представените с исковата молба доказателства. Прави доказателствени искания.
Моли съда да
отхвърли исковете на ищците като неоснователни, необосновани и напълно
недоказани. Претендира направените в производството разноски.
С определение №1823
от 04.07.2018г., постановено в производството по делото е оставено без уважение искането
на ответника в писмения отговор за оставяне на исковата молба без движение за
отстраняване на посочените от него нередовности на същата, както и искането за
прекратяване на производството по делото, поради липса на валидно
упълномощаване на процесуалния представител от страна на всички посочени в исковата
молба ищци. Посочено е, че видно от исковата молба, въз
основа на която е образувано производството по настоящето дело е, че
ЕГН-то на ищцата М.И.С. е коригирано и не съвпада с това на ищцата Л.И.К..
Към исковата молба е приложено пълномощно, дадено от всички
ищци на адв.А.С. с дата 20.12.2017г., съвпадаща
с датата на изпращане на исковата молба и приложенията към нея по пощата.
Така предявените искове се поддържат изцяло в проведените по делото съдебни заседания от
пълномощника на ищците. Моли съда да уважи исковете изцяло като доказани и основателни. Претендира
разноските по делото. Представя списък на разноските
по чл.80 от ГПК. Подробни съображения по същество са изложени
в представената и приета по делото писмена защита.
Ответникът, чрез процесуалния си
представител оспорва исковете и моли съда да ги
отхвърли като неоснователни и недоказани. Претендира разноските по делото по представения списък по
чл.80 от ГПК и приложените платежни документи. Подробни доводи са изложени в приложената писмена защита.
Съдът, като взе предвид
твърденията на ищците и възраженията на ответника и като прецени събраните по делото писмени и гласни доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, приема за
установено сл*то:
От представените от
ищците, приети по делото и неоспорени от ответника писмени доказателства се
установява, а и не е спорно между страните, че ищците са наследници по закон на
И.Л.С., бивш жител ***,
починал на 25.01.1962г.
Не е спорно по
делото, че с
Решение № 1-К/17.01.2000г. на ПК-с.Л. и Решение № 47-К/18.10.2000г. на ПК-с.Л., на наследниците на И.Л.С., бивш жител *** е било възстановено правото на собственост в стари реални граници/съгласно плана за земеразделяне в землището на с.К. върху 13 броя поземлени имоти, подробно описани в решенията и
в исковата молба и посочени по-горе.
Страните не спорят
и относно това, че квотите в
собствеността върху гореописаните имоти на ищците са били, както следва: О.Л.С. – 1/4
идеална част; С.Е.Р. - 1/12 идеална
част; Л.И.К. - 1/8 идеална част; И.И.Г. - 1/8 идеална част; М.И.С. - 1/24 идеална част; Е.В.С. -1/24 идеална част; К.В.С. -1/24 идеална част. Общо ищците притежавали 17/24 идеални части,
представляващи 70,8% от правото на собственост. Наследникът Е.П.С. притежавала 1/24 идеална част от реституираните
13 броя поземлени имота, а останалите 6/24
идеални части от собствеността върху имотите преминали върху другите наследници
по закон на И.Л.С., посочени в Удостоверение за
наследници №88/10.08.2017г. на Кметство-с.К.,
общ.Л., които не са страни по предявените искове.
Не е спорно и това,
че на 30.01.2017г. между наследникът и съсобственик Е.П.С. като арендодател и ответното дружество „Е.О." ЕООД като арендатор е бил сключен Договор за аренда на земеделски земи, с
нотариална заверка на подписите peг.
№***, том 1, акт 14/30.01.2017г. на
Нотариус №656 И. *** действие РС-Пазарджик, който договор е вписан в имотния регистър при
СлВ-гр.Пазарджик с вх.peг.№769/06.02.2017г., Акт №161, том 1. Съгласно този договор, арендодателят Е.П.С., на основание чл.3 ал.4 от ЗАЗ, в качеството си на
съсобственик по наследство е предоставила под аренда за временно ползване на арендатора „Е.О." ЕООД за срок от 16 стопански години общо 27 броя земеделски имоти в
землището на с.К., между които и посочените по-горе 13 броя поземлени имоти, собственост на наследниците
на И.Л.С., срещу
задължението арендаторът да извършва определеното в
договора арендно плащане.
Съгласно чл.2 ал.1
от договора арендното плащане е дължимо само в пари
ежегодно като годишното плащане е в размер на 1849,90 лева за всички имоти общо. Арендното
плащане се дължи за
всеки период от една стопанска година за реално обработваните площи през този
период, като плащането се извършва в срок до 15 календарни дни след изтичане на стопанската година – видно от ал.2 и ал.3 на чл.2
от договора.
С договор за доброволна делба на недвижими
имоти акт №**, т.I, с нотариална заверка на подписите с peг. №2123/2017г.
от 25.10.2017г. по описа на Нотариус рег.№571 Милена Минкова, с район на действие
РС-Пазарджик, вписан в СлВ-гр.Пазарджик с
вх.рег.№9186/25.10.2017г., Акт №299, том 3 е била
извършена доброволна делба на съсобствените недвижими имоти, придобити по
наследство от И.Л.С., починал на 25.01.1962г., бивш жител ***. В резултат на делбата, ищците получили в
дял и станали изключителни собственици на имотите, както следва:
Ищецът О.Л.С. получил в дял и станал изключителен собственик
на:
Имот №***/*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «М.», с площ: 8,460 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта, при
граници и съседи: имоти с номера ***,***,****,****,*****,*****;
Имот №****/*, *, *, *, * */ в
землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «С.П.»,
с площ: 3,069 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при
неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****,*****,*****,*****;
Имот №****/*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Д.Б.», с площ: 0,954 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята
при неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера ****,***,****,***,*****,*****.
Ищцата С.Е.Р. получила в дял и станала изключителен
собственик на:
Имот №***** /*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Л.», с площ: 2,355 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята
при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****, ****,****,****;
Имот №*** /*, *, *, *, *, */ в
землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «У.»,
с площ: 1,981 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при
неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера ******,***,***,****,****;
Имот №****/*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «Г.», с площ: 0,986 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и
съседи: имоти с номера ***,****,***01,***,***,*****.
Ищците Л.И.К. и И.И.Г. получили в дял и станали изключителни
собственици, при равни дялове на:
Имот №***** /*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Р.», с площ: 6,860 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята
при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****,*****,***,****;
Имот №***** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****,
общ.Л., местността «П.», с площ: 3,948 дка, начин на
трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта,
при граници и съседи: имоти с номера ***, ***, ***, ****, ***;
Имот №***** /*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Г.», с площ: 1,551 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и
съседи: имоти с номера ****,****,***, *****, *****,*****.
Ищците М.И.С., Е.В.С.
и К.В.С. получили в дял и станали изключителни собственици на:
Имот №***** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността « У.», с площ: 1,2** дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и
съседи: имоти с номера ****,****,****,*****7;
Имот №****/*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Р.», с площ: 1,960 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята
при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****,*****,*****,***,***;
Имот №*** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л.,
местността «Р.», с площ: 1,568 дка, начин на трайно
ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и
съседи: имоти с номера ****,****,***,***,***.
Не е спорно по делото,
че гореописаните 12 броя
недвижими земеделски
имоти се ползват от ответника «Е.О.» ЕООД и че последният се позовава на основание за това - арендния
договор от 30.01.2017г.
Ищците доказаха
твърденията си в исковата молба, чрез събраните по делото гласни доказателства
и разпита на посочените от тях свидетели Л. А.Г. и М. И. П., че са разбрали за сключения от Е.П.С. договор за аренда на процесните земеделски имоти през
лятото на 2017г. и че многократно
са разговаряли както с управителя на ответното дружество П.С. лично, така и с неговите
родители и че са ги уведомили, че
не се съгласни с този договор и че желаят той да бъде прекратен. Доказаха и твърденията си, че
са разговаряли с Е.П.С. и че тя им е обещала съдействието си за прекратяване на договора за аренда по взаимно
съгласие, но това не
се е случило.
С подадената искова молба, въз основа на която е образувано настоящото производство, ищците изрично заявяват, че се противопоставят на това арендаторът по договора от 30.01.2017г. и ответник по делото - „Е.О." ЕООД да продължи ползването на
собствените им 12 броя поземлени имоти и
претендират връщане на владението върху тях, което се осъществява на основание
договор, който не им е противопоставим. Твърдят, че
тъй като арендният договор е сключен от съсобственик, който преди делбата е
притежавал само 1/24 ид.ч.
от собствеността, а след делбата изобщо няма дял в процесните 12 поземлени имоти, то той им е непротивопоставим, тъй като ищците за* са притежавали над 70% от собствеността
преди делбата, а след нея са изключителни собственици на процесните имоти.
Тези твърдения на
ищците са оспорени от ответното дружество в писмения отговор на исковата
молба. Ответникът твърди, че договорът
за аренда е валидно сключен и е породил своите права и задължения, поради което
държи и ползва процесните имоти на законно основание.
При тези данни се
налага извода, че спорен в настоящето производство е въпросът дали процесният
аренден договор от 30.01.2017г. е противопоставим на ищците и дали той може да
послужи на ответното дружество като законно правно основание да държи
процесните земеделски недвижими имоти за посочения в него срок.
В писмения отговор
на исковата молба ответното дружество, чрез пълномощника си, твърди, че ищците
са били наясно и че не са се противопоставили на сключването на процесния
договор за аренда. Съдът приема, че тези твърдения на ответника останаха
недоказани по делото. Свидетелят на ответното дружество Б.И.С. даде показания,
че в качеството си на пълномощник на дружеството-ответник, е договорял
единствено със съсобственика Е.С., която е и подписала договора за аренда. Свидетелят
спомена, че Е.С. му била казала, че е разговоряла и че е запознала с дадената
от ответника оферта и ищцата М.С., но уточни, че той не е водил преки преговори
с нея. Освен това договорът за аренда не е подписан от ищата М.С..
Предвид горното
съдът приема, че ответникът не установи твърдяното от него в писмения отговор
знание у ищците за сключения от Е.С. аренден договор, нито тяхното съгласие с
него. Напротив както бе посочено и по-горе ищците, чрез свидетелите си Л. А. Г.
и М. И. П. установиха, че са узнали за
процесния договор за аренда през лятото /и по-конкретно в началото на месец
август/ на 2017г. и че незабавно са изразили несъгласието си и са се
противопоставили на продължаването на действието му, като са информирали за
това лично управителя на дружеството-ответник, както и неговите родители.
Ищците установиха, че се противопоставили на целия договор, както на начина на
сключването му - само от един от съсобствениците и без знанието и съгласието на
останалите, така и на всички негови клаузи – срок, размер и условия за
арендното плащане и др.
Вярно е, че
свидетелите на ищцовата страна са близки роднини на ищците и че няма как да не са
заинтересовани от изхода на делото. Това обстоятелство, обаче, не значи, че
казаното от тях не е истина. Още повече, че свидетелите бяха предупредени за
носената от тях наказателна отговорност. Освен това по делото не се събраха
други доказателства, които да опровергаят техните показания. Именно тези
свидетели като близки родственици на ищците са били най-близко и непосредствено
запознати от тях за случващото се във връзка със сключения договор за аренда. Пред
тях техните близки са изразили разочарованието и възмущението си от постъпката
на техните родственици, споделили са за предприетите действия, проведените
разговори и срещи и т.н. Показанията на *те свидетелки на ищцовата страна са
последователни, допълващи се, непротиворечащи помежду си, както и на останалите
доказателства по делото.
Не се установи по
делото извършването на каквото и да е конклудентно действие от страна на ищците
/например приемане на арендно плащане/, водещо до извод за приемане или
съгласяване с процесния договор за аренда.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема сл*то:
За установяване наличието на
елементите от фактическия състав на чл.108 от ЗС, в тежест на ищците е да докажат: правото си на собственост върху ревандикираните вещи,
фактът на упражняване на фактическа власт върху същите от страна на ответника,
както и че упражняваната фактическа власт е без правно основание.
Ответникът по исковете следва да докаже фактите, от които черпи изгодни за
себе си правни последици и в частност твърденията си в писмения отговор, че
ползва процесните имоти на законово правно основание, а именно договора за
аренда, който е валидно сключен със знанието и без изричното противопоставяне
на ищците.
Въз основа на събраните по делото доказателства съдът приема, че в
настоящето производство ищците категорично доказаха правото си на собственост на
основание наследство и доброволна делба върху процесните недвижими имоти.
Установи се, а и не е спорно по делото, че ответното дружество упражнява
фактическа власт върху процесните недвижими имоти и че ги ползва и към настоящия момент.
Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, съдът
приема, че упражняваната
фактическа власт върху процесните имоти от страна на ответното дружество е без законно
правно основание, тъй като сключеният договор за аренда е непротивопоставим на
ищците по делото.
За този си извод, съдът
има предвид и се позовава на трайната съдебна практика, съгласно която сключеният договор за наем /подвид, на който е договорът за
аренда/ със съсобственик не
може да се противопостави на другия съсобственик, ако последният притежава
повече от половината от общата вещ. Съгласно чл.32 ал.1 от ЗС, общата вещ се използва и
управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от
половината от нея. Доколкото отдаването на съсобствена вещ под наем
представлява действие на управление, решението за това следва да бъде взето при
съблюдаване разпоредбата на чл.32 ал.1 от ЗС,
тоест от съсобствениците, притежаващи повече от половината й. Когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от
един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от
имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите
съсобственици на имота за* или поотделно (в този смисъл Решение №314 от 17.02.2012г. на ВКС по гр. д. №1548/2010г., III г. о., ГК и
Решение №1236 от 05.01.2009г. на ВКС по гр. д. №5465/2007г.,
II г. о., ГК).
Горното важи и за договорите за аренда,
които са подвид на договора за наем. Съгласно
§1 от ДР на ЗАЗ, за тях са приложими правилата на гражданското законодателство,
между които и чл.32 ал.1 от ЗС. Съгласно
приетото с Решение №115 от
21.11.2017г. на ВКС по гр. д. №997/2017г., I г. о., ГК, за
времето до влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ (обн. ДВ, бр.13 от 2007г.,
в сила от 7.02.2017г., с който е създадена нова ал.4 на чл.3), сключването на договор за аренда представлява
действие на обикновено управление, което поначало може да извърши всеки
съсобственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници в общността
(TP №91 от 1.10.1974г., гр. д. №63/74г. на ОСГТК). Прието е, че дори когато договорът за аренда, сключен със
съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е
противопоставим, както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото
мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на
ползване върху имота. На още по-голямо основание такъв договор за аренда не е
противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на
собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се
противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора. Прието е, че аргумент в подкрепа на тази теза е
разпоредбата на чл.17 ал.2 от ЗАЗ, според която приобретателят на арендувания
обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако
същият е бил вписан. Следователно законодателят предвижда оповестително-защитно
действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице, придобило
собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което договорът
изобщо не може да бъде противопоставен, тъй като е придобило повече от половината
от имота от съсобственици, които не са страна по договора за аренда.
Съгласно Решение
№12 от 01.03.2018г. по гр.дело №1251/2017г. на ВКС, ІІ-ро г. о., уредбата на
договора за аренда с отделен закон не дава основание да се приема, че нормата
на чл.3 ал.4 от ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ, бр.13 от 07.02.2017г.,
предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно
чл.30 ал.3 от ЗС е специална и изключва приложението на общата норма на чл.32
ал.1 от ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на
общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Договори за
управление, какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от всеки
съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора не
притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на
всеки един от останалите съсобственици – за* или поотделно, освен ако са го
приели. Прието е, че дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик
с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим както на
последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозиството от
съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота.
Прието е, че договорът за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава
повече от 50% от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите
съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо /например
получавайки припадащата се на дела им част от арендните плащания/.
В конкретния
случай, не се установи по делото ищците да са приели процесния договор за
аренда нито изрично, нито мълчаливо. Не се доказа ищците или някои от тях да са
приели придадащата им се част от арендните плащания. Напротив установи се, че
веднага след узнаването за сключването на договора за аренда те са се
противопоставили на същия, на начина на сключването му, на договорените в него
клаузи, както и са поискали прекратяването му.
С оглед на горното, съдът счита, че ищците проведоха пълно и главно
доказване на предявените искове с правно основание чл.108 от ЗС по отношение на
ответното дружество. Доказаха наличието на предпоставките на ревандикационния
иск по отношение на процесните недвижими имоти по отношение на ответника.
Поради това исковете ще следва да се уважат изцяло.
Търговското
дружество-ответник следва да се осъди да върне на ищците владението върху собствените
им процесни недвижими имоти.
С оглед изхода на
делото, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищците направените от тях
разноски по делото за държавна такса и адвокатски хонорар, с оглед на представения
списък на разноските по чл.80 от ГПК и приложените платежни документи, в размер
общо на 1300 лева.
По изложените
съображения, ПАЗАРДЖИШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД
Р Е
Ш И:
По предявените искове
с правно основание чл.108 от ЗС: ПРИЗНАВА по отношение на ответника „Е.О." ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.С., район „И.",
жк „Д. 2", бл.***, вх.Б, ет.6, ап.**, представлявано от П.С.С. – управител, че ищците О.Л.С., с
ЕГН **********,***, С.Е.Р., с ЕГН **********,***, Л.И.К., с ЕГН **********,***, И.И.Г., с ЕГН **********,***, М.И.С., с ЕГН **********, с поС. ен адрес:***, Е.В.С., с ЕГН **********,*** и К.В.С., с ЕГН **********,***, всички с
пълномощник А.О.С., адвокат при САК, със съдебен адрес:*** са собственици на следните недвижими
земеделски имоти:
Ищецът О.Л.С. е собственик на:
Имот №***/*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л.,
местността «М.», с площ: 8,460 дка, начин на трайно ползване - нива, категория
на земята при неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера
***,***,****,****,*****,*****;
Имот №****/*, *, *, *, * */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л.,
местността «С.П.», с площ: 3,069 дка, начин на трайно ползване - нива,
категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с
номера *****,*****,*****,*****;
Имот №****/*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «Д.Б.», с площ: 0,954 дка, начин на
трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта,
при граници и съседи: имоти с номера ****,***,****,***,*****,*****.
Ищцата С.Е.Р. е собственик на:
Имот №***** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Л.», с площ: 2,355 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята
при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****, ****,****,****;
Имот №*** /*, *, *, *, *, */ в
землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «У.»,
с площ: 1,981 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при
неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера ******,***,***,****,****;
Имот №****/*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «Г.», с площ: 0,986 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и
съседи: имоти с номера ***,****,***01,***,***,*****.
Ищците Л.И.К. и И.И.Г. са собственици, при равни квоти, на:
Имот №***** /*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Р.», с площ: 6,860 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята
при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****,*****,***,****;
Имот №***** /*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«П.», с площ: 3,948 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята
при неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера ***, ***, ***, ****, ***;
Имот №***** /*, *, *, *, *, */
в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността
«Г.», с площ: 1,551 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята
при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера ****,****,***, *****,
*****,*****.
Ищците М.И.С., Е.В.С. и К.В.С. са собственици, при равни квоти, на:
Имот №***** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «У.», с площ: 1,2** дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: *а, при граници и
съседи: имоти с номера ****,****,****,*****7;
Имот №****/*, *, *, *, *, */ в землището на с.К., ЕКАТТЕ *****, общ.Л.,
местността «Р.», с площ: 1,960 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория
на земята при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера *****,*****,*****,***,***;
Имот №*** /*, *, *, *, *, */ в землището на с.К.,
ЕКАТТЕ *****, общ.Л., местността «Р.», с площ: 1,568 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на
земята при неполивни условия: *а, при граници и съседи: имоти с номера ****,****,***,***,***.
ОСЪЖДА „Е.О." ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.С., район „И.", жк „Д.
2", бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, представлявано от П.С.С. – управител ДА ПРЕДАДЕ НА О.Л.С., с ЕГН **********,
С.Е.Р., с ЕГН **********, Л.И.К., с ЕГН **********, И.И.Г., с ЕГН **********, М.И.С., с ЕГН **********, Е.В.С., с ЕГН
********** и К.В.С., с ЕГН ********** ВЛАДЕНИЕТО НА
СЪЩИТЕ СОБСТВЕНИ ИМ ИМОТИ.
ОСЪЖДА „Е.О." ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.С., район „И.", жк „Д. *", бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, представлявано от П.С.С. – управител да заплати на О.Л.С., с ЕГН **********,***, С.Е.Р., с ЕГН **********,***, Л.И.К., с ЕГН **********,***, И.И.Г., с ЕГН **********,***, М.И.С., с ЕГН **********, с поС. ен адрес:***, Е.В.С., с ЕГН **********,*** и К.В.С., с ЕГН **********,*** направените от тях разноски по
делото в размер общо на 1300 лева.
Решението подлежи
на обжалване с въззивна жалба пред Пазарджишкия окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: