Решение по дело №4557/2019 на Районен съд - Бургас

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

№ 2870                                                 05.11.2019 г.                                           гр. Бургас 

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Бургаският районен съд,                                                XXXVIII – ми граждански състав

на осми октомври                                                       две хиляди и деветнадесета година в открито съдебно заседание в състав:

 

                                                                                           Председател: Невена Ковачева

 

Секретар: Кина Киркова

Като разгледа докладваното от съдията Ковачева

гражданско дело № 4557 по описа за 2019 година,

за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е образувано по искова молба на „Домконсулт6“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: ****, представлявано от ****, в качеството си на управител на етажната собственост на адрес: ****, срещу „Домино“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: ****, представлявано от управителя ****. Иска се осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата 742,38 лева, представляваща неплатени такси и разноски към Етажната собственост на ****за периода 11.2017 г. – 05.2019 г., ведно със законната лихва за забава, считано от датата на подаване на исковата молба – 05.06.2019 г. до окончателното плащане на сумата.

Сочи се, че съобразно договор за предоставяне на услуга „професионален домоуправител“ от 23.06.2017 г., ищцовото дружество представлява и управлява общите части на сградата, находяща се на адрес в ****. За периода ноември 2017 г. – май 2019 г. вкл. ответникът като собственик на апартаменти 9 и 10 в сградата е следвало да заплаща дължимите такси за хигиенист, домоуправител, абонамент за асансьорно поддържане, ел. енергия за стълбище и асансьор, както и вноски към фондовете „Ремонт и обновяване“ и „Текуща поддръжка“  съобразно ид. им части. Същите възлизат на сума в размер на 371,19 лева за всеки от апартаментите, като са посочени дължимите суми за всеки месец по пера и стойност.

Моли се за уважаване на иска и присъждане на разноски.

Ответникът чрез процесуален представител е изразил становище за недопустимост на иска с твърдението, че процесуално легитимирана страна да предяви иска е етажната собственост, тъй като договорът за услуга е сключен без представителна власт.

При условията на евентуалност е изразил становище за неоснователност на иска поради обстоятелството, че апартаментите, собственост на ответника, са необитаеми, поради което не се дължат претендираните такси. Освен това взетото на 23.06.2017 г. решение за размера на вноската за управление и поддръжка на общите части за необитаемите апартаменти е нищожно поради противоречие с нормата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС

Изложени са доводи, че ищецът не е предоставил в пълнота възложените му по договора услуги.

Правната квалификация на предявените искове е чл. 79, ал. 1, предл. първо ЗЗД.

Между страните не се спори по това, че ответното дружество е собственик на самостоятелни обекти с № 9 и № 10 в сграда, находяща се в ****, както и че в периода м. ноември 2017 г. – май 2019 г., не е заплащало на ищеца суми за разходи за управление и поддръжка на общите части на сградата, включващи такси за хигиенист, такса асансьор, ел. енергия за стълбище, ел. енергия за асансьор, вноска за фонд „ремонт“ и „текуща поддръжка“, такса „домоуправител“.

На 23.06.2017 г. е проведено Общо събрание на ЕС, като е взето решение за сключване на договор с професионален домоуправител „Домконсулт6“ ЕООД, което не е оспорено в срок от ответното дружество, поради което е произвело своето действие и валидно обвързва ответника. Въз основа на решението между Етажната собственост и „Домконсулт 6“ ООД е сключен договор от 23.06.2017 г. за предоставяне на услуга „професионален домоуправител“. В този смисъл е налице и валидно правоотношение между ЕС и ищцовото дружество по сключения договор за професионален домоуправител, поради което „Домконсулт 6“ ООД се ползва с правомощията на домоуправител на процесната ЕС. Ето защо и искът е предявен от надлежно лице в качеството му на управител на етажната собственост. В договора е предвидено, че от всяко домакинство във входа ежемесечно се дължи възнаграждение за домоуправителя в размер на 10 лева. На Общото събрание е взето и решение необитаемите апартаменти да заплащат 0,5 обитаемост. Приложени са справки за дължимите такси по пера за процесния период, като на „Домино“ ООД са начислени такси с коефициент 0,5.

Настоящият съдебен състав намира, че е налице валидно облигационното правоотношение между етажната собственост и „Домконсулт 6“ ООД с предмет предоставяне на услуга „Професионален домоуправител“. Ответното дружество е собственик на два самостоятелни обекта в сградата, поради което в това си качество същият е обвързан от договора и има задължението да участва в разходите по поддържане и управление на общите части на сградата.

Следва да се обсъдят възраженията на процесуалния представител на ответника по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС и че решението от ОС в частта, с която е определено „Домино“ ООД да заплаща 0,5 % от дължимите такси, е нищожно поради противоречие с императивната норма на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС.

Твърденията на ответното дружество, че не обитава собствените си имоти, се потвърждават от събраните по делото гласни доказателства на свидетеля ****, от показанията на който се установява, че последните две години апартаментите на „Домино“ ООД не се обитават, същите са „на тапа“ и са негодни за живеене. Показанията на свидетеля **** също не опровергават тези показания, сочейки, че апартаментите на последния етаж се продават. Обстоятелството, че процесните апартаменти са необитаеми, се потвърждава от справките за дължими суми, представени от ищеца, в които таксите на „Домино“ ООД са начислени като за необитаеми апартаменти – с коефициент 0,5 съобразно взетото на ОС решение.

Съгласно разпоредбата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС не се заплащат разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост от собственик, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. Съгласно ал. 3 „Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят)“.

Действително цитираните норми на ал. 1 и ал. 2 са императивни, тъй като не е упомената възможност общо събрание на етажната собственост да приеме друг начин, различен от посочения в чл. 51, ал. 1 и 2 ЗУЕС (за разлика от чл. 51, ал. 3 ЗУЕС). Релевираното от ответника възражение за нищожност на решението, с което е определено „Домино“ ООД да заплаща 0,5 % от дължимите такси, обаче е свързано с въпроса за законосъобразността на това решение, а то се разрешава в производството по чл. 40 ЗУЕС – по иск за отмяна на решение на общото събрание на ЕС. Ответникът не е предявил в предвидения от закона срок такъв иск и при това положение решението става задължително за него и подлежи на изпълнение. ЗС и ЗУЕС не уреждат специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД, като е специфичен контрола за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието – чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. По отношение решенията на ОС на етажните собственици е неприложим ЗЗД, а се прилагат правилата на ЗУЕС. Затова извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения. Тук е неприложим принципът, че нищожност може да се установява без срок. Когато са опорочени процедурата по свикване и провеждане на ОС, реда, кворума или мнозинството за приемане на решенията или същите противоречат на императивни разпоредби на закона или учредителния акт, тези решения са незаконосъобразни – т. е. отменяеми, а не нищожни. Ето защо и в настоящото производство не може да се обсъждат релевираните от ответника възражения за липса на кворум за вземане на решение за събиране на 0,5 % от дължимите такси за необитаеми апартаменти поради противоречие с императивна норма. Ето защо съдът намира, че е взето валидно решение на ОС на етажната собственост. След влизането му в сила то е станало задължително за всички етажни собственици. Поради изложеното следва, че наведеното възражение за недължимост на сумите за претендираните периоди се явява неоснователно, тъй като по същество представлява искане за отмяна на взето и влязло в сила решение на Общото събрание на Етажната собственост поради неговата незаконосъобразност и противорчението му с чл. 51, ал. 2 ЗУЕС.

За установяване на задълженията на ответника по делото са представени справки, в които същите са подробно конкретизирани по вид, стойност и период. Ето защо настоящият съдебен състав счита исковите претенции за основателни. Същите са доказани по основание и по размер и възлизат общо на сумата от 742,38 лева за периода 11.2017 г. – 05.2019 г. По делото не са ангажирани доказателства от ответника, нито се твърди от негова страна да е погасил задълженията си като етажен собственик, поради което исковата претенция следва да се уважи изцяло в претендирания размер.

На основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищеца се дължат разноски в размер на общо 550 лева съобразно представения списък по чл. 80 ГПК.

                       Водим от горното, Бургаският районен съд

 

Р ЕШ И:

 

ОСЪЖДА „Домино“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: ****, представлявано от управителя ****, да заплати на Етажната собственост на адрес: ****, представлявана от управителя „Домконсулт6“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: ****, представлявано от ****, сумата 742,38 лева (седемстотин четиридесет и два лева и тридесет и осем стотинки), представляваща неплатени такси и разноски към Етажната собственост на ****за периода 11.2017 г. – 05.2019 г., ведно със законната лихва за забава, считано от датата на подаване на исковата молба – 05.06.2019 г. до окончателното плащане на сумата.

ОСЪЖДА „„Домино“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: ****, представлявано от управителя ****, да заплати на Етажната собственост на адрес: ****, представлявана от управителя „Домконсулт6“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: ****, представлявано от ****, съдебно – деловодни разноски в размер на 550 лева (петстотин и петдесет лева).

 

                                   Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

 

                                                  РАЙОНЕН СЪДИЯ: подпис /не се чете/

 

 

Вярно с оригинала!

К.К.