№ 2551
гр. Варна, 04.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 14 СЪСТАВ, в публично заседание на осми
април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Даниела Павлова
при участието на секретаря АНА В. Д.А
като разгледа докладваното от Даниела Павлова Гражданско дело №
20233110113158 по описа за 2023 година
Предявен е иск с пр.осн.чл.79, вр.чл.286, вр.чл.280 ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД за
осъждане на ответника В. С. А., ЕГН **********, с адрес в *** да заплати на
ищцовото дружество „Н.Д. 1" ООД, вписано в Търговския регистър, воден при
Агенция по вписванията към МП, с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***
представлявано от управителя Й.Т.Й., сума в размер на 1926 евро (хиляда деветстотин
двадесет и шест) с включено ДДС, представляваща неизплатено възнаграждение,
дължимо по Договор за поръчка от 21.04.2020г., ведно със законната лихва върху
задължението, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателно
заплащане на задълженията, както и лихва за забава в размер на 616,79 евро
(шестстотин и три евро и осемдесет и осем евроцента) законна лихва, считано от
12.10.2020г. до датата на подаване на исковата молба - 12.10.2023 г.
Твърденията в молбата от които ищецът черпи права са, че страните са
сключили договор за поръчка от 21.04.2020 г. по силата на който ответникът възлага, а
ищецът като изпълнител приема да намери и предостави подходящи предложения за
покупка на недвижим имот срещу договорено възнаграждение. Продавачът се е
задължил да плати възнаграждение на изпълнителя съгласно чл.3 на договора в размер
на 3 %, но не по-малко от 950 евро, в деня на подписване на предварителен договор.
Съгласно условията на договора В. С. А. възлага на ищцовото дружество да
намери и предостави подходящи предложения за покупка на недвижим имот срещу
възнаграждение. При осъществяване на първата между страните среща е осъществен
подробен разговор, свързан с информация относно критерия и изискванията на
клиента. След заявените изисквания от клиента, брокер на агенцията предлага два
1
имота, от които единият находящ в гр. Варна, ул ."Георги Бакалов" бл.17, вх.9, ет.1, an.
112. Ответната страна подписва процесния Договор за поръчка от
21.04.2020 г., в който е посочен в чл.1, т.З, селектираният недвижим имот.
Представителя на агенцията разяснява подробно на В. С. А. правата и задълженията на
страните, съгласно сключвания Договор за поръчка, след което същият е приет без
забележки и е подписан собственоръчно от ответника. Съгласно чл.1 от процесния
договор, продажната цена на имота е в размер на 53500 евро. Страните са уговорили
индивидуално клаузите по договора, отнасящи се до размера на възнаграждението в
полза на дружеството, както и дължимите неустойки и хипотезите за възникване на
задължението за заплащането им.
След осъществен оглед на предложения в *** имот, В. С. А. декларира
желанието си да го придобие. В последствие комуникацията от страна на ответника се
преустановява.
След справка в Служба по вписванията, ищцовото дружество установява, че
процесният имот, предмет на Договор за поръчка от 21.04.2020г. е придобит от лицето
В. В. А. с ЕГН **********. От справката от Имотен регистър е видно, че съгласно
Нотариален акт за покупко-продажба № 130, том 1, per. № 1084 дело. №115 от
22.05.2020г., В. В. А. с ЕГН **********, в качество на КУПУВАЧ е придобил имот с
кадастрален идентификато № 10135.2554.223.2.112, находящ се в ***, който е именно
имотът, който Н.Д., в изпълнение на чл.1 от процесния договор, е намерил и
предоставил на ответника, като подходящо предложение за закупуване.
Съгласно чл.4 от процесния Договор за поръчка, в случай че доверителят лично
или чрез свързано с него лице включително съпрузи, роднини по права линия без
ограничения, по съребрена линия, доверителят се задължава да заплати на Н.Д. 1
уговореното в чл.З от Договор за поръчка възнаграждение. Доколкото ответната
страна, чрез свързано лице- купувач на имота, недобросъвестно е действал без
съдействието на Н.Д. 1, то същият дължи възнаграждение съобразно уговорката по
договора, а именно в размер на 3% без ДДС от стойността на вписаната и договорена
между страните продажна цена от 53 500 евро или сума в размер на 1926 евро (хиляда
деветстотин двадесет и шест евро) с включено ДДС, представляваща неизплатено
възнаграждение, дължимо по Договор за поръчка от 21.04.2020г
Считано от датата покупко-продажбата и вписване на съответния нотариален
акт за покупко-продажба в имотния регистър воден при СВ, а именно 22.05.2020г. и на
основание чл.З и чл.4 от сключения между страните договор, за ответника е
възникнало задължение за плащане на дължимото възнаграждение. От тази дата -
22.05.2020г., ответникът е изпаднал в забава и на основание чл.86 от ЗЗД за него е
възникнало задължение за заплащане на законна лихва върху дължимото и
неизплатено възнаграждение. В тази връзка, същият дължи считано от 12.10.2022г.,
2
сума в размер на 616,79 евро (шестстотин и три евро и осемдесет и осем евроцента)
законна лихва, считано от 12.10.2020г. до датата на завеждане на исковата молба.
Съдържанието и смисъла на сключения договор от 21.04.2020г., тълкувайки на
основание чл. 20 ЗЗД действителната обща воля на страните и отделните уговорки,
има характера на посреднически, по смисъла на чл.49 и следващите от ТЗ. Договорът
за посредничество е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, пр. 2
ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в
осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от
гражданския оборот. Предмет на договора за посредничество не е извършването на
определена работа, а постигането на определен резултат, който най-общо може да се
определи като свързване на страните за сключването на сделки, като в процесния
случай именно Н.Д. 1 са свързали презентирали процесния имот на ответната страна.
Посредникът не е страна по сделката и основната му функция се изчерпва със
свързване на страните и уточняване на техническите и други параметри по предмета и
условията на сделката (е този смисъл Решение № 6183 от 25.05.2021 г. по адм. д. №
12791 /2020 на Върховния административен съд). Договорът за търговско
посредничество за сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот
включва задължение за посредничество за постигане на съглашение между страни по
сделката, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация за имота. Не е
нужно посредникът да взема и непосредствено участие в преговорите по сделката,
както и двете страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е
сключването на сделката да е в резултат на посредника. Тълкуването на всички 3
посочени разпоредби на договора в цялост води до извод, че основно и определящо за
възникване правото на възнаграждение е дружеството - посредник, да осигури реален
продавач, с който единствено от неговата воля (на доверителя) да зависи сключването
на договор за продажба.
Възнаграждението не е платено и към настоящия момент. От тези твърдения
ищецът обосновава наличието на правен интерес да предяви осъдителен иск срещу
ответника.
В срока по чл.131 ГПК ответникът е подал отговор на молбата. Счита
предявените искови претенции за допустими, но неоснователни като ги оспорва
изцяло по основание и по размер. Признава, че е проявил интерес за закупуване на
недвижими имоти през 2020 г., като е извършил множество огледи с различни агенции
за недвижими имоти. Същото са сторили и негови роднини през 2020 г. С дружеството
ищец е направен оглед на описаният апартамент, но не е подписван приложеният към
исковата молба договор за поръчка от 21.04.2020 г. Към договора няма приложени
протоколи от оглед, с които да се удостовери изпълнението на претендираната
поръчка. По спомен е подписан протокол от оглед, но и не договор, тъй като не
притежава екземпляр от същият, а със съдържанието му е запознат едва с
3
получаването на исковата молба. Счита, че приложеният договор, който служи за
основание на настоящата искова молба е неавтентичен, тъй като от чл.1 на същият е
видно, че имотите предмет на договора са дописвани в различно време и от различни
хора и страницата е подменена, тъй като не е подписаната от ответника. Освен това
оспорва и положеният в договорът подпис и твърди, че не е него.
На следващо място, следва да се посочи, че са неоснователни твърденията в
исковата молба, че се дължи плащане на комисионна, съгласно условията на чл.4 от
договора, тъй като той е свързано лице със сина си В. В. А.. Това е така, защото
закупеният имот на сина му В. В. А., който е малолетен е закупен от името на дядо му
С.Г.С., който е извършил оглед на 06.04.2020 г. с агенция „И.О." ДЗЗД и е заплатил
комисионна в размер на 1000 евро на същата агенция. За удостоверяване на огледа,
заплатената комисионна и заплащането на продажната цена представя доказателства.
По силата на НА № 192, том XXVII, дело № 6191, вх. рег.№ 10701/26.05.2022 г. на СВ
гр. Варна е закупен имот на *** за сумата от 45 000 лева. Сумата е заплатена от С.Г.С.
с две вносни бележки по 22 500 лв. на всеки един от съсобствениците. Сумата
предложена от ищеца за закупуване на имота, която е посочена в договора е в размер
на 53 500 евро, която е значително по висока от цената на която е придобит имота.
Ако се приеме, че има подписан договор, следва да се има предвид, че не са
изпълнени задълженията по договора от страна на ищеца, тъй като е предложен имот
със значително по висока цена от тази заплатена по сделката и не са осъществени
никакви логистични действия за финализиране на сделката, както и не се дължи
заплащане на претендирания процент комисионна, тъй като дружеството не е
извършило възложената му работа. Освен това не е изпълнено и условието за
подписване на предварителен договор.
На следващо място, в приложеният договор, липсва клауза за ексклузивитет, с
която ищеца има право да претендира заплащане, при наличие на сделка чрез друга
агенция за недвижими имоти. Предвид на този факт, считам за неоснователно
искането на дружеството за заплащане на възнаграждение по същия договор.
Счита, че настоящия спор се явява спор по изпълнението на търговска сделка,
предвид факта, че едната от страните по нея е търговец и сделката е сключена от него
по занятие, респ. ответникът е потребител по отношение на предлаганата от търговеца
услуга по смисъла на параграф 13, т. 1 от Закона за защита на потребителите. В тази
връзка, счита, че уговорената клауза в чл.10 от приложения с исковата молба договор
се явява неравноправна съгласно чл.143 от ЗЗП. Същата въвежда нелоялна търговска
практика и противоречи на изискването за добросъвестност и води към значително
несъответствие между правата и задълженията на страните по договора. В този
смисъл, счита за недействителна уговорка, която предвижда задължение на
доверителят, че „ако извърши или е извършил преди или след сключване на този
4
договор, оглед на имоти посочени в чл. 1 с друг посредник или самостоятелно и
закупи някой от тях, той се задължава да заплати на „Н.Д. 1" предвиденото
комисионно възнаграждение.
Налице е колизия между сключен от ответника договор и сключения от С.Г.С.
договор, по отношение на придобитият от, чрез неговата майка като настойник имот.
Огледа извършен от Съби Събев е на 06.04.2020 г., а представеният договор е подписан
от ответника ми на 21.04.2020 г. Буди недоумение и факта, че се претендира
заплащането на процент от продажна цена, но същата се приема, че е в размер на 53
500 евро, а в действителност сделката е осъществена при продажна цена от 45 000
лева, която цена се равнява на около 23 000 евро.
В съдебно заседание страните чрез процесуални представители поддържат
становищата си.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и
становищата на страните, по свое убеждение и въз основа на закона, приема да
установено следното от фактическа и правна страна:
Между страните няма спор по отношение на твърденията в молбата, че на
21.04.2020 г. те са подписали Договор за поръчка по силата на който ищцовото
дружество се е задължило да намери ипредостави на ответника подходящи
предложения за покупка на недвижим имот срещу договорено възнаграждение. В
договора са посочени два имота с конкретни адреси, един с информация “***” и един
с информация “Левски”. Доверителят се е задължил да плати възнаграждение на Н.Д.
1 в размер на 3 % върху цената на имота, посочен в т.1 на договора, но не по-малко от
950 евро в деня на подписване на предварителен договор за продажба.
От справка за имот по партида на лице от Служба по вписвания Варна се
установява, че лицето В. В. А. с ЕГН ********** е вписано като купувач по договор за
продажба на недвижим имот с площ по документ 70.770 кв.м. в сграда с
идентификатор 10135.2554.2 в ПИ с ид.10135.2554.223 и адм.адрес ***. За продавачи
са посочени И. К.И..ов и Д. К.И..ов.
Представен е нот.акт № 130, том 1, дело № 115 от 2020 г. За продажба на
същото жилище от прадавачите И. К.И..ов и Д. К.И..ов на купувача В. В. А. с ЕГН
**********.
Ищецът призвана, че купувача по сделката В. В. А. с ЕГН ********** е
негов син.
От протокол за оглед на недвижим имот се установява, че на 06.04.2020 г.
на възложителя Съби Събев са посочени като подходящи за покупко-продажба
съгласно договор от 06.04.2020 г. следните имоти: ***. Върху същия е положен печат
5
на “И.О.” ДЗЗД.
От свидетелските показания е установено, че свид.молишев е работил
като брокер недвижими имоти и познава ответника, тъй като му бил клиен. Обадил му
се обява за имот, свидетелят му обяснил за какъв имот става въпрос. Със сигурност му
е показал два имота за първи път. Политиката на фирмата е да се подписва договор за
поръчка в офиса като се описват имотите, които се показват на огледа. Посетили два
имота в кв.Левски. След две седмици свидетелят се обадил на ответника за да разбере
какво е мнението му и той казал: ”Купих това, което ти ми показа”. Свидетелят И.ов
разказва, че с ответника се е видял в дома на Коста, който бил упълномощен от него и
от брат му да продава жилището им. На срещата имало и представител на фирма за
недвижими имоти “Орхидея”. Апартамента е купен от тъста на В., който го е платил.
Имота бил посещаван от представители на други фирми, но не и на ищцовото
дружество, с което нямали отношения. Продавачите са платили комисион на фирма
“Орхидея”, така било в предварителния договор.
От заключението на съдебно-почерковата експертиза, което съдът цени като
пълно, ясно, обосновано и компетентно дадено се установява, че подписът за
доверители в договор за поръчка от 21.04.2020 г. е изпълнен от ответника по делото В.
С. А. с ЕГН **********. Не може да се отговори дали ръкописния текст в договора е
изпълнен от ответника, тъй като липсва сравнителен образец от него. Не може да се
отговори има ли дописване на текста и кога е направено, тъй като липсва методика.
Ответникът не е ангажирал доказателства по възраженията си, че ръкописния
текст в договора е дописан на по-късен етап, например да представи своя екземпляр
на договор на който да няма ръкописен текст. От това следва, че възражението на
ответника по оспорване на договора е неоснователно.
При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните
правни изводи:
Съгласно чл.288 ЗЗД оттеглянето на поръчката не лишава довереника от
правото да иска заплащане на разноските и на уговореното възнаграждение.
С договора за поръчка от 21.04.2020 г., който е подписан от ответника, което
обстоятелство е установено от заключението на СПЕ, страните са договорили, че „Н.Д.
1“ ООД ще предостави за оглед подходящи предложения за оглед /жилища/, а В. А. ще
заплати възнаграждение в размер на 3%, но не по-малко от 950 евро без ДДс от цената
на недвижимия имот, посочен в чл.1 обекти. Няма спор в теорията и в практиката, че
търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно уговорката му с
възложителя, ако посредникът е свързал страните по него. Основното задължение,
което се припокрива напълно с целта на правоотношението е осъществяването на
посредничеството, т.е. осъществяването на контакт между страните - продавач и
купувач и съдействие за сключването на договор за покупко-продажба. От изложеното
6
може да се направи извод, че предмет на договора за посредничество не е
извършването на определена работа, а постигането на определен резултат - свързване
на страните за сключването на сделки и осъществяване на съдействие при
преговорите. В чл.3 на договора е посочено, че възнаграждението се плаща в деня на
подписване на предварителен договор за продажба. В случай, че доверителят закупи
имот, показан от „Н.Д. 1“, но без съдействието на агенцията, отпада отстъпката от 50
% и доверителите се задължават и съгласяват да заплатят на „Н.Д. 1“ възнаграждение
в пълен размер от 6% без ДДС от цената на имотите, описани в договора в деня на
подписване на предварителен договор.
По аргумент от тази разпоредба, изпълнението на задълженията на посредника
по договора настъпва при подписване на предварителен договор между довереника и
продавач, или при подписване на нотариален акт за покупко-продажба.
В случай, че доверителят лично или чрез свързано с него лице от изброените в
чл.4 лица закупи предложен от „Н.Д. 1 имот“, доверителят се задължава да заплати на
агенцията уговореното в чл.3 възнаграждение.
Спорният въпрос между страните се свежда именно до това дали ищцовото
дружество е предложило придобития от свързаното с ответника лице имот чрез
организиране на оглед.
Съдът намира, че от събраните по делото доказателства, е установено, че
имота, който е придобит от сина на ответника /връзката на лицата не се оспорва/ с
адрес г*** е описан в договора, сключен с ищцовото дружество на 21.04.2020 г. в този
случай следва да се приеме, че придобитият имот от свързаното с ответника лице е
предложен от посредника като от показанията на свидетеля молишенв е установено,
че оглед е осъществен и ищецът е изпълнил задължението си по договора да
организира оглед на имота. Ищцовото дружество е изправна страна по договора,
поради което му се дължи цената по чл. 3 от договора, а именно 3% от цената на
недвижимия имот, посочен в договора. Видно от представения нотариален акт № 130,
том 1, дело 115 от 2020 г. продажната цена е 45000 лева. Дължимото възнаграждение
на ищеца е в размер на 1350 лева. Именно до този размер се явява основателна
претенцията на ищеца, като до пълния предявен размер от 1926 евро в левова
равностойност на 3823.11 лева иска следва да се отхвърли.
По отношение на акцесорния иск, съгласно разпоредбата на чл.84, предл.2
ЗЗД когато няма определен ден за изпълнение, длъжникът изпада в забава, след като
бъде поканен от кредитора. Доколкото не се установи ответникът да е канен да
изпълни преди подаване на исковата молба, съдът намира, че обезщетението за забава
се дължи не от датата на сделката, тъй като ответникът не е участвал в същата, а от
датата на подаване на исковата молба – 12.10.2023 г. Иска за заплащане на
обезщетение в размер на 616.79 евро в левова равностойност на 1207.67 лева за
7
периода от 12.10.2020 г. до подаване на исковата молба следва да се отхвърли като
неоснователен.
При този изход на спора ответникът дължи на ищеца разноски за уважената
част на иска в размер на 443.03 лева. Ищецът дължи на ответника разноските за
отхвърлената част на иска в размер на 880.18 лева.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА В. С. А., ЕГН **********, с адрес в *** да заплати на „Н.Д. 1"
ООД, вписано в Търговския регистър с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
*** сума в размер на 1350 лева / хиляда триста и петдесет лева/, представляваща
неизплатено възнаграждение, дължимо по Договор за поръчка от 21.04.2020г., ведно
със законната лихва върху сумата от подаване на исковата молба – 12.10.2023 г. до
окончателно заплащане на задължението, на осн. чл.79, вр.чл.286, вр.чл.280 ЗЗД и чл.
86 от ЗЗД, като ОТХВЪРЛЯ иска за горницата над 1350 лева до 3823.11 лева левова
равностойност на 1926 евро с включено ДДС, както и за обезщетение за забава в
размер на 1207.67 лева левова равностойност на 616,79 евро.
ОСЪЖДА В. С. А., ЕГН **********, с адрес в *** да плати на „Н.Д. 1"
ООД, вписано в Търговския регистър с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
*** разноски за производството в размер на 443.03 лева, на осн.чл.78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА „Н.Д. 1" ООД, вписано в Търговския регистър с ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление *** да плати на В. С. А., ЕГН **********, с адрес в
*** разноски за производството в размер на 880.18 лева, на осн.чл.78, ал.3, вр.ал.5
ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВОС в двуседмичен срок от
съобщението до страните.
8
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
9