№ 29014
гр. София, 07.07.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 128 СЪСТАВ, в закрито заседание на
седми юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:КРУМ ИЛ. ДИНЕВ
като разгледа докладваното от КРУМ ИЛ. ДИНЕВ Гражданско дело №
20241110175395 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 140, ал. 1 ГПК и е образувано по искова
молба на В. Т. В. срещу В. Б. М., с която са предявени обективно кумулативно
съединени осъдителни искове с правно основание по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и
чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на следните суми: 13 495,23 лв.,
представляваща платена на отпаднало основание – развален предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.10.2017 г., от която
сумата от 5 000 евро, представляваща заплатена продажна цена по договора и
сумата в размер на 1 900 евро – заплатена неустойка по договора; сумата от 1
900 евро, представляваща неустойка за разваляне на договора, дължима
съгласно чл. 7 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 27.10.2017 г., ведно със законна лихва върху главниците, считано от
18.12.2024 г. до окончателното изплащане. Претендират се и направените по
делото разноски. Към исковата молба са приложени писмени документи, за
които се иска да бъдат приети като доказателства по делото.
В срока за отговора, такъв е постъпил от ответника, с който се изразява
становище по основателността на предявените искове. В същия срок
ответникът по първоначалните искове предявява насрещни искове за осъждане
на В. Т. В. да му предаде владението върху ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО 10
(десет), находящо се в град София, ул. "Кимчовец" № 24 (двадесет и четири), с
площ 12.56 (дванадесет цяло и петдесет стотни) кв.м., при съседи: паркомясто
№ 9 (девет), маневрено пространство, паркомясто № 11(единадесет), заедно с
5.03% (пет цяло и три стотни върху сто) идеални части от общите части на
отритото пространство в паркинга, което открито паркомясто № 10 (десет)
1
представлява 12.50/248.62 (дванадесет цяло и петдесет стотни върху двеста
четиридесет и осем цяло шестдесет и две стотни), с идеални части от открития
паркинг, разположен в северната част на гореописания урегулиран поземлен
имот, както и за осъждане на В. Т. В. да заплати на В. Б. М. сумата в общ
размер на 6 000 лева, представляваща обезщетение за лишаване от ползването
на открито паркомясто № 10, за периода от 10.03.2020 г. – 10.03.2025 г., по 100
лв. месечно, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 12.03.2025
г. до окончателното изплащане. Към насрещната исковата молба са
приложени писмени документи, за които се иска да бъдат приети като
доказателства по делото. Направено е искане за допускане на съдебно-
оценителна експертиза. В срока за отговора, такъв е постъпил от ответника по
насрещните искове, с който се изразява становище по основателността на
предявените искове.
СЪДЪТ, след като извърши служебна проверка по реда на чл. 140, ал.1 от
ГПК на редовността на исковите молби, както и като съобрази исканията и
възражения на страните, намира че следва да се произнесе с определение по
всички предварителни въпроси и по допускане на доказателствата.
По направените от страните доказателствени искания - следва да бъдат приети
като писмени доказателства представените с исковата молба и насрещната
искова молба писмени доказателства като допустими, необходими и
относими към предмета на спора. Основателно, с цел изясняване на делото от
фактическа и правна страна, се явява и искането за назначаване на съдебно-
оценителна експертиза.
Водим от горното и на основание чл.140 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОБЯВЯВА НА СТРАНИТЕ ДОКЛАДА ПО ДЕЛОТО:
В исковата си молба ищецът твърди, че на 27.10.2017г. между страните бил
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по
силата на който ответникът като продавач се задължил да прехвърли на ищеца
2
следния недвижим имот: 12.83 % идеални части от УРЕГУЛИРАН
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ XI-220, в квартал 116, по плана на град София, местност
„квартал Драгалевци-разширение- Север”, целия с площ от 1360 кв. м, който
урегулиран поземлен имот, съгласно кадастралната карта и кадастралните
регистри на град София, община Столична, област София (столица),
представлява ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 68134.1972.2895, с адрес
град София, район Витоша, ул. "Кимчовец" N 24, които идеални части се
припадат към АПАРТАМЕНТ 1 (едно), находящ се в град София, улица
„Кимчовец” N24, на 1 партерен етаж, на кота +0.00 метра и МАЗЕ N 10,
находящо се в същата сграда на ниво сутерен, на кота -2.58 метра, който
апартамент представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с
идентификатор 68134.1972.2895.1.8, както и правото на собственост върху
ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО 10, находящо се в град София, ул. Кимчовец N 24,
с площ 12.50 кв. м, при съседи: паркомясто N 9, маневрено пространство,
паркомясто N11, заедно с 5.03 % идеални части от общите части на откритото
пространство в паркинга, което открито паркомясто 10 представлява
12.50/248.62 идеални части от открития паркинг, разположен в северната част
на гореописания урегулиран поземлен имот. Сочи, че алтернативно страните
са се договорили, че на прехвърлената идеална част от гореописания
урегулиран поземлен имот съответства изключително ползването на
гореописаното паркомясто. Излага, че съгласно договора, продажната цена на
имота е била договорена в размер на 5 000 евро, а при неизпълнение на
задълженията по него, страните се съгласили неизправната страна да заплати
на изправната сумата в размер на 1 900 евро като неустойка. Твърди, че при
подписване на договора ищецът е заплатил по банков път в полза на ответника
сумата в размер на 13 495,23 лв., представляваща левовата равностойност на
уговорената продажна цена и предвидената неустойка по договора. Излага, че
съгласно чл. 3 от договора, страните следвало да сключат окончателен договор
за покупко-продажба в нотариална форма в срок до 19.12.2019 г. Твърди също,
че към момента на сключване на процесния договор продавачът не е
притeжавал описаните по-горе ид.ч. и паркомясто 10, тъй като последният е
имал договор за покупко-продажба на недвижим имот, инкорпориран в
нотариален акт, вписан в СВ при АВ, под N 149, том LVI, дело N18233, вх. per
N 25898 от год, с „Конбул Истейтс“ ЕООД ЕИК *********, чийто
правоприемник е "КОНБУЛ ИСТЕЙТС” АД ЕИК *********, за
3
прехвърлянето на собствеността на продаваните идеални части и паркомясто
10, в срок от 30 работни дни, считано от датата на изпълнение на посочените в
цитирания нотариален акт условия. Ето защо, поради наличието на условие
относно пълното изпълнение на предмета на процесния предварителен
договор, страните договорили в чл.3.1 от същия, че в случай на забава от
страна на праводателя на ответника, срокът за сключване на окончателен
договор по чл. 3 да бъде удължен, но с не повече от две години, считано от
19.12.2019г. Твърди, че до датата на подаване на настоящата искова молба
ответникът не е изпълнил задълженията си по предварителния договор, като
между страните не бил сключен окончателен договор за прехвърляне на
процесните имоти, като сочи и че към настоящия момент ответникът все още
не е придобил собствеността върху посочените имоти. Ето защо с предявяване
на настоящите искове отправя едностранно изявление за разваляне на
процесния предварителен договор, поради виновно неизпълнение от страна на
ответника, като претендира връщане на даденото по договора и неустойка за
разваляне на договора.
В срока по чл. 131 ответникът твърди, че договорената цена в размер на 5 000
евро представлявала както цената на самото право на собственост върху
имота, така и цената за предоставянето на фактическа власт върху откритото
паркомясто за срока, за който предварителния договор е бил сключен, а
именно за периода от 27.10.2017 г. до 19.12.2019 г., тоест за 26 месеца. Сочи,
че в чл.1.2. от договора било уговорено ищецът да ползва безвъзмездно
ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО № 10 до момента на прехвърлянето му, като още
при подписване на договора ответникът предал на ищеца владението върху
посоченото паркомясто. Ето защо твърди, че е налице частично изпълнение на
задълженията му, поради което счита, че не дължи връщане на цялата цена, а
само такава част от цената, която съответства на неизпълненото от него
задължение да сключи окончателен договор за прехвърляне правото на
собственост върху описания в чл.1.1 недвижим имот. Сочи, че в
предварителния договор било уговорено, че ответникът може да придобие
правото на собственост върху описания в договора недвижим имот от
праводателя си „Конбул Истейтс“ ЕООД в срок от 30 дни от сбъдването на
следното условие: издаване на Разрешение за ползване и/или Удостоверение за
въвеждане в експлоатация на строеж и/или сключване и влизане в сила на
Договор за изкупуване на електрическа енергия, произведена от възобновяем
4
енергиен източник на „ Фотоволтаични устройства, обекти, инсталации,
генератори, монтирани под и над повърхността на поземления имот,
включително, но не ограничително „ Фотоволтаични инсталации“ върху
покрив на съществуваща жилищна сграда и надземен паркинг, разположени в
и надземен паркинг, разположени УПИ Xl-220, кв.116, местност „ Драгалевци
– разширение – север“, за която има издадено Становище за присъединяване
на обект на Производител към електроразпределителна мрежа №
**********/23.02.2017 r. „ ЧЕЗ РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ Б'ЬЛГАРИЯ" АД, както и
други устройства монтирани върху покрива, терасите и общите части на
сградата, върху паркоместата допълнително във всеки един момент, както и
върху парцела, върху който е построена сградата, всички съвкупно наричани
по – долу за краткост " Устройствата и съпътстващата ги документация“ без на
купувача да се прехвърля правото на собственост на " Устройствата и
съпътстващата ги документация“. Излага, че доколкото условието не се е
сбъднало, то не може да се приеме, че е налице виновно неизпълнение от
страна на ответника. Ето защо счита, че процесният договор е развален по
право, поради невъзможност за изпълнение задължението на продавача. Счита
също, че искът за връщане на даденото по договора е частично основателен,
но в размер, съобразен с изпълнението на задължението на ответника за
предаване фактическата власт върху имота за период от 27.10.2017 г. до
19.12.2019 г. Излага, че сумата в размер на 1900 евро била недължимо платена
от ищеца, като към настоящия момент същата се явявала погасена по давност.
Оспорва предявения иск за неустойка при твърдения, че доколкото процесният
договор е развален по право, не е налице виновно неизпълнение от страна на
ответника. Счита и че размерът не предвидената неустойка е прекомерен,
поради което при евентуално уважаване на иска, моли за намаляване на
размера на основание чл. 92, ал. 2 ЗЗД. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът по първоначалните искове предявява
насрещни искове за осъждане на В. Т. В. да му предаде владението върху
ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО 10 (десет), находящо се в град София, ул.
"Кимчовец" № 24 (двадесет и четири), с площ 12.56 (дванадесет цяло и
петдесет стотни) кв.м., при съседи: паркомясто № 9 (девет), маневрено
пространство, паркомясто № 11(единадесет), заедно с 5.03% (пет цяло и три
стотни върху сто) идеални части от общите части на откритото пространство в
паркинга, което открито паркомясто № 10 (десет) представлява 12.50/248.62
5
(дванадесет цяло и петдесет стотни върху двеста четиридесет и осем цяло
шестдесет и две стотни) идеални части от открития паркинг, разположен в
северната част на гореописания урегулиран поземлен имот, както и за
осъждане на В. Т. В. да заплати на В. Б. М. сумата в общ размер на 6 000 лева,
представляваща обезщетение за лишаване от ползването на открито
паркомясто № 10, за периода от 10.03.2020 г. – 10.03.2025 г., по 100 лв.
месечно, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 12.03.2025 г.
до окончателното изплащане. В насрещната искова молба ищецът твърди, че
по силата на договор за покупко – продажба на недвижим имот от 04.05.2017
г., обективиран в нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот №
149, том LVI, дело № 18233, вх. рег.№ 25898, е придобил собствеността върху
следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 1, находящ се в град София,
Столична община, район ,,Витоша'', квартал ,,Драгалевци'', в новоизградената
въведена в експлоатация жилищна сграда на улица ,,Кимчовец'' № 24, на 1
/първи/ (партерен) етаж, на кота +0,00 метра, състоящ се от дневна-
трапезария, стая, кухня, баня и тоалетна, коридор, със застроена площ 40,25
квадратни метра, заедно с тераса с площ 10,60 квадратни метра, включена в
РЗП по смисъла на ЗУТ, при съседи: стълбищна клетка, от· три страни - двор,
заедно с 2,78% идеални части от общите части на сградата и заедно със
съответните идеални части от правото на строеж върху урегулирания
поземлен имот, върху който е построена сградата, подробно описан по-долу,
заедно с мазе № 10, находящо се на ниво сутерен, на кота -2,58 метра, с площ
3.10 кв.м., при съседи: мазе № 9, коридор, мазе № 11 и двор, заедно с 0,05%
идеални части от общите части на сградата и заедно със съответните идеални
части от от правото на строеж върху мястото, върху което е построена
сградата, съставляващо по документ за собственост урегулиран поземлен имот
XI - 220/единадесети - двеста в двадесет/, от квартал 116, по плана на гр.
София, местност ,,Квартал Драгалевци -разширение. - север , целият с площ
1360 квадратни метра, при съседи: улица, новопроектирана улица - тупик,
урегулиран поземлен имот XXXI- 1157, урегулиран поземлен имот XXVII -
219, урегулиран поземлен имот XVПI -1113 и урегулиран поземлен имот Х -
217, който апартамент по документ за собственост представлява
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1972.2895.1.8 в град
София, община Столична, област София /столица/, с адрес на имота: град
София, район „ Витоша, улица „Кимчовец" № 24, етаж1, апартамент 1, като
6
самостоятелният обект се намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот
с идентификатор 68134.1972.2895, с предназначение на самостоятелния обект:
жилище, апартамент, с брой нива на обекта: 1, с площ 40,25 квадратни метра,
при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - няма, под
обекта - няма и над обекта – самостоятелен обект с идентификатор
68134.1972.2895.1.28. Съгласно т. 4 от договора фирмата продавач „Конбул
Истейтс“ ЕООД се е задължила да прехвърли на купувача припадащите се за
продавания и подробно описан в пункт 1 (първи) недвижим имот идеални
части от собствеността върху поземления имот, върху който е построена
жилищната сграда, както и правото на собственост върху ОТКРИТО
ПАРКОМЯСТО 10 (десет), находящо се в град София, ул."Кимчовец" № 24
(двадесет и четири), с площ 12.56 (дванадесет цяло и петдесет стотни) кв.м.,
при съседи: паркомясто № 9 (девет), маневрено пространство, паркомясто №
11(единадесет), заедно с 5.03% идеални части от общите части на откритото
пространство в паркинга, което открито паркомясто № 10 (десет) представлява
12.50/248.62 идеални части от открития паркинг, разположен в северната част
на гореописания урегулиран поземлен имот, като е уговорено, че изплатената
по договора продажна цена включва и стойността на идеалните части от
поземления имот и на откритото паркомясто. Уговорено е още, че страните се
задължават да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт за
припадащите се идеални части от ПИ и за откритото паркомясто в срок от 30
работни дни след сбъдване на определени условия. Твърди още, че страните са
се споразумели до момента на прехвърляне на собствеността върху открито
паркомясто № 10 купувачът да може безвъзмездно да ползва същото с цел
паркиране на моторни превозни средства. С оглед на изложеното, счита, че в
негова полза било учредено право на ползване върху посоченото паркомясто
№ 10, като му било предадено и владението върху същото. Сочи, че в периода
от 04.05.2017 г. до 27.10.2017 г. е осъществявал добросъвестно владение върху
открито паркомясто № 10, като на 27.10.2017 г., при подписване на
предварителния договор с ответника, му е предал владението върху имота.
Твърди, че сключеният между страните предварителен договор от 27.10.2017 г.
се е развалил по право след изтичането на уговорения срок за сключване на
окончателен договор и непродължаване срока на договора, поради обективна
невъзможност задължението на продавача да прехвърли собствеността върху
имота, като счита, че от датата на разваляне на договора – 19.12.2019 г.,
7
ответникът е осъществявал фактическа власт върху имота на отпаднало
основание. Излага, че пазарният наем за процесното открито паркомясто
възлиза на сумата от 100 лв. месечно. При изложените твърдения предявява
настоящите насрещни искове, като претендира разноски по делото.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът по насрещните искове оспорва същите по
основание и размер. Счита предявените искове за неоснователни, доколкото
ищецът не е собственик на имота. Релевира възражение за изтекла
погасителна давност на вземането за обезщетение за лишаване от ползването
на процесния имот. Релевира и възражение, че е придобил процесния имот по
давност на основание чл. 79, ал. 2 ЗС, доколкото е упражнявал добросъвестно
владение в продължение на повече от 8 години, доколкото е придобил
владението върху имота на правно основание, годно да го направи собственик,
който период е започнал на 04.05.2017 г., доколкото счита, че периодът на
осъществяване на владение от ищеца следва да се присъедини към неговото
владение и е изтекъл на 04.05.2022 г. При изложеното моли за отхвърляне на
предявените искове.
- правна квалификация – предявените първоначални искове са с правно
основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 и чл. 92, ал. 1 от ЗЗД; предявените насрещни
искове са с правно основание чл. чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и чл. 59 ЗЗД;
ответникът по първоначалните искове предявява възражение по смисъла на чл.
110 ЗЗД за част от платената цена (1900 евро), както и възражение по смисъла
на чл. 92, ал. 2 ЗЗД относно претендираната от първоначалния ищец
неустойка; ответникът по насрещните искове релевира възражение за
придобиване на имота по давност с правно основание чл. 79, ал. 2 ЗС, както и
възражение за погасителна давност на вземането за неоснователно
обогатяване по чл. 110 ЗЗД;
- права и обстоятелства, които се признават – сключен между страните
предварителен договор от 27.10.2017 г., с посоченото в исковата молба
съдържание; че ищецът е заплатил посочената в исковата молба договорна
цена в полза на продавача; че в предвидения срок между страните не е
сключен окончателен договор за вещта, предмет на предварителния договор;
че фактическата власт върху същата е предадена на купувача по силата на
сключения предварителен договор;
- обстоятелства, които не се нуждаят от доказване – сключен между
8
страните предварителен договор от 27.10.2017г., с посоченото в исковата
молба съдържание, като в предвидения срок между страните не е сключен
окончателен договор; че ищецът е заплатил посочената в исковата молба
договорна цена; че фактическата власт върху същата е предадена на купувача
по силата на сключения предварителен договор;
- разпределение на доказателствената тежест:
1. по предявения иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД в тежест на
ищеца е да докаже следните предпоставки: наличието на сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.10.2017
г., плащане от ищеца в полза на ответника на процесната сума,
представляваща договорената цена и предвидената в договора неустойка;
договорът да е развален надлежно от ищеца, като изправен кредитор, поради
виновно неизпълнение на договорно задължение на ответника, съобразно
изложеното в искова молба. При установяване на тези обстоятелства
ответникът следва да докаже, че е налице основание да задържи получената
сума, включително, че е изпълнил договора точно или че е заплатил
претендираното вземане;
2. по предявения иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД ищецът следва да
докаже пълно и главно възникването на облигационно отношение по
твърдения договор, че е изпълнил задълженията си по него; че в договора е
била уговорена валидна клауза за неустойка за разваляне на договора и че
договорът е бил развален; както и какъв е размерът на неустойката по
договора. При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответника е да
докаже, че е бил изправна страна по договора;
3. по предявения насрещен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предложение
трето ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който е предал
фактическата власт върху уговорената вещ в полза на ответника по иска;
отпадане на облигационната връзка поради обективна невъзможност за
изпълнение на задължението по него. Ответникът по този иск от своя страна
следва да установи годно правно основание, че следва да задържи получената
вещ или че е върнал процесната вещ;
4. по предявения насрещен иска по чл. 59 от ЗЗД ищецът следва да установи
при условията на пълно и главно доказване следните правопораждащи факти:
9
съществуването на предпоставките на неоснователното обогатяване, а именно
да е налице обогатяване на ответника, както и размера на обогатяването му, за
сметка на ищеца, като титуляр на вещното право на ползване на недвижим
имот или друго вещно право, легитимиращо го като собственик на веща - за
което му УКАЗВА, че не сочи доказателства, който е лишен от упражняването
му, периода и размера на обезщетението, а ответникът следва да установи
фактите, от които произтичат възраженията му, както и че е ползвал имота на
годно правно основание.
5. по релевираното и от двамата ответници възражение за изтекла погасителна
давност, в тежест на ищците е да докажат наличието на факти, водещи до
спиране и/или прекъсване на давността.
6. по релевираното възражение за придобивна давност ответникът по
насрещния иск следва да установи годен обект на право на собственост, върху
който да е упражнявал непрекъснато владение в рамките на пет години,
предоставено му по силата на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, за което му УКАЗВА, че не ангажира доказателства.
ПРИЕМА представените към исковата молба и насрещната искова молба
писмени доказателства - предварителен договор за покупко-продажба от
27.10.2017 г., нотариален акт за продажба на недвижим имот № 6 от 04.05.2017
г.; платежно нареждане от 27.10.2017 г., ведно с отчет по сметка, изготвена на
01.12.2024 г.; скица на поземлен имот от 26.03.2025 г.;
НАЗНАЧАВА съдебно-оценителна експертиза, изпълнима от вещото лице
Валерий Иванов Обретенов от списъка на вещите лица към СГС , който
като се запознае с данните по делото и извърши необходимите справки, да
отговори на поставения в исковата молба на В. Б. М. въпрос (стр. 47 от
делото).
ОПРЕДЕЛЯ депозит за изготвяне на експертизата в размер на 400.00
(четиристотин) лв., вносими от ищеца по насрещната искова молба - В. Б. М.,
в едноседмичен срок от получаване на препис от настоящето определение.
Да се призове вещото лице след представяне на доказателства за внесения
депозит. При липса на представено възнаграждение за вещо лице, съдът ще
отмени определението си, с което е допуснал за събиране посоченото
доказателство
УКАЗВА на вещото лице, че следва да представи заключението си не по-
10
късно от една седмица преди датата на съдебното заседание.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
02.09.2025 г. от 09:50 ч., за която дата да се призоват страните и вещото лице
след представяне на доказателства за внесения депозит.
На основание чл. 140, ал. 3 ГПК, СЪДЪТ НАПЪТВА СТРАНИТЕ КЪМ
ПОСТИГАНЕТО НА СПОРАЗУМЕНИЕ и към МЕДИАЦИЯ.
ПРЕПИС от настоящето определение да се връчи и на двете страни, а на
ищеца по насрещната искова молба - В. М., препис от отговора на ответника.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11