РЕШЕНИЕ
№ 104
гр. Монтана, 20.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на двадесет и
седми март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Аделина ТроЕ.
Членове:Аделина ТушЕ.
Елизабета КралЕ.
при участието на секретаря Соня Д. ГеоргиЕ.
като разгледа докладваното от Аделина ТроЕ. Въззивно гражданско дело №
20231600500054 по описа за 2023 година
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК, образувано по въззивна жалба на „З.“
ЕООД против решение на Районен съд – Лом от 16 декември 2022 г. по гр. д. №
2453/2021 г.
Жалбоподателят „З.“ ЕООД, представлявано от управителя К. Й., обжалва
решението в частта, с която е признато за установено по отношение въззивника и Д. И.,
че сключеният договор за наем на поземлен имот с идентификатор *, вписан в Служба
по вписванията *под дв.вх.рег. № */24.08.2021 год., е непротивопоставим на ищците
К. Б., В. К., П. П., Е. Х. А. Х. и М. Х.. Във въззивната жалба се твърди, че решението е
незаконосъобразно, тъй като към договора за наем са приложени правилата за договора
за аренда, уредени в ЗАЗ. Изтъква, че конкуренцията между двата договора, касаещи
един и същи земеделски имот, следва да се разреши като се проследи поредността на
вписването им, а договорът за наем е първи по ред, поради което искът се явява
неоснователен. Моли решението на ЛРС в обжалваната част да бъде отменено и вместо
него МОС да постанови ново, с което да отхвърли иска като неоснователен.
Обжалва решението и в частта, с която дружеството е осъдено да внесе 100 лв
държавна такса. Посочва, че не става ясно от мотивите за какво се дължи тази такса и
защо е възложена на дружеството.
Претендира присъждане на деловодни разноски.
1
Въззиваемите К. Б., В. К., П. П., Е. Х., А. Х. и М. Х. чрез пълномощника си адв.
Р. Б. в писмени отговори на въззивната жалба правят искане за оставянето й без
уважение и потвърждаване на обжалваното решение. Развиват тезата, че вписването на
наемния договор има за последица противопоставимостта му на приобретателя на
имота, но нищо повече. Противопоставимостта има значение само при учредяване на
едно и също право от един и същи праводател по отношение на различни лица. Тъй
като в случая са учредени права върху един и същи имот, но от различни праводатели,
то приложение следва да намери разпоредбата на чл. 32 от ЗС, изискваща решенията за
управление на общата вещ да се вземат от мнозинството от съсобствениците. Тъй като
арендният договор е сключен от лица с мажоритарен дял в съсобствеността, то на този
договор следва да се даде приоритет.
Въззиваемият Д. И. не взема становище по въззивната жалба.
При въззивното разглеждане на делото не са събрани нови доказателства. МОС
провери обжалвания съдебен акт като обсъди събраните в производството
доказателства във връзка с доводите на страните и приема за установено следното:
Въззивната жалба е подадена от легитимирано да обжалва лице в срока по чл.
259, ал.1 от ГПК, поради което е процесуално допустима.
Пред Районен съд – Лом е бил предявен иск с правно основание чл. 124 от ГПК
за признаване за установено, че договор за наем, вписан на 24 август 2021 г. и сключен
между Д. И. и „З.“ ЕООД по отношение имот с идентификатор *в землището на с. *, е
непротивопоставим на К. Б., В. К., П. П., Е. Х., А. Х. и М. Х., които от своя страна са
сключили договор за аренда на същия имот на 3 септември 2021 г.
За да уважи иска, ЛРС като с е позовал на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ е приел, че договор
за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия
земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици. Взел е предвид,
че договорът за наем от 24 август 2021 г. е сключен от Д. И. като наемодател, а той
притежава 1/3 ид. ч. от процесния имот, затова е приел, че наемният договор е
непротивопоставим на останалите съсобственици и арендатора по договора от 3
септември 2021 г.
Въззивният съд намира решението за незаконосъобразно, поради което го
отменя.
От представените пред ЛРС писмени доказателства се установява, че Д. И.
притежава 1/3 ид. ч. от имот с идентификатор *в землището на с. *. На 24 август 2021 г.
той сключил със „З.“ ЕООД договор за наем на този имот за срок от 3 стопански
години. Договорът е вписан в СП при ЛРС на същата дата.
Въззиваемите В. К., П. П., Е. Х., А. Х. и М. Х. са собственици общо на 2/3 ид. ч.
от имота и са го отдали под аренда на К. Б., като са сключили за това договор за аренда
2
за двадесет стопански години, вписан в СВ при ЛРС на 3 септември 2021 г.
Двата договора имат за предмет временно ползване на земята, като наемателят,
респ. арендаторът, става собственик на придобитите от имота плодове. Допустимо е за
земеделски имот да бъде сключен както договор за наем, така и договор за аренда. По
отношения първия вид се прилагат правилата на ЗЗД, а по отношение втория –
специалната уредба на ЗАЗ. Поради специфичния предмет на отдаване ЗСПЗЗ
предвижда в специално правило възможност договорът за наем на земеделска земя да
бъде сключен със съсобственик, притежаващ повече от 25 % идеални части от
съсобствения имот – чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ. Такъв договор обвързва и останалите
съсобственици.
В разглеждания случай наемателят е собственик на 1/3 ид. ч. или 33% ид. ч. от
съсобствения имот - той е разполагал с правната възможност да обвърже всички
съсобственици с един облигационен договор за наем на земеделския имот. Договорът е
валидно сключен и противопоставим на останалите съсобственици.
За същя имот е налице и договор за аренда, по който арендодатели са лица,
притежаващи повече от 50% ид. ч., с което е покрито изискването на чл. 3, ал. 4 от
ЗАЗ.
Конкуренцията между двата договора следва да се разреши като се проследи
поредността на вписванията: по-рано вписаният договор е този за наем – вписан на 24
август 2021 г. От това следва, че договорът за наем обвързва и останалите
съсобствении до изтичане на уговорения в него срок и има приоритет пред по-късно
вписания договор за аренда.
МОС намира за неоснователни доводите на въззиваемите, че от значение е дали
договорите са били сключени от мнозинството от съсобствениците, а не поредността
на вписванията. ЗСПЗЗ създава специална разпоредба относно възможността
земеделска земя да бъде отдадена под наем от съсобственик, притежаващ повече от 25
% ид. ч. Такъв договор по силата на специалното правило на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ
обвързва всички съсобственици и дерогира общото правило на чл. 32 от ЗС за вземане
на решение за управление на вещта с мнозинство. Както арендният договор от
септември 2021 г., така и наемният договор от август 2021 г. е задължителен за всички
съсобственици. Налице е хипотеза на учредяване на права върху една и съща вещ в
полза на различни лица и макар учредителите да са различни, то всеки от тях е
действал като собственик, оправомощен от специална правна норма да обвърже и
останалите с облигационно правоотношение.
МОС намира искът по чл. 124 от ГПК за неоснователен и като отменя
обжалваното решение, го отхвърля като неоснователен.
Относно присъдената държавна такса от 100 лв МОС намира, че решението на
ЛРС следва да бъде отменено. Държавната такса се дължи от ищците и следва да е
3
била внесена при предявяване на иска. Тъй като ЛРС е констатирал, че тя не е била
своевременно платена, е осъдил с крайния съдебен акт ответника, като е съобразил
изхода от спора – уважаване на иска. След като МОС отменя решението на ЛРС и
отхвърля иска, то не е налице предпоставка „З.“ ЕООД да плати държавна такса, затова
отменя решението в тази му част. След връщане на делото на първоинстанционния
съд той е компетентен да прецени необходимостта от събирането й от задължените
лица.
При този изход на процеса на въззивника следва да се присъдят разноските,
направени пред двете съдебни инстанции, а те възлизат на 600 лв юрисконсултско
възнаграждение и 50 лв държавна такса.
На основание горното МОС
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение на Районен съд – Лом от 16 декември 2022 г. по гр. д. №
2453/2021 г. в ЧАСТТА, с която е признато за установено по отношение „З.“ ЕООД и
Д. И., че сключеният договор за наем на поземлен имот с идентификатор *, вписан в
Служба по вписванията *дв. вх. рег. № */24.08.2021 г., е непротивопоставим на
ищците К. Б., В. К., П. П., Е. Х., А. Х. и М. Х., вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иск на К. Б., В. К., П. П., Е. Х., А.Х. И М. Х.
против „З.“ ЕООД и Д. И. за признаване за установено, че договор за наем на поземлен
имот с идентификатор *, при съседи: *, *, *, *, находящ в землището на с. *, обл.*, с
нотариална заверка на подписите и вписан в Служба по вписванията при РС - * дв. вх.
рег. № */24.08.2021 г., акт № *, т. *, с начало на действие стопанската 2022/2023г. е
непротивопоставим на К. Б. ЕГН **********, В. К., ЕГН **********, П. П., ЕГН
**********, Е. Х., ЕГН **********, А. Х., ЕГН ********** и М.Х., ЕГН **********,
със срок на действие 3 стопански години, считано от стопанската 2022/2023 г.
ОТМЕНЯ решение на Районен съд – Лом от 16 декември 2022 г. по гр. д. №
2453/2021 г. в ЧАСТТА, с която „З.“ ЕООД, ЕИК *, е осъдено да плати по сметка на
ЛРС 100 лв държавна такса и разноски на ищците.
ОСЪЖДА К. Б., ЕГН **********, В. К., ЕГН **********, П. П., ЕГН
**********, Е. Х., ЕГН **********, А. Х., ЕГН ********** и М. Х., ЕГН **********,
да платят на „З.“ ЕООД, ЕИК *, 650 лв разноски по водене на делото пред двете
съдебни инстанции.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
4
Членове:
1._______________________
2._______________________
5