Р Е Ш Е Н И Е
Номер 455 19.11.2019 година Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд, граждански
състав
На двадесет и четвърти октомври две
хиляди и деветнадесета година
В публично
заседание в следния
състав:
Председател:
Янко Новаков
Членове: -
Секретар: Цветанка Арнаудова
Прокурор: -
като разгледа докладваното от съдия Новаков
търговско дело номер 506 по описа за 2016
година,
за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.135 от Закона за задълженията и договорите.
Ищците П.П.В., ЕГН *******, с адрес: ***, С.М.С., ЕГН *******, с адрес: *** и С.М.В., ЕГН *******, с адрес: *** са предявили иск за обявяване на относителната недействителност на договор, сключен с Нотариален акт № *** г. на нотариус № 607, действащ в района на РС - Поморие, вписан в СВ – Поморие на 23.01.2013 г., по силата на който ответникът „Медикъл Турист Сървисиз“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Пловдив, район Централен, ул.„Емил де Лавеле“ № 2, ет. 2 учредил в полза на ответника „Финансова къща „Кристи“ ООД, ЕИК *********, със седалище гр.Пловдив, район Северен, ж.к.„Кършияка“, ул.„Победа“ № 21, Секция С3, бл.3102, ет.1 ипотечни права върху Поземлен имот с кадастрален идентификатор 57491.16.192 - урбанизирана територия (с НТП за къмпинг, мотел) с площ 4715 кв.м., с административен адрес гр.Поморие, местността „Кротиря” ведно с подобрения, включващи и предвидена за изграждане болнична сграда със застроена площ ог 2148 кв.м. и разгъната застроена площ от 7072 кв.м..
Ищците се легитимират като титуляри на правото по чл.55, ал.1, предл.ІІІ от ЗЗД да си върнат даденото по развален договор за замяна, сключен с Нотариален акт №***. на нотариус с район на действие РС – Поморие със *** М.Л.Б. и Х.В.Б. – частни праводатели на ответниците.
По замяната ищците и наследодателката на втория и третия от тях Д.И.М. прехвърлили на ***Б. УПИ V – 192 с площ от 2924,69 кв. м. по плана на гр.Поморие, местността „Кротиря“ (впоследствие включен в границите на процесния поземлен имот 57491.16.192 с площ 4715 кв. м ), срещу което придобили от тях право на строеж върху 25 самостоятелни обекти, които трябвало да бъдат построени в съседен имот – УПИ ІІІ-414 в масив 16 в същата местност с площ от 6803 кв. м.
Заменителите Б. били частни правоприемници на свързано с тях дружество - „Рола” ООД. Прехвърлените от тях по замяната суперфициарни права били предварително обременени с договорни ипотеки в полза на „Първа инвестиционна банка” АД за обезпечения на задължения на „Рола” ООД по договор за банков кредит. Поради необслужване на кредита банката упражнила ипотечните си права върху вече реализираните в груб вид обекти на суперфицията. Така в резултат на проведена публична продан по изп. дело № 20098040400167 на банката били възложени и придобитите от ищците по замяната ипотекирани обекти. Постановлението за възлагане било издадено на 24.08.2010г. То влязло в сила на 24.09.2010 г. и било вписано на 08.10.2010 г.
Поради съдебното им отстраняване на 14.01.2013 г. ищците предявили по приложеното гр. дело № 90/2013 г. на ОС – Бургас иск по чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на договора за замяна. Даденият от тях по замяната УПИ V–192 с площ 2924,69 кв.м. обаче вече бил включен в границите на поземлен имот с идентификатор 57491.16.192 с площ от 4715 кв.м., който станал обект на няколко верижни продажби между свързани лица, стартирани от заменителите Б.. Така на 02.12.2009 г. имотът бил придобит от „НРГ Партнер” ЕООД (с едноличен собственик Х.Б.), на 30.07.2010г. от лицата Й. и Н.П. от гр.П. (*** на Б.), на 17.02.2011 г. - от ответника „Медикал Турист Сървисиз“ ООД, ЕИК ********* – дружество, в което Б. участват като съдружници с равни дялове.
Ищците и наследодателката им атакували последвалите продажбени сделки с имот 57491.16.192 на основание чл.135 от ЗЗД с искове, предявени по гр.д. № 90/2013г. и гр.д.№ 772/2015 г. на ОС – Бургас (на 13.04.2016 г. производствата по двете дела били обединени и продължили под първия номер).
Гр.дело № 90/2013 г. на ОС – Бургас приключило с влязло в сила решение, с което договорът за замяна бил развален, ищците били признати за собственици на 2924,64/4715 идеални части от процесния поземлен имот с идентификатор 57491.16.192, в чиито граници бил включен даденият от тях по замяната имот. Извършените последващи продажби били признати за относително недействителни спрямо ищците на основание чл.135 от ЗЗД за същите идеални части.
Извън предмета на цитираното дело обаче останала процесната договорна ипотека по Нотариален акт № *** г., с която ответникът „Медикъл Турист Сървисиз“ ООД обременил целия поземлен имот с идентификатор 57491.16.192 с площ от 4715 кв.м. заедно с всички подобрения (включително и бъдещо строителство на болнично заведение) в обезпечение на свои кредитни задължения към ответника „Финансова къща „Кристи“ ООД Учредяването на ипотеката станало след завеждането на гр. дело № 90/2013 г., но преди вписването на исковата молба.
В обстоятелствената част на исковата молба по настоящото дело са изложени съображения, че ответната финансова институция била наясно, че чрез ипотеката се увреждат ищците. Целта била чрез изкуствено формирани прекомерни вземания по обезпечения кредит да се стигне до бързо реализиране на ипотечните права чрез публична продан и до съдебно отстраняване на ищците при успешен за тях изход на спора по гр.дело № 90/2013 г.
Затова ищците са претендират за обявяването на относителната недействителност на договора за ипотека на основание чл.135 от ЗЗД. Първоначално искът е бил предявен за 2924,69/4715 идеални части от ипотекирания имот, които следвало да им бъдат върнати по реда на чл. 55, ал.3 от ЗЗД. След изменение (с допълнителната искова молба) претенцията е насочена върху целия имот по съображения за неделимост на ипотеката.
Изрично становище по иска е изразил само ответникът Финансова къща „Кристи“. Според него претенцията била неоснователна. Ипотечната сделка била сключена след добросъвестно водени преговори с другия ответник в обезпечение на негови валидно възникнали задължения по договор за кредит. Тъй като договорът не бил изпълнен, кредитната институция се снабдила с осъдителен титул (по арбитражно дело) и изпълнителен лист срещу другия ответник – неин длъжник. По образуваното изпълнително дело обаче тя не все още не била реализирала ипотечните си права.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид събраните по делото доказателства и като съобрази разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Последиците на влязлото в сила решение по приложеното гр.дело № 90/2013 г. на ОС – Бургас следва да бъдат зачетени относно развалянето на гореописания договор за замяна, сключен с Нотариален акт №***г. на нотариус с район на действие РС – Поморие (л.18-22), по силата на което ищците П.П.В., С.М.С. и С.М.В. (последните двама и като наследници на *** си Д.И.М. - видно от удостоверението на л.270) имат правото да получат обратно от заменителите М. и Х.Б. 2924,64/4715 идеални части от собствеността върху процесния поземлен имот с идентификатор 57491.16.192 в землището на гр.Поморие, местността „Кротиря”. Признатото от съда право на разваляне на договора възникнало заради евинцирането на ищците от придобитите въз основа на замяната 25 самостоятелни обекти, изградени в съседен имот –57491.16.414 (УПИ ІІІ-414), извършено с постановление за възлагане от 24.08.2010г. по изп. дело № 20098040400167 (л.41-63), влязло в сила на 24.09.2010 г. и вписано на 08.10.2010 г. Принудителното изпълнение касаело събирането на вземанията на „Първа инвестиционна банка” АД против „Рола” ООД, ЕИК ********* – частен праводател на заменителите Б. (в което освен това те са имали и дялово участие). Банковият дълг бил обезпечен с ипотекарни права върху обектите, от които ищците били отстранени.
Необходимо е да бъде съобразена и прогласената с решението по гр. дело № 90/2013 г. относителна недействителност спрямо ищците на трите верижни продажби (в частта относно прехвърлянето на 2924,64/4715 идеални части от ПИ 57491.16.192), стартирани от заменителите Б., с които имотът бил придобит, както следва: на 02.12.2009 г. от „НРГ Партнер” ЕООД (с едноличен собственик Х.Б.); на 30.07.2010г. – от лицата Й. и Н.П. от гр. П. (*** на Б.), на 17.02.2011 г. – от ответника „Медикал Турист Сървисиз“ ООД, ЕИК ********* – дружество, в което Б. имат изключително дялово участие.
Ответникът Финансова къща „Кристи“ ООД е знаел за посоченото дело и обжалвал допуснато срещо него обезпечение.
В настоящия процес трябва да се даде отговор на въпроса доколко добросъвестно е действал ответникът Финансова къща „Кристи“ ООД при отпускането на кредит на ответника „Медикал Турист Сървисиз“ ООД на стойност 400000 лева, обезпечен с договорна ипотека от 23.01.2013 г., атакувана от ищците по реда на чл.135 от ЗЗД.
След развалянето на замяната ищците са си възстановили на основание чл. 55, ал. 1, предл. ІІІ от ЗЗД собствеността върху 2924,64/4715 идеални части от процесния ПИ 57491.16.192, но учредяването на ипотеката в полза на ответника ФК „Кристи“ прехожда вписването на исковите молби по гр.дело № 90/2013 г. и присъединеното към него гр. дело № 772/2015 г. на ОС – Бургас. Следователно ищците са изправени пред угрозата на ново съдебно отстранение, в случай че ответната кредитна институция реализира принудително ипотечните са права.
Естеството на повдигнатия спор предполага разрешаването му предимно на базата на косвени доказателства.
От показанията на свидетелите М.К. и А.Н., разпитани в съдебно заседание на 30.05.2019 г., се установява, че преди ищците да потърсят съдебна защита по гр.дело № 90/2013 г. те са водили със заменителите Б. продължителни и тежки преговори, дирейки извънсъдебна компенсация за претърпяната евикция. На последната им среща в края на 2012 г. Б. подхвърлил, че ще направи така, че да се мине през ипотека и съдебен изпълнител, макар това да струвало скъпо (виж показанията на свидетеля К., присъствал на срещата като адвокат на ищците).
Управителят на ответника ФК „Кристи“ В.Д. е бил разпитан като свидетел по ДП № ЗМИ 74/2017 г. на ОД на МВР – Бургас, отдел ИП (виж приложения на л. 1690-1693 от делото протокол от 30.03.2017г.). Пред органите на дознанието Д. е заявил, че се познал отдавна със заменителите Х. и М.Б.. Той знаел, че двамата имат бизнес „по морето“ за строителство на „хотели и болници“. Във връзка с този бизнес ФК „Кристи“ била предоставяла на Б. и техните дружества множество кредити.
От изслушаната по делото съдебносчетоводна експертиза става ясно, че преди процесния ипотечен заем от 23.01.2013 г., в периода от 30.06.2010 г. до 17.01.2013 г. на Б. са били отпуснати осем кредита на стойност 191000 лева, почти всички от които били с настъпил падеж. На 27.11.2012 г. на ответника „Медикал Турист Сървисиз“ ООД пък бил отпуснат кредит от 30000 лева с едномесечен падеж.
Съдът е изискал от ответника кредитното досие за процесния договор за заем № 244 от 23.01.2013 г., което е било представено в първото по делото заседание (л.1202-1462). От него става ясно, че договорът е подписан необичайно бързо – въз основа на подадено в същия ден заявление, подписано в гр.Пловдив (л.1220). В досието липсват документи за направено проучване на платежоспособността на длъжника „Медикал Турист Сървисиз“ ООД, както и за извършена експертна оценка на процесния имот, предложен като ипотечно обезпечение. На същата дата е изповядан и нотариалният акт за договорната ипотека пред нотариус в гр. Поморие (л.1211-1218). В акта е описано, че удостоверението за данъчна оценка е било издадено само два дни по-рано – на 21.01.2013 г. Бързането е направило впечатление и на служителките в данъчната служба в Община Поморие, които са си позволили коментар пред свидетеля М.К. - адвокат, явил се пред тях, за да се снабди с друга данъчна оценка, необходима за вписването на исковата молба по гр.дело № 90/2013г. (виж свидетелските показания от 30.05.2019 г.).
В договора за заем (л.1202-1209) е описано по какъв начин е била формирана главницата 400000 лева. От тази сума реално дадени от финансовата институция са били само 139000 лева, които били преведени на 20 транша между 24 януари и 17 юни 2013 г.
Останалата част от главницата е формирана по следния начин, описан в т.4.6 от договора:
1. Чрез „прихващане“, което всъщност представлява встъпване на ответника „Медикал Турист Сървисиз“ ООД в дълг за стари задължения на Х.Б. на обща стойност 175254 лева по договори за заем № 191 от 21.5.2012 г., № 196 от 03.07.2012 г., № 202 от 10.07.2012 г. и № 242 от 17.01.2013г. (от които главници – 165000 лева и договорни лихви - 15254 лева) – т.4.6.1.3;
2. Чрез прихващане на стари задължения на дружеството –кредитополучател на стойност 30900 лева по договор № 234 от 27.11.2012г. (главница от 30000 лева и договорни лихви от 900 лева) – т.4.6.1.3;
3. Чрез прихващане на заплатен от заемодателя „хонорар“ на стойност 1000 лева – т.4.6.1.4;
4. Чрез капитализиране на основание т.4.6.1.1 на договорни лихви на обща стойност 48846 лева, начислени за периода февруари 2013 г. – юли 2013 г. Капитализирането е подробно описано от представителя на кредитната институция по настоящото дело.
Така формираната главница от 400 хиляди лева е трябвало да бъде върната в изключително кратък срок – една година от подписването на договора, независимо от по-късните траншове по усвояването й и от последващото капитализиране на лихви.
В договора са заложени и редица неблагоприятни клаузи като напр.: удвояване (със задна дата) на възнаградителната лихва от 3% на 6% при забава над 5 дни– т.7.10; неустойка за забава от 0,2 % от главницата на ден, което означава 73 % на година до трикратния размер на главницата (1 200 000 лева) – т.11; наказателна неустойка от 1000 лева – „за всеки отделен случай на неизпълнение“ – т. 11.1.
Съгласно клаузата на т. 20 от договора споровете по него е трябвало да бъдат разрешавани от частен арбитраж в Пловдив.
С анекс от 05.02.2014 г. (л. 1210) ответниците признали усвояването на главницата от 400000 лева и продължили срока за връщането й с 6 месеца - до 23.07.2014 г.
Договорът е сключен на фона на тежката задлъжнялост на заменителите Х. и М.Б. по описаните от съдебносчетоводната експертиза договори за кредити. При извършената проверка в счетоводството на ответника вещото лице не е открило доказателства за начисляване на мораторни лихви по тези договори, което указва непривично благоприятно третиране на двете физически лица – длъжници.
С оглед установените дългогодишни бизнес отношения представителите на ФК „Кристи“ ООД не може да не са знаели за паричните проблеми Х. и М.Б. и на свързаните с тях дружества – включително и за съдебното отстраняване на „Рола“ ООД и на ищците (като негов непряк правоприемник) от недоизградени обекти в ПИ 57491.16.414 в гр. Поморие, който е съседен на ипотекирания поземлен имот 57491.16.192. Отстраняването, извършено за дълг към „Първа инвестиционна банка“ АД, е било отразено в медиите, включително и чрез публикации в интернет, които се откриват след елементарна справка по име. Част от материалите са приложени към исковата молба.
Процесният договор за ипотечен кредит е бил сключен и обезпечен светкавично на 23.01.2013 г. – във време, в което ищците вече са предявили претенциите си за разваляне на договора за замяна по гр. дело № 90/2013 г. на ОС – Бургас, образувано на 14.01.2013 г., но преди вписването на исковата молба, извършено на 26.03.2013 г.
Финансовото състояние на кредитополучателя „Медикал Турист Сървисиз“ ООД е било незавидно. Последният му обявен в търговския регистър годишен финансов отчет и сега продължава да е този за 2010 г., в който е отразен негативен финансов резултат – натрупана загуба от 23000 лева, формирана след приспадането на единствения посочен в отчета актив - пари в брой на стойност 7000 лева.
Към момента на сключването на кредита – 23.01.2013 г. цялото имущество на „Медикал Турист Сървисиз“ ООД явно се е свеждало до процесния поземлен имот 57491.16.192, оценен по изслушаната по настоящото дело съдебнотехническа експертиза на 970250 лева. В същото време дружеството се е легитимирало със следния титул за собственост: сключен на 17.02.2011г. с лицата Й. и Н.П. (*** на Б.) договор за покупко-продажба за цената от 27000 лева (около данъчната оценка).
Практиката на професионалните институции в кредитирането е наложила да се извършва внимателно проучване на историята на всеки предлаган за ипотечно обезпечение имот за период от поне десет години назад, съпътствано с възлагане на самостоятелна оценка на имота и щателно изследване на кредитоспособността на длъжника.
Данни за такива действия липсват в официалното кредитно досие, но несъмнено подробен анализ е бил извършен. Няма как да не е направило впечатление, че кредитополучателят „Медикал Турист Сървисиз“ ООД не е бил състояние (по данни на официално обявения ГФО за 2010 г.) да плати дори твърде занижената цена за имота от 27000 лева, както и че придобивният му титул е предхождан от две други набързо извършени сделки със сходни условия между свързани със заменителите Барутчиеви лица.
Ответникът ФК „Кристи“ ООД се е снабдил с осъдително арбитражното решение от 23.12.2014 г. на АС при ББА – Пловдив (л.1486-1498) за вземанията по кредита. В производството пред арбитража кредитополучателят „Медикал Турист Сървисиз“ ООД не е проявил никаква активност. Въз основа на решението СГС е издал изпълнителен лист от 12.11.2015 г. (л.1499), по който е образувано изпълнително дело 20158000401173 на ЧСИ Ивелина Божилова (виж издаденото от ЧСИ удостоверение от 10.11.2016 г. – л. 1500).
Изложеното дотук е в подкрепа на извода, че сключването на договора за кредит и изповядването на ипотеката са имали за цел освобождаването на Б. от старите им задължения към ответната кредитна институция като тя, посредством калкулиране на изкуствен дълг към свързаното неплатежоспособно дружество на кредитополучателя (чрез т.нар. „прихващания“, капитализиране на лихви и начисляване на прекомерни неустойки) да се удовлетвори по реда на публичната продан от стойността на процесния имот, без да бъде препятствана от ищците, въпреки че още през 2010 г. е било ясно, че те имат правото да си възстановят собствеността върху 2924,64/4715 идеални части от имота.
Предвид изложеното и на основание чл. 135 от ЗЗД договорът за ипотека следва да бъде обявен за относително недействителен спрямо ищците в частта, касаеща 2924,64/4715 идеални части от процесния имот.
В останалата част искът следва да бъде отхвърлен.
Налице са данни, че на 18.06.2013 г. (след учредяването на ипотеката), ответникът „Медикъл Турист Сървисиз“ ООД е продал имота на трето лице „Медикъл Турист Сървисиз Поморие“ ООД (виж нотариалния акт на л. 1179 от делото). Тази сделка не е атакувана в настоящия процес, поради което съдът не я обсъжда.
Ищците са направили съдебноделоводни разноски в размер на 3916,47 лева (държавна такса по делото от 2476,47 лева, такса за вписване на исковата молба от 180 лева – съгл. представения списък по чл. 80 от ГПК, депозити за експертизи от 1250 лева, такси за съдебни удостоверения – 10 лева).
Няма данни за направени от ответниците разноски.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, с оглед уважената част от иска, съдът присъжда в полза на ищците разноски в размер на 2429,32 лева.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА за относително недействителен спрямо ищците П.П.В., ЕГН *******, с адрес: ***, С.М.С., ЕГН *******, с адрес: *** и С.М.В., ЕГН *******, с адрес: ***, договор, сключен с Нотариален акт № ***. на нотариус № 607, действащ в района на РС - Поморие, вписан в СВ – Поморие на 23.01.2013 г. В ЧАСТТА, с която ответникът „Медикъл Турист Сървисиз“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Пловдив, район Централен, ул.„Емил де Лавеле“ № 2, ет.2 учредил в полза на ответника „Финансова къща „Кристи“ ООД, ЕИК *********, със седалище гр.Пловдив, район Северен, ж.к.„Кършияка“, ул.„Победа“ № 21, Секция С3, бл.3102, ет.1 ипотечни права върху 2924,64/4715 идеални части от Поземлен имот с кадастрален идентификатор 57491.16.192 - урбанизирана територия (с НТП за къмпинг, мотел) с площ 4715 кв.м., с административен адрес гр.Поморие, местността „Кротиря” ведно с подобрения, включващи и предвидена за изграждане болнична сграда със застроена площ ог 2148 кв.м. и разгъната застроена площ от 7072 кв.м.
ОТХВЪРЛЯ иска на П.П.В., ЕГН ***, с адрес:***, С.М.С., ЕГН ***, с адрес:*** и С.М.В., ЕГН ***, с адрес:***, за обявяване относителната недействителност на договора за ипотека, сключен с Нотариален акт № *** г. на нотариус № 607, действащ в района на РС – Поморие, В ОСТАНАЛАТА ЧАСТ.
ОСЪЖДА ответниците „Медикъл Турист Сървисиз“ ООД, ЕИК *********, със седалище гр. Пловдив и „Финансова къща „Кристи“ ООД, ЕИК *********, със седалище гр.Пловдив, район Северен, ж.к.„Кършияка“, ул.„Победа“ № 21, Секция С3, бл.3102, ет.1 да заплатят на ищците П.П.В., ЕГН ****, с адрес: ***, С.М.С., ЕГН *****, с адрес: *** и С.М.В., ЕГН *****, с адрес: *** съдебноделоводни разноски в размер на 2429,32 лева (две хиляди четиристотин двадесет и девет лева и тридесет и две стотинки).
УКАЗВА на ищците на основание чл.115 от Закона за собствеността да отбележат решението в Службата по вписванията при РС – Поморие в 6-месечен срок от влизането му в сила.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския апелативен съд в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: