№ 1413
гр. Бургас, 13.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:АННА ИВ. ЩЕРЕВА
при участието на секретаря МИЛЕНА ХР. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от АННА ИВ. ЩЕРЕВА Гражданско дело №
20242120102251 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е образувано по искова молба на Н. Д., роден на
**********г., и М. Д., родена на ***г., двамата граждани на ***, с адрес ***,
против „ВИКТОРИ ПРОДЖЕКТС“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление, гр. Хасково, ул. „Добруджа“ 10, вх.Б, ет.2, офис 2,
представлявано от управителя Д. Р. Г., със съдебен адрес гр. *** – адвокат Т.
Т..
Приет за разглеждане по делото е ревандикационен иск с правно
основание чл.108 от ЗС - да бъде прието за установено по отношение на
ответника, че ищците са собственици на самостоятелен обект в сграда № ***,
находящ се на етаж 3, вход А, на кота +5,60, в гр. ***, област Бургас, с
предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта 1, със застроена
площ от 43,23 кв. м, ведно със съответните 1,005 % ид.ч. от общите части на
сградата, равняващи се на 6,60 кв. м, ведно със съответния процент идеални
части от правото на строеж върху ПИ *** по КККР на гр. ***, област Бургас,
целият с площ 6232 кв. м, както и да бъде осъден ответника да предаде на
ищците владението върху този имот.
1
Обстоятелства, на които се основава искът :
Ищците твърдят, че са придобили собствеността върху описания
самостоятелен обект по силата на предварителен договор за строителство и за
покупко-продажба, сключен на 08.01.2019г. със „***“ ЕООД, обявен за
окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД със съдебно решение по гр.д. №
2495/ 2022 г. на Районен съд – Бургас, влязло в сила на 26.09.2023г. Съгласно с
констативен протокол № 70/ 28.09.2022 г. издаден по реда на чл. 181, ал. 2 от
ЗУТ сградата била в степен на завършеност “груб строеж”, а исковата молба за
обявяване на предварителния договор за окончателен била вписана на
22.02.2022 г., а съдебното решение - на 18.12.2023 г.
Ответното дружество оспорвало правата на ищците, като с писмо от
22.05.2023г. ги уведомило за собственическите си претенции върху имота -
поради неспазване на сроковете в договора за учредяване на право на строеж
между „Виктори Проджектс“ ООД и „***“ ЕООД с решение по гр.д.№ 947/
2022 г. на Окръжен съд - Бургас дружеството възстановило изцяло
собствеността си върху поземления имот, тъй като сградата не била завършена
в степен на завършеност “груб строеж”, а учреденото право на строеж в полза
на строителя било погасено по давност. Така ответникът поискал от ищците
доплащане на сумата от 30 508,33 евро без ДДС, за да “запазят имота”.
Ищците считат, че ответникът държи имота без основание, тъй като с
оглед вписването на исковата молба по чл.19, ал.3 от ЗЗД на 24.03.2023г.
последващите вписвания не могат да бъдат противопоставени на ищците.
В преклузивния срок по чл.131, ал.1 от ГПК ответникът представя
писмен отговор, с който оспорва иска. Твърди, че с влязлото в сила съдебно
решение по гр.д.№ 947/ 2022г. на Окръжен съд - Бургас е разрешен спорът
между ответното дружество и строителя „***“ ЕООД, като учреденото в полза
на това дружество право на строеж е признато за погасено по давност. Поради
това праводателят на ищците „***“ ЕООД не е разполагал с права, които да
прехвърли надлежно на ищците, респективно дори и да се приеме, че ищците
са придобили правото на строеж, то същото е погасено по давност и по
отношение на тях. Твърди, че ответното дружество със собствени средства е
довършило строежа на сградата, завършена в груб строеж на 12.03.2024г.
съгласно констативен протокол № 12 от тази дата.
Страните представят и ангажират доказателства в подкрепа на
2
становищата си. Претендират и присъждане на направените по делото
съдебни разноски.
След съвкупна преценка на доводите на страните, на събраните по
делото доказателства и на разпоредбите на закона, Бургаският районен съд
намира за установено следното:
Предявеният ревандикационен иск по чл.108 от ЗС е иск за защита на
твърдяното от ищците право на собственост, което следва да бъде установено
по делото при условията на пълно главно доказване като първа предпоставка
за уважаване на претенцията.
Страните не спорят, че на 08.01.2019г. ищецът Н. Д. сключил със „***”
ЕООД договор за строителство и предварителен договор за покупко-продажба
на процесния недвижим имот - самостоятелен обект, представляващ
апартамент № ***, ет.3, вх.А, със застроена площ от 43,23 кв. м, ведно със
съответните 1,005 % ид.ч. от общите части на сградата и съответните идеални
части от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена
сградата, с идентификатор *** по КККР на гр. ***, област Бургас. С този
договор продавачът „***” ЕООД се задължил да построи и въведе в
експлоатация апартхотел „***“, както и да продаде на ищците купувачи
описания апартамент, находящ се в една от сградите на бъдещия апартхотел, за
договорената продажна цена от 41 156 евро. При сключването на този договор
„***” ЕООД се легитимира като притежател на правото на строеж, учредено
му от собственика на поземления имот – ответника „Виктори Проджектс“
ЕООД по силата на договор за суперфиция от 12.11.2014г.
По иск на купувача Н. Д. от 13.01.2022г. със съдебно решение от №
1411/ 23.06.2023г. по гр.д. № 2495/ 2022г. по описа на Районен съд - Бургас на
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД е обявен за окончателен описаният
предварителен договор за покупко-продажба между ищеца и „***” ЕООД.
Исковата молба е вписана в Службата по вписванията на 22.02.2022г.
Постановеното съдебно решение е влязло в сила на 26.09.2023г. и е вписано на
18.12.2023г.
По искова молба на настоящия ответник „Виктори Проджектс“ ЕООД
от 20.06.2022г., вписана в Службата по вписванията на 29.09.2022г., със
съдебно решение № 481/ 31.03.2023г. по гр.д. № 947/ 2022г. по описа на
Окръжен съд - Бургас е прието за установено, че учреденото в полза на „***”
3
ЕООД право на строеж върху поземления имот с идентификатор *** по КККР
на гр. Созопол е погасено по давност – поради неупражняването му в
законоустановения срок. Съдебното решението е влязло в сила на 20.04.2023г.
и е вписано на 27.04.2023г.
Спорен по делото е въпросът относно конкуренцията между силата на
пресъдено нещо на двете влезли в сила съдебни решения и тяхната
противопоставимост на страните.
На основание чл.19, ал.3, изр.2 от ЗЗД договорът за покупко-продажба
на недвижим имот между ищеца Н. Д. и „***” ЕООД, се счита сключен в
момента на влизане в сила на съдебното решения за обявяването за
окончателен на предварителния договор между тях – на 26.09.2023г. Това е
моментът, в който настъпва вещшнопрехвърлителният ефект на сделката и
ищците се легитимират като купувачи на имота. В това си качество ищците са
правоприемници на продавача по предварителния договор „***” ЕООД.
Поради това те не биха могли да придобият повече права, отколкото техният
праводател притежава към този момент. За ефекта на правоприемството
ирелевантно е дали собствеността на продавача върху процесния
самостоятелен обект произтича от придобито право на собственост или от
реализирано право на строеж, при което суперфициарят става собственик на
построеното. Окончателният договор на покупко-продажба, от който ищците
черпят правата си, е деривативно придобивно основание, поради което
купувачът е правоприемник на продавача и не би могъл да придобие повече
права, отколкото праводателят му притежава към този момент.
В настоящия случай, към датата на влизане в сила на конститутивното
съдебно решение по чл.19, ал.3 от ЗЗД – 26.09.2023г. праводателят на ищците
„***” ЕООД вече не е носител на вещно право върху процесния обект, тъй
като със съдебното решение по гр.д.№ 947/ 2022г. на Окръжен съд - Бургас,
влязло в сила на 20.04.2023г., е признато за погасено по давност
притежаваното от него право на строеж. Въпросът за действието на
давностния срок по чл.67, ал.1 от ЗС е разяснен с тълкувателно решение № 1/
04.05.2012г. по тълк. д. № 1/ 2011г. на ОСГК на ВКС, което приема, че
неспазването му не води автоматично до погасяване на правото на строеж.
Поради това учреденото в полза на суперфициаря „***” ЕООД вещно право
на строеж следва да се счита за прекратено с влизането в сила на съдебното
4
решение по установителния иск на 20.04.2023г., към който момент правото на
строеж се възстановява в патримониума на собственика на земята - ответника
„Виктори Проджектс“ ЕООД. Поради това съдът приема, че още в хода на
производството по обявяване на предварителния договор на ищците за
окончателен – преди влизането в сила на 26.09.2023г. на решението по чл.19,
ал.3 от ЗЗД по гр.д. № 2495/ 2022г. на Районен съд – Бургас, суперфициарят
„***” ЕООД е загубил легитимацията си на притежател на вещни права в
имота – от 20.04.2023г. Поради това не е налице желаният
вещнопрехвърлителен ефект на обявения за окончателен договор за покупко-
продажба на процесния имот, тъй като към 20.04.2023г. праводателят на
ищците не е притежавал прехвърляното материално право.
Ищците, като правоприемници на суперфициаря „***” ЕООД, на
основание чл.298, ал.2 от ГПК са обвързани от субективните предели на
влязлото в сила решение по гр.д. № 947/ 2022г. по описа на Окръжен съд -
Бургас, поради което на основание чл.299 от ГПК е недопустимо в настоящото
производство да бъдат пререшавани въпросите за спирането и прекъсването
на давността по чл.67, ал.1 от ЗС, момента на завършването на сградата в груб
строеж и останалите въведени в тази насока възражения на ищцовата страна.
По въпросите за частното правоприемство между купувачите на обекти
и суперфициаря „***” ЕООД и за субективните предели на процесните
съдебни решения мотивно се е произнесла касационната инстанция в
определение № 4668/ 16.10.2024г. по гр.д. № 2781/ 2024г., III г.о., ГК на ВКС,
постановено по молба за отмяна на влязло в сила аналогично решение по
чл.19, ал.3 от ЗЗД с друг купувач. Върховната съдебна инстанция приема, че
въз основа на влязлото в сила конститутивно решение по чл.19, ал.3 от ЗЗД
купувачът е частен правоприемник на „***“ ЕООД, поради което влязлото в
сила решение по установителния иск по гр.д. № 947/ 2022г. на ОС – Бургас му
е противопоставимо в качеството му правоприемник на суперфициаря, а
решението по чл.19, ал.3 от ЗЗД не засяга правната сфера на собственика на
земята „Виктори Проджектс“ ЕООД.
Съдът приема за неоснователни и възраженията на ищеца относно
последователността на вписванията на исковите молби, тъй като защитното
действие по чл.114, ал.1, б.„б“ ЗС не засяга вещнопрехвърлителният ефект на
придобивната сделка на ищците и материалноправната им легитимация по
5
отношение на имота. Възражението се основава на по-ранното вписване на
исковата молба по чл.19, ал.3 от ЗС - на 22.02.2022г., като исковата молба по
чл.67, ал.1 от ЗС е вписана на 29.09.2022г. На основание чл.114, ал.1, б.„б“ ЗС
придобитите вещни права върху имота след вписването на исковата молба за
обявяване на предварителния договор за покупко-продажба за окончателен не
могат да се противопоставят на ищеца по този иск, но това защитно действие е
насочено към третите лица - преобретатели на продавача, придобили права
след вписването на исковата молба по чл.19, ал.3 от ЗЗД. В случая, ответникът
„Виктори Проджектс“ ЕООД не е преобретател на продавача по
предварителния договор, а пълнотата на неговото право на собственост е
възстановена след влизането в сила на решението по установителния иск по
гр.д. № 947/ 2022г. и погасяването на правото на строеж на „***“ ЕООД. Още
повече, че това решение е влязло в сила и е вписано преди решението по
конститутивния иск на ищците – съответно 20.04.2023г./ 27.04.2023г. и
28.09.2023г./ 18.12.2023г.
По изложените съображения съдът приема, че ищците не се
легитимират като собственици на процесния недвижим имот, което налага
извод за неоснователност на предявения ревандикационен иск.
При този изход от спора, на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищците
дължат на ответника направените по делото съдебни разноски. Съгласно
представения списък по чл.80 от ГПК и представените доказателства съдът
приема, че направените от ответника разноски по делото са в размер на 10 лв.
– заплатени държавни такси за издаване на съдебни удостоверения.
Претендираната заплатена държавна такса е по предявения от ответника
насрещен иск, който не е предмет на разглеждане в настоящото производство.
Претендираното от ответника адвокатско възнаграждение в размер на 9000 лв.
е договорено с представения договор за правна защита и съдействие от
29.07.2024г. В този договор, обаче, липсва надлежно удостоверяване на
плащането на сумата от ответника на адвоката, като договорната клауза на
чл.3 съдържа само задължение за трето лице /ЗАД „ОЗК – Застраховане“ АД/
за бъдещо авансово изплащане в брой, но не и изявление на страната за
извършеното плащане. При тази липса на доказателства за плащането, така
претендираното възнаграждение не следва да се включва в отговорността на
насрещната страна за разноски /т.1 от тълкувателно решение № 1/ 06.11.2013г.
по тълк.д. № 6/ 2012г. на ОСГТК на ВКС/.
6
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Н. Д., роден на **********г., и М. Д., родена на
***г., двамата граждани на ***, да бъде прието за установено по отношение
на „ВИКТОРИ ПРОДЖЕКТС“ ЕООД с ЕИК *********, че ищците са
собственици на самостоятелен обект в сграда № ***, находящ се на етаж 3,
вход А, на кота +5,60, в гр. ***, област Бургас, с предназначение: жилище,
апартамент, брой нива на обекта 1, със застроена площ от 43,23 кв. м, ведно
със съответните 1,005 % ид.ч. от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху ПИ *** по КККР на гр. ***, област
Бургас, и да бъде осъден ответника да предаде на ищците владението върху
този имот.
ОСЪЖДА Н. Д., роден на **********г., и М. Д., родена на ***г.,
двамата граждани на ***, с адрес ***, със съдебен адрес гр. *** – адвокат К.
И., да заплатят на „ВИКТОРИ ПРОДЖЕКТС“ ЕООД с ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление, гр. Хасково, ул. „Добруджа“ 10, вх.Б, ет.2,
офис 2, представлявано от управителя Д. Р. Г., със съдебен адрес гр. *** –
адвокат Т. Т., направените по делото разноски в размер на 10 лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд –
Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
7