Р Е Ш Е Н И Е
гр.С.,
07.11.2012г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГК,
І-4 с-в, в публичното си заседание на седемнадесети октомври през две хиляди и дванадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЙОРДАНКА МОЛЛОВА
при секретаря С.В., като
разгледа докладваното от СЪДИЯТА гр.д.№ 12305 по описа за две хиляди и девета
година, за да се произнесе, взе пред вид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.26
ал.2 предл.2
от ЗЗД.
Ищците по делото Е.Б.Д. и Д.Р.Д. твърдят, че
на 07.02.2008г., като собственици на апартамент, находящ се в гр.С., бул.”Д.”№**,
вх.”*”, ет.*, ап.*,
упълномощили сина си Р.Д.Д. със следните права:”1.Да се разпорежда, да продава,
да ипотекира, да заменя придобития по време на брака в режим на СИО от Е.Б.Д. и
Д.Р.Д. недвижим имот, а именно:Апартамент №6, находящ се в гр.С., бул.”Д.К.К.” №**,
вх.”А”, ет.3/улица „Б.”№** по
договор за продажба от 29.04.1982г./на цена, лица и условия, каквито намери за
добре/.2.Да представлява ищците заедно и поотделно пред всички държавни органи
и частни юридически и физически лица-офиси на НАП, общини, данъчни служби,
застрахователни компании и други, както и да ги снабдява с всички документи и
удостоверения.3.Да получава писма, колети и съобщения от „Б.П.” ЕАД и други
институции, физически и юридически лица”.Ищците излагат доводи, че намерението
им е било да продадат този апартамент, да си купят една гарсониера и с
разликата да живеят спокойно на старини, както и че за това упълномощили сина
си Р.Д. с нотариално заверено пред нотариус Л.Л. пълномощно.Поддържат, че до
продажба на апартамента не се стигнало.Твърдят, че в началото на ноември
разбрали от съобщение изх.№ 48482/02.11.2009г. и Съобщение изх. № 48483 /02.11.2009г.
на ЧСИ Н.М. по изп.д.№20098410401059/2009г., че
техният имот се изнася на публична продан, тъй като бил ипотекиран в полза на
кредитора „Р.Б.”ЕАД.Твърдят, че
- 2 -
веднага отишли в кантората
на ЧСИ Н.М. и след като прегледали документите по горепосоченото дело,
установили, че „Р.Б.”ЕАД и „Х.-С”ООД /понастоящем „Р.”ООД/ са сключили следните
договори:-Договор за банков кредит от 14.02.2008г. за сумата от 1 600 000/един
милион и шестотин хиляди/ евро и Договор за револвиращ банков кредит от 14.02.2008г. за сумата от
210 000 евро, като и по двата договора за кредит солидарен длъжник е „Х.”ООД.Твърдят,
че за обезпечаване на всички вземания на кредитодателя
„Р.”ЕАД от кредитополучателя „Х.-С”ООД и солидарния
длъжник „Х.”ООД Р.Д.Д., в качеството си на пълномощник на ищците е учредил в
полза на „Р.Б.”ЕАД , договорна ипотека върху гореописания собствен на ищците недвижим
имот, учредена на 18.02.2008г. с нотариален акт №135, т.І, рег. №5**, н.д.№ 125
от 2008г. на Ц.Д.-Нотариус с рег.№350 на НК, с район на действие СРС.Поддържат,
че в същия този нотариален акт, освен ищците, като ипотекарни
длъжници по горепоменатите банкови кредити фигурират
и следните лица:И.М.В., „Х.”ООД, „Г.П.С.”ООД, Д.С., които са ипотекирали в
полза на банката свои имоти.
Ищците считат, че гореописаната ипотека
е нищожна, тъй като е сключена в нарушение на чл.26 ал.2 пр.2 от ЗЗД , а
именно: липсва съгласие и воля от тяхна страна да бъде сключена договоран ипотека с „Р.Б.”ЕАД, която да обезпечава такива
големи и неясни по своя характер вземания.Ищците твърдят, че не са знаели, че ще бъде сключен такъв вид договор и
с такива параметри, както и че в пълномощното няма включени съществените
елементи на договора, свързани с изискването за специалност на
ипотеката.Поддържат, че процесният договор е
определен, без посочване на документ за собственост, не е описано кой ще бъде
кредиторът, с който ще се сключва договорът за ипотека, няма индивидуализация
на обезпеченото вземане-със страните по него, няма индивидуализация на
длъжника, в пълномощното не са посочени другите условия на договора.Ищците
твърдят, че е налице действие без представителна власт-извършеното от тях
упълномощаване твърдят , че е общо, а не изрично.Поддържат, че в подкрепа на
тяхното твърдение, че не са имали правно валидна воля за сключване на ипотека при такива условия е
и обстоятелството, че не са заверявали пред Нотариуса декларации по чл.264 от ДОПК и чл.25 ал.7 от ЗННД.Молят да се постанови решение, с което да се прогласи
нищожност на договор за учредяване на ипотека, сключена между „Р.Б.”ЕАД и
ищците-в качеството им на ипотекарни длъжници по т.5
от Нотариален акт №135, т.І, рег.№5**,
- 3 -
н.д.№125/2008г. за
учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти.Молят на основание чл.5**
ал.2 от ГПК да се отмени цитираният нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека-в частта на т.5 от същия.Претендират направените по делото разноски.
Ответникът по делото „Р.Б.”ЕАД
оспорва предявеният иск по реда на чл.26 ал.2 от ЗЗД, като неоснователен.Твърди,
че актът на упълномощаване съдържа всички характеристики на изрично пълномощно
по смисъла на закона, поради което са налице към момента на сключване на
сделката всички предпоставки за сключване на договорната ипотека.Моли да се
отхвърли предявеният иск, като претендира сторените по делото разноски.
Ответникът по делото Р.Д.Д.-представляван
от адв.Г.
оспорва иска.
Съдът, въз основа на събраните
по делото доказателства и на цялостната им преценка в тяхната съвкупност,
намира за установено от фактическа страна следното:
Видно от приетия по
делото Договор за продажба на държавен недвижим имот от 29.04.1982г., ищците по
делото Д.Р.Д. и Е.Б.Д., са собственици на Апартамент №6, находящ се в гр.С.,
ул.”Б.”№**
вх.”*”, ет.ІІІ, състоящ се от две стаи, дневна, столова, бокс
сервизни помещения, застроен на 78.03 кв.м. с принадлежащо мазе №9 от 6.04
кв.м. и припадащите се 2.401% ид.части от общите
части на сградата и право на строеж върху мястото І-ва
зона.
С нотариално заверено
пълномощно рег.№ 358 и рег.№ 359 от дата 07.02.2008г.-на нотариус Л.Л.-рег.№
044 на НК, ищците по делото са упълномощили ответника Р.Д.Д. със следните
права: Да се разпорежда, да продава, да ипотекира, да заменя, придобития по
време на брак в режим на СИО от Е.Б.Д. и Д.Р.Д. недвижим имот, а
именно:Апартамент №6, находящ се в гр.С., бул.”Д.К.К.” **, вх.*, ет.*, ап.6/ул.”Б.”№** по
договор за продажба от 29.04.1982г./ на цена, лица и условия, каквито намери за
добре.
С нотариален акт за
учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти №135, том І, рег.№5**,
дело №125/2008г. съставен на 18.02.2008г. от Нотариус Ц.Д.-рег.№350 на НК, ипотекарните длъжници Д.Р.Д. и Е.Б.Д.-действащи чрез
пълномощника си Р.Д.Д., се съгласяват и учредяват в полза на кредитодателя „Р.Б.”ЕАД договорна ипотека върху следния
недвижим имот,а именно: Апартамент №6, находящ се в гр.С., СО, район „О.”,бул.”Д.К.К.”№**/стара
ул.”Б.”№**/,
вх.”*”, ет.*.
- 4 -
Приети са като писмени
доказателства по делото : 2бр.Декларации за гражданство и гражданско състояние
по чл.25 ал.7 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност-подписани от
ищците Д.Р.Д. и Е.Б.Д., както и 2 бр.Декларации от двамата ищци -по реда на
чл.264 ал.1 от ДОПК.
Видно от приетите по делото „съобщение”
и „Удостоверение”-издадени от ЧСИ Н.М.- рег.№841 на КЧСИ, се установява, че по изп.д.№20098410401059/2009г. е насрочена публична продан на
процесния недвижим имот, собственост на ищците Д.Р.Д.
и Е.Б.Д.-двамата като ипотекарни длъжници, за
удовлетворяване на вземането на взискателя „Р. /Б./”ЕАД,
за общия размер на задължението 186 523.02 евро.
Съдът, въз основа на така
установената фактическа обстановка, намира
от правна страна следното:
Установи се по делото, че ищците Е.Б.Д.
и Д.Р.Д. са подписали на 07.02.2008г. в качеството си на собственици на процесния имот, общо пълномощно на сина си-ответника Р.Д.Д.,
с което го упълномощават да се разпорежда, да продава, да ипотекира, да заменя
придобития по време на брака в режим на СИО от Е.Б.Д. и Д.Р.Д. недвижим имот, а
именно:Апартамент №6, находящ се в гр.С., бул.”Д.-К.К.”№**, вх.”*”, ет.*, ап.* на
цена, лица, условия, каквито намери за добре.
Ищците по делото твърдят, че в
конкретния случай договорът за ипотека е сключен с ответника „Р.Б.”ЕАД при
липса на съгласие и воля от страна на ипотекарните
длъжници за това.
Възраженията
на ответника по делото-„Р.Б.”ЕАД са, че формирането на съгласието от страна на
ищците от тяхно име и за тяхна сметка е осъществено от техния пълномощник и
само спрямо него може да се претендира наличие на предпоставките по чл.26 ал.2
от ЗЗД по нотариалната сделка.
Съдът намира по същество на правния
спор следното:Ипотеката като вид обезпечение на вземане обременява недвижимия
имот на длъжника или третото лице и дава право на кредитора да се удовлетвори
от цената му по предпочитание, независимо от това кой е негов
собственик.Съгласно разпоредбата на чл.167 от ЗЗД, договорът за ипотека се
учредява с нотариален акт и тази разпоредба определя задължителното съдържание
на договора, което включва посочване на обезпеченото вземане, падежът му и
размерът на лихвите, а с оглед чл.170 от ЗЗД неяснотата по отношение на
задължителните елементи води до недействителност на учредяването на
ипотеката.Съдът намира, че упълномощаването по своето съдържание трябва да
покрива всички
- 5 -
елементи от договора за
ипотека, като по отношение на всеки един от тях се изисква спазване на
особената форма по чл.** от ЗЗД.Този извод се налага и поради акцесорния характер на ипотеката, целта на която е да
обезпечи едно свое вземане и не може да възникне без да съществува главно
задължение.
В настоящия случай изявленията на
ищците в даденото от тях пълномощно имат значение само на принципно тяхно
съгласие за обезпечаване на задължения по сключени в полза на ищците договори
за заем или кредит, но с оглед разпоредбите на чл.167, чл.170 и чл.39 ал.1 от ЗЗД то не е достатъчно за валидността на упълномощаването.За това е необхоД.изявленията да конкретизират съществените условия
по договора за ипотека-имотът върху който тя се учредява, обезпеченото вземане,
падежът му, размерът на лихвите.
Видно от съдържанието на приетото по
делото пълномощно, няма включени съществените елементи на договора, свързани с
изискването за специалност на ипотеката.Не е налице пълна индивидуализация на
имота, не е описано кой ще бъде кредитора, с който се сключва договора за
ипотека, няма индивидуализация на обезпеченото вземане, не са посочени страните
, както и всички други условия по договора.
Неспазването на тази форма води до
недействителност на упълномощаването на основание чл.26 ал.1 във връзка с чл.44 ал.1 от ЗЗД, от което
следва, че липсва съгласие за сключване на договора и не е осъществен
фактическият състав за неговото сключване .
Пред вид гореизложеното, съдът
намира, че предявеният от ищците по делото Е.Б.Д. и Д.Р.Д. иск с правно
основание чл.26 ал.2 пр.2 от ЗЗД е основателен и доказан и като такъв следва да
бъде уважен, като с настоящото решение следва да се прогласи нищожността на
договор за учредяване на договорна ипотека, сключен между „Р.Б.”ЕАД и ищците, в
качеството им на ипотекарни длъжници, обективирана в нотариален акт №135, том І, рег.№5**,
н.д.№125 от 2008г. на Нотариус рег.№350 Ц.Д., в частта, относно следния недвижим
имот: Апартамент №6, находящ се в гр.С., район „О.”бул.”Д.К.К.”№**, стара ул.”Б.”№**,вх.*, ет.*, състоящ се от две стаи,
дневна, столова, бокс и сервизни
помещения, застроен на 78.03 кв.м., при съседи по документ за осбственост:изток-двор, запад-ул.”Б.М.”, север-апартамент
№24 собственост на В.О., юг-коридор и ап.5, отгоре-апаратамент
№*, собств.ДИ наем М.П., отдолу-ап.№3 А.С., заедно с принадлежащото му мазе №9 от 6.04 кв.м., при
съседи:изток-коридор, запад-ул.”Б.М.”,север-мазе №8, собст.
на ДИ наем М.П., юг-мазе №10,собств. на ДИ наем И.Г..
и припадащите се 2.401% ид.части от общите части на
сградата и право на строеж върху мястото І-ва зона.
- 6 -
На основание чл.5** от ГПК цитираният
нотариален акт следва да бъде отменен, в частта, относно учредената договорна
ипотека върху гореописания недвижим имот.
Ответниците по делото „Р.Б.” ЕАД и Р.Д.Д.
следва да бъдат осъдени да заплатят на ищците Е.Б.Д. и Д.Р.Д. направените по
делото разноски, на основание чл.78 ал.1 от ГПК, в размер на сумата от общо 392.08
/триста деветдесет и два лева и осем стотинки/-за платена държавна такса.
Мотивиран
от горното, Софийски Градски съд
Р
Е Ш И :
ПРОГЛАСЯВА на основание чл.26 ал.2
пр.2 от ЗЗД , нищожността на договор за учредяване на договорна ипотека,
сключен между „Р.Б.”ЕАД ЕИК:*********** със седалище и адрес на
управление: гр.С., район „Средец”, ул.”Г.”№****
представлявана от Изпълнителния директор А.В.А. ЕГН:********** чрез
пълномощника С.К.К.-К. ЕГН:********** и ищците: Е.Б.Д. ЕГН:********** и Д.Р.Д.
ЕГН:**********-двамата с адрес:***- в качеството им на ипотекарни
длъжници, обективирана в нотариален акт №135, том І,
рег.№5**, н.д.№125 от 2008г. , съставен на 18.02.2008г. от Нотариус Ц.Д.-рег.№350 на НК, в частта, относно
следния недвижим имот: Апартамент № 6, находящ се в гр.С., район „О.”, бул.”Д.К.К.”
№**, стара ул.”Б.”№**, вх.А, ет.3, състоящ се от две
стаи, дневна, столова, бокс и сервизни
помещения, застроен на 78.03 кв.м., при съседи по документ за осбственост:изток-двор, запад-ул.”Б.М.”, север-апартамент
№24 собственост на В.О., юг-коридор и ап.5, отгоре-апартамент №9, собств.ДИ наем М.П., отдолу-ап.№3 А.С., заедно с принадлежащото му мазе № 9 от с площ от 6.04
кв.м., при съседи:изток-коридор, запад-ул.”Б.М.”,север-мазе №8, собст. на ДИ наем М.П., юг-мазе №10,собств.
на ДИ наем И.Г.. и припадащите се 2.401% ид.части от
общите части на сградата и правото на строеж върху мястото І-ва зона.
ОТМЕНЯ на основание чл.5** от ГПК
нотариален акт № 135, том І, рег.№5**, н.д.№125 от 2008г. , съставен на
18.02.2008г. от Нотариус Ц.Д.-рег.№350
на НК, в частта, относно учредената договорна ипотека върху гореописания
недвижим имот.
- 7 -
ОСЪЖДА ответниците по делото „Р.Б.” ЕАД ЕИК:*********
и Р.Д.Д. ЕГН:********** ***, да заплатят на ищците Е.Б.Д. и Д. Р.Д. направените по делото разноски, на
основание чл.78 ал.1 от ГПК, в размер на сумата от общо 392.08 /триста
деветдесет и два лева и осем стотинки/.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщението на страните, с въззивна
жалба, пред САС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: