Р Е
Ш Е Н И Е
№ 73 22.03.2021г. гр.Бургас
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД Първо гражданско отделение
Двадесет и втори февруари две
хиляди двадесет и първа година
В публично заседание в следния
състав :
Председател: Дарина Костова
Секретар : Ани Цветанова
като разгледа докладваното от съдията Костова
гр. д .№ 1646 по описа за 2020
година,за да се произнесе, взе предвид следното :
Постъпила е искова
молба от Е.Н.Г., ЕГН **********,с
постоянен адрес: ***, чрез адвокат Иван Пламенов Цонев против А.С.К., ЕГН **********,
с постоянен адрес: ***, Р.С.П., ЕГН **********,с постоянен адрес: *** и Т.С.П.,
ЕГН **********,с постоянен адрес: ***, с искане да бъде обявен за окончателен
предварителен договор, сключен на 08.05.2020 година, за покупко-продажба на
недвижими имоти, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.614.148.1.4 по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед-РД 18-9/30.01.2009 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Б., п.к. ****, ул. "Ц."
№ **, ет. *, който самостоятелен обект се намира на етаж 0 (нула) в сграда с
идентификатор 07079.614.148.1, предназначение: Друг вид сграда за обитаване,
разположена в поземлен имот с идентификатор 07079.614.148, с предназначение на
самостоятелния обект: За търговска дейност, брой нива на обекта: 1 (едно), с
площ от 154,94 кв. м., ведно с 44,95% ид. ч. от общите части на сградата, при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - няма, под обекта -
няма, над обекта - 07079.614.148.1.1, стар идентификатор 07079.614.148.1.2,07079.614.148.1.3.;
СГРАДА с идентификатор 07079.614.148.2
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед-РД
18-9/30.01.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Б.,
п.к. ****, ул. "Ц." № **, сградата е разположена в поземлен имот с
идентификатор 07079.614.148, с площ от 59 кв. м., брой етажи: 1, брой
самостоятелни обекти в сградата: няма данни, предназначение: селскостопанска
сграда, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, СГРАДА с
идентификатор 07079.614.148.3 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед-РД
18-9/30.01.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Б.,
п.к. ****, ул. "Ц." № **, сградата е разположена в поземлен имот с
идентификатор 07079.614.148, с площ от 33 кв. м., брой етажи: 1, брой
самостоятелни обекти в сградата: няма данни, предназначение: Сграда за
търговия, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, 48,51 % ид.
ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 07079.614.148,
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед-РД 18-
9/30.01.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Б.,
п.к. ****, ул. "Ц." № **, с площ от 203 кв. м., трайно предназначение
на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до
10 м), предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 7266, квартал:
42, парцел: 14, при съседи: 07079.614.159, 07079.614.149, 07079.614.147,
07079.614.142 при обща продажна цена от
120 000 евро, както и да бъдат осъдени ответниците да заплатят на неустойка за
забава в размер на 5 640 евро. При условията на евентуалност се иска
ответниците да бъдат осъдени да заплатят на ищеца общо сумата от 21 000 евро,
представляваща платена от него сума по договора и неустойка в двоен размер на
уговорения задатък. Претендират се и всички направени по делото разноски.
След
отстраняване нередовностите по исковата
молба, последната отговаря на изискванията за редовност съгласно чл. 127 и 128
от ГПК.
Съдът е изпратил
препис от исковата молба и приложенията към нея на ответниците, на които е
указана възможността за подаване писмен отговор в законния едномесечен срок,
задължителното съдържание на отговора и последиците от неподаването му и
неупражняването на права. В определения от съда срок, ответниците – А.К.
и Т.П., чрез процесуалния си представители, а ответницата Р.П., чрез назначения
от съда особен представител са депозирали писмени отговори на исковата молба.
Ищецът сочи в исковата молба, че познава
лично и трите ответници, тъй като бил наемател на част от процесиите
имоти и в продължение на около десет години развивал търговска дейност в тях.
Поради тази причина, като познавал обектите и района, решил да закупи имотите,
за да поднови търговската си дейност в тях, като бил в много добри отношения с
ответниците и не бил дал повод за недобросъвестното отношение от тяхна страна.
Твърди, че на 08.05.2020 г. между него и ответниците бил сключен предварителен
договора за покупко – продажба на процесните недвижими имоти, с който те се
задължили да му прехвърлят правото на собственост върху тях в срок до
15.05.2020 г. Договорът бил сключен в кантората на нотариус Николай Ников, тъй
като страните имали желание да го заверят нотариално, но когато узнал за
размера на нотариалната такса ищецът се отказал, тъй като разхода бил голям.
Още в деня на подписването на договора, страните уговорили окончателната сделка
да бъде сключена на 15.05.2020 г. в 11,00 часа в същата нотариална кантора.
Ищецът твърди, че при сключване на предварителния договор платил в брой на
ответницата К. сума в размер на 1 000 евро, представляваща част от задатъка по
договора, за което получил от нея разписка с нотариална заверка на подписа.
Останалата част от задатъка в размер на 9 000 евро ищецът платил по банков път,
по сметка на ответницата К., която я открила именно заради процесната сделка.
Със съдействието на *******та на ищеца, първата ответница започнала да подготвя
необходимите документи за сключване на окончателния договор.
На следващо място ищецът посочва, че в периода 1-15 май 2020 г., от
управляваното от него дружество „ЕМ EM ЕМ - СТРОЙ" ЕООД, ЕИК *********
били извърши няколко спешни продажби на недвижими имоти, на по-ниски от
реалните пазарни цени с цел по-бърза реализация и осигуряване на останалата
част от продажната цена по предварителния договор за покупката на процесните
търговски обекти, в която връзка се изтъква , че към уговорената дата за
сключване на окончателния договор е разполагал с налични средства за да плати
уговорената продажна цена.
Ищецът твърди, че в предварително уговорения с продавачите ден и час, се
явил в кантората на нотариус Ников за сключване на окончателния договор, като
имал готовност и за заплати остатъка от продажната цена. Ответниците –
продавачи обаче не се явили за финализиране на сделката. Поради изложеното,
ищецът подготвил нотариални покани, които били връчени на ответниците, и с
които официално ги поканил за сключване на окончателен договор, като посочил
нов ден и час за подписване на нотариалния акт – 02.06.2020 г. в 11,00 часа в
кантората на нотариус Бинка Кирова.
След получаване на нотариалната покана, ответницата А.К. потърсила ищеца за
разговор, с цел да се разберат за продажбата. Двамата се срещнали, но
ответницата поискала да се консултира с дъщерите си, след което повече не се
обадила на ищеца. Той многократно я търсел по телефона, но не успял да
осъществи контакт. Ищецът направил организация за сключване на окончателна
сделка и в деня и часа посочен в нотариалната покана се явил в кантората на
нотариус Бинка Кирова, където следвало да се сключи договора, но никой от
подавачите не се явил. Нотариусът съставил констативен протокол, отразяващ
посочените събития.
Ищецът сочи, че в негова полза била издадена обезпечителна заповед
№135/08.06.2020г по г.д. № 1410/2020г на Окръжен съд – Бургас, въз основа на
която било образувано изпълнително дело и в Имотния регистър към Службата по
вписванията - Бургас били вписани възбрани върху процесиите имоти.
Посочва се , че на 22.06.2020 година, по банковата сметка на ищеца
постъпила сумата от 9 000 евро, която била приведена от ответницата К., а като
основание на превода било посочено „Няма подписан договор при нотариус".
Ищецът отново опитал да се свърже с нея, но без резултат. Ищецът счита, че това
действие не освобождава ответниците от поетите от тях задължения.
Излагат се съображения за основателността на предявените искове, като се
сочи, че са налице всички законоустановени предпоставки за уважаването им, а
именно: налице е валидно сключен, в предвидената от закона форма предварителен
договор за покупко – продажба на процесните имоти; договорът има необходимото
съдържание, относно съществените елементи на окончателния договор; налице е
валидно упълномощаване от страна на ответниците Р.П. и Т.П. на тяхната майка А.К.,
за сключване на предварителния договор; продавачите са собственици на имотите,
предмет на предварителния договор; настъпил е падежът на задължението за
сключване на окончателен договор; ищецът е изправна страна по договора.
На основание чл. 92 от ЗЗД и във връзка с предвидената в предварителния
договор клауза за неустойка за забава, ищецът претендира и за присъждане на
сумата от 5 640 евро. Сочи че съгласно чл. 3.1.1 от предварителния договор, в
случай на забава от страна на продавача да изпълни свое изискуемо задължение и
тя е по негова вина, той дължи неустойка за забава в размер на на 0,1% от
стойността на имота за всеки ден забава. Ищецът сочи, че в случая забавата е от
47 дни (за периода 16.05.2020г.-02.07.2020г.), а неустойката е в размер на 120
евро на ден.
По отношение на предявените при условията на евентуалност искове се излагат
съображения, че при липса на предпоставки за обявяване на предварителния
договор за окончателен, то той се счита за развален, поради неосъществено
основание и съгласно чл. 55 ал. 1 от ЗЗД и чл. 92 от ЗЗД, ищецът следва да
получи платената от него сума по договора и неустойка в двоен размер на
уговорения задатък. В тази връзка се позовава на чл. 3.4.2. от предварителния
договор, която предвижда че ако продавачът се откаже да продаде имотите,
предмет на договора, купувачът има право да получи цялата платена до момента
сума, ведно с неустойка в размер на двоен размер на уговорения в чл. 2.6.
задатък- капаро. Поради неявяването на продавачите за сключване на окончателен
договор на уговореното място, ден и час и предвид поведението им, ищецът счита,
че е налице виновно неизпълнение от тяхна страна, поради което договора следва
да се счита за развален на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. В тази връзка се
сочи, че А.К. се е обогатила неоснователно, тъй като е получила платената като
задатък и претедирана от ищеца сума на отпаднало основание. Ищецът счита, че
продавачите следва да му заплатят и уговорената в договора неустойка по чл.
3.4.2. от предварителния договор.
Ангажират се доказателства. Претендират се разноски.
Ответниците, редовно уведомени с препис от исковата молба и доказателствата,
подават отговори, в които оспорват предявените искови претенции по основание и
по размер.
Ответницата А.К. твърди, че нито
лично, нито като представител на трети лица е сключвала и/или подписвала
какъвто и да било предварителен договор с ищеца. Заявява, че действителните
събития се различават от тези посочени от него. Не се оспорва, че между
страните са водени разговори, относно процесните имоти. Ищецът се свързал с ответницата
и заявил, че проявява интерес към един от магазините, като заявил желание за в
бъдеще да закупи и друг, но разговори за конкретни цени и срокове не е имало, тъй като ответницата не можела да
договаря без съгласието на дъщерите си,
както на продажба така и на срокове за окончателна сделка.
Не се оспорва обстоятелството, че представената по делото разписка за
сумата от 1 000 евро е подписана от ответницата, но се сочи, че това е станало
по настояване на ищеца, а ответницата се съгласила, с обещанието, че няма да
продава на друг, и ако реши да продава, той ще е човека на когото ще предложи
конкретни условия, с което тя се съгласила. Текста на разписката бил написан от
*******та на ищеца Е. Г.. Докато разписката била заверявана нотариално страните
се разбрали, че когато ответницата и нейните дъщери вземат решение за исканата
от всяка от тях цена и сроковете на евентуална бъдеща сделка, ще се съставят
съответните документи.
Ответницата твърди, че няма спомен да се е запознавала с текста на какъвто
и да било предварителен договор, нито да е поемала такива ангажименти,
включително за отговорности при неизпълнение. Сочи още, че не би се съгласила
на сроковете посочена в договора, тъй като една
от от дъщерите й живее във Великобритания и няма как да пристигне за
период от една седмица, нито да преодолее изискванията за карантина, каквито
имало към този момент, а съгласно представения договор страните следва да се
явят лично за сключване на сделката.
Акцентира се от ответницата на обстоятелството, че независимо, че
разписката и предварителния договор са с една и съща дата, налице е разликата в
обектите в двата документа, като в единия те са два, а в другия –четири. Като
друга съществена разлика между тях се сочи и липсата на изявления от страна на
ответницата, че освен от свое име действа и от името на дъщерите си. Подчертава
се, че от самия предварителния договор е видно, че той е бил подготвен и
разпечатан, а същественото му съдържание е попълвано на ръка, неясно кога и от
кого. Излагат се подробни съображения, че документа е неистински, как е
съставен и с каква цел. В тази връзка се заявява, че както било известно и на
ищеца (поради твърдението му, че познава добре имотите), един от обектите по
договора е нает и се експлоатира без прекъсване от много години, поради което
ответницата не би направила записаното в договора изявление, че имотите са
свободни и не се отдават под наем.
На следващо място ответницата твърди, че предметът на предварителния
договор и на настоящата претенция не е съобразен, нито с отразеното в
кадастъра, нито с делбеното решение на съда, по силата на което ответниците се
легитимират като собственици. Сочи се, че общата площ на претендираните за
закупуване обекти е 246,94 кв.м. и надвишава площта на поземления имот с близо
44 кв.м. Заявява, че обекти на правото на собственост в претендирания от ищеца вид
не съществуват. Кадастралната карта не отразява точно правата на собственост на
ответниците, а те не били правили постъпки за изправянето й след съдебно
спогодителния протокол, защото не бил възникнал момент в който това да им е
трябвало, било за продажба, било за друго.
На следващо място, ответницата сочи, че не е представяла на ищеца
пълномощно от нейните дъщери и не знае, от къде той се е снабдил с
представеното по делото такова. Изразява предположение, че пълномощното е
копирано от делбеното дело, тъй като съдържа печат за „вярно с оригинала”,
какъвто върху оригинала няма как да има.
По отношение на твърдението на ищеца, че страните се споразумели още в деня
на подписване на предварителния договор, кога и къде да бъде сключен
окончателния такъв, ответницата изтъква, че при такава уговорка при
подписването му, тя би била отразена в него.
Оспорва се твърдението на ищеца, че в периода 01-15.05.2020 г . управлявано
от него дружество извършило няколко спешни продажби, на по - ниски от пазарните
цени, за осигуряване на средства за договора с ответницата. Твърди се, че
сочените сделки са сключени на следните дати - 11.03.2020 г.; 08.04.2020 г.,
08.05.2020 г . и 12.06.2020 г., като причините за вписаните в нотариалните
актове по – ниски цени са ноторно известни и не са свързани с покупката на
процесните имоти.
Ответницата подчертава, че в представеният по делото проект на нотариален
акт, като документ за за собственост на продавачите са посочени делбени и
делбено-спогодителни протоколи, които без предходни документи за оригинерно
придобиване, не са достатъчни за удостоверяване на собственост. Приложените към
него скици са поискани и и издадени на нотариус Н.Ников, като една от тях е
издадена още преди подписване на предварителния договор. Приложени са и данъчни
оценки, без да е ясно кой и как се е сдобил с тях. Сочи се още, че предмета на
сделката по проекта на нотариален акт е невъзможен, поради невярност на
кадастралната карта и липсата на съответствие с документите за собственост на
продавачите. Изтъкват се несъответствия и пропуски, по отношение на процесните
имоти и в представените покани, както и липсата на посочена цена на сделката.
На следващо място ответницата сочи, че нотариалните производства започват
по писмена молба, като не се твърди такава да е съставяна при изпращането на
проекта на нотариален акт на имейла на нотариус Бинка Кирова. По отношение на
съставения от нотариуса констативен протокол от 15.05.2020 г. се сочи, че той
обективирал изявления на ищеца, които сериозно контрастират с твърденията му в
исковата молба. В тази връзка се посочва, че в исковата молба е заявено, че на
проведената на 19.05.2020 г. среща между ищеца и ответницата, двамата не са
постигнали договорености, а в констативния протокол било отразено, че на тази
среща ответницата му казала, че продажната цена е 153900 евро, което той
възприел като промяна на цената в предварителния договор.
Не се оспорва от ответницата, че е върнала по банкова сметка на ищеца
сумата от 9 000 евро, но това било сторено, тъй като сумата била приведена от
ищеца, респективно получена по сметка на ответницата, без каквото и да било
основание, поради което единствената възможност за нея след постъпването по
сметката й, била да върне обратно превода.
В обобщение, във връзка с твърдението на ищеца, че са налице предпоставките
за сключване на окончателен договор, ответницата твърди, че това не отговаря на
истината, тъй като: предварителен договор между ищеца и ответниците не е
сключван; продавачите не са собственици на посочените в предварителния договор
недвижими имоти, видно и от посочените от ищеца документи; продавачите Р. и Т. П.,
не са се представлявали законно от майка си; не е налице необходимото съгласно
19 ал. 2 ЗЗД съдържание, тъй като обекти в описания в договора вид и квадратура
не съществуват, цената е обща и договора няма ясно съгласие и съдържание;
купувача не е изправна страна, тъй като договора е съставен едностранно,
капарото не е платено в определения срок, не е налице готовност за закупуване
на обекти, поради липсата на същите в действителност; не е настъпил „падеж” на задължение за
сключване на окончателен договор; не е налице принадлежност на правото на
собственост в патримониума на прехвърлителите относно имотите, така както са
посочени в представения предварителен договор.
Ответницата оспорва и предявеният иск за заплащане на неустойка за забава,
като сочи, че такава не е уговаряна, поради факта, че представеният договор не
е двустранно съставен и подписан.
По отношение на евентуално предявеният иск се сочи, че задатъкът получен от
ответницата няма връзка с представеният предварителен договор, а има друго
основание - обещание, че когато и ако ответницата и дъщерите се разберат за
цена и срокове, те да продадат собствената си част от описаното в разписката на
трето лице, посочено в нея. Твърди, че липсва връзка между посочената разписка
и представеният договор. Счита, че в случая е сбъркана и пасивната легитимация.
Сочи още, че ищеца е отказал връщане на тази сума, както и че ответницата не е
изпаднала в забава, тъй като той не е претендирал връщането й по никакъв начин.
В тази връзка претенцията се счита за неоснователна по основание и размер.
Заявява се от ответницата, че дори да се приеме, че представения по делото
предварителен договор обвързва страните по него, то цената за имотите е
посочена общо и дори да се коригира искането за придобиване на съвкупност от
имоти, то продажната цена няма как да бъде разделена.
В заключение се прави възражение за нищожност на представения предварителен
договор в цялост и в отделните му части, поради противоречие със закона, липса
на съгласие, невъзможен предмет/липса на предмет и липса и на договорена цена.
Твърди се, че договорът е симулативен и подправен само за целите на настоящото
производство, като в текста са правени добавки - подмяна на първа страница,
съдържаща индивидуализация на процесиите недвижими имоти, цена, срокове и т.н.
В подаденият от ответницата Т. П. отговор на исковата молба, тя сочи, че не
може да вземе отношение по нито едно от описаните събития, тъй като не е била в
течение на нито едно от тях. Твърди, че това което знае по случая е от нейната
майка, която след получаване на исковата молба й е казала, че нито едно от
посочените от ищеца обстоятелства не е вярно.
Ответницата твърди, че тя лично не е имала и няма каквото и да било желание
да продава собствените си идеални части от процесните имоти и не е
упълномощавала никого за това, включително майка си. Заявява, че представеното
по делото пълномощно е съставено за целите на водено делбено производство, включващо
и процесните имоти. Твърди се, че това пълномощно е изпълнило предназначението
си и е оттеглено, чрез физическото му унищожаване. В подкрепа на заявеното се
посочва се още, че видно от самото пълномощно,
в него са описани и имоти, в които ответницата не притежава идеални
части, след извършената съдебна делба.
Ответницата счита, че представеното пълномощно, колкото и разширително да
се тълкува, не може да послужи за продажба на имоти, които вече не се
притежават от упълномощителя и не са отразени в кадастралната карта така, както
са описани. В допълнение се сочи, че към пълномощното не са приложени
декларации, необходими за евентуална продажба, поради което явно в представения
предварителен договор било записано, че страните следва да се явят лично за сключването
на окончателен такъв. Ответницата подчертава, че не й е било известно за
подписването на какъвто и да било договор, нито е упълномощавала майка си да
подписва от нейно име такъв, поради което не е обвързана с него или
представените по делото документи. Оспорва договора като нищожен.
В подадения отговор на исковата молба от назначения от съда особен
представител на ответницата Р.П., предявените искове се оспорват като
неоснователни и недоказани.
Особеният представител сочи, че видно от представените по делото документи
се установява, че ответницата Р.П. никога и по никакъв повод не е контактувала
с ищеца, нито е давала съгласието си за прехвърляне на описаните в исковата
молба имоти, нито е упълномощавала майка си А.К. да я представлява и да се
договаря от нейно име във връзка с такава продажба.
По отношение на представеното по делото пълномощно се излагат съображения,
че то по никакъв начин не обвързва ответницата, доколкото същото не дава
никакво право на майка й да я представлява във връзка с продажбата на
посочените в исковата молба имоти, нито да договаря цена от нейно име, нито да
получава цената. Подчертава се и обстоятелството, че пълномощното е от преди няколко години и няма
никакво отношение към описаната в исковата молба сделка.
Твърди се, че от описаното в исковата молба поведение на ответницата А.К., недвусмислено става ясно, че от нейна
страна и от страна на дъщерите й, не е налице никакво намерение за продажба на
имотите.
За несериозно е счетено поведението на ищеца да не заплати нотариалната
такса за заверяване на предварителен договор, чийто предмет е покупка на имоти
на стойност над 200 000 лева. Сочи, че липсата на нотариална заверка, както и
подпис на ответницата К. на всяка от страниците на предварителния договор, води
до възможността те да бъдат подменени с други и да бъде записано ново
съдържание на договора.
Сочи се още, че дори ищеца и майката на ответницата да са имали някаква
уговорка във връзка с продажба на имоти, то тази уговорка по никакъв начин не
обвързва ответника Р.П., поради което предявените против нея претенции са
неоснователни и недоказани.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид, че са налице процесуалните
предпоставки и липсват процесуални пречки за разглеждане на делото, приема
предявените искове за допустими.
Съдът, като взе пред вид становищата на страните и събраните доказателства
по делото, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Правна квалификация: Предявените искове са с правни основания в чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и чл. 92 от ЗЗД.
При условията на евентуалност е предявен иск с правно основание в чл. 55, ал.1, предложение трето от ЗЗД и
чл. 92 от ЗЗД.
Производството е образувано по искова молба на от Е.Н.Г., ЕГН **********, с
постоянен адрес ***, чрез адвокат И.П.Ц. против А.С.К., ЕГН **********,с
постоянен адрес***, Р.С.П., ЕГН **********,с постоянен адрес*** и Т.С.П., ЕГН **********,с
постоянен адрес***, с искане да бъде обявен за окончателен предварителен
договор, сключен на 08.05.2020 година, за покупко-продажба на недвижими имоти,
а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.614.148.1.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед-РД 18-9/30.01.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с
адрес на имота: гр. Б., п.к. ****, ул. "Ц." № **, ет. 0, който
самостоятелен обект се намира на етаж 0 (нула) в сграда с идентификатор
07079.614.148.1, предназначение: Друг вид сграда за обитаване, разположена в
поземлен имот с идентификатор 07079.614.148, с предназначение на самостоятелния
обект: За търговска дейност, брой нива на обекта: 1 (едно), с площ от 154,94
кв. м., ведно с 44,95% ид. ч. от общите части на сградата, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - няма, под обекта - няма, над
обекта - 07079.614.148.1.1, стар идентификатор
07079.614.148.1.2,07079.614.148.1.3.; СГРАДА с идентификатор 07079.614.148.2 по кадастралната карта
и кадастралните регистри, одобрени със Заповед-РД 18-9/30.01.2009 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Б., п.к. ****, ул. "Ц." № **,
сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор 07079.614.148, с площ от
59 кв. м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни,
предназначение: селскостопанска сграда, стар идентификатор: няма, номер по
предходен план: няма, СГРАДА с идентификатор 07079.614.148.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед-РД 18-9/30.01.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с
адрес на имота: гр. Б., п.к. ****, ул. "Ц." № **, сградата е
разположена в поземлен имот с идентификатор 07079.614.148, с площ от 33 кв. м.,
брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни,
предназначение: Сграда за търговия, стар идентификатор: няма, номер по
предходен план: няма, 48,51 % ид. ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 07079.614.148, по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед-РД 18- 9/30.01.2009 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Б., п.к. ****, ул. "Ц."
№ **, с площ от 203 кв. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана,
начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10 м), предишен идентификатор:
няма, номер по предходен план: 7266, квартал: 42, парцел: 14, при съседи:
07079.614.159, 07079.614.149, 07079.614.147, 07079.614.142 при обща продажна цена от 120 000 евро, както
и да бъдат осъдени ответниците да заплатят на неустойка за забава в размер на 5
640 евро. При условията на евентуалност се иска ответниците да бъдат осъдени да
заплатят на ищеца общо сумата от 21 000 евро, представляваща платена от него
сума по договора и неустойка в двоен размер на уговорения задатък. Претендират
се и всички направени по делото разноски.
По отношение на индивидуализацията на имотите, по отношение на които се
иска обявяване на предварителен договор за окончателен, съдът приема следното :
По делото са представени скици и схеми на процесните имоти, от които е
видно, че същите са отразени в кадастралната карта и кадастралните регистри,
така , както са описани в исковата молба. В процесния предварителен договор
имотите са описани с идентификаторите си по кадастрална карта , което описание
съдът приема , че индивидуализира имотите по начин, които въпреки, че не е
изчерпателен – не са посочени граници и не са уточнени брой помещения и нива, е
достатъчно ясен, за да породи действие договора по отношение на тези недвижими
имоти. Видно от приетото заключение на вещото лице инж. Чанкинова при отразяването на имотите в
кадастралната карта е допусната грешка като неправилно са отразени като отделно
сгради имоти с идентификатори 07079.614.148.1.4 и 07079.614.148.1.2, защото
вторият имот представлява пристройка, която функционално и конструктивно е част
от първия имот, поради което не може да се приеме за самостоятелна сграда.
Общата площ на двата имота е 154,94 кв.м. , каквато е и площта на първия имот.
Съдът кредитира заключението на вещото лице инж. Ч. и приема за установено, че
самостоятелен обект с идентификатор 07079.614.148.1.2 не съществува, тя е част
от СОС 07079.614.148.1.4. Дори да се приеме, че един от посочените в
предварителния договор имот не съществува, то това не би довело до нищожност на
договора на основание чл. 26, ал. 4 от Закона за задълженията и договорите.
По отношение на достоверната дата на договора съдът съобрази следното :
Съгласно разпоредбата на чл. 180 ГПК,
частни документи, подписани от лицата, които са ги издали, съставляват
доказателство, че изявленията, които се съдържат в тях, са направени от тези
лица. В този случай законът ограничава свободата на съда за преценка на
доказателствата и го задължава да приеме за доказани определени факти при
наличност на определени доказателства. Предварителният договор като частен
документ доказва единствено, че изявленията направени в него са направени от
лицата, които са го подписали, и в това се състои формалната доказателствена
сила на документа, но тя не доказва нито датата, нито мястото на сключването на
договора, когато липсва нотариална заверка на същите./ така Решение № 84 от 23.06.2009 г. на ВКС по т. д.
№ 681/2008 г., II т. о., ТК, докладчик съдията Тодор Домузчиев /. Действително представения предварителен
договор не е с нотариална заверка на съдържанието и/или подписите, поради което
съдът съди за достоверността на датата, посочена като дата на сключването му от
събраните гласни доказателства – свидетеля - помощник - нотариус О., наличието
на разписка за получена сума от 1000 евро като задатък по същия договор на
същата дата – 08.05.2020 год., с нотариално заверка на подписа на ответницата А.К.,
извършена от свидетелката О.. Обстоятелството, че под разписката освен подписа
на получилата сумата за задатък по договора ответница е и подписът на ищеца не
променя факта, че такъв задатък е заплатен на датата , посочена като дата на
сключване на договора. Обстоятелството, че св. О. не е присъствала на
подписването на договора съдът възприема като индиция за верността на разказа
за поредността на събитията направен от ищеца, *******та му и св. О., които
съвпадат в съществената си част, а именно, че страните са водили преговори и са
съставили предварителния договор върху бланка, която не е изготвена от нотариус
или адвокат.
Действително, в предварителния договор е посочен задатък в размер на 10000
евро, а не на 1000 евро, но предаването на такава сума в брои би противоречало
на Закона за ограничаване на плащанията в брой и вероятно не би бил заверен от
помощник –нотариус. Остатъкът е преведен по банкова сметка на ответницата К. на 15.05.2020 год. , като видно от банково
удостоверение от „Инвестбанк“АД /лист 61 от делото/ сметката е открита на
13.05.2020 год. и е закрита на 22.06.2020 год. непосредствено след като
получения от ищеца превод с остатъка от капарото е върнат обратно по сметка на
ищеца. Извършените преводи кореспондират с твърденията на ищеца, че е изпълнил
задълженията си по предварителния договор към датата , на която е било
уговорено сключването на окончателен такъв. От друга страна е видно , че
преводът е върнат, но не е върната получената в брой сума, като връщането е
станало едва след налагането на обезпечителна мярка – възбрана върху процесните
имоти. За налагането на мярката са уведомени и трите ответници.
С горните аргументи съдът приема , че процесният договоре сключен на
посочената в него дата.
По отношение на действителността на сключения предварителен договор, съдът
приема следното :
На първо място не се касае за липса на индивидуализация на имотите, собствеността
върху които ще се прехвърли с окончателния договор, защото същите са
индивидуализирани съобразно кадастралната карта и дори да се приеме, че
грешката в същата относно имоти с идентификатори 07079.614.148.1.4 и
07079.614.148.1.2, може да създаде неяснота , то обстоятелството, че единият
имот е част от другия води до същия обем от права, които да се прехвърлят с
окончателния договор. Не се касае за невъзможен предмет, защото имотите
съществуват и не са извън гражданския оборот.
По отношение на възражението за нищожност поради липса на съгласие, съдът,
освен изложеното по-горе, намира и следното : По делото са приети основна и
допълнителна съдебно-почеркови експертизи , като съдът кредитира втората такава
по причини, че при изготвянето й вещото лице е изследвало повече сравнителен
материал и подробно е обосновало извода си, че подписът/парафът/ под
предварителния договор е на ответницата К., но е изпълнен също от нея при
умишлено изменение на подписа. В допълнителната експертиза са изследвани за първи
път и ръкописното изписване на имената на ответницата и на текста „вярно с
оригинала“ и подписа под него, които също са на ответницата А.К.. Следователно
дори при наличие на съмнение по отношение на краткия подпис, установяването на
авторството на изписаните име и фамилия на ответницата е убедително
доказателство , че същата е подписала предварителния договор. Индиция в същата
посока е и нотариално заверения подпис на ответницата под разписката ,
подписана същия ден. С горните аргументи съдът приема, че е неоснователно
възражението на ответницата , че не е подписвала процесния договор и не знае за
съществуването му.
По отношение на наличието на надлежно упълномощаване на ответницата К. от
ответниците Р.П. и Т.П. към датата на сключване на предварителния договор,
съдът приема следното :
По делото е представено копие от пълномощно с исковата молба , а по молба
на ищеца е представено и нотариално заверено от нотариус Станка Димова копие ,
ведно с извлечение от нотариалния регистър /лист 169 – 170/, от които се
установява, че ответниците Р.П. и Т.П. са упълномощили майка си - ответницата А.К. да се разпорежда , „както
намери за добре“ от тяхно име със съсобствения им имот, който е индивидуализиран
като поземлен имот с идентификатор 07079.614.148 и построената в този имот
сграда с два магазина и жилище. Пълномощното е подписано на 13.02.2015 год.
Видно от представените съдебна спогодба по гр.д.№ 4921/2014 год. /протокол от
открито съдебно заседание на 14.09.2016 год./ и Решение № 1929 от 02.12.2016
год. по същото дело/листи 21-27 от делото/ при извършената делба в дял на
ответниците са поставени иден поземлен имотс площ от 203 кв.м. и с идентификатор 07079.614.148, търговски обект с площ от 154,94 кв.м. и
идентификатор 07079.614.148.1.4, находящ се в сграда с идентификатор 07079.614.148.1
и търговски обект, представляващ самостоятелна сграда с площ от 33 кв.м. и с
идентификатор 07079.614.148.3, построена в имот с идентификатор 07079.614.148.
Видно от текста на пълномощното то не обхваща последния имот, защото в
пълномощното е посочена само една от двете сгради в поземления имот, съответно
по отношение на този имот ответницата К.е действала без представителна власт и
възраженията на ответниците Р.П. и Т.П. са основателни.
Съгласно Тълкувателно
решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК за
упълномощаване с последиците по чл. 36,
ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо
и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване
на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е необходимо в
пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или
действия на разпореждане, нито техни елементи - определено имущество, цена
(стойност) и пр. , нито лице, в полза на което да се извърши разпореждане.
Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за
разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на упълномощителя в
пълномощното. Само когато правна норма изрично установява определени изисквания
относно необходимото съдържание на даден вид пълномощно, то следва да отговаря
на тях. Договор, сключен от лице,
действало като представител, без да има представителна власт, е в състояние на
висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици. Същите
настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди
съгласно чл.
42, ал. 2 ЗЗД. При липса на потвърждаване, на недействителността може да се
позове само лицето, от името на което е сключен договорът или неговите
универсални правоприемници. Следователно предварителния договор няма да породи
правни последици по отношение на по 1/3 ид.част от сграда с идентификатор 07079.614.148.3,
построена в имот с идентификатор 07079.614.148
за всяка от ответниците Р.П. и Т.П..
По отношение на направеното искане
за представяна на оригинала на пълномощното, съдът съобрази, че по делото е
представено нотариално заверено копие от нотариус Станка Димова и извлечение от
нотариалния регистър, както беше посочено по-горе. Ответниците са посочили в
отговорите на исковата молба, че считат, че са оттеглили пълномощното чрез
физическото му унищожаване, което съдът възприема като признание на факт, а
именно, че оригиналът на съществува към момента, поради причини, които са извън
властта на ищеца. По тази причина и като съобрази съвкупността от доказателства
за наличието на пълномощно с описните в нотариалния регистър реквизити, чието
съществуване се удостовери както от нотариус Станка Димова, така и от събраните
гласни доказателства – разпит на помощник-нотариус О., съдът приема, че е било
налице надлежно упълномощаване към датата на сключване на предварителния
договор с изключение на такова за сградата с идентификатор 07079.614.148.3. / в
същия смисъл Решение № 95 от 7.05.2013 г. на ВКС по гр. д. № 662/2012 г., II г.
о., ГК, докладчик съдията Светлана Калинова По общото правило на чл. 101 ГПК
(отм.) когато частен документ е представен в заверен от страната препис и при
поискване по реда на чл. 101, ал. 1 ГПК (отм.) не бъде представен оригинал или
официално заверен препис, частният препис губи качеството на годно
доказателствено средство, вкл. когато оригиналът се е намирал в държане на
трето за спора лице. Ако се установи обаче, че оригиналът е изгубен или
унищожен не по вина на страната, която е представила частния препис, приложение
следва да намери установеното в чл. 134, ал. 1 ГПК (отм.) правило, т.е.
съдържанието на документа може да бъде установено и със свидетелски показания./
Бургаският окръжен съд, след преценка на представените доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, намира предявеният иск за частично основателен
със слените аргументи :
Страните са сключили предварителен договор, по силата на който са се
съгласили, че ищецът ще закупи описания в договора имот за цена от 120000 евро,
от които 1000 лв. са платени при подписване на предварителния договор, 9000
евра са преведени на ответницата К., но по-късно са върнати на ищеца,
следователно остатъкът от цената по договора е в размер на 119 000 евро.
С оглед на обстоятелството , че не е платена изцяло цената по договора ,
съдът следва да постанови решението си при условие за заплащане на остатъка от
цената в двуседмичен срок от влизане в сила на решението , съобразно чл.362,
ал.1 от ГПК.
Не се спори, че по
вина на ответниците не е сключен окончателен договор.
По направените
възражения за действителността на договора и наличието на представителна власт
съдът е изложил аргументи по-горе.
С горните
аргументи, съдът приема, че налице валиден предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, сключен съобразно изискванията на чл.19 ал.1 и 2 от ЗЗД.
Установява се, че продавачите по този договор е собственик на недвижимия имот
към момента на сключване на предварителния договор. Ето защо се налага изводът, че са налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността и предявеният иск следва да бъде
уважен при условията на чл. 362, ал.1 от ГПК. Изключение от горните изводи
следва да се направи за идеалните части от имот с идентификатор 07079.614.148.3,
собственост на ответниците Р.П. и Т.П., по причини, изложени по-горе.
По отношение на предявения иск за заплащане на неустойка в размер на 0,1%
или 120 евро на ден за всеки ден забава, съдът намира същия за частично
основателен за периода от 03.06.2020 год. до 02.07.2020 год със следните
аргументи. Действително страните са уговорили падеж на задължението за
сключване на окончателен договор , но не са определили нотариус пред когото да
сключат сделката , поради което едва с отправянето на нотариална покана от
/лист 11/ от ищеца чрез нотариус Бинка Кирова, с която са поканени ответниците
да се явят в кантората й на 02.06.2020 год. те са изпаднали в забава. Не е
направено възражение за прекомерност на неустойката , а ответниците не са
потребители, поради което съдът не следи служебно за такава. Изчислена за 30
дни неустойката е дължима в размер на 3600 евро или 7040,88 лв., в който размер
следва да бъде присъдена.
Предвид
уважаването на иска частично по отношение на неустойката и по отношение на 2/3
идеални части за един от имотите разноските следва да се присъдят съобразно
уважената част от исковете, на основание чл.78 от ГПК ответника следва да
заплати на ищцата направените съдебни разноски по делото в размер на 2151,41 лв.
Разноските са изчислени при съобразяване на процента от уважената част от
цената на всеки от искове съответно 91% и 63% и съотношението между цената на
двата иска което е 4,7%, съответно за 4,7% от разноските се присъждат в полза
на ищеца 63%, а за 95,3% от разноските се присъждат 91%, като сумата е 10898,61
лв., на ответницата А.К. се присъждат
разноски в размер на 418,95 лв.- 9% от направените, относимо към отхвърляне на
иска за неустойка за 27% от същия за трите ответницата Т.П. – 9% + 3% или общо
10 % от направените разноски или 50 лв.
На основание
чл.364 от ГПК във връзка с чл.47 ал.2 от ЗМДТ във връзка с чл.41, ал.2 от
Наредба за определяне на размера на местните данъци на Община Несебър, ищецът следва да заплати
дължимия данък( в размер на 3% върху данъчната оценка на имота от 84714,04 лв.) за придобиване на
имот по възмезден начин в размер на 2532,51 лв., като за тези разноски се впише
възбрана върху имота, за което дължи държавна такса в размер на 15 лв.,както и
такси за прехвърляне на собствеността върху имотите в размер определен съгласно
Тарифа за нотариалните такси към ЗННД в размер от 783,11 лв.
Мотивиран от
горното, Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ОБЯВЯВА за окончателен сключеният между Е.Н.Г., ЕГН **********,
с постоянен адрес: ***, чрез адвокат Иван Пламенов Цонев, като купувач и А.С.К.,
ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, Р.С.П., ЕГН **********, с постоянен
адрес: *** и Т.С.П., ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, като продавачи
предварителен договор от 08.05.2020 година, за покупко-продажба на недвижими
имоти, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.614.148.1.4 по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед-РД 18-9/30.01.2009 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Б., п.к. ****, ул. "Ц."
№ **, ет. 0, който самостоятелен обект се намира на етаж 0 (нула) в сграда с
идентификатор 07079.614.148.1, предназначение: Друг вид сграда за обитаване,
разположена в поземлен имот с идентификатор 07079.614.148, с предназначение на
самостоятелния обект: За търговска дейност, брой нива на обекта: 1 (едно), с
площ от 154,94 кв. м., ведно с 44,95% ид. ч. от общите части на сградата, при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - няма, под обекта -
няма, над обекта - 07079.614.148.1.1, стар идентификатор
07079.614.148.1.2,07079.614.148.1.3.; включващ имот с идентификатор 07079.614.148.2 по кадастралната карта
и кадастралните регистри, одобрени със Заповед-РД 18-9/30.01.2009 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Б., п.к. ****, ул. "Ц."
№ **, 1/3 (една трета идеална част)
от СГРАДА с идентификатор 07079.614.148.3
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед-РД
18-9/30.01.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Б.,
п.к. ****, ул. "Ц." № **, сградата е разположена в поземлен имот с
идентификатор 07079.614.148, с площ от 33 кв. м., брой етажи: 1, брой
самостоятелни обекти в сградата: няма данни, предназначение: Сграда за
търговия, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма и 48,51 % ид. ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 07079.614.148, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед-РД 18-
9/30.01.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Б.,
п.к. ****, ул. "Ц." № **, с площ от 203 кв. м., трайно предназначение
на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до
10 м), предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 7266, квартал:
42, парцел: 14, при съседи: 07079.614.159, 07079.614.149, 07079.614.147,
07079.614.142 при обща продажна цена от
120 000 евро, от които 1000 лв. са заплатени,
при условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение
ищецът заплати остатъка от цената , представляващ разликата между платените 1000 евро до 120000 евро , в противен
случай, ответниците имат правата по чл.362, ал.2 от ГПК да поискат от съда да
обезсили настоящото решение, като отхвърля
иска в останалата час, като неоснователен.
ОСЪЖДА А.С.К., ЕГН **********, с постоянен адрес:***, Р.С.П.,
ЕГН **********,* с постоянен адрес:** и Т.С.П., ЕГН **********, с постоянен
адрес:*** да заплатят на Е.Н.Г., ЕГН **********,
с постоянен адрес:***, чрез адвокат Иван Пламенов Цонев, неустойка по т. 3.1.1
от предварителен договор от 08.05.2020 год. в размер на 3600евро, както и разноски
по делото в общ размер на 10898,61 лв., като отхвърля писка за неустойка над уважения размер , като неоснователен.
ОСЪЖДА Е.Н.Г., ЕГН
**********, с постоянен адрес: ***, да заплати на ответницата А.К. се разноски в размер на 418,95 лв., а на ответницата Т.П. разноски в размер на 50лв.
Указва на Е.Н.Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: *** да заплати по местонахождението на имота дължимия данък за придобиване на имот по
възмезден начин в размер на 2532,51
лв..
ДА СЕ ВПИШЕ
възбрана върху
гореописания недвижим имот до заплащане на местния данък.
ОСЪЖДА „Е.Н.Г.,
ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, да заплати на съдебната власт по
сметка на Бургаския окръжен съд сумата от 15 лв., представляваща държавна такса
за вписване на възбраната, както и такси за прехвърляне на собствеността върху
имотите в размер определен съгласно Тарифа за нотариалните такси към ЗННД в
размер от 783,11 лв.
Да не се
издават преписи от решението на основание чл.364,ал.2 от ГПК, докато ищците не
представят доказателства че са заплатени разноските по прехвърлянето на имота,
както и данъците и другите публични задължения на праводателите им за имота.
УКАЗВА на ищеца на основание чл.115 от
ЗС следва да впише настоящото решение в 6-месечен срок от влизането му в сила.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Апелативен съд Бургас в двуседмичен
срок от връчването му на страните .
СЪДИЯ :