Разпореждане по дело №325/2016 на Районен съд - Благоевград

Решение

Производството е по искове с правно основание чл.124ал.1 ГПК във връзка с чл.26ал.1изр.1 ЗЗД във връзка с чл.166ал.2 ЗЗД,чл.167ал.2 и 3 ЗЗД и чл.170 ЗЗД.

С решение№83/16.ІІІ.2015год. по В.Г.д.№1501/2014год. на ПАС на основание чл.270ал.3изр.3 ГПК е обезсилено изцяло решение№399/9.Х.2014год. по т.д.№53/2014год. на Смолянски окръжен съд като недопустимо и делото е върнато на Смолянски окръжен съд за ново разглеждане от друг състав на съда и произнасяне по основателността на предявените с исковата молба четири обективно съединени иска,а именно:1.Иск по чл.26ал.1изр.1 ЗЗД във връзка с чл.166ал.2 ЗЗД за прогласяване нищожността на договорната ипотека,2.Иск по чл.26ал.1изр.1 ЗЗД във връзка с чл.167ал.2 ЗЗД,3.Иск по чл.26ал.1изр.1 ЗЗД във връзка с чл.167ал.3 ЗЗД и 4.Иск по чл.26ал.1изр.1 ЗЗД във връзка с чл.170 ЗЗД.

ИЩЦИТЕ А. Х. К.,ЕГН* и А. Г. К.,ЕГН*,и двамата от Г.С.,ул.“Р.“№39,чрез пълномощника им адв.Д. С. твърдят в исковата молба,че с договор за покупко-продажба на недвижими имоти,оформен с н.а.№150томІІрег.№4874н.д.№324/2008год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег.№366 по РНК,закупили от “Г. П.“Г.С. следните недвижими имоти:1.обособена част от сграда-жилище-апартамент№23 с идентификатор *,състоящ се от две спални,дневна с кухненски бокс,баня,тоалетна,антре и тераса,със застроена площ 88.23кв.м.,разположен на VІ ниво на кота +8.40,на V жилищен етаж,при съседни самостоятелни обекти-хоризонтално на същия етаж-няма,вертикално под обекта-021,над обекта-031,съгласно схема№5861/24.ІV.2008год. на СГКК Г.С.,заедно с изба№20 с площ 4.24кв.м.,при граници на избата:изба№19 и изба№21 и коридор,заедно с 2.39% идеални части от общите части на сградата,представлява жилищна кооперация „КЦ-55“,Блок А с идентификатор *, изградена на етап завършен груб строеж въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение№233/19.ІХ.2006год. на главния архитект на Община С.,като жилищната кооперация „КЦ-55“,Блок А е с обща разгърната застроена площ 3 242.20кв.м.,състояща се от десет нива,включващи 33 броя апартаменти,1 магазин,2 офиса и 6 гаража,с принадлежащи избени помещения и съответни общи части за всеки апартамент,заема североизточната част,съответстващи на 16.99кв.м. РЗП,заедно с 2.39 % идеални части,съответстващи на 35.19кв. м. от правото на собственост върху земята,върху която е изградена жилищната кооперация-УПИ *-*,в кв.* по ПУП на Г.С.-Централна част,одобрен със заповед№РД-1425/21.ХІ.1983год.,изменен със заповеди№ 27/21.ІІІ.2002год. и №216/18.VІІІ.2006год. на кмета на Община Г.С.,с обща площ 1 463кв.м.,образуван от част с площ 1 463кв.м. от поземлен имот с идентификатор 67653.918.104,при граници на имота:поземлени имоти № *, № *, № *,№ *,№ * и № * по кадастралната карта на Г.С.,одобрена със заповед№РД-18-14/10.V.2005год. на АГКК Г.С.,2.обособена част от сграда-жилище-апартамент № 16 с идентификатор *, състоящ се от спалня,дневна с тераса,кухненски бокс,баня с тоалетна и антре,със застроена площ 63.25кв.м.,разположен на VІІІ ниво на кота +15.40,етаж VІ,при съседни самостоятелни обекти:хоризонтално на същия етаж-019,вертикално-под обекта-016,над обекта-021,съгласно схема№ 5865/24.ІV.2012год. на СГКК Г. С.,заедно с изба№16 с площ 3.30кв.м.,при граници на избата:изба№9 и коридор,заедно с 1.70 % идеални части от общите части на сградата–жилищна кооперация “КЦ–55”,блок Б с идентификатор *, изградена на етап завършен груб строеж въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение № 233/19.VІ.2006год. на главния архитект на Община С.,като жилищната сграда заема югозападната част на УПИ,с обща разгъната застроена площ 1 502.33кв.м.,състояща се от десет нива,включващи 18 броя апартамента и 3 офиса,с прилежащи избени помещения и съответни общи части за всеки апартамент,съответстващи на 12.08кв.м. РЗП,заедно с 1.70 % идеални части,съответстващи на 25.02кв. м. от правото на собственост върху земята,върху която е изградена жилищната кооперация-УПИ *- *,в кв. * по ПУП на Г. С.,централна част;3.офис№1 с идентификатор *, със застроена площ 31.40кв.м.,разположен на I ниво на кота -5.80, сутерен,при съседни самостоятелни обекти:хоризонтално-на същия етаж-002,вертикално-под обекта-няма,над обекта-003,съгласно схема№5863/24.ІV.2012год. на СГКК Г.С.,заедно с 0.79 % идеални части от общите части на сградата–жилищна кооперация “КЦ-55”,блок Б с идентификатор *, изградена на етап завършен груб строеж въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение№233/19.VІ.2006год. на главния архитект на Община С.,заемаща югозападната част на УПИ с обща разгъната застроена площ 1 502.33 кв.м.,заедно с 0.79% идеални части,съответстващи на 11.65кв.м. от правото на собственост върху земята,върху която е изградена жилищната кооперация-УПИ *, в кв. * по ПУП на Г.С., централна част и 4.гараж№5 с идентификатор *, със застроена площ 24.90кв.м.,при съседни самостоятелни обекти: хоризонтално-на същия етаж-004,006,вертикално-под обекта-няма, над обекта-няма,съгласно схема № 5866/24.ІV.2012год. на СГКК Г. С.,находящ се в обособено тяло на кота - 9.10 с идентификатор *, пристроено към жилищна кооперация “КЦ–55”, блок А с идентификатор *, изградена на етап завършен груб строеж въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение №233/19.ІХ.2006год. на главния архитект на Община С.,като жилищна кооперация “КЦ–55”, блок “А”с обща разгъната застроена площ 3 242.20кв.м.,заедно с 0.63 % идеални части от общите части на сградата,съответстващи на 9.23кв.м. от правото на собственост върху земята,върху която е изградена жилищната кооперация-УПИ *-*,в кв.* по ПУП на Г. С.,централна част.Преди сключването на покупко-продажбата,по нотариален ред на 10.ІІ.2006год. между първият ищец А. К. и „. П.“Г.С. бил подписан предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор *,за който е образуван УПИ *-*,в кв. *.Съгласно чл.6 от този предварителен договор,продавачът е следвало да се обезщети с имоти в предвидената за изграждане сграда.Впоследствие между ищците и първия ответник „. П.“Г.С. бил сключен договор за покупко-продажба за недвижим имот,оформен с н.а.№*, том *- рег.№ *, н.д.№ */2006год. на нотариус А. С.,с рег.№ 366 по РНК.Съгласно т.5 и 6 от този договор купувачът „. П.“ Г.С. се задължава да построи сграда в продадения му недвижим имот и да обезщети продавачите-ищци по делото,с обекти в бъдещата сграда.На 15.ІІІ.2007год. въз основа на този нотариален акт,между продавачите и купувачът „. П.“Г.С. било сключено споразумение за избор на обектите за обезщетяване на продавачите на недвижимия имот.Ищците твърдят,че при сключване на договора за покупко-продажба на недвижимите имоти,оформен с н.а.№150томІІрег.№4874н.д.№324/2008год. на нотариус А. С., с рег.№366,не им било известно,че върху процесните имоти има учредени вещни тежести и вписани искови молби.П

рез 2012год. били уведомени от държавния съдебен изпълнител,че по отношение на същите недвижими имоти е предприето принудително изпълнение по искане на ответната банка,след което са установили,че върху посочените имоти е учредена договорна ипотека в полза на ответника „. А. Б.“АДГ.С. с н.а.№ *, том *, рег.№ * н.д.№ */22.І.2007 год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег.№366 по РНК,за обезпечаване на вземането по договор за банков кредит № */22.І.2007год. в размер на 1 250 000евро,предоставен на първия ответник „. П.“Г.С..Ипотеката е учредена както върху УПИ *- *, кв. * по ПУП на Г.С.-Централна част,с площ 1463кв.м.,образуван от част с площ 1432кв.м. от поземлен имот с идентификатор *, при граници:поземлени имоти № *, № *, № *, № *, № * и № * по кадастралната карта на Г.С.,одобрена със заповед№РД-18-14/10.V.2005год. на СГКК Г.С.,така и върху правото да се построи и придобие в собственост жилищната кооперация „КЦ-55“,Блок А и Б,която ще бъде изградена в гореописания поземлен имот,въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено разрешително за строеж № 233/19.ІХ.2006год. на главния архитект на Община С.,от която Блок А заема североизточната част на УПИ,с обща разгърната застроена площ 3 242.20кв.м.,състояща се от десет нива,включваща 33 бр. апартаменти, 1 бр. магазин,2бр. офиси и 6бр.гаражи,с принадлежащи избени помещения и съответни общи части от сградата за всеки апартамент и Блок Б,който заема югозападната част от УПИ,с обща разгърната застроена площ 1 502.33кв.м.,състояща се от десет нива,включваща 18бр. апартаменти и 3бр. офиси,с принадлежащи избени помещения и съответни общи части за всеки апартамент.Ищците твърдят,че по отношение на собствените им имоти-апартамент№23 с идентификатор *, апартамент № * с идентификатор *, офис № * с идентификатор * и гараж №5 с идентификатор *, учредената с н.а.№ * том *, рег.№ * н.д. № */22.І.2007 год. на нотариус А. С.,с рег.№366 по РНК,договорна ипотека е нищожна,поради противоречие със закона-допуснати са нарушения на изискванията на чл.166ал.2 ЗЗД,чл.167ал.2 и 3 ЗЗД и чл.170 ЗЗД,тъй като към момента на сключването му едноличният търговец е бил собственик само на незастроеното дворно място и не е бил собственик на обектите,които впоследствие са били построени от него и закупени от ищците.В случая в договора за ипотека е налице неизвестност на тъждеството на имота,който се ипотекира/по отношение на правото да се построи жилищна кооперация „КЦ-55“/.В договора за ипотека са сочат броя на апартаментите,но без да са индивидуализирани с граници,площ и идентификатор.Твърдят,че тази индивидуализация не може да стане с идейния архитектурен проект,тъй като към момента на сключване на договора за ипотека този проект е в идейна фаза и в него няма посочени конкретни жилища.Т.е. няма индивидуализация на ипотекираната жилищна сграда и апартаментите в нея.Освен това ипотеката е била учредена върху право на строеж,но такова право не е било учредено на „. Панайотов“Г.С. по законовия ред.Той е собственик на недвижимия имот и като такъв не може да му се учредява право на строеж.След като право на строеж не е било учредено по съответния законов ред,то и ипотеката върху това недействително право е недействителна.Т.е. допуснато е нарушение на разпоредбата на чл.167ал.3 ЗЗД,тъй като е ипотекирано право,което не е принадлежало на „. П.“Г.С..Имотите на ищците не са били индивидуализирани в договора за ипотека,нито са имали идентификатор,тъй като към момента на учредяване на ипотеката те не са съществували.Ето защо не е налице тъждественост на имотите.Ипотека върху бъдеща жилищна сграда и в частност процесните имоти,които не са съществували при учредяването и,е нищожна на основание чл.170 ЗЗД,тъй като в договора за ипотека липсва тъждественост на процесните имоти.Ищците твърдят,че под „тъждественост“ на имотите,следва да се разбира,че към момента на учредяване на ипотеката,имотите съществуват реално и могат да бъдат конкретизирани.Освен това в договора за ипотека не са посочени тежестите върху имота,поради което и този договор няма изискуемото от закона съдържание.Към момента на учредяване на ипотеката,”. П.“Г.С. е бил собственик само на земята върху която ще се построи жилищната сграда,но тя не е съществувала реално и не е принадлежала на лицето,което учредява ипотеката.Твърдят,че ипотеката е нищожна и поради невъзможен предмет.Ето защо ищците молят Смолянският окръжен съд да постанови решение,с което да прогласи нищожността на договор за учредяване на ипотека върху недвижим имот,сключен с н.а.№ * том* рег.№ * н.д.№ */2007год. на нотариус А. С.,с рег.№366 по РНК,по отношение на недвижимите имоти-собственост на ищците:апартамент№ * с идентификатор * със застроена площ 63.25кв.м., апартамент № * с идентификатор * със застроена площ 88.23кв.м.,офис№ * с идентификатор * със застроена площ * км.м. и гараж № * с идентификатор * със застроена площ 24.90кв.м.,тъй като те са закупени от А. Х. К. и А. Г. К. с н.а.№ * том * рег.№ * н.д.№ */2008год. на нотариус А. С.,с рег.№366 по РНК,като им присъди и съдебните разноски по водене на делото,съгласно списъка по чл.80 ГПК.

В съдебно заседание на 24.VІ.2015год. ищците чрез пълномощника им адв.Д.С. заявяват,че поддържат предявените искове,така,както са уточнени в отменителното решение на ПАС и внасят дължимата ДТ за всички искове,съгласно изискванията на чл.72ал.1 ГПК.

ОТВЕТНИКЪТ„. А. Б.АДГ.С.,ЕИК * представлявано от К. В. К.-изпълнителен директор на клона на банката в Г.С.,чрез пълномощника му адв.Л. С.е подал писмен отговор вх.№3612/29.VІІІ.2012год. на исковата молба.Ответникът твърди,че предявените искове са процесуално недопустими,тъй като наличието на правен интерес е абсолютна положителна процесуална предпоставка за надлежното предявяване на иск по чл.124ал.1 ГПК,а за да е налице той следва чрез тези искове ищецът да може да защити едно свое право.Т.е. когато с установителното решение ще се постигне целения правен резултат и няма да се наложи да се води друг иск за постановяване на друго решение за постигане на този резултат.С предявените установителни искове по чл.124 ГПК не може да бъде постигнат целения от ищците правен резултат за защита на правото им на собственост върху процесните имоти,а ще се наложи да води друг процес за постигане на този резултат.Видно от самия нотариален акт,процесните недвижими имоти не са били част от ипотеката,чийто предмет на първо място е правото на собственост върху целия УПИ **-*, в кв. * по ПУП на Г.С.,образуван от ПИ с идентификатор *, заедно с правото на строеж,описано изрично в нотариалния акт като право да се построи от собственика-учредител на ипотеката,и придобие в собственост от него,на подробно описаните сгради.В тази хипотеза ответникът счита,че за съда е невъзможно да прогласи частична нищожност на акта,с който е учредена договорната ипотека.Ето защо ответникът моли съда да прекрати производството по делото,поради недопустимост на предявените искове с правно основание чл.124ал.1 ГПК,поради липса на правен интерес у ищците.На второ място-ответникът счита,че предявените искове са неоснователни,ето защо ще следва да се отхвърлят от съда.Излага подробни съображения за неоснователността на предявените искове и представя писмени доказателства под опис.Не спори по следните факти:1.че с н.а.№* том * рег.№ * н.д. № */2008год. на нотариус А. С.,с рег.№ * по РНК, ищците А. Х. К. и А. Г. К. са закупили от „П.“Г.С.,ЕИК * апартамент № * с идентификатор *, апартамент № * с идентификатор *, офис № * с идентификатор * и гараж № 5 с идентификатор * .че с н.а.№ * том* рег.№ * н.д.№ */2007год. на нотариус А. С. ,с рег.№366 по РНК е учредена договорна ипотека в полза на „. А. Б.“АДГ.С. върху УПИ *- *,кв.* по ПУП на Г.С.,ведно с правото на строеж на жилищна кооперация „КЦ 55“,блок А и Б в този имот,въз основа на одобрен архитектурен проект и издадено разрешение за строеж,3.че учредената договорна ипотека обезпечава вземане на банката спрямо „. П.“Г.С.,произтичащо от договор за банков кредит№571/22.І.2007год. в размер на 1 250 000евро главница.,4.че в нотариалното производство по учредяване на договорната ипотека,Банката е представлявана от К. В. К.-директор на клона на банката в Г.С.,5.че жилищна кооперация „КЦ 55“,блок А и Б е построена и че процесните апартамент № *,, апартамент № *,офис * и гараж№5 съществуват.Спорна е интерпретацията на ищците на тези безспорни факти.Твърди,че не е налице нищожност на учредената договорна ипотека на основание чл.26ал.1 ЗЗД във връзка с чл.166ал.2 ЗЗД,чл.167ал.2 и 3 ЗЗД и чл.170 ЗЗД.Договорната ипотека е учредена върху правото на строеж на цялата жилищна кооперация „КЦ 55“,блок А и Б,като включва всички обекти,които ще се построят.Към момента на учредяване на ипотеката не е посочен идентификатор на процесната сграда и процесните самостоятелни обекти в нея,тъй като те все още не са били построени.От представените с исковата молба доказателства се установява,че жилищната кооперация е построена,поради което и на основание чл.63ал.1 ЗС правото на строеж се е трансформирало в право на собственост върху новопостроените постройки в „КЦ 55“,блок А и Б.С оглед тази трансформация на вещното право на строеж в право на собственост се трансформира и учредената договорна ипотека-от ипотека върху право на строеж в ипотека върху новопостроените сгради.Добросъвестният и коректен анализ на фактите дава основание да се направи извода,че процесните имоти на ищците представляват обособени части от ипотекираното вещно право,трансформирано в обособени части от ипотекирано право на собственост върху сграда,която обособена част е възникнала като такава след построяването на сградата,предмет на ипотекираното вещно право на строеж.Съдебната практика и теория са категорични,че при ипотекиран имот или вещно право ипотеката се разпростира и върху всяка отделна част от това право и от този имот след учредяване и вписване на ипотеката.Претендира за съдебните разноски по водене на делото във всички съдебни инстанции досега,съгласно списъка по чл.80 ГПК.

ОТВЕТНИКЪТ “Г. П.“Г.С.,ЕИК*,представляван от Г. И. П. не подава отговор на исковата молба и не взема становище по предявените искове.

Смолянският окръжен съд като взе предвид изложеното в исковата молба от ищците и техният пълномощник адв.Д.Стойчев,становището на ответника „. А. Б.“АДГ.С. и неговият пълномощник адв.Л.С.,обсъди събраните по делото писмени доказателства и заключението на СТЕ,в тяхната съвкупност и поотделно,на основание чл.235 ГПК,направи следните фактически и правни изводи:

Безспорни по делото са следните факти:

На 10.V.2006год. е сключен между А. Х. К.,ЕГН*,като продавач и Г. И. П.,ЕГН*,в качеството му на собственик и представител на „. П.“Г.С.,ЕИК , като купувач,предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот:незастроен поземлен имот с идентификатор * с площ 1 884кв.м.,от който са образувани УПИ * с площ 510 кв.м.,УПИ *І с площ 594кв.м.,УПИ * с площ 369кв.м. и УПИ * -за озеленяване и детска площадка с площ 329кв.м.,и 82кв.м.,които попадат в улична регулация,при граници и съседи:улица № *, ПИ№ *, улица № * ПИ № *, ПИ № * и ПИ № *.Продавачът се е задължил да прехвърли правото на собственост върху купувача срещу обезщетение с обекти,които ще бъдат изградени в бъдещата сграда в имота при условията на този договор,съразмерни на 18% от общата РЗП на сградата,която ще се построи в имота.

С н.а.№ *том * рег.№ * н.д.№ */7.VІ.2006год. на нотариус А. С.,с рег.№366 по РНК,А. Х. К.,ЕГН* и А. Г. К.,ЕГН* продават на „. П.“Г.С.,ЕИК *, представляван от Г. И. П. следния недвижим имот:незастроен поземлен имот с обща площ 1 884кв.м. с идентификатор *, при граници: улица № *, ПИ№ *, улица № *, ПИ № *, ПИ № * и ПИ № * по кадастралната карта на Г.С.,кв.С.,одобрена със заповед№РД-18-14/10.V.2005год.,съгласно скица№2026/18.ІV.2006год. на СГКК Г.С.,от който са образувани УПИ * с площ 510 кв.м.,УПИ * с площ 594кв.м.,УПИ * с площ 369кв.м. и УПИ *-за озеленяване и детска площадка с площ 329кв.м. и 82 кв.м.,които попадат в улична регулация по ПУП на Г.С.,одобрен със заповед № 1425/21.ХІ.1983год.,изменен със заповед№27/21.ІІІ.2002год. на кмета на Община С.,за сумата 188 400лв.,но вместо плащане на тази цена,купувачът се е задължил да обезщети продавачите имотно,като се задължава да изгради в жилищния блок,който ще построи в имота,при условията на този договор,обекти за обезщетяване на продавачите,съразмерни на 18% от общата РЗП на сградата,която ще се построи в имота.”. Панайотов“Г.С. се е задължил да построи бъдещата сграда в имота в срок до 31.Х.2007год.,до степен на изпълнен груб строеж с покрив,а да прехвърли правото на собственост върху обектите,в бъдещата сграда,с които продавачите ще бъдат обезщетени имотно,в срок до 31.ХІІ.2008год.

С н.а.№ * том * рег.№ * н.д.№ */16.V.2008год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег.№366 по РНК „. П.“Г.С.,ЕИК * продава на А. Х. К. и А. Г. К. следните недвижими имоти:апартамент№ * с идентификатор *, състоящ се от спалня,дневна с тераса,кухненски бокс,баня с тоалетна и антре,със застроена площ 63.25кв.м.,разположен на VІІІ ниво на кота +15.40,етаж VІ,при съседни самостоятелни обекти:хоризонтално на същия етаж-019,вертикално-под обекта-016,над обекта-021,съгласно схема№ 5865/24.ІV.2012год. на СГКК Г. С.,заедно с изба№ 16 с площ 3.30кв.м.,при граници на избата:изба№9 и коридор,заедно с 1.70 % идеални части от общите части на сградата–жилищна кооперация “КЦ–55”,блок Б с идентификатор *, изградена на етап завършен груб строеж въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение№233/19.VІ.2006год. на главния архитект на Община С.,като жилищната сграда заема югозападната част на УПИ,с обща разгъната застроена площ 1 502.33кв.м.,състояща се от десет нива,включващи 18 броя апартамента и 3 офиса,с прилежащи избени помещения и съответни общи части за всеки апартамент,съответстващи на 12.08 кв.м. РЗП,заедно с 1.70 % идеални части,съответстващи на 25.02кв. м. от правото на собственост върху земята,върху която е изградена жилищната кооперация-УПИ *, в кв. * по ПУП на Г. С.,централна част,апартамент № * с идентификатор*,състоящ се от две спални,дневна с кухненски бокс,баня,тоалетна,антре и тераса,със застроена площ 88.23кв.м.,разположен на VІ ниво на кота +8.40,на V жилищен етаж,при съседни самостоятелни обекти-хоризонтално на същия етаж-няма,вертикално под обекта-021,над обекта-031,съгласно схема№5861/24.ІV.2008год. на СГКК Г.С.,заедно с изба№20 с площ 4.24кв.м.,при граници на избата:изба№19 и изба№21 и коридор,заедно с 2.39% идеални части от общите части на сградата,представлява жилищна кооперация „КЦ-55“,Блок А с идентификатор *,изградена на етап завършен груб строеж въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение№233/19.ІХ.2006год. на главния архитект на Община С.,като жилищната кооперация „КЦ-55“,Блок А е с обща разгърната застроена площ 3 242.20кв.м.,състояща се от десет нива,включващи 33 броя апартаменти,1 магазин,2 офиса и 6 гаража,с принадлежащи избени помещения и съответни общи части за всеки апартамент,заема североизточната част,съответстващи на 16.99кв.м. РЗП,заедно с 2.39 % идеални части,съответстващи на 35.19кв. м. от правото на собственост върху земята,върху която е изградена жилищната кооперация-УПИ ХІІ-*,в кв.* по ПУП на Г.С.-Централна част,одобрен със заповед№РД-1425/21.ХІ.1983год.,изменен със заповеди№27/21.ІІІ.2002год. и №216/18.VІІІ.2006год. на кмета на Община Г.С.,с обща площ 1 463кв.м.,образуван от част с площ 1 463кв.м. от поземлен имот с идентификатор *, при граници на имота:поземлени имоти № *, № *, № *, № *, № и № по кадастралната карта на Г.С.,одобрена със заповед№РД-18-14/10.V.2005год. на АГКК Г.С.,офис№1 с идентификатор *, със застроена площ 31.40кв.м.,разположен на I ниво на кота -5.80, сутерен,при съседни самостоятелни обекти:хоризонтално-на същия етаж-002,вертикално-под обекта-няма,над обекта-003,съгласно схема№5863/24.ІV.2012год. на СГКК Г.С., заедно с 0.79 % идеални части от общите части на сградата–жилищна кооперация “КЦ-55”,блок Б с идентификатор *, изградена на етап завършен груб строеж въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение№233/19.VІ.2006год. на главния архитект на Община С.,заемаща югозападната част на УПИ с обща разгъната застроена площ 1 502.33кв.м.,заедно с 0.79% идеални части,съответстващи на 11.65кв.м. от правото на собственост върху земята,върху която е изградена жилищната кооперация-УПИ *-*,в кв.* по ПУП на Г.С., централна част и гараж№5 с идентификатор *, със застроена площ 24.90кв.м.,при съседни самостоятелни обекти: хоризонтално-на същия етаж-004,006,вертикално-под обекта-няма, над обекта-няма,съгласно схема№5866/24.ІV.2012год. на СГКК Г. С.,находящ се в обособено тяло на кота - 9.10 с идентификатор *,пристроено към жилищна кооперация “КЦ–55”, блок А с идентификатор *, изградена на етап завършен груб строеж въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение№233/19.ІХ.2006год. на главния архитект на Община С.,като жилищна кооперация “КЦ–55”, блок “А”с обща разгъната застроена площ 3 242.20кв.м.,заедно с 0.63 % идеални части от общите части на сградата,съответстващи на 9.23кв.м. от правото на собственост върху земята,върху която е изградена жилищната кооперация-УПИ *- *,в кв.* по ПУП на Г.С.,централна част,както и апартамент№9 с идентификатор */за който няма спор между страните/.Правото на собственост върху имотите е прехвърлено от продавача на купувачите като обезщетение вместо плащане на част от цената в размер на 86 077лв. от общата продажна цена в размер на 188 400лв. на прехвърления с н.а.№ * том* рег.№ * н.д.№ */2006год. недвижим имот.

Със споразумение от 15.ІІІ.2007год.,сключено между А. Х. К. и А. Г. К., от една страна и „. П.Г.С.,от друга страна страните са уговорили,че физическите лица /Коджебашеви/ избират следните обособени обекти,съгласно номерацията по одобрения инвестиционен проект на сградата:гараж№5,офис№1,апартамент№ *,апартамент№ *,апартамент№ *,апартамент№ *,апартамент№*, апартамент№* и апартамент№*, които едноличният търговец се е задължил да изгради и да прехвърли на Коджебашеви правото на собственост върху тях,заедно с припадащите им се избени помещения и идеални части от общите части на сградата и от правото на собственост върху земята при условията и в сроковете, договорени в н.а.№ * том * рег.№ * н.д.№ */2006год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег.№366 по РНК/на стр.22-24 от Г.д.№89/2012год. по описа на СОС/.

С н.а.№* том * рег.№ * н.д.№ */22.І.2007год. на нотариус А. С.,с рег.№366 по РНК е учредена договорна ипотека от „. П.“Г.С. в полза на „. А. Б.“АДГ.С. за обезпечаване на вземането по договор за банков кредит№571/22.І.2007год. в размер на 1 250 000евро,заедно с лихвите и разноските,върху следните собствени на „. П.“Г.С. недвижими имоти и вещни права:УПИ *-*,кв.* по ПУП на Г.С.-Централна част,одобрен със заповед№РД-1425/21.ХІ.1983год.,изменен със заповеди№27/21.ІІІ.2002год. и №216/18.VІІІ.2006год. на кмета на Община С.,с площ 1 463кв.м.,образуван от част с площ 1 463кв.м. от поземлен имот с идентификатор *, при граници:поземлени имоти № *, № *, № *, № *, № *, № * по кадастралната карта на Г.С.,кв.С.,одобрена със заповед№РД-18-14/10.V.2005год. на СГКК Г.С. и ПРАВОТО НА СТРОЕЖ,включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация „КЦ-55“,Блок А и Б,която ще бъде изградена в гореописания УПИ,въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение№233/19.ІХ.2006год. на главния архитект на Община С.,от които Блок А заема североизточната част на УПИ,с обща разгърната застроена площ 3 242.20кв.м.,състоящ се от десет нива,включващи 33 апартамента,1 магазин,2 офиса и 6 гаража,с принадлежащи избени помещения и съответните общи части на всеки апартамент и Блок Б,който заема югозападната част от УПИ,с обща разгърната застроена площ 1 502.33кв.м.,състоящ се от десет нива,включващи 18 апартамента и 3 офиса,с принадлежащи избени помещения и съответните общи части на всеки апартамент/намира се на стр.28-30 от Г.д.№89/2012год. по описа на СОС/.

Учредената договорна ипотека обезпечава вземането на „. А. Б.“АДГ.С. по договор за банков кредит№571/22.І.2007год.,с който на „. П.“Г.С. е отпуснат кредит в размер на 1 250 000евро,ведно с лихвите и разноските/намира се на стр.114-115 от Г.д.№89/2012год. по описа на СОС/.

В нотариалното производство по учредяване на договорна ипотека,”. А. Б.“АДГ.С. е била представлявана от пълномощника К. В. К.,ЕГН*-директор на клона на Банката в Г.С.,въз основа на пълномощно,издадено от Е. Г. Г.,ЕГН* и А. А. Ц.,ЕГН*-изпълнителни директори на „. А. Б.“АДГ.С.,с нотариална заверка рег.№5572/28.ХІ.2006год. на нотариус Е. И.,с рег.№207 по РНК.Ищците не оспорват представителната власт на Костадин Каранлъков,действал като пълномощник на „. А. Б.“АДГ.С. при учредяване на договорната ипотека с н.а.№*/2007год.

Жилищна кооперация „КЦ-55“,Б. А и Б е построена в „груб строеж“ и в тях се намират процесните апартамент№ *, апартамент№ *, офис № * и гараж № * -собственост на ищците.

По делото е представено съобщение за извършване на опис на имоти от 11.ІV.2012год. по изп.д.№31/2012год. по описа на ДСИ при СРС,от което се установява,че спрямо апартамент № * с идентификатор *, офис № * с идентификатор * и гараж № * с идентификатор * - собственост на А. Х. К. и А. Г. К. са започнали действия по принудително изпълнение,свързани с удовлетворяването на ипотекарния кредитор „. А. Б.“АДГ.С..

От удостоверение изх.№ДО000895/21.V.2012год. на Община С. се установява,че данъчната оценка на процесните имоти е 97 351.30лв.

Ответникът „. А. Б.“АДГ.С. представя като доказателства по делото инвестиционния проект на жилищна кооперация „КЦ-55“ за Блок А и Б-идейна и работна фаза,обяснителна записка към проекта-идейна фаза,вертикален разрез,застроителни петна,удостоверение по чл.202 от ЗУТ за жилищна кооперация „КЦ-55“,както и идеен,работен проект и екзекутив на жилищна кооперация „КЦ-55“,Блок А и Б.

От представената справка от Службата по вписванията Г.С. за периода от 24.ХІ.2008год. до 29.V.2012год. се установява,че по файлова партида№3615/23.ІV.2009год. ипотеката е вписана по персоналната партида на „. П.“Г.С.,ЕИК * /стр.244-246 от Г.д.№89/2012год. по описа на СОС/.

Вещото лице по назначената СТЕ И.Р. К. в заключението си твърди,че към момента на сключване на договора за учредяване на ипотека с н.а.№ * том *рег.№ * н.д.№ * /2007год. на нотариус Анастасия Славкова,на 22.І.2007год. е налице идеен архитектурен проект,одобрен на 12.ІХ.2006год.В идейния архитектурен проект апартаментите са индивидуализирани като брой апартаменти,но без номерата им,застроената им площ и принадлежащите им избени помещения,като границите им са определени чрез зидове от 25см.Сградата на жилищна кооперация „КЦ-55“ е завършена в „груб строеж“ към 25.І.2008год..Подробно е описала актовете,съставени по време на строителството на жилищна кооперация „КЦ-55“,Блок А и Б.Актовете са съставени в периода от 30.І.2007год. до 20.ХІІ.2007год.Вещото лице твърди,че е налице тъждество на описанието по двата приложени в делото нотариални акта в частта им при описанието на УПИ *- *, кв. * по ПУП на Г.С.-Централна част,представляващ поземлен имот с идентификатор *, върху който е построена жилищна кооперация „КЦ-55“,Блок А и Б.Процесните обекти на ищците представляват обособени части от Блок А и Б и ниско гаражно тяло към Блок А,намиращи се на съответните нива.Те са изградени в съответствие с одобрените идеен,работен проект и екзекутив,както и разрешение за строеж№233/19.ІХ.2006год.Няма разлика в архитектурното разпределение на процесните обекти в одобрените идеен и работен проект и екзекутив.В н.а.№ */2007год. е описано правото на строеж,включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация „КЦ-55“,която ще бъде изградена в УПИ *- *, кв.* ,а апартаментите са описани общо като брой във всеки блок от сградата.Твърди,че банковият кредит е отпуснат на „. П.“Г.С. за изграждане на процесната сграда,която е описана в договора за учредяване на ипотеката.В идейният архитектурен проект не се описват бъдещите апартаменти като площ и номера.С инвестиционния работен проект,съгласно ЗУТ,се описват апартаментите като номера и площи на помещенията.Застроената площ се изчислява на по-късен етА.Сградите на блок А и Б и ниското гаражно тяло към блок А са нанесени в кадастралната карта на Г.С. след подадено заявление№2931-КР/21.ХІІ.2007год. от „. П.“Г.С.,придружено с документация,изготвена от лицензирана фирма.Протокол образец 14 за приемане на конструкцията е съставен и подписан на 20.ХІІ.2007год.Протокол образец 2 за откриване на строителната площадка и определяне на строителната линия и ниво е съставен и подписан на 30.І.2007год.,а строежът е започнал на 30.І.2007год.

Съдът възприема заключението на вещото лице изцяло,като компетентно и обективно изготвено,както и неоспорено от страните по настоящето дело.

Спорният въпрос по делото е дали с н.а.№ * том * № рег.№ * н.д.№ */22.І.2007год. е учредена валидно договорна ипотека по отношение на апартамент № * с идентификатор *, апартамент № * с идентификатор *, офис№1 с идентификатор * и гараж №5 с идентификатор *, собственост на ищците А. Х. К. и А. Г. К. или тя е нищожна,тъй като при учредяването и са допуснати нарушения на чл.166ал.2 ЗЗД,чл.167ал.2 и 3 ЗЗД и чл.170 ЗЗД.

При така установената фактическа обстановка,която е безспорна,съдът направи следните правни изводи:

Предявени са четири обективно съединени установителни иска с правно основание чл.124ал.1 ГПК във връзка с чл.26ал.1изр.1 ЗЗД във връзка с чл.166ал.2 ЗЗД,във връзка с чл.167ал.2 ЗЗД,във връзка с чл.167ал.3 ЗЗД и във връзка с чл.170 ЗЗД/съгласно задължителните указания,дадени с решение№83/16.ІІІ.2015год. по В.т.д.№1501/2014год. на ПАС/ за прогласяване нищожността на учредената с н.а.№ * том *рег.№ * н.д.№ * /2007год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег.№366 по РНК договорна ипотека,в частта относно апартамент № *, апартамент № *, офис № * и гараж № *-собственост на ищците.

Ищците А. Х. К. и А. Г. К. имат правен интерес да предявят исковете по чл.124ал.1 ГПК във връзка с чл.26ал.1 ЗЗД във връзка с чл.166ал.2 ЗЗД,чл.167ал.2 и 3 ЗЗД и чл.170 ЗЗД,за да установят нищожността на учредената договорна ипотека в полза на „. А. Б“АДГ.С. с н.а.№* том * рег.№ * н.д.№ */22.І.2007год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег.№366 по РНК по отношение на собствените им недвижими имоти,тъй като спрямо тези имоти са предприети действия по принудително изпълнение по изп.д.№31/2012год. по описа на ДСИ при СРС,за удовлетворяване на ипотекарния кредитор „. А. Б.“АДГ.С..Ето защо предявените установителни искове са процесуално допустими.

Разгледани и по същество,те са неоснователни искове,по следните съображения:

Настоящият съдебен състав при постановяване на решението си се съобрази със задължителната съдебна практика по чл.290 ГПК,която е постановена за идентични правни спорове по отношение на учредената договорна ипотека с н.а.№ */2007год.-решение№39/24.ІІІ.2014год. по Г.д.№5059/2013год. на І ГО на ВКС,решение№142/8.VІІ.2014год. по Г.д.№396/2014год. на І ГО на ВКС,решение№111/25.VІІ.2014год. по Г.д.№4005/2013год. на ІІІ ГО на ВКС,решение№113/25.VІІ.2014год. по Г.д.№4514/2013год. на ІІІ ГО на ВКС,решение№143/10.ХІ.2014год. по Г.д.№646/2014год. на ІІ ГО на ВКС,решение№250/18.ХІ.2014год. по Г.д.№854/2014год. на ІІІ ГО на ВКС,решение№250/15.ХІІ.2014год. по Г.д.№673/2014год. на ІV ГО на ВКС,решение№149/2.ІІ.2015год. по Г.д.№3383/2014год. на ІІ ГО на ВКС и решение№385/8.V.2015год. по Г.д.№1069/2014год. на ІV ГО на ВКС.

Легална дефиниция на ипотеката не се съдържа в действащото законодателство.В чл.23 от отменения ЗПИ ипотеката е била определена като вещно право,което е установено върху недвижими имущества на длъжника или трето лице,в полза на кредитора,за да обезпечи с тези имущества изпълнението на едно задължение.В сегашната уредба на ипотеката в ЗЗД тази легална дефиниция не е възприета.Ето защо в правната теория още се спори какво право е ипотеката-вещно или облигационно право.Но в съдебната практика господстващо е мнението,че ипотеката е ограничено вещно право,по силата на което недвижим имот-собственост на длъжник или трето лице,може да бъде възбранен от ипотекарния кредитор за обезпечаване на дадено вземане,за да се удовлетвори по предпочитание пред другите кредитори на същия длъжник или на собственика на ипотекирания имот,чрез изнасянето му на публична продан.Ипотеката е реално обезпечение,тъй като вземането се обезпечава с недвижим имот,за разлика от личните обезпечения/каквото е поръчителството/.А в правната теория/“Ипотеката“ с автор Методи Марков/ е възприета следната дефиниция:ипотеката е обезпечение на вземане с недвижим имот,собственост на учредителя/длъжника или трето лице/,върху който кредиторът може да насочи принудителното изпълнение,независимо чие притежание е в момента и независимо от несеквестируемостта му,както и да се удовлетвори по предпочитание от получената цена.Ипотечното право има акцесорен характер.Неговото възникване,съществуване,изменение и погасяване е обусловено от съдбата на главното вземане,което се обезпечава с ипотеката.Ипотечното право е неделимо право-чл.150ал.2 ЗЗД.

Безспорно е установено по делото,че с н.а.№ * том * рег.№ * н.д.№ */2007год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег.№366 по РНК е учредена договорна ипотека от „. П.“Г.С. в полза на „. А. Б.“АДГ.С. на обезпечаване на вземането по договор за банков кредит№571/22.І.2007год. в размер на 1 250 000евро,заедно с лихвите и разноските,върху следните собствени на „. П.“Г.С. недвижими имоти и вещни права:УПИ *-*,кв.* по ПУП на Г.С.-Централна част,одобрен със заповед№РД-1425/21.ХІ.1983год.,изменен със заповеди№27/21.ІІІ.2002год. и №216/18.VІІІ.2006год. на кмета на Община С.,с площ 1 463кв.м.,образуван от част с площ 1 463кв.м. от поземлен имот с идентификатор *, при граници:поземлени имоти № *, № *, № *, № *, № , № * по кадастралната карта на Г.С.,кв.С.,одобрена със заповед№РД-18-14/10.V.2005год. на СГКК Г.С. и ПРАВОТО НА СТРОЕЖ,включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация „КЦ-55“,Блок А и Б,която ще бъде изградена в гореописания УПИ,въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение№233/19.ІХ.2006год. на главния архитект на Община С.,от които Блок А заема североизточната част на УПИ,с обща разгърната застроена площ 3 242.20кв.м.,състоящ се от десет нива,включващи 33 апартамента,1 магазин,2 офиса и 6 гаража,с принадлежащи избени помещения и съответните общи части на всеки апартамент и Блок Б,който заема югозападната част от УПИ,с обща разгърната застроена площ 1 502.33кв.м.,състоящ се от десет нива,включващи 18апартамента и 3 офиса,с принадлежащи избени помещения и съответните общи части на всеки апартамент.Учредената договорна ипотека обезпечава вземането на „. А. Б.“АДГ.С. по договор за банков кредит№571/22.І.2007год.,с който на „. П.“Г.С. е отпуснат кредит в размер на 1 250 000евро,ведно с лихвите и разноските.

Ипотека може да бъде учредена и върху право на строеж.В подкрепа на това разбиране е и правилото на чл.111 ЗС-че разпоредбите относно недвижимите вещи се прилагат и спрямо вещните права върху недвижимите имоти,ако законът не постановява друго.В случая изключение от това общо правило не е предвидено и по отношение на ограничените вещни права не е установена недопустимост на ипотекирането им.Правото на строеж е ограничено вещно право,което може да се учреди само от собственика на недвижимия имот.В Тълкувателно решение№1/4.V.2012год. по т.д.№1/2011год. на ОСГК на ВКС е дадено тълкуване на съдържанието на ограниченото вещно право на строеж,във връзка с тълкуването на понятието „упражняване“ на правото на строеж,употребено в чл.67 ЗС.В това ТР е посочено,че собственикът на земята е собственик и постройките и насажденията върху нея,на всичко трайно прикрепено към нея-чл.92 ЗС,освен ако е установено друго,като принципът на приращението се изключва само в изрично предвидените от закона случаи.Следователно дори друго лице да построи сградата,тя ще стане собственост на собственика на поземления имот.Видно от самия нотариален акт „. П.“Г.С. е собственик на УПИ *- *, в кв. * по ПУП на Г.С.-Централна част,който е част от поземлен имот с идентификатор * по кадастралната карта на Г.С.,с площ 1 463кв.м.Като собственик на урегулирания поземлен имот,в който е построена жилищна кооперация „КЦ-55“,Блок А и Б,той е придобил правото на собственост върху тази сграда по приращение,съгласно чл.92 ЗС.

В зависимост от постигнатото между страните съгласие,собственикът на земята може да ипотекира само земята,или само построеното върху нея,или земята,заедно със сградите,които ще бъдат построени върху нея.Когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена,ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения в имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради,ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения.Когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояване на терена,по който е възможно да бъде извършена индивидуализация на обектите,които ще бъдат построени,изискването на чл.166ал.2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот следва да се приеме за спазено,ако в договора е посочено,че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект.Ипотеката в този случай ще се счита за учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството,ако след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и този имот е собственост на учредителя на ипотеката.Не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация,за да има ипотеката действие върху цялата сграда,а при последващо разпореждане/както е в случая/ и за отделните самостоятелни обекти в нея.Аргументите в подкрепа на това правно разрешение са следните:

Собственикът на терена разполага с правото да го застрои с оглед предвижданията на ЗРП.При сключване на договор за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се уговори разпростиране на действието на ипотеката и върху сградите,които ще бъдат построени в този имот.Задължителната съдебна практика е изложила и особен аргумент в подкрепа на тази теза в случаите,когато ипотеката обезпечава отпуснат банков кредит за застрояване на имота.След застрояване на имота е възможно теренът да не представлява вече самостоятелен обект на права,ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата принадлежат на различни лица.Теренът в този случай ще представлява обща част по смисъла на чл.38 ЗС и не би могъл да бъде самостоятелен обект на разпореждане,а оттам и не би могъл да послужи за удовлетворяване на претенциите на ипотекарния кредитор,което е и основната цел на ипотечния договор.Подобна уговорка не противоречи на установеното в чл.166ал.2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката,чиято цел е да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора,както и за защита правата на трети лица,които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката.След като в договора за ипотека изрично е посочено,че ипотеката разпростира действието си и върху сградите,които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен проект,имотът е в достатъчна степен определен,за да се приеме,че е налице яснота относно предмета на ипотеката по смисъла на чл.166ал.2 ЗЗД,както и че не е уговорено цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение,а съгласие е постигнато само за реално обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество.Действително пълна индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на договора в подобна хипотеза е практически невъзможно,но доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява единен обект на правото на собственост,следва да се приеме,че индивидуализирането му чрез посочване на местоположението,границите и площта на терена,както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му,е достатъчно за поединичното определяне на имота в смисъл на отграничаване от всички останали недвижими имоти,включително и от останалото имущество на длъжника.Подобна уговорка не противоречи на изискванията на чл.167ал.3 ЗЗД.Ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има право да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху сградата.Подобно условие не би се отразило на действителността на договора за ипотека,тъй като законът не установява изрична забрана за учредяване на ипотека с модалитети.Целта на разпоредбата на чл.167ал.3 ЗЗД е да не се увреждат интересите на действителния собственик на имота,върху който се учредява ипотеката,и да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик.В случая самият собственик на терена,върху който предстои да бъде извършено строителство на жилищна сграда „КЦ-55“ блок А и Б,въз основа на надлежно одобрен инвестиционен проект,е изразил съгласие построеното да служи за обезпечение на кредитора „. А. Банк“АДГ.С.,ето защо интересите му няма да бъдат увредени и целта на разпоредбата на чл.167ал.3 ЗЗД е постигната.В тази хипотеза следва да се приеме за допустимо ипотекиране на бъдеща вещ,като ипотеката ще произведе действие след създаването на вещта,т.е. при условие,че вещта бъде създадена и правото на собственост върху нея принадлежи на лицето,което е учредило ипотеката и доколкото законът не установява изрична забрана за ипотекиране на бъдещи вещи.Ако законодателят е имал воля да забрани учредяването на ипотечно право върху бъдеща сграда в собствен терен,той би изразил волята си за това изрично.Такава воля е била изразена в чл.32 от ЗПИ/отм./.След отмяната на текста с §1т.2 от преходните разпоредби на ЗС в действащото ни обективно право няма забрана за учредяване на договорна ипотека върху бъдещи имущества.Такава забрана не може да бъде изведена по тълкувателен път.Изискването на чл.167ал.3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента,в който ипотеката ще произведе действие.Противното би означавало намеса в свободата на договаряне на модалитет,който не уврежда нито собственика на имота,нито трети лица,тъй като ако към момента на построяването на сградата не е собственост на лицето,което е учредило ипотеката,ипотечното право няма да възникне.Същевременно с оглед изискването за тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал имот и с оглед изискването този имот да е собственост на учредителя на ипотеката,както към момента на сключване на договора,така и към момента на завършване на строежа,цялата сграда ще принадлежи на учредилото ипотеката лице след построяването и.В този смисъл,за да се приеме,че ипотеката разпростира действието си и върху сградата и че обектът е надлежно индивидуализиран,е достатъчно посочването на месторазположението на сградата върху терена и препращане към одобрения инвестиционен проект за застрояване/което в случая е извършено в н.а.№ */2007год.,с който е учредена процесната ипотека/.Непосредствено след завършване на строежа и въвеждането на сградата в експлоатация,цялата сграда,с всички самостоятелни обекти в нея,принадлежат на собственика на терена,което е основната предпоставка ипотеката да разпростре действието си и върху тях.А за това е достатъчно индивидуализирането на сградата да бъде извършено при сключването на договора за ипотека само по одобрения вече инвестиционен проект.Последващите разпореждания с отделни самостоятелни обекти в сградата,собственикът на земята и сградата е извършил след като ипотеката вече е разпростряла действието си върху сградата.С изричното уговаряне на разпростирането на действието на ипотеката върху бъдещата сграда,с препращане към одобрения инвестиционен проект,внася достатъчна яснота относно предмета на ипотеката-тя ще има действие върху всичко,което ще бъде построено въз основа на този инвестиционен проект.Подобна клауза не би могла да въведе в заблуждение добросъвестен последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата,при положение,че ипотеката в този и вид е вписана по персоналната партида на собственика на терена-ипотеката има действие върху всичко,което собственикът на терена е построил след учредяването и въз основа на одобрения към момента на учредяването и и посочен в договора инвестиционен проект.Само ако предмет на ипотеката е един или част от самостоятелните обекти в сградата,която ще бъде построена,ипотеката ще възпроизведе действие само при пълна индивидуализация на тези обекти,с оглед изискването на чл.166ал.2 ЗЗД,но настоящия случай не е такъв.

С нормата на чл.167ал.2 ЗЗД законодателят не е посочил изрично правноважимите за индивидуализацията на ипотекирания имот признаци.Затова,макар и да е безспорно,че най-важният индивидуализиращ признак на недвижимите имоти са техните граници,то отсъствието им в процесния ипотечен договор само по себе си не е основание да се приеме,че е нарушено изискването за специалност на ипотеката и имотът не е индивидуализиран,щом с белезите,с които е описан,той в достатъчна степен е определен като конкретен самостоятелен обект,предмет на ипотечното право.В този смисъл е и задължителната съдебна практика по чл.290 ГПК-Решение№140/10.ІХ.2012год. по т.д.№329/2010год. на ІІт.о. на ВКС.От заключението на вещото лице по СТЕ безспорно се установи,че е налице идентичност между имота,описан в н.а.№ * том * рег.№ * н.д.№ */2007год. на нотариус Анастасия Славкова и имота,описан в н.а.№ * том * рег.№ * н.д.№ */2008год. на нотариус Анастасия Славкова.Налице е тъждество между имота,описан в нотариалните актове и изградената жилищна кооперация „КЦ-55“,Блок А и Б.Освен това в разпоредбата на чл.23 ЗКИР са посочени изчерпателно кои са недвижимите имоти,които могат да бъдат обект на кадастъра,като правото на строеж не е сред тях.Проектен идентификатор може да получи само съществуващ имот.При учредяване на ипотека върху право на строеж,не е възможно да се даде проектен идентификатор както на сградата,която ще се построи,съобразно учредената суперфиция,така и на апартаментите в нея.Ето защо е неоснователно твърдението на ищците,че след като в договора за ипотека не е извършена индивидуализация на жилищата,тъй като не са посочени техните граници,площ,местонахождение и идентификатори,то липсва тъждество на отделните самостоятелни обекти на ипотеката и действително изградения имот.Ипотека е била учредена върху правото да се построи жилищна кооперация „КЦ-55“,Блок А и Б,съобразно одобрения идеен архитектурен проект и строително разрешение№233/19.ІХ.2006год. на главния архитект на Община С.,посочено е точното местоположение на двата блока на сградата на терена,както и броя на самостоятелните обекти във всеки блок и предназначението им/апартаменти,магазини,офиси и гаражи/.В този идеен архитектурен проект обектите са били посочени като брой,като границите им са били определени чрез зидове от 25см.Друга индивидуализация на тези обекти към онзи момент-на учредяване на ипотеката,не е била възможна.Установено е по делото и тъждество между самостоятелните обекти по одобрения инвестиционен проект и реално изградените обекти в сградата,което е отразено в представеното при сключване на договора за продажба от 16.V.2008год./н.а.№* том * рег. № * н.д.№ */2007год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег.№366 по РНК/ удостоверение по чл.202 ЗУТ,издадено от Община С. на 18.І.2008год.Ето защо следва да се приеме,че в сключения на 22.І.2007год. договор за ипотека бъдещата сграда и отделните самостоятелни обекти в нея са в достатъчна степен индивидуализирани,за да е налице яснота досежно обстоятелството,че ипотеката разпростира действието си по отношение на цялата сграда,както и по отношение на всеки самостоятелен обект в нея,изградени по одобрения към момента на сключване на договора инвестиционен проект.Договорът за учредяване на ипотека е вписан по партидата на собственика на терена,поради което и следва да се приеме,че ипотеката е противопоставима на всеки последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата.Още повече,че цялата новопостроена сграда и въвеждането и в експлоатация,принадлежи на собственика на терена,т.е. на ипотекарния длъжник по договора от 22.І.2007год.,а по отношение на индивидуализацията на самата сграда не съществува спор,че е извършена надлежно при сключване на договора за ипотека.

Договорът за учредяване на ипотека от 22.І.2007год.разпростира действие и върху сградата,като приращение към момента на завършването и в груб строеж.Вписаната ипотека има действие и за собствениците на самостоятелни обекти в сградата,ако те са придобили собствеността при породено или запазено действие на ипотеката или след нейното подновяване-чл.172 ЗЗД във връзка с чл.169 ЗЗД.

Възражението на ищците,че задължението на едноличния търговец да обезщети Коджебашеви,като след изграждането на жилищната сграда прехвърли обособени обекти, равняващи са на 18% от общата разгърната застроена площ,което задължение е възникнало преди сключване на процесния договор за ипотека и за което банката е знаела,представлява тежест,се явява неоснователно.Това задължение на „. П.Г. С. касае облигационните правоотношения между страните,няма характер на вещно-правна тежест и е непротивопоставимо на трети лица,включително и на банката.Безспорно това задължение е възникнало с подписването на договора за покупко-продажба, обективиран в н.а.№ *том * рег.№ * н.д.№ */2006год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег. №366 по РНК.Но то е общо формулирано-без конкретизиране на обособените обекти,като уточняването е направено едва със споразумение от 15.ІІІ.2007год., което не е вписано в Агенцията по вписванията и е сключено след учредяване и вписване на процесната ипотека.Следователно наличието на горепосоченото задължение не променя изложените изводи.

По гореизложените съображения съдът счита,че предявените четири обективно съединени установителни иска,са неоснователни и недоказани и като такива ще следва да ги отхвърли.Договорът за ипотека,сключен с н.а.№ * том * рег.№ * н.д.№ */2007год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег.№366 по РНК,не е нищожен на основание чл.26ал.1 ЗЗД във връзка с чл.166ал.2 ЗЗД,тъй като към момента на сключване на договора на 22.І.2007год. е налице одобрен инвестиционен проект за застрояване на терена,по който е възможно да бъде извършена индивидуализация на обектите,които ще бъдат построени и в договора е посочено,че ипотеката има действие и за бъдещата сграда.Теренът е описан така,както е описан и в н.а.№150/2008год.,с който ищците за закупили процесните самостоятелни обекти в построената сграда.А и точно е посочена сумата на банковия кредит,за обезпечение на който се учредява ипотеката.

Договорът за ипотека от 22.І.2007год. не е нищожен и на основание чл.26ал.1 ЗЗД във връзка чл.167ал.2 и 3 ЗЗД,тъй като са посочени имената,адреса на управление и занятие на кредитора и длъжника,собственика на имота,върху който се учредява ипотеката,както и че тя ще разпростре действието си и върху сградата,която ще се построи в имота,съгласно одобрен инвестиционен проект,вземането,което се обезпечава с ипотеката и неговия размер.Безспорно е,че имотът,върху който е учредена ипотеката,е собственост на „. П.“Г.С..А след построяване на жилищната сграда „КЦ-55“ в груб строеж,правото на собственост върху нея е също на “Г. П.“Г.С..

Договорът за ипотека от 22.І.2007год. не е нищожен и на основание чл.26ал.1 ЗЗД във връзка с чл.170 ЗЗД тъй като е налице тъждественост между ипотекирания имот и сградата,която е изградена въз основа на идеен проект,който е бил одобрен към момента на сключване на ипотеката.От заключението на СТЕ безспорно се установява,че процесните обекти на ищците представляват обособени части от Блок А и Б и ниско гаражно тяло към Блок А,намиращи се на съответните нива.Те са изградени в съответствие с одобрените идеен,работен проект и екзекутив,както и разрешение за строеж№233/19.ІХ.2006год.Няма разлика в архитектурното разпределение на процесните обекти в одобрените идеен и работен проект и екзекутив.

Безспорно е по делото,че ответникът „. А. Б.“АДГ.С. има изискуемо и ликвидно вземане против ответника „. П.“Г.С.,за събирането на което е пристъпил към принудително изпълнение срещу ипотекираното в полза на Банката имущество на длъжника.От представения и неоспорен от ищците протокол за предявяване на разпределение от 31.VІІІ.2015год. по изп.д.№52/2014год. на ЧСИ Петко Мачкърски,с рег.№881 при КЧСИ,се установява,че вземането на Банката все още не е погасено.

На основание чл.78ал.3 ГПК ще следва да се осъдят ищците да заплатят солидарно на ответника „. А. Б.“АДГ.С. съдебните разноски по водене на делото във всички съдебни инстанции до сега в размер на 25 196.76лв..

На основание гореизложеното и чл.124ал.1 ГПК във връзка с чл.26ал.1изр.1 ЗЗД във връзка с чл.166ал.2 ЗЗД,чл.167ал.2 и 3 ЗЗД и чл.170 ЗЗД Смолянският окръжен съд

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ предявеният от А. Х. К.,ЕГН* и А. Г. К.,ЕГН*,и двамата от Г.С.,ул.“Р.“№ * срещу „. П.Г.С.,ЕИК*,представляван от Г. И. П., ЕГН* и „. А. БАНК“АДГ.С.,ЕИК *, представлявана от К. В. К.-изпълнителен директор на клона на банката в Г.С. иск с правно основание чл.124ал.1 ГПК във връзка с чл.26ал.1изр.1 ЗЗД във връзка с чл.166ал.2 ЗЗД за прогласяване нищожността на договорната ипотека,учредена с н.а.№* том * рег.№ * н.д.№ */2007год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег.№366 по РНК в частта за следните недвижими имоти: обособена част от сграда-жилище-апартамент№23 с идентификатор *,състоящ се от две спални,дневна с кухненски бокс,баня,тоалетна,антре и тераса,със застроена площ 88.23кв.м.,разположен на VІ ниво на кота +8.40,на V жилищен етаж,при съседни самостоятелни обекти-хоризонтално на същия етаж-няма,вертикално под обекта-021,над обекта-031,съгласно схема№5861/24.ІV.2008год. на СГКК Г.С.,заедно с изба№20 с площ 4.24кв.м.,при граници на избата:изба№19 и изба№21 и коридор,заедно с 2.39% идеални части от общите части на сградата,представлява жилищна кооперация „КЦ-55“,Блок А с идентификатор *, изградена на етап завършен груб строеж въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение№233/19.ІХ.2006год. на главния архитект на Община С.,като жилищната кооперация „КЦ-55“,Блок А е с обща разгърната застроена площ 3 242.20кв.м.,състояща се от десет нива,включващи 33 броя апартаменти,1 магазин,2 офиса и 6 гаража,с принадлежащи избени помещения и съответни общи части за всеки апартамент,заема североизточната част,съответстващи на 16.99кв.м. РЗП,заедно с 2.39 % идеални части,съответстващи на 35.19кв. м. от правото на собственост върху земята,върху която е изградена жилищната кооперация-УПИ *- *, в кв.* по ПУП на Г.С.-Централна част,одобрен със заповед№РД-1425/21.ХІ.1983год.,изменен със заповеди№27/21.ІІІ.2002год. и №216/18.VІІІ.2006год. на кмета на Община С.,с обща площ 1 463кв.м.,образуван от част с площ 1 463кв.м. от поземлен имот с идентификатор *, при граници на имота:поземлени имоти № *, № *, № *,№ *, № и № * по кадастралната карта на Г.С.,одобрена със заповед№РД-18-14/10.V.2005год. на АГКК Г.С.,2.обособена част от сграда-жилище-апартамент№16 с идентификатор *,състоящ се от спалня,дневна с тераса,кухненски бокс,баня с тоалетна и антре,със застроена площ 63.25кв.м.,разположен на VІІІ ниво на кота +15.40,етаж VІ,при съседни самостоятелни обекти:хоризонтално на същия етаж-019,вертикално-под обекта-016,над обекта-021,съгласно схема№ 5865/24.ІV.2012год. на СГКК Г.С.,заедно с изба№16 с площ 3.30кв.м.,при граници на избата:изба № 9 и коридор,заедно с 1.70 % идеални части от общите части на сградата–жилищна кооперация “КЦ–55”,блок Б с идентификатор *, изградена на етап завършен груб строеж въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение№233/19.VІ.2006год. на главния архитект на Община С.,като жилищната сграда заема югозападната част на УПИ,с обща разгъната застроена площ 1 502.33кв.м.,състояща се от десет нива,включващи 18 броя апартамента и 3 офиса,с прилежащи избени помещения и съответни общи части за всеки апартамент,съответстващи на 12.08кв.м. РЗП,заедно с 1.70 % идеални части,съответстващи на 25.02кв. м. от правото на собственост върху земята,върху която е изградена жилищната кооперация-УПИ ХІІ-918.104,в кв.16 по ПУП на Г. С.,централна част;3.офис№1 с идентификатор *, със застроена площ 31.40кв.м.,разположен на I ниво на кота -5.80, сутерен,при съседни самостоятелни обекти:хоризонтално-на същия етаж-002,вертикално-под обекта-няма,над обекта-003,съгласно схема№5863/24.ІV.2012год. на СГКК Г.С., заедно с 0.79 % идеални части от общите части на сградата–жилищна кооперация “КЦ-55”,блок Б с идентификатор *,изградена на етап завършен груб строеж въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение№233/19.VІ.2006год. на главния архитект на Община С.,заемаща югозападната част на УПИ с обща разгъната застроена площ 1 502.33кв.м.,заедно с 0.79% идеални части,съответстващи на 11.65кв.м. от правото на собственост върху земята,върху която е изградена жилищната кооперация-УПИ *-*,в кв.* по ПУП на Г.С., централна част и 4. гараж № 5 с идентификатор *,със застроена площ 24.90кв.м.,при съседни самостоятелни обекти: хоризонтално-на същия етаж-004,006,вертикално-под обекта-няма, над обекта-няма,съгласно схема№5866/24.ІV.2012год. на СГКК Г. С.,находящ се в обособено тяло на кота - 9.10 с идентификатор *,пристроено към жилищна кооперация “КЦ–55”, блок А с идентификатор *, изградена на етап завършен груб строеж въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение№233/19.ІХ.2006год. на главния архитект на Община С.,като жилищна кооперация “КЦ–55”, блок “А”с обща разгъната застроена площ 3 242.20кв.м.,заедно с 0.63 % идеални части от общите части на сградата,съответстващи на 9.23кв.м. от правото на собственост върху земята,върху която е изградена жилищната кооперация-УПИ *-*,в кв.* по ПУП на Г. С.,централна част-които са собственост на А. Х. К. и А. Г. К..

ОТХВЪРЛЯ предявеният от А. Х. К.,ЕГН* и А. Г. К.,ЕГН*,и двамата от Г.С.,ул.“Р.“№* срещу „. П.“Г.С.,ЕИК *,представляван от Г. И. П., ЕГН* и „. А. Б. “АДГ.С.,ЕИК * ,представлявана от К. В. К.-изпълнителен директор на клона на банката в Г.С. иск с правно основание чл.124ал.1 ГПК във връзка с чл.26ал.1изр.1 ЗЗД във връзка с чл.167ал.2 ЗЗД за прогласяване нищожността на договорната ипотека,учредена с н.а.№20томІрег.№617н.д.№20/2007год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег.№366 по РНК в частта за гореописаните недвижими имоти-собственост на А. Х. К. и А. Г. К..

ОТХВЪРЛЯ предявеният от А. Х. К.,ЕГН* и А. Г. К.,ЕГН*,и двамата от Г.С.,ул.“Родопи“№39 срещу „. П.“Г.С.,ЕИК *, представляван от Г. И. П.,ЕГН* и „. А. Б.“АДГ.С.,ЕИК *,представлявана от К. В. К.-изпълнителен директор на клона на банката в Г.С. иск с правно основание чл.124ал.1 ГПК във връзка с чл.26ал.1изр.1 ЗЗД във връзка с чл.167ал.3 ЗЗД за прогласяване нищожността на договорната ипотека,учредена с н.а.№*том*рег.№*н.д.№*/2007год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег.№366 по РНК в частта за гореописаните недвижими имоти-собственост на А. Х. К. и А. Г. К..

ОТХВЪРЛЯ предявеният от А. Х. К.,ЕГН* и А. Г. К.,ЕГН*,и двамата от Г.С.,ул.“Р.“№39 срещу „. П.“Г.С.,ЕИК*,представляван от Г. И. П.,ЕГН* и „. А. Б.“АДГ.С.,ЕИК. *,представлявана от К. В. К.-изпълнителен директор на клона на банката в Г.С. иск с правно основание чл.124ал.1 ГПК във връзка с чл.26ал.1изр.1 ЗЗД във връзка с чл.170 ЗЗД за прогласяване нищожността на договорната ипотека,учредена с н.а.№* том * рег.№ * н.д.№ * /2007год. на нотариус Анастасия Славкова,с рег.№366 по РНК в частта за гореописаните недвижими имоти-собственост на А. Х. К. и А. Г. К..

ОСЪЖДА А. Х. К., ЕГН* и А. Г. К.,ЕГН* да заплатят солидарно на „. А. Б.“АДГ.С. 25 196.76лв./двадесет и пет хиляди сто деветдесет и шест лева и седемдесет и шест стотинки/ съдебни разноски по водене на делото във всички съдебни инстанции досега.

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните по делото пред ПАС!

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: