РЕШЕНИЕ
№ 300
гр. Перник, 28.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЕРНИК, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Нина М. Коритарова
при участието на секретаря Цветелина Ч. Малинова
като разгледа докладваното от Нина М. Коритарова Гражданско дело №
20241720105992 по описа за 2024 година
Образувано е по предявен от К. Г. Й., ЕГН: ********** от *** чрез адв. К. П. от САК срещу
Д. Н. С., ЕГН: ********** от *** иск, с правна квалификация чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за
окончателен на сключения на *** г. предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот. Ищецът твърди, че ответника, в качеството си на продавач, се задължил,
съгласно предварителен договор от *** да сключи с ищеца договор за покупко-продажба на
недвижим имот, представляващ: Поземлен имот находящ се в с. ***, с площ от *** кв.м.,
който е заснет с планоснимачен номер *** по плана на ***, с площ от *** кв.м., съгласно
Заповед № ***. при граници на имота - от изток -път, от запад - поземлен имот, от север -
имот с пл.№ *** и от юг - имот с пл.№ ***, заедно с изградената в имота сграда с площ
от*** кв.м., и заедно с всички постройки, подобрения и приращения в имота, за който имот
е представен документ за собственост- нотариален акт за замяна на недвижими имоти №
***г. на нотариус Н. З., per. № *** на Нотариалната камара, вписан в СВ - Перник с вх. №
***г. Уговорената продажна цена за имота била в размер на 2000 лева, която съгласно
предварителния договор била платена. Страните по предварителния договор се задължили
да сключат окончателен договор и собствеността на имота да бъде прехвърлена от
Продавача на Купувача до ***г., както и до този срок да бъде предадено владението върху
имота. Всички поети от К. Й. задължения по предварителния договор били изпълнени.
Продавачът обаче не се явил и не представил необходимите документи за сключване на
1
окончателен договор в уговорения в предварителния договор срок, въпреки че му била
заплатена уговорената продажна цена предварително и изцяло, поради което за К. Й. било
налице правен интерес да поиска обявяването на така сключения предварителен договор с Д.
С. за окончателен.
Моли, съдът след като се убеди, че са налице основанията за обявяване на
предварителния договор за покупко-продажба на имота за окончателен да постанови съдебно
решение, с което да обяви предварителният договор за окончателен и да му присъди
направените в настоящото производство разноски.
В срока по чл.131 ГПК ответникът депозира отговор на исковата молба. Посочва, че е
собственик на имота по наследство от починалия му баща Н.Д. С., който бил починал на ***
г. Към датата на придобиване на имота съгласно нотариален акт за замяна на недвижими
имоти № ***г. на нотариус Н. З., per. № *** на Нотариалната камара, вписан в СВ - Перник с
вх. № ***г. неговият наследодател бил разведен. Признава, че бил сключил лично
предварителния договор и бил получил уговорената в същия цена от 2000 лв. Не оспорва, че
тази цена била платена. Не бил могъл да изпълни задължението си да прехвърли
собствеността върху имота по лични причини в уговорения срок до *** г. Предявеният иск
бил допустим и основателен и следвало да бъде уважен.
След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със
становищата на страните, съдът намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
Предявен е иск с правна квалификация чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на
предварителен договор за продажба на недвижим имот. Съдът с определение от 07.02.2025 г.
е разпределил доказателствената тежест между страните по следния начин:
По иск с правна квалификация чл.19, ал.3 ЗЗД в тежест на ищеца е да установи
валидно възникнало между страните правоотношение от сключен предварителен договор за
продажба на описания недвижим имот, елемент от съдържанието на което е задължението
на процесуално легитимирания ответник да обективира волеизявление за сключване на
договор за продажба в изискуемата форма, настъпила изискуемост на задължението, като
процесуално условие за уважаване на иска е и правото на собственост, с обект процесния
недвижим имот, да е елемент от правната сфера на продавача към приключване на устните
състезания. Със същото определение съдът е отделил като безспорни между страните
следните обстоятелства-сключването на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, плащането на цената от страна на купувача, неизпълнението на
задължението за сключване на окончателен договор от страна на продавача.
2
По делото няма спор, a и от представения документ се удостоверява, че на *** г.
между ищецът и ответникът е подписан предварителен договор по силата на който
ответника, в качеството си на продавач, се задължил да сключи с ищеца като купувач
окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ: Поземлен
имот находящ се в с. ***, с площ от *** кв.м., който е заснет с планоснимачен номер *** по
плана на ***, с площ от ***кв.м., съгласно Заповед № ***. при граници на имота - от изток -
път, от запад - поземлен имот, от север - имот с пл.№ *** и от юг - имот с пл.№ *** заедно с
изградената в имота сграда с площ от *** кв.м., и заедно с всички постройки, подобрения и
приращения в имота, за който имот е представен документ за собственост- нотариален акт за
продажба на недвижими имоти № ***г. на нотариус Н. З., per. № *** на Нотариалната
камара, вписан в СВ - Перник с вх. № ***г. Уговорената продажна цена за имота е в размер
на 2000 лева, която съгласно предварителния договор е платена. Страните по
предварителния договор се задължили да сключат окончателен договор и собствеността на
имота да бъде прехвърлена от Продавача на Купувача до ***г. До настоящия момент
ответникът не е прехвърлил правото на собственост върху имота на ищцата, което
обстоятелство .
Установява се от представения в о.с.з. на 26.03.2025 г. от ищеца в изпълнение на
указанията на съда документ за собственост- нотариален акт за продажба на недвижими
имоти № ***г. на нотариус Н. З., per. № *** на Нотариалната камара, вписан в СВ - Перник с
вх. № ***г., както и от удостоверението за наследници на починалия по тази сделка купувач
Н.Д. С. на *** г., че ответникът по силата на наследственото правоприемство от своя баща,
на когото е единствен наследник притежава правото на собственост върху имота. Имотът е
придобит, съгласно представения нотариален акт (описан в самия предварителен договор)
чрез покупко-продажба от Н.Д. С. баща и наследодател на ответника на *** г. Сделката е
сключена, когато наследодателят на ответника е бил разведен поради което собствеността
върху недвижимия имот не е възникнала в режим на СИО, а същият е станал негова
изключителна собственост. Сделката е в необходимата за това нотариална форма като Н.Д.
С. баща и наследодател на ответника е придобил правото на собственост върху имота.
С предварителния договор страните поемат задължение за в бъдеще да сключат друг
договор. Предварителният договор следва да съдържа уговорки относно съществените
условия на окончателния договор, като когато за последния се изисква нотариална форма,
трябва да се сключи в писмена форма /чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД/. Всяка от страните по
предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор /чл. 19,
ал. 3 ЗЗД/. Когато се касае за прехвърляне на собственост върху недвижим имот, съдът
проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален
3
ред, вкл. дали отчуждителят е собственик на имота /чл. 363 ГПК/.
В разглеждания случай, страните са обвързани от предварителен договор за покупка
на недвижим имот. Волята им същият да бъде продаден е ясно изразена, вкл. предвид
начина, по който са наименувани страните по договора (продавач и купувач), уговореното
основно задължение (прехвърляне на имота за определена сума и сключване на окончателен
договор). Същият е сключен в изискуемата писмена форма. Налице е и необходимото
съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД съдържание предвид включените уговорки относно съществените
условия на окончателния договор – индивидуализация на недвижимия имот и цена. Това че
имотът не е индивидуализиран съгласно действащата кадастрална карта не е пречка за
уважаването на претенцията, тъй като обектът е индивидуализиран в достатъчна степан,
съгласно последния нотариален акт. Не се установява така постигнатото съглашение да е
привидно. Купувачът е изпълнил задължението си да плати дължимата продажна цена в
размер на 2000 лева, а продавачът не е изпълнил своето, да му прехвърли собствеността.
При това положение за ищеца като изправна страна е възникнало правото да иска
обявяването на договора за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Доколкото
ответникът е собственик на процесния имот, предявеният иск е основателен.
Страните не спорят, че за имота има данъчни задължения, за които няма данни да са
били погасени в хода на процеса. Наличието на неплатени, от страна на продавача по
предварителния договор, данъчни задължения за имота и/или непогасени други негови
публични задължения не съставлява пречка за уважаване на конститутивния иск по чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД. Съгласно чл. 364, ал. 2 ГПК, съдът не издава препис от решението, с което се
уважава конститутивния иск за обявяване на предварителен договор за продажба на
недвижим имот за окончателен, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по
прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота. В този смисъл Решение № 102 от
21.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 702/2016 г., II т. о., Решение по гр. д. № 870/2011 г., Решение
по гр. д. № 1338/2010 г., Решение по т. д. № 370/2011 г. и Решение № 12 от 3.07.2012 г. на
ВКС по гр. д. № 439/2011 г., III г. о.
Ето защо липсата на документи, установяващи липса на задължения за данъци и
други публични задължения на праводателя на ищеца, би съставлявало пречка за
изповядване на сделката по нотариален ред, съответно за вписването й, но в случая това не
съставлява пречка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с оглед цитираната по-горе
разпоредба на чл. 364, ал. 2 ГПК, приложима за особеното исково производство.
В съответствие с чл. 364, ал. 1 ГПК ищеца трябва да бъде осъден с решението да
плати разноските по прехвърлянето на процесния недвижим имот, а именно – нотариална
4
такса по сметка на ПРС, съгласно чл. 85 вр. чл. 87 ЗННД, определена по раздел II т. 8
Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност,
съобразно пазарната цена на имота посочена в предварителния договор обуславяща
материалния интерес– 56,50 лева, както и местен данък съгласно чл. 35, ал. 2 от НАРЕДБА
№ 12 за определянето размера на местните данъци на територията на община Перник за
придобиване на имота - по сметка на Община Перник в размер на 60 лева.
Ищецът не претендира сторените по делото разноски, поради което такива не му се
дължат.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД сключения на
*** г. предварителен договор, с който Д. Н. С., ЕГН: ********** от *** като продавач, се
задължава да прехвърли на К. Г. Й., ЕГН: ********** от ***, като купувач, правото на
собственост върху следния недвижим имот: Поземлен имот находящ се в с. ***, с площ
от*** кв.м., който е заснет с планоснимачен номер *** по плана на ***, с площ от *** кв.м.,
съгласно Заповед № ***. при граници на имота - от изток -път, от запад - поземлен имот, от
север - имот с пл.№****и от юг - имот с пл.№*** заедно с изградената в имота сграда с
площ от *** кв.м., и заедно с всички постройки, подобрения и приращения в имота, за който
имот е представен документ за собственост- нотариален акт за продажба на недвижими
имоти № ***г. на нотариус Н. З., per. № *** на Нотариалната камара, вписан в СВ - Перник с
вх. № ***г., за сумата от 200 лева, платена от купувача на продавача.
ОСЪЖДА К. Г. Й., ЕГН: ********** от *** да заплати сумата от 60 лв.,
съставляваща местен данък по сметката на Община Перник И в полза на бюджета на
съдебната власт по сметка на Районен съд- Перник сумата от 56,50 лева - такса по
прехвърляне на имота.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 ГПК служебно ДА СЕ ВПИШЕ
ВЪЗБРАНА върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до
заплащане на разноските по прехвърлянето от К. Г. Й..
ПРЕДОСТАВЯ 6-месечен срок на К. Г. Й. от влизането в сила на решението, за да
извърши отбелязването му в Службата по вписвания – Перник съгласно чл. 115, ал. 2 ЗС.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Пловдив в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
5
ПРЕПИС от решението ДА СЕ ИЗПРАТИ служебно на Службата по вписванията
Перник за вписване на възбраната, след влизането му в сила.
ПРЕПИС от решението ДА СЕ ИЗДАДЕ на К. Г. Й., ЕГН: ********** от ***
СЛЕД представяне на документ за внасяне на определената такса в полза на Районен съд-
Пловдив, както и на удостоверение, че са изплатени разноските по прехвърлянето и
дължимите към момента данъци и такси за имота.
Съдия при Районен съд – Перник: _______________________
6