№ 445
гр. Варна, 03.02.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в закрито заседание на трети февруари през
две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Михаил Михайлов
като разгледа докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело №
20223100101892 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по предявен иск от Я. Х. М. ЕГН
********** от село Н. О., община Д. ч., област Варна срещу „Ф Б“ ООД, ЕИК ...........
със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. В. №5А и „И.и Г. Варна“ ООД, ЕИК
............. със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. С. г. №16, ет.4, ап.7
В срока по чл. 131 ГПК са депозирани писмени отговори от ответниците.
Предвид на изложеното и на осн. чл. 140 и чл.146 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ИЗГОТВЯ ПРОЕКТ НА доклад по делото съгласно който:
Производството по делото е образувано по предявен иск от Я. Х. М. ЕГН
********** от село Н. О., община Д. ч., област Варна срещу „Ф Б“ ООД, ЕИК ...........
със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. В. №5А и „И.и Г. Варна“ ООД, ЕИК
............. със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. С. г. №16, ет.4, ап.7 за
обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко – продажба от
24.08.2021г. на апартамент №4 същия с идентификатор ............. по КККР на гр.
Варна, с адрес на имота гр. Варна, район М., СО „П.“, ет.2, намиращ се в сграда с
идентификатор .........., разположена в имот с идентификатор ................, с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, със застроена площ от
72,80 кв.м., ведно с прилежащото му избено помещение №4 същото с площ от 4,9
кв.м. и 5,8426 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж,
при граници на самостоятелния обект на същия етаж имот с идентификатор ...........3 и
...........5, под обекта имот с идентификатор ...........19, над обекта имот с идентификатор
...........11, както и 46,37 кв. метра идеални части от поземлен имот с
1
идентификатор ................ по КККР на гр. Варна, намиращ се в гр. Варна, район М.,
СО „П.“, целия с площ от 1417 кв.м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, с предишен
идентификатор ........, номер по предходен план 3506.330, кв.23, парцел ХVІІІ-330, при
съседи: имоти с идентификатори ........., .........., ........, ............., .........., ............. и ............,
на осн., на осн. чл. 19, ал.3 ЗЗД.
В исковата молба се излагат твърдения, че на 24.08.2021г. между страните е
възникнало валидно облигационно правоотношение по предварителен договор за
продажба, по силата на който ответниците поели задължение да прехвърлят
собствеността върху притежавано от тях право на строеж по отношение на посочения
апартамент №4 и 46,37 кв.м. ид.части от земята, като страните са уговорили, че
продажната цена възлиза на сумата от 65000 евро. Плащането на продажната цена
било уговорено, че следва да бъде извършвано поетапно, като ищецът е заплатил
сумата от 6500 евро в срок от 3 дни от подписване на предварителния договор, сумата
от 13000 евро при получаване разрешение за строеж на сградата, в която се намира
имота, както и сумата от 19500 евро при снабдяване на Акт обр.14 на сградата.
Съобразно уговорката между страните останалата сума от 19500 евро е платима в 5
дневен срок от получаване на Акт Обр.15, а окончателното плащане на сумата от 6500
евро при въвеждане в експлоатация на сградата и приемане на имота от купувача,
съответно придобиване собствеността върху 46,37 кв.м. идеални части от земята, която
последна вноска купувача следва да заплати в деня на сключване на окончателния
договор.
Към момента на депозиране на исковата молба в съда се поддържа, че сградата, в
която се намира посочения имот е изградена на етап „груб строеж“, като по отношение
на същата е издаден на 26.04.2022г. Акт обр.14. Към момента на сезиране на съда и
доколкото сградата се намира в посочения етап от строителство посочва, че правото на
строеж е реализирано, като е възникнал самостоятелен обект на правото на
собственост – апартамент №4.
Твърди, че въз основа на сключения договор, ответниците са се задължили да
изградят изцяло и за своя сметка сградата намираща се в процесния имот, във вид и в
срокове съобразно договореното. Уговорената продажна цена от 65000 евро била
окончателна и не подлежала на изменение.
След снабдяване на сградата с Акт обр.14, ответниците по спора отправили
писмено волеизявление, с което увеличили уговорената продажна цена по договора с
22750 евро, като така общата продажна цена възлизала на 87750 евро, която увеличена
стойност следвало да бъде заплатена в срок от 3 дни от поканата -08.06.2022г.Ищецът
уведомил на 10.06.2022г. ответниците, че уговорената цена от 65000 евро по договора
не подлежи на изменение, при което на 14.06.2022г. получил нова покана от тях за
2
заплащане на сумата от 22750 евро в 3 дневен срок, като в противен случай договорът
следвало да се счита за развален. В искането си ответниците се позовавали на договор
за изработка, който бил неприложим в случая, доколкото сключения договор между
страните е за покупко – продажба на недвижим имот. На 28.07.2022г. ищецът бил
уведомен, че ответниците се отказват от договора, като няма да предприемат действия
по сключване на окончателен такъв.Твърди, че е изправна страна по договора, не е
поемал задължения за заплащане на допълнителна продажна цена, различна от
уговорената в договора. Преди депозиране на исковата молба в съда между ответните
търговски дружества е сключен договор за доброволна делба, по силата на който
правото на строеж по отношение на апартамент №4 е поставено в дял и изключителна
собственост на ответника „И.и Г. Варна“ ООД. Между страните е извършена и замяна
на идеални части от земята, като търговското дружество „Ф Б“ ООД е прехвърлило на
„И.и Г. Варна“ ООД правото на собственост върху 303,265 кв.м. ид.части от нея.
Поддържа, че правният интерес от насочване на иск и към „Ф Б“ ООД се извежда от
това, че страни по иск с правно осн. чл. 19, ал.3 ЗЗД са страните по договора, които
отговорят по него съобразно притежаваната от тях идеална част.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника „И.и Г. Варна“
ООД. Излагат се възражения, като се поддържа, че процесния предварителен договор
за покупко – продажба е нищожен на осн. чл. 26, ал.1,пр.1-во ЗЗД доколкото не може
да бъде осъществено прехвърляне на право на строеж по силата на правна сделка, след
като същото това право е вече реализирано. Излага, че сградата в която се намира ап.
№4, считано от 26.04.2022г. се намира на етап „груб строеж“, за което е съставен акт за
приемане на конструкцията. По отношение на процесните 46,37 кв.м. ид. части от
земята излага възражения за нищожност на договора поради невъзможен предмет (чл.
26, ал.2, пр.1-во ЗЗД), доколкото имотът не е индивидуализиран с негови граници и
площ. В евентуалност посочва, че договора е нищожен доколкото в същия липсва
изрична и недвусмислена уговорка относно продажната цена (чл. 26, ал.2, пр.2-ро
ЗЗД). От посочената обща продажна цена от 65000 евро не може да бъде направен
извода в какъв размер възлиза стойността на апартамента и в какъв размер е
уговорената продажна стойност на идеалните части от земята. В евентуалност посочва,
че нищожността на договора се извежда и от непосочването на притежаваните от всеки
един от обещателите по него на съответните идеални части, по отношение на които
следва да бъде осъществена разпоредителна сделка.
В условията на евентуалност, като в случай, че не бъде прието, че договорът е
нищожен, се позовава на правилата уреждащи договорите за изработка. Посочва, че в
процесния договор се съдържат клаузи, които задължават ответника да осъществи
строителни и довършителни работи на обекта и да снабдят сградата с Акт обр.14 и Акт
обр.15, както и въвеждането й в експлоатация. От съдържанието на посочените клаузи
извежда, че процесния договор е със смесено съдържание. Счита,че доколкото в
3
процесния договор се съдържат и клаузи по договор за изработка, то ответникът е
упражнил правото си да измени размера на дължимото му възнаграждение, на осн. чл.
266, ал.2 ЗЗД, което е направил в писмена форма. Общо увеличеното и дължимо от
ищеца увеличение на възнаграждението е определено на 35 % или сумата от 22750
евро. Увеличението мотивира с увеличения размер цената на строителни материали –
15 %, на минималната работна заплата за страната в размер на 10 %,както и
увеличения размер на възнагражденията дължими по осъществяване дейност по
строителен надзор с около 5%.Посочва, че в цената следва да се включи и печалба в
размер на 20%. Поддържа, че поисканото увеличение е продиктувано от увеличената
стойност на цените на материали, разходите за заплащане на труд и общо
инфлационните процеси. Доколкото счита, че ищецът е поканен да заплати така
увеличената стойност на дължимото възнаграждение, както и предвид неизпълнение от
страна на задължената за неговото плащане страна, то поддържа, че договорът е
развален, считано от 17.06.2022г.
Намира, че страните са уговорили краен срок за сключване на окончателен
договор – до 02.09.2022г., който срок е изчислен на база 20 дни след нанасяне на
сградата в КККР, което е осъществено на 05.08.2022г., при които съображения
поддържа недопустимост на наложената обезпечителна мярка.
Счита,че искът срещу ответното дружество „Ф Б“ ООД е недопустим, доколкото
същото не се легитимира за собственик на имота към момента на депозиране на
исковата молба в съда. Желае отхвърляне на предявения иск, като в условията на
евентуалност при условията на чл. 362, ал.1 ГПК, желае да бъде задължен ищецът да
изпълни задълженията си за плащане на сумата от 26000 евро по предварителния
договор, както и сумата от 22750 евро представляваща увеличената продажна цена с
оглед поскъпването на строителни материали и разходи за заплащане на труд.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника „Ф Б“
ООД.Излага възражения, като посочва, че към момента на депозиране на исковата
молба в съда, дружеството не се легитимира за собственик нито на апартамент №4,
нито на процесните идеални части от земята. Собствеността върху апартамента
принадлежи считано от 22.03.2022г. на ответното дружество „И.и Г. Варна“ ООД,
която собственост е придобита въз основа на сключен между двете търговски
дружества договор за доброволна делба. По отношение на процесните 46,37 кв.м
идеалните части от земята посочва, че същите са припадащите се идеални части от
земята, които принадлежат към апартамент №4, които също са собственост на
дружеството „И.и Г. Варна“ ООД, доколкото то се явява собственик на този
самостоятелен обект. Ответникът „Ф Б“ се легитимира за собственик на 405,235 кв.м.
идеални части от земята, които идеални части представляват припадащата се земя по
отношение на притежаваните от него самостоятелни имоти в сградата -1/2 ид.части от
4
аптека, ½ от магазин за крепежни елементи, магазин на два етажа, апартамент №12 и
апартамент №13.
В условията на евентуалност намира, че процесният имот с идентификатор
................ с построяване на сградата е изгубил самостоятелното си предназначение,
същия има характер на обща част, а процесните 46,37 кв.м. са припадащите са ид.части
към самостоятелния обект.
На основание чл.146 от ГПК УКАЗВА на ищеца, че носи
ДОКАЗАТЕЛСТВЕНАТА ТЕЖЕСТ да докаже положителните факти, на които
основава своята претенция. В тежест на ищеца е да докаже, че към момента на
депозиране на исковата молба в съда с ответните търговски дружества се намират
обвързани във валидно облигационно правоотношение по силата на предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот – апартамент №4,намиращ се в гр.
Варна, район М., СО „П.“, ет.2, както и 46,37 кв.м. идеални части от земята, върху
която е построена сградата, в която се намира самостоятелния обект. В негова тежест е
да докаже, че е изправна страна по договора, че е заплатил уговорената цена. В негова
тежест е да докаже,че ответните дружества са собственици на процесния апартамент и
земя. В негова тежест е да докаже, че уговорената между страните продажна цена по
процесния договор възлиза на 65000 евро, както и че е налице идентичност между
посочения в договора апартамент №4 и идеални части от земята с процесните такива.
В тежест на ответника е да докаже своите възражения, от които извлича
изгодни за себе си правни последици.
В Тежест на ответника „И.и Г. Варна“ ООД е да докаже, че считано от
17.06.2022г. процесният договор е развален поради неизпълнение на насрещната
страна по него. Следва да докаже, че са настъпили обстоятелствата, които са
обусловили упражняването на това негово потестативно право, както и че това му
едностранно волеизявление е станало известно на насрещната страна по договора.
В негова тежест е да докаже и евентуалните си възражения, че в предварителния
договор за покупко – продажба на недвижим имот са включени и уговорки във връзка
със задължения по договор за изработка, че е изправна страна по договора за
изработка, както и че са осъществени в правния мир фактите,които са обусловили
правото на изпълнителя по този договор да иска изменение на уговореното
възнаграждение.В негова тежест е да докаже размера на поисканото изменение на
възнаграждението във връзка с изработеното.
В тежест на ответника „Ф Б“ е да докаже възраженията си, че се е разпоредил с
процесния имот и процесните идеални части от земята. В негова тежест е да докаже, че
земята върху която е построена сградата, в която се намира процесния самостоятелен
имот е загубила своя самостоятелен статут и представлява обща част, обслужваща
самостоятелните обекти в сградата.
5
Указва на осн. чл. 145, ал.2 ГПК на ищеца в срок до първото по делото съдебно
заседание да конкретизира твърденията си и посочи в какво съобразно уговорките в
процесния предварителен договор се изразява задължението на страните по него - да
бъде сключен окончателен договор за покупко - продажба на ограничено вещно право
– право на строеж и съответните идеални части от земята или да бъде сключен
окончателен договор досежно самостоятелен обект на правото на собственост и
идеалните части от земята. Уточненията се налагат с оглед твърденията на страната, че
от една страна предмет на процесния договор е право на строеж, а от друга е уговарян
начин на плащане по етапи в строителния процес, включително и на етап въвеждане на
сградата в експлоатация, което изключва самостоятелното съществуване на
ограниченото вещно право.
Указва на осн. чл. 145, ал.2 ГПК на ответника „И.и Г. Варна“ ООД в срок до
първото по делото съдебно заседание да конкретизира твърденията си и посочи как
определя размера на увеличената стойност на дължимото му възнаграждение в
рамките на общо посочените 22750 евро. Указва, че уточнението е необходимо с
оглед изложеното в обстоятелствената част на отговора на исковата молба, че същото
се обосновава от увеличена стойност на строителни материали – 15 %, на труд – 10 %
на разходи по надзор -5% или общо 30 %, съответно печалба 20%, а се претендира 35%
увеличение от договорната цена. Указва по пера да бъдат посочени отделните
компоненти, които обосновават увеличеното възнаграждение от 22750 евро.
ДОПУСКА представените с исковата молба от ищеца писмени доказателства до
приемане в съдебно заседание, както и тези представени с отговора на исковата молба
от ответниците.
ОТЛАГА произнасянето по искането на ответника „И.и Г. Варна“ ООД за
назначаване на съдебно – техническа експертиза след уточнения от страната съобразно
дадените й указания по реда на чл. 145, ал.2 ГПК, както и след становище от ищеца.
УКАЗВА на страните възможността за постигане доброволно уреждане на
спора, вкл. чрез Центъра за медиация при ВРС. Центърът предоставя безвъзмездно
възможност на страните по делата да разрешат правния спор доброволно, посредством
медиация и със съдействието на медиатор, всеки работен ден от 9 до 17 ч. За
съдействие към Центъра могат да се обърнат страни по неприключили граждански,
частни наказателни и търговски дела, разглеждани в съдилищата от съдебния район на
Окръжен съд Варна, вкл. Окръжен съд – Варна. Центърът е разположен на 4 етаж в
сградата, в която се помещава Съдебноизпълнителна служба при Pайонен съд Варна на
адрес: гр. Варна, ул. „Ангел Кънчев" №12. За връзка с Центъра по медиация страните
могат да се свържат за дела на окръжен съд Варна с Н В, на тел.052 623 362 както и да
изпратят запитване по e-mail: *********@***.** .
Указва на страните, че при сключване на спогодба половината от заплатената
6
държавна такса следва да бъде възстановена на ищеца.
НАСРОЧВА производството по гр. дело №1892/2022г. на ВОС за разглеждане в
открито съдебно заседание на 23.03.2023г. от 10.00 часа, за която дата и час да се
призоват страните.
Препис от определението да се връчи на страните, ведно с призовката за
насроченото с.з., като на ищеца да се връчи и препис от отговора на исковата молба от
ответниците.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
7