№ 47699
гр. София, 18.11.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в закрито заседание на
осемнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ
като разгледа докладваното от РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ Гражданско дело №
20251110118854 по описа за 2025 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на ГЛАВА XXXI ГПК (Обявяване на
предварителен договор за окончателен)
Производството е образувано по искова молба с вх. № 114495/01.04.202
г., уточнена с молба с вх. № 51952/30.04.2025 г. от Б. М. Я., с ЕГН **********,
с адрес: гр. С* и А. А. Я., ЕГН **********, с адрес: гр. С* срещу "Д*" ООД,
ЕИК *, със седалище и адрес на управление: град София, Столична община,
район „Възраждане", бул. "В*, ет.3 с която е предявен конститутивен иск с
правна квалификация по чл.19 ЗЗД, с който иска да бъде:
ОБЯВЕН ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН Предварителен договор, обективиран в
т. 7 от Нотариален акт, вписан в Агенция по вписванията/Служба по
вписванията гр. София с вх. № 52831/27.07.2023 г., Акт № 141, том СХХХ,
дело 40493/2023 г., който възпроизвежда и допълва чл. 1, ал. 1, във вр. с чл. 2,
ал. 1 от Предварителен договор за изграждане и покупко-продажба и
строителство на недвижим имот от 05.06.2023 г., съобразно
площоразпределение на обект - „М*" върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 68134Л971.3389 по КККР на гр. София, с адрес на
поземления имот: град София, район „Витоша", улица „Л*", за прехвърляне
в полза на Б. М. Я., ЕГН ********** и А. А. Я., ЕГН **********, на право
на собственост върху общо 17.95% идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ
с идентификатор * по кадастралната карта и кадастралните регистри на град
София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед №
РД-3/11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на
поземления имот: гр. София, район „Витоша", ул. „Л*", с площ от 1791 кв.м.,
трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно
ползване: Ниско застрояване до 10 (десет) метра, стар идентификатор: *,
1
номер по предходен план: квартал 103, парцел XXI-129, XXVIII-129,30, ХХ-
130, при съседи по КККР поземлени имоти с идентификатори: *, които
идеални части са прилежащи към собствените на ищците самостоятелни
обекти както следва:
2,14% идеални части прилежащи към Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор * /АТЕЛИЕ № 2-Б/, на полуподземен етаж, на кота -3,00
метра, със застроена площ от 162,28 кв.м.;
0,90% идеални части прилежащи към първа Тераса на кота терен с площ
от 16,07 кв.м., която тераса е неразделна част от Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор * /АТЕЛИЕ № 2-Б/, но площта й е извън площта
на ателието;
1,53% идеални части прилежащи към втора Тераса на кота терен с площ
от 27,17 кв.м., която тераса е неразделна част от Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор * /АТЕЛИЕ № 2-Б/, но площта й е извън площта
на ателието;
3,60% идеални части прилежащи към трета Тераса на кота терен с площ
от 64,03 кв.м., която тераса е неразделна част от Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор * /АТЕЛИЕ № 2-Б/, но площта й е извън площта
на ателието;
8,45% идеални части, които съгласно одобрения архитектурен проект и
ситуация към него отговарят и ще се ползват като Реално обособена част
от дворно място, представляваща открита озеленена тераса на терен с
площ от 150,54 кв.м., прилежаща към Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор * /АТЕЛИЕ № 2-Б/;
0,97% идеални части, които съгласно одобрения архитектурен проект и
ситуация към него отговарят и ще се ползват като Реално обособена част
от дворно място, представляваща открита озеленена тераса на терен с
площ от 17,33 кв.м., прилежаща към Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор * /АТЕЛИЕ № 2-Б/;
0,36% идеални части прилежащи към Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор *1 /ГАРАЖ № 12/, на подземно ниво /сутерен/, на кота -
6,15 метра, със застроена площ от 33,77 кв.м.
В исковата молба се твърди, че страните са сключили предварителен
договор на 13.09.2024 г. за покупко-продажба на имоти в груб строеж ведно с
идеалните части от поземления имот (ПИ), прилежащи към съответните
обекти в сградата. Твърди, че с н.а. от 27.07.2023 г. ответникът е прехвърлил
на ищците съответни обекти от построената сграда, като се е задължил да
прехвърли и съответните идеални части от правото на собственост върху ПИ
върху който е построена сградата. Твърди, че уговорката в този н.а. има
характер на уговорка по предварителен договор. Сочи, че за всеки обект,
който е получил има припадащи се части от правото на собственост от ПИ.
Твърди, че отлагателното условие по двете уговорки в предварителния
2
договор е настъпило и ответника е следвало да изпълни задължението да
прехвърли идеалните части. Твърди, че е изпратил покана до ответника за
изпълнение на задължението.
С допълнителна молба с вх. № 151952/30.04.2025 г. уточнява, че
претендира сключването на окончателен договор, въз основа на
предварителен договор, обективиран в т.7 от нотариален акт, вписан в АВ с
вх. рег. № 52831/27.07.2023 г., Акт № 141, том CXXX, дело 40493/2023 г.
Моли съда да постанови решение, с което да уважи иска. Претендира
разноски.
Представя следните писмени доказателства и доказателствени средства:
1.Предварителен договор за изграждане и покупко-продажба и строителство на недвижим
имот от 05.06.2023 г.; 2.Анекс от 19.07.2023 г. към Предварителния договор от 05.06.2023
г.; 3.Нотариален акт, вписан в Агенция по вписванията/Служба по вписванията гр. София с
вх. Хо 52831/27.07.2023 г., Акт № 141, том СХХХ, дело 40493/2023 г.; 4.Платежно
нареждане от 07.08.2023 г. за сумата от 296 040,68 лева (равностойността на 151 363,20
евро) - първи транш по Нотариалния акт от 27.07.2023 г.; 5.Електронно съобщение от
07.11.2024 г. от „Д*" ООД, чрез адв. Р*, до Б. Я.; 6.Удостоверение за въвеждане в
експлоатация № 935/03.09.2024 г., издадено от вр. и.д. Главен архитект на СО;
7.Уведомление - възражение за прихващане от 14.11.2024 г., изпратено чрез ЧСИ И*, рег.№
922 от КЧСИ, връчено на 12.12.2024 г. на „Д*" ООД, чрез адв. Р*; 8.Пълномощно от „Д*"
ООД към адв. Р*, заверено на 24.01.2022 г. пред Консулска служба при Посолство на
Република България в гр. Никозия, Кипър; 9.Нотариална покана рег. № 41841/13.12.2024 г.,
акт № 131, том VII, на Нотариус М* с район на действие Софийски районен съд, рег.№ 622
от Нотариалната камара, изпратена от „Д*" ООД и връчена на Б. Я. на 19.12.2024 г.; 10.
Нотариален акт, вписан в Агенция по вписванията/Служба по вписванията гр. София с вх.
№ 92959/22.11.2024 г., Акт№ 51, том CCXVII, дело 71840/2024 г.; 11.Отговор на
нотариалната покана-Покана за сключване на окончателен договор от 15.01.2025 г.,
изпратен чрез ЧСИ И*, рег.. № 922 от КЧСИ, връчено на 21.01.2025 г. на „Д*" ООД, чрез
адв. Р*; 12.Таблица за площоопределяне за обект „Многофамилна жилищна сграда с
подземни гаражи, ателиета и изгребна яма, находяща се в УПИ ХХ-3389, кв. 103,
местност „Драгалевци-разширение-север", район „Витоша" - СО"; 13.Удостоверение за
сключен граждански брак между Б. М. Я. и А. А. Я. от 25.06.2008 г. на СО, район „Красно
село", издадено въз основа на Акт за граждански брак № 3201/25.06.2008 г.; 14.Извадка
от КККР от интернет сайта на АГКК
(https://kais.cadastre.bg/bg/Map/Index).
1. Нотариален акт за прехвърляне на идеални части от недвижим имот в
изпълнение на поети задължения, вписан в СВ гр. София с вх.рег.№ 18746/12.03.2025 г.. акт
№ 43, том XLIII, с който „Д*" ООД е прехвърлило на Н* идеални части от Поземлен имот с
идентификатор * прилежащи на притежаваните от приемателя обекти;
Скица на поземлен имот № 15-713777-03.05.2025 г., Данъчна оценка с изх. №
**********/08.05.2025 г.
В срока по чл.131 ГПК, ответникът подава отговор. Изцяло оспорва
исковата претенция:
1) Оспорва да е налице договорка за продажба на посочените ид. ч. от
ПИ, тъй като посочените пет имота не са индивидуализирани. Не е ясно
описанието на предмета. Налице е липса на съществува уговорка за продажба,
а именно индивидуализация на неговия предмет. (Възражение за
3
индивидуализация).
2) твърди, че уговорката да бъде прехвърлена на купувачите посочените
ид. ч. без да дължат заплащане на допълнителни услуги представлява
обещание за бъдещо сключвано на договор за дарение, което е нищожно, на
основание чл.226, ал.1 ЗЗД (Възражение чл.226, ал.1 ЗЗД).
3) липса уговорка за прехвърляне на ид. ч. от петте броя тераси.
Признава, че е налице уговорка за прехвърляне на ид. ч. от ПИ само на
приспадащите съм към Ателие 2-3 и Гараж 12 идеални части (Възражение, че
тераси не са самостоятелен обект).
4) Посочените пет броя тераси не са самостоятелен обект, а са част от
общата част на сградата, тъй като представляват покривна плоча на
помещенията под тях в сутерена на сградата по смисъла на §59, т.5 ДР на ЗУТ.
Твърди, че тези пет тераси са обща част по смисъла на чл.38, ал.1 ЗУ и не
могат да бъдат обект на самостоятелно придобиване. На това основание прави
възражение за нищожност на договора за покупко-продажба на петте тераси,
поради противоречие със закона, заобикаляне на закона и невъзможен
предмет (Възражение за нищожност на договора, поради противоречие
със закона, заобикаляне на закона и невъзможен предмет). Твърди, че
ищците не са станали собственици на процесните пет обекта, защото не общи
части, а не индивидуални. Ето защо прави възражение, че ищците не са
собственици, поради което не е възникнало задължението за прехвърляне на
каквито и да е било техни припадащи им се идеални части от ПИ
(Възражение, че ищците не са собственици на процесните имоти). Прави
искане съдът да приложи ТР 1/2020 на ОСГТК на ВКС. Твърди, че страните са
се договорили, че открита озеленена тераса с площ от 150.54 кв. м. и 17.33 кв.
м. не са били обект на продажба, тъй като за тях има разпределено право на
ползване по чл.32 ЗС, поради което не могат да се продават, нито да се
прехвърля облигационното право на ползване (Възражение по чл.32 ЗС).
5) Твърди, че ищците са извършили незаконно строителство на Първа
тераса и открита озеленена тераса с площ от 150.54 кв.м. Същото се изразява в
остъкляване на първата тераса и преустройството и приобщаването й като
помещение към Ателие № 2-Б. Откритата озеленена тераса е преустроена на
помещение с изпълнение на стоманобетонни елементи и изграждане на
електрическа и ВиК инсталация в същото помещение. Като незаконни
строежи не могат да се прехвърлят по смисъла на § 16, ал.1 и §127, ал.1 ЗУТ
(Възражение за незаконен строеж).
6) Твърди, че ищците не са изпълнили задължение за заплащане на
продажната цена от 37 005.08 лева. Твърди, че възражението по чл.102 и
чл.103 от ищеца Б. Я. не е породило спрямо другия купувач – съпругата му А.
Я.. А направеното такова възражение в това производство е недопустимо
съгласно Решение № 50143 от 04.07.2023 г. по т. д. № 1707/2020 г. на ВКС. Ето
защо твърди, че не са извършили плащане на продажната цена в размер на
18 920.40 евро или 37 005.08 лева (Възражение за неплащане на
4
продажната цена).
7) Твърди, че ищците са нямали право да получат неустойката по
договора за забавено строителство, тъй като забавянето се дължало по
обективни причини – отказ от трети за делото лица – суперфициарите. Твърди,
че е извършена административна процедура, която да замести
волеизявлението на тези трети по делото лица, затова имало забавяне. Твърди,
че забавянето на ответника да построи сградата и да я въведе в експлоатация
са налице форсмажорни обстоятелства по смисъла на чл.2, ал.2 от
Предварителния договор от 05.06.2023 г. Твърди, че отказът на учредителите
на суперфицията напълно е такова обстоятелства (Възражение, че няма
право на прихващане, тъй като забавянето е заради форсмажорни
обстоятелства – Липса на неустойка по чл.92 ЗЗД). Налице са били
предпоставките по чл.81 ЗЗД (Възражение по чл.81 ЗЗД).
8) Твърди, че неустойката следва да се намали. Твърди, че ако има вреди,
то те не са в размер на 37 005.08 лева, тъй като сградата е довършена в срок,
ищците са били в имота, ползвали са го, извършвали са допълнителни СМР.
Твърди, че вредите не са в този размер (Възражение за намаляване на
неустойката).
9) Твърди, че не е извършено прихващане по чл.103 и чл.104 ЗЗД, тъй
като вземането не е ликвидно, поради което не може да има прихващане.
Твърди, че ответникът изрично е оспорил дължимата неустойка, поради което
не може да се извърши прихващане с нея. Прави възражение, че това
прихващане не може да се извърши съдебно в настоящото производство,
съгласно Решение № 50143 от 04.07.2023 г. по т. д. № 1707/2020 г. на ВКС
(Възражение за липса на прихващане, поради липса на ликвидност),
(Възражение за недопустимост на съдебно прихващане в производството
по чл.362 ГПК).
10) С отговора на ИМ прави изявление за разваляне на Предварителен
договор за покупко-продажба на припадащи се на продаваемите обекти
идеални части от ПИ *, обективирани в т.7 от н.а. № 8, том XI, рег. № 22127,
дело 1823/2023 г. Отправя покана до ищците да заплатят на ответника сумата
от 37 005.08 лева, представляваща окончателен остатък от продажната цена от
цитирания н.а. в срок до първото насрочено открито съдебно заседание по
банковата сметка на ответника, като при неизпълнение на указанията в срок,
ще счита договорът за развален (Активно възражение по чл.87 ЗЗД).
11) В уточнителна молба на ОИМ с вх. № 305865/18.09.2025 г. уточнява,
че съдът следва да изследва дали са налице предпоставките за уважаване на
иска, при условен диспозитив.
12) При условията на евентуалност, в случай, че настоящото
производство бъде преценено от Съда, че са налице предпоставките за
приложимост на чл.362, ал.1 ГПК за постановяване на решение при условен
диспозитив, предявява евентуален насрещен осъдителен иск (НИ) за
заплащане на продажната цена за сумата от 37 005.08 лева. Искът е
5
предявен при условията на евентуалност – ако съдът приеме, че не са налице
предпоставките за условен диспозитив по решението по чл.19 ЗЗД,
Моли съда да отхвърли исковата претенция. Претендира разноски.
Моли съда да продължи срока по чл.63 ГПК за запознаване с
представените доказателства.
Представи и моли съда да приеми следните доказателства: Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № 8, том XI, per. № 22127, дело № 1823/2023г.
на Помощник-нотариус по заместване Г* при Нотариус peг. № 622 на НК, вписан в АВ- СВ
акт № 141, том СХХХ, дело № 40493, вх. Peг. № 52831 от 27.07.2023г, Архитектурни
проекти за кота - 6.15м. и -3.00 м., Схема № 15-899293- 10.08.2022г. за СОС № * на
СГККгр. София за Ателие № 2-Б, Схема № 15-899294-10.08.2022г. за СОС № *0 на СГКК гр.
София за Гараж № 12, Нотариална покана акт № 190, том Пп, per. № 13511/24.04.2024г. по
описа на Нотариус peг. № 622 на НК, Протокол на ОС на ЕС от 12.09.2024г., Констативен
акт за установяване годността за приемане на строежа от 28.12.2023г., заверен от
Главен архитект на р-н Витоша на 02.08.2024г., Заявление с вх. № РВТ24-ТД26-
1001/15.05.2024г. по описа на р-н Витоша СО, Заявление с вх. № РВТ24-ТД26-
1001[1]/15.05.2024г. по описа на р-н Витоша СО, Договор за адвокатски услуги и
процесуално представителство, Пълномощно за процесуално представителство.
Моли съда да допусне изслушването на трима свидетели, което да
установяват владението на купувачите
Моли съда да допусне и изслуша съдебно-техническа експертиза (СТЕ),
като вещото лице след оглед в присъствие на страните или техни
представители на Ателие № 2-Б, Гараж № 12 и цялостното взаимно
разположение на нивата на сградата с административен адрес град София,
квартал Д*, вход А и Б, построена в ПИ е идентификатор *, на коти -6.15
метра и - 3.00 метра, както и ПЪРВА Тераса на кота терен с площ от 16.07
кв.м., ВТОРА Тераса на кота терен с площ от 27.17 кв.м., ТРЕТА Тераса на
кота терен с площ от 64.03 кв.м., ОТКРИТА ОЗЕЛЕНЕНА ТЕРАСА НА
ТЕРЕН с площ от 150.54 квадратни метра и ОТКРИТА ОЗЕЛЕНЕНА ТЕРАСА
НА ТЕРЕН с площ от 17,33 квадратни метра и след преглед на техническата
и строителна документация на „М*“, построена в Поземлен имот с
идентификатор * поКККРнагр. София, съхраняваща се в HAT - СО да
отговори на следните поставени въпроси: 1: Вещото лице да извърши заснемане на
ПЪРВА Тераса на кота терен с площ от 16.07 кв.м., ВТОРА Тераса на кота терен с площ
от 27.17 кв.м. ТРЕТА Тераса на кота терен с площ от 64.03 кв.м., ОТКРИТА ОЗЕЛЕНЕНА
ТЕРАСА НА ТЕРЕН с площ от 150.54 квадратни метра и ОТКРИТА ОЗЕЛЕНЕНА ТЕРАСА
НА ТЕРЕН с площ от 17,33 квадратни метра като отрази тяхното фактическо
състояние и изпълнените СМР по тяхното изграждане и допълнително извършени СМР
върху тях и по отношение на тях. 2: ПЪРВА Тераса на кота терен с площ от 16.07 кв.м.,
ВТОРА Тераса на кота терен с площ от 27.17 кв.м., ТРЕТА Тераса на кота терен с площ от
64.03 кв.м., ОТКРИТА ОЗЕЛЕНЕНА ТЕРАСА НА ТЕРЕН с площ от 150.54 квадратни метра
и ОТКРИТА ОЗЕЛЕНЕНА ТЕРАСА НА ТЕРЕН с площ от 17,33 квадратни метра - всяка за
себе си представляват ли обект на кадастралната карта и кадастралните регистри гр.
София и/или съставляват ли част от обект на кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. София? 3: площите, обхванати от ПЪРВА Тераса на кота терен с площ от
16.07 кв.м., ВТОРА Тераса на кота терен с площ от 27.17 кв.м., ТРЕТА Тераса на кота
терен с площ от 64.03 кв.м., ОТКРИТА ОЗЕЛЕНЕНА ТЕРАСА НА ТЕРЕН с площ от 150.54
6
квадратни метра и ОТКРИТА ОЗЕЛЕНЕНА ТЕРАСА НА ТЕРЕН с площ от 17,33 квадратни
метра представляват ли покрив/покривна плоча на обектите, разположени в сутеренния
етаж на „М*“, построена в Поземлен имот с идентификатор * по КККР на гр. София и
могат ли обектите в сутеренния етаж на кота - 6.15 метра да съществуват и да се
обособят самостоятелно без покриващите ги посочени по-горе тераси? Въпрос 4:
Фактически налице ли са остъкляване на ПЪРВА Тераса с площ от 16.07 кв.м. и
преустройството на същата ПЪРВА Тераса чрез приобщаването й като жилищно
помещение към Ателие № 2-Б? 5: Фактически налице ли е преустройство на частта от
ОТКРИТА ОЗЕЛЕНЕНА ТЕРАСА НА ТЕРЕН с площ от 150.54 кв. м. , в която по
архитектурен проект е предвидено архитектурна пергола с катерлива растителност в
помещение за обитаване с изпълнение на стоманобетонни елементи и изграждане на
електрическа и ВиК инсталация в същото помещение, като същите преустройства
извършени ли са съгласно одобрения инвестиционен (архитектурен) проект на сградата,
налице ли са за преустройствата съответните разрешения и одобрени строителни
книжа?
Ищецът по главния иск, т.е. ответник по насрещния иск подава
становище по молба с вх. № 305865/18.09.2025 г. Счита, че ответникът
оспорва извършеното извънсъдебно прихващане. Твърди, че ответникът
дължи неустойка за забава за извършване на строителството, съгласно чл.10 и
чл.3 от Предварителния договор, която неустойка се дължи за забавено
плащане – в размер на 0.1 % от стойността на имотите за всеки ден
закъснение, но не повече от 10 % от продажната цена. Твърди, че размерът на
дължимата неустойка е в размер на 18 920.40 евро или 37 005.08 левова
равностойност, тъй като са налице 246 дни забава, за периода от 31.12.2023 г.
до 03.09.2024 г. Прави уточнение, че иска прихващането да бъде прието като
съдебно такова, поради което съдът да приеме дали може да се извърши такова
прихващане. Твърди, че неликвидните вземаният могат да се прихванат и чрез
възражение на висящ процес, независимо дали е спорно или безспорно
вземане. Оспорва предявения евентуален насрещен иск, защото твърди, че е
извършено прихващане.
В срока по чл.131 ГПК, ищците по първоначалния иск, ответници по
насрещния иск, подават отговор на НИ. Оспорват изцяло насрещния иск. На
първо място счита, че този иск е подсъден на СГС, а не на СРС, поради което
прави възражение за неподсъдност на спора, на основание чл.104, т.4 ГПК.
Указва на настоящия съд, че следва да отдели насрещния иск и да го изпрати
по подсъдност на компетентния съд, а именно СГС.
По същество оспорва иска. Твърди, че на 14.11.2024 г. ищецът е
изпратил уведомление за прихващане, с което информира ответника, че
съгласно чл.3, ал.1 от Договора, продавачът се е задължил до 31.12.2023 г. да
завърши строителството на имотите, като при забава се дължи неустойка в
размер на 0.1 % от стойността на имотите за всеки ден закъснение, но не
повече от 10 % от продажната цена. Твърди се, че ищецът е направил
извънсъдебно прихващане на дължимата от ответника неустойка в размер от
37 005.08 лева. Твърди, че молят съда изрично да установи това прихващане.
Твърди, че ищците са солидарно отговорни и се позовава на чл.102-103 и
чл.123, ал.1 ЗЗД, като погасяването на задължението към един длъжник,
7
погасява и другото такова. Оспорва наличието на обективни причини. Твърди
се, че ищците не могат да носят отговорност за действия или бездействия
спрямо трети лица, каквато е общината. Позовават се на чл.306, ал.2 ТЗ.
Твърди, че административните процедури не са пречка за изпълнението на
договора. Твърди, че забавата на ответника не представлява такава по смисъла
на чл. 306, ал.2 ТЗ. Твърди, че причината за забавянето са действията на С* и
М* и промяната на строителния надзор. Оспорва възражение за прекомерност
на неустойката.
В останалата част излага становище по същността на исковата молба.
Оспорва терасите да са обща част.
Моли съда да отхвърли насрещни иск. Претендират разноски.
Не възразяват писмените доказателства да бъдат приобщени.
Моли съда да остави без уважение искането на ответника за събиране на
гласни доказателствени средства.
Счита, че не са относими поставените от ответника задачи по СТЕ.
Представи и моли съда да приеми следните доказателства: 1.1.
Констативен акт (Акт образец 15), съставен през 2023 г. (без посочена конкретна дата),
от който е видно, че същият е подписан от С* и М*; 1.2.Нотариален акт за прехвърляне на
идеални части от недвижим имот в изпълнение на поети задължения, вписан в СВ гр.
София с вх.рег.№ 101388/13.12.2024 г., акт № 86, том CCXXXVIII, с който „Д*" ООД е
прехвърлило на * идеални части от Поземлен имот с идентификатор *, прилежащи на
притежаваните от приемателя обекти; 1.3.Снимков материал на откритите тераси към
Ателие № 2-Б от 31.03.2023 г. и 06.05.2023г.
Моли съда да допусне събирането на гласни доказателствени средства за
разпит на двама свидетели, които да установят дали са пречили на довършването на
сградата. Искането е направено при евентуалност, ако се допуснат исканията по
насрещния иск.
Моли да се допуснете съдебно-техническа експертиза, по която вещото
лице, след проверка на всички документи по делото и справки в СО, район
„Витоша“ и СО, Дирекция „Архитектура и градоустройство", да изпълни
следните задачи: 3.1.Спрямо одобрените инвестиционни проекти па сградата и
ситуация към него, и приложеното площообразуване, какви са идеалните части от
Поземлен имот с идентификатор 68134.1971.338, определени за прилежащи към
собствените на Б. Я. и А. Я. Ателие № 2-Б и Гараж 12? Вещото лице да посочи и кога са
били определени прилежащите идеални части? 3.2.Процесиите идеални части от Поземлен
имот с идентификатор 68134.1971.338, отредени като тераси (0,90% идеални части
прилежащи към първа Тераса на кота терен с площ от 16,07 кв.м.; 1,53% идеални части
прилежащи към втора Тераса на кота терен с площ от 27,17 кв.м.; 3,60% идеални части
прилежащи към трета Тераса на кота терен с площ от 64,03 кв.м.; 8,45% идеални части,
обособени като открита озеленена тераса на терен с площ от 150,54 кв.м.; 0,97% идеални
части, обособени като открита озеленена тераса на терен с площ от 17,33 кв.м.)
прилежащи ли са към Ателие № 2-Б, и това отреждане преди възникване на етажната
собственост ли е станало? 3.3.След проверка по строителните книжа, вещото лице да
посочи дали консултантът по чл. 166, ал. 1 от ЗУТ, които е осъществявал оценяване на
съответствието на инвестиционните проекти и е упражнявал строителен надзор на
обекта, е бил променян от възложителя „Д*” ООД? В случаи, че е имало промени - кога са
8
извършени те? (поставяме тази задача, защото твърдим, че именно промяната на лицето,
осъществяващо строителен надзор, е забавило строителството на сградата, което е
изцяло по вина на насрещната страна) 3.4. Дали терасите, припадащи се към Ателие
№ 1-Б и Ателие № З-Б, както и наземните паркоместа в имота, също се явяват покривна
плоча на сутеренния етаж?
Моли съда, на основание чл. 192 от ГПК, да задължи Столична община, район
„Витоша“, да представи констативния протокол и снимковия материал към него за
извършеното в Поземлен имот с идентификатор * озеленяване. Констативният протокол
следва да е съставен в изпълнение на чл. 148, ал. 12 от ЗУТ и на основание чл. 5, ал. 2, т. 4,
чл. 29 и чл. 30 от Наредбата за изграждане, поддържане и опазване на зелената система на
Столична община, както и за установяване изпълнението на изискванията по чл. 178, ал. 3,
т. 2 от ЗУТ;
Моли съда, на основание чл. 192 от ГПК, да задължи Столична община,
Направление „Архитектура и градоустройство“, да представи копие на документите по
административната преписка, по която е издадено Удостоверение за въвеждане в
експлоатация № 935/03.09.2024 г., включително снимковия материал, изготвен при
въвеждането на сградата в експлоатация.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид материалите по
делото, приема следното от фактическа и правна страна:
По представителната власт
Ищците се представляват от адв. Т. В. З., вписан в Софийска адвокатска
колегия с личен № * със съдебен адрес: гр. София, бул. „Ш*, ет. мецанин.
Ателие А4, моб.тел. *, електронна поща: *************@*****.***, която
представителна власт важи за всички съдебни инстанции (л.63 от делото)
Ответникът се представлява от адв. Д. П* И. със съдебен адрес: гр. С*,
която представителна власт важи за всички инстанции (л. 136 от делото).
По държавната такса
Съгласно чл.69, ал.1, т.4 вр. т.2 ГПК, цената на иска е цената от
данъчната оценка на имотите, предмет на договора.
Претендира се обявяване на предварителен договор за 17.95 % ид. части
от ПИ. Съгласно представеното удостоверение за данъчна оценка, земята има
оценка в размер на 113 191.20 лева. Общият размер на данъчната оценка за
17.95 % ид. ч. от земята е 20 317.82 лева. При това положение държавната
такса е в размер на 203.18 лева.
Налице е документ по чл.128, т.2 ГПК за сумата от 203.18 лева (л. 100
от делото).
Цената на осъдителния иск е в размер на 37 005.08 лева. Държавната
такса е в размер на 1480.20 лева. Налице е документ по чл.128, т.2 ГПК,
представен с молба с вх. № 3398278/17.10.2025 г. (л. 186 от делото).
По редовността на ИМ и НИ
Съдът приема, че исковата молба е редовна. Съдържа всички реквизити
по чл.127-128 ГПК. Ето защо следва да бъде изготвен проект за доклад по
делото, на основание чл.140 вр. чл.146 ГПК.
9
Съдът приема, че насрещният иск е недопустим и не следва да бъда
приет за разглеждане в настоящото дело.
Следва да се припомни, че производството е по реда на чл.362-364 ГПК
– особено исково производство. Искът е конститутивен и съдът изпълнява
функции на нотариус. Съгласно чл.362, ал.1 ГПК съдът задължително се
произнася по дължимостта на продажната цена, поради което решението е
винаги под условие, като купувачът следва да изпълни задължението в
двуседмичен срок, считано от влизане в сила на решението, включително и
чрез прихващане. С решението на съда се замества окончателния договор, при
условие че ищецът изпълни задължението.
Следователно винаги съдът се произнася с условен диспозитив, ако
паричното задължение не е било погасено по-рано.
При това положение предмет на изследване от страна на съда е освен
правото на собственост на продаваемите обекти, но и насрещната престация
на купувача. Следователно, въпросът са изплащане на продажната цена,
нейното погасяване чрез плащане, прихващане, по давност или друг способ, е
предмет на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. Ето защо е няма правно основание и
правен интерес ответникът по този иск да предявява насрещен осъдителен
иск, при условията на евентуалност, ако съдът уважи иска по чл.19, ал.3 ЗЗД,
то да осъди ищеца да заплати продажната цена. Това е така, защото самото
разглеждане на продажната цена е част от предмета на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД,
т.е. не е допустимо ответникът да предявява насрещен осъдителен иск за
продажната цена. Предявяването на такъв иск е недопустимо, тъй като е
предмет на първоначалния иск.
Още по неоснователно и недопустимо е този насрещен иск да се отделя
в отделно производство. Първо, защото е при условията на евентуалност и не
може да съществува иск, чиито предявява е определено от съществуването на
друго дело. Второ, защото ще съществуват две дела с един и същ предмет.
Едно дело по иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, което включва изследване на
продажната цена и друго дело само за продажната цена. Съществуването на
две дела е недопустимо. Съдът винаги се произнася по заплащане на
продажната цена, съгласно чл.362, ал.1 ГПК, затова диспозитивът при уважен
иск е винаги условен, освен ако вземането не е погасено.
Така в производството по предявен първоначален иск съдът изследва
погасяване на задължението за заплащане и неговото търсене като отделен
осъдителен иск съвпада с предмета на доказване по първоначалната искова
молба.
Освен това, приемането за разглеждане на насрещен иск не е допустимо,
с оглед факта, че производството е особено исково, а не по общия исков
процес.
Правилно ответникът отбелязва, че насрещният иск, тъй като става
въпрос за парично вземане над 25 000 лева, то родово компетентен е Окръжен
съд, а не Районен съд. Не е налице предпоставката по чл.211, ал.1 ГПК, а
10
именно насрещният иск да е подсъден на същия съд.
На следващо място приемането му ще затрудни срочното разглеждане
на делото по първоначалния иск.
С оглед изложеното, насрещният осъдителен иск не следва да бъде
приет за съвместно разграждане в настоящото производство, нито да бъде
отделяно в отделно производство.
По разноските
С оглед изхода на делото ищците имат право на разноски за предявения
недопустим насрещен иск, на основание чл.78, ал.3 ГПК. Същите не
представят доказателства за разноски по насрещния иск с подаване на отговор
по НИ и към момента на произнасяне на настоящия съдебен състав. Ето защо
на основание т.1 от ТР 6/06.11.2013 г. по тълк. д. № 6/2012 г. на ОСГТК на
ВКС не следва да се присъждат разноски, поради липса на доказателства за
извършени такива по насрещния иск.
ОПРЕДЕЛИ:
НЕ ПРИЕМА за съвместно разглеждане предявеният от ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ на вх. Б, ул. „Златна врата“ № 15, гр. София срещу Б. М. Я.,
с ЕГН **********, с адрес: гр. С* и А. А. Я., ЕГН **********, с адрес: гр. С*
насрещен осъдителен иск, на основание чл. 211, ал. 2 ГПК и
ПРЕКРАТЯВА производството по гр. д. № 20251110118854 по описа за 2025
година на СРС в частта по предявения насрещен осъдителен иск, поради
недопустимост, на основание чл.130 ГПК.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване пред СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД чрез СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, в едноседмичен срок от
съобщаването му, по реда на Глава XXI ГПК, на основание чл.274, ал.1, т.1
ГПК.
ПРЕПИС от определението да се изпрати на страните чрез техните
процесуални представители
ДЕЛОТО да се докладва на съдия – докладчик при постъпване на книжа
и след изтичане на срок.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11