№ 22269
гр. София, 20.05.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 142 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:СИЛВИЯ Г. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от СИЛВИЯ Г. НИКОЛОВА Гражданско дело №
20231110128214 по описа за 2023 година
Производството е образувано въз основа на подадена искова молба от И. С. С., с
ЕГН:********** от гр. София чрез пълномощник адв. В. Т. Д.- САК, със съдебен адрес: гр.
София, ул. „............“ 22, вх. А, ет.1, ап.3 против И. Г. К., ЕГН **********, с адрес: гр.
София, ул. „...... №33 и Д. Е. К., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. „,,,,,,,“ ,,, , с която
са предявени обективно кумулативно и субективно пасивно съединени искове с правно
основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 26, ал. 2 ЗЗД, вр. чл. 17 ЗЗД и чл. 33, ал. 2 ЗС,
С исковата молба са предявени два иска, като се иска от съда да бъде прогласена
нищожността на сделката, обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот Акт №20, том III, рег. N28730, дело №342/2021г., при нотариус Г........... Г., с
рег. №637, при Нотариалната камара, с район на действие Софийски районен съд, между
двамата ответници, в частта, с която е прехвърлена собствеността върху недвижим имот -
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ,,,,,,5,11.2 /пет пет четири едно девет точка
шест седем нула шест точка седем осем пет точка едно едно точка две/, както и да бъде
допуснато изкупуване на продадения със същата дял от съсобствеиия на ищцата недвижим
имот, а именно: Поземлен имот, находящ се в с. П,,,,,,,,,,,, общ. Столична, обл. София, ул.
„,,,,,,“ №9, с идентификатор ,,,,,,5 /пет пет четири едно девет точка шест седем нула шест
точка седем осем пет/,площ 1 629 /хиляда шестстотин двадесет и девет/ кв. м., трайно
предназначение на територията: Урбанизирана и начин на трайно ползване: ниско
застрояване /до 10 метра/.
Твърди се в исковата молба, че ищцата е узнала за продажбата от случайна справка от
15.05.2023 г., осъществена по повод това, че от нейни роднини й било съобщено, че в имота
са забелязани непознати за тях хора.Твърди се, че ищцата И. С. е съсобственик на 1/2 /една
втора ид.ч./ идеални части от недвижим имот, представляващ поземлен имот, находящ се в
с. П,,,,,,,,,,,, общ. Столична, обл. София, ул. „,,,,,,“ №9, с идентификатор ,,,,,,5 /пет пет четири
едно девет точка шест седем нула шест точка седем осем пет/, с площ 1 629 /хиляда
шестстотин двадесет и девет/ кв. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана и
начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 метра/, като другата половина от
поземления имот понастоящем е собственост на втория ответник. Ищцата притежава една
втора идеални части от процесния имот, по силата на Нотариален акт за собственост на
недвижим имот Акт №36, том 1, per. №1218, дело №29 от 2012г., при нотариус Людмила
Тенева, с per. №539 при Нотариалната камара, с район на действие Софийски районен съд и
Нотариален акт за дарение на недвижим имот Акт №37, том I, per. №1220, дело №30 от
2012г., при нотариус Людмила Тенева, с per. №539 при Нотариалната камара, с район на
действие Софийски районен съд. Същата е и собственик на недвижим имот,
1
представляващо жилище, находящо се на I /първи етаж/ от жилищна сграда, находяща се в с.
П,,,,,,,,,,,, общ. Столична, обл. София, ул. „,,,,,,“ №9, със застроена площ от 130 /сто и
тридесет/ кв. м., съставляващо самостоятелен обект в сградата и с идентификатор ,,,,,,5.11.1
/пет пет четири едно девет точка шест седем нула шест точка седем осем пет точка едно
едно точка едно/.
Твърди се, че друг съсобственик на процесния поземлен имот, както и собственик на
самостоятелен обект в същата сграда, се явявал ответникът И. Г. К., който на 25.11.2021 г., с
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот Акт №20, том III, per. №8730, дело
№342/2021г., при нотариус Г........... Г., c per. №637 при Нотариалната камара, с район на
действие Софийски районен съд, продал своята 1/2/една втора/ идеална част от поземления
имот на трето за съсобствеността лице - Д. Е. К., както и ВТОРИ ЕТАЖ от жилищната
сграда, находяща се в процесния имот.
Твърди се, че за продажбата по никакъв начин не е била уведомена ищцата, като е
било нарушение изискването, което разпоредбата на чл.33, ал.1 от Закона за собствеността
поставя, като на ищцата никога не й е било предлагано да изкупи дела на другия
съсобственик и ответник по настоящото дело. Така обстоятелството за извършената на
25.11. 2021 г. продажба идеалната част, собственост на ответника и съсобствени в
поземления имот, останало скрито от ищцата. Около две седмици преди да бъде депозирана
настоящата искова молба, с оглед приключването на друго дело, свързано с имота
(горецитираното), ищцата извършила справка за състоянието на поземления имот в
регистрите. Тогава установила, че ответникът И. К. продал своята идеална част от
съсобствения имот на Д. К.. Ответникът никога съобразно изискванията на закона и по
специално чл.33, ал.1 от Закона за собствеността, не е изпращал на ищцата писмено
предложение за изкупуване дела на съсобственик.
Посочва се, че ответникът е прехвърлил собствеността върху втория етаж от сградата,
находяща се в процесния поземлен имот, който по естеството си съставлява незаконен
строеж на надстройка, над етажа на къщата, собственост на ищцата и същият е построен
извън всякакво съобразяване с строителните и градоустройствени изисквания. В тази връзка
се твърди, че при сключване на процесната сделка и видно от процесния нотариален акт,
освен строителни книжа, разрешения, одобрени проекти, ответникът не е представил и
удостоверение за търпимост.
При тези твърдения ищцата обосновава правния си интерес от предявяване на иска ,
че процесната сделка по отношение на самостоятелния обект в сграда е нищожна поради
противоречие със закона. Съгласно § 16 от ПЗР на Закона за устройството на територията
(ЗУТ) строежи, изградени до 7 април 1987 г., за които няма строителни книжа, но са били
допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и
нормативите, действали по време на извършването им или съгласно този закон, са търпими
строежи и не подлежат на премахване и забрана за ползване. Те могат да бъдат предмет на
прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени
да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими.
Според ищцата , в настоящия случай, процесната сграда е изградена преди 7 април
1987 г., и доколкото удостоверение за търпимост липсва, следва еднозначно, че процесният
строеж не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, респ. сделката не е породила
вещнопрехвърлителния си ефект, поради което и се иска извършената сделка да бъде
провъзгласена за нищожна поради противоречие със закона.
Позовавайки се на предпоставките, при които възниква право на иск за изкупуване в
полза на съсобствениците, съгласно разпоредбата на чл.33, ал.1 и ал.2 от Закона за
собствеността, и които са: наличие на съсобственост върху недвижим имот; прехвърляне на
идеална част от имота от един съсобственик на трето лице чрез договор за покупко-
продажба; непредлагане писмено на останалите съсобственици или на някой от тях да
2
изкупят частта на съсобственика-продавач при условията, при които е извършена
продажбата на третото лице или отправяне на предложение, което съдържа симулативни
условия, прикриващи по-благоприятните условия за продажба, действително уговорени
между продавача и третото лице-купувач.Като легитимиран ищец по този иск е всеки
съсобственик, на който не е предложено изкупуване по чл.ЗЗ, ал.1 от Закона за
собствеността или предложението е опорочено. Ответници по иска са съсобственикът-
продавач и третото лице-купувачи.
Относно предявяването на иска, обвързано с преклузивен срок, съставляващ
предпоставка за неговата допустимост - два месеца от продажбата, ищцата посочва , че в
конкретния случай прехвърлителната сделка е била сключена през 2021 г., докато същата е
станала достояние за нея, дни преди депозиране на настоящата искова молба. В
действителност, при предвидения от закона двумесечен преклузивен срок, е трудно да бъде
узнато веднага за продажбата, извършена от съсобственика-продавач. Според ищеца в
настоящия случай, в нотариалния акт е посочена обща цена за прехвърлените земя и сграда,
като същата следва да се разпредели между двата обекта пропорционално на данъчните им
оценки, респ. 3082, 10 лева за земята и 5403, 30 лева за жилището. Респективно,
припадащата се цена за земята е 36 515, 10 евро. Ето защо с настоящата искова молба
ищцата цели да упражни потестативното си право по чл. 33, ал. 2 от ЗС да изкупи
продаденото право на собственост върху една втора идеална част от процесния поземлен
имот на цена от 36515,10 евро.
В срока за отговор на исковата молба ответника И. Г. К. посочва , че с Нотариален акт
за дарение на недвижим имот № 3 8, том II, per. № 11195, дело № 280 от 12.12.2000 г. на
С,,,,,,,, С............. — нотариус с per. № 107 на НК при СРС, вписан в СВ гр. София с вх. per. №
31713/12.12.2000 г., акт № 107, том LLIX, дело № 27582/2000 г. е придобил в собственост
следния недвижим имот:ВТОРИ ЕТАЖ от жилищната сграда, находяща се в с. П,,,,,,,,,,,-
София, ул. „,,,,,,“ № 9, със застроена площ от 89,80 кв.м., състоящ се от: две стаи, кухня,
антре, баня-тоалетна и тераса, с вход от югозападната част на сградата, с отделно стълбище
за втория етаж, заедно с ЧЕТИРИ БРОЯ МАЗЕТА, находящи се в западната част на
жилищната сграда с вход за тях от западното сълбище, включително и предверието до
стълбището за мазетата, с площ от 65,70 кв.м., стълбищната клетка за втори етаж, в
югозападната част на жилищната сграда, заедно със съответните идеални части от общите
части на сградата, представляващ по кадастрална карта и кадастралните регистри на е.
П,,,,,,,,,,,, общ. Столична, обл. София (столица), одобрен със Заповед РД- 18-24/02.02.2012 г.
на ИД на АГКК, с последно изменение, засягащо самостоятелния обект, със Заповед 18-
9353/23.08.2021 г. на Началника на СГКК-София, САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с града с
идентификатор ,,,,,,5.11.1 с адрес на имота: с. П,,,,,,,,,,,, район П,,,,,,,,,,,, ул. ,,,,,, № 9 на ет. 3 в
сграда с идентификатор ,,,,,,5.11 с предназначение: Жилищна сграда - многофамилна,
разположена в поземлен имот ,,,,,,5 с предназначение на самостоятелния обект: Жилище,
апартамент, брой нива на обекта - 1, заедно с една втора идеална част от ДВОРНОТО
МЯСТО, в което е построена сградата, цялото с площ от 1 692 кв.м., съставляващо парцел
III-154 от квартал 13 по плана на с. П,,,,,,,,,,,-София, местността „,,,,“, което дворно място по
кадастралната карта и кадастралните регистри на с. П,,,,,,,,,,,, общ. Столична, обл. София
(столица), одобрен със Заповед РД-18-24/02..02.2012 п на ИД на АГКК представлява
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ,,,,,,5 с площ от 1 629 кв.м. - /Доказателство № 1„
ведно със скица на имота/.
С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 20, том III, per. №8730,
дело № 342 от 25.11.2021 г. на Г........... Г. - нотариус с per. № 637 на НК при СРС, вписан в СВ
гр. София е вх. per. № 88763/25.11.2021 г., акт № 91, том ССХХХП, дело № 69157/2021 г.
гореописаният подробно недвижим имот е продаден на втория ответник - Д. Е. К., ЕГН
********** . Посочено е , че дарителят на ответника, негов баща, е придобил правото на
собственост върху горецитирания недвижим имот на основание покупко - продажба,
3
обективирана в Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 15, том X, дело № 1612 от
18.05.1960 г. на I нотариус при Софийски Народен Съд Х.... О.......... /Доказателство № 2/,
Разделителен протокол от 25.04.1979 г., обективиран в препис от Решение на Софийски
Районен Съд от 25.04.1980 г., Г.К. 45 състав и Препис от Протокол от 15.05.1980 г. на
Софийски Районен Съд, Г.К. 45 състав по дело № 9911/1980 г., заверен от Нотариус
Людмила Танева, Нотариус в PC София, per. № 539 на НК, от дата 09.11.2012 г.
/Доказателства №№ 3.4/. Като неразделна част от посоченото Решение на Софийски
Районен Съд от 25.04.1980 г., Г.К. 45 състав са: Заключение на вещо лице инж. Петко
Станьов Маврудиев от 11.10.1979 г.; Обяснителна записка от Ив. Конакчиев, Строителен
протокол от 20.09.1963 г.; Позволителен билет от 13.09.1963 г., ведно с приходни квитанции
към него, Заверен архитектурен проект - /Доказателства №№ 5,6,7.8BL по силата на които е
позволено пристрояване на съществуващата към онзи момент сграда по начина, указан в
същите и съобразен с действащите регулационни и за строителни планове и изпълнен,
съгласно отразеното в заключението на вещото лице от 11.10.1979г., послужило като
основание за разделяне на имота /самостоятелните обекти в сградата/ съгласно цитираното
Решение за делба от 1980г., в което процесният имот - към 1980г. е описан по начина и с
параметри, напълно съвпадащи с описаните в процесния нотариален акт.
По отношение на предявения иск за прогласяване на нищожност на процесната
сделка поради извършена в нарушение на параграф 16 от ПЗР на ЗУТ - за ищеца липсва
правен интерес. Въпросът за законността или липсата на такава на определен строеж се
решава по административноправен път, като страни в съдебно административното
производство по оспорване на заповеди за премахване на незаконни строежи са адресатът на
административния акт - собственик, възложител и/ или извършител на строежа, и
административният орган. Други субекти нямат правен интерес от обжалването, нито имат
качеството на заинтересовани от спора лица, тъй като за тях административният акт не
създава права или задължения, нито засяга правната им сфера, което не е пречка всяко трето
лице, каквото се явява ищеца, да сигнализира компетентните /в случая — общински/ органи
за извършено незаконно строителство, ако счита, че има такова.Посочва се, че разглеждането
на иска за прогласяване на нищожност поради противоречие с параграф 16 от ПЗР на ЗУТ
иск е обусловено от наличието или липсата на качество на ищеца като съсобственик с право
на изкупуване по чл. 33 от ЗС, респективно - с преклудиране на възможността му да предяви
иск за изкупуване. Указаният в чл. 33, ал. 2 срок е преклузивен, поради което изтичането му
погасява непредявеното потестативно право на изкупуване и само по себе си влече
неоснователност на предявения иск - в този смисъл Определение № 3379 от 06.11.2023 г. по
гр. д. № 569 / 2023 г. на ВКС, 2-ро гр. отделение; Решение № 364 от 15.11.2011 год, на ВКС
по гр. д. № 735/2010 год., I г. о., Решение №121 от 21.06.2013 год. на ВКС по гр. д. №
862/2012 год., II г. о., Решение № 296 от 15.07.2011 год. на ВКС по гр. д. № 179/2010 год., IV
г. о. В установената съдебна практика се приема без никакво съмнение, че съдът е длъжен да
обсъди и мотивира преценката си по отношение на онези доводи, възражения и
доказателства, които са правнорелевантни за изхода на конкретния правен спор.
В резултат на което, констатирането на преклудиране правото на ищеца да иска изкупуване
на несобствената му идеална част от недвижимия имот е ирелевантно за
основателността на иска почл.33, ал. 2 ЗС, да се изследва и обсъжда дали обособените,
като самостоятелни обекти в сградата жилища съответстват на изискванията на ЗУТ.
В настоящото производство, по така предявения иск следва да се отбележи, че
ищецът не е изложил точно обстоятелствата, довели до гражданскоправния спор, тъй като
спор може да възникне относно всяко гражданско право или правоотношение/ предмет на
установителния иск/, което трябва обаче да се твърди или отрича, т.е ответната страна да
оспорва претендираното от ищеца право или претендира правоотношение, което ищецът
отрича.
4
За наличието на които действия от ответната страна, в исковата молба липсват
наведени твърдения.
В тази връзка в изложението на исковата молба, ищецът не е обосновал правния си
интерес за търсената от него защита, като не е конкретизирал и индивидуализирал спорното
между страните право, не е посочено по какъв начин би се променила правната сфера
/засегната/ или фактическото положение на ищеца , при евентуално уважаване на иска за
прогласяване нищожността на сделката, обективирана в Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот Акт №20, том III, рег. N28730, дело №342/2021г., при нотариус
Г........... Г., с рег. №637, при Нотариалната камара, с район на действие Софийски районен
съд, сключена между двамата ответници, в частта, с която е прехвърлена собствеността
върху недвижим имот - самостоятелен обект в сграда с идентификатор ,,,,,,5,11.2 /пет
пет четири едно девет точка шест седем нула шест точка седем осем пет точка едно едно
точка две//втори жилищен етаж/, за който имот от ищеца не се претендира съществуване
право на собственост, като за последният е без правно значение кой е собственик на другия
самостоятелен обект в изградената сграда.
Законодателят е поставил правния интерес като предпоставка за допустимост на
всеки иск, и при липсата на изложени твърдения от страна на ищеца с които да обоснове
правния си интерес от водене на настоящето производство по този иск, производството по
делото по предявения иск за прогласяване нищожността на сделката, обективирана в
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот Акт №20, том III, рег. N28730, дело
№342/2021г., при нотариус Г........... Г., с рег. №637, при Нотариалната камара, с район на
действие Софийски районен съд, сключена между двамата ответници, в частта, с която е
прехвърлена собствеността върху недвижим имот - самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ,,,,,,5,11.2 /пет пет четири едно девет точка шест седем нула шест точка
седем осем пет точка едно едно точка две//втори жилищен етаж/, следва да се прекрати като
недопустимо в тази част. , с оглед горното и на основание чл.130 ГПК , съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРЕКРАТЯВА производството по гр.дело № 28214/2023 година по описа на СРС , по
предявения иск за прогласяване нищожността на сделката, обективирана в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот Акт №20, том III, рег. N28730, дело №342/2021г., при
нотариус Г........... Г., с рег. №637, при Нотариалната камара, с район на действие Софийски
районен съд, сключена между двамата ответници И. Г. К., ЕГН ********** и Д. Е. К., ЕГН
**********, в частта, с която е прехвърлена собствеността върху недвижим имот -
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ,,,,,,5,11.2 /пет пет четири едно девет точка
шест седем нула шест точка седем осем пет точка едно едно точка две//втори жилищен
етаж/, поради недопустимост на предявения иск и ВРЪЩА в тази й част, исковата молба на
ищеца И. С. С., с ЕГН:********** от гр. София чрез пълномощник адв. В. Т. Д.- САК,
ведно с приложенията към нея.
Определението подлежи на обжалване с частна жалба, пред Софийски градски съд, в
едноседмичен срок от съобщаването му на страните.
5
Делото да се докладва след влизане в сила на настоящото определение, или отмяната
му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6