РЕШЕНИЕ
№ 1852
гр. Бургас, 06.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LIV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на шестнадесети юли през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:ЕВГЕНИ М. УЗУНОВ
при участието на секретаря ЖАСМИНА Н. СЛАВОВА
като разгледа докладваното от ЕВГЕНИ М. УЗУНОВ Гражданско дело №
20232120104788 по описа за 2023 година
Производството е образувано по повод искова молба, уточнена с молба от
29.08.2023г., уточнена с молба от 26.09.2023г., подадена от Й. С. Й., ЕГН:
**********, с адрес: гр. Р., срещу Й. Д. К., ЕГН: **********, с адрес: с. Б., с
която се претендира обявяване за окончателен на сключения между страните
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ
идеална част от имот с планоснимачен номер №132 по плана на местността „Р.“
в землището на село Р., община С., област Бургас с площ от 500 кв.м., а по плана
с площ от 704 кв.м., втория етаж от построената жилищна сграда и от лятната
постройка, който имот има следните граници: север-река, изток-път, юг-
поземлен имот № 133 и запад - река. Претендира се още осъждане на ответника
да заплати на ищеца сумата от 10 000 лева частично предявени искове от
вземане в общ размер от 27 000 лева, ведно със законната лихва от предявяване
на исковете до окончателното изплащане на задължението, които са предявени в
условията на евентуалност, в случай, че не се уважи искът за обявяване на
предварителния договор за окончателен. Претендира се присъждане на
направените съдебно-деловодни разноски. Ангажирани са доказателства. Твърди
се в исковата молба, че страните по делото били дългогодишни приятели. Сочи
1
се, че ответникът е бил ползвател на земеделска земя в землището на село Росен,
община С., област Бургас по силата на пар.4 от ПЗР на ЗСПЗЗ и съгласно ЗСПЗЗ,
той имал правото да изкупи земята, предоставена за ползване, за което обаче не
разполагал с достатъчно средства. Твърди се, че ищецът му е предоставил
средствата за закупуване на имота, като на 30.06.2009г. му предоставил 3000 лв.,
което ответникът е отразил саморъчно върху нареждането - разписка за
изтеглената сума. След това ищецът дал на ответника още 12 000 лева, като в
договора за временна финансова страните са уговорили, че вместо връщане на
сумата ответникът поема задължението да прехвърли на ищеца половината от
имота.
Сочи се, че съгласно уговорките между страните ответникът упълномощил
ищеца да прехвърли 1/2 идеална част от имота.
Твърди се, че ищецът срещнал трудности при прехвърлянето на имота, поради
незаконния характер на двата строежа в имота - жилищната сграда и лятната
постройка, както и поради изричното изискване на нотариусите необходимите
декларации да са лично подписани от продавача.
Посочва се, че между страните многократно са водени разговори, но без
резултат, както и че ответникът отказвал да съдейства на ищеца. Ищецът му
отправил дори писмена покана.
Въвеждат се твърдения, че между страните не е имало спор относно правата
на ищеца върху имота, като се сочи, че последният е участвал във всички
разходи за него, правил е подобрения, заплащал е и таксата за електроенергия и
членския внос в дружеството, чрез което се осигурява захранването и на този
имот с електроенергия, плащал е данъци.
С тези твърдения заявява, че между страните е налице валиден предварителен
договор по смисъла на чл. 19 от ЗЗД, обективиран в договор за временна
финансова помощ от 28.05.2010 година и в пълномощно с нотариална заверка на
подписа и на съдържанието /рег. №1663, 1664/27.03.2015 година на нотариус
№624/, за сумата от 15 892,00 лева, което обуславя правния му интерес от
предявяването на иска за обявяване на сключения между страните
предварителен договор за окончателен.
В условията на евентуалност, в случай, че съдът приеме предявения иск по
чл.19, ал.3 от ЗЗД за неоснователен, се претендира осъждане на ответника да
върне предоставените му в заем средства в размер на 15 000 лева заедно със
2
законната лихва, считано от предявяване на иска до окончателното изплащане
на задълженията.
На следващо място се твърди, че през годините ищецът е направил множество
подобрения в имота и сградата, подробно описани в исковата молба, които
според него са на стойност 12 000 лева. Сочи се, че в сградата са налични вещи,
собствени на ищеца, закупени единствено с цел да бъде обзаведен имотът,
подробно описани в исковата молба, които според ищеца са на стойност 3 000
лева. С последната уточнителна молба е заявено оттегляне на иска за движимите
вещи, намиращи се в имота на ответника, на стойност 3000 лв., в резултат на
което евентуалните искове са в общ размер от 27 000 лв., ведно със законната
лихва от предявяването им до окончателното изплащане на задължението, както
следва: 15 000 лева предоставени средства по разписка от 30.06.2009 година и
договор от 28.05.2010 година; 12 000,00 лева - стойност на направени в имота
подобрения. Евентуалните искове са заявени като частични, в общ размер от 10
000 лв., от общо 27 000 лв., както следва: 8 000,00 лева от вземане в размер на 15
000 лева - предоставени средства по разписка от 30.06.2009 година и договор от
28.05.2010 година; 2 000,00 лева от вземане в размер на 12 000 лева - стойност на
направени в имота подобрения;
С молба, депозирана от двете страни е заявено желание за спиране на
производството по делото по взаимно съгласие на страните.
С определение от 18.12.2023г., производството по делото е спряно.
С молба от 11.01.2024г. ищецът е поискал възобновяване на производството по
делото.
В молбата се твърди, че след образуване на настоящото производство
ответникът е придобил чрез покупко-продажба от Община С. остатъка от терена
с площ 204 кв.м. Твърди се, че след образуване на делото страните са постигнали
спогодба, в която е посочено, че ответникът признава основателността и
размерите на предявените в настоящето производство искове и страните са се
уговорили ответникът да продаде на ищеца изцяло процесния имот, построената
жилищна сграда, лятна постройка и подобрения в имота срещу заплащане на
продажна цена в размер на 15 000 лева. Срокът за сключване на окончателния
договор е бил до 20.12.2023 година, като продавачът следвало да представи в
срок до 10.12.2023 година всички необходими за сделката документи, но
последният не изпълнил задълженията си, поради което ищецът му изпратил
3
нотариална покана на 13.12.2023 година. Твърди се, че ответникът не се явил
пред нотариуса, нито е предприел действия по прехвърлянето на собствеността,
съобразно съдържанието на подписаната между страните спогодба.
Заявено е изменение на иска предвид настъпилите след завеждането му нови
обстоятелства по смисъла на чл. 147, т. 2 от ГПК, както следва: да бъде обявен за
окончателен сключеният между страните предварителен договор за покупко-
продажба на следния недвижим имот: имот с планоснимачен номер № 132 по
плана на местността „Росенец“ в землището на село Р., община С., област Бургас
с площ от 704 кв.м. заедно с построената жилищна сграда, лятната постройка и
подобрения в имота, който имот има следните граници: север-път и имот с пл.
№131, изток-край на зона по пар.4 и имот с пл. №133, юг-път и поземлен имот
№133 и запад-път. Към молбата са приложени писмени доказателства. Съдът е
дал възможност на ответника да изрази становище по молбата за възобновяване
на производството и направените с нея искания, като последният от своя страна,
в дадения му срок, е изразил становище за погасяване по давност на ищцовите
претенции. Направено е искане за спиране на делото.
Съдът, след като взе предвид отправеното искане за постановяване на
решение, намира следното:
От писмените доказателства се установява, че наследодателят на ответника Д.
К. е бил собственик имот с планоснимачен номер № 132 по плана на местността
„Росенец" в землището на село Р., община С., област Бургас с площ от 704 кв.м.
съгласно договор за покупко - продажба № 358/13.09.2010 година, сключен с
Община - С., вписан в Служба по вписванията - Бургас на 23.09.2010 година.
С договор за покупко - продажба № 8-383/23.08.2023 година ответникът е
закупил от Община - С. 204 кв.м. ид.ч. от поземлен имот с пл. № 132 по плана
на местността „Р." в землището на село Р., община С., област Бургас с площ от
704 кв.м., вписан в Служба по вписванията - Бургас на 24.08.2023 година.
Ответника К. е придобила имота по наследство в хода на производство. По
този въпрос не се спори между страните.
В хода на производството е представена спогодба съдържаща клаузи на
типичен предварителен договор, съгласно съдържанията на която ответникът се
задължил да продаде на ищеца имот с планоснимачен номер № 132 по плана на
местността „Р." в землището на село Р., община С., област Бургас с площ от 704
кв.м., построената жилищна сграда и лятната постройка срещу сумата от 15 000
4
/петнадесет хиляди/ лева.
В срок до 10.12.2023 година ответникът се е задължил да се снабди с
документи за продажбата и сделката да бъде извършена не по - късно от
20.12.2023 година. Продажната цена е уговорена като платима при нотариалното
прехвърляне на собствеността.
Поради забавата на ответника, от ищеца до ответника е изпратена нотариална
покана № 10973/13.12.2023 година на нотариус № 221 Г.Г.. Изготвен е
констативен протокол за извършеното връчване с рег. № 11207/20.12.2023
година.
С молба с вх. рег. № 1359/11.01.2024 година ищецът е поискал възобновяване
на делото, представил е описаните по - горе писмени доказателства, увеличил е
главния си иск и е поискал да бъде обявен за окончателен предварителния
договор относно целия имот с планоснимачен номер № 132 по плана на
местността „Р." в землището на село Р., община С., област Бургас с площ от 704
кв.м., построената жилищна сграда и лятната постройка - с оглед настъпилите
нови обстоятелства по делото, за които е представил описаните доказателства.
С молба с вх. рег. № 18735/07.05.2024 година по делото е представен платежен
документ за сумата от 15 000,00 лева, който удостоверява, че е извършен,
нареден паричен превод към сметка на ответника на 29.03.2024 година.
Действително се установява, че на 28.05.2010 година между страните по
делото е подписан договор за временна финансова помощ с нотариална заверка
на подписите № 1160/28.05.2010 година на нотариус № 624 Л.Ш.. Съгласно
договора ищецът е предоставил на ответника временна финансова помощ в
размер на 12 000,00 лева. Този договор не е и няма характеристики на
предварителен договор. Временна финансова помощ, като израз може да се
тълкува като заемен договор. В същия не е инкорпориран никакъв срок, който е
съществен модалитет от договора, но иска е изменен и не е основан на това
облигационно отношение.
От представените доказателства се установява, че между страните е сключен
предварителен договор, инкорпориран в такста на „извънсъдебна спогодба“ , с
който е поето задължение да се прехвърли в собственост на ищеца процесния
имот срещу цена в размер на 15 000,00 лева. Ответникът не е изпълнил
задължението си в срока, уговорен в предварителния договор, въпреки че е бил
поканен за това. Задължението не е изпълнено и в хода на производството.
5
Ищецът е заплатил продажната цена изцяло на 29.03.2024 година, съгласно
представените по делото доказателства.
Настоящият състав на съда намира възраженията на ответника за нищожност
на спогодбата поради накърняване на добрите нрави и морала за неоснователни.
Не е установено по делото, че договорът е несъвместим с правни или морални
норми. Възражението на ответника, че в годините имота е увеличил
неколкократно стойността си, не е от категорията обстоятелства, водещи до
нищожностна договора. Още повече, че при последващо несъгласие на
страна,или оттегляне на съгласие са приложими други правни норми и при
различна фактическа обстановка от установената по делото.Спазена е и формата
на Договора. Възраженията на ответника, че в негова полза е изтекла погаситена
давност и за двата предявени иска, втория при евентуалност не се доказват по
делото. Дори и да са органично или фактически свързани облигационните
отношения между страните от 2010 и до сега, представянето и основаването на
иска на договора от ***г. е валидно значимото за преценка на давността.
Очевидно е, че при тази дата на сключване и посочената в договора дата на
изпълнение-20.12.2023г.не е изтекла предвидената в закона давност.
Съдът намира иска за изцяло основателен и доказан.
Чл.18 от ЗЗД въвежда нотариална форма за действителността на договор за
придобиване на недвижим имот.
В диспозитива на решението си съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на
предварителния договор. Това задължение нормативно произтича както от
разпоредбата на чл. 362, ал.1 ГПК, която изрично предвижда, че съдът
постановява решение, което замества окончателния договор, така и от тази на чл.
114 и 115 ЗСобств., респективно - точки 12 и 14 от Правилника за вписванията,
които придават на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД значението на
окончателен договор.
Действително, съдът на осн. чл. 363 ГПК, следва да извърши проверка дали са
налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително и дали отчуждителят е собственик на имота, като тази проверка
следва да се извърши върху представените или ангажирани от страната
доказателства. Такива бяха представени и ангажират ответника по делото, като
наследник на страната по договора.
Предвид това заключение, произнасяне по същество на евентуалния иск е
6
недължимо.
С оглед своевременно отправеното искане, представените доказателства и
изхода на спора, на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК на ищеца следва да бъдат
присъдени направените съдебни разноски в размер на 4076.80 лева , съгласно
представен по делото списък.
Мотивиран от гореизложеното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание на чл.19, ал.3 от ЗЗД
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот,
инкорпориран в такст на „Спогодба“ от ***г .с който Й. Д. К., ЕГН:
**********, с адрес: с. Б. /наследодател на ответника Д. Й. К.,
ЕГН:**********/, в качеството на продавач се е задължил да прехвърли на
ищеца Й. С. Й., ЕГН: **********, с адрес: гр. Р. в качеството му на купувач,
правото на собственост върху недвижим имот, представляващ имот с
планоснимачен номер № 132 по плана на местността „Р." в землището на село
Р., община С., област Бургас с площ от 704 кв.м., построената жилищна сграда
и лятната постройка срещу сумата от 15 000 /петнадесет хиляди/ лева., ПРИ
УСЛОВИЕ, че Й. С. Й., ЕГН: **********, с адрес: гр. Р., в двуседмичен срок
от влизане в сила на решението представи пред съда удостоверение за тежести
върху имота, описан по-горе.
Данъчната оценка на имота е 1622 лв., съгласно Удостоверение за данъчна
оценка по чл. 264 ал.1 от ДОПК от 17.06.2023 год.
ОСЪЖДА Й. С. Й., ЕГН: **********, с адрес: гр. Р. ДА ЗАПЛАТИ в
полза на Държавата, по бюджета на съдебната власт, по сметка на БРС сумата
от 200.50 лв. /двеста лева и петдесет ст./, представляваща такса за
прехвърлянето на недвижимия имот, описан по-горе, по чл.8 от Тарифата за
нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и
чл.96 от ЗННД, на осн. чл. 364 ал.1 ГПК; 450 /четиристотин и петдесет/ лева,
местен данък към Община С., по сметка на Община С. и 150 лева /сто и
петдесет/лева, държавна такса по сметка на Агенция по вписванията пир РС
Бургас.
На осн.чл.364 ал.1 от ГПК РАЗПОРЕЖДА да се впише възбрана върху имота,
7
до изплащането на тези разноски.
ОСЪЖДА Д. Й. К., ЕГН:********** ДА ЗАПЛАТИ НА Й. С. Й., ЕГН:
**********, с адрес: гр. Р., сумата от 4076.80 лева /четири хиляди и
седемдесет и шест лева и осемдесет ст./ лева, представляваща сторени
съдебно деловодни разноски по делото, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на вписване в шестмесечен срок от влизането му в сила,
на основание чл.115 от ЗС, като указва на ищеца, че след изтичането на срока
вписването на исковата молба губи действието си.
Препис от влязлото в сила решение страните могат да получат след
представяне на доказателства за изпълнение на задълженията си и
заплащането на дължимата нотариална такса и за заплатен в данъчната служба
местен данък по чл.44, ал.1 от ЗМДТ, както и след представяне на
удостоверение, че продавачът няма непогасени, подлежащи на принудително
изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни
вноски, на основание чл.264 от ДОПК, както и актуално удостоверение за
данъчна оценка на недвижимия имот, необходимо за удостоверяване на
липсата на непогасени данъчни задължения за имота.
Решението подлежи на обжалване пред БОС в двуседмичен срок от връчване
на съобщението за обявяването му на страните, ведно с препис от съдебния
акт.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
8