Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 153
гр.Свищов, 3.11.2011 г.
Свищовският районен съд в публично заседание на 14.09.2011 година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ТЕОДОРА
СТОЯНОВА
при секретаря Т.В., като разгледа
докладваното от съдията гражданско дело 511/2011 г., за да се произнесе
взема предвид:
Иск по чл.26,вр.
чл.209, вр. чл.152 от
ЗЗД.
Ищците Р.Н.Х. и Ф.Х.А. твърдят, че са притежавали недвижим имот в
гр.Свищов. В началото на 2010г. имали спешно нужда от пари и се обърнали към
Заложна къща „Еврокредит” В.Търново, обявата за която видели във
в-к”Борба”.Свързали сe с лице П.Н., и се уговорили да
дойде в гр.Свищов и да огледа къщата , която предлагат в залог срещу кредит от
2000лв. На 1.02.2010г. Н. ***, огледал отвън къщата и се уговорили за заем в
размер на 2000лв., с месечна лихва 200лв. и договорна ипотека на къщата. На 5.02.2010
г. по поръка на Н. се явили при Нотариус Аджарска, действаща в района на СвРС и
занесли документите-нот.акт, кадастрална схема, удостоверение за тежести.
Последната приела документите и казала да дойдат след обяд за изповядване на
сделката. При подписване на НА , ищците видяли, че става въпрос за покупко
продажба, а не за ипотека, но били убедени от Н., че така се процедира и че ще
подпишат и предварителен договор, който им гарантира, че след връщане на дълга,
ще им бъде върнат имота. Купувач по сделката е ответникът А.Й.Й., когото Н.
представил за свой съдружник , а ищците видяли за първи път при подписване на
нотариалния акт. По силата на Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 112, том І, рег.№753, н.д.№ 25/5.02.2010г. на Нотариус Аджарска , рег.№294 на Нотариална
камара, с район на действие РС-Свищов ищците продали на ответника А.Й.Й. следния
недвижим имот : Поземлен имот с идентификатор 65766.701.2534, заедно с жилищна
сграда-еднофамилна с идентификатор 65766.701.2534.2,с адрес ********, със
застроена площ от 15,00 кв. м., жилищна сграда-еднофамилна с идентификатор
65766.701.2534.1,с адрес ********, със застроена площ от 34,00 кв. м. за сумата 2000лв.На същата дата 5.02.2010г.
страните подписали Предварителен договор, по силата на който А.Й.Й. следва да
продаде на Р.Х. и Ф.А. гореописания имот за сумата 2000лв., която ще получи до
5.08.2010г. Ищците твърдят, че през месец март са внесли по сметка на А.Й.
200лв.-лихва, впоследствие имали разговори с П.Н. да му предадат част от сумата
и удължат срока на Предварителния договор, като последният не се съгласил.
Сменил патрона на вратата и поставил охранителна система. През месец май 2011г.
получили съобщение от ЧСИ за доброволно изпълнение-освобождаване на имота.
Считат, че ответникът не е станал собственик на имота им. Твърдят, че сделката
– покупко-продажба, обективирана в НА 112/2010г. е нищожна поради заобикаляне на закона
–страните имат договор за заем, обезпечен с ипотека, който е прикрит с договор
за покупко продажба- чл.17 и чл.152 от ЗЗД , както и поради противоречието със закона- чл.209 от ЗЗД продажбата с
уговорка за изкупуване е недействителна. Молят съда да обяви за нищожна сключената
с НА 112, том.І, нот.д.25/5.02.2010г. сделка покупко-продажба , сключена между Р.Х.
и Ф.А., като продавачи и ответника А.Й.Й.
, като купувач.
Ответникът А.Й.Й. , чрез процесуалния си
представител адв.Н.Илиева в писмения отговор и в съдебно заседание взема
становище, че искът следва да се отхвърли. Не е доказано, че между страните има
договор за заем. Волята им е била да продадат имота, а предварителният договор
е сключен последствие.
Съдът
като обсъди събраните по делото доказателства, намери за установено:
От обстоятелствата, изложени в исковата молба се
налага извода, че ищците претендират нищожност на две основания: 1. Договорът за покупко-продажба, обективиран в НА 112, том.І,
нот.д.25/5.02.2010г. е нищожен, привиден, прикриващ договор за ипотека, сключен между
същите страни, за обезпечение на сключен между
тях договор за заем, като
покупко-продажбата е сключена
с уговорка , че когато
заемът бъде
върнат недвижимия имот ще се върне на прехвърлителите; 2. Договора за покупко-продажба, обективиран в НА 112, том.І,
нот.д.25/5.02.2010г. е нищожен, като сключен
с уговорка за обратно изкупуване, което се установява от
сключения на същата дата 5.02.2010г. Предварителен договор;
В тежест на ищците е да докажат наведените основания за нищожност. Първото – за нищожност на
покупко продажбата, като симулативна е с правно основание чл. 26 ал. 2, предл.
5, вр. чл. 152 ЗЗД. Второто – за нищожност поради
наличие на уговорка за обратно
изкупуване е с правно основание чл. 26 ал. 1, вр. чл.
209 ЗЗД.
Видно
от представения Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 112, том І, рег.№753, н.д.№ 25/2010г. на Нотариус Аджарска , рег.№294 на Нотариална
камара, с район на действие РС-Свищов , ищците Р.Н.Х. и Ф.Х.А. продали на ответника А.Й.Й. следния недвижим имот : Поземлен
имот с идентификатор 65766.701.2534 с площ от 95 кв.м.,с трайно предназначение
на територията –урбанизирана, с начин на трайно ползване за друг вид
застрояване, при съседи: 65766.701.9534,
65766.701.2535, 65766.701.2531, 65766.701.2533, заедно с построените в имота: жилищна
сграда-еднофамилна с идентификатор 65766.701.2534.2, с адрес ********, със застроена площ от 15,00 кв. м., жилищна
сграда-еднофамилна с идентификатор 65766.701.2534.1,с адрес ********, със застроена площ от 34,00 кв. м. за сумата 2000,00лв. Данъчната оценка на
имота е 2958,60лв., видно от представеното удостоверение по чл.264 от ДОПК от
Община Свищов.
Представен
е Предварителен договор от 5.02.2010г., по силата на който ответникът А.Й.Й. се
задължава да продаде на ищците Р.Н.Х. и Ф.Х.А. описания по горе недвижим имот
за сумата 2000,00лв., която ще получи до 5.08.2010г., като окончателният
договор под формата на нотариален акт бъде сключен до края на месец август
2010г.
Разпитани
са в качеството на свидетели П.Н. и Д.П., а на основание чл.176 от ГПК ицещът Х. и ответникът Й. са дали
обяснения.
Установи
се по делото, че ищецът Р.Х. се е свързал със св.Н. по обява във вестник
„Борба”, рекламираща Заложна къща „Еврокредит”, като копие от вестника е
приложено по делото. Съгласно обясненията на Х., семейството му спешно се нуждаело от средства, поради заболяване на
майка му / представени са медицински документи/ и други неотложни разходи,
нямали възможност да изгеглят банков кредит и решили „да заложат” къщата , в
която живее болната възрастна жена срещу заем от 2000 лв. Подготвили нужните
документи- данъчна оценка, схема от кадастъра, удостоверение за тежести и едва
при нотариуса разбрали , че е подготвен договор за покупко –продажба, и то не с
лицето П.Н. , с когото договаряли, а с трето лице- А.Й., когото виждали за
първи път. На възражението им, че всъщност не искат да продават , а да
ипотекират имота срещу заем, били успокоени и им бил представен Предварителен
договор, съгласно който при изплащане на сумата 2000,00лв. до 5.08.2010г.
имотът ще им бъде прехвърлен обратно. При подписване на НА № 112, том І, рег.№753, н.д.№ 25/2010г. получили
от св.П.Н. сумата 2000лв. Уговорката била да се плаща месечна лихва 200лв. по
сметка на А.Й., като ищците през месец март превели тази сума, за което е
представена вносна бележка. В къщата продължавала да живее болната от деменция
майка на Х.. Впоследствие ищецът Х. и св.Н. имали разговори за връщане на пари,
увеличаване размера на лихвите и др.подобни. В началото на месец август се
срещнали във гр.В.Търново, като Х. искал да плати лихвата за 6 месеца 1200лв. и
да бъде удължен срока за погасяване на основното задължение от 2000лв.Св.Н.
отговорил, че нещата се променят и той вече не иска да му удължава срока и
връща къщата. При тази среща присъствал св.Д.П.- колега на ищеца,
но същият не е чул точно водения разговор.
Според
версията на ответника А.Й., която е подкрепена отчасти от показанията на св.П.Н.,
последният му се обадил и го питал дали има интерес от имот в гр.Свищов и тъй
като той искал да вложи пари се съгласил да закупи предлаганата къща. Подписали
нотариалният акт, и понеже ищците казали, че ще вземат парите /2000лв./ , но
после искат да си откупят къщата подписали и Предварителен договор.За
постъпилата сума от 200лв. по сметката му, казва че е наем, за това че майката
на Р.Х. ще живее още няколко месеца в къщата. Заявява , че повече срещи с ищеца
Р.Х. не е имал, той е преговарял със св.Н., съответно ответникът Й. бил
упълномощил Н. да се занимава с къщата.Между обясненията на А.Й. и показанията
на св.Н. има противоречия. Самият Й. признава, че ищците са искали да откупят
къщата си и по тази причина е сключен предварителният договор. Същият не е
влизал във владение на имота, там е продължила да живее майката на Х., въпреки
че в НА №112/2010г. е вписано , че владението на имота се предава при
подписване на договора, което говори за липсата на намерение у купувача да владее
имота.На вносната бележка за 200лв. по сметка на А.Й. липсва вписано основание
за плащането им, така че не може да се установи това лихва ли е , или наем.
Липсва писмен договор за заем между страните, който по принцип и неформален
договор , но няма и свидетели на реалното предаване на сума пари като заем. Св.П.Н.
предава сумата 2000лв. на Р.Х. при
Нотариус Аджарска при подписване на Нотариалния акт за покупко –продажба.
Поради изложеното, съдът намира че липсват доказателства за установяване на твърдяната симулация
, т.е. първото от въведените
основания за нищожност на покупко
продажбата - като симулативна, на основание чл. 26 ал. 2, предл. 5, вр. чл. 152 ЗЗД е неоснователно и недоказано.
По второто въведено основание за нищожност
- поради наличие на уговорка за
обратно изкупуване, на основание чл.
26 ал. 1, вр. чл. 209 ЗЗД.
Съдът оценява обясненията на ответникът А.Й. като признание, което сочи наличието на уговорка за
обратно изкупуване между него и ищците- „те тогава ми казаха ние
тези пари ще ги вземем , ама искаме после да си откупим къщата...., аз им казах
, че нямам нищо против” Подписали Предварителен договор от 5.02.2010г. между
същите страни за същия имот и цена, както е по НА № 112, том І, рег.№753, н.д.№ 25/2010г. Въз основа обясненията на Й. и приетия като доказателство Предварителен договор от 5.02.2010г. , които са изцяло във
връзка едни с други, съдът приема за установено, че между страните
по сделката обективирана в НА № 112, том І,
рег.№753, н.д.№ 25/2010г. е постигнато съгласие след сключването и да бъде осъществена
втора сделка. С последната приобретателят по първата ще
прехвърли в праводателите си собствеността върху придобития по силата на
покупко-продажбата имот, при цена равна
на дадената по покупко-продажбата до 5.08.2010г.
Това прави покупко-продажбата, обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 112, том
І, рег.№753, н.д.№ 25/2010г. на Нотариус
Аджарска , рег.№294 на Нотариална камара, с район на действие РС-Свищов нищожна, като противоречаща на пряка, императивна законова норма - тази на чл.
209 ЗЗД. По правило при продажба с уговорка за изкупуване
е налице друго правоотношение – най-често договор за
заем, което тази продажба обезпечава.
Дори да не
е налице такава обаче, както в настоящия случай не е доказано съществуването
на договора за заем, достатъчно
е да е установена уговорката за обратно
изкупуване за да се приеме
за установена и нищожността.
Поради изложеното съдът приема за
доказано второто от основанията за нищожност - поради наличие на уговорка за
обратно изкупуване, на основание чл.
26 ал. 1, вр. чл. 209 ЗЗД. Като нищожна покупко продажбата не е произвела вещноправно действие и приобретателя А.Й. не е станал собственик
на прехвърления недвижим имот.
При този изход на делото
ответниците следва да заплатят на ищците направените по делото разноски в
размер на 450,00лв.
Водим
от горното, съдът
Р Е
Ш И :
На
основание чл.26 ал.1, вр. чл.209 от ЗЗД ПРОГЛАСЯВА НИЩОЖНОСТТА на договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 112, том І, рег.№753, н.д.№ 25/2010г. на Нотариус Аджарска , рег.№294 на Нотариална
камара, с район на действие РС-Свищов , по силата на който Р.Н.Х. с ЕГН**********
и Ф.Х.А. с ЕГН **********,*** са прехвърлили на А.Й.Й. с ЕГН ********** *** следния
недвижим имот : Поземлен имот с идентификатор 65766.701.2534 с площ от 95
кв.м.,с трайно предназначение на територията –урбанизирана, с начин на трайно
ползване за друг вид застрояване, при съседи:
65766.701.9534, 65766.701.2535, 65766.701.2531, 65766.701.2533, заедно с
построените в имота: жилищна сграда-еднофамилна с идентификатор
65766.701.2534.2, с адрес ********, със застроена
площ от 15,00 кв. м., жилищна сграда-еднофамилна с идентификатор
65766.701.2534.1,с адрес ********, със застроена
площ от 34,00 кв. м. за сумата
2000,00лв.
ОБЕЗСИЛВА Нотариален акт № 112, том І, рег.№753, н.д.№ 25/2010г. на Нотариус Аджарска , рег.№294 на Нотариална
камара, с район на действие РС-Свищов , по силата на който Р.Н.Х. с ЕГН **********
и Ф.Х.А. с ЕГН **********,*** са прехвърлили на А.Й.Й. с ЕГН ********** следния недвижим имот : Поземлен имот с
идентификатор 65766.701.2534 с площ от 95 кв.м.,с трайно предназначение на
територията –урбанизирана, с начин на трайно ползване за друг вид застрояване,
при съседи: 65766.701.9534,
65766.701.2535, 65766.701.2531, 65766.701.2533, заедно с построените в имота:
жилищна сграда-еднофамилна с идентификатор 65766.701.2534.2, с адрес ********, със застроена площ от 15,00 кв. м., жилищна
сграда-еднофамилна с идентификатор 65766.701.2534.1,с адрес ********, със застроена площ от 34,00 кв. м. за сумата 2000,00лв.
УКАЗВА на ищците да впишат настоящото решение в
съответните нотариални книги с оглед отразяване на горното обезсилване.
ОСЪЖДА
А.Й.Й. с ЕГН ********** и С.С.Й. да
заплатят на Р.Н.Х. с ЕГН ********** и Ф.Х.А. с ЕГН **********,***
направените по делото разноски в размер на 450,00лв.
Решението
подлежи на обжалване пред Великотърновски окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: