№ 115
гр. Велико Търново, 20.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ВТОРИ ГРАЖДАНСКИ
И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети
септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ХРИСТИНА ДАСКАЛОВА
Членове:МАЯ НЕДКОВА
ИСКРА ПЕНЧЕВА
при участието на секретаря ГАЛЯ М. РОМАНОВА
като разгледа докладваното от МАЯ НЕДКОВА Въззивно търговско дело №
20254001000141 по описа за 2025 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на чл.259 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх.№ 6090/28.05.2025г. от „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД,
ЕИК *********, гр.Плевен, чрез пълномощник срещу Решение № 49 от 07.05.2025г.
постановено по т.д.№ 183/2024г. по описа на Окръжен съд – Плевен, с което съдът е
ОТХВЪРЛИЛ като неоснователни предявените /при условията на евентуалност/ от
въззивника против „НАРМАГ“ ООД, ЕИК *********, гр. Плевен:
- иск с правно основание чл.79 ал.1 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ за заплащане на сумата от
102 425,00 лв., представляваща възнаграждение за посредничество по т.1 от Протокол от
03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот, ведно със законната лихва,считано от датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата;
-иск с правно основание чл.92 ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 102 425,00 лв.,
представляваща неустойка по т.3 от Протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот,
ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното изплащане на сумата; и
- „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК *********, Е ОСЪДЕНО, на основание чл.55 ал.1
предл.3 от ЗЗД ДА ЗАПЛАТИ на „НАРМАГ“ ООД, ЕИК ********* сумата от 5000,00 лв.,
ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на насрещната искова молба до
окончателното изплащане на сумата.
Считайки обжалваното решение за неправилно и незаконосъобразно поради вътрешна
противоречивост на мотивите, постановено при нарушаване на материалния закон, моли за
отмяната му и постановяване на друго, с което предявените от въззивника искове да бъдат
уважени, респективно да бъде отхвърлен предявения от ответника инцидентен
установителен иск. Излага, че след подробен анализ и описание на фактическите
1
обстоятелства по делото , съдът правилно е приел, че за валидно оформяне на договорните
отношения между ищеца и ответника не е необходима писмена форма, т.к. такава не се
изисква по закон – чл.293 ал.1 от ТЗ, като веднага след това е формирал мотиви, че липсата
на писмен договор не може да бъде запълнена със свидетелски показания, а от
представените писмени такива протокол за оглед на недвижим имот от 03.06.2024г. и
договорът за гаранция с купувач , не може да се установи дължимостта на процесните суми.
Поддържа, че протоколът за оглед на недвижим имот е безспорно доказателство за
съществуването на валидно правоотношение, както и за волята и на двете страни по него.
Твърди, че заплащането на гаранция от 5000лв. е също действие, което недвусмислено
изразява волята на купувача да се възползва от услугите на посредника, в противен случай
това негово действие би било лишено от правно основание. Позовава се на действие на
неоспорени от ответника общи условия за сключваните от него сделки. Прави анализ на
събраните по делото доказателства, като излага, че изводите на съда са в противоречие с тях,
както и, че от същите безспорно се установява, както валидността на постигнатата между
страните договореност, така и задълженията на ответника за процесните суми. В тази връзка
по насрещния иск, твърди, че имотът, предмет на осъществената от ищеца посредническа
дейност е продаден при уговорените между страните параметри и възнаграждението е
заплатено от продавачите. Излага, че след осъществения директен контакт между клиента и
продавачите на проведената среща на 03.07.2024г., организирана от посредника,
комуникацията между клиента и посредника е прекъсната от клиента, след което на
17.09.2024 г., клиентът сключва сделки, с които придобива процесните имоти без знанието
на посредника. Считано от проведената среща на 03.07.2024г. до изтичане на срока -
02.09.2024г. по т. З от Договор за гаранция с купувач от 03.06.2024 г., клиентът и ищец по
насрещния иск не е оказал дължимото съдействие на посредника да изпълнява задълженията
си. Съгласно договора за гаранция с купувач, връщане на сумата в този случай не се дължи.
Поддържа, че недобросъвестното поведение на клиента - ищец по насрещния иск, не следва
да води до правото му да получи обратно платената от него гаранция по процесния Договор
за гаранция с купувач от 03.06.2024 г.
Претендира присъждане на сторените по делото разноски.
В срока по чл.263, ал.2 от ГПК е постъпил отговор от насрещната по жалбата страна,
чрез процесуален представител, в който е изразено становище за неоснователност на
оплакванията срещу постановеното решение, което намира за правилно и законосъобразно.
Излага, че за възникнали договорни отношения между страните, ищецът се позовава
единствено на протокол за оглед от 03.06.2024г., като подобен документ не може да
представлява договор по смисъла на чл. 8 от ЗЗД, още по малко договор сключен при
хипотезата на чл. 49-51 от ТЗ. Излага, че към момента на подписването му никой не е водил
разговори от името на ищеца за сключването на Договор за специално обслужване на
купувач, което косвено се потвърждава и от признанието направено в исковата молба, а
именно, че за първи път такъв договор е предложен на 15.07.2024г. / неподписаното копие е
приложено към исковата молба/. Не случайно след тази дата комуникациите между двете
дружества са преустановени, тъй като това търговско предложение не отговаря на
предварителните уговорки, а именно, че ищцовото дружество няма да има претенции за
изплащане на възнаграждение за посредническа услуга, тъй като такова вече е договорена с
продавачите. Относно твърдението свързано с издадената фактура за "дължимо
посредническо възнаграждение" и позоваването на чл. 301 от ТЗ, излага, че липсват
доказателства тази фактура да е достигала до ответника и той да я е включил в дневника си
за покупко-продажбите, за да се претендира заплащането й, както и, че ищецът е
претендирал сумите като дължими по договор, а не като дължими по посочената фактура.
По насрещния иск, поддържа , че гаранцията е сума, която дружеството посредник има
право да задържи при себе "до сключване на предварителния договор или до прекратяване
на договорните отношения". Предварителен договор изобщо не е сключван, а "договорните
2
отношения" съгласно Анекса от 28.06.2024г. считано след 02.09.2024 г. са вече прекратени.
Съгласно т. 7 ищецът е длъжен да върне на купувача сумата предадена като гаранция в три
дневен срок след писменото им поискване, в случая подаването на насрещния иск.
Претендира отхвърляне на жалбата, потвърждаване на обжалваното решение и
присъждане на сторените по делото разноски.
В съдебно заседание по същество въззивникът, чрез процесуален представител
поддържа депозираната жалба, претендира уважаването й и присъждане на разноски, прави
възражение по чл. 78 ал.5 от ГПК.
В съдебно заседание по същество, въззиваемият, чрез процесуален представител
поддържа депозирания отговор на жалбата, претендира отхвърлянето й и потвърждаване на
обжалваното решение, като правилно и законосъобразно. Претендира присъждане на
разноски.
За да се произнесе по спора, съставът на ВТАС съобрази следното:
Производството пред окръжния съд е образувано по предявен от „ИМОТИ ПЛЕВЕН“
ЕООД, ЕИК *********, гр. Плевен, против „НАРМАГ“ ООД, ЕИК *********, гр. Плевен, в
условията не евентуалност искове, както следва:
-с правно основание чл.79 ал.1 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ ,с цена: 102 425,00 лв.,
представляваща възнаграждение за посредничество по т.1 от Протокол от 03.06.2024 г. за
оглед на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба
до окончателното изплащане,
-иск с правно основание чл.92 ал.1 от ЗЗД с цена на иска: 102 425,00 лв.,
представляваща неустойка по т.3 от Протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот,
ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното изплащане на сумата.
В исковата си молба ищeцът твърди, че между него и ответника е налице валидна
облигационна връзка/ неформален договор за посредничество/, по която той, в качеството му
на посредник е изправна страна, поради което му се дължи възнаграждение. Ищцовото
дружество е изпълнило задълженията си като посредник, като е осъществило свързване
между продавачите „Здравец Плевен" ЕООД /собственик на поземления имот с
идентификатор 56722.651.347/ и „Кока-Кола ХБК България“ ЕАД /собственик на сградите,
построени в същия поземлен имот/ и купувача – ответното дружество по смисъла на чл.51
от ТЗ. Уговорено е възнаграждение в размер на 2,5% с ДДС от продажната цена, а именно
102 425 лева с включен ДДС. В исковата молба се твърди, че действителната обща воля на
ищеца и ответника е била за осъществяване на посреднически услуги от ищеца за
закупуване от ответника на процесиите недвижими имоти, придобити с посочените
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 53, том 15, дело № 5593/24 г. на
СВ при АВ и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 56, том 15, дело №
5596/24 г. на СВ при АВ. Излага, че ищцовото дружество е посредничило за постигане на
съглашение между страните по сделката.
Твърденията си ищецът обосновава с подписан на 03.06.2024 г. между него, наричан
„Адрес", като Изпълнител и ответника „НАРМАГ" ООД, като Клиент, Протокол за оглед на
недвижим имот, находящ се в гр. Плевен, **********, поземлен имот с идентификатор
56722.651.347. Съгласно т.1 от посочения протокол, в случай, че Клиентът или свързано с
него физическо или юридическо лице, сключи сделка за придобиване на имоти, представени
от „Адрес" съгласно Регистър на предложени имоти, „Клиентът" дължи на „Адрес"
възнаграждение в размер на 2,5% с ДДС от продажната цена. Доказателство за извършения
оглед е и „Регистър на предложени имоти към протокол за оглед" от 03.06.2024 г., съгласно
който „Адрес" представя на „Клиента" посочения по-горе недвижим имот по оферта на
продавача от дата 03.01.23г., с продажна цена 5 394 000 лв., както и с Книга за инструктаж
3
на Кока-Кола ХБК България АД, „Локация Плевен - посетители" , от която е видно, че в
периода 11.04.2024 г. - 19.09.2024 г. е отразено едно посещение от Петър И. Бетовски на
03.06.2024 г.
Твърди , че на същата дата 03.06.2024 г. между "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД и
„НАРМАГ" ООД е подписан и Договор за гаранция с купувач, съгласно който Купувачът
заплаща на „Адрес" сумата от 5 000 лв. /платена по банков път с приложено към исковата
молба платежно нареждане от същата дата/, като гаранция за закупуването на следния
недвижим имот, който е представен на Купувача от „Адрес“, а именно процесния и сгради,
които попадат върху имота срещу задължението на „Адрес“ да договори условията за
покупката на имота. В резултата на осъществената от ищеца посредническа дейност на
28.06.2024г. между "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД, наричано „Адрес" и ответника „НАРМАГ"
ООД, като „Купувач" е сключен Анекс към Договор за гаранция от 03.06.2024 г., в който
Купувачът изрично заявява, че желае да закупи посочения имот при продажна цена от 4 400
000 лв. и страните уговарят промяна на срока по т.5 от договора на 02.09.2024 г. На
03.07.2024 г. е проведена среща / за която е съставен протокол, приложен по делото/с
участници представители на Кока-Кола ХБК България ЕАД, „Здравец Плевен" ЕООД,
„НАРМАГ" ООД, "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД, с предмет на срещата: покупко-продажба на
поземлен имот и сгради гр. Плевен, **********, в който са отразени договорки относно
конкретни параметри и срокове на бъдещата покупко-продажба, включително в срок до
12.07.2024 г. ответникът да предложи текст на предварителен договор, който да бъде
комуникиран на страните. На 15.07.2024г. от ищеца "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД е изпратено
по електронна поща до ответника „НАРМАГ" ООД съобщение за това, че ищецът очаква да
получи от ответника проекта на предварителен договор, както и попълнен и подписан от
ответника Договор за специално обслужване на Купувач. Ищецът посочва, че след
посочената дата 15.07.2024 г. комуникацията между "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД и
„НАРМАГ" ООД е прекъсната от страна на ответника.
Въпреки това, на 17.09.2024г. без знанието на ищеца, са сключени две сделки, с които
ответникът е купил горепосочените поземлен имот и сгради, като общата цена по двете
сделки възлиза на 4 097 000 лв. без ДДС.
Ищецът твърди, че между „Здравец Плевен" ЕООД и „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК
БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД като „Продавачи" и "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД,
е сключен Анекс към Договор за специално обслужване на продавач от 09.01.2023
г.,касателно процесните недвижимости, като продавачите са заплатили на ищеца
посредническата услуга в уговорения размер, за което представя доказателства.
На 26.09.2024 г. ищецът "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД е издал на ответника „НАРМАГ"
ООД фактура № 383 от 26.09.2024 г. за плащане на консултантска услуга на сумата от 103
600 лв. с ДДС. С Кредитно известие №399/04.11.2024 г. към Фактура № ********** от
26.09.2024 г., сумата по фактурата е намалена с 1175 лв. с ДДС, с което по издадената
фактура остават дължими 102 425 лв. с ДДС, възлизащи на 2,5% с ДДС от продажната цена
от 4 097 000 лв. без ДДС общо на поземления имот и сградите по посочените нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № 53, том 15, дело №5593/24 г. на СВ при АВ и
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 56, том 15, дело № 5596/24 г. на
СВ при АВ.
В срока по чл.367 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника „НАРМАГ“ ООД –
Плевен, чрез пълномощника адв. С. М. от ПлАК, в който се изразява становище, че
предявеният иск с правно основание чл.79 от ЗЗД вр.чл.51 от ТЗ е допустим, но по
съществото си е неоснователен. Оспорва се наличието между страните на двустранно
подписан договор за търговско посредничество, сключен при хипотезата на чл.49-51 от ТЗ,
обстоятелство, което се признава и от страна на ищеца и от представения като писмено
доказателство към исковата молба "непопълнен и неподписан от ответника Договор за
4
специално обслужване на Купувач". Според ответника, позоваването на Протокола за оглед
на недвижим имот е неотносимо към твърденията в исковата молба, тъй като в цитирания
документ изрично е посочено, че той представлява единствено "поръчка за следното: …",
което не е равнозначно на договор за търговско посредничество сключен при хипотезата на
чл. 49-51 от ТЗ. По отношение на евентуално предявения иск с правно основание чл.92 ал.1
от ЗЗД, ответникът счита, че е допустим, но неоснователен, тъй като между страните липсва
двустранно подписан договор, в който да е налице конкретно описан предмет на същия,
задължения на страните и изрична договорка за заплащане на неустойка. Позоваването на
Протокола за оглед на недвижим имот е неотносимо към твърденията в исковата молба, тъй
като цитирания протокол няма характер на договор и няма самостоятелно правно действие.
В срока за отговор, ответникът е предявил насрещен иск, против „ИМОТИ ПЛЕВЕН“
ЕООД, ЕИК *********, гр. Плевен, с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД, с цена на иска:
5000,00 лв., ведно със законната лихва, считано от подаване на насрещната искова молба.
В насрещната искова молба се посочва, че на 03.06.2024 г. между страните е сключен
Договор за гаранция с купувач по силата, на който по сметката на ищеца е преведена сумата
от 5 000 лв., която сума той има задължение да ''съхранява до сключването на предварителен
договор за прехвърляне собствеността върху имота или до прекратяването на договорните
отношения". Крайният срок, до който това е следвало да се случи първоначално е 01.07.2024
г., който срок впоследствие с Анекс от 28.06.2024 г. е удължен до 02.09.2024 г. Твърди се, че
между страните няма спор, че предварителен договор във връзка с така дадената гаранция не
е подписван, а са налице сключени два нотариални акта за покупко-продажба на недвижим
имот със собствениците на имотите, което обаче е станало след изтичане на уговорения срок,
а именно на 17.09.2024 год., като от съдържанието на същите става ясно, че дадената под
формата на гаранция сума от 5 000 лв. не е включена в механизма на изплащане на
продажната цена, т.е. тя е останала при „АДРЕС“ и като такава следва да бъде върната на
купувача, както е посочено в т.7 от договора, който към настоящия момент е вече прекратен.
Претендира уважаване на иска и присъждане на разноски.
В писмен отговор „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК *********, оспорва ИУИ изцяло
по основание и по размер. Твърди се, че Договорът за гаранция с купувач от 03.06.2024 г.
доразвива отношенията между страните във връзка с постигнатото между тях съгласие за
посредническа дейност, които се съдържат в протокола за оглед на недвижимия имот от
същата дата. Оспорва, че клаузата относно съхранението на платената гаранция не поражда
задължение за връщане на гаранцията, защото в тази клауза такова задължение не се
съдържа. Твърди,че считано от проведената среща на 03.07.2024 г. до изтичане на срока - до
02.09.2024 г. по т.З от Договор за гаранция с купувач от 03.06.2024 г., клиентът и ищец по
насрещния иск не е оказал дължимото съдействие на посредника да изпълнява задълженията
си. В договора за гаранция с купувач липсва уговорка за връщане на сумата в този случай.
Недобросъвестното поведение на клиента - ищец по насрещния иск не следва да води до
правото му да получи обратно платената от него гаранция по процесния Договор за гаранция
с купувач от 03.06.2024г.Претендира отхвърляне на ИУИ.
Прави възражение за прихващане: В случай, че съдът не уважи възраженията на
ответника по насрещния иск и приеме същия за основателен, ответникът по насрещния иск
прави искане за прихващане между вземанията по насрещния иск и вземанията по главния
иск в размер на 102 425 лв. с вкл. ДДС, представляващи възнаграждение за посредничество
по т.1 от протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот, сключен между страните - в
случай, че съдът приеме този иск за основателен или с претендираните в условията на
евентуалност вземания на ищеца по главния иск в размер на 102 425 лв., представляващи
неустойка по т.3 от протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот, сключен между
страните - в случай, че съдът приеме този иск за основателен, като двете насрещни вземания
да се прихванат и погасят до размера на по-малкото от тях.
5
В срока по чл.372 от ГПК е постъпила допълнителна искова молба от „ИМОТИ
ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК *********, в която поддържа предявените искове и оспорва
възраженията на ответника, вкл. и това , че няма качеството на търговски посредник, като
посочва, че е регистриран в ТРРЮЛНЦ с предмет на дейност сделки с недвижими имоти,
проучване, проектиране, строителство, предприемачество, представителство и
посредничество, франчайз дейност, консултантска дейност, реклама и маркетингова дейност,
стопанисване, управление и отдаване под наем, както и всякаква друга дейност незабранена
от закона, като в тази връзка представя писмени доказателства с настоящата допълнителна
искова молба.
Постъпил е допълнителен отговор по допълнителната искова молба от „НАРМАГ“
ООД, ЕИК *********, в който се посочва, че позоваването на чл.51 от ТЗ е приложимо само
в случай, че "няма уговорка", а в настоящия казус е налице такава уговорка и тя е между
продавача и ищцовото дружество, т.е. приложимо е изречение първо на цитирания текст, а
не хипотезата, поддържана от ищеца, че "възнаграждение се дължи и от двете страни".
Посочва се, че твърдението, че между страните е налице неформален договор за
посредничество не отговаря на истината, тъй като след като няма насрещни покриващи се
волеизявления, това означава, че не е налице договор. Твърди се, че обсъждането на
действията на ищцовото дружество в правните отношения спрямо „НАРМАГ“ ООД е
ирелевантно, тъй като то ги е осъществило поради поетите задължения към продавачите на
недвижимите имоти.
В съдебно заседание страните поддържат тезите си.
Настоящият състав на ВТАС, като съобрази предметните предели на въззивното
производство, очертани в жалбата, след съвкупния анализ на събраните по делото пред
първа инстанция доказателства приема за установено следното от фактическа и
правна страна:
При извършената, съобразно разпоредбата на чл.269 от ГПК, проверка по валидността
на обжалваното решение, съдът не открива пороци, водещи до неговата нищожност или
недопустимост.
По отношение неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпореждането на чл. 269, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в
жалбата оплаквания.
По иска с правно основание чл.79 ал.1 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ .
Ищцовото дружество „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД гр. Плевен е търговец по смисъла на
чл.1, ал.2, т.2 от ТЗ с основен предмет на дейност : сделки с недвижими имоти, проучване,
проектиране, строителство, предприемачество, представителство и посредничество,
франчайз дейност, консултантска дейност, реклама и маркетингова дейност, стопанисване,
управление и отдаване под наем, както и всякаква друга дейност незабранена от закона.
Представен е Договор за франчайз № ПЛ 51 1А 03 02 20 от 03.02.2020 г., сключен
между „Адрес недвижими имоти“ АД, ЕИК ********* и ищеца „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД,
ЕИК *********, като франчайзополучател – „АДРЕС“ .
По делото липсва спор и е установено от представените писмени доказателства, че на
25.09.2024 г. между „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН" ЕООД, като собственик на земя и „КОКА-КОЛА
ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД, като собственик на сграда, като
продавачи и „ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД е сключен Договор за специално обслужване на
продавач от 09.01.2023 г., за осъществяване на посредничество при продажба на процесните
недвижими имоти. Договореното възнаграждение за осъществената от ищеца
посредническата услуга е заплатено от възложителите на 29.09. 2024г. и 30.09.2024г. / видно
от представените фактури и извлечения от сметка/ .
Установява се също така, че ответникът е закупил от възложителите по посочените по-
6
горе договори, процесните имоти, като сделките са обективирани в нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 199, том І, рег. № 1238, дело № 122/2024 г., на
нотариус Г. М.а в района на ПлРС, регистриран в СВ при АВ на 17.09.2024 г., акт № 53, том
15, дело № 5593/2024 г. на СВ при АВ, с който „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН" ЕООД, ЕИК *********
продава на купувача „НАРМАГ" ООД, ЕИК ********* следния свой собствен недвижим
имот, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 56722.651.347, с адрес на поземления
имот: гр. Плевен, ул. „Георги Кочев" №18, с площ на поземления имот от 21 546 кв.м., за
сумата 2 350 000 лв. без ДДС и в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
200, том І, рег. № 1239, дело № 123/2024 г. на нотариус Г. М.а в района на ПлРС, регистриран
в СВ при АВ на 17.09.2024, акт № 56, том 15, дело № 5596/2024 г., с който „КОКА-КОЛА
ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД, ЕИК ********* продава на купувача
„НАРМАГ" ООД, с ЕИК *********, следните свои собствени недвижими имоти, построени
в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 56722.651.347, подробно описани, общо за сумата 1
747 000 лв. без ДДС , представляваща сбора от сумите, за които се продава всяка една от
сградите, като са налице съвпадащи твърдения на страните, че процесната сделка е
сключена без участието на АДРЕС.
Общата продажна цена на горепосочените поземлен имот и сгради по двете сделки
възлиза на 4 097 000 лв. без ДДС.
Спорен по делото е въпросът за наличие на сключен между ищеца и ответника договор
за посредничество, касаещ процесните недвижимости, изправността на страните по него,
респективно налице ли е изпълнение от страна на ищеца в качеството му на посредник и
наличие на задължение на ответника – възложител за заплащане на уговореното
възнаграждение/неустойка.
За да е основателна предявената искова претенция, заявена в хипотезата на чл. 79 ал.1
от ЗЗД вр. чл. 51 от ТЗ, в тежест на ищеца е да установи пълно и главно наличието на
възникнало между страните договорно правоотношение с твърдените параметри,
изправността си по него, размера и настъпилата изискуемост на претендираното от него
вземане. Ищецът следва да установи пълно и главно постигането на определен резултат –
свързване на страните и подпомагането им да сключат договори. Достатъчно е сключването
на договора да е резултат на това, че посредникът е свързал страните по него. В тази сделка
посредникът не участва като представител на някоя от страните, не действа при сключване
на сделката нито от свое име, нито от чуждо име. Основната задача на търговския посредник
се състои в събирането на двете страни и удостоверяване сключването на сделката, за което
той трябва да положи усилията и грижата на добрия търговец.
В тежест на ответника по делото е да докаже, че е изправна страна по договора, както
и наведените правоизключващи възражения.
Настоящия съдебен състав счита, че от представените по делото писмени
доказателства –протокол за оглед на недвижим имот, имейли от кореспонденция, договор за
гаранция с купувач от 03.06.2024г. , анекс към договор за гаранция с купувач от
28.06.2024г.,протокол от среща от 03.07.2024г., както и от събраните гласни такива чрез
разпит на всички разпитани по делото пред първа инстанция свидетели, може да се направи
обоснован извод за сключено споразумение между ищеца и ответника за фактическо
съдействие за осъществяването на покупка на процесните имоти.
Съгласно чл.20 от ЗЗД, точният смисъл на договорни клаузи се разрешава при
тълкуване действителната обща воля на страните като тълкуването на отделните уговорки
следва да е във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия
договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Съдът
тълкува отделната уговорка предвид систематичното й място в договора и общия му смисъл,
преценявайки може ли отделната уговорка да бъде тълкувана по аргумент за противното или
за по-силното основание; преценявайки и обстоятелствата, при които е сключен договора,
7
както и поведението на страните преди и след сключването му.
Изхождайки от горното, разглеждайки подписаните договорености в тяхната
съвкупност и проследявайки хронологията на фактическите действията на страните довели
до закупуването на процесните имоти от ответника, съдът намира, че договорената и
претендирана от ищеца сума представляваща възнаграждение за посредничество по т.1 от
Протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот е дължима от купувача „НАРМАГ“
ООД.
Установено е в настоящата хипотеза, че реализирането на процесния оглед на
03.06.2024г., за който е съставен протокол от същата дата, е по инициатива на ответника
/чрез св. Посталков/, който е потърсил посредническите услуги на „ИМОТИ ПЛЕВЕН“
ЕООД , в качеството му на търговски посредник , за имот , който той желае да закупи и , че
именно в това му качество ищецът го е свързал със собствениците „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН"
ЕООД и „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД. От
показанията на св. К. П., които съдът кредитира като обективни, се установява, че той е
предложил на ответника да закупят процесните имоти, свързал се е с „ИМОТИ ПЛЕВЕН“
ЕООД /св. Х. Н. - С.ова/ -посредник на продавачитe, като в последствие интересът му към
сделката е отпаднал. От съдържанието на протокола- т.1 е видно, че страните са се договори,
че ако клиентът / ответника/ или свързано с него физическо или юридическо лице, сключи
договор или сделка за придобиване на имоти представени от „АДРЕС“, съгласно регистър
на представени имоти, клиента дължи на адрес възнаграждение в размер на 2,5 % с ДДС от
продажната цена, като клиентът има право да използва услугите които ищецът предоставя
без допълнително заплащане. В т.3 страните са уговори поледиците от свързване с
продавача, преговаряне и закупуване на конкретния имот, предмет на извършения с
протокола оглед, без писменото съгласие и посредничеството на „АДРЕС“, като в този
случай Клиентът дължи „ неустойка в размер на 3% от продажната цена на имота описан
по- горе като оферта, независимо от цената посочена в нотариалния акт. В протокола за
оглед е посочен конкретния имот, както и продажната му цена. Тук следва да се има
предвид, че доколкото ответникът не оспорва подписа си в представения протокол , дали е
разгледал подробно имота, дали само е погледнал и не го е обходил обстойно, респективно
не се е подписал в „книга за инструктаж“ – л. 15 от дело, е ирелевантно за установяване на
извършен от него оглед на процесните имоти-земя и сгради. Същият ден - 03.06.2024г.
между страните е сключен и Договор за гаранция с купувач, в който ответникът се е
съгласил да заплати сума от 5 000 лева, като гаранция за закупуването на имота срещу
задължението на ищеца да договори условията за покупката му – т.1. В същия, ответникът е
направил признанието, че „АДРЕС“ е свързало страните по сделката – т.4. В изпълнение на
така поетите задължения да посредничи между двете страни с оглед интереса им от
постигане на конкретната покупко – продажба и за удовлетворяване на интереса на другия
съконтрахент за участие в договора, ищецът е свързал страните чрез имейл кореспонденция
за постигане на цена удовлетворяваща и купувача и продавачите – л. 21 и 24 от дело,
организирал е директна среща между тях, която се е провела на 03.07.2024г. Видно от
представения по делото протокол от същата – л.28,29 от дело , както и имейл
кореспонденция – л. 27 от дело и показанията на свидетелите – Д. Г. , Г. Н., Д. М.,Х. Н. –
С.ова , вкл. и присъствали на срещата, страните са постигнали конкретни договорености по
параметрите на сделката, вкл. сключването на предварителен и окончателен договор,срокове
/ финализиране на сделката преди 19.08.2024г./ както и начин на плащате на цената на
придобиване. Признание за осъществено посредничество от страна на ищеца е направено от
управителя на ответното дружество Петър Бетовски, който в проведеното на 07.04.2025г.
пред първа инстанция открито съдебно заседание е заявил: „ На въпросната среща ние
разговаряхме за предварителен договор, за разрешаване за ползване на имотите и всичко
вървеше нормално.“ Установено е от показанията на св. Д. Г. – представител на продавачите
„КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД, Г. Н. – управител на
8
„Здравец Плевен“ ЕООД , св. Х. Н. –С.ова, както и от изявленията на Бетовски , че на тази
среща поради това, че „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД
са заявили , че след продажбата на имотите няма да останат да ги ползват, управителят на
ответното дружество се е ядосал , заявил е , че няма да плаща на ищеца, че няма отношения
с него, не е подписал представеният му по имейл договор за специално обслужване на
купувач, респективно не е отговорил на имейл на ищеца от 15.07.2024г. за представяне на
проект на предварителен договор- л. 30 от дело/договорен на срещата/ и е отказал
последваща комуникация с „АДРЕС“. Установено е от събраните гласни доказателства, че
след това Бетовски лично / без посредничеството на „АДРЕС“/ се е свързал с продавачите и
на 17.09.2024г. е закупил процесните имоти.
Изхождайки от изложеното, съдът счита за неоснователни възраженията на ответника,
че няма постигнато съгласие за сключването на посреднически договор и за неговите
елементи, както и , че неподписването на изпратения в последствие по имейл договор за
специално обслужване на купувач , обуславя липса на съгласие за сключване на предходния
неформален договор за посредничество.
За неоснователно съдът намира и оспорването на ответника, че ищецът не е изпълнил
задълженията си по договора за посредничество, основано на твърденията, че единственото
действие от страна на изпълнителя, е извършване на оглед, без предприети последващи
такива, допринасящи за придобиване на имота. Когато сделка е изповядана без знанието на
посредника, включително когато сделката е сключена след прекратяване на посредническия
договор, ако се установи, че посредникът е свързал страните и те са сключили същата по
предмет и условия сделка, за която е извършено посредничеството, възнаграждението е
дължимо, т.к. посредникът е изпълнил основното поето от него задължение по договора за
посредничество - да свърже продавача с купувача и да съдейства за постигане на съгласие
между тях за сключване на договор за покупко-продажба. Развилите се впоследствие
отношения между страните по покупко-продажбата са без значение за дължимостта на
възнаграждението на посредника и не могат да освободят възложителя-ответник от
задължението да го плати, респективно породило се е насрещното задължение на
възложителя да заплати уговореното възнаграждение за посредничество.
Следва да се има предвид, че обстоятелството, дали ищецът, се намира в преки
договорни отношения с продавача, няма касателство с облигационната връзка между
страните по делото. Ето защо, с организирането на оглед и осигуряване на контакт между
купувач и продавач, посредника е изпълнил съществената част от задълженията си по
договора за посредничество, като останалата част е останала неизпълнена по независещи от
него причини, а именно поради поведението на възложителя. Недоказани по делото са
останали твърденията на ответника –възложител, че между страните е налице постигната
договореност, възнаграждение за осъществено посредничество да се дължи само от
продавачите по сделката. Такава договореност не се съдържа и в представения по до делото
Договор за специално обслужване на продавач. В процесния договор изрично е предвидена
дължимост на възнаграждение за посредника, с падеж на плащането, както следва - при
подписване на предварителен договор, до три дни от изповядване на сделката с нотариален
акт, както и във всички останали случай на придобиване на имота. Със закупуването в
последствие на процесните имоти от ответното дружество, същото на практика е
извършило одобрение на свършената от посредника работа по предлагане на имот с
търсените характеристики.
Предвид изложеното, следва извода, че покупката на процесния имот от ответника е
станала именно в резултат от предоставената информация от посредника за имота ,
извършеният оглед на същия, както и осъществена от ищеца връзка между купувача и
продавачите. Ето защо съдът намира, че на ищеца се дължи възнаграждение, определено по
реда на т. 1 от Протокол за оглед на недвижим имот от 03.06.2024г. в размер на 2.5% от
9
4 097 000лева или сумата от 102 425.00 лева с ДДС.
По иска с правно основание чл.92 ал.1 от ЗЗД.
Същият е предявен в условията на евентуалност. Поради несбъдване на вътрешно
процесуалното условие, съдът не дължи произнасяне по същия.
По насрещния иск с правно основание чл. чл.55 ал.1 предл.3 от ЗЗД.
В хипотезата на чл.55, ал.1 пр.3 ЗЗД основанието за получаване
на престацията съществува, но впоследствие е отпаднало с обратна сила и това налага
възстановяване на положението отпреди имущественото разместване с оглед принципа за
недопускане неоснователно обогатяване.
По делото е доказано сключването между страните на договор за гаранция с купувач от
03.06.2024г., анекс към него от 28.06.2024г. Няма спор и, че сумата от 5 000 лева е внесена
по см. на ответника по иска. Видно от съдържанието на договореното, гаранцията се
съхранява от „АДРЕС“ до сключване на предварителен договор за прехвърляне на
собствеността върху имота или до прекратяване на договорните отношения- т.1.3, а
основанията за връщане на гаранцията са две и са посочени в т. 5/ при несъответствие на
документацията/ и в т. 7 / при непостигане на посочените в т.2 параметри/продажна цена от
4 400 000 лв./ и в срока по т.3 – до 02.09.2024г./ от договора. В контекста на приетото по
предявения иск с правно основание чл. 79 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ, с оглед предмета и
предвид поетите насрещни престации на страните по договора за гаранция с купувач от
03.06.2024 г. и анекс към него от 28.06.2024г. , а именно за осъществяването на покупка на
недвижим имот , чрез посредничеството на „АДРЕС“ / валидна облигационна връзка между
страните/, настоящият състав счита, че ищецът по насрещния иск, чиято е доказателствената
тежест не е установил нито едно от посочените основания за връщане на внесената
гаранция. Аргументи за несъответствие на документацията не са наведени. Безспорно
купувачът не е сключил предварителен договор в договорения срок по т.5 – 02.09.2024г.,а е
купил имота директно от продавачите на 17.09.2024г. В конкретиката на настоящия казус
обаче не се касае за неизпълнение на ответника по насрещния иск, а на поведението на
ищеца по същия, който считано от 03.07.2024г. е прекратил комуникацията си с „ИМОТИ
ПЛЕВЕН“/“АДРЕС“ , но не и с продавачите, т.е. не сключването на предварителен договор
не се дължи на неизпълнение на поетите от посредника задължения, а от поведението на
ищеца по НИ. Доводите на въззивника за прекратяване на договора за гаранция поради не
сключване на предварителен/окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот
до 02.09.2024 г., съдът намира за неоснователни. Както беше посочено, в уговорения срок
не е сключен предварителен /окончателен договор, но само 15 дни след изтичане на срока,
от ответника е сключен договор за покупко-продажба на същите имоти и гаранцията не
подлежи на връщане, тъй като в договора е предвидено, че при не подписване на
предварителен договор за покупко – продажба в срока и при условията по т.2 и т.3 , ще се
счита , че АДРЕС е изпълнил задълженията си и купувачът губи предадената на „АДРЕС“
гаранция като неустойка за неизпълнение на задълженията си по настоящия договор – т. 6.
Предвидено е, че „АДРЕС“ предава на продавача гаранцията, като предварително си удържа
сума за направените разходи по предлагането на този купувач, хипотеза, която е извън
предмета на настоящия правен спор , доколкото продавачите не са страни по същия.
По изложените аргументи, не може да се приеме , че със задържането на сумата от
5 000 лева, „АДРЕС“ са се обогатили неоснователно, подари отпадане на основанието на
която са я получили.
Облигационното правоотношение не е отпаднало с обратна сила, от което следва, че
не е отпаднало и основанието за получаване на престацията и тя не подлежи на връщане в
хипотезата на чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД.
Съобразно изложените мотиви и предвид не съвпадане на изводите на двете
10
инстанции, първоинстаннционното решение следва да бъде отменено, включително и в
частта за присъдените разноски и вместо него постановено друго, с което предявения иск с
правно основание чл. 79 от ЗЗД вр. чл. 51 от ТЗ да бъде уважен, а насрещния иск с правно
основание чл. 55 ал.1 пр.3 от ЗЗД , като неоснователен да бъде отхвърлен.
С въззивната жалба възражението за прихващане не е поддържано от ищеца –
въззивник, поради което и с оглед изхода на спора съдът не дължи произнасяне по същото.
По разноските.
На основание чл.78 ал.1 от ГПК, с оглед направеното искане и представените
доказателства, в полза на ищеца следва да се присъдят разноски в размер на 9177.00 лева
представляващи държавни такси и заплатено адвокатско възнаграждение на един адвокат за
първоинстанционното производство и 2 148.50 лева за въззивното производство.
По изложените съображения, Апелативен съд гр.Велико Търново,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ изцяло Решение № 49 от 07.05.2025г. постановено по т.д.№ 183/2024г. по
описа на Окръжен съд – Плевен, КАТО ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „НАРМАГ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Плевен, ДА ЗАПЛАТИ НА „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Плевен, сумата от 102 425,00/ сто и две хиляди четиристотин
двадесет и пет/ лева, представляваща възнаграждение за посредничество по т.1 от Протокол
от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба – 17.12.2024г. до окончателното изплащане на сумата на
основание чл.79 ал.1 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „НАРМАГ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Плевен, против „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр. Плевен, насрещен иск с правно основание чл. 55 ал.1 пр.3 от ЗЗД
и чл. 86 от ЗЗД за осъждане на ответника за му запрати сумата от 5000,00 лв., ведно със
законната лихва, считано от датата на подаване на насрещната искова молба – 16.01.2025г.
до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА НАРМАГ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Плевен, ДА ЗАПЛАТИ НА „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Плевен, СУМАТА от 9177.00/девет хиляди сто седемдесет и седем/
лева представляващи държавни такси и заплатено адвокатско възнаграждение на един
адвокат в производството по т.дело № 183/2024г. по описа на Окръжен съд –Плевен и сумата
от 2 148.50/ две хиляди сто четиридесет и осем лв. и петдесет ст./ лева, представляващ
направени разноски във въззивното производство, на основание чл.78 ал.3 от ГПК.
Решението може да бъде обжалвано с касационна жалба пред ВКС на РБ в
едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11