Р Е Ш Е Н И Е №672
ПЛОВДИВ 15.04.2015 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ - ІІ-ри
граждански състав, в откритото заседание на двадесет и трети януари през две
хиляди и петнадесета година в състав:
СЪДИЯ: ГРЕТА ЧАКАЛОВА
и при участието на секретаря Т.З. разгледа докладваното
от Съдията Чакалова гр.д.№ 2396 по описа за
Предявен е
иск с правна квалификация чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Ищецът М.Н.М., гражданин на ***, роден на *** г. в ***,
със съд. адрес: **** – чрез адв.Т.Р., твърди, че на 07.02.2008 г. в качеството
си на купувач, сключил с ответника, като продавач - обещател, предварителен
договор за покупко-продажба на право на строеж и за строителство на недвижим
имот, находящ се във ваканционен комплекс „***”, ****, по силата на който
дружеството следвало да му продаде правото на строеж и да построи за своя
сметка жилище № ***, находящо се в блок № ** и жилище № ***, находящо се в блок
№ **, като ги предаде на купувача в напълно завършен вид и след получаване на удостоверение
за въвеждане в експлоатация на сградата в срок до 30.06.2009 г. срещу заплащане
на продажна цена от 125 100 евро, платима на вноски, съгласно посочените в
договора срокове.
На 15.02.2008г. ищецът е заплатил на
ответника чрез трето лице „И.” ООД (в съответствие с
разпоредбата на чл. 73 ЗЗД) 108 590
евро, като е посочено основание за паричния превод плащане по предварителен
договор *** – за помещенията на г. М.. С така направеното плащане ищецът е заплатил 90 %
от продажната цена и 4000 евро резервационен депозит – чл.6, ал.2 глава ІІІ от предварителния договор.
С Анекс от
11.05.2009г. страните са изменили предварителния договор по следния начин – в
чл. 7 от предварителния договор се създава нова алинея - трета, според която 40 % от продажната цена представлява
цената на правото на строеж и 40 % от продажната цена представляват стойността
на СМР за построяването на комплекса и 20 % от продажната цена представляват
стойността на прехвърлянето на акции от „***” АД;
създава се нова алинея
четвърта, според която
авансовото и разсрочено заплащане на продажната цена покрива първо стойността
на продажната цена на правото на строеж, второ – стойността на СМР и накрая
стойността на акциите.
С Договор, сключен с нотариален акт, вписан
под № ***, том **, дело
№ *** на Служба по вписванията *** ответникът е продал на ищеца правото на строеж върху
описаните имоти като продавачът се е задължил да извърши изцяло строителството
и да осигури издаването на разрешение за експлоатация във вид и срок съобразно
предварителния договор от 07.08.2002г., а купувачът се задължава да заплати на
продавача остатъкът от 12 510 евро. На 19.12.2011г. ответникът е предал
владението върху обектите на ищеца, като ищецът
се е задължил да заплати 8 771.98 евро, а ответникът се е задължил да отстрани недостатъците, отбелязани в двустранен
протокол от 19.12.2011г.
С Платежно нареждане от 22.12.2011 „***” ООД в качеството му на трето лице по смисъла на
чл.73 ЗЗД е заплатило на „Олд Тауър” ЕАД сумата 30 494.45 евро, от които
8771.98 евро, изрично посочено в
платежното нареждане, че се заплащат за жилище /студио/ 7/213. С извършеното
плащане купувачът е изпълнил задължението си да заплати уговорената продажна
цена; ответникът обаче не е изпълнил задължението си да предаде обекта в
завършен вид до 30.06.2009, като въвеждането в експлоатация на сградата, в
която се намира описаният недвижим имот, е на 20.09.2011. Съобразно чл.17,ал.3 от
Предварителния договор страните са уговорили заплащането на неустойка при
неизпълнение на задължението на продавача да сключи окончателен договор или не
предаде владението в размер на 0.1% на ден върху платените от купувача суми към
момента на изпадане на продавача в забава, но не повече
от 20%; с Акт за състоянието на имота от 15.09.2012
страните са посочили, че размерът на неустойката е 22 518 евро;
Иска се да се постанови решение, с което
ответникът да се осъди да заплати на ищеца сумата 22 518 евро,
представляваща неустойка за неизпълнение на договорното задължение на ответника
в срок до 30.06.2009 да предаде обекта в напълно готов и завършен вид за
неговото приемане и въвеждане в експлоатация, ведно с обезщетение за забава от
подаването на исковата молба до окончателното изплащане. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК от ответника „Олд тауър” ЕАД, гр. София, ул. „Латинка” №
65, ет.3, ЕИК ********* е постъпил писмен отговор, с който се дава становище за
неоснователност на иска; твърди се, че ищецът в качеството си на купувач не е
изпълнил задължението си да заплати уговорената продажна цена; оспорва се
представителната власт на В. П. по отношение на ответника и същата не е имала
правомощия да представлява ответника във връзка
с издаването на „Потвърждение за плащане” от 30.12.2011, поради което е
неприложима оборимата презумпция на чл. 301 ТЗ; страните не са уговорили
отговорност при забавяне въвеждане на сградата в експлоатация; чл.17,ал.3 от Предварителния договор регламентира обстоятелствата,
при които се ангажира отговорността за заплащане на неустойка , като за неизпълнение на задължението за снабдяване с
разрешение за въвеждане на сградата в експлоатация не се предвижда отговорност на продавача.
Прави се възражение за погасяване на
претенцията по давност; претендираната неустойка се начислява от 30.06.2009, а
исковата молба е подадена на 29.07.2013, т.е. налице е хипотезата на чл.111,
б.Б ЗЗД;
Съдът, като прецени процесуалните
предпоставки за допустимост на предявения иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, събраните
по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и след като обсъди становищата на страните съгласно чл. 235 ГПК, намира
за установено следното от фактическа страна:
По делото не се спори, а и от приложения препис от
Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и за строителство
на недвижим имот, находящ се във ваканционен комплекс „***”, **** № *** от
07.02.2008 се установява, че страните по делото са се споразумели за следното: дружеството
„Олд Тауър” ЕАД се е съгласило да продаде на купувача М.М. правото на строеж и да построи
за своя сметка жилище № ***, находящо се в блок № **
на Ж.К. „***”, на първи етаж, с обща площ 48.07 кв.м.,
от която застроена площ 43.21 кв.м. и 4.86 кв.м. ид.ч. от общите части на блок
№ ** и жилище № ***,
находящо се в блок № ** на ж.к. „***”, на първи етаж, с
обща площ 48.07 кв.м., от която застроена площ 43.21 кв.м. и 4.86 кв.м. ид.ч.
от общите части на блок № ** срещу задължението на
купувача да заплати обща продажна цена 125 100 евро с ДДС, като продавачът следва да предаде напълно завършени описаните жилища,
снабдени с удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата в срок до
30.06.2009г.
Според
глава VІІ, чл. 17, ал. 3 от предварителния договор, в случай, че продавачът не
спази срока за сключване на окончателен договор или не предаде владението на
купувача, дължи на последния неустойка в размер на 0,1 % на ден върху платените
от купувача към момента на изпадане в забава суми, но не повече от 20 %.
С Договор
от 13.05.2009 г., сключен с нот. акт, вписан под № ***, т.**, д.№ *** на АВ ***,
ответното дружество е продало на ищеца М.М. правото на строеж върху жилище
/студио/ № ** и жилище /студио/ № **, находящи се на първи етаж от в блок № **, с площ от по 41.30 кв.м., които
жилища ще бъдат изградени в ПИ, находящ се в **** с идентификатор 39459.29.618
за сумата от по 25 020 евро за всяко, като в договора изрично е направено
отбелязване изявлението на продавача, че купувачът е заплатил продажната цена в
пълен размер по банков път преди сключването на договора.
От
представения документ „Потвърждение за плащане”, съставен на 30.12.2011 г. и
подписан за продавача от В. П., е видно, че купувачът на жилища *** и *** на
етаж 1, блок ** от жилищен комплекс „***” по Предварителен договор *** и
нотариален акт ***, т.***, рег.№ ***, д.*** г. е изпълнил всички свои
задължения по предварителния договор и по нот. акт ***, т.***, рег.№ ***, д.***
г. изцяло.
От
представения по делото препис от Двустранен приемо-предавателен протокол и
споразумение за предаване на владението се установява, че на 19.12.2011
страните по договора изчерпателно описват състоянието на имота, като са
отбелязани и констатираните недостатъци и забележки във връзка с извършеното
строителство. В тази връзка е съставен и Акт за състоянието на недвижимия имот от
15.09.2012 г.
От
заключението на СТЕ с в.л. М.С., което Съдът кредитира като неоспорено от
страните, се установява, че подписът,
положен за „Продавец”, е изпълнен от В. И. П., поради което направеното от
ответника на оспорване авторството на Акта от 15.09.2012г. е недоказано.
Няма спор,
че на 20.09.2011 г. за процесния обект е издадено от Главния архитект на Община
*** Удостоверение № *** г. за въвеждане в експлоатация .
От приетото
по делегация със съдебна поръчка от РС - *** по ч.гр.д.№ 1771/2014 г. заключение
на съдебно-счетоводна експертиза, изготвена от вещото лице М. С. С., което Съдът
възприема като компетентно, безпристрастно изготвено и неоспорено от страните,
като и от обясненията, дадени в съдебно заседание на 13.06.2014 г. от вещото
лице С., се установява, че с плащанията, извършвани от М.М., са погасявани
задълженията и по неговата партида, и по партидата на А. М.; установява се, че
постъпилите от ищеца по банковите сметки на ответника плащания са отразени в
счетоводството на ответника и задълженията на М. са погасени на 22.12.2011 г.
При така установените фактически
обстоятелства Съдът направи следните изводи от правна страна:
Страните по делото изрично в
Глава VІІ, чл.17, ал.3 от Предварителен договор от 07.02.2008 са уговорили отговорност
на продавача при неизпълнение на задължението му да предаде владението
заплащането в размер на 0.1% на ден върху изплатените от купувача суми, но не
повече от 20%; от друга страна е уговорено, че след издаването на
удостоверението за въвеждане в експлоатация продавачът трябва да уведоми
купувача и да го покани в тридесетдневен
срок от датата на уведомлението да му предаде владението. С предварителния
договор страните са се спогодили, че Удостоверението за въвеждане в
експлоатация трябва да бъде издадено до 30.09.2009, т.е. от този момент в
тридесетдневен срок възниква задължението
на ответника да покани ищеца да му предаде владението. Установява се, че
ищецът е изпълнил задължението си да заплати продажната цена по начин и в
срокове, уговорени от страните с Предварителен договор от 07.02.2008 г.
Безспорно е, че разрешението за експлоатация е издадено на 20.09.2011, т.е.
след уговорения от страните срок и доколкото от ответника нито се твърдят, нито
се ангажират доказателства за наличието
на непредвидени обстоятелства, довели до неизпълнение на задължението за
предаване на владението в съответния срок, Съдът приема това обстоятелство за
недоказано. Предвид неизпълнението в срок на задължението на ответника да
предаде владението на ищеца върху построените обекти в предвидения в договора
срок, същият дължи неустойка по смисъла на чл.17, ал.3 от предварителния
договор от 07.02.2008 г.
Основният
спорен въпрос е дали вземането на ищеца за неустойка за неизпълнение
задължението на ответника да предаде владението на ищеца е погасено поради
изтичането на тригодишния давностен срок по смисъла на чл.чл.11, б.Б ЗЗД. С
оглед представените доказателства -
Предварителен договор от 07.02.2008 г. вземането за неустойка на ищеца възниква
най-рано на 30.06.2009 г. – моментът на издаването на удостоверението за
въвеждане в експлоатация – чл.2, ал.1 от предварителния договор от 07.02.2008
г. и тригодишният давностен срок изтича на 30.06.2012, а исковата молба е
подадена на 29.07.2013 г., т.е. след изтичането на тригодишния давностен срок,
което обосновава погасяването на вземането поради изтичането на предвидения в
чл.111, б.Б ЗЗД тригодишен давностен срок. Не се споделя становището на ищеца,
че със съставянето на Акт за състоянието на имота от 15.09.2012, в който
представителят на ответника П. прави изявление, че продавачът не е изпълнил
задължението си по Предварителен договор *** от 18.03.2008 за сумата от
22 518 евро, се прекъсва давността, тъй като с това изявление се признава
задължението на ответника. На първо място по делото не се ангажират
доказателства за наличието на представителна власт на лицето В. П., която прави
изявлението за ответника, обективирано в Акт за състоянието на имота от
15.09.2012; твърди се от ищеца, че се представя пълномощно в полза на В. П., но
нито с исковата молба /в исковата молба не се навеждат твърдения за
представителна власт на В. П. по отношение на ответника/, нито в хода на
съдебното дирене, въпреки указването от страна на Съда разпределението на
доказателствената тежест с оглед становищата на страните, от ищеца се ангажират
доказателства в тази насока, поради което Съдът приема това обстоятелство за
недоказано и в тази връзка не може да се обоснове извод, че ответникът със
съставянето на Акт за състоянието на имота от 15.09.2012 прави признание на
задължението си спрямо ищеца в размер на 22 518 евро, дължими по Глава
VІІ, параграф 3; следва да се отбележи и обстоятелството, че отношенията между
страните по делото са регламентирани с Предварителен договор от *** от
07.02.2008, а в случая изявлението има за предмет наличие на задължение на
ответника спрямо ищеца съобразно Предварителен договор *** 18.03.2008 г. При
така установеното Съдът приема, че не е налице признаване на задължението на
ответника за заплащане на неустойка от 22 518 евро, което признание по
смисъла на чл.116, б.А ЗЗД да води до прекъсване на давността, от който момент да
започва да тече нов тригодишен давностен срок.
При така
установеното и направените правни изводи Съдът намира искът за неоснователен и
поради това следва да се отхвърли.
Ето защо Съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от М.Н.М., гражданин на ***,
роден на *** г. в ***, със съд. адрес: **** – чрез адв.Т.Р. против „Олд тауър” ЕАД, гр. София, ул. „Латинка” №
65, ет.3, ЕИК ********* иск за заплащане на сумата 22 518 евро /двадесет и две хиляди
петстотин и осемнадесет евро/, представляващи договорна неустойка по чл. 17,
ал. 3 от Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и за
строителство на недвижим имот, находящ се във ваканционен комплекс „***”, ****,
с № *** от 07.02.2008 г.
Решението подлежи на обжалване
пред Апелативен съд – гр. Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на
страните
СЪДИЯ: