Р Е Ш Е Н И Е №
53
град Самоков 12.12.2022 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Самоковски районен съд ІІІ-ти състав
в публично заседание на двадесет и осми октомври две хиляди двадесет и първа година в състав:
Председател: Симеон Стойчев
при участие на секретаря Екатерина
Бандрова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 948 по описа за 2020
година, за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е образувано по
исковата молба на Постъпила е искова молба от Н.Х.К., ЕГН **********, срещу В.С.Б.,
ЕГН ********** и В.С.П. с ЕГН **********. Твърди се, че ответникът П., като
съсобственик на имотите и наемодател и ответникът Владимиров, като наемател
сключили договор за наем на посочените земеделски земи за срок от 6 стопански
години, считано от 2016/2017 г., който договор бил вписан. Твърди се, че ищецът
станал собственик на първите два имота и съсобственик на третия. Твърди, че
договорът за наем е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предложение първо от ЗЗД, поради противоречие с повелителни норми на закона - чл. 229, ал. 2от ЗЗД,
тъй като е сключен от лице което извършва действия на обикновено управление за
срок по - дълъг от предвидения в закона, както и поради противоречие с добрите
нрави - на осн. чл. 26, ал. 1, предложение трето от ЗЗД, поради противоречието
му с добрите нрави чл. 26, ал. 1 предложение 3 от ЗЗД, предвид, че договорената
наемна цена е изключително ниска, заложената неустойка прекомерна, и клаузата
при продажба да предложи първо на наемателя е нищожна, като нищожността на
договора в частта му, визиращ размера на дължимата наемна цена влече нищожност
на целия договор. Твърди, че поради горната нищожност ответникът Б. държи
чуждия имот без правно основание. Предявява иск за прогласяване нищожността на
договора на посоченото основание, съединен с иск за връщане владението на имота
по чл. 108 от ЗС. От ответникът Б. е постъпил отговор, с който не се оспорва
правото на собственост на ищеца, както и че обработва отдадените под наем
имоти. Оспорва исковете за нищожност на договора. От ответника П. се признават
исковете. В съдебно заседание ищецът чрез процесуалния си представител излага
съображения за основателност на исковите претенции, процесуалният представител
на ответника ги оспорва.
Съдът като взе предвид
становищата на страните и събраните по делото доказателства намира за
установено от фактическа страна следното.
Не е спорно между страните и
същото се установява и от събраните по делото писмени доказателства, че В.С.П.
към 09.10.2015г. била съсобственик с над 25 % от правото на собственост върху
процесните имоти. С договор за наем от 09.10.2015г В.С.П. отдала под наем на ответника
В.С.Б. /с предишно фамилно име – Владимиров – видно от представеното по делото
удостоверение/ за срок от 6 стопански години процесните земеделски имоти,
считано от стопанската 2016/2017г., с наемна цена 50кг зърно или 2 лв /дка
годишно. Договорът за наем бил с нотариална заверка на подписите на страните и
бил вписан под № 2125 в СлВп- Самоков.
Не е спорно между страните и
същото се установява и от събраните по делото писмени доказателства, че ищецът станал
собственик на поземлени имоти в землището на с. Райово, общ Самоков, а именно:
ПИ с идентификатор 61922.202.82 по КККР на с. Райово, с предназначение -
земеделска земя нива с площ 2000 кв.м., в м. Атладжатица, с номер по предходен
план №202082 на селото, и ПИ с идентификатор 61922.202.48 по КККР на с. Райово,
с предназначение земеделска земя- нива, 7-ма категория, с площ 11998 кв.м., в
м. Атладжатица, които придобил по силата на нотариален акт за дарение №17, том
2, per. 2122, дело 208 от 20.06.2018г. на нотариус Борислав Механджийски, с
per. №411 в НК, вписан акт №199, том 6, дело 539/2018г, с вх. per. №1605 в
Служба по вписванията - Самоков, и на договор за доброволна делба акт №22, том
3, per. №5033/2020г от 02.09.2020г. на нотариус Магдалена Хаджиангелова. По
отношение на третия имот ищецът е съсобственик с В.С.П.,***, и на поземлен имот
/ПИ/ с идентификатор 61922.202.80 по КККР на с. Райово, с предназначение на
територията - земеделска земя- нива, 7 ма категория, с площ 2000 кв.м., в м.
Атладжатица, землището на с. Райово, с номер по предходен план № 202080 на
селото, по силата на нотариален акт за дарение №181, том 1, per. 1817, дело 173
от 29.05.18г на нотариус Борислав Механджийски, с per. №411 в НК, вписан с акт
№146, том 5, дело 445/2018г с вх. per. 1296 в СлВп- Самоков, и нотариален акт
за продажба на недвижим имот №21, том 3, per. 5015, дело 394 от 2020г на
нотариус Магдалена Хаджиангелова, с per. №439 в НК, вписан с акт №199, том 6,
дело 539/2018г с вх. per. 1605 в СлВп, като притежава 2/3 ид. части от правото на собственост.
Установи се от събраната по
делото експертиза, че представената по делото покана от 12.03.2020 г. – л. 85
от делото - до ответника Б. не е подписана от сочения издател – Н.К..
От събраните по делото разписки
се установи, че отв. П. е получавала рентно плащане за стопанската 2017/2018г.
за 2018/2019 г.; за 2019/2020 г.
Не се събраха доказателства за
средните пазарни рентни плащания за подобен вид земеделски земи в това землище.
По делото се разпита майката на ищеца,
като от показанията се установи отказът на ответника Б. да предаде на ищеца
имотите, предмет на настоящия спор.
При така установеното от
фактическа страна съдът достига до следните правни изводи:
По иска за прогласяване на
нищожност на договора за наем на основание чл. 26, ал. 1, предложение първо от ЗЗД, поради противоречие с повелителни норми на закона - чл. 229, ал. 2от ЗЗД,
съдът намира следното:
С чл. 229, ал. 2 ЗЗД е въведена
императивна забрана за лицата, които могат да извършват само действия по
обикновено управление на вещта, да сключват договори за наем за повече от три
години. В правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че
макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три
години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава
възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през
продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за
сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на
лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на
договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права
за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок
до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и за прекратяване на договора
след изтичане на тригодишния срок.
В конкретния случай,
съсобственикът П., сключвайки договор с ответникът Б. за наем за 6 стопански години
е извършил сделка приравняваща се на разпореждане, каквито правомощия с оглед
квотите му в съсобствеността безспорно не е притежавал. Изложеното води до
извод, че макар ответникът да е сключил валиден договор за наем, като
съсобственик на вещта, той е ограничен до извършването на действия по
обикновено управление. Предвид горното се налага изводът, че при сключване на
процесния договор за наем в частта му за уговорения срок е била нарушена
разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, поради което клаузата от договора в частта
й за уговорения срок над три години е нищожна поради противоречието й със
закона и предявеният иск за прогласяване на нищожността й е основателен и
следва да се уважи, както и да се отхвърли иска за прогласяване нищожността на
целия договор.
Поради уважаването на иска на
горното основание съдът не следва да се произнася по второто заявено основание
– противоречието му с добрите нрави по чл. 26, ал. 1 предложение 3 от ЗЗД,
предвид, че договорената наемна цена е изключително ниска, заложената неустойка
прекомерна, и клаузата при продажба да предложи първо на наемателя е нищожна,
като нищожността на договора в частта му, визиращ размера на дължимата наемна
цена влече нищожност на целия договор.
По иска за предаване на
владението на процесните имоти, от възприетото по-горе от фактическа страна се
установи собствеността на ищеца по отношение на поземлени имоти в землището на
с. Райово, общ Самоков, а именно:
ПИ с идентификатор 61922.202.82
по КККР на с. Райово, с предназначение - земеделска земя нива с площ 2000 кв.м.,
в м. Атладжатица, с номер по предходен план №202082 на селото, и
ПИ с идентификатор 61922.202.48
по КККР на с. Райово, с предназначение земеделска земя- нива, 7-ма категория, с
площ 11998 кв.м., в м. Атладжатица,
и на ПИ с идентификатор
61922.202.80 по КККР на с. Райово, с предназначение на територията - земеделска
земя- нива, 7 ма категория, с площ 2000 кв.м., в м. Атладжатица, землището на
с. Райово, с номер по предходен план № 202080 на селото, по отношение на който
притежава 2/3 ид. части от правото на
собственост,
намира следното: установи се
правото на собственост. Установи се че към момента на приключване на съдебното
дирене поради нищожността на уговорката за срока на наема за разликата над три
години до уговорения срок от шест гонини, ответникът Б. държи имота без правно
основание. Поради изложеното искът е основателен.
При този изход на делото на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК следва да осъди ответниците да заплатят на ищеца сумата
от 1210 лв. разноски по делото от които 800 лв. за адвокатско възнаграждение,
200 лв. за държавна такса, 200 лв. за възнаграждение на вещо лице, 10 лв. за
вписване на ИМ.
Мотивиран от изложеното, Самоковският районен съд
Р Е
Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по
иска на Н.Х.К., ЕГН ********** по
отношение на В.С.Б., ЕГН ********** и В.С.П. с ЕГН ********** че клаузата за
срока на наемното правоотношение по договор от 09.10.2015 г., вписан под № 2125
в СлВп- Самоков е НИЩОЖНА в частта за срока на действие над три стопански
години до уговорения от шест стопански години на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, поради противоречие със закона – чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, като отхвърля иска
за прогласяване на нищожност на целия договор.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на В.С.Б., ЕГН ********** и В.С.П. с ЕГН **********
че Н.Х.К., ЕГН ********** е собственик на ПИ с идентификатор 61922.202.82 по
КККР на с. Райово, с предназначение - земеделска земя нива с площ 2000 кв.м., в
м. Атладжатица, с номер по предходен план №202082 на селото, и ПИ с
идентификатор 61922.202.48 по КККР на с. Райово, с предназначение земеделска
земя- нива, 7-ма категория, с площ 11998 кв.м., в м. Атладжатица, както и че
притежава 2/3 ид. части от правото на собственост върху ПИ с идентификатор
61922.202.80 по КККР на с. Райово, с предназначение на територията - земеделска
земя- нива, 7 ма категория, с площ 2000 кв.м., в м. Атладжатица, землището на
с. Райово, с номер по предходен план № 202080 на селото.
ОСЪЖДА на
основание чл. 108 ЗС В.С.Б., ЕГН **********
да предаде на Н.Х.К., ЕГН ********** ПИ с идентификатор 61922.202.82 по КККР на
с. Райово, с предназначение - земеделска земя нива с площ 2000 кв.м., в м.
Атладжатица, с номер по предходен план №202082 на селото, ПИ с идентификатор
61922.202.48 по КККР на с. Райово, с предназначение земеделска земя- нива, 7-ма
категория, с площ 11998 кв.м., в м. Атладжатица, както и ПИ с идентификатор
61922.202.80 по КККР на с. Райово, с предназначение на територията - земеделска
земя- нива, 7 ма категория, с площ 2000 кв.м., в м. Атладжатица, землището на
с. Райово, с номер по предходен план № 202080 на селото, които държи без правно
основание.
ОСЪЖДА на
основание чл. 78,ал. 1 ГПК В.С.Б., ЕГН ********** и В.С.П. с ЕГН ********** да
заплатят на Н.Х.К., ЕГН ********** сумата от 1210 лв. разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се
обжалва пред Софийски окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: