Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София,
……………..г.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ
- 12 състав в публичното заседание на 16.11.2018 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Пламен Колев
при участието на секретаря………,
като взе предвид докладваното от съдия П.Колев гр.д.№ 7277 по описа за 2016 г. и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявен е иск
с правно основание чл. 233, ал. 1
от ЗЗД
Ищецът твърди, че на 25.07.2012 г., след проведен конкурс по реда на Правилника
за реда за упражняване правата на държавата в търговските дружества с държавно
участие в капитала, между „Н.с.б.” ЕАД, представлявано тогава от Изпълнителния
директор - П.А.Б.и „Е.” ЕООД, представлявано от Управителя - В.М.е бил подписан
Договор за наем №12-000968-1/25.07.2012г., съгласно, който „Н.с.б.” ЕАД отдава
за временно и възмездно ползване свой собствен недвижим имот, а именно : НСБ „Ц. С.” - гр. Петрич, с прилежаща площ
от 60 000 кв.м., представляващ група от обекти и състояща се от:
Хотел/
почивна станция на три етажа с ресторант: Хотелът е строен като почивна станция
през 1965г. на площ от 1 230 m2. В приземният етаж са разположени входно фоайе,
стълбище за хотелската част, рецепция, тоалетни, ресторант и кухня. Хотелската
част е на два етажа разполага с по 19 стаи на всеки етаж с общо 72 легла.
На покрива на сградата е разположено
кафе-тераса и билярдна зала до които се достига по стълбището на
административната сграда, която е на калкан от северната страна на хотела.От
южната страна на сградата е изградена през 1982г едноетажна пристройка на 60
m2, предназначена за хладилно помещение.
Административна сграда: Административната
сграда е строена през 1954 г., с РЗП - 90 m2. На първият етаж се намират
канцеларии и складово помещение. На втория и третият етаж има по две канцеларии
/едната от които с тераса/, тоалетна и коридор и стълбище за покрива на хотела.
Двуетажна сграда със спортно предназначение: Сградата
е масивна двуетажна, строена през 1972 г., с РЗП - 540 m2. Намира се
непосредствено до входа на комплекса. На първия етаж са разположени
съблекални,бани, тоалетни и обслужващи помещения, обособени в две самостоятелни
секции с два отделни входа. На втория етаж е разпололожена администрацията.
Пристройка към сградата: През 1982 г. е
направена масивна едноетажна пристройка към сградата, с РЗП - 100 m2. Състои се
от склад, работилница, санитарен възел и перално стопанство.
Сграда със салон за баскетболни тренировки:
Сградата е масивна постройка с размери 36/18 м и височина 12 м, строена през
1980 г. на обща площ- 648 m2. В сутерена на сградата са разположени перално
помещение, складови помещения, сауна, тангентор, две стоманобетонови корита. От
коридора е входа за трафопоста. От фоайето има вход към хотела.
В основното ниво на сградата е
баскетболната тренировъчна зала. Подът на залата е от специално дървено дюшеме.
Залата е оборудвана с 4 броя баскетболни коша на метални конзоли. На този етаж
са разположени и съблекалните, лекарски кабинет, стая за треньори и склад за
инвентар.
На запад от сградата са разположени 3
гаражни клетки с излаз към задният двор на улицата.
Сграда салон за обща физическа подготовка:
Сградата е с размери 25/12 м, строена през 1980 г.
Павилион за закуски: Новопостроена масивна
постройка с площ от 80 m2, с настояща функция - заведение за бързо хранене
/снек-бар/..
Стадион с лекоатлетическа писта: Стадионът
е на площ с размери 200/110 м, или обща площ - 22 000 m2. Трибуните са
разположени на площ от 6 000 m2. Около футболното игрище, 105/70 м е оформена
лекоатлетическа писта с две пътеки, заемаща площ от 4 000 m2. Едната писта е
със зебраново покритие, а другата /вътрешната/ е със шамот. Има отделени
сектори за висок и дълъг скок.
Футболният терен е затревен с
нефункционираща дренажна система.
Входът към стадиона е оформен като голям
портал състоящ се от масивно изградени от двете страни помещения за охраната и
за продажба на билети. С две колони са обособени два пешеходни прохода и един
за превозни средства. Отгоре е стоманобетонова козирка. Алеите към трибуните са
асфалтобетонови и помежду са отделени с метални парапети.
Басейн: Басейнът е с правоъгълна форма
50/20 м, със средна дълбочина 1,7 м и обем 1700 m3. В басейна е изграден
коктейл - бар.
Състояние -добро, има нужда от инвестиции.
Детски басейн: Басейнът е с правоъгълна
форма 22/12,5, със средна дълбочина 1,0м. и обем 275 m3.
Подобрения към басейните: Към подобренията
са включени: дървен навес за барбекю, водна пързалка, настилки от декоративни
плочи около басейните, озеленяване на площадката около басейните и местата пред
хотела, коктейл бар.
Тренировъчен футболен терен: В западна
посока, след терена на басейните е ситуиран тренировъчният футболен терен с
размери 95 х 62 л.м., или общо 5 890 m2, строен през 1983 г. Теренът е с тревно
покритие. Под тревата е изпълнена дренажна и поливна система. От източната
страна на терена са оформени трибуни. Изградени са подпорни стени с обща
дължина 107м.. Трибуните са в лошо състояние -Открита площадка с кортова
настилка: След тренировъчният футболен терен е ситуирана открита площадка с
кортова настилка, върху която е изграден футболен терен с изкуствена трева с
размери 50 х 25 м, или обща площ 1 250 m2 От западната страна на терена има
оформени трибуни. Площадката е оградена с телена ограда висока 3 м. Има външно
осветление, състоящо се от шест метални стълба с височина 6 м.
Площадка за хандбал: В най-западната част
на терена е хандбалното игрище на площ от 1800 m2, върху което е изграден
футболен терен с изкуствена трева с размери 50 х 25 м, или обща площ 1 250 m2
От западната страна на терена има оформени трибуни. Площадката е оградена с
ограда от пластмасова мрежа с височина от 3 до 5 м. Монтирани са стълбове с
осветителни тела.
Тенис корт: В близост до входа на комплекса
е изграден тенискорт с размери 36/20 м. Около корта има изградена телена ограда
с височина 3,0 м. За площадката е осигурено осветление с 10 бр метални стълбове
с височина 6 м. Обособен е втори тенис корт на мястото на навеса за паркиране.
Вертикална планировка и инфраструктура: На целият
терен е направена вертикална планировка. Има тревни площи добре поддържани в
близост до стадиона. Оформени са алеи, които са асфалтирани при централният
вход на стадиона, както и тези от входа за комплекса. В близост до входа на
комплекса е оформен паркинг от стоманобетонова настилка. Целият коплекс е
залесен с над сто дървета, предимно липи, акации, бор и кипариси оформящи алеи
от северната стрна на стадиона.
В западната част в близост до хандбалната
площадка /сега футболен терен/, теренът е насипан с чакъл и е оформен пркинг.
Ограда: Целият терен е ограден с бетонна
ограда, която съобразно теренните условия стига до височина 2 м., над
бетоновата част оградата продължава с LT ламарина. Откъм улицата бетонната част
на места е останала покрита с бучарда, но в по-голямата си част бучардата е
компрометирана. Ограда има и около стадиона във вътрешността на комплекса,
която също е с бетонова основа, а горната й част е метална решетка.
Въз основа на договора наемателят се е
задължил да заплаща месечен наем в размер на 2 780.00лв. /две хиляди
седемстотин и осемдесет лева/ с ДДС, както се е и задължил да изпълни
предложена и приета Инвестиционна програма в размер на 2 369 000 лв.,
неразделна част от договора за наем. Между страните е било договорено, че за
всяка една година от действието на договора месечната наемна цена се увеличава
с размера на годишния инфлационен индекс за Република България, определен от
Националния статистически институт.
Твърди, че „Н.с.б.” ЕАД е изпълнило
всичките си задължения на наемодател по Договор за наем №
№12-000968-1/25.07.2012г. и следователно наемателят е дължал точно изпълнение
на своите задължения.
Наемателят е започнал изпълнение на
инвестиционната програма без изготвени и одобрени от О.П.работни проекти и
Разрешение за строеж, въпреки, че изпълняваните от него ремонтни работи попадат
в условията на режим на чл.151, ал.1 от ЗУТ.
С писмо от 05.04.2013г., "Е."ЕООД"
е уведомил „Н.с.б.” ЕАД за приключване на първи етап от Инвестиционната програма
на обекта с приложени количествено-стойностни сметки. Същите са изготвени от
"Е." ЕООД и не са били придружени от финансово-отчетни документи.
Ищцовото дружество е уведомило наемателя с писмо от 17.04.2013 г., че
представените документи от "Е." ЕООД не са в пълнота и не отговарят
на чл. 21,22,23,24, и 30 от договора за наем. Изискано е да се представи за
съгласуване с Наемодателя съответната документация за всеки самостоятелен етап
от инвестиционната програма, протоколи по образци на Наредба 3 от ЗУТ, анализни
цени, копия от фактури и всички други документи, удостоверяващи реалните цени
на вложените инвестиции; оригиналните актове след издаването им от
компетентните органи за разрешение/ одобрение на извършените трайни подобрения
в имота. Липсата на тези документи не е позволило да бъде приключено отчитането
на инвестициите за периода.
На 13.11.2013г. ищецът е назначил комисия
за проверка на извършените на обекта СМР. Тя е констатирала, че са се
изпълнявали СМР без никакви проектни документации и Разрешение за строеж,
поради което не е възможно приемането на извършените работи и признаването им
за инвестиция. Препоръчано е да се изготви работен проект за обекта, който да
бъде съгласуван с О.П.. Актовете, обр.19 да бъдат оформени с цени по СЕК и да
представят заедно с тях всички надлежно оформени платежни документи.
С писмо от 24.03.2014 г., „Н.с.б.” ЕАД уведомила
наемателя, че съгласно чл. 20 от Договора, е необходимо в най-кратки срокове да
се предприемат необходимите спешни мерки и действия, за изготвяне и съгласуване
на изискуемите съгласно ЗУТ проекти и документации. На ответната страна е било
обърнато внимание, че във връзка с чл.30, ал.1 и 2 от Договор за наем ответното
дружество е длъжно да предаде на наемодателя всички оригинални актове, издадени
от компетентните органи до момента и едва след тяхното получаване, експерти от
страна на наемодателя ще пристъпят към приемането на извършените строително
монтажни работи.
На 28.12.2015г. в „Н.с.б.” ЕАД е бил получен
Констативен протокол съставен от служители на О.П., утвърден от кмета на О.П.,
във връзка с извършена проверка въз основа на Заповед № 1-С-256/07.12.2015г.
издадена от кмета на О.П., в който са описани множество нарушения извършени от
наемателя във връзка е извършениете строително-ремонтни работи, които се
припокриват изцяло с констатираните нарушения, установени и от служителите на
„НСБ” ЕАД при описаните по-горе проверки.
Вследствие на стопанисването на НСБ „Ц. С.”,
гр. Петрич от „Е.” ЕООД състоянието на спортните съоръжения в обекта се влоши
спрямо моментът, в който базата бе предадена за ползване от „Н.с.б.” ЕАД, а
достъпът на граждани желаещи да ползват спортните площадки силно е бил се
ограничен.
Във връзка с това , „Н.с.б.” ЕАД на
01.02.2016г. е изпратила нотариална покана, с която е уведомила „Е.” ЕООД, че
прекратява едностранно договора за наем на следните основания:
Съгласно чл.18 (1) от договора, наемателят
се е задължил да изпълнява без отклонения в количествено и качествено отношение
Инвестиционната програма, одобрена от НАЕМОДАТЕЛЯ в хода на проведената
конкурсна процедура за отдаване под наем на имота, което „Е.” ЕООД не е изпълнило.
Съгласно чл.24, „Е.” ЕООД се задължава да
представи на наемодателя цялата документация: протоколи обр. 19, анализни цени,
фактури, и всички други документи, удостоверяващи реалните цени на всички
реално вложени инвестиции заедно с писмените уведомления по чл. 21, чл.22 и
чл.23 от Договора.
Описаните документи не са били представяни
в „Н.с.б.” ЕАД.
Съгласно чл.27, „Е.” ЕООД е нямал право да
извършва без писмено съгласие на НАЕМОДАТЕЛЯ: подобрения, преустройства, ремонт
в наетия имот, които не са включени в Инвестиционната програма. По изключение
след писмено съгласие на наемодателя, наемателят е имал право да извършва
подобрения и ремонтни дейности в наетия имот, които не са предвидени в
Инвестиционната програма, като общата стойност на Инвестициите не може да
надвишава размера на одобрената Инвестиционна програма - 2 369 000лв. Твърди
наличие на отклонения във връзка с изпълнението на Инвестиционната програма .
Съгласно чл.29, наемателят е нямал право да
преотстъпва фактическата власт върху имота на трети лица, без разрешение на
наемодателя, което е сторил.
На 15.02.2016г., „Е.” ЕООД е изпратил
уведомление до „НСБ” ЕАД, с което е изразил готовност да върне фактическата
власт върху наетия имот на 01.04.2016г. На същата дата, комисия от служители на
наемодателя, назначена със Заповед № 12-968-1 от 29.03.2016г. на Изпълнителния
директор на „НСБ” ЕАД са направили опит
да си върнат фактическата власт върху НСБ „Ц. С.”, гр. Петрич. При пристигане
на обекта на 01.04.2016г. в 11:00 часа, комисията, в присъствието и на служители
на О.П.не е била допусната до базата с аргумент, че същата сутрин е пръскано с
пестициди и достъпът до базата е ограничен. Счита, че с тези действията наемателят „Е.” ЕООД е манифестирал
отказ да предаде фактическата власт
върху НСБ „Ц. С.”.
Моли
ответникът да бъде осъден да върне
имота.
Ответникът
оспорва иска.
Не оспорва наличието на договора.
Оспорва в полза на ищеца е възникнало
потестативно право да развали договора поради неизпълнение, тъй като не е
налице твърдяното неизпълнение на задължения от
страна на наемателя.
Твърди, че е изпълнил
задълженията си по договора точно.
Твърди наличие на неизпълнение от страна на
ищеца наемател на задължения по договора, поставящи го в положение на
неизправен длъжник, който не е може да упражни право на разваляне, както и
неоказване на съдействие за изпълнение на задължения от страна на ответника –
кредиторова забава, както следва:
Непредставяне на строителна и архитектурна
документация както за целия обект така и за отделните изградени обекти подробно
описани в чл.1 от договора за наем;
Отказ за съдействие за снабдяване с
кадастрална карта
Тъй като неамодателя не е изпълнил
задължението си да предостави необходимата документация като собственик на
имота , за да бъде възможно ползване и експлоатация на описаните в чл. 1 от
договора за наем обекти са били предприеха ремонтни дейности (част от тях
неотложни и спешни ,предназначени да ограничат вредното влияние на атмосферните
процеси върху имота),за които съгласно разпоредбата на чл.151 от ЗУТ не се е
изисквало разрешение за строеж.
Завявява, че упражнява право на задължане,
тъй като има изискуемо вземане в рамер на 2 500 000лв. във връзка с
поддържане, поправяне и подобрения на имота, което не следва да бъде
разглеждано предвид ограничението по чл.314, ал.3 ГПК.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и след като обсъди събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Между страните не се спори относно
наличието на сключения Договор за наем №12-000968-1/25.07.2012г., съгласно,
който „Н.с.б.” ЕАД е отдара за временно и възмездно ползване свой собствен
недвижим имот - НСБ „Ц. С.” - гр. Петрич, с прилежаща площ от 60 000 кв.м. и
посочените по-горе постройки, след проведен конкурс по реда на Правилника за
реда за упражняване правата на държавата в търговските дружества с държавно
участие в капитала, установяващо се и от представения документ.
Въз основа на договора наемателят се е
задължил да заплаща месечен наем в размер на 2 780.00лв. /две хиляди
седемстотин и осемдесет лева/ с ДДС, както се е и задължил да изпълни
предложена и приета Инвестиционна програма в размер на 2 369 000 лв.,
неразделна част от договора за наем. Между страните е било договорено, че за
всяка една година от действието на договора месечната наемна цена се увеличава
с размера на годишния инфлационен индекс за Република България, определен от
Националния статистически институт.
По делото е представен от ответника Анекс –
допълнително споразумение от 25.07.2012 г., носещ подписа на законния
представител на ищеца – П.Б., с който е
внесена промяна в правната връзка.
Ищецът е оспорил документа, във връзка с
което е била допусната СГЕ, а при нейното оспорване е назначена тройна.
Единичната експертиза е дала заключение, че
подписите на всяка от страниците от анекса принадлежат на П.Б.. Тройната СГЕ е
заключила, че подписите на са на П.Б., като и двете експертизи са категорични,
че в документа не се наблюдават следи от добавяне или заличаване.
Единичната експертиза е приела, че не са
налице нарушения в линейността на щрихите, като и места на необичайни спирания
и прекъсвания, а при сравнение със образците се установяват съвпадения в общи
признаци – строеж, степен на обработеност, размер, наклон и пр. Тройната
експертиза въз основа на визуално изследване с увеличителен прибор е установила
нарушения в щрихите, изразяваща се в тъпи начала, необосновани
спирания на пишещия прибор, изтъняване на щрихите, прекъсване на движенията при
изписване на тръгълния и вълнообрознаия елемент. Посочила е, че това са
признаци характерни при възпроизвеждане, имитация на подписа на друго лице. Въз
основа на тези наблюдения е направила извода за неавтентичност на подписа.
Съдът кредитира заключението на тройната СГЕ. От снимковия материал на
увеличените подписи е видно наличието
на констатираните нарушения в щрихите при изписване на тръгълния и
вълнообрознаия елемент, прекъсването на движенията, изтъняване на щрихите,
налагащо извода, че се касае за имитация на подписите. Това мотивира съда да
приеме, че документа не е подписан от законен представител на ищцовото
дружество и следва
да е изключи от доказателствения материал.
С писмо от 03.08.2012 г. с вх.№
12-000968/06.08.2012 г. ответникът е отправл искане до „ Н.С.Б. ” ЕАД за
предоставяне на проектна и строителна документация както за целия обект така и
за отделните изградени обекти подробно описани в чл.1 от договора за наем.
С писмо
от 13.11.2012 г. с вх.№ 12-000-968-1/19.11.2012 г., „Е.“ ЕООД е информирал „ Н.С.Б.
” ЕАД за отказ от страна на АГКК за издаване на кадастрална скица ,заради жалба
срещу срещу одобрена КК и КР кв.189 ,парцел 1 ,както и настоява за изпращането
на овластен представител който да представлява НАЕМОДАТЕЛЯ пред компетентните
органи и съдейства за изваждането на кадастрална скица на наетия имот.
С писмо
от 05.12.2012 г. (изпратено по електронна поща )“Е.“ ЕООД отново моли за
предприемане на действия от страна на НАЕМОДАТЕЛЯ ,касаещи получаването на кадастрална
скица.
С уведомление от 11.02.2013г.,връчено с обратна
разписка на 12.02.2013г., „Е.“ ЕООД е уведомил „ Н.С.Б.
” ЕАД за започване изпълнение по първи етап - открита тераса ,от
инвестиционната програма по договор за наем.
По делото ответникът е
представил писмо с изх.№12-000968-1/14.03.2013 г. , изходящо от ищеца, с което във връзка с постъпило
искане от ответника е дадено съгласие за промяна на предназначението на обособена част от процесния имот – събрекални
на кота +3,5м., възстановителен център на кота +0,00 и съществуваща страда, която се използва като ресторант и
почивна база(кот +3,30м) – за здравно заведение; Дава разрешение за преотдаване
на обособена част, съгласно писмо-искане. По искане на насрещната страна е
представен и оригинала на документа.
Същевременно
ищецът е представил в оригинал писмото със същия изходящ номер и дата, чието
съдържание също съдържа съгласие за промяна на предназначението на части от
имота, но липсва пълно съвпадение: съблекални на кота +3,50 м и възстановителен
център на кота +0,00, за обособяването на обслужваща част, състояща се от
топлолечение, калолечение, помещения за лечебна физкултура и физиотерапия,
кабинети за масаж, лекарски кабитени и др. Съществуващата сграда, която се
ползва като ресторант и почивна база, за обособяването на болнично-стационарна
част на кота +3,30 м; сключване на договор за преотдаване под наем на
съблекални, възстановителен център и първи хотелски етаж.
По
делото е прието заключение на единична и тройна СГЕ, които безпротиворечиво са
установили, че подписите принадлежат на едно и също лице. В текстовете на
документите не се наблюдават следи от добавяне или заличаване на текст. Тъй
като ищецът оспорва автентичността на документ изхождащ лице, което към момента
на съставянето му е негов органен преставител, то той не е опровергал автентичността му.
Тъй като и двата документа са диспозитивни – не съдържат удостоверителни изявления, а правно валидна
воля насочена към пораждане на правни
последици, то следва да се приеме, че ищецът е дал съгласие за промяна на
предназначението на посочените и в двата документа обекти.
С уведомление(писмо) от 05.04.2013 г.,връчено с обратна
разписка на 06.04.2013 г. „Е. ЕООД е уведомил „ Н.С.Б. ” ЕАД за приключване
изпълнението на първи етап от инвестиционната програма по договор. Приложена е
количествено-стойностна сметка за извършените видове работи.
С писмо от 17.04.2013 г. ищецът е уведомил ответното
дружество, че представените документи от
"Е." ЕООД не са в пълнота и не отговарят на чл. 21,22,23,24, и 30 от
договора за наем. Изискано е да се представи за съгласуване с Наемодателя
съответната документация за всеки самостоятелен етап от инвестиционната
програма, протоколи по образци на Наредба 3 от ЗУТ, анализни цени, копия от
фактури и всички други документи, удостоверяващи реалните цени на вложените
инвестиции; оригиналните актове след издаването им от компетентните органи за
разрешение/ одобрение на извършените трайни подобрения в имота.
На 13.11.2013г. ищецът е назначил комисия
за проверка на извършените на обекта СМР. Тя е констатирала, че са се
изпълнявали СМР без никакви проектни документации и Разрешение за строеж,
поради което не е възможно приемането на извършените работи и признаването им
за инвестиция. Препоръчано е да се изготви работен проект за обекта, който да
бъде съгласуван с О.П.. Актовете, обр.19 да бъдат оформени с цени по СЕК и да
представят заедно с тях всички надлежно оформени платежни документи.
С писмо от 24.03.2014 г., „Н.с.б.” ЕАД
уведомила наемателя, че съгласно чл. 20 от Договора, е необходимо в най-кратки
срокове да се предприемат необходимите спешни мерки и действия, за изготвяне и
съгласуване на изискуемите съгласно ЗУТ проекти и документации. На ответната
страна е било обърнато внимание, че във връзка с чл.30, ал.1 и 2 от Договор за
наем ответното дружество е длъжно да предаде на наемодателя всички оригинални
актове, издадени от компетентните органи до момента и едва след тяхното
получаване, експерти от страна на наемодателя ще пристъпят към приемането на
извършените строително монтажни работи.
На 28.12.2015г. в „Н.с.б.” ЕАД е бил получен
Констативен протокол съставен от служители на О.П., утвърден от кмета на О.П.,
във връзка с извършена проверка въз основа на Заповед № 1-С-256/07.12.2015г.
издадена от кмета на О.П., в който са описани множество нарушения извършени
от наемателя във връзка е извършениете строително-ремонтни работи, които се
припокриват изцяло с констатираните нарушения, установени и от служителите на
„НСБ” ЕАД при описаните по-горе проверки.
На 01.02.2016г. ищецът е
изпратил нотариална покана, с която е уведомила „Е.” ЕООД, че прекратява
едностранно договора за наем
По делото е изслушано заключение на СТЕ. ВЛ
е достигнало до следните изводи:
По
предвиденото в Инвестиционната програма с изгот-вените акт обр. 19-Протоколи
№1до№14 и установеното при огледа на място, актовете обр.19 са изготвени по
подобекти , по вид, количество и стойност, без да има отразени тъй наречените
отчетни елементи, т.е къде в съответната сграда става ремонта, в кое помещение.
Поради липса на първоначални чертежи, заснемане на съществуващата ситуация, е
трудно да се установи къде, на кое място в съответния обект са правени
ремонтите, за да се отразят правилно актуваните количества. Никъде в
документацията не е установено на какви единични цени са се договорили страните
за актуване с акт обр.19. Има коригирани ръкописно цени в актовете, в
съответствие с ценоразписите на С. – СЕК, но ВЛ не е установило къде са
договаряни именно тези цени. За да отговори на задачите експертизата е
коментирала само вида СМР по актовете, спрямо предвиденото в инвестиционната
програма, която е написана изключително общо, без конкретизация, по помещения и
нива.
Договорените
и изпълнени видове СМР са групирани в следните графи: Стойност по акт обр.19/
за обектите, за които има изготвени такива/, Изпълнено по ИП, Извън ИП, в т.ч.
– СМР за които е необходимо проект и РС, СМР попадащи в полето на чл.151 ЗУТ.
1-ви етап: 2012г.: По ИП-Окомплектоване на
съществуващата документация и изготвяне на строителна документация за
извършване на ремонтите и ремонт на покривната тераса .
Предвидено по ИП за ТЕРАСА - уплътняване на фугите и
отстраняване на течовете; премахване на развалена дървена конструкция;
премахване на развален бетонов борд; почистване и възстановяване на мраморната
подова настилка.
Акт обр.19-Протокол №1 /л.19/ на стойност 51 430,97лв без ДДС.
При
огледа на място става въпрос за ремонтни работи по покривната тераса. В
Протокол №1 има изпълнение на ремонт и по тераси с гранитогрес, който не е
договарян –поз.22,23 от Протокол 1 .
2-ри
етап: 2013г. Ремонтни работи на ХОТЕЛСКА ЧАСТ: По ИП - ремонт на покрива и
отстраняване на течовете; отстраняване на пукнатините по пода и стените на
коридора; подмяна на вратите; подмяна на фаянсовата и теракотена облицовка;
подмяна на ВК инсталацията; климатизиране на стаите; направа на топлоизолация
на цялата сграда. Експертизата не може да установи в кой коридор е предвидено
отстраняване на пукнатини по под и стени, в хотела определено има повече от
един коридор .
При
анализ на акт обр.19-Протокол №2 /л.21/ е видно, че е направен основен ремонт
на целия хотел- свалена е мазилка, шпакловка, драскана мазилка по стени и тавани , демонтаж на настилки –
ламинат, мокет, очукване на цим. замазка
и полагане изцяло на нови такива в целия хотел. Не може да се установи
дали със започването на ремонта, който по ИП е по-скоро козметичен се е
наложило и извършването на много доп.СМР, което е обичайно при извършване на
ремонтни дейности. Резултата от анализа на отделните позиции е даден в
табл.1.За подмяната на ВК, ЕЛ. и пожароизвестителна инсталации липсва проектна
документация. Покривът предвиден за ремонтиране е този на билярд клуба –
находящ се на нивото на покрива на хотела. Признати са само демонтажни работи и
полагане настилки. За изградената нова дървена покривна конструкция е необходим
проект и съответно РС.
БИЛЯРД КЛУБ и КАФЕ: По ИП-ремонт
на покрива и отстраняване на течове; подмяна на инсталациите; направа на
мазилка,шпакловка и боядисване; подмяна на подовите настилки, подмяна на
окачения таван;обзавеждане.
По данни
при огледа същият се е намирал на покрива на хотела. Към момента на огледа там
се намират 4 бр.апартаменти към хотела.Липсва проект за смяна на
предназначението от билярд –клуб в апартаменти. Изградени са изцяло напълно
нови помещения. Покривът е изцяло нов, инсталациите изцяло подменени, като за
изграждането на нови ВК инсталация /прил.3.1/ и Ел. инсталация /прил.3.2/ не са
представени проекти съответно РС.
РЕСТОРАНТ, КУХНЯ И
СКЛАДОВЕ: По ИП-подмяна на електро и ВиК инсталациите в кухнята и ресторант;основен
ремонт на кухнята,подовите и складови помещения;подмяна на дограмата в кухнята
и ресторанта;основен ремонт на залата за хранене и рецепцията на хотела-нова
подова настилка;основен ремонт на тоалетните към ресторанта и файето.
2-ри
етап: 2014г. ТОПЛА ВРЪЗКА: По ИП- смяна на
дограма,поправка на мазилка и боядисване.
Отново е направен основен ремонт.
АДМИНИСТРАТИВНА СГРАДА : По ИП - ремонт на покрива и
отстраняване на течовете; подмяна на инсталациите - електро, ВиК и отоплителна и
вентилационна ;отстраняване на пукнатини по стените;направа на мазилка,
шпакловка и боядисване;подмяна на подовите настилки, подмяна на дограмата;ремонт на
бани и тоалетни,санитарно обзавеждане.
При огледа на място административната сграда е офиси само
на 1-я етаж, останалите етажи са превърнати в хотелски стаи. Не е предвидено по
ИП –полагането на изолация и мин.мазилка по фасади.
СКЛАДОВИ ПОМЕЩЕНИЯ, БАНИ И
СЪБЛЕКАЛНИ /ВЪЗСТАНОВИТЕЛЕН ЦЕНТЪР/
По ИП - подмяна на инсталациите - ВиК и електро;подмяна на дограмата;изкърпване
на мазилка, шпакловка и боядисване;подмяна на облицовки и подови настилки,
обзавеждане на санитарните
помещения.
Извършена е смяна на
предназначението-Възстановителен център какъвто обект по ИП няма. Обособени са зали за масаж,
тангентори, подводни процедури и т.н. Имаме смяна на предназначението, за което
е необходим проект и РС.
До тук са коментирани обекти
предвидени за ремонт по ИП, за които има
изготвен акт обр.19-Протоколи.
Обекти по инвестиционната
програма , за които няма изготвени акт обр.19, но са извършени СМР са: Стадион,
Сутерен на хотела, Зала ОФЛ, Двуетажна обслужваща сграда, Едноетажна пристройка
към сградата, Зала за баскетбол.Това са поз. 6,7,9,11,12, и 13 в табл.1 и са
отбелязани с 0.
Обекти
извън инвестиционната програма , но за които има изготвени акт обр.19 са:
Площадкови ВК мрежи , Подпорни
стени за укрепване на черен път, възстановяване, преместване жел.ограда и т.н.;
Вертикална планировка; Централен вход и каси 1 и 2, арка; Съблекални; Заведение
за бързо хранене.
Всички изброени до тук обекти
подробно са анализирани в следващата табл.1
Табл.1
Обобщено резултатите от горната табл.1 отново по
подобекти са дадени от ВЛ в следващата табл.2:
Т.е. предвид табл.2 се получава:
Всичко изпълнено и актувано с актове обр. 19 –Протоколи
от 1до14 1 403 779,19
лв
Предвидено по ИП:
СМР с необходими проекти, РС 205 281,61 лв
СМР в полето на чл.151 484 146,41 лв
Извън ИП:
СМР с необходими проекти, РС 628 163,01 лв
СМР в полето на чл.151 86 188,16 лв
Всички
ст-сти са без ДДС.
В следващата табл.3 са групирани обектите по ИП, извън
ИП, с предвидените стойности за ремонт по ИП, актувани с акт обр.19 , с
показани срокове за изпълнение на отделните етапи по ИП и датата на завършване
на етапите.
Табл.3
Всички обекти НСБ „Ц. С.“ – гр.Петрич по ИП са завършени и са в
експлоатация, независимо от срока за изпълнението им предвиден по ИП.
-За
обектите по ИП от табл.3 , по
т.1,2,3,4,5,8,10,20 са представени акт обр.19 .
-За
обектите по ИП от табл.3 , по т.6,7,9,11,12,13, които също са завършени няма
представени акт обр.19.
-Допълнително
завършени обекти извън ИП с актове обр.19 , са по табл.3 по
т.14,15,16,17,18,19.
Извършените
СМР извън ИП са на стойност видно от табл.3 са: 714 351,17 лв
Няма изготвени
и одобрени от О.П.проектна документация и съответно РС за изпълненото на място.
Всичко
по актове обр. 19 –Протоколи от 1до14 1 403 779,19
лв
Предвидено
по ИП:
СМР с
необходими проекти, РС 205 281,61 лв
СМР в
полето на чл.151 488 031,08 лв
Извън
ИП:
СМР с
необходими проекти, РС 624 278,33 лв
СМР в
полето на чл.151 86 188,16 лв
Представени са от ищеца и актове обр.19 относно
извършените СМР.
При
така установената фактическа обстановка
съдът намери от правна страна следното:
Развалянето
по чл.87 ЗЗД като способ за прекратяване на двустранните договори въз основа на
едностранно изяление, с което се упражнява потестативно право за това, възниква при налчието на следните
предпоставки: виновно, т.е. да е по
причина, за която длъжникът отговаря, неизпълнение на задължение по двустранен
договор, което да не е незначително. По отношение на изправността на кредитора упражняващ правото в доктрината същедтвуват различни становища, като настоящия
състав като споделя виждането, че такава
предпоствака липсва.
Съществуващия
между страните договора ива смесен характер - съдържа елементи на наем –
предоставяне на вещ (в случая имот) за ползване срещу заплащане на наемна цена,
както и на изработка – осъществяване на строителна инвестиционна програма.
Твърдяната форма на неизпълнение на
задължението за неосъществяване на
инвестиционната програма от страна на ответника, включващо и задълженията за
чл.20, чл.21, 23 и 24 от договора, както задължението за непреотстъпване на
фактическата част от имота на трети лица.
По отношение на последното твърдяно
нарушение по делото липсват доказателства за неговото осъществяване.
Съгласно нормата на чл. 148 от ЗУТ строежи могат
да се извършват само ако са разрешени съгласно ЗУТ.
В съотвествие с нормата на чл. 151., ал.1 от ЗУТ не се изисква разрешение за строеж за посочена там категория категория СМР.
Съгласно заключението на СТЕ инвестиционната програма
включва СМР и от двете категории.
По отношение на първата категория изпълнението на СМР е
допустимо след получаване на разрешение за строеж, въз основа на одобрен проект,
за издаване на което е необходимо съдействието на кредитора – предоставяне на
документи за собственост, строителни книжа и скици, което се твърди, че не е било
дадено. Следователно възражението е за наличие на кредиторова забава.
С писмата от 03.08.2012 г. и 05.12.2012 г. ответникът е
поискал предоставянето на строителни книжа и скица, като ищецът не е установил тяхното предаване. Следователно е налице
кредиторова забава(чл.95 ЗЗД). В този случай, съгласно нормата на чл. 96, ал.1 от ЗЗД, когато
кредиторът е в забава, ако и длъжникът е бил в забава, той се освобождава от
нейните последици, като за него възниква правото по чл.98 ЗЗД да се откаже от договора. Във връзка с това следва да се приеме, че не е налице
забава до момента на твърдяното изпълнение.
Ответникът твърди, че е изпълнил
договорени СМР без наличие на
разрешение за строеж, одобрени проекти, предварително съгласувана проекто-сметна
документация, количествено-стойносттна сметка на планираните за изпълнение СМР
и анализни цени, които съгласно
експертизата са на обща стойност 205 281,61 лв.
Съдът намира, че тези действия не представляват
точно изпълнение на договорите
задължения, тъй като те следва да бъдат предприети с грижата на добрия търговец
– да са спазени всички законови изисквания при извършване на СМР, както и
чл.18, ал.2 от договора, изискващ предварително получаване на разрешение от
съответните компетентни институции.
Извършил е и СМР с
такъв характер, извън инвестиционната
програма, описани в СТЕ, в общ размер на
628 163,01 лв. За тях, доколкото също е необходимо разрешение за строеж,
следва да се отнесе горното.
По отношение на втората категория – СМР за които не е
нужно разрешение за строеж, при липса на необходимост от съдействие, ответникът
следва да докаже точното изпълнение в количествено, качествено и времево
отношение, както и предаването на работата.
Видно от експертизата са изпълнени СМР
на стойност 484 146,41 лв., включени в инвестиционната програма и
86 188,16 лв., които са извън нея.
Извършените договорни СМР, отразени в представените от ищеца Актове
обр.19, макар да не са предварително
съгласувани с него по стойност и вид, доколкото са
приети от възложителя като общ размер,
следва да се приеме, че съставляват изпълнение на задължението.
СМР
извършени извън инвестиционната програма, доколкото нямат отношение към
изпълнението на последната, следва да се разгледат отделно.
Горното
налага извода, че от инвестиционната програма на обща стойност
2 369 000 лв. е налице точно изпълнение на договорени СМР на стойност
484 146,41 лв.
Съгласно чл.36 от договора страните
са приели, че неизпълнението на инвестиционната програма с по-вече от 10% е толкова съществено, че поражда правото на
разваляне на договора без предизвестие. В настоящия случай неизпълнението е над
посочения лимит в полза на кредитора е
възникнало потестативното право по чл.87, ал.2 ЗЗД за разваляне на договора
поради неизпълнение, надлежно упражнено с нотариалната покана 01.02.2016 г.
При прекратяване на правната връзка за
наемателя възниква задължението да върне имота в съответствие с чл.223, ал.1 ЗЗД, налагащо извода за
основателност на иска.
Ответникът
е упражнил посредством възражение право на задържане върху имота, тъй като
твърди да има изискуемо вземане в размер
на 2 500 000лв.
Извършената
от страната квалификация на възражението по чл.91 ЗЗД, отнасящ се за движимите
вещи не обвързва съда. Съгласно нормата на Чл. 90, ал.1 ЗЗД длъжникът,
който има срещу кредитора си изискуемо вземане от същото правно отношение, от
което произтича и неговото задължение, може да откаже да изпълни задължението
си, докато кредиторът не изпълни своето. В такъв случай ответникът се осъжда да
изпълни едновременно с ищеца.
Ответникът твърди да е направил разноски за
поддържането, поправянето и подобрението на имота. Тъй като е наемател, т.е.
държател на имота, правилата на чл.71 – чл.74 ЗС са неприложими. Отношенията
между наемодателя и наемателя за тези вземания следва да се уредят въз основа
на договореното, акто такова не съществува, при условията на гестия или
неоснователно обогатяване. В последния случай също е възможно упражняване на
правото по чл.90 ЗЗД, макар задълженията стриктно да не изхождат от едно
правоотношение, като в доктрината се поддържа тезата на широкото тълкуване на
концепцията за „едно и също правоотношение“. Приема се, че и двете вземания са
стопански неделими и намират основанието си в един и същ юридически факт –
наемния договор, явяващ се условие за извършването на подобренията и неговото
прекратяване(ката Т.Конов „Възражението за неизпълнен договор и право на
задържане“).
В съответствие с чл.27 от договора наемателят няма
право да извършва без писмено съгласие на наемодателя подобрения, преустройства
и ремонти, които не са включени в инвестиционната програма. По изключение и
след писмено съгласие има право да извършва подобрения и ремонти, които не са
предвидени в инвестиционната програма като общата стойност на инвестициите не
може да надвишава размер на одобрената инвестиционна програма. В случай, че
размера бъде надвишен, стойността над 2 369 000 лв. остава изцяло за
сметка на наемателя.
Съгласно чл.10 от договора всички инвестиции, вложения и подобрения в
отдадения под наем имот остават собственост на наемодателя, като същият не
дължи обезщетение за извършването им или за повишената стойност на имота, освен
в предвидените от договора случаи.
При съвместното тълкуване на тези разпоредби заедно с чл.9, чл.18, чл.19 от
договора следва да се направи извода, че наемателят е нямал право да извършва
каквито и да било подобрения и ремонти в имота без съгласието на наемодателя,
като в противен направените разноски
следва да се понесат от наемателя.
Ответникът не е установил наличие на посочените по-горе предпоставки
пораждащ правото му на вземане. Установените от ВЛ извършени СМР за които
липсват актове обр. 19 попадат в тази категория и следователно тяхната стойност
следва да се поеме от наемателя.
По отношение на тези СМР които
попадат в приложното поле на чл.151 ЗУТ, не са включени в инвестиционната
програма, но са приети от страните с акт обр. 19, следва да се приеме, че попадат в приложното поле на чл.27
от договора, но са в рамките на стойността на инвестиционната програма и също
следва да се поемат от наемателя.
Следователно възражението за упражняване на право на задържане се явява
неоснователно.
В тежест на ответника следва да се възложат направените от ищеца разноски –
1 334,40 лв. ДТ, 300 лв. ЮК възнагр; 600 и 1 759,50 лв. за експетизи.
Воден от горното,
Софийският градски съд
Р Е Ш
И :
ОСЪЖДА„Е.” ЕООД, ***, р-н П., к.к.“З.П.“, спирка „Журналист“, СБР
– Варна, оф.1 да предаде на „Н.с.б.” ЕАД, *** следния недвижим имот:
НСБ „Ц. С.” - гр. Петрич, с прилежаща площ
от 60 000 кв.м., представляващ група от обекти и състояща се от:
Хотел/
почивна станция на три етажа с ресторант: Хотелът е строен като почивна станция
през 1965г. на площ от 1 230 m2. В приземният етаж са разположени входно фоайе,
стълбище за хотелската част, рецепция, тоалетни, ресторант и кухня. Хотелската
част е на два етажа разполага с по 19 стаи на всеки етаж с общо 72 легла.
На покрива на сградата е разположено
кафе-тераса и билярдна зала до които се достига по стълбището на
административната сграда, която е на калкан от северната страна на хотела.От
южната страна на сградата е изградена през 1982г едноетажна пристройка на 60
m2, предназначена за хладилно помещение.
Административна сграда: Административната
сграда е строена през 1954 г., с РЗП - 90 m2. На първият етаж се намират
канцеларии и складово помещение. На втория и третият етаж има по две канцеларии
/едната от които с тераса/, тоалетна и коридор и стълбище за покрива на хотела.
Двуетажна сграда със спортно предназначение: Сградата
е масивна двуетажна, строена през 1972 г., с РЗП - 540 m2. Намира се
непосредствено до входа на комплекса. На първия етаж са разположени
съблекални,бани, тоалетни и обслужващи помещения, обособени в две самостоятелни
секции с два отделни входа. На втория етаж е разпололожена администрацията.
Пристройка към сградата: През 1982 г. е
направена масивна едноетажна пристройка към сградата, с РЗП - 100 m2. Състои се
от склад, работилница, санитарен възел и перално стопанство.
Сграда със салон за баскетболни тренировки:
Сградата е масивна постройка с размери 36/18 м и височина 12 м, строена през
1980 г. на обща площ- 648 m2. В сутерена на сградата са разположени перално
помещение, складови помещения, сауна, тангентор, две стоманобетонови корита. От
коридора е входа за трафопоста. От фоайето има вход към хотела.
В основното ниво на сградата е
баскетболната тренировъчна зала. Подът на залата е от специално дървено дюшеме.
Залата е оборудвана с 4 броя баскетболни коша на метални конзоли. На този етаж
са разположени и съблекалните, лекарски кабинет, стая за треньори и склад за
инвентар.
На запад от сградата са разположени 3
гаражни клетки с излаз към задният двор на улицата.
Сграда салон за обща физическа подготовка:
Сградата е с размери 25/12 м, строена през 1980 г.
Павилион за закуски: Новопостроена масивна
постройка с площ от 80 m2, с настояща функция - заведение за бързо хранене
/снек-бар/..
Стадион с лекоатлетическа писта: Стадионът
е на площ с размери 200/110 м, или обща площ - 22 000 m2. Трибуните са
разположени на площ от 6 000 m2. Около футболното игрище, 105/70 м е оформена
лекоатлетическа писта с две пътеки, заемаща площ от 4 000 m2. Едната писта е
със зебраново покритие, а другата /вътрешната/ е със шамот. Има отделени
сектори за висок и дълъг скок.
Футболният терен е затревен с
нефункционираща дренажна система.
Входът към стадиона е оформен като голям
портал състоящ се от масивно изградени от двете страни помещения за охраната и
за продажба на билети. С две колони са обособени два пешеходни прохода и един
за превозни средства. Отгоре е стоманобетонова козирка. Алеите към трибуните са
асфалтобетонови и помежду са отделени с метални парапети.
Басейн: Басейнът е с правоъгълна форма
50/20 м, със средна дълбочина 1,7 м и обем 1700 m3. В басейна е изграден
коктейл - бар.
Състояние -добро, има нужда от инвестиции.
Детски басейн: Басейнът е с правоъгълна
форма 22/12,5, със средна дълбочина 1,0м. и обем 275 m3.
Подобрения към басейните: Към подобренията
са включени: дървен навес за барбекю, водна пързалка, настилки от декоративни
плочи около басейните, озеленяване на площадката около басейните и местата пред
хотела, коктейл бар.
Тренировъчен футболен терен: В западна
посока, след терена на басейните е ситуиран тренировъчният футболен терен с
размери 95 х 62 л.м., или общо 5 890 m2, строен през 1983 г. Теренът е с тревно
покритие. Под тревата е изпълнена дренажна и поливна система. От източната
страна на терена са оформени трибуни. Изградени са подпорни стени с обща
дължина 107м.. Трибуните са в лошо състояние -Открита площадка с кортова
настилка: След тренировъчният футболен терен е ситуирана открита площадка с
кортова настилка, върху която е изграден футболен терен с изкуствена трева с
размери 50 х 25 м, или обща площ 1 250 m2 От западната страна на терена има
оформени трибуни. Площадката е оградена с телена ограда висока 3 м. Има външно
осветление, състоящо се от шест метални стълба с височина 6 м.
Площадка за хандбал: В най-западната част
на терена е хандбалното игрище на площ от 1800 m2, върху което е изграден
футболен терен с изкуствена трева с размери 50 х 25 м, или обща площ 1 250 m2
От западната страна на терена има оформени трибуни. Площадката е оградена с
ограда от пластмасова мрежа с височина от 3 до 5 м. Монтирани са стълбове с
осветителни тела.
Тенис корт: В близост до входа на комплекса
е изграден тенискорт с размери 36/20 м. Около корта има изградена телена ограда
с височина 3,0 м. За площадката е осигурено осветление с 10 бр метални стълбове
с височина 6 м. Обособен е втори тенис корт на мястото на навеса за паркиране.
Вертикална планировка и инфраструктура: На целият
терен е направена вертикална планировка. Има тревни площи добре поддържани в
близост до стадиона. Оформени са алеи, които са асфалтирани при централният
вход на стадиона, както и тези от входа за комплекса. В близост до входа на
комплекса е оформен паркинг от стоманобетонова настилка. Целият коплекс е
залесен с над сто дървета, предимно липи, акации, бор и кипариси оформящи алеи
от северната стрна на стадиона.
В западната част в близост до хандбалната
площадка /сега футболен терен/, теренът е насипан с чакъл и е оформен пркинг.
Ограда: Целият терен е ограден с бетонна
ограда, която съобразно теренните условия стига до височина 2 м., над
бетоновата част оградата продължава с LT ламарина. Откъм улицата бетонната част
на места е останала покрита с бучарда, но в по-голямата си част бучардата е
компрометирана. Ограда има и около стадиона във вътрешността на комплекса,
която също е с бетонова основа, а горната й част е метална решетка, на осн.чл.233, ал.1 ЗЗД
ОСЪЖДА „Е.” ЕООД, ***, р-н П., к.к.“З.П.“, спирка „Ж.“, СБР –
Варна, оф.1 да заплати на „Н.с.б.” ЕАД, *** сумата 3993,90
лв. разноски на осн. чл.78, ал.1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му.
СЪДИЯ: