Р Е Ш Е Н И Е
№ 675 23.04.2018 г. град Бургас
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Бургаски районен съд ХХХVІ-ти граждански
състав
на двадесет и втори март две хиляди и осемнадесета година
в публично заседание в следния състав:
Районен съдия: Дарина Йорданова
при секретаря Милена Манолова
като разгледа докладваното от съдия Дарина Йорданова
гражданско дело № 8666 по описа за 2017 година,
за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е образувано по искавата молба на Д.А.К. и Е.Ю.К., двамата граждани на Руската Федерация, чрез адв. М.Т. от БАК, срещу „У...... - БГ” ЕООД, ЕИК ......., със седалище и адрес на управление гр. С., район ........, представлявано А.С. С., с която се иска осъждане на ответника да заплати на ищците сумата от 4297 евро, представляваща получена на отпаднало основание сума по предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж от 27.05.2014 г., с която ответникът неоснователно се обогатил, както и да заплати на ищците сумата от 429.70 евро – неустойка за неизпълнение дължима по предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж от 27.05.2014г., ведно със законната лихва върху всяка главница от подаване на исковата молба до окончателното изплащане.
В исковата молба сочи, че между страните е съществувало облигационно правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж от 27.05.2014 г., по силата на който ответното дружество се задължило да прехвърли на купувачите /ищци/ правото на строеж върху самостоятелен обект – апартамент № 16, с площ от 58.23 кв.м., ведно с 4.57 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху земята – имот с идентификатор ........., срещу продажната цена от 4297 евро. Сумата е била заплатена на две части от по 2150 евро, извършени на 26.12.2014 г. и 09.02.2015 г. по банков път. Съгласно уговореното в чл. 2 окончателният договор е следвало да бъде сключен в срок до 15.10.2014 г. Дружеството се е задължило да уведоми купувачите писмено, не по-късно от три дни след издаване на разрешение за строеж, за съответните дата и час на сделката. Тъй като ответникът е неизправна страна по договора от К. е била изпратена нотариална покана, с която са уведомили продавача, че считат договора за развален. Затова, поради липсата на изпълнение на задълженията и отпадане на основанието за задържане на сумата, се иска нейното връщане. Също така, на основание чл. 18 от предварителния договор отговорност се сочи, че купувачите имат право да развалят договора поради неизпълнение от страна на продавача, който от своя страна дължи неустойка в размер на 10 % от продажната цена. Ангажирани са писмени доказателства.
С подадения писмен отговор се излагат доводи за неоснователност на исковата молба. Твърди се, че договорът не е бил надлежно развален от ищеца, тъй като предоставеният срок за изпълнение е бил неподходящ и прекалено кратък. В същия срок от страна на дружеството са били предприети необходимите и възможни мерки за отстраняване на възникналите пречки за сключване на окончателния договор. Не се спори, че ответникът е бил в значителна забава към датата на изпращане на поканата, с която се разваля договора, но се сочи, че не на това обстоятелство се е позовал ищеца. Иска се отхвърляне на претенциите, тъй като договорът не е надлежно развален. Ангажирани са доказателства.
Предявените искове са с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД - по отношение на претендираната главница и чл. 92 ЗЗД по отношение на претендираната неустойка.
Съдът, като взе предвид исканията и
доводите на страните, събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите
на закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Безспорно между страните и видно от представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж, страните са били обвързани от валидни облигационни правоотношения, като ответното дружество /продавач/ е следвало да сключи с ищеца окончателен договор за покупко-прдажба на право на строеж с предмет апартамент № 16, със застроена площ от 58.23 кв.м., който апартамент е част от предвидена за строителство вилна сграда, предстояща да се построи в недвижим имот с идентификатор ....... по КККР на гр. С.. Продажната цена на правото на строеж е 4297 евро, а срокът за сключване на окончателен договор не може да бъде по-дълъг от 15.10.2014 г. Не се спори, че продажната цена е заплатена от ищеца чрез два банкови превода – 2150 евро на 26.12.2014 г. и 2150 евро на 09.02.2015 г.
Съгласно чл.8 от Договора, продавачът-прехвърлител се е задължава да уведоми купувача писмено, не по-късно от три дни след издаването на разрешението за строеж за насрочените датата и час за сключване на окончателен договор. Страните са се съгласили, че окончателен договор във формата на нотариален акт може да се сключи при наличието на няколко условия, а именно: издадено валидно разрешение за строеж и одобрен архитектурен проект, без съществени различия от идейния проект, представен при сключване на предварителния договор; продавачът прехвърлител има пълно право на собственост върху имота и същият не е обременен с никакви тежести; продавачът прехвърлител не е прехвърлил на трети лица правото на строеж върху имота, предмет на договора, и няма подписани други предварителни договори за този имот; продавачът не е заличен или в процедура по ликвидация или несъстоятелност.
Според чл.18 от Договора в случай, че продавачът не изпълни задължението си да прехвърли имота чист от вещни тежести и/или права на трети лица, купувачът има право да развали договора, а продавачът се задължава да възстанови на купувача всички платени до момента суми, ведно с неустойка в размер на 10 % от продажната цена.
Не се спори, че към настоящия момент страните не са сключили окончателен договор, както и че върху имота има наложени вещни тежести, за което са ангажирани и писмени доказателства – справка по партидата на дружеството от Служба вписванията гр. Бургас, от която е видно, че върху имота има наложени възбрани.
С нотариална покана от 03.10.2017г. отправена до дружеството, ищецът е изразил желание за сключване на окончателен договор, като е предоставил срок за изпълнение и поканил представител на ответника да се яви в кантората на нотариус Г. С. на 24.10.2017 г. в 10.00 часа. Нотариалната покана е връчена на ответното дружество на 18.10.2017 г., но негов представител не се е явил на 24.10.2017 г., видно от изготвения констативен протокол от нотариуса. Купувачът изрично е заявил в поканата, че при неявяване на представител на продавача на 24.10.2017 г. предварителният договор ще се счита за развален.
При тези факти, съдът намира предявените искове за изцяло основателни и доказани.
Предвид констатираното неизпълнение на задълженията по договора от страна на продавача, който не е осигурил необхомите книжа и не е определил дата за сключване на окончателен договор, както и с оглед изпратената нотариална покана получена на 18.10.2018 г., съдът намира, че предварителният договор между страните е надлежно развален от купувача, по реда на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Цитираната норма предвижда възможността за кредитора да развали договора, като преди това даде на длъжника подходящ срок да изпълни, с предупреждението, че ако не стори това, ще смята договора за развален, което в случая е налице. В случая ищецът надлежно е упражнил преобразуващото право по чл. 87 ЗЗД с едностранно волеизявление да прекрати договора, поради неизпълнение на задължението на ответната страна в уговорения срок да прехвърли правото на строеж чисто от всякакви вещни тежести, което е било поставено като условие за прехвърляне на собствеността между страните. Следва да се посочи още, че договорът се счита развален с исковата молба, ако длъжникът не изпълни в хода на производството по делото до изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок. В случая първоначално уговореният срок е бил до 15.10.2014 г., който отдавна е изтекъл, а от страна на ищеца също е бил предоставен допълнителен срок с отправената нотариална покана. Следователно, ответното дружество е имало подходящ срок да изпълни задълженията по предварителния договор и да сключи окончателен такъв, но не го е сторило, поради което договорът се счита за надлежно развален и платената по него цена подлежи на връщане на купувача. Затова купувачът има право да получи дадената от него сума в размер на 4297 евро и предявеният иск е изцяло основателен и доказан.
По претенцията за заплащане на неустойка, съдът намира, че клаузата на чл. 18 от договора валидно обвързва страните и неизправния продавач дължи заплащане на 10 % от продажната цена, предвид неизпълнение на задълженията да прехвърли имота чист от вещни тежести. Ето защо, искът за заплащане на сумата от 429.70 евро е изцяло основателен.
Съгласно правилото на чл. 78 ГПК и предвид изхода на делото, претенцията на ищеца за разноски за заплатена държавна такса и адвокатско възнаграждение следва да бъде уважена, съобразно представения списък, възлизащи на общо 2486 лв. Ответникът следва да заплати и разноските, направени от ищеца за заплатена държавна такса по ч. гр. дело № .............../2017 г. по описа на БРС, образувано по молба за обезпечение на исковете, възлизаща на 40 лв. В настоящото производство няма доказателства за платена от ищеца такса за вписване на възбрана, поради което не следва да бъде възложена в тежест на ответника.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 ГПК, Бургаски районен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „У.........
- БГ” ЕООД, ЕИК ........., със седалище и адрес на управление гр. С., ..............,
представлявано А. С. С. да заплати на Д.А.К., гражданин на Руската Федерация роден
на ***г., с паспорт № .................., издаден на ..........2011 г. от ФМС и
Е.Ю.К., гражданин на Руската Федерация, родена на *** г., с паспорт № ...........,
издаден на ...........2013 г. от ФМС, чрез адв. М.Т. от БАК, сумата от 4297
евро (четири хиляди двеста деветдесет и седем евро), представляваща получена на
отпаднало основание сума по предварителен договор за покупко-продажба на право
на строеж от 27.05.2014 г., който е развален и с която сума ответникът
неоснователно се обогатил, както и сумата от 429.70 евро (четиристотин двадесет
и девет евро и седемдесет евроцента) – неустойка за неизпълнение дължима по
предварителния договор за покупко-продажба на право на строеж от 27.05.2014г.,
ведно със законната лихва върху всяка главница от подаване на исковата молба до
окончателното изплащане, както и сумата от общо 2526 лв. (две хиляди петстотин
двадесет и шест лева) – представляващи направените по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/
Вярно с оригинала: М Е