Р Е Ш Е Н И Е
№ ….
гр.София, 19.08.2019г.
В И
М Е Т
О Н А Н
А Р О
Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, 24
състав, в публичното заседание на двадесети март две хиляди и деветнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЛЮБКА ГОЛАКОВА
при секретаря Александрина Пашова, разгледа
докладваното от съдията гр. д. № 2 932
по описа за 2018 година и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е иск с правно основание чл. 19, ал.3 от Закона за
задълженията и договорите /ЗЗД/.
Ищците – Р.Д.А. и С.К.А. твърдят,
че на 03.01.2018 г. са сключили с ответниците предварителен
договор за покупка на следните недвижими имоти:
- 1/2 ид.
част от поземлен имот с идентификатор 68134.801.199 с площ от 562 кв. м, находящ се в гр. София, район Изгрев, ул. „********,
- апартамент на две нива, с
идентификатор 68134.801.199.1.1, находящ се на адрес:
гр. София, район Изгрев, ул. „********, с площ на всяко ниво от по 60 кв. м,
заедно с прилежащите части: 1/2 ид. част от зимничното помещение и 2/3 ид.
части от общите части на сградата, което жилище се намира в сграда едно,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.801.199 и
- апартамент, с идентификатор
68134.801.199.1.2, находящ се на адрес: гр. София,
район Изгрев, ул. „********, с площ от 60 кв. м., заедно с прилежащи части: 1/2
ид. част от зимничното
помещение и 1/3 ид. част от общите части на сградата,
което жилище се намира в сграда едно, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.801.199. Посочват, че съгласно уговореното в чл. 2.1. от
предварителния договор, сключен между страните, в деня на подписването му, са
заплатили капаро в размер на сумата от 30 808 лева или равностойността на 15750
евро по банкова сметка *** Т.Г.. Посочват, че на 19.01.2018г. и съответно на
01.02.2018г. са изпратили последователно писма до първия ответник с искане в
определен в тях срок да бъдат предоставени документи за финализиране на
сделката, а във второто е определен и ден, в който тези документи следва да се
представят в банката, която ще отпусне кредит за заплащане на остатъка от
продажната цена. Писмата са връчени в същия ден на изпращането на първия
ответник, но той в определените срокове не е предприел никакви действия. На
01.02.2018г. е изпратена и нотариална покана до първия ответник с посочване на
дата, час и нотариус, пред който да се сключи окончателния договор. В посочения
ден и час ищците са се явили пред нотариуса, заедно с двамата им пълномощници и представител на банката, а от името на ответниците се е явил техен пълномощник, който е заявил, че
същите са възпрепятствани по здравословни причини. За описаното нотариуса е
съставил протокол. На следващата уговорена дата – 21.02.2018г. ответниците отново не са се явили като са посочили за
причина необходимостта от време за осмисляне на клаузите по договора, като
срещата е отложена за 23.02.2018г., а по-късно по тяхно настояване за
28.02.2018г. Твърдят, че ответниците нарушават и
задължението си по чл. 4. ал. 1. предложение трето от предварителния договор, а
именно: „да не го рекламират имота за продажба", като не са спирали и
продължават да предлагат имота за продажба в специализираните сайтове за
продажба на имоти - imot.bg
и imoti.com. Молят да бъде
постановено съдебно решение, с което да бъде обявен сключения между страните
предварителен договор за прехвърляне на недвижими имоти от 03.01.2018г. за
окончателен. Претендира направените по делото разноски, за което е представен
списък в последното съдебно заседание съгласно чл. 80 от ГПК /страница 224 от
делото/. В определения от съда срок процесуалният представител на ищците е
депозирал писмена защита по делото.
Ответниците – Т.В.Г. и Г.Д.Г.
поддържат, че сключения между страните писмен предварителен договор не е
валиден, тъй като в него не е се съдържа точно посочване на деня и часа на
сключване на окончателния договор. Посочват, че нито една от поканите за
сключване на окончателен договор не е получена от ответниците.
Посочват още, че от приложените писмени доказателства не става ясно дали именно
представените писма действително са се съдържали в куриерските пратки, на които
отговарят товарителниците. Относно представената нотариална покана поддържат,
че тя не отговаря на изискванията за валидност, уредени в ЗННД - тя не носи
печата на нотариуса, нито неговия подпис, нито е посочен томът, в който
съгласно закона поканата се подшива в кантората на нотариуса. Никъде в нея не е
отбелязано твърдяното от ищците връчване на ответниците,
поради което тя не е годно доказателство за това, че те били поканени да
изпълнят задълженията си по процесния договор. През
месец февруари 2018г. здравословното състояние на ответниците
се влошило. Г.Г. страда от сърдечни проблеми отпреди
2017г., които се обострят, вследствие на което се налага да бъде неколкократно хоспитализиран. През посочения период Т.Г. се
разболява от грип, като поради усложнения заболяването й прераства в тежък
бронхит и се налага тя да бъде лекувана на легло. Не оспорват факта, че на
14.02.2018г. на уговорения ден и час пред нотариуса се е явил техен
представител, който е уведомил ищците, че ответниците
са възпрепятствани да се явят поради тяхното здравословно състояние. Но
твърдят, че след тази дата не са имали връзка с ищците. Признава се, че на
03.01.2018г. по сметка на Т.Г. са постъпили парични средства в размер на
левовата равностойност на 15 750 евро, които представляват изпълнение на
задължението на ищците по чл. 2. 1 от договора. Съгласно чл. 2.2. от
предварителния договор купувачите е следвало да заплатят на продавачите и пет
процента от уговорената продажна цена в деня на подписване на предварителния
договор, което не е направено от ищците. Относно задълженията им за
предоставяне на документи във връзка с финализиране на окончателния договор,
уредени в чл. 4 от предварителния договор, посочват, че първият ответник към
05.02.2018г. е осигурила и е представила на банката- кредитор, на нотариуса,
посочен в предварителния договор, и на ищците цитираните документи. Твърди се,
че не са нарушили своите задължения да не предлагат имота за продажба, а са
действали добросъвестно спрямо контрагентите си по предварителния договор. С
отговора на исковата молба е отправено към ищците изявление за разваляне на процесния предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот поради неизпълнение на задълженията от купувачите. Евентуално, на
основание чл. 7 от договора, е отправено към ищците изявление за разваляне на процесния предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот. Молят да се постанови съдебно решение, с което да бъде отхвърлен
предявения иск. Претендира направените по делото разноски, за което е
представен списък на страница 230 от делото на СГС. Направено е възражение за
прекомерност на претендираното адвокатско
възнаграждение от насрещната страна. В
определения от съда срок процесуалният представител на ответниците
е депозирал писмена защита по делото.
Съдът, след като прецени
събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, и като взе
предвид доводите, и възраженията на страните, намира за установено от
фактическа страна следното:
С определение постановено на
основание чл. 146, ал. 1 от ГПК съдът е отделил като безспорни между страните
по делото и съответно ненуждаещи се от доказване следните факти:
- сключване на писмен договор
между страните по делото на 03.01.2018г. относно описаните в исковата молба
имоти,
- на същата дата по сметка на
първия ответник са постъпили парични средства в размер на левовата
равностойност на 15 750 евро, което представлява размера на уговореното между
страните капаро по сключения договор и
- на 14.02.2018г. ответниците не са се явили пред посочения от ищците
нотариус за сключване на окончателен договор.
По делото на страници 88 - 92 е представен предварителен договор
за покупко – продажба на недвижими имоти сключен на
03.01.2018г. между ответниците, в качеството им на
продавачи и ищците, в качеството им на купувачи относно описаните в исковата
молба имоти. Съгласно чл. 2.1 от договора уговорената продажна цена в размер на
315 000 евро, която е платима: - при подписване на предварителния
договор - 15 750 евро в лева, останалата част от договорената продажна цена
купувачите заплащат частично със собствени средства в размер на 175 000
евро и частично с банков кредит в размер на левовата равностойност на
124 250 евро по банкови сметки на продавачите. Съгласно чл.2. 2 от процесния договор, страните са уговорили при подписване на
същия купувачите да заплатят на продавачите 5% от уговорената продажна цена или
сума в размер на 30 804 лева по сметка на продавача Т.Г. в СИ банк АД. В чл. 3 от договора страните са постигнали
съгласие да сключат окончателен договор за покупко-продажба на процесните имоти до 30 /тридесет/ дни след заверяване
сметката на продавача Т.Г. със сумата по чл.2.2, като е посочен и нотариуса и
адреса на неговата кантора. В същия член на договора е уговорено, че този срок
може да бъде променян с писмено споразумение между страните по този договор. Съгласно
чл. 4, ал. 1 от договора купувачите са поели следните задължения:
- да осигурят и представят на купувача, при
подписване на този договор, всички налични документи, изискуеми за финансиране
и извършване на продажбата, както и в последствие активно да съдействат, като в
5 дневен срок от поискване на действия или допълнителни документи, да
съдействат на купувачите, банката – кредитор и нотариуса за изпълнение на
настоящия договор и
- да не рекламират имота.
В чл. 8 е предоставена възможност
на продавачите да развалят този договор, ако купувачите откажат да закупят
имота за цената и при условията на същия. В чл. 11 от договора страните са се
съгласили, че всички уведомявания, покани и съобщения следва да се изпращат на
посочените в договора адреси.
На страници 12 – 26 са
представени в препис документите, въз основа на които ответниците
са се легитимирали като собственици на описаните по-горе имоти. От тях се
установяват следните факти:
- На 25.07.1948 г. В.Ц.К.и М.К.са сключили
брак /стр. 15/, съгласно представеното удостоверение за венчание
№79, вр. 4682 издадено от Софийска епархия при
Българската екзархия.
- На 17.10.1964г. М.И.К.е
закупила с договор за покупко – продажба, описан в нотариален акт №1669, том XXIV, дело №4111/1964г. по описа на I - ви нотариус
/стр. 12 – 14/ следния недвижим имот: къща – близнак, находящ
се в юго - западната част на дворно място, парцел III – 12 от квартал 28, кв. Изток, гр. София със
самостоятелен вход – юго – западния такъв при
граници: разделителен зид на къщата близнак и от три страни- двор, състояща се
от: апартамент от три стаи, хол, тераса и балкон, разположен съгласно утвърден
архитектурен проект на два етажа, заедно със сервизни помещения – мазе с гараж
и ателие с балкон, склад и клозет на таванския етаж на същата сграда, над
тристайния апартамент и ½ ид. част от дворното
място, находящо се в гр. София, ул. „Латинка” №19 от
550 кв.м., съставляващо парцел III – 12 от квартал
28, кв. Изток, гр. София , по данни според скицата и при граници по нотариален
акт: наследници на С.П., ул. „Латинка” и братя П., според който акт е означен
като парцел XI – 3 в квартал 28, в което дворно място е описаната
по-горе къща.
- На 20.05.1968г. М.И.К.е продала
на К.И.К.последния етаж от описаната
по-горе къща, съставляващо: ателие с балкон, склад и клозет, който етаж по
нотариален акт се води тавански етаж, заедно с 1/3 идеални части от общите
части на къщата близнак и 1/6 ид. част от дворното
място, в което е построена, който договор е оформен с нотариален акт №172, том XI, дело №2058/1968г. по описа на I - ви нотариус при Софийски народен съд /стр. 21 – 22/.
- На 30.06.1975г. К.И.К.е дарила
на племенника си Л.В.К.описаните в предходния абзац имоти, който договор е
оформен с нотариален акт №72, том LXII, дело
№11776/1975г. по описа на I - ви нотариус при
Софийски районен съд /стр. 23 – 24/.
- На 29.10.1986г. е починал В.Ц.К.,
като е оставил за свои наследници по закон: М.И.К.– съпруга и две деца – първия
ищец и Л.В.К., съгласно представеното удостоверение за наследници изх. №0105 от
26.01.2018г. издадено от Столична община, район Изгрев /стр. 16/.
- На 29.12.1991г. Л.В.К.е продал
на майка си М.И.К.получените по дарение имоти, които са описани по-горе, който
договор е оформен с нотариален акт №38, том XXXXXXXXV,
дело №16 707/1991г. по описа на I - ви нотариус при
Софийска нотариална служба /стр. 25 – 26/, като тук изрично е вписано, че
новата номерация на парцела е VI - 199.
- На 11.11.1997г. М.И.К.е продала
на първия ищец последния етаж от
описаната по-горе къща, съставляващ самостоятелен апартамент на 60
кв.м., състоящ се от: стая – дневна, кухня, антре, баня – клозет и тераса,
заедно с ½ ид. част от зимничното
помещение в зимничния етаж на къщата, заедно с 1/3
идеални части от общите части на къщата близнак и 1/6 ид.
част от дворното място, в което е построена, който договор е оформен с
нотариален акт №167, том LLLXXIX, дело №35 174/1997г. по описа на нотариус с рег. №048 на НК /стр. 19 – 20/,
като е вписано, че вече е променен административния адрес от ул. „Латинка” №19
на ул. „******** и номерацията на парцела вече е VI
- 199.
- На 02.11.2005г. М.И.К.е продала
на първия ищец собствените си ¾ идеални части от описаната по-горе къща и 1/3 ид. част от дворното място, в което е построена, който
договор е оформен с нотариален акт №29, том III,
рег. №3143, дело №366/2005г. по описа на
нотариус с рег. №048 на НК /стр. 17 – 18/. В този нотариален акт е
вписано,че за съставяне на същия е представено удостоверение №485/02.12.1986г.
издадено от Ленински районен съд за отказ от наследство на В.Ц.К., направен от Л.В.К..
На страници 32 – 36 от делото са
представени три скици, издадени от Служба по геодезия, картография и кадастър –
гр. София относно процесния поземлен имот и двата
самостоятелни обекта.
Съгласно представените
удостоверение за граждански брак №001328 издадено от Благоевски
народен съвет на 03.07.1979г. и удостоверение за семейно положение на първия
ответник изх. №064 от 26.01.2018г. издадено от Столична община, район Изгрев
/страници 37 – 38 от делото/ се установява, че ответниците
са съпрузи от 03.07.1979г.
От представеното удостоверение
изх. №20180129112306 от 29.01.2018г. издадено от Агенция по вписванията /стр.
39 от делото/ се установява, че няма регистриран имуществен режим между
съпрузите – ответници в настоящото дело.
На страници 44 – 56 от делото са
представени:
- писма от втория ищец до първия
ответник от дати: 19.01.2018г., две от 01.02.2018г. /като второто е и до
двамата ответници/, 06.02.2018г. до двамата ответници, 07.02.2018г. до двамата ответници,
21.02.2018г. до двамата ответници и
- разписки за изпратени пратки от
втория ищец до първия ответник на дати: 01.02.2018г., 06.02.2018г.,
07.02.2018г. и 21.02.2018г. От тези две групи документи не се установява
връчване на представените писма до ответниците, тъй
като описаните разписки са само за изпратени пратки, без данни относно
съдържанието на пратките, на коя дата и от кого са получени.
Представена е документ с наименование
„нотариална покана” на страници 57 – 58 от делото, от втория ищец до ответниците, без щемпел на нотариус за дата, на която му е
представен този документ и съответно щемпел за извършено връчване на същия на
адресатите.
По делото на страница 65-66 е
представен констативен протокол от 14.02.2018г., съставен от Ивайло И. ***
действие СРС, с рег. № 384, в който е отразено, че на сочената дата –
14.02.2018г. в 09.50 в кантората му са се явили ищците, заедно с двама свои пълномощници, брокер и служител на „Юробанк
България” АД, а за ответниците – са се явили техен
пълномощник, който е съобщели, че те не могат да се явят поради здравословни
причини, но не отказват да изпълнят задълженията си по предварителния договор.
Към отговора на исковата молба са
представени от ответниците медицински документи:
етапна епикриза от 11.05.2018г., амбулаторен лист от
12.04.2018г., резултати от амбулаторни изследвания от 12.04.2018г., епикриза от 07.08.2017г., епикриза
от 27.07.2017г., епикриза от 08.04.2017г., епикриза от 17.03.2018г. / в която е посочено, че втория
ответник е постъпил в болничното заведение на 11.03.2018г./, амбулаторен лист
от 29.03.2018г. /страници 109 – 122 от делото/. Всички посочени документи се
отнасят до втория ответник, но предвид посочените дати в тях, съдът счита, че
същите са неотносими към предмета на правния спор и
поради това не ги обсъжда.
На страница 123 от делото е
представено медицинско направление на първия ответник от 12.02.2018г., в което
е вписана диагноза остър бронхит и определено- домашно лечение и постелен режим. На слеващат
страница от същата дата е приложен и амбулаторен лист за първия ответник за
извършен домашен преглед, при който е поставена диагноза – остър бронхит и
освен изписаните медикаменти е определен постелен
режим.
По
делото е прието заключение на допуснатата съдебно-медицинска експертиза. В него е посочено, че от представената по
делото и описана по-горе медицинска документация може да се направи извод, че за
периода от 01.02.2018г. до 02.03.2018г. двамата ответници
са били в състояние да се явят при нотариус и в рамките на един час да
изповядат сделката за покупко-продажбата на имота. Посочено е, че през този
период те не са били на стационарно лечение в никоя болница, по никакъв повод. Ответниците са оспорили това заключение,като във връзка с
това е допусната тройна съдебно – медицинска експертиза. В следващо съдебно
заседание ответниците са се отказали от допуснатата
по тяхно искане съдебно – медицинска експертиза. При така описаното настоящия
съдебен състав приема, че направеното оспорване на заключението на вещото лице
не е доказано и съответно кредитира същото като изготвено обективно и
компетентно.
По
делото е прието заключение на допуснатата и на двете страни съдебно-техническа
експертиза, което
не е оспорено от тях и съдът кредитира като изготвено обективно и компетентно.
В него е посочено, че сървърите не пазят данни за която и да е обява,
публикувана на сайта на imot.bg и imoti.com през 2018 г., тъй като е изтекъл
срокът, заложен в алгоритмите на двата сайта, през който е било възможно да се
проследи публикуването, промени и др.
При така установените факти съдът прави
следните изводи:
Относно предявения иск
Предявен е иск с правно основание чл.
19, ал. 3 ЗЗД.В направения по делото доклад по чл. 146, ал. 1, т. 4 от ГПК
съдът е указал на ищците, че в тяхна доказателствена
тежест е да установи настъпването на следните факти:
1. сключване на предварителен договор
между страните относно описаните в исковата молба имоти – права и задължения по
договора,
2. правото на собственост на ответниците по отношение на недвижимия имот, описан в
предварителния договор,
3. изпълнение на задълженията си по
предварителния договор,
4. получаване от първия ответник на
посочените две писма от ищците,
5. получаване от ответниците
на описаната в исковата молба нотариална покана и съдържанието на последната,
6. постигане на уговорка между
страните за сключване на окончателен договор на посочените в исковата молба
дати след 14.02.2018г. и
7. предлагане на имота след сключване
на договора между страните в интернет чрез посочените в исковата молба сайтове,
а в доказателствена тежест на ответниците
е да установят настъпването на следните факти:
- изпълнение на задълженията си по
сключения между страните договор и
- здравословно състояние на ответниците към м. 02.2018г.
По делото е представен сключения между
страните предварителен договор за продажба на описаните в исковата молба
недвижими имоти. Ответниците в депозирания си отговор
са оспорили валидността на този договор, тъй като са посочили, че същият не
съдържа конкретен ден и час на сключване на окончателния договор. Съдът счита,
че това възражение на ответниците е неоснователно.
Минимално необходимото съдържание на предварителния договор за продажба на
недвижими имоти включва – индивидиализация на
страните и имотите, и определен или определяем размер на продажната цена. В
случай, че страните не са включили в съдържанието на договора определен срок за
изпълнение на задължението на страните за сключване на окончателен договор,
няма пречка всяка от тях съгласно чл. 84, ал. 2 от ЗЗД да покани другата страна
да изпълни това си задължение като определи ден и час за това. В разглеждания
случай в чл. 3 от договора е определен срок за изпълнение на това задължение –
30 работни дни след заверяване на сметката на продавачката Т.Г. със сумата по
чл. 2.2 Страните по делото не спорят, че ищците са изпълнили задължението си да
преведат на първия ответник сумата от 30 804 лв. в деня на подписване на
договора – 03.01.2018г. С оглед на това и посочения текст от договора следва,
че крайният срок за сключване на окончателен договор изтича на 14.02.2018г.
Ответниците
оспорват, че ищците са изпълнили своите задължения като твърдят, че освен сумата от 30 804
лв. е следвало да им бъде заплатена и сумата от 5% от уговорената продажна цена
в деня на подписване на договора, което не е направено. Общият размер на уговорената
между страните продажна цена е съгласно чл. 3 – 315 000 евро, която се
плаща при подписване на договора – 15 750 евро и остатъка – 175 000
евро в деня на нотариалното изповядване, а сумата от 124 250 евро – след
нотариалното изповядване на сделката, вписване на ипотека в полза на банката и представяне
на удостоверение от Служба по вписвания, от което да е видно, че банката е
първи по ред ипотекарен длъжник и че имота е чист от
вещни тежести /чл. 2.4 и чл. 2.5/. При сумиране на цифрите 15 750 евро,
175 000 евро и 124 250 евро се получава сбор равен на продажната
цена. Следователно освен сумата от 15 750 евро ищците не е следвало да
превеждат на ответниците никакви други суми преди
нотариалното изповядване на сделката. С оглед на изложеното съдът приема, че
направеното от ответниците възражение, че ищците не
са изпълнили своето задължение към тях като не са заплатили и сума в размер на
5% от продажната цена, за неоснователно.
При така приетото следва, че липсва и посоченото от ответниците
в отговора им основание за разваляне на предварителния договор поради
неизпълнение на задължение на купувачите по него.
На последния ден от крайния срок –
14.02.2018г. е съставен и описания по-горе констативен протокол, в който е
отразено, че ответниците не са се явили, като техен
пълномощник е посочил като причина – здравословното им състояние. От
представената по делото медицинска документация и заключението нае съдебно –
медицинската експертиза не се установява съществуване на посочената от
пълномощника на ответниците причина за тяхното
неявяване пред нотариуса за сключване на окончателен договор за продажба на
недвижимите имоти.
От всичко изложено съдът прави извод,
че изправна страна по сключения между страните договор са ищците и като такава
могат да упражнят правото си да поискат да бъде обявен същия за окончателен,
което е и направено от тях с предявяване на исковата молба. Действително от
представените по-горе и описани в мотивите писма, документ наименован
нотариална покана, разписки за изпращани пратки между страните не се установява
до ответниците да са достигнали изявления на ищците
относно определяне на нови дати за сключване на окончателен договор. Но следва
да се посочи, че законът не изисква след изтичане на срока за изпълнение на
задължението за сключване на окончателен договор, изправната страна да продължи
да кани насрещната страна да изпълни, а може или да развали договора, като
преди това даде подходящ срок или да упражни правото си да поиска този договор
да бъде обявен за окончателен в зависимост от нейните интереси.
В
отговора на исковата молба е направено изявление от страна на ответниците за разваляне на договора на основание чл. 7. За
точност следва да се посочи, че правото да бъде развален договора от страна на
продавачите е уреден в чл. 8 от договора и то е при условие, че купувачите
откажат да закупят имота за цената и при условията на договора. По делото не са
събрани доказателства, от които да се направи извод, че е настъпило описаното
условие, поради което съдът приема, че за ответниците
не е възникнало правото да развалят предварителния договор.
От представените и описани по-горе в
мотивите нотариални актове се установява, че процесния
имот е закупен на 17.10.1964г. от М.И.К., която към датата на сделката е била в
брак с В.Ц.К.. През 1968г. М.И.К.е прехвърлила чрез договор за покупко – продажба 1/6 идеална част от двора, заедно с
третия етаж от югозападната къща – близнак, ½ идеална част от зимничните помещения и 1/3 идеална част от общите части на
сградата. През 1975г. М.И.К.е дарила закупените от нея и описани по-горе имоти
на Л.В.К.. След смъртта през 1986г. на В.Ц.К.неговите наследници по закон са
придобили както следва: съпругата му М.И.К.- 4/6 идеални части /от които
½ идеална част, представляваща нейната част от прекратената имуществена
общност и 1/6 идеална част по наследство от съпруга й/ от 2/6 идеални части от
дворното място, първите два етажа на югозапазната
къща – близнак, ½ идеална част от зимничните
помещения и 2/3 идеални части от общите части на сградата, всеки от двете деца
– по 1/6 идеална част от 2/6 идеални части от дворното място, първите два етажа
на югозапазната къща – близнак, ½ идеална част
от зимничните помещения и 2/3 идеални части от общите
части на сградата. През 1991г. Л.К.е продал на своята майка М.К.дарените му
през 1975г. имоти. А през 1997г. М.К.ги е продала същите тези имоти на своята
дъщеря – първия ответник. Към датата на продажбата двата ответници
са имали сключен брак, поради което всеки от тях е придобил при режим на
съпружеска имуществена общност тези имоти. От направеното в нотариалния акт от
2005г. вписване се установява, че Л.К.след смъртта на своя баща – В.К.е
направил отказ от неговото наследство, въз основа на което неговия дял е
увеличил дяловете на другите двама наследници /М.К.и първия ответник/ на това
лице, тоест всеки от тях е увеличил дела си с 1/12 идеални части от 2/6 идеални
части от дворното място, първите два етажа на югозапазната
къща – близнак, ½ идеална част от зимничните
помещения и 2/3 идеални части от общите части на сградата. В резултат на това М.К.е
придобила общо ¾ идеални части от 2/6 идеални части от дворното място,
първите два етажа на югозападната къща – близнак, ½ идеална част от зимничните помещения и 2/3 идеални части от общите части на
сградата, а първия ответник е придобил ¼ идеални части от 2/6 идеални
части от дворното място, първите два етажа на югозапазната
къща – близнак, ½ идеална част от зимничните
помещения и 2/3 идеални части от общите части на сградата. През 2005г. М.К.е продала притежаваните 3/4 идеални
части от 2/6 идеални части от дворното място, първите два етажа на югозапазната къща – близнак, ½ идеална част от зимничните помещения и 2/3 идеални части от общите части на
сградата на първия ответник, като в резултат на това доколкото последната е
била в брак с втория ответник, заедно двамата са единствени собственици 2/6
идеални части от дворното място, първите два етажа на югозапазната
къща – близнак, ½ идеална част от зимничните
помещения и 2/3 идеални части от общите части на сградата, както и на 1/6
идеална част от двора, заедно с третия етаж от югозападната къща – близнак,
½ идеална част от зимничните помещения и 1/3
идеална част от общите части на сградата или общо на ½ идеална част от
дворното място и цялата триетажна къща близнак в югозападната част. При така
изложеното следва, че от представените по делото документи се установява, че ответниците са собственици на имотите, предмет на
предварителния договор.
От така направените изводи, следва,че ищците
са установили всички факти, за които носят доказатествена
тежест, поради което предявеният иск следва да бъде уважен, като се признае за
окончателен сключения между страните и описан по-горе предварителен договор.
Относно
направените по делото разноски
Съгласно описания по-горе в мотивите предварителния
договор разноските чл. 6 „разноските по прехвърляне на собствеността на имота
се разпределят по следния начин: нотариални такси, местен данък за придобиване
на имота, както и всички банкови такси са за сметка на купувачите, а таксата за
вписване е за сметка на продавачите. С оглед на това следва ищците да бъдат
осъдени да заплатят по сметка на Софийски градски съд на основание чл. 364, ал.
1 от ГПК сумата от 1 646, 59 лв. и на основание чл. 44, ал. 1 от Закона за
местните данъци и такси във връзка с чл. 35, ал. 2 на Наредбата за определяне
на местните данъци на Столичен общински съвет на Столична община сумата от 15 402, 16
лв.
Ищците са направил претенция в тежест на ответниците да бъдат присъдени направените от тях в
настоящото производство разноски, които са: 2 030, 74 лв. – държавна
такса, 250 лв. – депозит по допуснатата по искане и на двете страни съдебно –
техническа експертиза и 18 000лв. – заплатен адвокатски хонорар, съгласно
представения договор за правна помощ и три броя платежни нареждания – страница
225, 226, 228 и 229 от делото. Относно претендираното
адвокатско възнаграждение в последното съдебно заседание ответниците
са направили възражение за прекомерност. Съгласно чл. 7, ал. 2, т. 5 от
Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения при
разглеждания случай с цена на материалния интерес равен на уговорената между
страните продажна цена 315 000 евро минималния размер на адвокатското
възнаграждение е 13 851, 73 лв. Съдът като взе предвид предмета на делото,
неговата правна и фактическа сложност, извършените процесуалния действия от
пълномощника на ищците и проведените съдебни заседания по делото счита, че
направеното от ответниците възражение е основателно и
следва да бъде намалено адвокатското възнаграждение на ищците до сумата от 14 500
лв.
Предвид изхода на делото следва ответниците
да бъде осъден на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК да заплатят на ищците общо сумата
от 16 780, 74 лв.
Ответниците също са направил претенция в тежест на ищците да бъдат присъдени направените от тях разноски. Предвид изхода на делото следва да бъде оставена без уважение тази тяхна претенция.
С
тези мотиви съдът
Р
Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР, по иск предявен от Р.Д.А., ЕГН – ********** и С.К.А.,
ЕГН – ********** и двамата със съдебен адрес: ***, офис 101 – чрез адвокат Н.Б.
срещу Т.В.Г., ЕГН – ********** и Г.Д.Г., ЕГН - ********** и двамата със съдебен
адрес: *** – чрез адвокат А.П. с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предварителният договор за покупко- продажба на недвижими имоти, сключен между тези
страни на 03.01.2018г., съгласно който Т.В.Г., ЕГН – ********** и Г.Д.Г., ЕГН –
********** *** продават на Р.Д.А., ЕГН – ********** с адрес: *** и С.К.А., ЕГН
– ********** с адрес: *** следните недвижими имоти:
А/
1/2 /една втора/ идеална част от поземлен имот с идентификатор 68134.801.199 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД – 18 –
95/18.12.2015г. на изпълнителния директор на АГКК, с площ от 562 /петстотин
шестдесет и два/ кв. м., находящ се в гр. София,
район Изгрев, ул. „******** /тринадесети/, с номер по предходен план парцел VI – 199 /шести за имот сто деветдесет и девет/,
квартал 28 /двадесет и осем/ по плана на гр. София при съседи: имот с
идентификатор 68134.801.2551, имот с идентификатор 68134.801.200, имот с
идентификатор 68134.801.194, имот с идентификатор имот 68134.801.197, имот
с идентификатор 68134.801.198,
Б/ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.801.199.1.1, по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед №РД – 18 – 95/18.12.2015г. на изпълнителния директор на
АГКК, находящ се на адрес: гр. София, район Изгрев,
ул. „******** /тринадесети/, етаж 1 /първи/, разположен в сграда №1 /едно/ в
поземлен имот с идентификатор 68134.801.199, предназначение на обекта: жилище,
апартамент, брой нива на обекта: 2 /две/, всяко с площ от по 60 /шестдесет/ кв. м, заедно с
прилежащите части: ½ /една втора/ идеални части от зимничното
помещение и 2/3 /две трети/ идеални части от общите части на сградата, при
съседи на ниво 1 /едно/: на същия етаж – няма, под обекта: имот с идентификатор
68134.801.199.1.3 и над обекта – няма и при съседи на ниво 2 /две/: на същия
етаж – няма, под обекта: няма и над обекта имот с идентификатор 68134.199.1.2 и
В/ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.801.199.1.2, по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед №РД – 18 – 95/18.12.2015г. на изпълнителния
директор на АГКК, находящ се на адрес: гр. София,
район Изгрев, ул. „******** /тринадесети/, етаж 3 /трети/, разположен в сграда
№1 /едно/ в поземлен имот с идентификатор 68134.801.199, предназначение на
обекта: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1 /едно/, с площ от 60
/шестдесет/ кв. м., заедно с прилежащи части: 1/2 /една втора/ идеална част от зимничното помещение и 1/3 /една трета/ идеална част от
общите части на сградата,при съседи: на същия етаж–няма, под обекта–имот с
идентификатор 68134.801.199.1.1 и над обекта – няма, описаните в точки А, Б
и В обекти, наричани общо „имот”, съгласно документ за собственост
представляват:
- еднофамилно
жилище, представляващо първи и втори етаж от югозападния близнак, на три
етажа, със застроена площ на всеки етаж по 60 кв. м., състоящо се от: първи
етаж – кухня, хол, тераса и тоалетна и втори етаж състоящ се от: три спални,
баня, тоалетна и балкон, заедно с ½ /една втора/ идеални части от зимничните помещения в сутеренния етаж, заедно с 2/3 /две
трети/ идеални части от общите части на сградата – югозападен близнак, при
граници: разделителен зид на къщата близнак, от три страни – двор, в който е
построена сграда и заедно с 2/6 /две шести/ идеални части от мястото, в което е
построена сградата, представляващо УПИ VI – 199 /парцел шести за имот сто деветдесет и девети/,
от квартал 28 /двадесет и осем/, с площ от 550 /петстотин и петдесет/ кв. м.
при граници: ул. „Латинка”, УПИ VII – 198, УПИ I – 197 и УПИ V – 200
с реално владение на югозападната половина на мястото при граници: правата
линия, продължение на разделителната стена на къщата близнак посока дъното на
имота, ул. „Латинка”, братя П. и наследниците на С.П. и
- самостоятелен
апартамент с площ от 60 /шестдесет/ кв. м., състоящ се от: дневна, кухня,
антре, баня – клозет, тераса /балкон/, заедно с ½ /една втора/ идеална
част от зимничните помещения в сутеренния етаж на
къщата, заедно с 1/3 /една трета/ идеални части от общите части на къщата –
близнак и 1/6 /една шеста/ идеална част от дворното място, описано по-горе при
условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение купувачите:
Р.Д.А., ЕГН – ********** и С.К.А., ЕГН – ********** и двамата със съдебен
адрес: ***, офис 101 – чрез адвокат Н.Б. заплатят на продавачите Т.В.Г., ЕГН – **********
и Г.Д.Г., ЕГН - ********** и двамата със съдебен адрес: *** – чрез адвокат А.П.
сумите както следва:
- 90 000 евро по сметка на Т.В.Г., ЕГН – **********
в Сибанк АД
- 19 558 лева по сметка на Г.Д.Г., ЕГН – **********
в „Сибанк” АД, която същият следва да представи по
делото в едноседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение,
- 75 000 евро по сметка на Т.В.Г., ЕГН – **********
в „Райфайзенбанк” АД, която същата следва да представи по делото в едноседмичен
срок от влизане в сила на съдебното решение, и
- в едноседмичен
срок от влизане в сила на съдебното решение, вписване на ипотека в полза на
банката и издаване на удостоверение от Службата по вписванията, от което да е
видно, че банката е първи по ред ипотекарен кредитор
и че описаните по-горе имоти са чисти от вещни тежести сумата 124 250
евро платими на сметка на Т.В.Г., ЕГН – ********** и Г.Д.Г., ЕГН – ********** в
евро или лева по техен избор както на вида на валутата, така и на коя банка,
каква сума и на кой от продавачите, като УКАЗВА на ответниците,
че в едноседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение следва да
представят молба, в която да посочат вида на валутата, в която да бъде
изплатена сумата от 124 250 евро, в коя/кои банки, номерата на сметките,
титулярите на сметките и съответно размера на сумите по съответните
сметки.
ОСЪЖДА Р.Д.А., ЕГН – ********** и С.К.А., ЕГН – ********** и двамата със
съдебен адрес: ***, офис 101 – чрез адвокат Н.Б. да заплатят на Софийски
градски съд на основание чл. 364, ал. 1
от ГПК сумата от 1 646, 59 лв.
ОСЪЖДА Р.Д.А., ЕГН – ********** и С.К.А., ЕГН – ********** и двамата със
съдебен адрес: ***, офис 101 – чрез адвокат Н. *** община на основание чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ сумата от 15 402, 16 лв.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК да се впише
възбрана върху прехвърлените имоти до заплащане на дължимите суми, посочени
по-горе на Софийски градски съд и Столична община.
УКАЗВА на ищците, че заверен препис от съдебното
решение ще бъде издаден на страната след представяне на документи за заплащане
на посочените по-горе суми на Софийски градски съд и на Столична община,
документ за платен данък върху придобиваните имоти за 2019г. съобразно Закона
за местните данъци и такси и удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК относно
липсата на данъчни задължения на страните по сделката.
ОСЪЖДА Т.В.Г., ЕГН – ********** и Г.Д.Г., ЕГН - ********** и двамата със
съдебен адрес: *** – чрез адвокат А.П. да заплатят на Р.Д.А., ЕГН – **********
и С.К.А., ЕГН – ********** и двамата със съдебен адрес: ***, офис 101 – чрез
адвокат Н.Б. на основание чл. 78, ал.1 от ГПК сумата от 16 780, 74 лв.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна
жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчване на преписи от
същото от страните по делото.
Препис от решението да се изпрати на Агенцията по вписванията за впиване на възбраната върху имотите, предмет на предварителния договор, които са описани по-горе в диспозитива на решението.
СЪДИЯ: