Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 440 гр.Бургас 04.11.2019
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен
съд, първо гражданско отделение в открито заседание на седемнадесети октомври две
хиляди и деветнадесета година в състав;
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАН ВОДЕНИЧАРОВ
Секретар В.Димитрова, като разгледа докладваното от съдията т.д. № 493 по описа за 2018 год. за да се произнесе взе пред вид следното:
Производството е
образувано по редовна и допустима искова молба на Л.В.Ч., родена на ***г***,
Руска Федерация, гражданка на Руска Федерация с адрес Руска Федерация, град
Москва, район Биберово, ул.„Краснопролетарская“ д.9, кв.320, действаща чрез
адвокат Л.А. със съдебен адрес ***, против
„ХИДРООБОРУДВАНЕ СПИДИ ЕНД ТРЕЙД“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление гр.Поморие, ул.“Александър Батенберг“ № 26, ап.7, представлявано
от управителя Сергей Александрович Муратов.
Предявени са
обективно кумулативно съединени осъдителни искове, основани на развален
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 03.08.2015г. :
1. за сумата от 20
000 евро - платената на отпаднало основание продажна цена;
2. за сумата от 500
евро - заплатени на ответното дружество за покупка и монтаж на климатик в
недвижимия имот, предмет на предварителния договор;
Правното основание
на исковете по т.1 и т.2 е чл.55, ал.1, предложение 3 от Закона за задълженията
и договорите /ЗЗД/.
3. за сумата от 5 000 евро – двоен размер на дадения
задатък, дължим на основание т.3.6 от предварителния договор за неизпълнение на
договорните задължения на продавача;
Искът е с правно
основание чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД.
4. за сумата от 1 500
евро – обезщетение по т.3.6 за пропуснати от ищцата ползи поради неизпълнението
на ответника на задължението му да се сключи окончателен договор до 30.05.2016г.,
състоящи се в неполучени наемни цени по договори за наем на имота за месеците
юли и август на 2016г., 2017г. и 2018г. – по 500 евро.
Искът е с правно
основание чл.79, ал.1, предложение 2 във връзка с чл.82 от ЗЗД.
Обстоятелства, на
които ищцата основава претендираните права и предявените искове :
Твърди, че на
03.08.2015г. сключила с ответника предварителен договор за покупко-продажба на описан
недвижим имот – самостоятелен обект в сграда, находяща се в гр.Поморие, ул.„Цар
Освободител“ № 9. Договорена била цена от 20 000 евро, платима по следния начин
: 5 000 евро в деня на подписване на предварителния договор, 10 000 евро - през
месец септември 2015г. и 5 000 евро до края на месец май 2016г. по посочена в
предварителния договор банкова сметка. ***лния договор до 30.05.2016г. Ищцата
заплатила договорената продажна цена, ведно със сума от 500 евро, за да бъде
монтиран и закупен от ответника климатик в имота. Ответникът приел плащанията с
разписки, подписани от собственика и управител, както следва : на 03.08.2015г. –
3 000 евро; на 12.08.2015г – 2 000 евро; на 30.08.2015г. – 4 500 евро; на
08.11.2015г - 5 000 евро; на 05.12.2015г. –
1 500 евро; на 27.04.2016г. – 2 500 евро; и на 12.08.2016г. - 2 000 евро. Ответникът
не изпълнил задължението си да сключи окончателен договор. Ищцата многократно е
отправяла до управителя искане да се сключи окончателния договор за продажбата,
но той обещавал и отлагал. През месец август 2018г. след поредни посещения при
управителя на ответното дружество у ищцата се породило съмнение, че той няма да
изпълни обещанието си, поради което направила справка в Службата по вписванията
- гр.Поморие и установила, че ответното дружество никога не е било собственик
на недвижимия имот предмет на предварителния договор. Съгласно нотариален акт
за прехвърляне на недвижим имот и учредяване право на строеж срещу задължение
за строителство № 116, том I, рег.№ 0745, д. № 99/ 14.09.2012г. на нотариус с
рег.№ 249, с район на действие - Районен съд град Поморие, собственик на имота
е друго лице - Анастасия Георгиева Добрева. Поради изложеното ищцата имала
правен интерес да развали сключения предварителен договор и да й бъде върнато
платеното по договора, ведно с уговорените неустойки. Съобразно т.3.6 от предварителния
договор при неизпълнение на задълженията на продавача, той изплаща на купувача
капаро в двоен размер, връща всички други парични вноски по договора, като се
задължава да възстанови всички виновно причинени вреди и пропуснати ползи,
които са пряка и непосредствена последица от неизпълнение на договора. Ищцата
сочи, че ответното дружество не може да изпълни задълженията си по договора,
тъй като не е собственик на недвижимия имот предмет на предварителния договор.
Ответното дружество е сключило предварителен договор за продажба на чужд
недвижим имот, договора бил нищожен, липсвал предмет. С исковата молба ищцата
прекратява прекратява предварителния договор по вина на продавача. Ищцата
твърди, че поради неизпълнението на ответника е пропуснала ползи от имота – не
могла да изпълни задълженията си по сключен договор за наем на имота от
01.06.2016г., поради което не получила и договорените наемни цени.
В съдебно заседание, чрез адв. А. исковете
се поддържат, ангажират се доказателства и се пледира за уважаването им.
Ответното
дружество, чрез управителя Муратов пледира за отхвърлянето им.
Съдът приема
следната фактическа обстановка:
На
03.08.2015 г. страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот. Съгласно договора ответното дружество чрез управителя Муратов е
продало на ищцата самостоятелен обект в сграда – студио № 3 от 24, 35 кв. м., а
с общи части – 29, 52 кв. м, ведно със склад в избения етаж, находящ се в
жилищна сграда с идентификатор 57491.503.156.5 срещу продажната цена от
20 000 евро, платими: 5 000 евро капаро при подписване, а останалата
сума – 10 000 евро до края на септември и 5 000 евро до края на май
2016 г. Окончателния договор е следвало да се сключи до 30.05.2016 г. Продавачът
се задължил да представи оригиналните документи за правото му на собственост,
да не продава имота, да не сключва други предварителни договори, наемни
договори и др., да не го ипотекира, да прехвърли владението в деня на нотариалната
сделка, да заплати всички разходи по поддръжката до прехвърлянето му. Купувачът
се задължил да заплати продажната цена. При неизпълнение задълженията на
продавача- той изплаща на купувача капарото в двоен размер, връща всички други
парични вноски по договора и възстановява виновно причинени вреди и пропуснати
ползи. При неизпълнение от страна на купувача – капарото остава в полза на
продавача, като купувачът възстановява всички виновно причинени вреди и
пропуснати ползи. За
собствеността на ответното дружество върху поземления имот се представя
нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот и суперфиция срещу задължение за
строителство № 116, т. І, д. № 99/2012 г. на нотариус Добрин Горанов, при ПРС.
Съгласно акта на дружеството са прехвърлени 146/208, 75 кв. м. от поземлен имот
с идентификатор 57491.503.156 с адрес
гр. Поморие, ул. Цар Освободител № 5 срещу задължението на дружеството да
проектира, пристрои и надстрои
изградената жилищна сграда с идентификатор 5749.503.156.5. Видно от акта
– студио № 3 е получено в дял на прехвърлителката Анастасия Добрева, потвърдено
от приложена справка на АП-Служба Поморие по партидата на дружеството. За
изпълнение задължението на ищцата да заплати цената по договора се представят
седем бр. разписки, подписани от управителя на ответното дружество Муратов,
установяващи заплащането на парични вноски с основание продажбата на процесното
студио находящо се в гр. Поморие, ул. Цар Освободител № 9 от страна на ищцата в
полза на дружеството, както следва: на 03.08.2015 г – 3 000 евро ; на
12.08.2015 г. – 2 000 евро ; на 30.08.2015 г. – 4 500 евро ; на
08.11.2015 г. – 5 000 евро ; на 05.12.2015 г. – 1 500 евро ; на
27.04.2016 г. – 2 500 евро и на 12.0.2016 г. – 2 000 евро. Установява
се от заключението на вещото лице по допуснатата от съда съдебно- почеркова
експертиза, че подписите за „получател“ от името на управителя Сергей Муратов в
описаните 7 бр. разписки, са изпълнени от Сергей Муратов. Представят се три
договора за наем, които не са удостоверени нотарално, съгласно които ищцата е
отдавала процесния имот под наем на различни лица за времето: от 01.05.2016 г.
до 30.09.2016 г. ; от 05.05.2017 г. до 01.10.2017 г. и от 02.05.2018 г. до
03.10.2018 г. за наемната цена от 100 евро на месец.
При тези
факти съдът намира от правна страна:
Страните
са били в облигационно правоотношение по предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот, който има за предмет сключването на окончателен.
Договорната воля е била дружеството-ответник да продаде на ищцата имота: студио
№ 3, ведно със склад към него и да предаде владението му след заплащане на
продажната цена и сключване на окончателен договор. Установи се по делото, че
ищцата е заплатила на управителя на дружеството продажната цена. Ответното
дружество не е изпълнило задължението си да прехвърли собствеността и да
предаде владението на имота, тъй като към датата на сключване на предварителния
договор описаното студио вече е било поставено в дял и собственост на
прехвърлителката на идеални части от поземления имот и учредителка на правото
да се строи Анастасия Добрева. Налага се извода, че ответникът не е изпълнил
задължението си по сключване на окончателен договор и същия е прекратен
надлежно от ищцата, която е изправна страна. При установеното по делото законно разваляне на договора поради
неизпълнение, е налице хипотезата на чл. 55, ал.1, предл. трето ЗЗД и
ответникът дължи връщане на даденото по прекратения договор. В съгласие с
доказателствата съдът приема, че продажната цена от 20 000 евро е била
заплатена, поради което първия иск е доказан по основание и размер и следва да
се уважи.
Вторият иск не се доказва. Доказателства за
закупуване и монтаж на климатик в процесния имот не се събират, поради което
този иск следва да се отхвърли като недоказан.
По третия иск. В чл. 3-6 от договора при неизпълнение задълженията на продавача-
той изплаща на купувача капарото в двоен размер. Установи се, че
дружеството-продавач не е изпълнило задължението си да прехвърли собствеността
и предаде владението върху имота на ищцата-купувач. Налице е уговореното от
страните договорно неизпълнение от страна на продавача, поради което този иск
се явява основателен и доказан и следва да се уважи.
По четвъртия иск. В същата договорна
клауза – чл. 3-6, страните са уговорили, че при неизпълнение от страна на
продавача той дължи възстановяване на всички причинени вреди и пропуснати
ползи, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора.
За причинени пропуснати ползи ищцата представя три договора за наем, кто твърди
че е пропуснала да получи наемната цена. Искът не се доказва. Наличието на три
договори без установена дата не е достатъчно за да се приеме че искът е
доказан, тъй като е налице съмнение за сключването им за целите на процеса. От
друга страна, няма законова пречка несобственик да сключи договор за наем като
наемодател, но в случая ищцата е нямала и владението върху имота, което
категорично се установява от процесния предварителен договор. Поради това не се
доказва, че ищцата е пропуснала да получи наемна цена по сключените договори за
наем, което налага отхвърлянето и на този иск.
При
това разрешение на спора на ищцата следва да се присъдят поискани разноски в
размер на 2 159 лв. съобразно с
уважените искове, съгласно списък, за каквато сума ответника да се
осъди.
Като
се води от тези мотиви съдът
Р Е Ш
И
ОСЪЖДА „ХИДРООБОРУДВАНЕ СПИДИ ЕНД ТРЕЙД“ ЕООД с ЕИК
********* със седалище и адрес на управление гр.Поморие, ул.“Александър
Батенберг“ № 26, ап.7, представлявано от управителя Сергей Александрович
Муратов да заплати на Л.В.Ч., родена
на ***г***, Руска Федерация, гражданка на Руска Федерация с адрес Руска
Федерация, град Москва, район Биберово, ул.„Краснопролетарская“ д.9, кв.320, действаща
чрез адвокат Л.А. със съдебен адрес *** сумата от 20 000 евро, представляваща заплатена продажна цена по
развален предварителен договор за продажба на недвижим имот от 03.08.2015
г.
ОСЪЖДА „ХИДРООБОРУДВАНЕ СПИДИ ЕНД ТРЕЙД“ ЕООД с ЕИК
********* със седалище и адрес на управление гр.Поморие, ул.“Александър
Батенберг“ № 26, ап.7, представлявано от управителя Сергей Александрович
Муратов да заплати на Л.В.Ч., родена
на ***г***, Руска Федерация, гражданка на Руска Федерация с адрес Руска
Федерация, град Москва, район Биберово, ул.„Краснопролетарская“ д.9, кв.320, действаща
чрез адвокат Л.А. със съдебен адрес *** сумата от 5 000 евро, представляваща двоен размер на дадения задатък,
дължим на основание т.3.6, за неизпълнение на договорните задължения на
продавача, по развален предварителен договор за продажба на недвижим имот от
03.08.2015 г.
ОТХВЪЛЯ иска на Л.В.Ч., родена на ***г***,
Руска Федерация, гражданка на Руска Федерация с адрес Руска Федерация, град
Москва, район Биберово, ул.„Краснопролетарская“ д.9, кв.320, действаща чрез
адвокат Л.А. със съдебен адрес ***, против
„ХИДРООБОРУДВАНЕ СПИДИ ЕНД ТРЕЙД“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление гр.Поморие, ул.“Александър Батенберг“ № 26, ап.7, представлявано
от управителя Сергей Александрович Муратов за заплащане на сумата от 500 евро заплатени на ответното
дружество за покупка и монтаж на климатик в недвижимия имот, предмет на развален
предварителен договор от 03.08.2015 г., като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪЛЯ иска на Л.В.Ч., родена на ***г***,
Руска Федерация, гражданка на Руска Федерация с адрес Руска Федерация, град
Москва, район Биберово, ул.„Краснопролетарская“ д.9, кв.320, действаща чрез
адвокат Л.А. със съдебен адрес ***, против
„ХИДРООБОРУДВАНЕ СПИДИ ЕНД ТРЕЙД“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление гр.Поморие, ул.“Александър Батенберг“ № 26, ап.7, представлявано
от Сергей Александрович Муратов за заплащане на сумата от 1 500 евро обезщетение по т.3.6 за пропуснати от ищцата ползи поради
неизпълнението на ответника на задължението му да се сключи окончателен договор
до 30.05.2016г., състоящи се в неполучени наемни цени по договори за наем на
имота за 2016г., 2017г. и 2018г. – по 500 евро, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА „ХИДРООБОРУДВАНЕ
СПИДИ ЕНД ТРЕЙД“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Поморие,
ул.“Александър Батенберг“ № 26, ап.7, представлявано от Сергей Александрович
Муратов да заплати на Л.В.Ч., родена
на ***г***, Руска Федерация, гражданка на Руска Федерация с адрес Руска
Федерация, град Москва, район Биберово, ул.„Краснопролетарская“ д.9, кв.320, действаща
чрез адвокат Л.А. със съдебен адрес *** сумата от 2 159 лв. представляваща съдебни разноски съобразно уважените
искове, съгласно списък.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред
АС-Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните .
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: