Р Е
Ш Е Н
И Е
№ ….
гр. София, 08.07.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І г.о., 5 състав, в публично съдебно заседание на шести март през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСИСЛАВА ЯНЕВА
и секретар К.Георгиева, като разгледа докладваното от председателя
гражданско дело № 12626 по описа
за 2014 год., за да се произнесе взе предвид
следното:
Предявен е от „И.И.” ЕООД против „Счетоводна компания Е.” ООД иск с правно
основание чл.108 от ЗС.
Ищецът твърди, че е собственик на следния недвижим имот, находящ се в гр.София, район „Слатина”,
ул. „******: офис № 3, находящ се на първи жилищен етаж – кота + 7 метра
в новопостроена жилищна сграда, който офис е със застроена площ от 82.62 кв.м.,
състоящ се от работно помещение, кухненски бокс, две тоалетни, преддверие и
тераса, при съседи: стълбищна клетка, коридор, коридор, стълбищна клетка и от
две страни външна стена, заедно със съответните идеални части, съответстващи на
6.768 кв.м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното
място, в което е построена, съставляващо УПИ VІІІ- СГО от кв.66 – а по плана на
гр.София, м.”Христо Смирненски” с площ от 732 кв.м. при граници: ул.”Гео
Милев”, ул.”Слатинска”, УПИ Х - 1032, УПИ ІХ - 1033 и УПИ VІІ – СГО. Твърди, че на 20.03.2009г. сключил договор за
наем с ответника, който прекратил, на основание чл.5.1.2 от договора, с тримесечно предизвестие.
Ответникът оспорвал правото на собственост на ищеца и отказвал да върне имота. Поради
изложените доводи, с уточняваща молба от 08.12.2014г. /л.65/ ищецът моли съда
да приеме за установено по отношение на ответника, че е собственик на процесния
имот и да го осъди да предаде имота.
Ответникът оспорва иска. Твърди, че между страните на 20.03.2009г. бил
сключен договор за наем, чийто срок на действие бил продължен с договор за заем
от 01.06.2009г. С договора за заем от 01.06.2009г. ответникът предоставил на
ищеца заем от 115 000 евро, която сума не била върната. С договора за заем
страните се споразумели, че ако ищецът не върне в срок заетата сума, договорът
за наем се променя, съгласно клаузите по т.1 и т.2 от раздел ”Обезпечение на
заема”, поради което ищецът нямал право да прекрати едностранно договора за
наем с предизвестие. На 05.06.2009г. страните сключили предварителен договор за
покупко-продажба на процесния недвижим
имот, съгласно който ищецът обещал да прехвърли на ответника правото на
собственост върху имота. Цялата сума по предварителния договор била преведена от
ответника на ищеца по банков път. Впоследствие, за да осуети обявяването на
предварителния договор за окончателен, ищецът започнал непрекъснато да подава
жалби до разследващите органи за извършени документни престъпления. Тези
производства били прекратени, а по едно от тях
било повдигнато обвинение на предишния управител на ответното дружество –
А.Г., който бил оправдан по повдигнатото обвинение с решение по НАХД № 8426/2013г.
на СРС, НО, 19 състав. Предварителният договор бил обявен за окончателен с
решение по гр.д. № 1211/2009г. по описа на СГС, VI-3 състав. С
решението за собственик на процесния имот бил обявен ответникът
по настоящото дело - “Счетоводна компания Е.” ООД. В това производство ищецът
предявил установителен иск за нищожност на предварителния договор за
покупко-продажба. Производството било разделено и преюдициалното дело било
изпратено по подсъдност на СРС. С решение от 31.05.2012г. по гр.д. №
5999/2011г. Софийският районен съд, ГО, 28 състав, отхвърлил като неоснователни
предявените от ищеца искове с правно основание чл.26, ал.2 от ЗЗД за
прогласяване нищожността на предварителния договор от 05.06.2009г. и с правно
основани чл.34 от ЗЗД за предаване на имота, както и други искове с правно
основание чл.45 и чл.86 от ЗЗД. Първоинстаницонното решение било потвърдено с
решение от 30.11.2012г. по гр.д. № 9973/2012г. на СГС и недопуснато до касация
с определение № 950/09.12.2013г. по гр.д. № 1558/2013г. на ВКС. След влизане в
сила на решението по гр.д. № 5999/2011г. на СРС, Софийският градски съд, VI-3
състав, в производство по т.д. № 1211/2009г., обявил предварителния договор за
окончателен. Поради изложените доводи, ответникът моли съда да отхвърли иска. Съдът, като прецени събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната взаимна връзка, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
По
допустимостта на предявения иск с правно основание чл.108 от ЗС:
С
уточняваща молба от 08.12.2014г. ищецът моли съда да приеме за установено по
отношение на ответника, че е собственик на процесния имот и да го осъди да предаде владението върху имота./л.65/. С
отговора на ИМ е направено възражение за недопустимост на иска, тъй като между
страните преди това с решение по гр.д. №
25973/2010г. на СРС, ГО, 28 състав, е отхвърлен иск, предявен от „И.И.”ЕООД
против „Счетоводна компания Е.” ООД с правно основание чл.34 от ЗЗД за
предаване на имота.
Възражението е неоснователно. Разглеждането на иск с
правно основание чл.34 от ЗЗД между същите страни или евентуалното
постановяване на решение по такъв иск не са основание за прекратяване на
производството по предявения иск с правно основание чл.108 от ЗС, тъй като
исковете имат различно фактическо основание и предмет на доказване, поради
което не може да намери приложение чл.299, ал.2 от ГПК.
По
предявения иск с правно основание чл. 108 от ЗС:
За да бъде уважен този иск трябва да е
осъществен следният фактически състав: 1/ищецът да е собственик на процесната вещ; 2/ответникът да владее или държи вещта; 3/упражняването на фактическа власт върху
вещта да е без правно основание.
Видно от нот.акт №116/07.10.2005г., том първи, рег. № 3128, нот.дело №
97/2005г. на нотариус с рег. №266 на НК с район на действие – районът на СРС, ищецът
е придобил правото на собственост върху процесния недвижим имот в състояние на „груб
строеж”, находящ се в гр.София, район „Слатина”: офис № 3
на първи жилищен етаж – кота + 7 метра в новопостроена жилищна сграда,
който офис е със застроена площ от 82.62 кв.м., състоящ се от работно
помещение, кухненски бокс, две тоалетни, преддверие и тераса, при съседи:
стълбищна клетка, коридор, коридор, стълбищна клетка и от две страни външна
стена, заедно със съответните идеални части, съответстващи на 6.768 кв.м. от
общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, в което е
построена, съставляващо УПИ VІІІ- СГО от кв.66 – а по плана на гр.София, м.”Христо
Смирненски” с площ от 732 кв.м. при граници: ул.”Гео Милев”, ул.”Слатинска”,
УПИ Х - 1032, УПИ ІХ - 1033 и УПИ VІІ – СГО./л.31-32/.
С предварителен договор от 05.06.2009г.
ищецът е поел задължение спрямо ответника да сключи с него окончателен договор
за продажба на процесния недвижим имот
срещу заплащане на цена от 115 000 евро с включен ДДС. В чл.3 от договора
е посочено, че сумата е заплатена в брой на 01.06.2009г., като изрично е указано,
че договорът в тази част има характер на разписка. Съгл. чл.9 от договора,
продавачът се задължава да предаде на купувача владението на имота в тридневен
срок от сключването на окончателния договор./л.207-211/.
Видно от решение № 38/25.07.2016г.
по гр.д. № 1211/2009г. на СГС, VI-3 състав, “Счетоводна компания Е.” ООД е предявило
иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД срещу „И.И.” ЕООД за обявяване на предварителния договор от 05.06.2009г.
за окончателен. Решението по това дело не е влязло в сила към датата на
приключване на устните състезания по настоящото дело. С решението съдът е
обявил предварителния договор за окончателен./л.245-248/.
Така представените
доказателства установяват, че ищецът е собственик на процесния недвижим имот
към датата на приключване на устните състезания по настоящото дело, тъй като
решението по конститутивния иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителния договор за продажба на имота все още не е влязло
в сила.
По настоящото дело не се
спори, че ответникът упражнява фактическа власт върху процесната недвижима вещ.
Спорен въпрос е дали ответникът
владее или държи имота на правно основание.
Ищецът твърди, че е предал
държането върху имота по силата на договор за наем от 20.03.2009г., който прекратил,
на основание чл.5.1.2, с тримесечно предизвестие, връчено с нотариална покана
на 30.11.2009г. Ответникът поддържа становището, че владее имота на правно
основание, като се позовава на договор за заем от 01.06.2009г., с който
страните договорили промени в договора за наем от 20.03.2009г., и на
предварителен договор от 05.06.2009г.
От фактическа страна относими
към спора са следните факти, които се установяват от представените по делото
доказателства:
На 20.03.2009г. страните са сключили договор за
наем, съгласно който ищецът е поел задължение да предостави на ответника за
временено ползване процесния недвижим имот срещу заплащане на наемна цена. Договорът
е сключен за срок от пет години, считано от 01.07.2009г./чл.3.1/. Съгласно
чл.5.1.2 от договора, страните са се споразумели, че всяка от тях може да го
прекрати с тримесечно предизвестие./л.34-35/.
С уведомление от
27.11.2009г. ищецът е уведомил ответника, че прекратява договора за наем, на
основание чл.5.1.2, с тримесечно предизвестие, считано от датата на получаване
на поканата. Уведомлението е връчено на ответника, чрез нотариус, на
30.11.2009г./л.13 от приложено гр.д. №22257/2014г. на СРС, ГО, 25 състав/.
С договор за заем от
01.06.2009г. ответникът, в качеството на заемодател, е предоставил на ищеца, в
качеството на заемополучател, сумата от 115 000 евро, а заемополучателят
се е задължил да я върне и да заплати лихва в размер на 0.5 на сто месечно. Съгласно
чл.2 от раздел ”Предмет на договора”, предаването на заемната сума се извършва
в брой в момента на подписване на договора, който служи като разписка,
удостоверяваща предаването на сумата. Съгласно чл.1 и чл.2 от раздел ”Обезпечение
на заема”, получената сума следва да бъде върнат до 29.09.2009г. В случай, че
не бъде върнат в този срок, договорът за заем се превръща в анекс към договора
за наем, подписан от страните на 20.03.2009г. и става неразделна част от него,
като в договора за наем се добавят следните точки: т.2.6, т.2.7 и т.2.8 към
раздел „Цена и плащане”, т.3.1 в раздел ”Срок” и т.5.1.2 в раздел „Прекратяване
на договора”. Посочените разпоредби са със следното съдържание: т.2.6 – „Страните
декларират, че за периода 01.10.2009г.-30.09.2029г. /240 месеца/ наемната цена
е платена предварително на 01.06.2009г.”; т.2.7 – „Наемната цена на наетия офис
за периода 01.10.2009г.-30.09.2029г. е 500 евро месечно с включен ДДС, като
наемът за периода 01.10.2009г.-30.09.2029г. е платен предварително на
01.06.2009г.”; т.2.8 – „Наемодателят се задължава всеки месец за периода от
01.10.2009г. до 30.09.2029г. да издава данъчна фактура на наемателя за 500 евро
с включен ДДС”; т.3.1 „Договорът
се сключва за срок от 240 месеца, считано от 01.10.2009г.”, т.5.1.2 – Договорът не може да бъде прекратен от страна на наемодателя преди
30.09.2029г., освен в случаите, при които е изпълнена т.5.2.4 и купувач на
имота е наемателя”./л.212-216/.
С предварителен договор от
05.06.2009 г. ищецът е поел задължение спрямо ответника да сключи с него
окончателен договор за продажба на процесния недвижим имот срещу заплащане на
цена от 115 000 евро с включен ДДС. В чл.3 от договора е посочено, че
купувачът е изплатил изцяло продажната цена на 01.06.2009г., като
предварителният договор има характер на разписка, удостоверяваща плащането.
Съгласно чл.6 от предварителния договор, продавачът се е задължил да прехвърли на купувача
правото на собственост върху недвижимия имот в едномесечен срок от подписването
на предварителния договор. Според чл.9 от договора, продавачът се задължава да
предаде на купувача владението на имота в 3-дневен срок от сключването на
окончателния договор./л.207-211/.
Останалите писмени доказателства по
делото не променят установените по делото факти, че на 20.03.2009г. страните са
сключили договор за наем, чието съдържание е променено с последващ договор за
заем от 01.06.2009г., както и че между страните на 05.06.2009г. е сключен
предварителен договор за продажба на процесния имот - представени са копия от неподписани
съдебни актове – решение от 31.05.2012г.
по гр.д. № 25973/2010г. на СРС, ГО, 28 състав, решение от 30.11.2012г. по
вгр.д. № 9973/2012г. на СГС и определение от 09.12.2013г. по т.д. № 1558/2013г.
на ВКС. Решението от 30.11.2012г. по
вгр.д. № 9973/2012г. на СГС и определението от 09.12.2013г. по т.д. №
1558/2013г. на ВКС са публикувани на
официалния сайт на СГС и на сайта на ВКС.
В диспозитива на копие от неподписано
решение от 31.05.2012г. по гр.д.
№ 25973/2010г. на СРС, ГО, 28 състав, е посочено, че е отхвърлен
иск от „И.И.“ЕООД против „Счетоводна компания Е.“ ООД с правно основание чл.26,
ал.2, предл.2 от ЗЗД за прогласяване нищожността на предварителния договор от
05.06.2009г. за покупко-продажба на процесния имот и е отхвърлен предявен иск с
правно основание чл.34 от ЗЗД за осъждане на „Счетоводна компания Е.“ ООД да
върне имота на „И.И.“ЕООД. В диспозитива на същото решение е посочено, че е
отхвърлен предявен от „И.И.“ЕООД против „Счетоводна компания Е.“ООД частичен иск
с правно основание чл.45, ал.1 от ЗЗД за сумата от 1000 лв.
В диспозитива на копие от решение от
30.11.2012г. по вгр.д. № 9973/2012г. на СГС е посочено, че е потвърдено решение
по гр.д.
№ 5999/2011г. на СРС, ГО, 28 състав, чийто номер неправилно, при
допусната очевидна фактическа грешка, е посочен в решението на районния съд,
като 25973/2010 г.
Представено е определение със заличени
данни от сайта на ВКС от 09.12.2013г. по т.д. № 1558/2013г., с което не е
допуснато касационно обжалване на решение № 7976/30.11.2012г. по гр.д. №
9973/2012г. на СГС.
Публикуваното на сайта на ВКС
определение от 09.12.2013г. по т.д. № 1558/2013г. установява, че е влязло в
сила решението по вгрд. № 9973/2012г. на СГС, респ. че е влязло в сила и
решението от 31.05.2012г. по гр.д. № 5999/2011г.,
ГО, 28 състав, с което са отхвърлени исковете на ищеца срещу ответника с правно
основание чл.26, ал.2, предл.2 от ЗЗД за прогласяване нищожността на
предварителния договор от 05.06.2009г. за покупко-продажба на процесния имот и с правно основание чл.34 от ЗЗД за осъждане на „Счетоводна компания Е.“ ООД да върне имота на „И.И.“ЕООД.
Представени са и преписи от решение от
30.12.2014г. по гр.д. № 9365/2013г. на СРС, ГО, 41 състав и решение от
04.06.2013г. по НАХД № 8426/2013г. на СРС, НК, 19 състав. Тези писмени
доказателства също не променят установената по делото фактическа обстановка, че
страните са обвързани от горецитираните договор за наем от 20.03.2009г.,
изменен с договор за заем от 01.06.2009г., и от предварителния договор от
05.06.2009г.
С решението от 30.12.2014 г. по гр.д. №
9365/2013г. на СРС, ГО, 41 състав, е отхвърлен предявен от „И.И.“ ЕООД против
„Счетоводна компания Е.“ ООД иск с правно основание чл.233, ал.1, пр.1 от ЗЗД
за връщане на процесния недвижим имот, поради прекратяване на договор за наем
от 28.02.2010 г., и е отхвърлен иск с правно основание чл.236, ал.2 от ЗЗД за
заплащане на 6300 евро или 12 321.72 лв., представляващо обезщетение за
ползване на наетия имот за времето от 01.03.2010г.-01.03.2011г. след
прекратяване на договор за наем, сключен на 20.03.2009г. Решението е влязло в
сила на 13.10.2016г.
С
решение от 04.06.2013г. по НАХД № 8426/2013г. на СРС, НК, 19 състав, А.Г. Г.е признат за невиновен в това, че за
периода 15.07.2009г. до 21.06.2010г. в гр.София, бул.“Витоша„ № 2, в Софийски
градски съд, ТО, VI-3
състав, по т.д. №
1211/2009г. в качеството на управител на „Счетоводна компания Е.“ ЕООД
съзнателно е ползвал преправени частни документи, при условията на продължавано
престъпление, като двете деяния осъществяват един и същ състав на едно и също
престъпление, извършени са през непродължителни периоди от време, при една и
съща обстановка и при еднородност на вината, при което последващото деяние се
явява от субективна и обективна страна продължение на предходното, както
следва: На 15.07.2009г. в гр. София, бул. “Витоша №2, в Софийски градски съд,
ТО, VI-3 състав, по т.д. № 1211/2009г., в
качеството на управител на „Счетоводна компания Е.“ ЕООД съзнателно се е
ползвал пред деловодител от СГС, ТО, VI -3 състав, по т.д. № 1211/2009г. във връзка с подаване на
искова молба за допускане на предварително обезпечение върху недвижим имот от
преправен частен документ – предварителен договор за покупко-продажба от
05.06.2009г. между „И.Г.“ ЕООД и „Счетоводна компания Е.“ ЕООД, на който
документ последният пети лист е отпечатан на различно от останалите печатащо
устройство, или на същото печатащо устройство, след като е било отстранено
зацапването върху барабана, като от него за самото му съставяне не може да се
търси наказателна отговорност; На 21.06.2010г. в гр.София, бул.“Витоша“ № 2, в Софийски
градски съд, ТО, VI-3
състав, по т.д. № 1211/2009г.
в качеството си на управител на търговско дружество „Счетоводна компания Е.“ЕООД
съзнателно се е ползвал пред деловодител от Софийски градски съд при подаване
на допълнителна искова молба за допускане на предварително обезпечение върху
недвижим имот от преправен частен документ – покана от „Счетоводна компания Е.“ЕООД
до „И.Г.“ ЕООД от 22.07.2009г., на който документ вторият лист е отпечатан на
различно от останалите печатащо устройство, или на същото печатащо устройство,
след като е било отстранено зацапването върху барабана, като от него за самото
му съставяне не може да се търси наказателна отговорност, поради което и на
основание чл.378, ал.4, т.2 от НПК, е оправдан по повдигнатото му
обвинение за престъпление по чл.316, ал.1,вр. чл.309, ал.1, вр чл.26, ал.1 от НК./л.279-280/.
Представени са и договор № 46/23.04.2009г.
между страните за счетоводно обслужване и
допълнително споразумение към него, както и нотариална покана от „Счетоводна
компания Е.” ООД от 27.11.2009г., адресирана до ищеца, по повод неизпълнени
задължения по договор за счетоводно обслужване, които доказателства са
неотносими към спора по предявения иск с право основание чл.108 от ЗС, поради
което съдът не ги обсъжда.
Представено е и копие от неподписано
решение от 06.06.2014г. по гр.д. № 56679/2012г. на СРС, ГО, 79 състав, в
диспозитива на което е посочено, че е осъдена „Счетоводна компания Е.“ ООД да
заплати на „И.И.“ЕООД наем за периода
01.02.2010г.-27.02.2010г. по договор за наем от 20.03.2009г., ведно със
законната лихва, считано от 29.11.2012г. до окончателното изплащане./л.92/. На настоящия състав е служебно
известно, че такова решение е постановено. Липсват доказателства дали това
решение е влязло в сила, поради което
съдът не го обсъжда. Следва да се отбележи, че дори решението да е влязло в
сила, то също е без значение за спора по настоящото дело.
При така събраните по делото относими доказателства
съдът приема, че договорът за наем от 20.03.2009г. е изменен с последващия
договор за заем от 01.06.2009г./чл.1 от раздел „Обезпечение на заема”/, който
има характер на анекс към него, като срокът на договора за наем е продължен до 30.09.2029 г.
Тъй като договорът за заем е сключен на
01.06.2009г., то с уведомлението от 27.11.2009г., изпратено от ищеца, чрез
нотариус, и връчено на ответника на
30.11.2019г., наемодателят не е могъл да пре крати договора за наем на
основание чл.5.1.2 /стара редакция на договора за наем/, тъй като междувременно, считано от 01.06.2009г., чл.
5.1.2 от договора за наем е променен, като е придобил следното съдържание: „Договорът
не може да бъде прекратен от страна на наемодателя преди 30.09.2029г., освен в
случаите, при които е изпълнена т.5.2.4 и купувач на имота е наемателя”.
Следователно, страните продължават да са
обвързани от договора за наем и именно по силата на чл.1.1 от него, ответникът
упражнява фактическа власт върху имота, поради което предявеният иск за
предаване на владението върху недвижимата вещ следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
Липсват доказателства за направени от
ответника разноски по делото, поради което съдът не присъжда такива.
Мотивиран така, съдът
Р Е
Ш И :
По предявения от „И.И.” ЕООД, ЕИК ******, със седалище и
адрес на управление:***, представлявано от управителя И. А. И., против
„Счетоводна компания Е.” ООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***,
иск с правно основание чл.108 от ЗС: ПРИЕМА
ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на „Счетоводна компания Е.” ООД, ЕИК ******, че „И.И.”
ЕООД, ЕИК ******, е собственик по силата на договор от 07.10.2005г. за продажба
на недвижим имот, обективиран в нот.акт № 116, том първи, рег. № 3128, нот.дело
№ 97/2005г. на нотариус Д. И. с рег. №266 на НК с район на действие - районът
на СРС, на следния недвижим имот,
находящ се на първи етаж в жилищна
сграда в гр.София, Столична община, район „Слатина”: офис № 3
на първи жилищен етаж – кота + 7 метра в жилищна сграда със застроена
площ от 82.62 кв.м., състоящ се от работно помещение, кухненски бокс, две тоалетни,
преддверие и тераса, при съседи: стълбищна клетка, коридор, коридор, стълбищна
клбетка и от две страни външна стена, заедно със съответните идеални части от,
съответстващи на 6.768 кв.м. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, в която е построена, съставляващо УПИ VІІІ – СГО от кв.66 а по
плана на гр.София, м.”Христо Смирненски” с площ от 732 кв.м. при граници:
ул.”Гео Милев”, ул.”Слатинска”, УПИ Х -1032, УПИ ІХ-1033 и УПИVІІ – СГО.
ОТХВЪРЛЯ предявения от„И.И.” ЕООД срещу „Счетоводна
компания Е.” ООД иск за предаване на владението на гореописания недвижи имот.
Решението подлежи на
обжалване пред Софийския апелативен съд с въззивна жалба в двуседмичен срок от
връчването на страните.
СЪДИЯ: