№ 1927
гр. Варна, 08.12.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ, в публично заседание на
шести декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Атанас В. Славов
при участието на секретаря Цветелина Н. Цветанова
Сложи за разглеждане докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело
№ 20223100102459 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 15:13 часа се явиха:
Ищцовото дружество „Х.” ЕООД, редовно уведомено за съдебно
заседание, представлява се от адв. В. С. от АК - Варна, редовно упълномощен
и приет от съда от преди и от адвокат Н. С. от АК – Варна, редовно
упълномощен и приет от съда от днес.
Ответното дружество „***“ ЕООД, редовно уведомено за съдебно
заседание, представлява се от адвокат М. Т. от АК - Варна, редовно
упълномощен и приет от съда от преди.
Вещото лице М. С. С., редовно призована, явява се лично.
СЪДЪТ СЛУЖЕБНО ПРОВЕРИ И КОНСТАТИРА, че вещото лице
е депозирала заключението в срока по чл. 199 от ГПК.
СТАНОВИЩЕ ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:
АДВ. С.: Да се даде ход на делото.
АДВ. С.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Т.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на
делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И
1
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило в срока по чл. 199 от ГПК заключение
с вх. рег. № 28985/28.11.2023 г. по допуснатата съдебно-оценителна
експертиза и пристъпи към изслушване на вещото лице, след снемане на
неговата самоличност.
Вещо лице М. С. С.: 48-годишна, българка, българска гражданка,
омъжена, неосъждана, без родство и дела със страните по делото.
Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и разбиране.
В. Л. С.: Поддържам представената от мен експертиза. В таблицата на
стр. 3 „продажна цена“ следва да се чете „наемна цена“, текстът е останал от
базовата изчислителна таблица, която съм си направила и ползвам. Пазарна
стойност трябва да е на квадратен метър наем. Навсякъде е наем.
АДВ. С. Нямам други въпроси към вещото лице.
АДВ. С.: Нямам други въпроси към вещото лице.
В. Л. С. на въпроси на адв. Т.: Не са останали аналози от преходното
заключение в таблицата. Използвала съм това, което съм посочила, като
навсякъде съм посочила конкретно къде се намират, а отгоре това, което стои,
е понеже в районирането на Варна, където се обявяват имотите, е посочено по
този начин. Масово във Варна се посочват по този начин, затова отдолу съм
посочила точно къде е – достъп до ***, място до „***, срещу ***, води се тази
зона и т.н.
Доколкото се сещам, пазарните аналози за този район са малко.
Ограничени са и когато става въпрос за заден период много трудно може да
се намери пълна и подробна информация за съответния парцел. Това е, което
съм намерила, не мога в момента да кажа дали са същите или са други
аналозите в сравнение с предходната експертиза. Ползвала съм аналозите,
които съм намерила.
Когато говорим за ДОПК, имаме нотариални актове. Когато обаче
говорим за пазарна оценка, се ползват различни аналози, не е задължително
да има актове, тъй като специално при наемите те не подлежат на
2
задължително вписване в Агенцията по вписванията и се ползват и офертни
стойности, които отразяват пазарния интерес и се слагат съответните
коефициенти, отразяващи разликата между офертна и стойност, на която се
сключват сделките. Няма изискване към оценителите да представят в
заключението откъде са взети аналозите. Няма такова изискване и това е така,
защото работим с агенции за недвижими имоти, откъдето вземаме
информация, а те не желаят да предоставят на сто процента цялата
информация и да бъде включвана в заключение. В оценките се представят по
този начин данните и не съществува в нито една нормативна уредба
изискване да бъде представен и източника, от който е взета информацията,
нито в българските, нито в международните стандарти, нито в ДОПК има
такова изискване. ДОПК изисква върху реализирани сделки, но също няма
изискване да се представят. В случая съм написала данните, които са
налични.
В. Л. С. на въпроси на съда: Правила съм оценки и в този район в
период може би няколко месеца по-рано, тогава също съм изследвала в
Агенция по вписванията и наеми, и продажби. Действително вписванията са
много малко и трудно може да се намери вписване на наемна цена на имот със
съвсем сходни характеристики. В момента не мога да кажа тези аналози дали
бяха от налични договори или са взети от агенции, вземам много данни. При
изготвяне на заключението 1-2 седмици по-рано не съм търсила специално,
тъй като заключението е за по-ранен период. Аз съм търсила и за друга
оценка, има аналози, но този критерий „лице на булевард с налични
комуникации“ ограничава броя на имотите, които въобще могат да се ползват
за аналози. Този имот, който е обект на оценката, е с много добро
местоположение в сравнение с аналозите. Посочила съм, че имаме имот на
бул. „С.“ срещу ***, което е доста по-отдалечено от тази част на града, в
която се намира този имот, отдалечен е от центъра и от оживената част с
човекопоток. Когато някой търси за определена дейност и когато някой
предлага имот, за него местоположението има значение, той го отдава под
наем съобразно местоположението. Вече търсещият, ако е за производствена
дейност, естествено ще търси в район с по-ниски цени, затова се съобразява.
В случая булевардът е относим дотолкова, доколкото позволява много по-
добър достъп. Има излаз на булевард „С.“, малко след „***“, след
техникумите, непосредствено до „***“, затова съм сложила тези коефициенти
3
за местоположение. Описала съм какво съм взела предвид. Първият имот от
извадката е с комуникации на граница, най-вероятно става въпрос за делба,
няма комуникации вътре в имота, затова съм сложила коефициент за
процесния имот.
Посочила съм три аналога, но в този район има точно два парцела,
които са сходни на този, но те не са обявени и нямам данни да се отдават под
наем. Единият е до Техникумите над Електротехникума, но в момента
предстои да се застроява. Другият парцел е малко по-близо до процесния, но
той също не попада в обхвата. Познавам много добре този район и затова мога
да кажа, че други парцели с такива характеристики в целия район няма. Това
са тези двата, но те и двата не са обект на отдаване под наем, за да ги ползвам
за аналози, нито са обект на продажба през последните години. Това налага да
се ползват по-отдалечени имоти. Имаме парцел, който е със сравнително
голяма площ, като се има предвид целият преди да бъде разделен, намиращ се
в широкия център на гр. Варна с лице на булевард, и същевременно се
използва за задоволяване на промишлени нужди. Всички тези характеристики
в съвкупност обуславят липса на предлагане на съвсем същите имоти.
АДВ. Т.: Считам, че за защитата е невъзможно да формулира правилно
въпроси, поради потвърденото от вещото лице, че в експертизата не се
съдържат данни за ползваните аналози. Освен че е в Западна промишлена
зона, за нас не е ясно ползваният аналог какво представлява. Представлява ли
охраняем имот, представлява ли имот с правилна форма, осветен ли е, какъв е
достъпът. Незнаейки какви са ползваните аналози, а виждайки само едни
цени, за нас е невъзможно да формулираме въпроси към наложените
коефициенти. Не можем да формираме въпроси защо е увеличена
характеристиката на оценявания имот спрямо първия с пет процента, а
спрямо другите с нула процента, поради това, че ние не знаем кои са тези
други имоти. Считам, че представеното експертно заключение е непълно и
неясно, поради което моля да предоставите възможност на вещото лице да
предостави данни за ползваните аналози и техните характеристики. Именно
по характеристики методът на пазарните аналози определя стойността -
пазарна наемна или пазарна продажна. Въпроси в тази връзка към настоящия
момент не мога да формирам или ще са съвсем общи, защото отговорите,
които ще даде вещото лице, ще бъдат субективното виждане без възможност
съдът да прецени доколко това виждане отговаря на изследваните обекти.
4
В. Л. С.: В нито една нормативна уредба тези фактори, които са
цитирани, не оказват влияние върху цените. Дали един имот е охраняем или
не е въпрос, койот се решава от ползвателя или собственика. По отношение
на формата тя има значение за купувача или наемателя, само че факторите,
които оказват най-съществено влияние са изрично и изчерпателно посочени в
ЗМДТ. В Приложение 2 са посочени факторите, заради които се въвеждат
корекционни коефициенти. В някои случаи при особени имоти се налагат и
други корекционни коефициенти, но при изброените преди малко нито един
не попада в обхвата в ЗМДТ, а в момента друга уредба, която да
регламентира кои фактори оказват влияние, няма.
Посочила съм това, което е дадено като характеристики на имотите.
АДВ. С.: Всяко едно заключение на вещо лице изразява неговото
субективно мнение по съответния въпрос. Това вещо лице е изработило това
заключение и е изразило свое субективно мнение. Оттам нататък се задават
въпроси и се изразява отношение. Вещото лице заяви, че не е длъжно и няма
регламент, с който да представя една или друга информация. Всяка страна си
поставя въпроси към заключението и накрая изразява отношение към вече
депозираното заключение. Имаме депозирано заключение, което
представлява субективна преценка на вещото лице към поставените въпроси.
АДВ. С.: За тези три имота, които са описани като пазарни аналози, ми
е ясно къде се намират. И трите имота се намират доста по-далеч от
процесния имот, борсата *** е преди обръщача на „***“, другият имот е до
„***“ в „***, достъп от ***, първият имот е в Западна промишлена зона,
всички знаем къде е. Ответникът при условие, че оспорва пазарните аналози,
да представи подобни договори за наем, вписани в Служба по вписванията.
В. Л. С.: За специфични имоти, когато се свързваме с агенции и
поискаме информация за апартаменти и магазини не е проблем, предоставят.
Когато става въпрос за по-екзотични имоти, не предоставят пълна
информация, защото може много лесно да се намери имотът. Тъй като има
злоупотреби от колеги, които вземат информация под претекст, че е за
оценка, а всъщност се използва за обезпечаване на информация към клиенти,
агенциите не ни дават информация за точни параметри на имотите, защото
много лесно могат да бъдат намерени. Ние работим с обема информация,
който ни дават - местоположение, основни характеристики, достъпът от какъв
път е – черен, стандартен второстепенен или от булевард, съответно дали
5
имат или нямат комуникации, останалата информация не ни я дават, защото
много лесно могат да бъдат открити съответните имоти. Това е с по-
екзотични парцели, с хотели и ваканционни имоти. Имайки повече
характеристики от това, което ни дават, много лесно може да бъда разпознат
и информацията да се ползва за прескачане на съответните брокери.
АДВ. Т.: Процесният имот знаем къде се намира, но не знаем цената му.
Не е достатъчно къде се намират имотите, за да се знаят характеристиките.
Предходният оценител заяви, че е ползвал оферти от интернет сайт, приложил
е към експертизата разпечатки на тези оферти. В тези оферти има снимки на
оферираните имоти и по този начин за нас в предходно съдебно заседание
стана ясно какви са аналозите, какви са характеристиките и аз формирах
въпроси, които зададох на предходното вещо лице. Към момента имаме едни
снимки на процесния имот в заключението и липса на яснота съществува ли
офертно предложение за посочените цени. Това поставя под съмнение дали
съществува такова предложение.
В. Л. С.: Не са ми искали да прилагам разпечатки. Вещите лица не
следва да представят доказателства и никога не съм ги представяла.
СЪДЪТ, като съобрази становищата на страните, намира, че вещото
лице не е отговорило в пълнота на поставените задачи във връзка с пазарната
цена на наема на процесния недвижим имот. В заключението си същото сочи,
че е ползвало пазарни аналози, като за съда не става ясно какви са те и
техните характеристики. Това налага СЪДЪТ да укаже на вещото лице, че
при използване на принципа на пазарна оценка за наем на процесния
недвижим имот следва да съобрази, ако не може да открие или да намери
реални договори за наем, от които да определи пазарната цена, то следва да
представи по делото офертни цени за подобни имоти с подобни
характеристики на процесния, които са най-близо до процесния недвижим
имот и най-близо отразяват неговата наемна пазарна цена. В наемната пазарна
цена следва да се включи цената на търсенето, съответно на предлагането,
като единствен критерий по отношение на този наем при съобразяване с
индивидуалните характеристики на всеки един от имотите - предмет на
обследването, съпоставени с процесния недвижим имот.
Водим от гореизложеното, СЪДЪТ
6
О П Р Е Д Е Л И
ОТКЛОНЯВА приемането на заключението по допуснатата съдебно-
оценителна експертиза на вещото лице М. С. С..
УКАЗВА на вещото лице, че следва да изготви заключението си по
допуснатата съдебно-оценителна експертиза съобразно мотивите на
настоящото определение.
УКАЗВА на вещото лице, че следва да депозира заключението си в
срока по чл. 199 от ГПК.
АДВ. С.: Нямам други доказателствени искания.
АДВ. С.: Нямам други доказателствени искания.
АДВ. Т.: Нямам други доказателствени искания.
СЪДЪТ намира, че производството по делото следва да бъде отложено
за събиране на допуснатите доказателства, поради което
О П Р Е Д Е Л И
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото за 14.02.2024 г. от
15:30 часа, за която дата и час страните се считат за редовно уведомени.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в
15:41 часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
7