РЕШЕНИЕ
№ 288
гр. Пловдив, 29.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IV СЪСТАВ, в публично заседание на
шести юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Таня Яв. Букова
при участието на секретаря Мария Ив. Пеева
като разгледа докладваното от Таня Яв. Букова Търговско дело №
20225300900346 по описа за 2022 година
Ищецът Р. Т. Д. с ЕГН **********, от гр. ***********************
представляван от пълномощника му адвокат И. Р., твърди, че на 24.10.2015 г. сключил
с „ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имот, по който дружеството се задължило да му продаде следните
недвижими имоти : ****-********** със застроена площ от 72 кв. м., представляващ
самостоятелна двуетажна масивна сграда с два самостоятелни входа ведно с
отстъпеното право на строеж върху мястото, в което е разположена сградата, а именно
: в южната част на общински терен, съставляващ УПИ ІІ-КОО /втори – КОО/, кв. **,
който УПИ е част от ПИ № *** от кв. ** по кадастралния план на гр. *******, одобрен
със Заповед КП № РД-02-14-2299/2000 г. по регулационния план, одобрен със Заповед
РП № 516/1971 г., № РД-06-136/26.05.2000 г. и РД-06-25/28.01.1994 г., с площ на УПИ
от 1173 кв. м., при граници и съседи на УПИ : улица, УПИ ІІІ-403, УПИ ХІ-407, УПИ
ХІІ-419 и УПИ І-406; *************** за ******************** ******* на два етажа
със застроен площ от 36 кв. м., с два самостоятелни входа, представляващ южен
самостоятелен обект от двуетажна масивна сграда, цялата застроена на 108 кв. м., при
граници на ателието : от север – ателие № ** от изток, юг и запад – общинско място;
ведно с 1/3 ид. ч. от общите части на сградата съгласно чл. 38 ЗС и от правото на
строеж върху мястото, която сграда е разположена в източната част на общински
терен, съставляващ УПИ ІІ-КОО /втори – КОО/, кв. **, който УПИ е част от ПИ № ***
от кв. ** по кадастралния план на гр. *******, одобрен със Заповед КП № РД-02-14-
2299/2000 г. по регулационния план, одобрен със Заповед РП № 516/1971 г., № РД-06-
1
136/26.05.2000 г. и РД-06-25/28.01.1994 г., с площ на УПИ от 1173 кв. м., при граници
и съседи на УПИ : улица, УПИ ІІІ-403, УПИ ХІ-407, УПИ ХІІ-419 и УПИ І-406, както и
всички останали подобрения и приращения в описаните имоти, за сумата от 75 000
лева, част от която - 72 000 лева, ищецът като купувач заплатил на дружеството -
продавач в деня на подписване на договора, а остатъкът в размер на 3 000 лева
следвало да бъде платен в срок до 4 години от датата на сключване на договора, като
съобразно постигнатите договорености окончателният договор следвало да бъде
сключен в срок до 4 години от сключване на предварителния договор, но не по-късно
от 5 работни дни от датата на плащане на незаплатения остатък от продажната цена в
размер на 3 000 лева. Към датата на подаване на исковата молба в съда – 10.06.2022 г.,
ответникът е във фактическа и правна невъзможност да изпълни задължението си по
предварителния договор – да прехвърли на ищеца правото на собственост върху
гореописаните недвижими имоти, тъй като на 10.08.2018 г. се е разпоредил с тях в
полза на „ЯКИМО АГРО ИМПОРТ“ ООД, което от своя страна на 28.12.2018 г. ги е
продало на Г. И. Ф. и впоследствие единият от имотите – ателие № **, е възложен с
влязло в сила постановление за възлагане от ЧСИ рег. № *** на „НАТ ТРЕЙД“ ЕООД,
поради което ищецът заявява, че разваля предварителния договор и моли съда да осъди
ответника да му върне получената сума по него в размер на 72 000 лева, както и да му
заплати уговорената в чл. 7, ал. 2 от предварителния договор, предвиждащ, че : „В
случай, че продавачът лично и/или чрез пълномощник, не се яви в срока, посочен в
настоящия договор пред съответния нотариус със съответните документи … за
сключването на окончателния договор с купувача, или прехвърли независимо по какъв
начин на трето лице/лица собственотста върху имотите …, то продавачът дължи на
купувача обезщетение в размер на 25% от общо договорената по чл. 1 – респ. чл. 2
покупно-продажна цена – 18 750 лева.“, неустойка в размер на 18 750 лева ведно със
законната лихва върху всяка главница от датата на подаване на исковата молба в съда
до окончателното й изплащане. Претендира присъждане на разноски.
Обективно съединени искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предложение
трето и чл. 92, ал. 1 Закон за задълженията и договорите /ЗЗД/.
Ответникът „ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище в гр.
Сопот и адрес на управление – ул. „Кирил Слепов“ № 8, представлявано от
*********** В. Я., а също и от пълномощника му адвокат Г. Б., оспорва предявените
искове, като твърди, че : правото на ищеца да развали договора е погасено по давност
на 30.10.2020 г. поради обстоятелството, че цялата продажна цена по договора е
платена на 24.10.2015 г., поради което задължението за прехвърляне на собствеността
се е породило на 30.10.2015 г. и от този момент, тъй като то не е изпълнено, е започнал
да тече и 5-годишният давностен срок за упражняване на правото на купувача на
разваляне на договора, като с погасяването на това право са се погасили и вземанията
на ищеца по предварителния договор; уговорената в чл. 7, ал. 2 от предварителния
2
договор неустойка противоречи на закона и на добрите нрави, а върху нея не следва да
се присъжда законната лихва; предварителният договор е нищожен, тъй като в него
има зачерквания на част от съдържанието му, за което ответникът не е дал съгласието
си, следователно липсва воля /съгласие/ за сключване на договора с поправките, а
ищецът не е страна по предварителния договор и ответникът никога не се е задължавал
да му продава описаните в договора недвижими имоти, поради което моли съда да ги
отхвърли като неоснователни. Претендира присъждане на разноски.
Съдът като обсъди твърденията, признанията и доводите на страните, както и
възраженията на ответника във връзка със събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност намира следното :
Като доказателство по делото е приет заверен препис на договор, наименуван :
„Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот“, с дата 24.10.2015 г.,
в който като страни са посочени : „І. В. П. Я. с ЕГН **********, притежаващ лична
карта № *********, издадена на 09.12.2010 г. от МВР – гр. ************ действащ в
качеството си на ************* на „ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД, вписано в Агенция
по вписванията – Търговски регистър с ЕИК : *********, със седалище и адрес на
управление – гр. Сопот, ул. „Кирил Слепов“ № 8, обл. Пловдивска, в качеството ки на
„ПРОДАВАЧ“ от една страна и от друга ІІ. Р. Т. Д. с ЕГН **********, притежаващ
лична карта № ********, издадена на 16.03..2010 г. от МВР – гр. ***********, в
качеството си на „КУПУВАЧ““, имащ за предмет : продажбата от продавача на
купувача на следните недвижими имоти : ****-********** със застроена площ от 72
кв. м., представляващ самостоятелна двуетажна масивна сграда с два самостоятелни
входа ведно с отстъпеното право на строеж върху мястото, в което е разположена
сградата, а именно : в южната част на общински терен, съставляващ УПИ ІІ-КОО
/втори – КОО/, кв. **, който УПИ е част от ПИ № *** от кв. ** по кадастралния план
на гр. *******, одобрен със Заповед КП № РД-02-14-2299/2000 г. по регулационния
план, одобрен със Заповед РП № 516/1971 г., № РД-06-136/26.05.2000 г. и РД-06-
25/28.01.1994 г., с площ на УПИ от 1173 кв. м., при граници и съседи на УПИ : улица,
УПИ ІІІ-403, УПИ ХІ-407, УПИ ХІІ-419 и УПИ І-406; и ************* за
************ *********** услуги на два етажа със застроен площ от 36 кв. м., с два
самостоятелни входа, представляващ южен самостоятелен обект от двуетажна масивна
сграда, цялата застроена на 108 кв. м., при граници на ателието : от север – ателие №
**, от изток, юг и запад – общинско място; ведно с 1/3 ид. ч. от общите части на
сградата съгласно чл. 38 ЗС и от правото на строеж върху мястото, която сграда е
разположена в източната част на общински терен, съставляващ УПИ ІІ-КОО /втори –
КОО/, кв. **, който УПИ е част от ПИ № *** от кв. ** по кадастралния план на гр.
*******, одобрен със Заповед КП № РД-02-14-2299/2000 г. по регулационния план,
одобрен със Заповед РП № 516/1971 г., № РД-06-136/26.05.2000 г. и РД-06-
25/28.01.1994 г., с площ на УПИ от 1173 кв. м., при граници и съседи на УПИ : улица,
3
УПИ ІІІ-403, УПИ ХІ-407, УПИ ХІІ-419 и УПИ І-406, както и всички останали
подобрения и приращения в описаните имоти, за сумата от 75 000 лева /чл. 1 и чл. 2/,
част от която в размер на 72 000 лв. в чл. 1, ал. 1.1 и в чл. 2, ал. 2.1 страните са се
съгласили, че продавачът е получил от купувача, за което договорът служи като
разписка, а в чл. 1, ал. 1.2 и в чл. 2, ал. 2.2 са уговорили, че остатъкът от 3 000 лв. е
платим в срок до четири години от датата на сключване на договора. Освен това в чл. 4
страните са се споразумели, че окончателният договор за покупко-продажба ще бъде
сключен пред нотариус рег. № *** по регистъра на Нотариалната камара – Л. Т., с
район на действие – Районен съд – Пловдив, в срок до четири години от датата на
подписване на предварителния договор, но не по-късно от пет работни дни от датата на
заплащане на сумата по чл. 1, ал. 1.2, респективно чл. 2, ал. 2.2 – която от двете дати
настъпи по-рано, а в чл. 7, ал. 2 са предвидили задължение за продавача да заплати на
купувача обезщетение в размер на 25 % от общо договорената по чл. 1, респективно
чл. 2 покупно-продажна цена – 18 750 лв., в случай, че продавачът не се яви в срок
пред съответния нотариус със съответните документи за сключване на окончателен
договор с купувача, или прехвърли, независимо по какъв начин, на трето лице/лица
собствеността върху имотите, предмет на договора или откаже да прехвърли по
нотариален ред на купувача, имотите – предмет на предварителния договор, или се
окаже, че към момента на сключване на окончателния договор не е единствен
собственик на имотите.
Налице е спор за истинността, а от там и за действителността на коментирания
договор с оглед на наведените в отговора на исковата молба твърение и възражение, че
не е автентичен и е нищожен, тъй като един от общо трите подписа на ************
на „ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД – В. Я., не е изпълнен от последния, поради което
липсва съгласие за сключването му с направените в него без съгласието на
представител на дружеството поправки, а ищецът не е страна по предварителния
договор и ответникът никога не се е задължавал да му продава описаните в договора
недвижими имоти /тук е мястото да се отбележи, че тъй като според действащия
Граждански процесуален кодекс изтичането на давностен срок не е процесуална
пречка за съществуването на правото на иск и за да се погаси последното
претендираното с него материално право трябва да е породено от валиден източник, то
при обсъждане на наведените от дружеството възражения съдът не ще се съобрази с
последователността, в която те са направени и на първо място ще разгледа
правоизключващото такова/.
Коментираният предварителен договор е частен диспозитивен подписан
документ, а съобразно правилото на чл. 180 ГПК частен документ, подписан от лицата,
които са го издали, съставлява доказателство, че изявленията, които се съдържат в него
са направени от лицата, които са го подписали.
4
Принципно процесуалният закон в чл. 178, ал. 2 ГПК не изключва възможността
при изготвянате на писмен документ да бъдат допуснати грешки или пропуски, поради
което цитираната норма постановява, че доказателствената сила на документ, в който
има зачерквания, изтрИ.ия, добавки между редовете и други външни недостатъци,
следва да се преценява от съда с оглед на всички обстоятелства по делото.
Така е и в настоящия случай : още на титулната страница на предварителния
договор, в неговия раздел ІІ, в който е посочен купувачът по сделката, след описанието
му с три имена, единен граждански номер, лична карта номер, дата на издаването й и
издател, има заличаване на текст с коректор, върху което с химикална паста е
поставена непрекъсната черта, а пред описанието на купувача са положени един под
друг два подписа, за долния от които се твърди, че не е изпълнен от ************ на
„ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД – В. П. Я.; на последната, втора страница от
предварителния договор, в частта му, в която са подписите на страните, под подписа на
купувача, срещу израза : „Р. Т. Д.“ има заличаване на част от текст. Ето защо, ако в
съответствие с твърденията на ответника се установи, че тези поправки са направени
след изготвянето на документа и без неговото знание и съгласие, то този документ ще е
неавтентичен, като в случая автентичността касае не само авторството на подписа, но и
авторството на материализираното в документа изявление.
С оглед на направеното от ответика оспорване на предварителния договор бе
открито производство по извършване на проверка на истинността на документа, във
връзка с което ищецът представи оригинала на договора, както и бе допуснато
извършване на съдебна почеркова експертиза от вещото лице С. А. С., според
заключенито на което : вторият подпис положен на страница 1 от Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 24.10.2015 г., второ римско, до
името Р. Т. Д., е изпълнен от лицето В. П. Я.; на страница 1 от Предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 24.10.2015 г., второ римско, след името Р.
Т. Д., ЕГН ... и лична карта ..., е направено заличаване на част от съдържанието на
предварителен договор с коректор, след което е зачертано с химикал; на страница 2 от
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 24.10.2015 г.,
накрая, след „купувач“, Р. Т. Д., няма изтрИ.е, а има заличаване на текст в
Предварителен договор с коректор; подписът, положен на страница 2 от
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 24.10.2015 г., от
лицето Р. Д. е изпънен от лицето Р. Т. Д.; подписът на страница 1, подпис от Р. Д. в
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 24.10.2015 г., е
изпълнен от лицето Р. Т. Д.; подписът положен на страница 2 в Предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 24.10.2015 г. и подписът на страница 1
подпис от Р. Д. в Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
24.10.2015 г. са изпълнени от едно и също лице – Р. Т. Д..
5
Или въз основа на неоспореното заключение на експерта, което съдът няма
основание да не кредитира, в разрез с твърдението на ответника се установява, че
вторият подпис, положен на титулната страница на предварителния договор под името
на Р. Т. Д. е изпълен от упавителя на „ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД В. П. Я..
Вън от горното, без за това да са необходими специални знания, констатира се
при прегледа на оригинала на договора, че този подпис е изпълнен след като е
направено заличаване с коректор на част от текста след описанието на купувача по
сделката с три имена - Р. Т. Д., единен граждански номер, лична карта номер, дата на
издаването й и издател, както и със същата химикална паста, с която върху заличената
част от текста е поставена непрекъсната черта, които обстоятелства за доказателста за
наличието на знание у продавача „ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД, представлявано от
************ В. П. Я., за тази корекция.
Констатира се още от неоспореното заключение на специалистта в областта на
почерковото изследване, че на страница втора в договора подписът срещу израза
„купувач“ е изпълнен от ищеца Д., както и че е налице заличаване на част от текст под
израза „купувач“ и след израза : „Р. Т. Д.“, но предвид гореизложеното настоящият
състав приема, че тази поправка е в пълен синхрон с извършеното заличаване на част
от текста на титулната страница на договора касаеща определянето на купувача.
Освен всичко казано до тук при обсъждане на истинността на процесния договор
следва да се вземе предвид и защитната теза на ответното дружество обективирана в
подадения по приложеното за послужване по настоящото дело гр. д. № 2434 по описа
на Окръжен съд – Пловдив за 2019 г., образувано по аналогична искова молба, с която
е предявен иск като този – предмет на настоящото дело, основаващ се на същите
обстоятелства като тези наведени в исковата молба, по която е образувано гр. д. №
20225300900346/2022 г., отговор на искова молба вх. № 38497/23.12.2019 г., в който
истинността на договора не е оспорена, а единствено е наведено възражение за
унищожаемостта му, тъй като е сключен под заплаха от страна на Р. Т. Д. към
„ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД.
В обобщение, вземайки предвид становището на ответника по гр. д. № 2434/19
г., изводите на експерта по почерковата експертиза и направените констатации при
визуалното обследване на документа от решаващия състав, последният в диспут с
твърденията на ответника намира, че документът е автентичен, двете заличавания на
част от текста в него, касаещи индивидуализацията на купувача, са направени със
знананието и съгласието на дружеството-продавач и купувач по договора е именно
ищецът Р. Т. Д., а не друго лице. Следователно нито оспорването на истинността на
документа, нито правоизключващото възражение, че предварителният договор е
нищожен, тъй като липсва съгласие за сключването му с поправките направени в него,
бяха доказани.
6
Ето защо следва да се пристъпи към преценка и на другото направено от
ответника възражение, че правото на ищеца да развали предварителния договор е
погасено по давност, във връзка с което първо трябва да се изясни въпросът кога то е
възникнало.
Както правото да се иска обявяване на предварителния договор за прехвърляне
на вещни права за окончателен, така и правото да се развали същият се пораждат от
неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността. От момента,
в който е нестъпило неизпълнение за купувача се пораждат и двете права. Съобразно
изричната разпоредба на чл. 87, ал. 5 ЗЗД правото да се развали договорът се погасява
с 5-годишна давност, който срок тече от момента, в който е настъпило неизпълнение на
задължението за прехвърляне на собствеността – след настъпване на предвидено в
договора условие/срок, а при липса на такива – след изтичане на дадения срок /в този
смисъл решение № 40 от 23.04.2020 г. на ВКС, ІІ т. о. по т. д. № 2110 от 2019 г./
Установи се по-горе в настоящото изложение, че съобразно обективираното в
чл. 4 съглашение в предварителния договор окончателният договор е следвало да бъде
сключен в срок до четири години, считано от датата на подписване на предварителния
договор, т. е. до 24.10.2019 г., но не по-късно от 5 работни дни от датата на заплащане
на остатъка до пълния размер на продажната цена от 3000 лв., която от двете дати
настъпи по-рано, като е налице спор и по въпроса дали тази сума е платена и ако да –
кога.
Твърдението на ищеца е, че тя не е платена и че я задържа предвид
невъзможността на обещателя да изпълни своето задължение да прехвърли правото на
собственост върху двата недвижими имота, тъй като на 10.08.2018 г. се е разпоредил с
тях в полза на третото лице „ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД, което от своя страна на
28.12.2018 г. ги е продало на друго трето лице – Г. И. Ф., които обстоятелства се
установяват и от приетите като доказателства заверени преписи на Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти № **, том *, рег. № ****, дело №
431/10.08.2018 г. на С. Х. – Нотариус рег. № *** по Регистъра на Нотариалната камара
и на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № **, том *, рег. №
****, дело № 774/28.12.2018 г. Н. Д.-К. – Нотариус рег. № *** по Регистъра на
Нотариалната камара, а с Постановление за възлагане на недвижим имот по чл. 496
ГПК изх. № *****/02.10.220 г. относно изп. д. № 20198240400956 по описа на ЧСИ рег.
№ *** - К. П., заверен препис на което също е приет като доказателство по делото,
единият от тези имоти – ателие № **, е възложен на третото лице „НАТ ТРЕЙД“
ЕООД.
От своя страна ответникът твърди, че остатъкът до пълния размер на
продажната цена от 3000 лв. е платен в деня на сключване на предварителния договор
– 24.10.2015 г., във връзка с което представя заверено копие на изготвен на компютър
7
документ, наименуван : „Разписка за получена сума“, със следното съдържание :
„Подписаният В. П. Я. получих от Р. Т. Д. сумата 3 000 /три хиляди лева/ плащане по
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 24.10.2015 г.,
съгласно чл. 1 т. 1.2. дата : 24.10.2015 г. Получил сумата : подпис“
Не такава, обаче, е била защитната му теза изложена в подадения по гр. д. №
2434/2019 г. отговор на искова молба вх. № 3849/23.12.2019 г., в който е
възпроизведено следното негово изявление : „... с настоящата твърдя, че „Якимо
Контрол“ ООД не е получило плащане от страна на Ищеца на каквато и да било
сума по Предварителен договор за покупко-продажба от 24.10.2015 г.
Предварителният договор бе подписан в един оригинален екземпляр като на мен не ми
беше предоставен такъв ...“
Или в хода на производството по гр. д. № 2434/2019 г., прекратено на основание
чл. 231, ал. 1 ГПК с определение № 260112/08.09.2020 г., влязло в сила на 06.10.2020 г.,
е отречено продавачът да е получил каквото и да било плащане по процесния
предварителен договор, а също и не е наведено никакво твърдение относно
съществуването в правния мир на документ, удостоверяващ плащането на сумата от
3000 лв. от Р. Т. Д. на В. П. Я. съгласно чл. 1, т. 1.2 от Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 24.10.2015 г.
Това е и причината за оспорване на представената от ответника Разписка за
получена сума от страна на ищеца.
Същата съставлява частен свидетелстващ документ, подписан от В. П. Я., който
е и управител на „ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД, като тя удостоверява изгоден за
последното факт, поради което не се ползва с доказателствена сила за същия.
Вън от горното по силата на чл. 181, ал. 1 ГПК разписката има достоверна дата
за ищеца като трето лице от момента, в който бе представена по настоящото дело,
който в случая съвпада с датата на подаване на отговора на исковата молба в съда –
10.08.2022 г.
Предвид гореизложеното и тъй като разпитаният по делото свидетел И. Г. Б. за
обстоятелствата къде и кога е съставена процесната разписка е в служебна зависимост
от ответника - работи като шофьор в дружеството, а и сам призна, че обстоятелствата,
за които свидетелства, са му „припомнени“ от В. Я., съдът не ще кредитира тези негови
показанията.
В обобщение, вземайки предвид становището на ответника по предявения
срещу него иск по гр. д. № 2434/2019 г. за връщане на платеното от Р. Т. Д. в размер на
72 000 лв. по сключения помежду им на 24.10.2015 г. Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти и обстоятелствата, че приетият като
доказателство документ, наименуван : „Разписка за получена сума“, не се ползва с
доказателствена сила относно удостоверения в нея факт и тя е с недостоверна за ищеца
8
дата, решаващият състав приема за недоказано твърдението на дружеството, че в деня
на подписване на предварителния договор купувачът е заплатил и незаплатеният
остатък от продажната цена по него съгласно чл. 1, т. 1.2 и чл. 2, т. 2.1 от 3000 лв., а от
тук и в съответствие с постигнатата в чл. 4 договореност, че на 24.10.2019 г. е изтекъл
предвиденият в посочената клауза 4-годишен срок за сключване на окончателния
договор, след която дата в правната сфера на купувача е възникнало и право да го
развали поради неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли правото на
собственост. Следователно към 10.06.2022 г. - датата на постъпване в съда на исковата
молба, по която е образувано настоящото дело и в която волеизявлението на ищеца за
разваляне на договора е обективирано, това негово потестативно право не е погасено.
За да се освободи от задължението му към неизправния длъжник законът – чл.
87 ЗЗД, предоставя възможност на кредитора да развали едностранно договора със и
без предизвестие, като в случая ищецът заявява в исковата молба, че разваля договора в
една от хипотезите на чл. 87, ал. 2 ЗЗД - без да даде на купувача срок за изпълнение
поради невъзможността на дружеството да изпълни задължението си да му прехвърли
правото на собственост върху описаните в предварителния договор недвижими имоти,
тъй като се е разпоредило с тях, като съобразно чл. 154, ал. 1 ГПК в тежест на ищеца
при условията на главно и пълно доказване бе да установи наличието на всички
елементи на фактическия състав на това свое потестативно право, а именно : че е
изправна страна по договора; неизпълнение на задължението на обещателя по
предварителния договор да му прехвърли собствеността; че неизпълнението се дължи
на причини, за които обещателят отговаря; наличие на пълна или частична
невъзможност за изпълнение; отправяне на изявление от кредитора до длъжника, че
разваля договора.
В действителност ответникът не само не оспорва, но в подадения отговор
изрично призна, че в деня на сключване на предварителния договор е получил от
купувача сумата от 72 000 лева.
Ответникът, също така, не оспори, а и се установи по-горе в настоящото
изложение от представените с исковата молба и приети като доказателства по делото
заверени преписи на : Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № **,
том *, рег. № ****, дело № 431/10.08.2018 г. на С. Х. – Нотариус рег. № *** по
Регистъра на Нотариалната камара; Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижими имоти № ***, том *, рег. № ****, дело № 774/28.12.2018 г. Н. Д.-К. –
Нотариус рег. № *** по Регистъра на Нотариалната камара и на Постановление за
възлагане на недвижим имот по чл. 496 ГПК изх. № *****/02.10.220 г. относно изп. д.
№ 20198240400956 по описа на ЧСИ рег. № *** - К. П., че не е собственик на
обещаните имоти, тъй като след сключване на предваителния договор - на 10.08.2018
г., ги е продал на третото лице „ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД, което от своя страна на
9
28.12.2018 г. ги е продало на друго трето лице – Г. И. Ф., а на 02.10.2020 г. единият от
имотите – ателие № **, е възложен на третото лице „НАТ ТРЕЙД“ ЕООД.
Следователно налице е виновна невъзможност за изпълнение на задължението на
обещателя да прехвърли правото на собственост върху имотите – предмет на
предварителния договор, на купувача, поради което и последният е в правото си да
задържи незаплатения остатък от продажната цена в размер на 3000 лв.
Или осъществили са се визираните в чл. 87, ал. 2 ЗЗД предпоставки за
едностранно разваляне на договора от страна на купувача, който е изправна страна по
него, като с получаване на исковата молба, в която волеизявлението му за разваляне на
договора е обективирано, от ответника – на 15.07.2022 г., са настъпили и правните
последици на развалянето – произтекло е ново правно положение, при което на
мястото на взаимните задължения за престиране са възникнали взаимни задължения за
връщане на даденото по разваления договор на основание чл. 55, ал. 1, предложение
трето ЗЗД, съответно задължение за поправяне на вредите от неизпълнението на
договора съгласно чл. 88, ал. 1, изречение 2 ЗЗД.
Именно в момента на получаване на исковата молба, по която е образувано
настоящото дело, от ответника съобразно даденото в т. 7 от Постановление № 1 от
28.V.1979 г. по гр. д. № 1/79 г. на Пленума на Върховния съд разрешение е станало
изискуемо вземането на ищеца за връщане на даденото по разваления договор – част от
продажната цена в размер на 72 000 лева /цитираното постановление на Пленума на
ВС съставлява задължителна съдебна практика според т. 2 от Тълкувателно решение №
1 от 19.10.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ВКС, ОСГТК, което също е задължително за
съдилищата на основание чл. 130, ал. 2 Закон за съдебната власт/. Следователно, тъй
като вземането за връщане се погасява с общия петгодишен давностен срок по чл. 110
ЗЗД, а съгласно чл. 114, ал. 1 ЗЗД последният започва да тече от деня, в който то е
станало изискуемо, неоснователно е възражението на ответника, че същото е погасено
по давност, с оглед на което и предвид гореизложеното предявеният иск с правно
основание чл. 55, ал. 1, предложение трето ЗЗД следва да бъде уважен и ответникът
следва да бъде осъден да върне на ищеца част от платената цена в размер на 72 000
лева ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда до
окончателното й изплащане.
Като неоснователен, обаче, следва да бъде отхвърлен искът за акцесорното
вземане за неустойка.
Констатира се вече по-горе в настоящото изложение, че в чл. 7, ал. 2 от
предварителния договор страните са уговорили плащането на обезщетение в размер на
25% от пълния размер на продажната цена от продавача на купувача, в случай, че :
продавачът не се яви в срок пред съответния нотариус със съответните документи за
сключване на окончателен договор с купувача, или прехвърли, независимо по какъв
10
начин, на трето лице/лица собствеността върху имотите, предмет на договора или
откаже да прехвърли по нотариален ред на купувача, имотите – предмет на
предварителния договор, или се окаже, че към момента на сключване на окончателния
договор не е единствен собственик на имотите. Изхождайки от предмета на така
постигнатата договореност настоящият състав намира, че същата има
характеристиките на клауза за неустойка за неизпълнение на задължението на
продавача да прехвърли собствеността, но не и на такава за неустойка за вреди от
неизпълнение на посоченото задължение поради разваляне в какъвто смисъл и липсва
изрично съглашение. Т. е. целта на тази неустойка е както да обезпечи изпълнението
на задължението на продавача да прехвърли собствеността, така и да обезщети
купувача за вредите от неизпълнението, а не да репарира вредите от неизпълнението на
договора поради развалянето му. С разваляне на предварителния договор от страна на
ищеца в качеството му на купувач, обаче, е отпаднало с обратна сила и задължението
на ответника в качеството му на продавач да прехвърли собствеността, като с
отпадането на това негово основно задължение е отпаднало и задължението за плащане
на неустойка за неизпълнението му по чл. 7, ал. 2 от договора, с оглед на което
предявеният иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД като неоснователен следва да
бъде отхвърлен.
Неоснователни са възраженията и на двете страни за прекомерност на
заплатените адвокатски възнаграждения съответно от страна на ищеца в размер на
3300 лв. и от страна на ответника в размер на 7200 лв. с включен ДДС /в това число по
иска по чл. 55, ал. 1, предложение тето ЗЗД в размер на 4800 лв. с включен ДДС и по
иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД в размер на 2400 лв. с включен ДДС/, тъй
като същита са дори под минималните дължими такива по Наредба за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, съобразно чл. 7, ал. 2, т. 3 от която
минималният размер на адвокатското възнаграждение по иска по чл. 92, ал. 1 ЗЗД
възлиза на 2087.50 лв. без ДДС или 2505 лв. с включен ДДС, а според чл. 7, ал. 2, т. 4
от нея минималният размер на адвокатското възнаграждение по иска по чл. 55, ал. 1,
предложение трето ЗЗД възлиза на 6410 лв. без ДДС или на 7692 лв. с включен ДДС,
поради което искането за редуцирането им следва да бъде оставено без уважение.
При това положение :
- На основание чл. 78, ал. 1 ГПК и на основание т. 5 от Тълкувателно решение №
6 от 06.11.2013 г. по т. д. № 6/2012 г. на ВКС, ОСГТК, ответникът следва да бъде
осъден да заплати на ищеца сумата от 5849.66 лв. разноски по настоящото
производство и по производството по т. д. № 20225300900281 по описа на Окръжен
съд – Пловдив за 2022 г., имащо за предмет молба за предварително обезпечение на
предявените искове, съразмерно на уважения иск по чл. 55, ал. 1, предложение трето
ЗЗД /3630 лв. държавна такса по производството + 2.90 лв. банкова такса за превод +
11
3300 лв. адвокатско възнаграждение + 40 лв. държавна такса за образуване на
обезпечително производство + 400 лв. адвокатско възнаграждение по производството
по предварително обезпечение х 79.34 %/.
- На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответника сумата от 2461.98 лв. разноски по производството съразмерно на
отхвърления иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД /2400 лв. адвокатско възнаграждение с включен
ДДС + 61.98 лв. депозитни разноски по допуснатата по делото съдебна почеркова
експертиза х 20.66%/.
По изложените мотиви съдът :
РЕШИ:
ПРИЕМА оспорването на истинността на Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот с дата 24.10.2015 г., в който като страни са посочени
„ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД, представлявано от ************ В. П. Я., в качеството
му на продавач и Р. Т. Д. с ЕГН **********, в качеството му на купувач, ЗА
НЕДОКАЗАНО.
ОСЪЖДА „ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище в гр.
Сопот и адрес на управление – ул. „Кирил Слепов“ № 8, представлявано от
************ В. П. Я., да заплати на Р. Т. Д. с ЕГН **********, от гр.
*********************** 72 000 лв. /седемдесет и две хиляди лева/, платени от
последния като част от продажната цена по сключен помежду им на 24.10.2015 г.
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, по който „ЯКИМО
КОНТРОЛ“ ЕООД се е задължило да продаде на Р. Т. Д. следните недвижими имоти :
****-********** със застроена площ от 72 кв. м., представляващ самостоятелна
двуетажна масивна сграда с два самостоятелни входа ведно с отстъпеното право на
строеж върху мястото, в което е разположена сградата, а именно : в южната част на
общински терен, съставляващ УПИ ІІ-КОО /втори – КОО/, кв. **, който УПИ е част от
ПИ № *** от кв. ** по кадастралния план на гр. *******, одобрен със Заповед КП №
РД-02-14-2299/2000 г. по регулационния план, одобрен със Заповед РП № 516/1971 г.,
№ РД-06-136/26.05.2000 г. и РД-06-25/28.01.1994 г., с площ на УПИ от 1173 кв. м., при
граници и съседи на УПИ : улица, УПИ ІІІ-403, УПИ ХІ-407, УПИ ХІІ-419 и УПИ І-
406; и *************** за ***************** услуги на два етажа със застроен площ
от 36 кв. м., с два самостоятелни входа, представляващ южен самостоятелен обект от
двуетажна масивна сграда, цялата застроена на 108 кв. м., при граници на ателието : от
север – ателие № ** от изток, юг и запад – общинско място; ведно с 1/3 ид. ч. от
общите части на сградата съгласно чл. 38 ЗС и от правото на строеж върху мястото,
която сграда е разположена в източната част на общински терен, съставляващ УПИ ІІ-
КОО /втори – КОО/, кв. 78, който УПИ е част от ПИ № *** от кв. ** по кадастралния
12
план на гр. *******, одобрен със Заповед КП № РД-02-14-2299/2000 г. по
регулационния план, одобрен със Заповед РП № 516/1971 г., № РД-06-136/26.05.2000 г.
и РД-06-25/28.01.1994 г., с площ на УПИ от 1173 кв. м., при граници и съседи на УПИ :
улица, УПИ ІІІ-403, УПИ ХІ-407, УПИ ХІІ-419 и УПИ І-406, както и всички останали
подобрения и приращения в описаните имоти, за сумата от 75 000 лева, и получена от
дружеството на отпаднало правно основание поради разваляне на предварителния
договор от страна на Р. Т. Д. в качеството му на купувач поради невъзможност за
изпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността, ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда – 10.06.2022 г., до
окончателното й изплащане.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Р. Т. Д. с ЕГН **********, от гр.
*********************** представляван от пълномощника му адвокат И. Р., против
„ЯКИМО КОНТРОЛ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище в гр. Сопот и адрес на
управление – ул. „Кирил Слепов“ № 8, представлявано от ************ В. П. Я., иск с
правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 18 750 лв. като неустойка
по чл. 7, ал. 2 от сключен помежду им на 24.10.2015 г. Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти поради развалянето му.
Решението може да бъде обжалвано пред Апелативен съд – Пловдив в
двуседмичен срок от връчването му на страната.
На основание чл. 7, ал. 2 ГПК преписи на решението да се връчат на страните.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
13