№ 1974
гр. София, 02.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-9 СЪСТАВ, в публично заседание
на шести март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Мария М. Запрянова
при участието на секретаря СИМОНА Н. И.
като разгледа докладваното от Мария М. Запрянова Гражданско дело №
20211100111520 по описа за 2021 година
Страни в производството са ищецът К. Л. Д. с ЕГН **********, гр. София, ж.к. ******* и
ответникът „Гама Стройинвест“ ЕООД с ЕИК *********, гр. София, ж.к. *******.
Предявен е иск с правно основание чл.92 ЗЗД за заплащане сумата от 36 500 евро,
представляваща неустойка съгласно чл. 39 от Договор за изработка за строителство на
недвижим имот от 10.10.2012г., по силата на който е възложено строителство на апартамент
№15 на кота +12.00м., със застроена площ от 58,69кв.м., състоящ се от коридор, дневна с
кухненски бокс, тоалетна с баня, спалня, тераса и таван №3 на кота +18.70м, със застроена
площ от 2,60кв.м., заедно със съответните прилежащи към апартамента и тавана идеaлни
части от общите части на сградата, находяща се в гр.София, ул.“*******.
Ищцата излага твърдения, че е договорена цена за изпълненеи на СМР в размер на 32 535
евро с ДДС, като изпълнителят се задължил да проектира, построи сградата, да изпълни
довършителни работи, с договорена степен на завършеност, да се снабди с разрешение за
ползване и да предаде недвижимия имот в срок от 24 месеца, считано от датата на
сключване на договора. Съгласно чл.39 от същия всяка от страните си запазила правото да
търси от другата обезщетение за всички реално претърпени вреди и пропуснати ползи от
неизпълнение на договора, като при забава повече от 1 месец от уговорените срокове,
неизправната страна дължи неустойка в размер на 20 евро за всеки ден просрочие.
Със споразумителен протокол от 08.10.2012г. между ответника, „Б.“ ООД и „Алтай ГД“
ЕООД, дружеството „Б.“ ООД се задължило да продаде на ищцата правото на строеж върху
гореописаните апартамент и таван, както и е предвидено изпълнение на договореностите по
финансиране и строителство на жилищната сграда, в която ищцата е придобила право на
строеж. В същия протокол е предвидено, че средствата, получени от продажбата на правото
1
на строеж и за изпълнение на СМР, се предоставят на ответното дружество. С договор за
покупко-продажба на недвижим имот, оформен в нот.акт №069, том , рег.№2740, дело №
069/11.10.2012г. на нотариус П., „Б. 2000“ ООД продало правото на строеж на ищцата за
апартамент №А15, находящ се в гр.София, ул.“*******, с площ от 58,69кв.м., заедно с таван
№ 3 и склад №2, заедно с 1,76% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
9,59 кв.м. и 1,76% идеални части от правото на строеж срещу заплащане на 32 535 евро с
ДДС.
Ищцата твърди, че ответното дружество не е изпълнило задълженията си по договора да
завърши в срок СМР, съгласно договореното, поради което претендира заплащане на
неустойка за забава за пет години, за периода от м.09.2016г. до м.09.2021г. в размер на 36
500евро.
В срока по чл.131 ГПК ответникът „Гама Стройинвест“ ЕООД е подало отговор на исковата
молба, в който излага съображения за неоснователност на иска. Твърди, че по договора
сключен с ищцата, са се задължили три търговски дружества, поради което не се установява
защо претендира заплащане на неустойка само от едно от тях. Твърди, че няма задължения
да отговаря за неизпълнение на договора от страна на другите две дружества, тъй като не е
уговаряна солидарна отговорност за неизпълнение на задълженията от всяко едно от тях.
Въз основа на посочените договори, ищецът се задължил да изпълни единствено подготовка
на строителна площадка, изпълнение на изкоп и неговото укрепване, изпълнение на груб
строеж на сградата и тухлената зидария, с което се изчерпват задълженията му. Въпреки
своевременното и пълно изпълнение на задълженията от негова страна, ищцата не
изпълнила своите задължения за плащане на договорената цена, поради което й е изпратена
нотариална покана, а след това е подадена молба за допускане обезпечение на бъдещ иск,
който е предявен с искова молба, по която е образувано гр.д.№9074/2015г. на СГС, I-ГО, 13-
ти състав, по което е постановено решение, с което изцяло е уважен предявеният иск.
Твърди, че не е пасивно материалноправно легитимиран по предявения иск, тъй като не е
поемал задълженията на „Б. 2000“ ООД по договора за покупко-продажба на право на
строеж за построяване на монолитна жилищна сграда до посочена в договора степен на
завършеност. Нито е поемало задълженията на „Алтай ГД“ ЕООД по изготвяне и
окомплектоване на строителната документация за процесната сграда. Твърди, че без да е
изготвен проект за сградата, същата не може да бъде въведена в експлоатация. Счита, че е
налице забава на кредитора К. Д., действаща като управител на „Българо-еквадорско
строително дружество“ ООД, поради което ответникът следва да бъде освободен от
последиците на тази забава. Възразява, че клаузата на чл.39 от договора, предвиждаща
заплащане на неустойка, е нищожна поради накърняване на добрите нрави. Същата е
уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, поради
което е направено искане за обявяване на нищожността й. При условията на евентуалност
заявява, че неустойката е прекомерна и моли да бъде намалена съгласно чл.92, ал.2, предл.1
от ЗЗД. Оспорва претенцията за законна лихва за забава като акцесорно вземане, поради
недължимост на главното.
2
В допълнителна искова молба ищцата оспорва възраженията на ответника, изложени в
писмения му отговор. Твърди, че ответникът не й е предоставил договорите, сключени с
другите две дружества, поради което не е наясно какви задължения са поемали във връзка с
построяване на сградата, поради което насочва иска си срещу него. Твърди, че е заплащала
договорените суми, поискани от ответника, но от негова страна е налице неточно
изпълнение и въпреки установените нередности в изпълнението през месец 01.2021г.
заплатила и сумата от 15 200лева. Счита за неоснователно възражението за забава от нейна
страна, тъй като по допълнителен договор от 31.10.2017г. представляваното от нея
дружество “БЪЛГАРО-ЕКВАДОРСКО СТРОИТЕЛНО ДРУЖЕСТВО“ ООД /“БЕСД“ ООД/
не е изготвило екзекутивите, тъй като е налице съществено отклонение от одобрените
проекти. Оспорва основателността на възраженията за нищожност на клаузата за неустойка
и за прекомерност на същата. Излага, че не може да ползва апартамента, тъй като сградата е
завършено до етап груб строеж и жилищата не са годни за ползване.
В писмен отговор по допълнителната искова молба ответното дружество оспорва
твърденията на ищцата, че не са й предоставени договорите, сключени с другите две
дружества, за да разбере, какви задължения са поели по строителството на сградата, тъй като
ищцата е страна по договора за изработка от 10.10.2012г. и разполага с всички описани в
него договори. Счита, че ищцата като архитект е била длъжна да си набави всички
документи в случай, че не са й предоставени, тъй като е проектант на обекта. Счита, че
ищцата е предоставила само доказателствата, които ползват предявения от нея иск, а не
всички документи, с които разполага и които са представени от ответника. Поддържа
възраженията срещу основателността на иска, заявени в писмения отговор.
Във втора допълнителна искова молба, подадена в определения срок са изложени подробни
съображения за това в какво се изразява неточното изпълнение на задълженията по договора
от страна на ответника, едно от които е липса на изградена достъпна среда . В проекта за
асансьорна шахта е предвидено, че отворът за вратата трябва да е 105см, а е изпълнен отвор
от 70см, което обстоятелство не може да се отрази в екзекутивите. Твърди, че сграда, която
не отговаря на това изискване не може да бъде въведена в експлоатация. Не е ясно към
датата на молбата кой ще коригира ширината на отворите. Твърди, че ръководеното от нея
дружество „БЕСД“ ООД е поело задължения към възложителя „Б. 2000“ ООД по силата на
сключен договор за проектиране на инвестиционен проект по всички части за процесната
високоетажна сграда с РЗП 6600кв.м., който бил одобрен от НАГ и е получено разрешение за
строеж № 437/11.09.2008г.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства поотделно в тяхната
съвкупност, намира следното от фактическа и правна страна:
От представените писмени доказателства се установява, че на 30.06.2009г. „Б. 2000“ ООД е
придобило право на строеж за постояване на сграда в УПИ I-2,3,4,15, кв.42-А по плана на
гр. София, ул. *******
На 10.07.2008г. е издадено разрешение за строеж №437/10.07.2008г. на жилищна сграда с
магазини, ателиета и подземни гаражи в УПИ I, кв.42 по плана на гр. София, зона Б-17,
3
район Сердика. Строителната площадка е открита с протокол от 11.09.2008г., в който е
посочен строител „Б. 2000“ ООД и строителен надзор „Строителен стандарт“ ЕООД.
На 18.06.2012г. е сключен предварителен договор за продажба на имоти в строеж, с който „Б.
2000“ ООД се е задължило да прехвърли правото на строеж на някои обекти в корпус А,
включително процесните апартамент №15 и таван №3, на „Алтай ГД“ ЕООД срещу
задължението за извършване на СМР на обекта. С друг договор от същата дата „Б. 2000“
ООД, като възложил, и „Алтай ГД“ ЕООД, като изпълнител, са се уговорили, че
изпълнителят приема да изпълни подготовка на строителна площадка, изпълнение на изкоп
и укрепването му, изпълнение на груб строеж на монолитна жилищна сграда със стоманено-
бетонна конструкция и тухлена зидария, изготвяне и окомплектоване на строителната
документация от Приложение №2 за откриване на строителна площадка до Приложение
№14 за приемане на конструкцията на сградата и констативен акт за установяване на груб
строеж.
На същата дата е сключен предварителен договор от който е видно, че „Алтай ГД“ ЕООД,
като продавач, е поело задължението да продаде на „Гама Стройинвест“ ЕООД като купувач
правото на строеж върху някои имоти в корпус А, включително процесните, срещу
задължението за изпълнение на СМР на обекта от купувача.
На 17.07.2012г. е сключен договор между „Алтай ГД“ ЕООД, като възложител, и „Гама
Стройинвест“ ЕООД, като изпълнител, в които е уговорено, че изпълнителят ще изпълни
подготовка на строителна площадка, изпълнение на изкоп и укрепването му, изпълнение на
груб строеж на монолитна жилищна сграда със стоманено-бетонна конструкция и тухлена
зидария на обекта.
Със споразумителен протокол от 08.10.2012г. „Б. 2000“ ООД, „Алтай ГД“ ЕООД, „Гама
Стройинвест“ ЕООД, се договорили да продат процесните имоти апартамент №15 и таван
№3 на К. Д., като правото на строеж бъде прехвърлено от „Б. 2000“ ООД, а получените
средства от продажбата бъдат предоставени на „Гама Стройинвест“ ЕООД.
На 10.10.2012г. между възложителя К. Д. и изпълнителите „Б. 2000“ ООД, „Алтай ГД“
ЕООД, „Гама Стройинвест“ ЕООД е сключен договор за изработка /строителство/ на
описаните апартамент №15 и таван №3 за сумата 32535 евро.
На 11.10.2012г. „Б. 2000“ ООД е продало правото на строеж на К. Д. на описаните имоти
апартамент №15 и таван №3 /видно от нотариален акт №069, т. първи, лег. №2740, д.
№069/2012г. на нотариус В. П./
На 14.08.2013г. е издаден констативен протокол по чл.181, ал.2 ЗУТ за завършване на
сградата в груб строеж по смисъла на §5, т.46 ДР на ЗУТ.
На 10.07.2015г. е предявена искова молба от „Гама Стройинвест“ ЕООД срещу К. Д. за
неплатената част от продажната цена на процесните имоти в размер на 26300,86 лева. С
решение от 27.08.2018г. по гр.д. № 9074/2015г. на СГС, 13 състав К. Д. е осъдена да плати на
„Гама Стройинвест“ ЕООД исковата сума за изпълнени СМР – стоманено-бетонни плочи,
фасадна мазилка и вътрешни Ел и ВиК инсталации. В мотивите по решението въз основа на
4
две приети заключения към съдебно-технически експертизи съдът е приел, че СМР са
извършени, като за процесния обект са налице някои отклонения от проекта /изместени
коминни тела, плътни вместо ажурни парапети, разлика в дебелината на стената в кухнята/,
които са несъществени и с които не се засягат основни носещи конструктивни елементи и не
се нарушава носимоспособността на сградата. Видно от решение от 08.12.2020г. по в.гр.д.
№1520/2019г. на САС, влязло в сила на 10.03.2023г., след като не е допуснато до касационно
обжалване с определение от същата дата по т.д. №1434/2022г. на ВКС, ТК, решението на
първоинстанционния съд е потвърдено, като е отменено единствено в частта за 19500 лева,
които са платени в хода на процеса.
На 31.10.2017г. е сключен договор за изработка на екзекутиви между „Алтай ГД“ ЕООД,
като възложител, и „Българо-еквадорско строително дружество“ ООД, представлявано от
арх. К. Д., като изпълнител, като на изпълнителя е възложено да изработи проект по
„Езекутиви“ по всички части, по които има разлики в изпълнението от първоначално
одобрения инвестиционен проект, касаещи строителното изпълнение на жилищната сграда,
чийто проектант е „Българо-еквадорско строително дружество“ ООД по части
„Архитектурна“, „Конструктивна“, „Ел и ВиК“, „Вертикална панировка“, „Озеленяване“.
Посочено е, че всички екзекутивни проекти за външни връзки, както и други подобекти в
цитирания обект, за които има издадено друго строително разрешение, се поръчват
допълнително и не влизат в договора. Договорено е възнаграждение от 8140 лева и срок до
един месец от подписване на договора и получаване на аванс ½ от възнаграждението. В
чл.15 от договора е предвидено предаването на изработеното от изпълнителя да се извършва
с протокол, в който се описва количеството на извършената работа, както и вярното
отразяване на изпълненото на обекта.
Между страните /видно от посоченото в „допълнителна искова молба“/ не е спорно, че
авансът е получен от „Българо-еквадорско строително дружество“ ООД и че екзекутивите не
са изготвени.
Съгласно заключението на вещото лице по СТЕ процесният апартамент № А15 на ищцата се
намира в новопостроена жилищна сграда с магазини, подземни гаражи и ателиета, находяща
се в УПИ I, кв.42 по плана на гр. София , местност Зона Б-17 , район ,,Сердика“ с
административен адрес -гр. София , ул. „******* , вход А. Съгласно Договор от 10.10.2012г.
за изработка (строителство на недвижим имот) същият е сключен между К. Л. Д.
(Възложител) и Изпълнители „Б. 2000" ООД , „Алтай ГД“ ЕООД и „Гама стройинвест“
ЕООД. Съгласно Договора, изпълнителите се задължават да построят и предадат
договорените имоти в описаната по-горе сграда на възложителя в следната степен на
завършеност: Общи части - фасади, покрив, балкони, стълби-изцяло завършени - изпълнени
на място; Стени в апартамента - гипсова шпакловка, а на баните-варо-циментова мазилка -
изпълнени на място, подовете в апартамента - циментова замазка - изпълнени на място; ВиК
- изпълнени с полипропиленови тръби - на тапа - изпълнени на място; ел. инсталация-
изпълнена до точка с еднофазно захранване, монтирано ел. табло, монтирана телефонна
инсталация , интернет и кабелна телевизия - изпълнено на място; дограма по фасади- ПВЦ -
5
изпълнени на място; входна врата на апартамента -метална - изпълнена на място; вътрешни
врати - MDF - изпълнени на място; пощенска кутия- монтирана - изпълнени на място;
външни стени - облицовка с топлоизолация и минерална мазилка - изпълнени на място;
външни връзки - изпълнени и свързани със съответните източници – изпълнено; асансьор —
хидравличен - монтиран, но не е пуснат в експлоатация; вертикална планировка - изцяло
завършена. Вертикалната планировка е изпълнена, като озеленяването е частично
изпълнено; отопление — с полипропиленови тръби с алуминиева вложка - на тапи;
изпълнена инсталация; домофонна инсталация - изпълнени на място.
Вещото лице е посочило, че СМР съгласно Договора за изработка от 10.10.2012г. са
изпълнени на място, с изключение на хидравличен асансьор, който е монтиран, но не е
пуснат в експлоатация, вертикална планировка изпълнена, като озеленяването е частично
изпълнено .
В НАГ-СО, архив „Инвестиционни проекти“ са налични следните одобрени проекти
за обект: Жилищна сграда с магазини, подземни гаражи и ателиета, находяща се в УПИ I,
кв.42 по плана на гр. София, м. Зона Б-II;инвестиционен проект, одобрен на 24.06.2008г., въз
основа на който е издадено Разрешение за строеж № 437 /10.07. 2008г.; Одобрени проекти по
чл. 154 , ал. 2 ,т.5, т.6 и т.7 от ЗУТ( промени по време на строителството, касаещи
съществени отклонения) , въз основа на които е издадена Заповед № РД-09-50-994
/12.11.2012г. от гл. архитект на СО за вписване на забележка към Разрешението за строеж;
Одобрени проекти по част ,Архитектура“ , относно нива +/- 0,00 и от 24.07. 2013 г.;
Одобрени проекти по част „ВиК“ , относно промяна мястото на водомерната шахта за
захранване на секция „А от 19.07. 2013г.
При огледа на място СТЕ установила, че има изпълнено строителство само за секция
„А“ , където се намира и процесният апартамент № А15 на кота + 12,00. По делото е
представен Акт образец 14 за приемане конструкцията на тяло А от 23.05.2013г., подписан
от Строителя, Строителния надзор по част „Конструктивна“ и Проектанта по част
„Конструктивна“ . В него са описани всички актове Образец 7 за приемане на извършените
СМР по нива и елементи на строителната конструкция до кота било + 20,00. Въз основа на
Акт образец 14 е издаден Констативен протокол, съгласно чл. 181 , ал. 2 от ЗУТ от 14.
08.2013г. за степен на завършеност на сградата в „груб строеж“, по смисъла на § 5, т.46 от
ДР на ЗУТ.
Според вещото лице сградата е завършена, изпълнени са довършителни работи по
общи части, инсталации, фасади, с изключение на озеленяване (частично изпълнено),
асансьор , който е монтиран, но не е пуснат в експлоатация .
По отношение на отклоненията и несъответствията между одобрения проект и
изпълнените СМР в сградата вещото лице е посочило, че не е изпълнено изцяло, а само
частично предвиденото озеленяване; парапетите на балконите не са изпълнени както е
предвидено по проект (прозирни с вертикални елементи), а са изпълнени плътни.
По отношение на отклоненията и несъответствията между одобрения проект и изпълнените
6
СМР в процесния апартамент вещото лице е посочило, че достъп до отделните апартаменти
в сградата не е бил осигурен, като достъп до процесния апартамент № А15 бил осигурен от
ищцата по делото и в него живеели наематели.
По проект комини и вентилация в кухненския бокс на апартамента са разположени
плътно до стената. На място същите са изпълнени на около 50 см от стената, при което се
образува ниша между нея и коминните тела.
В дневната външната стена между балконската врата и прозореца е изпълнена с по-
малка дебелина спрямо останалите външни стени, видно от чупката в стената под гредата.
Самата балконска врата е 50 см (светло) . По всички външни стени е изпълнена
топлоизолация. Терасата пред спалнята е остъклена от собственика, което не е предвидено
по проект.
Изводът на вещото лице е, че при сравнение на одобрения проект и от огледа на място
се наблюдават несъществени отклонения от проекта, които не засягат носещи конструктивни
елементи, като носимоспособността на сградата не се нарушава. Същите могат да бъдат
одобрени с екзекутивна документация при съставяне на акт образец 15 за установяване
годността за приемане на строежа. Договор за изготвяне на екзекутивна документация има
сключен на 31.10.2017г. между „Алтай ГД“ ЕООД с управител Г.К.Д. (Възложител) и
„Б.Е.С.Д“ ООД с управител арх. К. Д. - К. (Изпълнител).
Сградата е захранена с вода и включена към градската канализация на експлоатационното
дружество „Софийска вода“ АД. По делото е приложено писмо - уведомление ПП-
87/24.03.16 г. на „Топлофикация София“ ЕАД , в което се посочва, че трябва да бъде сключен
предварителен договор за присъединяване към топлопреносната мрежа в гр. София.
Предварителен договор към момента не е сключен. По данни на страните захранването с ел.
енергия все още е на промишлен ток.
От показанията на св. Б. се установява, че същият си спомня за сключен договор между „Б.
2000“, „Алтай“ и „Гама Стройинвест“. „Б. 2000“ била фирма на свидетеля, която сключила
договор през 2009 г. за проектиране и гл. проектант била г-жа Д.. Спрели работа по време на
кризата и след това подписали договор с „Алтай“ с Г.Д., който поел ангажимент да
финансира строителството. Фирма „Б. 2000“ документално бил главен изпълнител и се
разпределила работата. Подписали договор с „Гама Стройинвест“ ЕООД и те извършили
грубия строеж. Блокът бил завършен в срок, бил подписан протокол, че е свършена работата
и продължили довършването на блока. Тъкмо след завършването на блока с Д. се случило
нещастие, той починал и нещата останали назад. В момента в блока живеели около 16
семейства с временен ток, като свидетелят твърди, че ищцата трябвало да оформи
документите, за което й било платено. Имало неуредени отношения с „Алтай“. Някои работи
не били догледани при строежа, но можело да се одобри екзекутив. Това било възложено и
платено, но екзекутив не бил предаден.
При така установените факти, съдът намира от правна страна следното:
Съгласно чл.92, ал.1 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и
7
служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди.
В Договор за строителство на недвижим имот от 10.10.2012г. е договорена цена за
изпълненеи на СМР в размер на 32 535 евро с ДДС, като изпълнителите са се задължили в
срок от 24 месеца от сключването на договора да изпълнят договорените СМР в
съответнствие с одобрените строителни книжа, проекти и нормативни изисквания, да
осигурят непрекъснат технически контрол, да изготвят или осигурят изготвянето на всички
книжа, необходими за получаване на разрешение за ползване на сградата и да ги внесат за
одобрение пред компетентните органи.
Следователно възложената работа е следвало да бъди изпълнена в срок до 10.10.2014г.
Съгласно чл.39 от същия договор всяка от страните си запазила правото да търси от другата
обезщетение за всички реално претърпени вреди и пропуснати ползи от неизпълнение на
договора, като при забава повече от 1 месец от уговорените срокове, неизправната страна
дължи неустойка в размер на 20 евро за всеки ден просрочие.
Следователно в посочената клауза е уговорена неустойка за забава, както и срок, от който
същата се дължи – 10.11.2014г. без да е уговорен краен срок.
Следва изрично да се посочи, че в случая неустойката се претендира за период от 5 години –
21.09.2016г. – 21.09.2021г. /датата на предявяване на исковата молба/, като ответникът не е
направил възражения нито във връзка с настъпване на погасителна давност относно
предявяването на иска, нито във връзка с разпоредбата на чл.111, б.б. ЗЗД, според която с
изтичане на тригодишна давност се погасяват вземанията за обезщетения и неустойки от
неизпълнен договор.
Относно действителността на уговорената неустойка:
Съгласно ТР № 1 ОТ 15.06.2010 Г. ПО ТЪЛК. Д. № 1/2009 Г., ОСТК НА ВКС автономията на
волята на страните да определят свободно съдържанието на договора и в частност да
уговарят неустойка е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две посоки: съдържанието
на договора не може да противоречи на повелителни норми на закона, а в равна степен и на
добрите нрави. В този смисъл ограничението се отнася както за гражданските, така и за
приватизационните договори, а също и за търговските сделки - арг. от чл. 288 ТЗ. Добрите
нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната
последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със
закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани
правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им
при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно.
Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и
търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона
интерес.
Условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните
функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските
8
правоотношения. Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите
нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора,
а не към последващ момент, като могат да бъдат използвани някои от следните примерно
изброени критерии:
- естеството им на парични или на непарични и размерът на задълженията, изпълнението на
които се обезпечава с неустойка;
- дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи-поръчителство,
залог, ипотека и др.;
- вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на
задължението - съществено или за незначителна негова част;
- съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на
задължението вреди;
При конкретната преценка за нищожност на неустойката могат да се използват и други
критерии, като се вземат предвид конкретните факти и обстоятелства за всеки отделен
случай. Въпросът доколко клаузата за неустойка е уговорена в нарушение на добрите нрави
следва да се разрешава чрез комплексна преценка не само на съдържанието на договорната
клауза, но и при отчитане на фактори като свободата на договаряне, равнопоставеността
между страните, функциите на неустойката, възможността неизправният длъжник сам да
ограничи размера на неизпълнението, за да не се превърне неустойката в средство за
неоснователно обогатяване, и други фактори, относими за конкретните правоотношения
между страните.
В случая съдът взима предвид, че страните са уговорили един и същ размер на неустойката
при забава в изпълнението на задълженията си /20 евро на ден/, като от страна на
възложителя неустойката обезпечава парично задължение, платимо на части според етапа на
изпълнение на строителството, докато задълженията на изпълнителите са непарични – да
извършат СМР и да изготвят или да осигурят изготвянето и да внесат книжата, необходими
за получаване на разрешение за ползване на сградата от компетентните органи.
Изпълнението на задължението за плащане на цената не е било обезпечено по друг начин,
освен чрез неустойката, като от страна на изпълнителя е водено съдебно производство, за да
получи договорените суми за изпълнена работа, без да е претендирал последната вноска от
1960 евро, дължима при въвеждане в експлоатация. Изпълнението на задълженията за
изпълнение на СМР и за внасяне на документите за получаване на разрешение за ползване
са обезпечени освен с уговорената неустойка, и със разсрочването на самото плащане, което
се извършва под условие – достигане на съответния етап на строителство, като последно
дължимата сума 1960 евро от цената не е платена именно защото не е настъпило условието
за плащането й – въвеждане на сградата в експлоатация. Уговорената неустойка е за забава,
но претендираният размер от 36 500 евро спрямо уговорената цена от 32 535 евро с ДДС
фактически я прави компенсаторна, тъй като размерът на неустойката е по-голям от цената
на процесните имоти. Същевременно по делото не е спорно и се установява, че самото
9
строителство на имотите е завършено не само на етап груб строеж, но са изпълнени и
последващите СМР, описани в заключението към СТЕ. Относно внасянето на необходимите
документи за получаване на разрешение за ползване съдът взима предвид, че с оглед
установените от изпълнителите отклонения от одобрените проекти, е сключен договор за
изработка на екзекутиви между „Алтай ГД“ ЕООД, като възложител, и „Българо-еквадорско
строително дружество“ ООД, представлявано от арх. К. Д., като изпълнител, като на
изпълнителя е възложено да изработи проект по „Езекутиви“ по всички части, по които има
разлики в изпълнението от първоначално одобрения инвестиционен проект, касаещи
строителното изпълнение на жилищната сграда, чийто проектант е „Българо-еквадорско
строително дружество“ ООД по части „Архитектурна“, „Конструктивна“, „Ел и ВиК“,
„Вертикална панировка“, „Озеленяване“. Видно от този договор възложителят „Алтай ГД“
ЕООД се е задължил да предостави на изпълнителя копия от документи за собственост на
земята, на обектите в сградата, на кадастрална скица на имота, копие от последно
изработения проект за жилищната сграда по всички части, но не и други документи, каквито
са изисквани от изпълнителя в последствие. Ищцата и представляваното от нея дружество –
изпълнител по договор за изработка на екзекутиви, формално са различни правни субекти,
но в случая е съществено, че изпълнението на този договор зависи изключително от волята
на ищцата, представляваща задълженото дружество. Съдът приема, че изпълнителите по
договора за строителство са изпълнили задължението си по чл. 25 да осигурят изготвянето
на всички книжа, необходими за получаването на разрешение за ползване, именно чрез
сключването на договора за изработка на екзекутиви. Съгласно заключението към СТЕ
отклоненията от одобрените проекти не са съществени и за тях е възможно да се изготви
екзекутивна документация по реда на чл.175 ЗУТ. Следва да се посочи, че дали
отклоненията са съществени се установява по административен ред от органа, одобрил
проектите, а не от лицето, определено от възложителя да изработи екзекутивната
документация /в случая – представляваното от ищцата дружество/.
По отношение на съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от
неизпълнение на задължението вреди - към момента на сключването на договора за
изработка е било възможно да се предвиди, че при забава на строителството и/или на
въвеждането в експлоатация на сградата вредите за ищцата биха били съизмерими с
обезщетение за лишаване от ползване на имот в размер на средния месечен наем на
процесните обекти. В случая обаче е установено, че такива вреди не са настъпили, тъй като
сградата се обитава и в имота на ищцата живее именно наемател, тоест не се установява тя
действително да е претърпяла вреди от лишаване от ползването на имотите.
В конкретния случай следва да се вземе предвид и основателното възражение на ответника,
че в договора за изработка на екзекутиви от 31.10.2017г. също е предвиден срок за
изпълнение на възложената работа 1 месец от подписване му. Следователно след изтичането
на този срок забавата в изпълнението на задълженията по договора за строителство е
обусловена от забавата в изпълнението на задълженията по договора за изработка на
екзекутиви, като съдът приема, че ищцата не може да черпи права от собствената си забава.
10
Както е посочено в Решение № 1 от 2.01.2024 г. на ВКС по гр. д. № 633/2023 г., IV г. о., ГК,
нищожна поради противоречие с добрите нрави е договорна мораторна неустойка, която е
несъизмеримо висока с очакваните за кредитора вреди от забавеното изпълнение и
нарушава принципа за справедливост в гражданските и търговски спорове. В този смисъл са
решение № 122/18.07.2019 г. по гр. д. № 3238/2018 г. на ІV-то гр. отд., решение №
223/19.04.2016 г. по търг. д. № 3633/2014 г. на І-во търг. отд., решение № 229/29.06.2017 г. по
търг. д. № 3550/2015 г. на ІІ-ро търг. отд., решение № 104/26.06.2017 г. по гр. д. № 2559/2016
г. на ІV-то гр. отд., решение № 144/28.02.2020 г. по търг. д. № 167/2019 г. на І-во търг. отд.,
решение № 148/25.02.2020 г. по търг. д. № 219/2018 г. на ІІ-ро търг. отд., решение №
216/20.02.2018 г. по търг. д. № 861/2017 г. на І-во търг. отд. и др. В случая претендираната
неустойка за забава на задължение, изпълнението на което /предвид конкретните отношения
между страните/, зависи от изпълнението на договор, по който ищецът е длъжник и от своя
страна е в забава, и при това в размер по-голям от платената за имота цена при установено
получаване на доход от отдаването под наем на този имот, противоречи на принципа на
справедливост.
Предвид гореизложеното, съдът при съобразяване на съответствието на уговорената
неустоечна клауза с добрите нрави, намира, че целта на неустойката в конкретния случай
излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции и би
довела до неоснователно обогатяване на ищеца. Ето защо съдът намира, че предявеният иск
е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
При този изход на спора разноски се дължат на ответника. Представен е договор за правна
защита и съдействие, в който е посочено, че е платено в брой възнаграждение за един
адвокат в размер на 3206,18 лева с ДДС. Ищецът е направил възражение за прекомерност на
претендираното възнаграждение. Съгласно чл.7, ал.2, т.4 НВАР размерът на адвокатското
възнграждение в случая е 6361,02 лева, а претендираното възнаграждение е почти в два
пъти по-малък размер, поради което съдът, като отчита фактическата и правна сложност на
делото, както и броя на проведените заседания, намира че не е прекомерно.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от К. Л. Д.-К. с ЕГН **********, гр. София, ж.к. *******, срещу
„Гама Стройинвест“ ЕООД с ЕИК *********, гр. София, ж.к. *******, иск с правно
основание чл.92 от ЗЗД за заплащане сумата от 36 500 евро, представляваща неустойка за
периода 21.09.2016г. – 21.09.2021г. съгласно чл. 39 от Договор за изработка за строителство
на недвижим имот от 10.10.2012г., по силата на който е възложено строителство на
11
апартамент №15 на кота +12.00м., със застроена площ от 58,69кв.м., състоящ се от коридор,
дневна с кухненски бокс, тоалетна с баня, спалня, тераса и таван №3 на кота +18.70м, със
застроена площ от 2,60кв.м., заедно със съответните прилежащи към апартамента и тавана
идеaлни части от общите части на сградата, находяща се в гр.София, ул.“*******, ведно със
законната лихва от датата на исковата молба - 21.09.2021г., до окончателното плащане.
ОСЪЖДА К. Л. Д.-К. с ЕГН **********, гр. София, ж.к. *******, да плати на „Гама
Стройинвест“ ЕООД с ЕИК *********, гр. София, ж.к. *******, сумата 3206,18 лева -
разноски в настоящото производство.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните с
въззивна жалба пред Софийски апелативен съд.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
12