Определение по дело №219/2015 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Искът е с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД,предявен от Т. Е. Б., гражданин на Кр. В., роден на28.12.1965 г., притежаващ паспорт №*********, издаден на 01.11.2013 г.валиден до 01.11.2023 г. и Д. С., гражданин на Кр. В., притежаващ паспорт №*********, издаден на 27.03.2007 г.валиден до 27.03.2017 г. и двамата чрез адвокат Д. С. Х., от Адвокатска колегия -гр.П.,насочен против [фирма], ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление: [населено място], [община], обл.Б., ул. „К. П. В." №., представлявано от Н. П. Х., гражданин на О. Кр. на В.

Твърди се в исковата молба,че ищците през 2006г.са сключили с ответното дружество Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, намиращ се в [населено място] и представляващ следния недвижим имот:жилище /апартамент/,самостоятелен обект идентификатор №02676.151.63.1.73,по КК на [населено място] одобрени със Заповед № PR- 18-81/10.12.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК с адрес на имота: [населено място], п.к. 2770, местност „ГР.", ет.. /три/, an. А-73 /, със застроена площ от 83.71 кв.м. , който самостоятелен обект попада в сграда № 1 /едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор № 02676.151.63 , брой нива на обекта 1 , при съседни самостоятелни обекти: на съшия етаж: 02676.151.63.1.72, 02676.151.63.1.74: под обекта:02676.151.63.1.51: над обекта- 02676.151.63.1.95, както и 22.33 кв.м идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху имота, описан по-горе за сумата от 150 601.32 евро.

Срокът за подписване на окончателния договор съгласно чл.5./1/ от предварителния договор под формата на нотариален акт е бил преди приключване на покрива на сградата, но не по - късно от 31.10.2007 г.

Твърди се,че ищците са заплатили пълната продажна цена,но ответното дружество е отказало да сключи окончателния договор.

Моли съдът да постанови решение, с което да обяви предварителният договор сключен между ищците и ответното дружество за покупко-продажба на право на строеж /изменен иск в с.з. на 15.12.2014г./ върху недвижим имот представляващ - АПАРТАМЕНТ №А73 /А седемдесет и три/, намиращ са на 3 /трети/ етаж на сграда „С. Д.", състоящ се от сутерен и четири етажа, построена в Парцел №151063 (едно, пет, едно, нула, шест, три), с площ 5 267 кв.м /пет хиляди двеста шестдесет и седем квадратни метра/, разположена в местността „Шипоцко", в землището на [населено място], ЕКАТТЕ 02676, Имотът е формиран от следните парцели: 151056; 151028; 151062; 151073; 151074; 151075; 15170; 151035; 151034; 151033; 151032; със застроена площ на апартамента от 83.71 кв.м /осемдесет и три цяло и седемдесет и една стотни квадратни метра/, състоящ се от: коридор, два санитарни възела/бани, кухненски бокс, хол, две спални, две тераси, при съседи: коридор, апартамент А74, външна стена и апартамент С72, ведно с 1.40% /едно цяло и четиредесет стотни процента/, съответни на 38.65 кв.м /тридесет и осем цяло и шестдесет и пет квадратни метра) идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху имота, описан по-горе за окончателен, както и да се присъдят направените съдебно - деловодни разноски по делото, включително и заплатен адвокатски хонорар.

Ответното дружество не е депозирало отговор по реда на чл.131 ГПК,не е представлявано от надлежен пълномощник в съдебно заседание,макар,че е било редовно призовано при условията на чл.50 ал.4 ГПК.

От събраните по делото доказателства,съдът прие за установено следното:

През 2006 г. между страните по делото е подписан предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж на недвижимо имущество.В договора не е отразен точния ден и месец на подписването,а само годината.Предмет на договора е право на строеж на АПАРТАМЕНТ № А73 /А седемдесет и три/, намиращ са на 3 /трети/ етаж на сграда „С. Д.", състоящ се от сутерен и четири етажа, построена в Парцел №151063 (едно, пет, едно, нула, шест, три), с площ 5 267 кв.м /пет хиляди двеста шестдесет и седем квадратни метра/, разположена в местността „Ш.", в землището на [населено място], ЕКАТТЕ 02676, Имотът е формиран от следните парцели: 151056; 151028; 151062; 151073; 151074; 151075; 15170; 151035; 151034; 151033; 151032; със застроена площ на апартамента от 83.71 кв.м , състоящ се от: коридор, два санитарни възела/бани, кухненски бокс, хол, две спални, две тераси, при съседи: коридор, апартамент А74, външна стена и апартамент С72, ведно с 1.40% /едно цяло и четиредесет стотни процента/, съответни на 38.65 кв.м /тридесет и осем цяло и шестдесет и пет квадратни метра) идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху имота.Правото на строеж се прехвърля срещу сумата от 60240.53 евро.Страните са се споразумели строителните и довършително работи също да бъдат изпълнени от продавача за сумата 90 360.79 евро.Или общата цена на прехвърляне е 150 601.32 евро.Срокът за сключване на окончателен договор е преди приключване покрива на сградата,но не по-късно от 31.10.2007г.

От представените документи е видно,че на името на ответното дружество ищците са превели на 03.07.2007г. сумата от 30120.26 евро с основание –ап.А 73,а на 09.07.2007г. още 30 120.26 евро, посочена като втора вноска за апартамент.,а на 24.02. 2009г.сумата от 51980 евро на същото основание.

Представена е справка от АВ за това какви сделки,възбарни и ипотеки са наложени на отделните обекти в сградата,в която се намира процесния имот,но съдът не констатира ответното дружество да е отчуждило имота,поради което съдът приема,че ответникът притежава правото на собственост.

Процесния имот в КК и КР на [населено място], одобрени със заповед №РД 18-81/10.12.2009г. на ИД на АГКК е отразен като: жилище /апартамент/, самостоятелен обект с идентификатор №02676.151.63.1.73 ,с адрес на имота: [населено място], п.к. 2770, местност „ГР.", ет.. /три/, an. А-73 /, със застроена площ от 83.71 кв.м. , който самостоятелен обект попада в сграда № 1 /едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор № 02676.151.63 , брой нива на обекта 1 , при съседни самостоятелни обекти: на съшия етаж: 02676.151.63.1.72, 02676.151.63.1.74: под обекта:02676.151.63.1.51: над обекта- 02676.151.63.1.95,.

При така установеното от фактическа страна, от правна съдът съобрази следното:

Предявеният иск е конститутивен с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД.

Подадена е редовна искова молба ,след като е била оставена без движение , при наличие на процесуалните условия и липса на процесуални пречки за надлежното упражняване на правото на иск.

За да бъде обявен за окончателен, на основание , един предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,следва да се установи ,че договорът е в писмена форма като условие за валидност, да съдържа всички необходими елементи т.е. съществените условия на сделката-описание на имота,цена и срок за сключване на окончателен договор, изискващи се за прехвърляне на вещни права върху недвижим имот и продавачът да е собственик на недвижимия имот към момента на обявяване на предварителния договор за окончателен.

В случая е налице валидно сключен между страните предварителен договор за покупко – продажба на процесиня имот /вещно право на строеж /, по който ищците имат качеството на купувачи, а ответното дружество на продавач.Според настоящия състав на съда ,предварителният договор между страните съдържа както клаузите за обещание за продажба на имот,така и съчетава в себе си и клаузи по договор за изработка.

В този смисъл съдът определя продажната цена на вещното право на строеж в размер на 60240.53 евро ,а стойността на изработката е 90 360.79 евро,така както страните са го разграничили в чл.3 ал.1 от договора.

В сключения между страните валиден писмен предварителен договор, освен цена, начин на формирането и изплащането й е уговорен и конкретен срок за сключване на окончателния договор /чл.5 ал.1 / -при приключване покрива на сградата,но не по-късно от 31.10.2007г.

От представените писмени платежни нареждания и надлежно извършен превод се установява, че ищците са изправна по правоотоншението страна, като са изпълнили задължението си по изплащане на цената на правото на строеж от 60 240.53 евро.Установено е,че жилището е изградено,но дали са заплатени средствата ,уговорени като цена на изработката не може да бъде установено от представените по делото документи.Това съдът приема,че е ирелевантен факт,с оглед предмета на делото-чл.19 ал.3 ЗЗД и ответното дружество в друг процес би могло да установи,че за изработката му се дължат още средства,ако ищците напълно не са заплатили сумата.Фактът на плащане на правото на строеж е установен при условията на пълно и главно доказване от ищците чрез представяне на писмените доказателства, които са допустими за установяване на факта на плащането , поради което ищците, като изправна страна по правоотношението могат да претендират изпълнение на задължението на продавача по предварителния договор по прехвърляне на правото на собственост върху имота.Срокът за изпълнението на това задължение от ответното дружество е изтекъл към 31.10.2007г. и те са в забава.

Искът е основателен,като следва да бъде прогласен предварителният договор за окончателен.

По аргумент на чл.364, ал.1 ГПК ищецът дължи заплащането на следващите се разноски по прехвърлянето на имота. По силата на чл.47, ал.2,т.1 ЗМДТ меродавна основа за определяне на местните данъци се явява по-високата измежду договорената цена и данъчната оценка.Уговорени са 60240.53 евро,продажна цена , чиято левова равностойност по фиксинга на БНБ възлиза на 117 469.03лв.за придобиването на правото на строеж,а данъчната оценка е 83 445.30 лв. При това положение и по силата на Наредбата на Община-Б., която е общоизвестна и предвижда местен данък от 2,5%, ищците дължат по сметка на [община] заплащането на 2936.72 лв. за възмездното прехвърляне.

На осн.т.8 от Тарифата за нотариални такси към ЗННД ищците следва да заплатят по сметка на Б. нотариална такса в размер на 765.45 лв. (вж.Р102/10г на ІІ ТО на ВКС; Р410/10г на САС, ГК,4-ти състав и др.).

Отделно от това в съответствие с изискването на чл.264, ал.1 ГПК е наложително служебно да се впише възбрана върху горния апартамент до заплащане на разноските по прехвърлянето му, поради което ищцовата страна е длъжна да заплати по сметка на Агенцията по вписванията държавна такса, която с оглед нормата на чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от АВ- С., възлиза на 11.75лв.

По арг. на чл.364, ал.2 от ГПК препис от решението може да се издаде едва след като ищецът докаже заплащането на разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищците се дължат направените по делото разноски в размер от 10942.50лв. по приложения списък. Водим от горното и на основание ч.19, ал.3 от ЗЗД и чл.78, ал.1 от ГПК, съдът

РЕШИ:

ОБЯВЯВА за окончателен предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 2006г.,сключен между Т. Е. Б., гражданин на Кр. В., роден на28.12.1965 г., притежаващ паспорт №*********, издаден на 01.11.2013 г.валиден до 01.11.2023 г. и Д. С., гражданин на Кр. В., притежаващ паспорт №*********, издаден на 27.03.2007 г.валиден до 27.03.2017 г . от една страна като купувачи и от друга [фирма], ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление: [населено място], [община], обл.Б., ул. „К. П. В." №., представлявано от Н. П. Х., гражданин на О. Кр. на В. ,като продавач ,представляващ право на строеж,/което към настоящ момент е реализирано/ на АПАРТАМЕНТ №А73 /А седемдесет и три/, намиращ са на 3 /трети/ етаж на сграда „С. Д.", състоящ се от сутерен и четири етажа, построена в Парцел №151063 (едно, пет, едно, нула, шест, три), с площ 5 267 кв.м /пет хиляди двеста шестдесет и седем квадратни метра/, разположена в местността „Ш.", в землището на [населено място], ЕКАТТЕ 02676, Имотът е формиран от следните парцели: 151056; 151028; 151062; 151073; 151074; 151075; 15170; 151035; 151034; 151033; 151032; със застроена площ на апартамента от 83.71 кв.м /осемдесет и три цяло и седемдесет и една стотни квадратни метра/, състоящ се от: коридор, два санитарни възела/бани, кухненски бокс, хол, две спални, две тераси, при съседи: коридор, апартамент А74, външна стена и апартамент С72, ведно с 1.40% /едно цяло и четиредесет стотни процента от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото,който по КК и КР на [населено място], одобрени със заповед №РД 18-81/10.12.2009г. на ИД на АГКК е отразен като: жилище /апартамент/, самостоятелен обект с идентификатор №02676.151.63.1.73 ,с адрес на имота: [населено място], п.к. 2770, местност „ГРАМАДЕТО", ет.З /три/, an. А-73 /, със застроена площ от 83.71 кв.м. , който самостоятелен обект попада в сграда № 1 /едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор № 02676.151.63 , брой нива на обекта 1 , при съседни самостоятелни обекти: на съшия етаж: 02676.151.63.1.72, 02676.151.63.1.74: под обекта:02676.151.63.1.51: над обекта- 02676.151.63.1.95,с 22.33 кв.м.от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото.

ОСЪЖДА Т. Е. Б., гражданин на Кр. В., роден на28.12.1965 г., притежаващ паспорт №*********, издаден на 01.11.2013 г.валиден до 01.11.2023 г. и Д. С., гражданин на Кр. В., притежаващ паспорт №*********, издаден на 27.03.2007 г.валиден до 27.03.2017 г . да заплатят по сметка на Б. сумата от 765.45лв. нотариална такса; по сметка на [община] сумата от 2936.72лв., дължима за местни данъци и по сметка на Агенцията по вписванията – С., Имотен регистър сумата от 11.75лв дт. за вписване на възбраната.

ПОСТАНОВЯВА вписването на „ВЪЗБРАНА” в Агенцията по вписване на описания по-горе недвижим имот, за обезпечаване вземанията на Държавата и [община] за разноските по прехвърлянето на собствеността.

ОСЪЖДА [фирма], ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление: [населено място], [община], обл.Б., ул. „К. П. В." №., представлявано от Н. П. Х., гражданин на О. Кр. на В. да заплати на Т. Е. Б., гражданин на Кр. В., роден на28.12.1965 г., притежаващ паспорт №*********, издаден на 01.11.2013 г.валиден до 01.11.2023 г. и Д. С., гражданин на Кр. В., притежаващ паспорт №*********, издаден на 27.03.2007 г.валиден до 27.03.2017 г . ,сумата от 10942.50 лв. направени по делото разноски.

Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че е заплатил разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

Решението може да се обжалва в 2 - седмичен срок от връчването му на страните, с въззивна жалба пред САС.

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: