Р Е
Ш Е Н
И Е
№….
От
публичен регистър, том №……,стр……..
Гр.Тервел,14.02.2018 година
Решение
от книга за открити заседания №…… от 14.02.2018 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Тервелски
районен съд в публично съдебно заседание проведено на
петнадесети януари , през две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:Росен Балкански
При
секретаря Иванка Чукачева , като сложи на разглеждане гр.дело №425 по описа на
съда за 2017 година , докладваното от районния съдия Росен Балкански и за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано по
искова молба с вх. № 1948 от 11.08.2017 година .
Предявени са искове от :
Земеделска кооперация „ Надежда” село Орляк, с ЕИК834056234 ,
със седалище и адрес на управление –
село Орляк, общ. Тервел – стопански двор , представлявана от управителя Р.А.Д. , срещу –
Р.М.Е.
с ЕГН **********, с адрес *** .
Според преценката на съда е предявен
ПОЛОЖИТЕЛЕН установителен
иск с правно основание чл. 124 от ГПК
и акцесорен с правно основание чл. 537
ал. 2 от ГПК във вр. с чл. 88 и чл. 90
ал. 1 от ЗКИР .
Предявен е иск
за установяване съществуването на арендно правоотношение между страните по
делото -
ищецът като арендатор и ответника като арендодател, по договор за аренда на
земеделска земя от 08.03.2014 година - № 151, том І , рег. №
363/ 2014 година с нотариална заверка на подписите рег. №363
извършена на 11.03.2014 година от нотариус Р. Дапков – нотариус с район
покриващ района на Тервелски районен съд - нотариус под № 191 по регистъра на
Нотариалната камара , вписан под №123 ,
том І , вх. Рег. № 537 от 09.04.04.2014
година при Агенцията по вписванията – Служба по вписванията гр. Тервел по отношение на недвижим имот № 026156 по
земеразделителния план на землището на село
Орляк, общ. Тервел , с площ от 9,502
дка. и за отменяване вписването на несъщестуващо
обстоятелство, а именно прекратяване на посочения по-горе договор за аренда
с вписана на дата 28.04.2017
година в Служба по вписванията град Тервел
заявена молба вх. № 881 от
28.04.2017 година, вписана под № 880 от
28.04.2017 година, акт № 28 , том ІІ , дело № 524/ 2017 година , с която молба
се твърди , че с нотариална покана
връчена на 16.02.2017 година арендодателя е уведомил арендатора за
едностранното прекратяване действието на договора за аренда .
Молбата
е с нот. Заверка на подписа на пълномощника на арендодателя с рег. № 1250 от 27.04.2017 година от нотариус Д. Пъков нотариус
с № 174 при Нотариалната камара.
Ищцовата
страна твърди , че поради финансови проблеми
възникнали за коперацията се е стигнало до там , че Управителния съвет
на кооперацията със свое решение от 15.11.2016 година взема решение стопанисваната от кооперацията земеделска земя
да бъде отдадена за ползване на „ Орляк 07” ООД- има с епредвид при същите условия както
са посочени по всеки един от договорите за аренда с всеки един отделен
стопанин.
На
основание на решението
кооперацията, чрез управителя си Р.А.Д.
в края на месец наември 2016 година
сключва договори за преаренда
на земеделските земи стопанисвни
от кооперацията . Твърди се с исковата молба , че непосредствено след сключените договори за преаренда на 05.12.2016
година кооперацията е разлепила в сградата на кооперацията а и на таблото пред кметството обявления за
извършеното от кооперацията преарендоване
на земите на стопаните .
Към
него момент кооперацията е обработвала около 5000 дка. земеделски земи , на
около 480 собственика, поради което за
ищцовата страна , било технически невъзможно
/ предвид спецификата на земеделската
производство, касаещо срокове за обработка на земята и сезонност / своевременно
да уведоми всички ареднодателя за извършеното преарендоване на земите, което
довело до там , че чак в началото на
2017 година да се предприемат постъпки – чрез писма с обратна разписка да се уведомят
стопаните , за извършената от арендатора
преаренда .
На
ответника било изпратено уведомление с
обратна разписка връчено на същата на 20.02.2017 година – по разписката е посочено , че ответника
отказва да получи съобщението .
В цялост ищцовата страна приема , че по силата на сключения договор
за аренда има правото да пренаема / преареднова / земите които ползва на
възмездно основание и че ищцовата страна
е изпълнила задължението си по чл. 11 ал. 1 от ЗАЗ – като е уведомила арендодателя за извършената преаренда за земите и.
Ищецът намира, че така извършеното прекратяване на договора е незаконосъобразно,
тъй като по отношение на арендатора са били налице
предвидените в закона и договорени от страните условия при които има правото да преарендова
наетите от кооперацията земеделски земи
. В чл. 10 от Сключения между страните била уредена хипотезата , при които арендатора може да
пренаеме земеделската земя, по своя
преценка .
Ищцовата страна приема , че договора не е прекратен поради липса на основание за
прекратяването му.
Ищцовата
страна претендира разноски .
В законовия срок ответника , чрез процесуалния си
представител – адвокат Г. Д. е подала писмен отговор на исковата молба – вх.
№ 2390 от 02.10.2017 година.
Иска
се приема за допустим,но неоснователен .
Ответника
, чрез процесуалния си представител не
оспорва , че по договора страните са постигнали договорка за това , че
имота може да се преарендова, но приема,
че управителен съвет по силата на
устава на кооперацията не е активно легитимиран да взема такова решение
/ такова решение може да взема само Общо
събрание / . Навеждат се твърдения , че ответника е уведомен за преарендоването на земеделскате и земя
едва след като е сключен договор
за преарендуване на земеделска земя акт № 176, том 8 , вх. Рег. № 7261 от 2016 година , сключен
на 18.11.2016 година , вписан при службата по вписванията гр. Тервел вх. Рег. № 2483 от 25.11.2016 година с акт №
276, том ІІІ,, дело № 1213 / 2016 година .
По
делото ищцовата страна се представлява от
процесуалния си представител – адовакт Р. Гаврилова АК Добрич -
процесуалния представител на ищцовата страна подържа иска .
Ответника по делото се представлява от процесуалния си
представител –адвокат Г. Д. – АК Варна – оспорва иска и акцесорния такъв .
Тервелски
районен съд , след преценка на събраните по делото
доказателства, намира за установено следното от фактическа
страна :
С Договор за аренда на земеделска земя от 08.03.2014
година – № 151, том І , рег. № 363/ 2014
година с нотариална заверка на подписите
рег. №363 извършена на 11.03.2014
година от нотариус Р. Дапков – нотариус
с район покриващ района на
Тервелски районен съд - нотариус под №
191 по регистъра на Нотариалната камара , вписан под №123 , том І , вх. Рег. № 537 от 09.04.04.2014 година при Агенцията по
вписванията – Служба по вписванията гр. Тервел настоящия ответник в качеството му на арендодател предоставя на ищцовата страна за временно и възмездно ползване
собствена земеделска земя ,представляваща недвижим имот № 026156 по земеразделителния
план на землището на село Орляк, общ.
Тервел , с площ от 9,502 дка , като
срока на договора е за 7 /
седем/стопански години .
В т. 10
от слючения договор страните
са скрепили възможността арендатора да има право да преотдава целия имот или части от
него по своя преценка .
В т. 12 на същия договор страните са скрепили условията при което страните
изменят, прекратяват или оспорват настоящия договор.
На 18.11.2016 година е
сключен договора за
преаренда : № 176, том 8 , вх. Рег. № 7261 от 2016 година , сключен
на 18.11.2016 година , вписан при службата по вписванията гр. Тервел вх. Рег. № 2483 от 25.11.2016 година с акт №
276, том ІІІ,, дело № 1213 / 2016 година .
С обратна разписка арендодателя е уведомен за
извършената преаренда на 20.02.2017 година.
С нотариална покана от
15.02. 2017 година арендодателя, която арендодателя приема за двумесечно писмено предизвестие , чрез
пълномощник , връчена на представляващия кооперацията на 16.02.2017 година , уведомява арендатора , че
на основание чл. 11 ал. 4 от ЗАЗ едностранно прекратява договора за аренда .
На 28.04.2017 година пълномощник на
арендодателя депозира при Службата по
вписванията гр. Тервел молба с вх. № 881
от 28.04.2017 година за вписване на осн. Чл. 11 ал. 4 от ЗАЗ на прекратяване
на договора за аренда на земеделска земя
касаещ имот – недвижим имот №
026156 по земеразделителния план на землището на село Орляк, общ. Тервел , с площ от 9,502 дка - вписана под № 880 от 28.04.2017 година, акт №28 , том ІІ , дело
№ 524/ 2017 година.
При така установената фактическа
обстановка, съдът достига до следните правни изводи:
Предявени са два иска – установителен
иск по чл.124, ал.1 ГПК- обусляващ и обусловен иск за заличаване на вписаното
прекратяване на договора за аренда с правно основание чл. 537, ал.2 ГПК
вр.чл.88 ЗКИР.
В българската правна
система прекратяването на облигационното отношение е възможно само с уговорка
между страните и когато е предвидено в закона (чл.
20а, ал. 2 от ЗЗД). Едностранното прекратяване представлява отказ да
се изпълняват задълженията, но не може да има за своя последица отпадане на
договорната връзка. Процесният договор се явява сключен между равнопоставени
правни субекти, като всяка от страните по него в пределите на предоставените й
права може да извършва действия, които да предизвикат промяна в правната сфера
на насрещната страна по договора, като едно от тези действия е прекратяване на
действието му. Веднъж сключен, съгласно разпоредбата на чл. 20а от ЗЗД договорът има сила на закон за
тези които са го сключили, и може да бъде изменян, прекратяван, развалян или
отменян само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в
закона. Що се отнася до възможността едностранно да бъде прекратено действието
на договор, на нашата правна система е познато само в случаите, които това
изрично се предвижда от разпоредбата на закона или уговорка в договора.
Предявените искове са допустими.
Ищцовата страна има интерес от
предявяване на иск за установяване съществуване на договора за аренда, т.е. за
съществуването на облигационно правоотношение между него и ответницата, уредени
от този договор, тъй като с поведението си, вписвайки молба за прекратяване на договора за аренда на основание чл.11 ал. 4
от ЗАЗ , ответницата недвусмислено е показала, че оспорва наличието на
облигационна връзка между нея и ищцовата страна.
Съгласно чл. 154 ал.1 от ГПК,
с оглед характера на предявеният иск, ищцовата страна
носи доказателствената тежест в процеса, като следва да установи факта на сключен на договор за аренда от една
страна, обстоятелството , че има правото да преарендова земята на арендодателя
, обстоятелството , че е дирила и получила съгласието на арендодателя за сключения в
последствие договор за преаренда и от
друга вписването на несъщестуващо обстоятелство,обективирано в молбата за едностранно
прекратяване действието на договора .
Анализирайки съобраните по делото
доказателства, съдът приема, че направеното от ответната страна изявление за разваляне на
валидния договор за аренда на земеделска земя
от 08.03.2014 година е произвело погасителен за облигационната
връзка ефект, поради което искът за установяване на съществуването и следва да се приеме за не основателен, като отхвърляйки първият предявен положителен установителен иск,като неоснователен и недоказан съдът не дължи
произнасяне по същество и по предявения втори иск - обусловен
иск,с правно основание чл.537, ал. 2 от ГПК, вр. чл. 90 и чл. 88 от Закона за
кадастъра и имотния регистър, като съдът е мотивиран от следните съображения :
Не се спори факта на сключен между страните валиден
срочен договор за аренда.
Меджу страните не е спорно , че има договор
за преаренда .
Не се спори , че по сключения договор за аренда страните са постигнали съгласие- в т. 10 от
същия, че съгласно тази разпоредба,
аредндатора има право да преотдава целия имот
или части от него по своя преценка .
В кои
случаи може да се прекрати
едностванно действието на договор за аренда , сключен между страните за определен срок :
Разпоредбата на чл. 27, ал. 1,
т. 4 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), предвижда, че договорът може да бъде
прекратен с едностранно предизвестие само в предвидените в него (ЗАЗ) случаи. Една от предвидените възможности за едностранно
прекратяване на договора е тази по чл. 29, ал. 1 от
ЗАЗ, а тя е относима само към договорите без определен срок, какъвто
не е процесният.
В
редакцията си от от 05.08.2016 г ДВ, бр. 61 от 2016 г., чл. 11 ал. 4
ЗАЗ визира следното :
При неспазване на ал. 1 - 3 арендодателят може
да прекрати едностранно договора за аренда с двумесечно писмено предизвестие.
Предизвестието се отправя до арендатора в срок до една година от узнаване на
преарендуването, залагането или прехвърлянето на права.
По делото :
На основание чл. 11, ал. 2 от ЗАЗ при
преарендуване преарендаторът не може да има повече права от арендатора, а
последният не се освобождава от задълженията си към арендодателя . По делото
съдът установи , че договора за
преаренда е сключен съобразен с цитираната разпоредба.
Съгласно чл. 11 ЗАЗ ако е уговорено в договора, арендаторът може
да преарендува част или целия обект на договора, да заложи правата си по
договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице.
За да
е налице валидно сключен договора за преаренда закона изисква предварителното писмено изразено съгласие на собственика –
арендодателя .
Сключването на договора за преаренда
без изричното предварително съгласие на арендодателя представлява противоречие
със закона.
За да е действителен този договор за преаренда в частта касаеща
имота предмет на договора за аренда от 08.03.2014 година е необходимо сключващите сделката да имат
изричното писмено съгласие на арендодателя по договора за аренда. Тъй като
арендодателя не е давал съгласие имотът му да бъде преарендуван, за процесния недвижим
имот : недвижим имот № 026156 по земеразделителния план
на землището на село Орляк, общ. Тервел
, с площ от 9,502 дка ., то договорът за
преаренда се явява недействителен.
В случая не е спазено
изискването на чл. 11, ал. 1 от Закона за арендата в
земеделието , независимо, че арендаторът има права по т. 10 Договора да преарендува част или целия обект на
договора, договора за преаренда страните са сключили без
наличие на изричното съгласие на араендодателя .
По делото не се събраха
доказателства арендодателя не е
давал съгласие имотът му да бъде преарендуван. При
хипотезата на чл. 102 от ЗЗД - "заместване в дълг", преарендатора
„ Орляк 07” ООД е заместило длъжника по процесния договор за аренда , като това е
станало при липса на съгласие на кредитора –
ареднодателя по процесния договор – настоящата ответница .
По тези именно съображения, съдът приема , че извършеното едностранно прекратяване на
договора е произвело правни последици,
т.е. налице е валидно прекратяване на договора
за аренда .
Всяка от страните претендира разноски.
Относно разноските :
На осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК в тежест на ищцовата страна
следва да се възложат сторените от ответника разноски по делото .
Процесуалния представител на ответника представи списък с разноските ,по който претендира
за плащане сума в размер на 300,0 лева
, но до колкото страната не
представи доказателства за реално
плащане на сумата – липса на договор за
правна помощ по образец и за фиска ,
липса на платежни нареждания , съдът приема , че разноски на ответната
страна не се следват .
Разноските остават за страните такива каквито са ги сторили по делото .
Водим
от горното, съдът:
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като
неоснователен и недоказан предявения иск
с правно основание чл. 124 ал. 1 от ГПК
, предявен от от Земеделска
кооперация „ Надежда” село Орляк, с
ЕИК834056234 , със седалище и адрес на
управление – село Орляк, общ. Тервел – стопански двор , представлявана от управителя Р.А.Д. , срещу – Р.М.Е.
с ЕГН **********, с адрес *** , за
установяване
съществуването на арендно правоотношение между страните по делото - ищецът като арендатор
и ответника като арендодател, по договор за аренда на
земеделска земя от 08.03.2014 година – № 151, том І , рег. №
363/ 2014 година с нотариална заверка на подписите рег. №363
извършена на 11.03.2014 година от нотариус Р. Дапков – нотариус с район
покриващ района на Тервелски районен съд - нотариус под № 191 по регистъра на
Нотариалната камара , вписан под №123 ,
том І , вх. Рег. № 537 от 09.04.04.2014
година при Агенцията по вписванията – Служба по вписванията гр. Тервел по отношение на недвижим имот № 026156 по
земеразделителния план на землището на село
Орляк, общ. Тервел , с площ от 9,502
дка .
Разноските остават за страните такива каквито са ги сторили по делото .
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Добрички
районен съд , в двуседмичен срок от получаване на съобщението от страните, че е
изготвено и обявено .
Районен съдия: