РЕШЕНИЕ
№ 75
гр. Дулово, 09.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДУЛОВО в публично заседание на двадесет и девети
април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Емил В. Николаев
при участието на секретаря Ивелина В. Кънева
като разгледа докладваното от Емил В. Николаев Гражданско дело №
20223410100425 по описа за 2022 година
Предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и беше
разгледано по реда на глава 31 от ГПК.
Делото е образувано по искова молба подадена от „*****“ ЕООД, с ЕИК
*****, със седалище и адрес на управление: *****, представлявано от
управителя М. С. Г., против С. Л. Н., с ЕГН **********, от ******.
Ищецът твърди, че сключил с ответника на *** г. предварителен договор
за покупко-продажба на 1/8 ид. част от недвижим имот с административен
адрес: ********, представляващ: Поземлен имот с идентификатор *** с площ
от 350 кв. м. /триста и петдесет квадратни метра/, по КККР на гр. Дулово, обл.
Силистра, одобрени със Заповед № **** г. на ИД на АГКК, с трайно
предназначение на територията –урбанизирана, с начин на трайно ползване –
ниско застрояване /до 10 м./, с номер по предходен план: ***, кв.***, парцел
**, при съседи: ****, ***, ***, и ***, ведно с построената в него жилищна
сграда, състояща се от три стаи, антре и мазе, лятна кухня от две помещения и
антре, и сайвант, ведно с всички съществуващи в имота подобрения и
приращения, за сумата от 5 000 лева платена в брой в деня на сключване на
договора. Уговорили се в срок до *** г., да сключат окончателен договор за
прехвърляне на собствеността. Това не било сторено от ответника, поради
1
което не се стигнало до финализиране на сделката при нотариус. Ищецът
моли съда да обяви за окончателен сключения предварителен договор.
Представя писмени доказателства. Претендира разноски
В съдебно заседание ищецът не изпраща представител, депозира
становище по съществото на иска. Претендира разноски.
В предоставения на ответника едномесечен срок е постъпил писмен
отговор чрез назначения от съда особен представител, с което е изразено
становище за допустимост и вероятна основателност на предявения иск.
Ответникът е депозирал по делото молба с вх. № ***., с която заявява,
че е запознат с делото и признава иска.
В съдебно заседание ответникът не се явява, представлява се от
назначения особен представител, който иска от съда да уважи предявения иск
с оглед направеното от ищеца признание на същия.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно
и в тяхната съвкупност, намира следното от фактическа страна:
На *** г. страните сключили предварителен договор в писмена форма, с
който ответникът С. Л. Н. се е задължил в срок до *** г. да прехвърли на
ищеца „***“ ЕООД срещу заплащане на сумата от 5 000 лв. собствената си
1/8 ид. част от недвижим имот с административен адрес: ****, представляващ:
Поземлен имот с идентификатор *** с площ от 350 кв. м. /триста и петдесет
квадратни метра/, по КККР на гр. Дулово, обл. Силистра, одобрени със
Заповед № **** г. на ИД на АГКК, с трайно предназначение на територията –
урбанизирана, с начин на трайно ползване – ниско застрояване /до 10 м./, с
номер по предходен план: ***, кв.***, парцел **, при съседи: ****, ***, ***, и
***, ведно с построената в него жилищна сграда, състояща се от три стаи,
антре и мазе, лятна кухня от две помещения и антре, и сайвант, ведно с
всички съществуващи в имота подобрения и приращения.
Ответникът не изпълнил в срок задължението да прехвърли собствената
си 1/8 ид. ч. от имота, поради което не се стигнало до финализиране на
сделката при нотариус.
Данъчната оценка на целия поземлен имот е 3 098.50 лв.
2
Видно от текста на предварителния договор, цената на 1/8 идеална част
от имота е 5 000 лева и е платена изцяло – чл. 1, ал.1 от договора - в деня на
подписване на предварителния договор – *** г.
При така установените факти от значение за спора, съдът приема от
правна страна следното:
Предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. За да го
уважи съдът, ищецът трябва да докаже, че между страните е сключен валиден
предварителен договор за покупко-продажба на 1/8 ид. част от процесния имот
(договорът трябва да е сключен в изискуемата форма и да съдържа всички
елементи на окончателния договор); че ответникът е собственик на тази 1/8
ид. част, че е изпълнил своите задължения по договора; че е настъпил
падежът на задължението да се прехвърли тази идеална част, но ответникът не
го е изпълнил.
В случая са налице законовите предпоставки за обявяване на
процесния предварителния договор за окончателен, а именно:
Валиден предварителен договор от *** г., сключен в изискуемата от
закона форма /писмена/ и съдържащ всички необходими и задължителни
клаузи относно съществените условия на окончателния договор /ясно и
точно формулиран и индивидуализиран предмет и цена/;
Настъпил е падежът за сключване на окончателен договор, който
съгласно чл. 2 от предварителния договор е до *** г.;
Ищецът е изпълнил задължението за заплащане цената по договора;
Липсва сключен окончателен договор.
Съдът обаче трябва да установи и дали ответниците са собственици на
имота, за който е сключен предварителния договор. Видно от представения с
исковата молба и приет като доказателство по делото нотариален акт за
собственост върху недвижим имот № ***, том *, дело № *** от *** г.,
родителите на Л. Н. И. /баща на ответника/ са му прехвърли процесния имот
срещу задължение за издръжка и гледане. От удостоверение за наследници №
**** г., издадено въз основа на Акт за смърт № **** г., съставен в ****, се
установява, че Л. Н. И. /баща на ответника/ е починал на *** г. и е оставил
като свои наследници съпруга и три деца.
3
С оглед изложеното, ответникът е собственик по наследство на 1/8 ид.
част от поземленият имот и построените в него сгради.
Няма пречка, ако се установи, че продавачът не е собственик на целия
имот, предмет на сключения предварителен договор, а само на идеална част от
него, да бъде обявен договора за окончателен за притежаваната съответна
идеална част, при положение че купувачът е съгласен и желае продажбата да
се извърши при това условие и той да придобие само идеална част.
В случая от съществено значение е волята на страните. Вярно е, че в
решението по чл.19 ал.3 от ЗЗД съдът следва да възпроизведе клаузите на
предварителния договор, но от една страна, при положение че продавачът не е
собственик на целия имот, той не би могъл да прехвърли по-голям дял от
притежавания от него, а от друга, след като купувачът е разбрал, че
продавачът не притежава целия имот и въпреки това желае договорът да бъде
обявен за окончателен, при положение че няма изрична законова забрана и с
оглед задължението за съда по чл.20 от ЗЗД – това няма как това да бъде
отказано.
Когато съдът констатира, че отчуждителят е собственик на идеална част
от имота, той следва в съответствие с чл.20 от ЗЗД да установи волята на
страните за осъществяване на продажбата и ако купувачът е съгласен, да
обяви договора за окончателен за съответната притежавана идеална част.
От друга страна, неизпълнението на изискванията на чл.33 от ЗС не е
пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен. Това е така,
първо, защото тези изисквания не са елемент от състава на чл.19, ал.3 от ЗЗД и
в това производство искането на съсобствениците да придобият дела на
продавача не може да се реализира. Това може да стане едва след
евентуалното му уважаване и вписване на съдебното решение, заместващо
окончателния договор. Второ, защото продавачът в качеството на
съсобственик, а не купувачът /който е ищецът в настоящето производство/
трябва да предложи на другите съсобственици да купят неговата част при
същите условия./.
В този смисъл няма как от купувач да се изискват такива доказателства/.
Те не са и необходими, защото последицата от неспазване на изискванията по
чл.33 от ЗС не е свързана с действителността на сключения между страните
предварителен договор, а се състои в това, че непоканеният съсобственик има
4
право да изкупи имота от купувача, като продавача отговаря за вредите на
купувача, ако неизпълнението на изискванията е станало по негова вина
/например, ако е укрил, че е има съсобственици/. Правата на съсобствениците
не са засегнати, тъй като те могат да се защитят по реда на чл.33 от ЗС.
По изложените съображения съдът намира, че следва да уважи иска.
Сумата за придобиване на процесния имот е в размер на 5 000 лева и е
заплатена изцяло в деня на сключване на предварителния договор.
Тъй като в случая се касае за прехвърляне правата на собственост върху
недвижим имот, то с оглед на това и предвид разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от
ГПК, следва ищецът да бъде осъден да заплати на държавата следващите се
разноски по прехвърляне на имота, а именно:
Съгласно правилата на ЗННД и чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси
към същия закон, ищецът следва да заплати по сметка на РС -Дулово сумата
от 95.50 лв. държавна такса, която е аналогична на дължимата нотариална
такса, но се дължи по сметка на съда, защото в случая ролята на нотариус
изпълнява съдът.
Ищецът следва да заплати по сметка на Община -Дулово сумата от
150.00 лева, представляваща дължим местен данък при придобиване на
имущества по възмезден начин в размер на 3%.
Следва да бъде забранено издаване на препис от решението, докато
ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърляне и данъчните и
други задължения на праводателя му и на другите съсобственици, на
основание чл. 364, ал. 3 от ГПК.
Решението на съда в шестмесечен срок от влизането му в сила следва да
бъде отбелязано, съгласно чл. 115, ал. 2 ЗС.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ответникът дължи на ищеца сумата от
500 лева, представляващи направени разноски по производството, от които
300.00 лв. - възнаграждение за особен представител и 200.00 лв. - заплатена
държавна такса.
Мотивиран от изложеното и на основание чл.235 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД, вр. чл.
5
362, ал. 1 ГПК, предварителен договор от *** г., сключен между „***“ ЕООД,
ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: ****, представлявано от
управителя М. С. Г., от една страна, като купувач, и С. Л. Н., с ЕГН
**********, от ****, от друга страна, като продавач, за покупко-продажба на
1/8 ид. част от Поземлен имот с идентификатор *** с площ от 400 кв. м.
/четиристотин квадратни метра/, по КККР на гр. Дулово, обл .Силистра,
одобрени със Заповед № **** г. на ИД на АГКК, с административен адрес:
*****, с трайно предназначение на територията –урбанизирана, с начин на
трайно ползване – ниско застрояване /до 10 м./, с номер по предходен план:
***, кв.*** парцел **, при съседи: ****, ***, ***, и ***, ведно с построената в
него жилищна сграда състояща се от три стаи, антре и мазе, лятна кухня от
две помещения и антре, и сайвант, ведно с всички съществуващи в имота
подобрения и приращения, за сумата 5 000 /пет хиляди/ лева, която сума е
изплатена напълно на продавача на ***г.
ОСЪЖДА „***“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на
управление: *****, представлявано от управителя М. С. Г., да заплати по
сметка на Община –Дулово, сумата от 150.00 лв. (сто и петдесет лева),
представляваща местен данък дължим при придобиване на имущества по
възмезден начин.
ОСЪЖДА „***“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление:
******, представлявано от управителя М. С. Г., да заплати по сметка на
Районен съд – Дулово, сумата от 95.50 лв. (деветдесет и пет лева и петдесет
стотинки), представляваща нотариална такса по чл. 8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД.
ЗАБРАНЯВА, на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК, издаване на заверен
препис от решението, докато ищецът „***“ ЕООД, ЕИК *****, не докаже, че
са заплатени присъдените с настоящето решение такси и данъци.
УКАЗВА на ищеца „***“ ЕООД, ЕИК ****, че в шестмесечен срок от
влизане на решението в сила същото подлежи на отбелязване.
ОСЪЖДА С. Л. Н., ЕГН **********, от ****, да заплати на „***“
ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: ******,
представлявано от управителя М. С. Г., сумата от 500.00 лв. (петстотин лева),
представляваща направени разноски по делото.
6
Да се издадат преписи от влязлото в сила решение за отбелязване, след
като ищецът – купувач „***“ ЕООД, ЕИК ****, представи по делото:
доказателства, че са заплатени разноските по прехвърляне на имота;
дължимите данъци и такси за имота, включително и за заплатен в данъчната
служба дължим местен данък по ЗМДТ; удостоверение по чл.264 от ДОПК, че
за имота няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични
и държавни вземания; удостоверение по чл. 87, ал.6 от ДОПК за наличие или
липса на задължения за данъци и осигуровки на продавача към държавата,
което се издава от НАП.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Силистра в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Дулово: _______________________
7