Р Е Ш Е Н И
Е № ....
гр. Лом, 22 февруари,
2021 година
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ЛОМСКИЯТ РАЙОНЕН
СЪД, пети състав, в публично заседание на 26.01.2021 г. /двадесет и шести
януари, две хиляди двадесет и първа
година/, в състав:
Районен съдия: ЕЛИЦА ОРМАНОВА
при участието на
секретаря К.Атанасова, като разгледа докладваното от съдия Елица Орманова
гражданско дело № 603 по описа за 2020
година на Ломския районен съд, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба от Н.П.Г., ЕГН **********,***, срещу КООПЕРАЦИЯ „ПРОГРЕС“, с ЕИК ********* и
адрес на управление:, с. Долно Церовене, обл. Монтана, ул. „Йорданка Петкова“
№33, представлявана от Г.Х.Ж. – Председател.
Твърди се, че
ищецът е собственик на земеделски имоти, описани в Нотариален акт за
собственост на земеделска земя, възстановена по реда на ЗСПЗЗ №82, том ХІVА,
рег.№9961, дело №1562 от 30.09.2004г. по описа на РС- Лом, вписан в СВ гр.Лом с
вх.рег.№4301 от 30.09.2004г., акт №93, том ХІ, дело №2207/2004г., парт.книга
стр.14919. С ответната кооперация ищецът твърди, че е сключил
Договор за аренда през 2012г., вписан под вх.рег.№ 2985 от 24.04.2012г.,
акт №232, том 7 в Сл.Вп. – гр.Лом, съгласно който ищецът е предоставил на
арендатора поземлени имоти с обща площ 30,426 дка, а именно: 1.Поземлен имот с
идентификатор № 22873.115.2 – нива от 6,443 дка, втора категория, в землището
на с. Долно Церовене, обл. Монтана, местност «Лозята»; 2.Поземлен имот с
идентификатор № 22873.241.17 – нива от 13,067 дка, втора категория, в землището
на с. Долно Церовене, обл. Монтана, местност «Върха»; 3. Поземлен имот с
идентификатор № 22873.41.12 – нива от 2,302 дка, трета категория, в землището
на с. Долно Церовене, обл. Монтана, местност «Турловица»; 4.Поземлен имот с
идентификатор № 22873.137.72 – нива от 6,041 дка, четвърта категория, в
землището на с. Долно Церовене, обл. Монтана, местност «Лозята»; 5.Поземлен
имот с идентификатор № 22873.87.4 – нива от 2,578 дка, трета категория, в
землището на с. Долно Церовене, обл. Монтана, местност «Козоровец». Срокът на
арендния договор е 6 стопански години, започващи от 2012/2013 стопанска година.
Съгласно чл. 3 от арендния договор арендното плащане е в размер на 15 лева,
като плащането ще се извършва до 31 декември за всяка години. Съгласно чл.5 от
същия договор арендодателят предава на арендатора земята по договора в
състояние, което отговаря на ползването й за земеделски нужди.
Ищецът твърди
още, че през 2016г. е сключил Договор за аренда с вх.рег.№1558 от 21.03.2016г.
, акт №16, том 4, вписан в СлВп – гр.Лом, съгласно който е предоставил на
арендатора поземелени имоти с обща площ 27,848 дка, а именно: 1.Поземлен имот с
идентификатор № 22873.115.2 – нива от 6,443 дка, втора категория, в землището
на с. Долно Церовене, обл. Монтана, местност «Лозята»; 2. Поземлен имот с идентификатор №
22873.241.17 – нива от 13,067 дка, втора категория, в землището на с. Долно
Церовене, обл. Монтана, местност «Върха»;3.Поземлен имот с идентификатор №
22873.41.12 – нива от 2,302 дка, трета категория, в землището на с. Долно
Церовене, обл. Монтана, местност «Турловица»; 4.Поземлен имот с идентификатор №
22873.137.72 – нива от 6,041 дка, четвърта категория, в землището на с. Долно
Церовене, обл. Монтана, местност «Лозята»; т.е. същите имоти, предмет на първия
аренден договор, с изключение на Поземлен имот с идентификатор № 22873.87.4 –
нива от 2,578 дка, трета категория, в землището на с. Долно Церовене, обл.
Монтана, местност «Козоровец». Срокът на този втори аренден договор е 10
стопански години, започващи от 2017/2018 стопанска година. Съгласно чл.3 от
арендния договор арендното плащане е в размер на 40 лева като плащането ще се
извършва до 31 декември за всяка години. Съгласно чл.5 от същия договор
арендодателят предава на арендатора земята по договора в състояние, което
отговаря на ползването й за земеделски нужди.
Твърди се в
исковата молба, че за стопанските 2016/2017 година, 2017/2018 година и 2018/2019
година арендаторът не е изпълнил задължението си съгласно чл.3 от договорите за
аренда и не е извършил плащане по отношение на един от посочените имоти, а
именно – за поземлен имот с идентификатор № 22873.137.72 – нива от 6,041 дка,
четвърта категория, в землището на с. Долно Церовене, обл. Монтана, местност
«Лозята». Задълженията на арендатора съгласно двата горепосочени арендни
договори по стопански години, са както
следва: за стопанската 2016/2017 година – 90,62 лева; за стопанската 2017/2018
година – 241,64 лева; за стопанската 2018/2019 година – 241,64 лева, като
общият размер на задължението е 573,90
лева. Твърди се също, че ответникът бил поканен да погаси задълженията си, но
не последвало плащане.
С молбата се
иска да се постанови решение, с което да бъде
осъден ответникът да заплати на ищеца сумата от 573,90 лв., представляваща
арендното плащане по Договор за аренда през 2012 г., вписан под вх.рег.№ 2985
от 24.04.2012г., акт №232, том 7 в Сл.Вп. – гр.Лом и Договор за аренда с
вх.рег.№1558 от 21.03.2016г. , акт №16, том 4, вписан в СлВп – гр.Лом, за ПИ с
идентификатор 22873.137.72 с площ от 6 041 кв.м: за стопанската 2016/2017
година – 90,62 лева; за стопанската 2017/2018 година – 241,64 лева и за
стопанската 2018/2019 година – 241,64 лева, като общият размер на задължението
е 573,90 лева, ведно със законната лихва
върху същата сума, считано от датата на предявяване на иска до окончателното
изплащане на сумата. Претендира се присъждане на направените в производството
разноски.
Исковете са с правно
основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 8, ал.1 от ЗАЗ и чл. 86 от ЗЗД и са допустими.
Към исковата
молба ищецът е приложил писмени доказателства: 1.Нотариален акт за собственост
на земеделска земя, възстановена по реда на ЗСПЗЗ №82, том ХІVА, рег.№9961,
дело №1562 от 30.09.2004г. по описа на РС- Лом, вписан в СВ гр.Лом с
вх.рег.№4301 от 30.09.2004г., акт №93, том ХІ, дело №2207/2004г. ,парт.книга
стр.14919; 2. Договор за аренда през 2012г., вписан под вх.рег.№ 2985 от
24.04.2012г., акт №232, том 7 в Сл.Вп. – гр.Лом; 3.Договор за аренда с
вх.рег.№1558 от 21.03.2016г. , акт №16, том 4, вписан в СлВп – гр.Лом; 4.Скици
на поземлени имоти с №15-106749, 15-106764, 15-106769, 15-106756 и 15-106775 от
03.02.2020г., издадени от СГКК – гр.Монтана; 5.Извадка от ТРРЮЛНЦ на Кооперация
«Прогрес».
В срока за
писмен отговор ответникът е подал такъв, като изразява становище за допустимост
на исковете. Заявява, че предявените срещу кооперацията искове с правно
основание чл.79, ал.1 от ЗЗД вр.чл.2 и чл.8, ал.1 от ЗАЗ и чл.86 ЗЗД са
неоснователни, а твърденията в исковата молба са неверни. Потвърждава, че между
страните са налице сключени арендни договори – Договор за аренда през 2012г.,
вписан под вх.рег.№ 2985 от 24.04.2012г., акт №232, том 7 в Сл.Вп. – гр.Лом и
Договор за аренда с вх.рег.№1558 от 21.03.2016г. , акт №16, том 4, вписан в
СлВп – гр.Лом, съответно за 6 и за 10 стопански години като първият започва от
2012/2013, а вторият от 2017/2018 стопанска година. Твърди се, че договорът е
сключен за обработваема земя. Съгласно договора в чл.1 е вписано, че
арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване за
срок от 10 стопански години, започващи от 2017/2018 г. земеделски земи, които
са описани. В уговорката в чл.1 от договора обаче не се съдържа съгласие между
страните, че имотите вече са предадени като липсва изрична воля на страните,
отразяваща предаване владението върху имотите. Сочи се в отговора, че този
извод се затвърждава и от разпоредбата на чл.5, където арендодателя предава на
арендатора земята по договора в състояние, което отгововаря на ползването
й за земеделски нужди. Ответната
кооперация, чрез представителя си, изразява становище, че процесният договор
сам по себе си не е достатъчен за
доказване на предаването на владението върху процесните имоти, предмет на
договора, в състояние, годно за ползването им. Твърди, че ищецът извлича
материалната си легитимация от чл.17, ал.2 ЗАЗ, която обаче му дава право да
встъпи в облигационната връзка. Навежда се в отговора на ответника довод, че
обработваемите ниви, собственост на ищеца, са по-малко от тези, включени в
договора за аренда, като имот
№137072 го няма в регистъра по реда на
чл.74, ал.1, пр.1 от ППЗСПЗЗ за землището на с.Долно Церовене за стопанската
2017-2018 г., както и за стопанската 2015-2016г. на споразумението, масив 137,
като точно този имот не фигурира. Поради
тези съображения ответникът моли да бъде отхвърлена исковата претенция и да му
бъдат присъдени разноски по водене на делото.
В съдебно заседание ищецът Н.П.Г. се представлява от
процесуалния представител адв. К.А. от МАК.
В съдебно заседание ответникът „Кооперация
Прогрес“ се представлява от пълномощника си адв. Н.А. и оспорва така предявените претенции.
Съдебният състав след като се запозна с изложените в
исковата молба фактически твърдения, след като обсъди и анализира събраните по
делото доказателства поотделно и в съвкупност, при спазване разпоредбата на
чл.235 от ГПК прие за установено следното от фактическа страна:
Ищецът е собственик на земеделски имоти: 1.Поземлен имот
с идентификатор № 22873.115.2 – нива от 6,443 дка, втора категория, в землището
на с. Долно Церовене, обл. Монтана, местност «Лозята»; 2.Поземлен имот с
идентификатор № 22873.241.17 – нива от 13,067 дка, втора категория, в землището
на с. Долно Церовене, обл. Монтана, местност «Върха»; 3. Поземлен имот с идентификатор № 22873.41.12 – нива от 2,302 дка,
трета категория, в землището на с. Долно Церовене, обл. Монтана, местност
«Турловица»; 4.Поземлен имот с идентификатор № 22873.137.72 – нива от 6,041
дка, четвърта категория, в землището на с. Долно Церовене, обл. Монтана,
местност «Лозята»; 5.Поземлен имот с идентификатор № 22873.87.4 – нива от 2,578
дка, трета категория, в землището на с. Долно Церовене, обл. Монтана, местност
«Козоровец», описани в приложения Нотариален акт за собственост на земеделска
земя, възстановена по реда на ЗСПЗЗ №82, том ХІVА, рег.№9961, дело №1562 от
30.09.2004г. по описа на РС- Лом, вписан в СВ гр.Лом с вх.рег.№4301 от
30.09.2004г., акт №93, том ХІ, дело №2207/2004г. , парт.книга стр.14919.
Посочените имоти са отдадени под аренда на ответната
кооперация с Договор за аренда на земеделска земя от 20.04.2012 год., вписан
под вх.рег.№ 2985 от 24.04.2012г., акт № 232, том 7 в Сл.Вп. – гр. Лом, съгласно
който ищецът предоставя на арендатора гореописаните имоти с обща площ
30 426 кв.м., за срок от 6 стопански години, започващи от 2012/2013
стопанска година. С този договор ищецът е предоставил на ответника за временно
и възмездно ползване горепосочените имоти, като в чл.3.1 от договора е
уговорено, че арендодателят е предоставил на арендатора земеделските земи срещу
арендно плащане 15 лева, като плащането ще се извършва до 31 декември за всяка
година.
С Договор за аренда на земеделска земя от 18.03.2016
год., вписан под вх.рег.№ 1558 от 21.03.2016г., акт № 16, том 4 в Сл.Вп. – гр.
Лом ищецът предоставя на арендатора четири от гореописаните имоти, с изключение
на последния от тях /имот с идент. № 22873.87.4/ с обща площ 27 848 кв.м., за
срок от 10 стопански години, започващи от 2017/2018 стопанска година. С
цитирания Договор за аренда от 18.03.2016 год., вписан под вх.рег.№ 1558 от
21.03.2016г., акт № 16, том 4 в Сл.Вп. – гр. Лом, с нотариална заверка на
подписите рег.№ 2555/18.03.2016 г. на нотариус Станислав Станчев, с район на
действие РС – Лом, ищецът е предоставил на ответника за временно и възмездно
ползване горепосочените четири имота, съставляващи земеделски земи, в землището
на село Долно Церовене, описани в арендния договор в чл.1. В чл.3.1 от договора
е уговорено, че арендодателят е предоставил на арендатора земеделските земи
срещу арендно плащане 40 лева, като плащането ще се извършва до 31 декември за всяка
година.
За стопанските 2016/2017 година, 2017/2018 година и
2018/2019 година арендаторът не е изпълнил задължението си съгласно чл.3 от
договора за аренда и не е извършил плащане по отношение на един от посочените
имота, а именно – за поземлен имот с идентификатор № 22873.137.72 – нива от
6,041 дка, четвърта категория, в землището на с. Долно Церовене, обл. Монтана,
местност «Лозята» Твърдението на ищеца за неплатена арендна цена за посочения
имот и в посочените размери за съответните стопански години, както и общият
претендиран размер, от страна на ответника – арендатор не се оспорва, а и не са
представени доказателства за плащане на арендните вноски.
Задължението на арендатора съгласно арендния договор,
цитиран по-горе, за една стопанска година за ПИ с идентификатор 22873.137.72, с
площ от 6 041 кв.м, възлиза на 90,62 лева
/6, 041 дка х 15 лева/дка/ за
стопанската 2016/2017 г.; 241,64 лева
/6,041 х 40 лева/дка/ за стопанската 2017/2018 г. и 241,64 лева /6,041 х 40
лева/дка/ за стопанската 2018/2019 г., т.е. общо за трите стопански години –
573,90 лева, който размер не се оспорва от ответника.
За прецизност следва да се посочи, че арендното плащане,
вписано като 40 лева в чл. 3, т.1 в двата договора, не е коректно формулирано -
за декар ли се отнася то или за цялата арендувана площ, но с оглед липсата на
възражение от ответника в този смисъл и неоспорване на претендираното вземане
като размер, съдът приема, че съответно 15,00 лева по единия аренден договор и 40,00 лева по втория аренден договор за декар е действителният размер на
договореното между страните арендно плащане. С оглед липсата на възражения от
ответника в тази насока досежно размера на арендното плащане, няма как съдът,
тълкувайки договора, да достигне до различен правен извод, пренебрегвайки
изразената воля чрез конклудентни действия на двете страни – мълчаливо приемат
за установен размер на арендното плащане от 15,00 лева по първия договор и от 40,00
лева по втория договор за декар земеделска земя. Предявеният общ размер с
исковата молба с посочване на площта, за която се претендира, е изчислим без
нужда от специални знания, следователно ответникът с просто око би могъл да
забележи, ако се претендираше размер над договорения съгласно арендните договори.
Водим от това съдът приема за договорен между страните размер на арендно
плащане от 15,00 лева на декар за 2016/2017 стопанска година и от 40,00 лева на
декар за 2017/2018 и 2018/2019 стопанска година, като на тази цена се основава
и горното изчисление.
Спорен е фактическият въпрос предоставил ли е
арендодателят на арендатора обработваема и годна за ползване по предназначение
площ от земеделска земя, за която се претендира арендното плащане за посочените
стопански години, след отговора на който въпрос съдът следва да отговори с
правни съображения.
По делото се установи, че между страните са налице
сключени два арендни договора: Договор за аренда на земеделска земя от
20.04.2012 год., вписан под вх.рег.№ 2985 от 24.04.2012г., акт № 232, том 7 в
Сл.Вп. – гр. Лом, чийто срок е 6 стопански години, започващи от 2012/2013
стопанска година и Договор за аренда на земеделска земя от 18.03.2016 год.,
вписан под вх.рег.№ 1558 от 21.03.2016г., акт № 16, том 4 в Сл.Вп. – гр. Лом
със срок на действие 10 стопански години, започващи от 2017/2018 стопанска
година.
Съгласно заключението на вещото лице Т.И.М. имот с идентификатор № 22873.137.72 в
местността «Лозята» с площ 6041 кв.м. в землището на с.Долно Церовене, не е
включен в регистъра по чл. 74, ал.1 от ППЗСПЗЗ и не се обработва. Сочи се в
заключението, че този имот не се обработва. В съдебно заседание вещото лице
поддържа заключението си като посочва, че е ходил и на място и е установил, че
имотът е необработваем от няколко години, като от общинската служба по
земеделие посочили, че от 6-7 години не се обработва. Посочва също, че с
малогабаритна техника имотът би могъл да
се обработва или да се поправи пътя до имота. Съдът кредитира с доверие
изготвеното експертно заключение. Констатациите в същото се подкрепят и от
показанията на разпитаните по делото свидетели.
Свидетелят М.М. работи в «Кооперация Прогрес» от 1994г.
Същият заявява, че имот с идентификатор № 22873.137.72 в местността «Лозята» не
се обработва от 1988г. до днешна дата,
като заявява: « Последно 1988г. пролетта отидохме да го режем.» Същият твърди,
че от 1987 -1988г. лозята са изместени
«на баира», като оттогава досега е «абсолютна джунгла». Заявява, че «от 1988г.
окончателно хората си изнесоха лозята на
баира и оттогава пустее на 100% и продължава да е пустиняк».
Видно от писмо АР-4671-2/14.09.2020г. от Областна
дирекция «Земеделие», гр. Монтана, поземлен имот с идентификатор № 22873.137.72
за стопанските 2016/2017, 2017/2017 и 2018/2019 години не е включен в регистъра
по чл.74, ал.1, пр.1 от ППЗСПЗЗ.
С оглед изложеното безспорно от фактическа страна се
установи, че имотът с посочената площ, за която се претендира арендно плащане,
е необработваем през годините, за които се претендира арендно плащане, дори от
много по-рано - от 1988г. според
показанията на разпитания свидетел. Доказателства за противното се събраха по
делото, а именно експертизата от вещото лице В.К.В., която съдът не кредитира с
доверие най-малкото, защото вещото лице не е ходило на място за разлика от
вещото лице Т.М., която е направила личен оглед на имота. Освен това
показанията на св. М. напълно кореспондират и подкрепят казаното от вещото лице
М., а именно, че имотът е необработваем, поради което заключението на вещото
лице В. съдът не възприема като обективно и обосновано.
При
така установеното от фактическа страна, съдът приема от правна страна следното:
Предявени са обективно и кумулативно съединени искове с
правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 8, ал.1 от ЗАЗ и чл. 86 от ЗЗД за заплащане на уговорено, но неизплатено арендно
плащане от арендатора към арендодателя по сключен договор за аренда, както и обезщетение за забава. Исковете са основателни като съображенията за това са, както следва:
Ищецът извлича своите претенции, релевирайки факта, че
между него и ответника е било учредено валидно облигационно отношение, черпещо
правно основание в договор за аренда. Ищецът не
извлича материалната си легитимация от чл.17, ал.2 от ЗАЗ, както се твърди от
ответника в отговора и в писмената защита, тъй като ищецът е бил собственик към
датата на сключване на договора за аренда на арендувания имот и в качеството на
такъв е страна по договора, а не като приобретател на имота след сключването на
договора. В доказателствена
тежест на
ищеца бе да установи при условията на пълно и главно доказване,
че страните по делото са били обвързани от действително арендно правоотношение, с
твърдения предмет и посочените параметри, съобразно сключения договор;
изпълнение на договорните си задължения
и факта на предаване на имота за ползване. Ищецът доказа всички изброени
предпоставки, включително и че e изпълнил задължението си да предаде имотите за ползване. В тежест на ответника – арендатор при
условията на пълно и главно доказване бе
да докаже, че арендодателят - ищец не е изпълнил задължението си да предаде на арендатора обекта на договора, за който се
претендира арендно плащане, в състояние,
което отговаря на предназначението му по договора. Съгласно чл. 5 от всеки от двата договора, които са
идентични като съдържание, арендодателят предава на арендатора земята в
състояние, което отговаря на ползването й за земеделски нужди. Ответникът
доказа по безспорен начин, видно от експертното заключение и от показанията на
разпитаните свидетели, своето твърдение, че процесния имот, за който се
претендира арендната цена, е необработваем към датата на сключване на арендния
договор. Доказа се чрез свидетелските показания, че неговото състояние е такова
от поне 30 години назад във времето – от 1988г..
Във
всеки от договорите за аренда е записано в чл. 5, че арендодателят предава на
арендатора земята по договора в състояние, което отговаря на ползването й за земеделски
нужди. Действително няма данни по делото, че при подписване на арендния
договор между страните по делото, процесните имоти са били предадени от арендодателя
на арендатора с приемо-предавателен протокол относно тяхното състояние. Предаването
на фактическата власт върху имотите не е необходимо да става с конкретен писмен
документ, като за това дали е предадена фактическата власт може да се съди и от
конклудентните действия на страните по договора. Първият аренден договор е
започнал да действа от 2012/2013 стопанска година, а вторият – от 2017/2018
стопанска година, като до предявяване на иска са изминали осем стопански
години, считано от началото на първия договор, през които арендаторът не е
отправил оплакване до арендодателя, че не му е било предадено владението върху процесния имот. А
имота, за който се претендира арендно плащане, е предмет и на двата арендни
договора, които са последвателно сключвани. Т.е. ако арендаторът е получил
владението вследстие на първия аренден договор, резонно със сключването на
втория да е запазил държането върху имота, без да го връща обратно. Във всеки
случай не е имало отправени оплаквания до арендодателя за непредадена
фактическа власт върху имота. Ето защо следва да се приеме, че фактическата
власт върху имота е предадена най-късно със започване на първата стопанска
година съгласно първия арендния договор. А дори да се приеме, че фактическата
власт е предадена най-късно със започване на първата стопанска година съгласно
втория аренден договор – 2017/2018г., до предявяване на иска през 2020г.
арендаторът не е отправял никакви оплаквания в тази насока.
Относно състоянието на имота към датата
на сключване на договора:
Безспорно се доказа, че арендодателят е предоставил имотите, за които се
претендира плащане, в необработваемо състояние. Доказа се
обаче от показанията на разпитания свидетел, че
арендаторът е знаел за състоянието на вещта към момента на сключване на договора и следователно е бил съгласен да я наеме в този й вид, а именно - при необработваемост на
процесния имот. Това е видно от показанията
на св. М., който работи в ответната кооперация от 1994г. и заявява, че имотът не се обработва от 1988г., когато „окончателно
хората си изнесоха лозята на баира и оттогава пустее на 100% и продължава да е
пустиняк.“ Не е логически приемливо, след като работещо в кооперацията лице е
знаело за състоянието на имота, ответникът
да не е знаел за същото към датата на сключване на договора, още повече, че
този имот не се обработва повече от 30 години и няма как професионалист в
областта на земеделието и практикуващ в региона да не познава имотите в него. По
делото не бе установено противното –
арендаторът да не е знаел към момента на сключване на арендния
договор, че в същия фигурира имот, който е необработваем. Напротив, от
показанията на разпитания свидетел, работещ в ответната кооперация, се
установи, че имота не се обработва от 1988г., поради което е нелогично този
факт да не е бил известен на арендатора, когато е сключвал арендния договор.
Ето защо може да се направи изводът, че към датата на сключването на договора
арендаторът е знаел за какви имоти се отнася същият и е бил съгласен да го
сключи, въпреки характеристиките на имотите. Ако това не е било така,
арендаторът е разполагал с възможност, след установяване на действителното
състояние на имота, да отправи възражение до арендодателя. По делото не се
събраха доказателства арендаторът- ответник да е предявявал каквито и да
било претенции, отправени до арендодателя, предлагайки
сключването на анекс към договора, по силата на който арендното
плащане да бъде намалено или изобщо недължимо за процесния имот. Ответникът не е поискал разваляне на договора като от
сключването на втория аренден договор до
завеждане на делото са изминали две стопански години.
Дори
да се приеме, че към датата на сключването на договора арендаторът не е бил
наясно със състоянието на имота, защото не му е била предадена фактическата
власт върху същия, то със започване на първата стопанска година - 2012/2013г.
съгласно първия договор за аренда е имал обективната възможност да се запознае
с неговото състояние и да установи, че е необработваем, като е могъл да сведе
своето „откритие“ до знанието на арендодателя. Поради липса на изразени подобни
възражения следва да се приеме, че арендаторът се е съгласил със състоянието на
арендуваната земя и с цената, която следва да заплаща за нея. Дори да се
приемат съображенията на ответника, че действителната воля на страните по
договора е била земеделските земи да бъдат предадени на ответната кооперация в
един по-късен момент след установяване на точното им местонахождение по скица и
че самият договор сам по себе си не е достатъчен за доказване на предаването на
владението върху процесните имоти в състояние, годно за ползването им, то отново се налага изводът,
че арендаторът в нито един момент след сключването на договора не е изразил
претенции към арендодателя за състоянието на имотите, въпреки че още първата стопанска
година е могъл да узнае действителното им състояние, ако не го е знаел по-рано.
Възражението за необработваемост на имота е наведено едва след предявяване на
исковата претенция. На основание чл.20а, ал.2 ЗЗД договорите могат да бъдат
изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на
страните или на основания, предвидени в закона, но в случая ответникът не
твърди и не е доказал да е поискал изменение на договора или развалянето му
поради невъзможността да обработва земите. Не е установил и обективно
настъпване на обстоятелства след сключване на договора, водещи до
несъответствие на поетите задължения и даващи основание за изменение на
договора на основание чл.16, ал.1 от ЗАЗ. При това положение за
ищеца-арендодател се е породило правото да получи от ответника годишното
арендно плащане за ползването на земите през исковите три стопански години.
Договорите
за аренда са подписани от страните по делото пред нотариус, с нотариална
заверка на техните подписи, от един и същи пълномощник на двете страни – И И. В.
Последната, като представляваща двете страни по договора и като довереник на
същите, е следвало да бъде запозната с изискванията към сделката и на двете
страни. Следователно Василева, действаща като лице, комуто са се доверили и
арендодателят, и арендаторът, се предполага, че е сключила сделката с
достатъчно грижа и познаване на детайлите и в интерес на двете доверили й се
страни. Ако това не е било така, недоволната представлявана страна е могла да
оспори извършената сделка, но доказателства за такива действия по делото не се
събраха.
Съдът
приема съображението в писмената защита на ищеца, че задължението на арендатора
не зависи от това дали той реално ще ползва или не арендованите земи, а
произтича пряко от договора, който той е подписал. Възражението, че част от
земите са необработваеми, е ирелевантно
в случая именно, защото арендаторът не е правил такова възражение по-рано. Дори
и земите да са необработваеми, това не освобождава автоматично арендатора от
арендно плащане. Ако част от земите са
негодни да се използват за земеделски нужди, това би могло да бъде
предпоставка за частично разваляне на договора. Данни ответникът-арендатор да е
сезирал арендодателя за неизпълнение на задължението му по договора, да е
поискал изпълнение на това задължение през периода на действието му, респ. да е
поискал прекратяване на договора за аренда на такова основание, не се съдържат,
а се явяват единствено като възражение в настоящото съдебно производство. Ако
обектът на договора не е предаден в надлежното състояние, арендаторът може да
иска привеждане на имота в състояние, което отговаря на ползването му по
договора за аренда или да извърши това сам за сметка на арендодателя, или да
развали договора. В случая арендаторът не се е възползвал от нито едно от
предоставените от закона възможности, а е счел, че не дължи изпълнение, каквато
правна възможност законът не му предоставя. Още повече – арендаторът дори не е
уведомил арендодателя защо няма да му заплаща арендната цена за конкретните
имоти, като доказателства за подобно уведомление не се събраха. Разпоредбата на
чл.23 от ЗАЗ е предоставила и други правни възможности за арендатора в случай,
че отдаденият под аренда обект на договора има недостатъци, но също не
предвижда в такива случаи неизпълнение на задълженията му за плащане на
арендната цена. Съгласно чл.23, ал.1 от ЗАЗ, ако тези недостатъци на обекта го
правят изцяло или отчасти негоден за ползване по договора и недостатъците бъдат
открити в срок до една година от предаването, арендаторът има право на
обезщетение или съответно на намаляване размера на арендното плащане. В случая
такова искане е могло да бъде отправено до изтичане на първата стопанска година
- 2012/2013г. по първия договор или поне през 2017/2018г. по втория договор.
Съгласно чл.24 от ЗАЗ арендодателят не отговаря за недостатъци, които са били
известни на арендатора при сключването на договора или са могли да бъдат
забелязани от него при обикновен преглед на обекта на договора, освен ако те са
опасни за неговото, на членовете на домакинството му или на работниците здраве.
Дори да се приеме, че на ответника не е било известно, че част от арендуваните
земи, предмет на договора, са необработваеми, то това обстоятелство е могло да бъде констатирано от него при обикновен
преглед на обекта на договора-земеделските земи и да направи съответното за
това възражение към арендодателя, като ответникът се възползва от някоя от
предвидените в закона правни възможности за това, което в случая не е сторено. Според съда,
както се изложи по-горе, арендаторът е бил напълно наясно със състоянието на
имотите към датата на сключване на договора. На последно място, в същата
връзка, съгласно чл. 14 от арендния договор арендаторът има право да
преарендува част или целия обект на договора, да заложи правата си по договора
или да ги прехвърли на трето лице. Правомощията на арендатора, дадени му с
посочената разпоредба, позволяват на същия, в случай, че не разполага с
необходимата земеделска техника за обработване на земята, да я преарендува на
друго лице, което би имало средствата да я обработва. Видно от заключението на
вещото лице Т.М. имота не се обработва,
но със малогабаритна техника би могъл да се обработи или с поправка на пътя за
достъп до имота. Следователно, освен законовите възможности за разваляне на
договора или за изменение на същия, и самият аренден договор предвижда
възможност за арендатора да не търпи загуби от необработваемия имот, като го
преарендува. Имотът е необработваем, но това не е окончателно, абсолютно такова
състояние, а е обратимо, тъй като със специална техника имота би могъл да се
обработва, видно от експертното заключение на в.лице М..
Предвид
изложеното, неоснователно и ирелевантно в настоящия случай е обстоятелството,
че земите са необработваеми и това обстоятелство не освобождава ответника от
задължението да заплаща уговорената цена, доколкото същият, според изложеното
по-горе, е бил наясно със състоянието на земеделските земи още при сключване на
първия аренден договор, а със сигурност – при сключването на втория, като не е отправил
в продължение на общо осем стопански години по двата договора никакви
възражения до арендодателя. Но дори и да не е бил наясно с това състояние на имота, е могъл да го констатира
още през първата стопанска година от който и да било от двата договора.
Арендодателят е предоставил възможност на арендатора да ползва арендованите
земи необезпокоявано, поради което последният е длъжен да плати уговореното
възнаграждение, освен ако не е преустановено действието на договора по някакъв
начин.
Безспорно се установява, че неизпълнението по договора
за аренда (липса на извършено арендно плащане) се дължи на причина, за която
ответникът отговоря, т.е. налице е виновно неизпълнение от страна на ответника-арендатор.
Последният е съзнавал необходимостта от точно изпълнение на задълженията си по
чл. 3 от сключения договор за аренда, в съответствие с правилото, установено в
чл.8 от ЗАЗ, съзнавал е, че с действията си, не изпълнява тези свои задължения,
но въпреки това не е предприел изискуемите съгласно договора и закона действия
и не е заплатил дължимото на арендодателя.
Поради изложеното основателен се явява и акцесорният иск
за присъждане на законна лихва от датата на предявяване на иска до окончателното
изплащане на дълга.
По отношение на разноските: Предвид изхода
от спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищеца се дължат по делото разноски,
доколкото искът е изцяло уважен. Разноските надлежно се претендират. Същите включват
внесената държавна такса в размер на 50,00 лв. и адвокатско възнаграждение в
размер от 300,00 лв.
Така мотивиран,
съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА КООПЕРАЦИЯ
„ПРОГРЕС“ с ЕИК ********* и адрес на управление: с. Долно Церовене, обл.
Монтана, ул. „Йорданка Петкова“ № 33, представлявана от Г.Х.Ж. – Председател,
ДА ЗАПЛАТИ на Н.П.Г., ЕГН **********,***, сумата от общо 573, 90 лв., включваща главница за арендно плащане по Договор за аренда
през 2012г., вписан под вх.рег.№ 2985 от 24.04.2012г., акт №232, том 7 в Сл.Вп.
– гр.Лом и Договор за аренда с вх.рег.№1558 от 21.03.2016г. , акт №16, том 4,
вписан в СлВп – гр.Лом, за поземлен имот с идентификатор № 22873.137.72 в землището на с. Долно Церовене,
обл. Монтана, с площ от 6 041 кв.м, за
стопанската 2016/2017 година – 90,62 лева; за стопанската 2017/2018 година – 241,64 лева и за
стопанската 2018/2019 година – 241,64 лева, ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на предявяване на иска – 30.03.2020г. до
окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК КООПЕРАЦИЯ „ПРОГРЕС“ с ЕИК ********* и адрес на
управление: с. Долно Церовене, обл. Монтана, ул. „Йорданка Петкова“ № 33,
представлявана от Г.Х.Ж. – Председател, ДА ЗАПЛАТИ на Н.П.Г., ЕГН **********,***,
направените по делото разноски в размер на 350,00 /триста и петдесет/ лева, от
които 50,00 лева за платена държавна такса и 300,00 лева адвокатско възнаграждение.
Решението може
да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Окръжен съд
– Монтана.
Препис от решението да се връчи на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: