№ ............................/25.04.2023г.,
гр. София
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Софийски градски съд, Първо
гражданско отделение, 27 състав, в публично
заседание, проведено на двадесет и първи март през две хиляди двадесет и втора
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЕЛЕНА АНДРЕЕВА
при секретаря Нина Светославова,
като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 3090 по описа на съда за 2019
год., за да се произнесе, взе предвид, следното:
Производството
е образувано по предявен от Й.Н.К. срещу В.В.К. и В.Л.К. иск с правно
основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за
обявяване на предварителен договор от 12.12.2008г. за покупко-продажба на
недвижим имот, находящ се в гр. София, район „Красно село”, ул.”*****”/бивша
ул.”***********, ап.В-5, със застроена площ от 161,12
кв.м., представляващ имот с идентификатор 68134.207.60.1.18 по КККР, одобрени
със Заповед № РД-18-50/20.06.2016г. на ИД на АГКК, състоящ се от хол,
столова-кухня, три спални, две бани, тоалет – мокро помещение и коридори,
заедно с прилежащото му мазе № 23 в сутерена с площ от 6,35 кв.м., ведно с
2,997% от правото на строеж върху дворното
място, находящо се в гр. София, ул.”***********/бивша ул.”***********,
съставляващо парцел III-60 от кв.312 “а”, местността „Бул. Цар Борис III”, бивша местност „*******”, цялото с площ от 1465 кв.м. за окончателен.
В исковата молба
се твърди, че на 12.12.2008г. между страните е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр. София, район „Красно село“,
ул.“*****“/“***********, със застроена площ от 161,12 кв.м., състоящ се от хол,
столова-кухня, три спални, две бани, тоалет – мокро помещение и коридори,
заедно с прилежащото му мазе № 23 в сутерена с площ от 6,35
кв.м., ведно с 2,997%о от правото на строеж върху
дворното място, находящо се в гр. София, ул.”***********/бивша ул.”***********,
съставляващо парцел III-60 от кв.312 “а”, местността „Бул. Цар Борис III”, бивша местност „*******”, цялото с площ от 1465 кв.м. По силата на договора ответниците се
задължили да продадат на ищцата имота
за сумата от 156 000лв., като сумата от 15 000лв. капаро/задатък/ ответницата следвало да
заплати в срок до 01.03.2009г. Останалата сума от 141 000лв. ищцата
следвало да заплати на ответниците, продавачи по предварителния договор, в срок до 31.12.2016г., след като на 20.12.2016г.
посетят кантората на нотариус Здравко Тончев в гр. София и уговорят ден и час
за извършване на сделката. Според договора, в случай, че не се осъществи
прехвърлянето на имота, купувачът има право да поиска от съда да се снабди със
съдебно решение по реда на исковото производство пред компетентния български
съд и обявяването на предварителния договор за окончателен с влязло в сила
съдебно решение. Излага се, че до момента имотът не е прехвърлен чрез
нотариална сделка и се прави искане сключеният между ищцата и ответниците
предварителен договор да бъде обявен за окончателен.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил
писмен отговор от ответниците, които не оспорват исковата молба. Ответниците
признават, че ищцата им е заплатила сумата от 15 000лв., съгласно договореното между тях, както и че причина, за
да не се сключи окончателен договор до момента, е неявяването им пред нотариус.
Третото
лице-помагач на страната на ответниците Х.Д.С., встъпило по делото и конституирано като подпомагаща
страна от съда с определение от съдебно заседание, проведено на 02.03.2020г.,
оспорва предявения иск. Навежда възражения, че предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот е недействителен и че не е сключен през
2008г., а е антидатиран, както и че липсват доказателства задатъкът/капарото/ в
размер на 15 000лв. да е заплатен по надлежния ред – чрез банков превод и
с посоченото основание. Поддържа, че не ответниците, а той е собственик на
процесния имот, въз основа на влязло в сила на 29.04.2021г. Постановление за
възлагане на недвижим имот от 12.02.2020г. по изп.дело
№ 20188500400986 по описа на ЧСИ А.Б., с рег.№ 850 от КЧСИ, с район на действие
СГС, след обявяването му за купувач по проведена публична продан по отношение
на процесния имот.
Видно от представеното удостоверение
за сключен граждански брак ответниците
по делото В.В.К. и В.Л.К. са сключили граждански брак на 26.05.2001г.
На 12.12.2008г., между ответниците В.В.К.
и В.Л.К., в качеството им на продавачи и ищцата Й.Н.К./майка на ответника/, в
качеството й на купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, находящ се на адрес: гр. София, район „Красно село“, ул.“*****“/“**********ап.В-5
със застроена площ от 161,12 кв.м., състоящ се от хол, столова-кухня, три
спални, две бани, тоалет – мокро помещение и коридори, заедно с прилежащото му
мазе № 23 в сутерена с площ от 6,35 кв.м., ведно с 2.997%o от правото на строеж върху дворно място, находящо се в гр. София, ул.“*****“
*****– бивша ул.“**********съставляващо парцел III-60, пл.№ 60 от кв.312“а“, местността „Бул. Цар Борис III“, бивша местност „*******“, цялото с площ от 1465 кв.м. В чл.2.1 страните
са се договорили, че цената на имота възлиза на 156 000лв., като съгласно
чл.4.2 от Договора цената се заплаща от купувача на продавачите, както следва:
15 000лв.на продавачите в срок до 01.03.2009г., като сумата се заплаща от
купувача по банкова сметка ***достоверява чрез извършения превод по банковата
сметка, а останалите 141 000лв. е договорено да бъдат заплатени от
купувача на продавачите при подписването на окончателния договор и при
прехвърлянето на имота, след осъществяването на чл.3.1 от Договора. Съгласно
чл.3.1. от предварителния договор, страните по него са се задължили да сключат
окончателен договор за покупко-продажба на имота в срок до 31.12.2016г.,
задължили са се на 20.12.2016г. да се срещнат в кантората на нотариус Здравко
Тончев за уточняване на дата и час за извършване на нотариалната сделка за
закупуване на имота, като са се договорили ако някоя от страните не се яви и
сделката не се осъществи, изправната страна може да иска от съда: за купувача -
съдът да обяви договора за окончателен по реда на чл.19 от ЗЗД, за продавачите:
връщане на дадените суми по предварителния договор.
От приложеното към исковата молба
извлечение от сметка на ответника се установява, че на 24.02.2009г. по неговата
сметка е постъпил превод на сумата от 15 000лв. от ищцата, като между
страните по предварителния договор липсва спор, че тази сума представлява част
от продажната цена по предварителния договор.
Съгласно писмо рег.индекс
7209-7559/10.01.2022г. от отдел „ОП – Красно село“, Дирекция „Общински приходи“,
Столична община, данъчната оценка на имот, находящ се в гр. София, район
„Красно село“, ул.“*****“ *****– ********, със застроена площ 161,12 кв.м.,
избено помещение със застроена площ 6,35 кв.м., е 159 772,70лв.
От
представения по делото нот.акт № 16, том LIII, дело № 10324/13.06.1995г. за
покупко-продажба в незавършен вид, се установява, че преди да сключи граждански
брак, ответникът В.В. К. е закупил
следния недвижим имот в незавършен вид – груб строеж, а именно: апартамент В-5,
находящ се в пететажна жилищна сграда в гр. София, ул.“*****“ № 17, бивша ул.“**********на пети надпартерен етаж, със
застроена площ от 161,12 кв.м.,
състоящ се от хол, столова-кухня, три спални, две бани, тоалетна, мокро помещение
и коридори, при съседи: на северозапад – апартамент „Г-5“ и стълбище, на
североизток – ул.“*****“, на югоизток – двор, на югозапад – двор, заедно с
принадлежащото му мазе № 23 с площ от 6,35 кв.м., при съседи: на северозапад –
мазе № 18, на североизток – мазе № 24, на югоизток – коридор и на югозапад –
мазе № 22, ведно с 2,997% от правото на строеж върху дворното
място, находящо се в гр. София, ул.”***********/бивша ул.”***********,
съставляващо парцел III-60 от кв.312 “а”, местността „Бул. Цар Борис III”, бивша
местност „*******”, цялото с площ от 1465 кв.м., с неуредени сметки по
регулация за отчуждаемите се за улица 73 кв.м., при съседи на мястото: ул.“Хубча“, ул.“*****“/бивша ул.“********“,
парцел IV-59 и
държавно място, а по нот.акт: наследници на Недко Цветков, като при изповядване
на сделката пред нотариуса са представени документи, част от които – описаните
предходни нотариални актове – нот.акт № 189, том LIX, дело № 12764/1992г., нот.акт №
194, том LLXXXVI, дело № 27480/1994г.,
скица и удостоверение от ТОА „Кр.село“, Разрешение за строеж № 117/19.07.1993г.
от СГО, одобрен архитектурен проект от 06.07.1993г. от СГО. Съгласно разрешение
за ползване № 593/28.03.1996г. от Столична инспекция за териториалноустройствен
и строителен контрол, като собственик под *****е посочен ответникът В.В.К., във
връзка с договор за преотстъпване на правото на строеж и изграждане от
18.01.1994г., като документите са приложени по делото.
Видно от Удостоверение
рег.№ РКС 19-ГР94-2368/18.10.2019г. за идентичност на
недвижим имот, издадено от район „Красно село“ при Столична община е, че
апартамент № В-5, находящ се на петия етаж в жилищната сграда, построена в
парцел III-60 от
кв.312а по плана на гр. София, м.бул.“Цар Борис III“, ул.“*****“ № 17/бивша ул.“********“/,
съгласно нот.акт № 168, т.V, дело № 457/1973г. е с настоящ административен адрес: гр. София,
ул********, който представлява самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.207.60, съгласно схема №
15-288542/02.04.2019г. на СГКК – гр. София.
Според
записаното в цитираната схема на СГКК – гр. София имотът, предмет на
предварителния договор, представлява самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.207.60.1.18 по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-50/20.06.2016г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: гр. София, район Красно
село, ул. ********, като самостоятелният обект се намира в сграда № 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.207.60, предназначение на самостоятелния
обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта 1, посочена в документа площ
161,12 кв.м., прилежащи части: мазе 23-6, 35 кв.м., 2,997% ид.ч.от
общ.ч., стар идентификатор: няма, ниво 1, съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж: 68134.207.60.1.19, под обекта 68134.207.60.1.13, над
обекта 68134.207.60.1.24, собственици: В.В.К., съгласно нот.акт № 16 том LIII, дело 10324
от 13.06.1995г., издаден от СРС.
От заключението
на вещото лице по допуснатата съдебно-техническа експертиза и допълнителната
такава, неоспорено от страните и прието от съда като обективно и компетентно
дадено, се установява, че описания в предварителния договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 12.12.2008г. имот е идентичен с този по договора за
строителство от 18.01.1994г. във връзка с договора за преотстъпено право на
строеж и изграждане. Описаният в същия предварителен договор, на основание
Удостоверение рег.№ РКС 19-ГР94-2368/18.10.2019г., издадено от район „Красно
село“ при Столична община, имот е идентичен с този по договора за строителство
от 18.01.1994г. във връзка с договора за преотстъпено право на строеж и
изграждане, като е идентичен и с описания в представените по делото нотариални
актове. Установява се от експертното заключение, че Удостоверение за
идентичност от район „Красно село“ с изх.№ РКС 19-ГР94-2368/18.10.2019г.
кореспондира със схема изх.№ 15-177815/21.02.2020г. и скица на самостоятелен
обект с сграда, издадени от СГКК – София. Процесният идентификатор №
60134.207.60.1.18. фигурира надлежно в записите в молбата на ищеца,
удостоверението и схемата на самостоятелния обект, неразделна част към
идентичността на недвижимия имот във времето от придобиването му до сега, като
експертът е категоричен, че е налице идентичност на апартамент № В-5 и
апартамент № 9, находящ се на ул.“*****№ 8, като номерацията е променена след
въвеждане в експлоатация на обекта.
От изисканото изп.дело №
20188500400986 по описа на ЧСИ А.Б., с рег.№ 850 от КЧСИ, с район на действие
СГС се установява, че същото е образувано по молба на взискателя и ипотекарен
кредитор „Л.“ АД, ЕИК********, с предходно наименование „ТНК К.М.“ АД и въз
основа на изпълнителен лист от 20.11.2018г. по гр.дело № 66952/2018г. по описа
на СРС, 128 състав, издаден против „Ви енд ви комерс груп“ ЕООД, ЕИК*****,
представлявано от В.К. и ответниците В.Л.К. и В.В.К..
По отношение на процесния имот
са вписани няколко договорни ипотеки и две възбрани, сред които: договорна
ипотека дв.вх.рег.№ 83502, вписана при АВ – София в том 38, под акт №
175/11.12.2017г. с кредитор „ТНК К.М.“ АД, ЕИК********, възбрана дв.вх.рег.№ 85225,
вписана в АВ София в том 22, под акт № 3 на 18.12.2018г. и възбрана дв.вх.рег.№ 84588, вписана в АВ София в
том 21, под акт № 88 на 13.12.2019г., като исковата молба е вписана на
22.04.2019г.
По молба на взискателя по изп.дело №
20188500400986 по описа на ЧСИ А.Б., с рег.№ 850 от КЧСИ, с район на действие
СГС, е проведена публична продан за времето от 06.01.2020г. до 06.02.2020г. за
процесния имот, а с Протокол от 07.02.2020г., по реда на чл.492 от ГПК, за
купувач на имота е обявен Х.Д.С./третото лице помагач на
страната на ответниците в настоящото производство/.
С влязло
в сила на 29.04.2021г. Постановление за
възлагане на недвижим имот от 12.02.2020г. на ЧСИ А.Б. по горепосоченото
изпълнително дело на обявения за купувач Х.Д.С. е възложен процесния имот, като
видно от справката от Служба по вписванията е, че същото е вписано с Акт № 137,
том 80/2021г. с рег.№ 24196/17.05.2021г. по описа на СВ, а с Протокол от 19.08.2021г.
купувачът е въведен във владение на имота от съдебния изпълнител.
Съдът,
като взе предвид установеното от фактическа страна, прави следните правни изводи:
За да
се уважи иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД, е необходимо да се установи кумулативно:
наличието на валиден предварителен договор, сключен в изискуемата от закона
форма и съдържащ всички елементи на окончателния договор, ответникът да е
собственик на имота, изправност на ищеца и изискуемост на задължението за
сключване на окончателен договор, респ. неизпълнение на това задължение от
ответника.
По делото се установи, че процесния предварителен договор за
покупко-продажба на описания в него и по-горе в решението на съда недвижим
имот, по силата на който страните са поели задължението да сключат окончателен
договор за покупко-продажба, е сключен в установената писмена форма за
действителност и съдържа всички уговорки относно съществените
условия на окончателния договор - индивидуализиран е имота, който се прехвърля
срещу насрещно задължение за заплащане на цена в размер на 156 000лв.
Установи се и обстоятелството, че до уговорения между страните по предварителния
договор срок - 31.12.2016г., окончателен договор не е сключен, като липсва спор
между страните по предварителния договор, че преведената от ищцата по сметка на
ответника сума в размер на 15 000лв. е част от продажната цена.
Ирелевантни за спора са възраженията на третото лице помагач на
страната на ответниците относно действителността на предварителния договор за
покупко-продажба на недвижимия имот и липсата на доказателства за плащане на част
от продажната цена от купувача на продавачите, доколкото законът дава право на третото
лице да извършва всички процесуални действия в защита на страната, която
подпомага, с изключение на действията, представляващи разпореждане с предмета
на спора, към което изключение, съгласно определение № 356/05.05.2021г. по гр.дело
№ 288/2021г. на ВКС, III г.о., при действащата
уредба на чл.133 вр.чл.131 ал.2 т.5 от ГПК, следва да се прибавят и действия,
представляващи предявяване на преклудирани за ответника възражения, тъй като на
подпомагащата ответника страна не може да се даде право да упражни правото на
тези възражения щом за самия ответник не съществува възможност да ги въведе
след изтичане на срока за отговор на исковата молба.
Съгласно
разпоредбата на чл.363 от ГПК, съдът проверява дали са налице предпоставките за
прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е
собственик на имота.
Установи
се по делото, че имота по предварителния договор е придобит от ответника чрез
правна сделка – покупко-продажба, преди същият да сключи граждански брак, поради
което и е лично негово имущество.
Не се спори, а и от приложеното изп.дело № 20188500400986 по описа
на ЧСИ А.Б., с рег.№ 850 от КЧСИ, с район на действие СГС, е видно, че принудителното
изпълнение за парично задължение на продавачите по предварителния договор/ответниците/
- длъжници по изпълнителното дело, е насочено против описания в същия договор имот,
ипотекиран в полза на кредитора, взискател по изпълнителното дело /договорна
ипотека дв.вх.рег.№ 83502, вписана при АВ – София в том 38, под акт №
175/11.12.2017г./, като е налице и вписана преди вписването на исковата молба възбрана
върху същия имот.
Същевременно
с това се установи, че с влязло
в сила на 29.04.2021г. /преди приключване на устните състезания по настоящото
дело/ Постановление за възлагане на недвижим имот от 12.02.2020г. по изп.дело № 20188500400986 по описа
на ЧСИ А.Б., с рег.№ 850 от КЧСИ, с район на действие СГС, имотът е възложен на
обявения
за купувач Х.Д.С./третото лице помагач на страната на ответниците/ и че постановлението
е вписано с Акт № 137, том 80/2021г. с рег.№ 24196/17.05.2021г. по описа на СВ.
Съгласно чл.453 т.2 от ГПК,
спрямо взискателя и присъединилите се кредитори са непротивопоставими не само
всички разпоредителни сделки с вещни права, но и решенията по исковите молби,
подлежащи на вписване, които не са били вписани преди налагане на възбраната,
като в случая преди вписването на исковата молба е била вписана договорна
ипотека дв.вх.рег.№ 83502, вписана при АВ – София в том 38, под акт №
175/11.12.2017г. с кредитор „ТНК К.М.“ АД, ЕИК******** - взискател по изп.дело
с ново наименование „Л.“ АД“, а след това и възбрана дв.вх.рег.№ 85225, вписана в АВ София в
том 22, под акт № 3 на 18.12.2018г., върху имота, изнесен на публична продан,
като същият имот е придобит от купувача по реализирания изпълнителен способ по горепосоченото
изпълнително дело, който черпи права от реализирането на ипотечното право на
ипотекарния кредитор да изнесе имота на публична продан.
Предвид изложеното, съдът
намира, че към датата на приключване на устните състезания ответниците не са
собственици на процесния имот, доколкото същият е придобит от третото лице
помагач на страната на ответниците, въз основа на влязлото в сила постановление
за възлагане след осъществената публична продан на ипотекирания имот, като без
значение за спора е вписването на исковата молба преди влизане в сила на
възлагателното постановление. В този смисъл са определение № 162/20.04.2022г.
по гр.дело № 4659/2021г. на ВКС, II г.о., определение №
60/21.02.2022г. по гр.дело № 3654/2021г. на ВКС, II г.о., решение № 70/23.07.2015г.
по гр.дело № 6858/2014г. по описа на ВКС, I г.о.
Съдът, като съобрази изложеното
и обстоятелството, че ответниците не са собственици на процесния имот, намира,
че предявения иск се явява неоснователен, поради което и следва да се отхвърли.
Независимо от изхода на спора и
направеното искане от третото лице помагач на страната на ответниците, съдът
счита, че разноски в негова полза не следва да се присъждат, предвид
разпоредбата на чл.78 ал.10 от ГПК.
Воден от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Й.Н.К., ЕГН **********,***, срещу В.В.К.,
ЕГН ********** и В.Л.К., ЕГН **********,***, иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор от
12.12.2008г. за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр. София,
район „Красно село”, ул.”*****”/бивша ул.”***********, ап.В-5, със застроена
площ от 161,12 кв.м., представляващ имот с идентификатор 68134.207.60.1.18 по
КККР, одобрени със Заповед № РД-18-50/20.06.2016г. на ИД на АГКК, състоящ се от
хол, столова-кухня, три спални, две бани, тоалет – мокро помещение и коридори,
заедно с прилежащото му мазе № 23 в сутерена с площ от 6,35 кв.м., ведно с
2,997% от правото
на строеж върху дворното място, находящо се в гр. София, ул.”***********/бивша
ул.”***********, съставляващо парцел III-60 от кв.312 “а”, местността „Бул. Цар Борис III”, бивша
местност „*******”, цялото с площ от 1465 кв.м. за окончателен.
Решението е постановено при
участието на трето лице помагач на страната на ответниците Х.Д.С..
Решението подлежи на обжалване с въззивна
жалба пред Софийския апелативен съд,
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: