№ 14077
гр. София, 18.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи май през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА
при участието на секретаря СОФИЯ Г. РАЙКОВА
като разгледа докладваното от ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА Гражданско дело №
20241110110334 по описа за 2024 година
Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.
Образувано е по искова молба на „Ф И“ ЕООД с ЕИК *****, с адрес: гр. С****,
представлявано от управителя И П П, срещу Г. Ц. Г. с ЕГН ******, адрес: гр. С****, с
която са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно
основание чл.93, ал.2 ЗЗД и чл.92 ЗЗД вр. чл. 55, ал. 1, т. 3 ЗЗД за връщане на заплатено
капаро по сключен и развален предварителен договор за покупко-продажба в размер
на 7000 лв. /платен задатък по сключен предварителен договор/, както и за сумата от
7000 лв. - неустойка за прекратяване на предварителния договор, поради виновно
неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор от страна на
продавача, ведно със законната лихва върху посочените суми, считано от подаване на
исковата молба – 23.02.2024 г., до окончателното плащане.
Ищецът - „Ф И“ ЕООД, твърди, че между страните било налице облигационно
правоотношение по сключен между тях предварителен договор от 24.09.2021 г., по
силата на който ответникът се задължил да прехвърли собствеността върху
притежаваните си 1/8 ид.ч. от самостоятелен обект в сграда с идентификатор *******,
чрез покупко-продажба. При подписване на договора, ищецът заплатил на ответника
сума в размер на 7000 лв. – задатък, която сума била получена от ответника, съобразно
представената по делото разписка, изготвена от страните. Предварителният договор
бил изменен с последващ анекс, с който се удължавал срока за изпълнение на
задължението на ответника, като ищецът твърди, че ответникът не изпълнил
задължението си да му прехвърли притежаваните идеални части от правото на
собственост върху недвижимия имот на уговорената дата 17.11.2021 г., а и след това.
Поддържа, че след изтичане на допълнително предоставения срок за сключване на
окончателен договор, е изгубил интерес от сключване на окончателен договор.
Същевременно, след падежа се е разпоредил с притежаваната друга идеална част от
имота. Заявява, че с исковата молба отправя изявление за разваляне на предварителния
1
договор, поради виновно неизпълнение на задълженията от страна на продавача.
Отправя искане за връщане на платения задатък по договора и за заплащане на
неустойка за прекратяване на договора, уговорена в чл. 18 от договора, съгласно който
неизправната страна дължи неустойка в размер на удвоения размер на заплатеното
капаро.
В срока по чл. 131 ГПК не е постъпил отговор от ответника.
Извън срока по чл. 131 ГПК, в първото открито съдебно заседание по делото,
ответникът оспорва да е получил лично сумата в размер на 7000 лв., задатък по
предварителния договор, като в тази връзка е допуснато доказателствено искане на
ищеца за събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на един свидетел
при режим на довеждане. Следва да се посочи обаче, че съдът намира за преклудирани
възраженията на ответника, доколкото съгласно чл. 133 ГПК, когато в установения
срок ответникът не подаде писмен отговор, не вземе становище, не направи
възражения, не оспори истинността на представен документ или не упражни правата
си по чл. 211, ал. 1, чл. 212 и чл. 219, той губи възможността да направи това по-
късно, освен ако пропускът се дължи на особени непредвидени обстоятелства. Ето
защо не следва да се вземат предвид направените от ответника възражения извън срока
по чл. 131 ГПК и събраните във връзка с тях доказателства.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и
прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за
установено следното:
Съгласно чл. 93, ал. 1 и, ал. 2 ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е
сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение. Ако страната, която е дала
задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора
и да задържи задатъка.
Задатъкът е реално, акцесорно съглашение между страните по договор,
предоставящо на изправната страна право в определени, конкретно договорени
хипотези, при конкретно договорно неизпълнение на насрещната страна, да развали
договора (да се откаже от него), без да спазва реда по чл. 87 ЗЗД, и като получи
престация в размер на договорения задатък, респ. в двойния му размер, без да е нужно
да доказва вреди от договорното неизпълнение. В този смисъл, законодателят е
предвидил способ за изправната страна, чрез който последната да се освободи от
облигационното правоотношение, като същевременно вредите, които е претърпяла, са
обезпечени с дадения задатък, респективно с връщането му в двоен размер. Когато
даденото като задатък представлява едновременно и част от дължимата главна
престация, какъвто е настоящият случай, задатъкът притежава действието на аванс -
договорено частично изпълнение на задължението за заплащане на уговорената
продажна цена.
За да бъде уважен искът по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, е необходимо да се установи
наличието на следните предпоставки: 1./ валидно сключен договор, чието изпълнение
е обезпечено с даване на задатък; 2./ неизпълнение от страната, която е получила
задатъка; 3./ отказ от, т. е. разваляне на договора, от другата страна - тази, която е дала
задатъка; 4./ последната трябва да е изправна - да е изпълнила задълженията си по
договора или да е готова да престира - в този смисъл трайната практика на ВКС,
обективирана в Решение № 85/04.07.2018 г. по гр. д. № 4262/2017 г. на ВКС, ІІІ ГО,
Решение № 120/31.07.2019 г. по гр. д. № 992/2018 г. на ВКС, ІІІ ГО, и др.
В случая не се спори между страните и се установява от представения по делото
2
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, че на 24.09.2021 г.
между страните е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, по силата на който ответникът в качеството си на продавач се е
задължил да сключи окончателен договор за продажба във формата на нотариален акт,
с който да прехвърли на купувача собствеността върху: 1/8 (една осма) идеална част от
самостоятелен обект в сграда с идентификатор №*******, област София (столица),
община Столична, гр. С******, вид собств. частна, тип жилище, апартамент, бр. нива
1, площ по документ 83.82 кв. м., избено помещение № 5 с площ 3.22 кв.м.; 1.358%
идеални части от общите части на сградата,, срещу продажна цена в размер на 8000
лева. Сключването на процесния договор между страните изрично се признава от
ответника в проведените открити съдебни заседания по делото, в които ответникът
признава, че е подписал саморъчно процесния договор.
В договора е уговорено продажната цена да бъде заплатена по следния начин: на
24.09.2021 г., след подписването на настоящия предварителен договор, купувачът се
задължава да заплати в брой на продавача, капаро (зададък по см. на чл. 93 от ЗЗД) в
размер на 7000 лв.; в деня на сключването на окончателния договор за покупко-
продажба, преди вписването на същия, купувачът се задължава да заплати на
продавача сумата, представляваща останалата част от договорената продажна цена на
имота, извън заплатеното капаро, а именно сума в размер на 1000 лева.
От представената по делото разписка от 24.09.2021 г., подписана от ответника Г.,
последният декларира, че на 24.09.2021 г. е получил от И П П сумата в размер на 7000
лв., представляваща капаро по предварителния договор от 24.09.2021 г. Доколкото,
както се посочи по-горе, се явяват преклудирани на основание чл. 133 ГПК
оспорванията на ответника, че не е получил уговореното капаро, а и предвид
изричното признание на ответника, направено в двете открити съдебни заседание, че
лично е съставил и подписал приложената на л. 11 от делото разписка, то съдът
приема за доказано получаването на уговореното капаро по предварителния договор в
размер от 7000 лв. от страна на ответника.
В чл. 18 е уговорено, че ако продавачът не изпълни в срок поетите по договора
задължения, купувачът има право да развали договора с отправено до продавача
едностранно писмено волеизявление и да иска плащане на уговореното капаро в двоен
размер.
Съгласно чл. 3 от договора окончателният договор следва да бъде сключен в срок
не по-късно от 14.10.2021 г., като страните се споразумяват да се явят на посочената
последна дата в 13 часа при Нотариус С Т с адрес — град С****. Съгласно
сключеният между страните анекс от 12.10.2021 г. към предварителния договор, срокът
за сключване на окончателния договор за покупко -продажба на недвижимия имот по
предварителен договор е удължен до 17.11.2021г., на която дата страните се
задължават да се явят в 11.00 часа при нотариус С Т с адрес гр.С****, като е
уговорено, че неявяването на продавача или купувача пред нотариуса в деня и часа на
сключване на окончателния нотариален акт или отказът на някоя от страните да
изпълни задълженията си по договора, се установява с протокол, съставен от
нотариуса.
Не се спори между страните, което обстоятелство изрично се признава от
ответника в проведеното на 19.03.2025 г. открито съдебно заседание, че между същите
не е сключен окончателен договор в уговорения краен срок, доколкото ответникът не
се е явил в уговорения ден и час в кантората на нотариус С Т. Посоченото се
установява и от представения по делото констативен протокол от 17.11.2021 г.,
3
съставен от нотариус С Т, с рег. № ***, с който е констатирано явяването в уречения
ден и час на купувача и неявяването на продавача Г. Г..
С оглед неизпълнението на задължението на продавача за сключване на
окончателен договор в уговорения срок, съдът намира, че за ищеца се е породило
правото да развали процесния договор. Отказът от договора може да се извърши
изрично или мълчаливо. За да се приеме, че такъв е направен, достатъчно е
задържането на задатъка, респ. отправяне на искане за връщането му в двоен размер. В
случая съдът приема, че развалянето на договора е станало с писмено изявление,
обективирано в исковата молба, съдържащо изявление за разваляне на договора и
искане за връщане на платената сума в двоен размер.
По изложените съображения съдът намира предявеният иск с правно
основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД за основателен в своята цялост, поради което
ответникът следва да бъде осъден да възстанови на ищеца сумата в размер на 14 000
лева, представляваща двоен размер на заплатения задатък, ведно със законната лихва,
считано от подаване на исковата молба – 23.02.2024 г., до окончателното плащане.
Предвид изхода на спора право на разноски има единствено ищецът. На основание
чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата в
размер на 615 лв., представляваща държавна такса по настоящото и по ч.гр.д.
3985/2024 г. по описа на СГС, ГО, II-Ж с-в.
По изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Г. Ц. Г. с ЕГН ******, адрес: гр. С****, да заплати на „Ф И“ ЕООД с ЕИК
*****, с адрес: гр. С****, представлявано от управителя И П П, на основание чл. 93, ал. 2
ЗЗД сумата в размер на 14 000 лева, представляваща двоен размер на заплатен задатък
/капаро/ по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 24.09.2021 г.,
ведно със законната лихва считано от 23.02.2024 г. до окончателното изплащане на сумата,
както и на основание чл. 78, ал 1 ГПК сумата в размер на 615 лв., представляваща държавна
такса по настоящото и по ч.гр.д. 3985/2024 г. по описа на СГС, ГО, II-Ж с-в.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд
в двуседмичен срок от връчването на препис от съдебния акт на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4