№ 187
гр. Велико Търново, 17.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ВТОРИ ГРАЖДАНСКИ
И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети юни
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ХРИСТИНА ДАСКАЛОВА
Членове:МАЯ НЕДКОВА
ИСКРА ПЕНЧЕВА
при участието на секретаря ГАЛЯ М. РОМАНОВА
като разгледа докладваното от ИСКРА ПЕНЧЕВА Въззивно гражданско дело
№ 20254000500205 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по подадена въззивна жалба от Р. А. К. против Решение №
24.02.2025 г. по гр.д. № 717/ 2024 г. по описа на ОС – Русе, с което съдът е отхвърлил
като неоснователен предявения от него иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за
обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 11.04.2025 г. с предмет притежавани от М. Г. Т. 22/24 ид. части от недвижим
имот в гр. Русе, **********, представляващ апартамент № В със застроена площ от
89.63 кв.м. Жалбоподателят счита, че съдебният акт е неправилен като постановен в
противоречие с установените по делото факти и в нарушение на материалния закон.
Неправилно съдът кредитирал показанията на св. И. С. – съпруг на ответницата, който
подписал предварителния договор като продавач, и неправилно приел, че договорената
като капаро сума не е заплатена, без да отчита, че това капаро е в по-нисък размер от
сумата, предоставена от него на ответницата за възстановяване на правото й на
собственост върху процесния имот. Позовава се на съдебната практика, която приема,
че дори и уговорената цена да не е заплатена, това обстоятелство не е пречка за
уважаване на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, когато то не е довело до прекратяване на
облигационната връзка между страните чрез разваляне на договора. Сочи, че
изтичането на срока за сключване на окончателен договор не води до прекратяване на
предварителния договор, който продължава да обвързва страните. Неправилно съдът
1
приел, че предварителния договор е развален настъпила за продавача безполезност на
изпълнението. Ответницата не доказала изпълнението да е станало безполезно за нея,
при което не били налице законовите предпоставки за разваляне на договора без
предупреждение, като волеизявление за разваляне било заявено едва с отговора на
исковата молба. Отрича Т. да го е търсила във връзка с уреждането на отношенията по
договора, които твърденията не били подкрепени с доказателства. Моли решението да
бъде отменено и съдът да уважи исковата му претенция. Претендира разноски.
Въззивната жалба изхожда от страна с правен интерес да атакува
първоинстанционното решение, подадена е в законовия срок и отговаря на
изискванията за редовност на процесуалния закон по чл.261 ГПК, поради което е
процесуално допустима.
В срока по чл.263 ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от
насрещната страна М. Г. Т. със заето становище за неоснователност на жалбата.
Правилно съдът приел, че ищецът К. е неизправна страна по правоотношението, тъй
като не е заплатил уговореното в предварителния договор капаро и не е доказал, че
това капаро е прихванато със заплатените деловодни разноски по воденото от нея дело
за разваляне на договора за прехвърляне на процесния имот на трети лица. По делото
било установено, че поради виновната забава на купувача за заплащане на капарото,
изпълнението по предварителния договор станало безполезно за продавача. Счита, че
решението е правилно и законосъобразно и моли то да бъде потвърдено. Претендира
присъждане на направените по делото разноски.
Въззивната жалба изхожда от страна с правен интерес да атакува
първоинстанционното решение, подадена е в законовия срок и отговаря на
изискванията за редовност на процесуалния закон по чл.261 ГПК, поради което е
процесуално допустима и следва да се разгледа по същество. В изпълнение на
задълженията си по чл.269 ГПК въззивният съд извърши служебна проверка относно
валидността на обжалваното решение и допустимостта му в обжалваните части и
намира, че съдебният акт не страда от пороци, водещи до неговата нищожност –
постановен е от законен състав, в пределите на правораздавателната власт на съда,
изготвен е в писмена форма, подписан е и е разбираем. Не са налице и процесуални
нарушения, обуславящи неговата недопустимост.
Съдът, като взе предвид наведените оплаквания срещу първоинстанционния акт,
становищата на страни и доказателствата по делото, намира следното:
Съдът е сезиран с иск от Р. А. К. за обявяване на сключения между него и М. Г.
Т. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот за окончателен.
Основал е исковата си претенция на твърденията, че още преди сключване на договора
е предоставил на продавача сумата 10 000 лв., договорена като капаро, за покриване на
разноските във връзка с водено от нея съдебно производство за разваляне на договор
2
за издръжка и гледане за имота – предмет на сделката, но не са предприети действия
за сключване на окончателен договор, а продавачът завел иск за делба на имота. С
отговора си Т. е възразила, че ищецът е неизправна страна по правоотношението, като
нито е заплатил договореното капаро, нито в рамките на срока на договора е поискал
имотът да му бъде прехвърлен по нотариален ред пред посочен от него нотариус или
да бъде удължен срокът за сключване на окончателен договор, нито изобщо се свързал
с нея, за да манифестира намеренията си относно имота, а напротив – прекратил
всякаква комуникация с нея и станал неоткриваем въпреки многократните й опити да
осъществи контакт с него. Признала е /при изслушването й по чл.176 ГПК в с.з. на
11.12.2024 г./, че е получила от ищеца сумата 3 940 лв., за да заплати разноските за
първа инстанция по соченото дело, но отрича да е получавала други суми, както и да
са имали уговорка получената сума да се прихваща от договорената цена за имота,
която представлявала половината от стойността му. В отговора е направила изявление
за разваляне на предварителния договор по съображения, че поради забавата на ищеца
изпълнението е станало безполезно за нея с оглед променената икономическа
обстановка в страната по отношение цените на недвижимите имоти и настъпила
промяна в нейните желания и намерения по повод имота.
Фактическата обстановка по делото е правилно изяснена от
първоинстанционния съд въз основа на събраните доказателства. Релевантните за
спора факти са следните: На 11.04.2023 г. между страните е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който М. Г. Т. се е
задължила да прехвърли на Р. А. К. собствените си 22/24 ид.ч. от апартамент в гр. Русе
за сумата 68 000 лв., платима на две части: 10 000 лв. при сключване на
предварителния договор и 58 000 лв. при изповядване на сделката пред нотариус.
Твърденията и на двете страни съвпадат по въпроса, че договорената цена е
половината от действителната пазарна цена, защото по морални съображения Т. искала
да се счита, че половината имот е на ищеца. Договорено е окончателен договор да
бъде сключен до 31.12.2023 г. с възможност срокът да бъде удължен по взаимно
съгласие на страните с нарочен анекс с още една година – чл.3. В договора като
продавач е посочен и съпругът на Т., но не е спорно, че същият не притежава право на
собственост върху имота – предмет на сделката. К. признава, че не е заплатил сумата
10 000 лв. при подписване на предварителния договор, а поддържа, че тази сума
представлява предоставените от него преди сключването на договора средства за
покриване на разноските за воденото от Т. производство по гр.д. № 309/ 2020 г. по
описа на ОС – Русе, което имало за предмет разваляне на сключения от майка й
договор за прехвърляне на процесния имот срещу издръжка и гледане. Твърденията на
К. са за съществуване на устна уговорка с продавача Т. тези разходи, покрити от него,
да бъдат приспаднати/ прихванати от цената по сделката под формата на капарото.
Успешното провеждане на иска е довело до връщане на имота в патримониума на Т..
3
От разпита на св. К. В. – брат на Р. К. – се установява, че той е присъствал като
заинтересована страна /притежава 1/24 ид.ч. от имота/ в офиса на адв. Т., ангажиран
със защитата и процесуалното представителство на Т. по делото за разваляне на
договора за издръжка и гледане, когато брат му заплатил на адвоката сумата 3 700 лв.
за хонорар. По-късно в негово и на приятелка на Т. присъствие, в заведение в близост
до офиса на адв. Т. брат му отново дал голяма сума пари лично на последната във
връзка с делото. Третият случай бил на рождения ден на майка му на 02.03., когато
брат му напуснал семейното тържество и отишъл на среща с адв. Т. и от него знаел, че
тогава му доплатил остатъка от възнаграждението до 10 000 лв. Обяснява, че майката
на М. била измамена от професионални измамници и нито той, нито М. разполагали
по това време с пари, за да водят делото, затова брат му заплатил разноските. Видно
от приетите по делото решения по гр.д. № 309/ 2020 г. по описа на ОС – Русе, на Т. са
присъдени разноски в размер на 3 517.84 лв. за първа инстанция, 3 000 лв. за въззивна
инстанция и 2 500 лв. за касационната инстанция. Не е спорно, че до 31.12.2023 г. К.
не е предприел действия за сключване на окончателния договор. От доказателствата се
установява, че непосредствено след подписване на предварителния договор – през м.
май 2023 г. здравословното му състояние се влошило сериозно и му била извършена
сърдечна операция. Съгласно заявеното от него при изслушването му по реда на
чл.176 ГПК в с.з. на 11.12.2024 г. той не можел да ползва телефон поради поставен му
пейсмейкър, но тъй като М. нито веднъж не се обадила нито на брат му, нито на
съпругата му, за да се поинтересува какво е състоянието му, за което тя знаела от брат
му, след възстановяването си той категорично отказал да контактува с нея. Това негово
признание съответства на възраженията на ответницата, че след сключване на
предварителния договор той прекратил всякаква комуникация с нея и станал
неоткриваем въпреки опитите й да осъществи контакт с него – не отговарял на
обажданията й по телефона и на изпратените му съобщения по вайбър. За това, че е
правила опити да се свърже с него, свидетелства съпругът й – св. И. С.. Той сочи, че
през м.01.2024 г. съпругата му е разговаряла с К. и той й е отговорил, че няма пари.
Установено е, че до края на м.10.2023 г. Т. се снабдила с документите, необходими за
изповядване на сделката с недвижимия имот – удостоверение за данъчна оценка на
имота, схема на самостоятелен обект в сграда, удостоверения за наследници и за
семейно положение. Не е спорно, че в началото на 2024 г. тя завела срещу К. и брат му
св. В. иск за делба на процесния имот, което провокирало К. да предяви настоящия иск
/предявен като насрещен иск в делбеното производство и отделен с акт на съда/.
При изяснената фактическа обстановка ВТАС споделя формирания от
първоинстанционния съд правен извод за неоснователност на предявения от Р. А. К.
иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
Безспорно е, че страните са били обвързани от валидно облигационно
правоотношение, основано на процесния предварителен договор за покупко-продажба
4
на недвижим имот. По делото е доказано, че купувачът по него – ищецът К. –
жалбоподател пред ВТАС – е неизправна страна по този договор, защото не е заплатил
договорената сума в размер на 10 000 лв., дължима авансово при сключване на
договора, и не е предприел никакви активни действия за сключване на окончателния
договор в рамките на уговорения срок до 31.12.2023 г. – да посочи нотариус, което
право му е предоставено с чл.4 от договора, и да покани продавача за изповядване на
сделката пред същия. Ирелевантно е да се обсъждат показанията на св. В. за
предоставени от брат му на конкретни дати, при описаните от него обстоятелства и в
конкретен размер парични суми на продавачката Т. във връзка с воденото от нея
съдебно производство, целящо връщане в патримониума й на имота – предмет на
предварителния договор, доколкото по делото е недоказано между продавача и
купувача да съществува уговорка дадената от последния сума за покриване на
разноските по делото да бъде прихваната от продажната цена за имота. Такава
уговорка не е отразена в договора и не може да бъде изведена от съдържанието му,
нито се установява от събраните гласни доказателства. Тази теза на ищеца според съда
е и нелогична, защото видно от съвпадащите твърдения на страните, продажната цена
е уговорена в размер на половината от действителната пазарна цена, въпреки че
правата им в съсобствеността не са равни, т.е. налага се извод, че продавачката Т. по
някакви морални съображения вече е облагодетелствала купувача, като е приела, че
той има право на половината от имота и се е съгласила да получи стойността само на
другата половина. Ако К. има вземане спрямо Т. за дадени от него парични суми във
връзка с воденото от нея съдебно производство по гр.д. № 309/ 2020 г. по описа на ОС
– Русе, той разполага срещу нея с право на иск, което може да реализира по съдебен
ред.
Според задължителните указания по ТР №4 от 09.05.2023 г. по тълк.дело
№4/2020г. на ОСГТК на ВКС, на което се позовава К., дори и да е неизправна страна
по правоотношението, купувачът може успешно да проведе иск по чл.19, ал.3 ЗЗД,
като съгласно чл.362, ал.1 ГПК обявяването в този случай на предварителния договор
за окончателен става под условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила на
решението купувачът изпълни насрещното си задължение. В мотивите на
тълкувателното решение е прието, че неизпълнението на задължението на купувача по
предварителния договор за заплащане на цената не е пречка за уважаване на иска
по чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяването му за окончателен, освен ако то не е довело до
прекратяване на облигационната връзка между страните. Безспорно при виновно
неизпълнение от страна на купувача в полза на продавача възниква потестативното
право да развали договора и ако той не е упражнил това свое право с изявление до
купувача, се приема, че и двете страни желаят запазване на облигационната връзка и е
налице интерес от осъществяване на крайният й резултат – сключване на окончателен
договор. Предпоставките и реда за разваляне на договора могат да бъдат уговорени от
5
страните като израз на основния принцип в облигационното право за свобода на
договарянето – чл.9 ЗЗД, а при липса на изрични уговорки, както в настоящия случай,
са приложими правилата на чл.87 ЗЗД. Съгласно установената практика на ВКС при
договори, чието разваляне може да се стане извънсъдебно, няма пречка едностранното
изявление на кредитора за разваляне на договора по чл.87, ал.1 ЗЗД или по чл.87, ал 2
ЗЗД, да се обективира в исковата молба или отговора на исковата молба и предвид
размяната им с насрещната страна, съдът следва да зачете упражненото в хода на
исковото производство потестативно право и да прецени настъпил ли е ефектът на
разваляне на договора. По делото ответникът Т. е направила материалноправно
изявление за разваляне на договора и ВТАС намира, че последиците от него следва да
се считат настъпили. Правото на разваляне на договора чрез едностранно
волеизявление е предоставено на изправната страна спрямо неизправната, която не е
изпълнила насрещната престация по причина, за която отговаря. За Т. е възникнало
правото на разваляне на договора, защото тя се явява изправна страна по
правоотношението – изпълнила е единственото си задължение да се снабди с
необходимите за изповядването на сделката документи и е направила опити да се
свърже с купувача, за да уредят отношенията си. Действително, тя не е осъществила
писмена комуникация с него на адреса за кореспонденция, посочен в договора, но
следва да се има предвид, че се касае до близки лица, които се познават добре,
познават и близките си и имат възможност за комуникация по много различни начини,
а освен това налице е и признание на купувача на неизгодния за него факт, че след
възстановяването му от претърпяната през м.05.2023 г. сърдечна операция, той
категорично е отказал да контактува с нея. Неизпълнението на задълженията на
купувача да заплати договорената като авансово плащане сума от 10 000 лв., да посочи
нотариус, пред когото страните да сключат окончателния договор, да уведоми
продавача за готовността си да заплати цялата цена и да уговори с него ден и час за
изповядване на сделката не се дължи на настъпила обективна невъзможност, а е
резултат от неговото бездействие. Продавачката е направила изявление за разваляне на
договора в хипотезата на ал.2 на чл.87 ЗЗД – без даване на подходящ срок за
изпълнение на длъжника, като се е позовала на безполезност на изпълнението към
датата на упражняване на правото предвид промяната в пазара на недвижими имоти с
поскъпване на цените на имотите. Доказването наличието на предпоставките за
разваляне на договора без даване на срок за изпълнение е в тежест на страната,
упражнила правото. Съдът приема за доказано, че за Т. изпълнението на длъжника е
станало безполезно: страните са договорили да приключат сделката по прехвърляне на
собствеността до 31.12.2023 г., което не се е случило; помежду им не е постигнато
съглашение да удължаване на срока, като купувачът не е отправял искане в този
смисъл до продавача; продавачът не е получил дори авансово дължимата част от
цената; ноторно известната е динамиката в цените на недвижимите имоти в посока
6
увеличението им, като по данни на НСИ през второто тримесечие на 2024 г., когато е
направено изявлението за разваляне, цените на жилищата в страната са се увеличили с
15.1% в сравнение с второто тримесечие на 2023 г., когато е сключен предварителния
договор. По тези съображения съдът намира предварителния договор от 11.04.2023 г.
за развален с изявление на продавача, заявено в отговора на исковата молба и поради
заличаване на облигационната връзка искът за обявяването на този договор за
окончателен е неоснователен и подлежи на отхвърляне.
Предвид съвпадане на правните изводи на двете инстанции, решението на ОС –
Русе следва да бъде потвърдено.
По разноските: При този изход на спора на ответната страна М. Г. Т. следва да
бъдат присъдени направените от нея разноски за заплатено адвокатско възнаграждение
– сумата 2 600 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 24.02.2025 г. по гр.д. № 717/ 2024 г. по описа на
ОС – Русе.
ОСЪЖДА Р. А. К. с ЕГН **********, от с. Черковица, обл.Плевен, да заплати
на М. Г. Т. с ЕГН **********, от гр. Казанлък, обл. Стара Загора сумата 2 600 /две
хиляди и шестстотин/ лв. – направени от нея разноски за производството пред ВТАС.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок, считано от
връчване на препис от него на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7