№ 597
гр. Варна, 03.11.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседА.е на тридесети октомври
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Пламен Ат. А.
при участието на секретаря Елена Ян. П.а
Сложи за разглеждане докладваното от Пламен Ат. А. Търговско дело №
20253100900265 по описа за 2025 година.
На именното повикване в 14:03 часа се явиха:
Ищцата К. О. В., редовно призована, явява се лично.
Ищцата А. Х. А., редовно призована, не се явява, представлява се от
адв. Кр. О., редовно упълномощена и приета от съда от днес.
Ответникът „Велна“ ЕООД, представлявано от В.В.В., редовно
призован, представлява се от адв. В. В. и адв. Т. К., редовно упълномощени и
приети от съда от днес.
Вещото лице С. П. Г., редовно призован, явява се лично.
Адв. О.: Да се даде ход на делото.
Адв. В.: Да се даде ход на делото.
Адв. К.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ с оглед редовното призоваване на стрА.те, намира, че не са
налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
и пристъпи към изясняване на фактическата страна на спора
Адв. О.: Запознати сме с доклада по делото. Нямаме възражение по
него.
Адв. В.: Доверителят ми също няма да сочи нови факти и обстоятелства
по фактическата обстановка по казуса.
1
По проектодоклада нямам възражения и моли да бъде приет за
окончателен.
В съответствие с разпоредбата на чл. 375, ал. 1 от ГПК, СЪДЪТ
прави ДОКЛАД НА ДЕЛОТО, като се придържа към Определение №
1329 от 17.09.2025 година:
Постъпила е искова молба от К. О. В. и А. Х. А., против “Велна“ ЕООД,
с която са предявени субективно и обективно, кумулативно съединение искове
с правно основА.е чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, за осъждане на
ответника да заплати на всяка от ищците сума в размер от 21951.78 евро,
представляваща съразмерно намалена цена на закупен с Договор за покупко-
продажба, обективиран в НА №66, том XXIV, дело № 5701, вх.рег.№10026 от
03.04.2025г. на СВ-Варна, недвижим имот, чието действително
пространството е по-малко с повече от 1/10 от посоченото в договора, ведно
със законната лихва върху главниците, считано от подаване на исковата молба
в съда до окончателното им изплащане. Претендират се деловодни разноски.
В исковата молба се твърди, че на 03.04.2025г. стрА.те са сключили
Договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в НА №66, том
XXIV, дело №5701, вх.рег.№10026/03.04.2025г. на СВ-Варна, по силата на
който ответника е прехвърлил на ищците собствеността върху Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 10135.1508.170.1 по КККР на гр.Варна,
одобрени със Заповед РД-18-98/10.11.2008г. на Изп.директор на АГКК,
последно изменени със Заповед № 18-8674-16.10.2018г. на Началника на
СГКК-Варна, с адрес на обекта: гр.Варна, ул.“С. К.“ № 41, в сграда с
идентификатор 10135.1508.170.1, с предназначение: жилищна сграда-
еднофамилна, брой етажи: 1, разположена в поземлен имот с идентификатор
10135.1508.170, с предназначение на обекта: жилище, апартамент, брой нива
на обекта: 1, със застроена площ от 129.32 кв.м., състоящ се от: входно антре,
салон, две стаи, кухня, пералня, баня с тоалет, при съседни самостоятелни
обекти: на същия етаж: 10135.1508.170.1.3, под обекта: няма и над обекта:
10135.1508.170.1.2 и 10135.1508.170.1.1, ведно с прилежащото му Избено
помещение със застроена площ от 26.78 кв.м., с номер и грА.ци непосочени в
предходния документ за собственост, заедно със съответните идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, в
което е построена сградата, ведно със 1/6 идеална част от дворното място,
2
цялото с площ от 360 кв.м. по предходен документ за собственост, а по скица с
площ от 371 кв.м., представляващо Поземлен имот с идентификатор
10135.1508.170 по КККР на гр.Варна, трайно предназначение на територията:
урбА.зирана, с начин на трайно ползване: Ниско застрояване до 10 метра;
предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 11, квартал: 724,
при съседи: имоти с кадастрални идентификатори №№ 10135.1508.167,
10135.1508.171, 10135.1508.188, 10135.1508.173, 10135.1508.169,
10135.1508.168, ведно с всички подобрения и приращения в имота, с цена от
159500 евро. Сочи се, че след предаване на владението на имота, с оглед
необходимостта от извършване на основен ремонт и тъй като сградата има
статут на недвижима културна ценност, ищците възложили архитектурно
заснемане на обекта и прилежащата му изба на арх.Теодор П., който разполага
с правоспособност да проектира по ЗНКН. Твърди се, че от изготвеното
архитектурното заснемане, се установило, че площта на жилището е 103.39
кв.м., а площта на избата е 9.77 кв.м., т.е. че общата реална квадратура на
процесният имот е 113.16 кв.м. Сочи се, че в нотариалния акт за придобиване
на имота, е посочена застроена площ от 129.32 кв.м. за жилището и 26.78 кв.м.
за избата, съответно че общата квадратура на имота посочена в договора за
продажба, е в размер на 156.10 кв.м.
Сочи се още, че разликата между площите на жилището и избата
посочени в нотариалния акт и действително измерените площи, възлиза на
42.94 кв.м., която разлика е повече от 1/10. Твърди се, че извършеното от
арх.П. архитектурното заснемане е съобразено с изисквА.ята на § 2 ал. 1 от ДР
на Наредба №7/2003г. за правила и норми за устройство на отделните видове
територии и устройствени зони, според която разпоредба застроената площ на
самостоятелни обекти в сградите, включително жилища, е площта огрА.чена
от външните конструктивни очертА.я на външните ограждащи стени на
обекта и осовите линии на разделителните стени към съседните обекти или
към общите помещения в сградата, като към застроената площ на обекта се
прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им
конструктивни очертА.я. Поддържа се, че стойността на процесния имот е
уговорена като обща сума, без посочване какви са цената на кв.м. жилищна
площ, цената на кв.м. изба и цената на идеалната част от земята. Поддържа се,
че пресметната аритметически при стойностите заложени в процесният
нотариален акт /застроена площ на жилището от 129.32 кв.м. и на избата от
3
26.78 кв.м., или общо 156.10 кв.м. и цена от 159500 евро/, цената на квадратен
метър възлиза на 1022.44 евро. Твърди се, че в случая са налице
предпоставките на чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД, според която разпоредба когато
реалната площ на недвижим имот се окаже с повече от една десета по-малка
от обявената, купувачът има право да иска съразмерно намаляване на цената.
Твърди се, че ищците са заявили готовност да решат спорния въпрос по
доброволен ред и са предложили на ответника да извърши собствено
архитектурно заснемане, която покана първоначално била приета, но в
последствие действия в посока осъществяване на заснемането, продавача
фактически не е предприел и до настоящия момент. Ето защо се поддържа, че
за ищците е налице интерес да претендират намаляване на платената цена със
сумата от 43903.57 евро, поради това, че пространството на продаденият имот
е по-малко от посоченото в договора с повече от 1/10, а именно с 42.94 кв.м. и
за осъждане на ответното дружество да им заплати тази сума.
С постъпилият отговор на исковата молба, се поддържа становище за
неоснователност на претенциите, като не се оспорва сключването на
процесният договор и получаване на продажната цена от продавача. Поддържа
се обаче, че в случая не са налице предпоставките за приложение на чл.210,
ал.2, пр.2 от ЗЗД, тъй като разумът на закона, е купувачът да бъде защитен от
съществуващо несъответствие между действителната площ на имота и тази,
посочена в нотариалния акт. Твърди се, че посочената норма е приложима
тогава, когато при изповядването на сделката пред нотариуса не са
представени убедителни доказателства за площта на имота и в резултат на
това на стрА.те не е станала известна разликата с действителната му площ,
поради което сделката е сключена при погрешно посочване на площта на
имота в нотариалния акт, в който същата е инкорпорирана. Поддържа се, че
меродавен при изследване на приложимостта на чл.210, ал.2 от ЗЗД, е
моментът на сключването на договора за продажба, като неслучайно законът
държи сметка и за това дали стрА.те по договора са могли да знаят, че
съществува разлика между площта на имота, посочена в нотариалния акт и
действителната му площ. В тази връзка се подържа, че ищците са били
напълно запознати с характеристиките на процесният недвижими имот, преди
сключването на договора за покупко-продажба в нотариална форма. Твърди се,
че купувачите са извършили два огледа, в присъствие на посредници, при
които са имали неогрА.чен достъп до всички части, помещения и компоненти
4
на продавА.я недвижим имот, в резултат на което са придобили пълна и
подробна представа за същия. Твърди се, че вследствие от проведените огледи,
купувачите са заявили претенция, че площта на недвижимия имот изглежда
по-малка от описаната в титула за собственост на продавача. Твърди се още, че
след проведени преговори стрА.те са се споразумели общата продажна цена
да бъде намалена с 5500 евро-от 165000 евро на 159500 евро. Поддържа се, че
ищците са се съгласили да придобият правото на собственост върху имота при
установената от тях от външна страна евентуална разлика в площта, без да
правят изрично искане за архитектурно заснемане, измерване на площта от
вещо лице, като са приели и предложеното им намаление на цената със сумата
от 5500 евро. Поддържа се още, че разпоредбата на чл.210 от ЗЗД е
диспозитивна и стрА.те по договора за продажба са свободни да сключват
споразумения в отклонение от предвиденото в нея, като уговарят компенсация
за отклонения от площта, различна от предвидената 1/10 или по начин,
различен от предвидената в текста корекция на цената. Твърди се, че в случая
стрА.те са постигнали обща воля и са уговорили намаляване на продажната
цена по подготвяната сделка със сумата от 5500 евро, с което са приели, че
така се възстановена еквивалентността на престациите и няма неоснователно
разместване на имущество. На следващо място се поддържа, че настоящите
действия на ищците, грА.чат със злоупотреба с право, доколко в преговорите
за покупката на имота същите са заявили претенция за по-малка площ и са
финализирали сделката с приета от тях компенсация от страна на продавача. В
тази връзка се сочи, че сделката е реализирана на 03.04.2025г. и към
09.04.2025г. вече има изготвено архитектурното заснемане от арх.Теодор П., а
на 10.04.2025г. е депозирано искане за обезпечение на бъдещ иск. Сочи се, че е
образувано ч.т.д.№229/2025г. ОС Варна, където е постановено Определение
№554 на 11.04.2025г., с което е допуснато обезпечение на бъдещият иск чрез
налагане на запор върху част от вземането на ответника за продажна цена в
размер на исковата сума от 43903.57 евро, което вземане е следвало да се
получи от продавача по специалната сметка на нотариус Б.В.. Твърди се, че за
наличието на злоупотреба сочи и избрА.ят начин за плащане на продажната
цена-чрез доверителна сметка на нотариус Б.В., който да извърши превод в
сметката на продавача в срок от две седмици, считано от деня на сделката, т.е.
до 17.04. Наред с това исковата молба е депозирана на 28.04.2025г. от ищец с
юридическата правоспособност, а имено адвокат К. В.. На следващо място се
5
излага, че от гледна точка на характеристиките на имотния пазар, цената, на
която е сключена процесната сделка, не се отклонява от обичайните цени на
имоти, напротив попада в средния диапазон, съобразно местоположението и
вида на имота. Поддържа се, че с целеното от ищците намаляване на
продажната цена би се увредил съществено имущественият интерес на
ответника, съответно биха се обогатили ищците, които ще са придобили
собственост върху имот на цена, значително под средната пазарна. В
условията на евентуалност се оспорват твърдения за разлика с повече от 1/10
между посочената в договора за покупко-продажба застроена площ на
жилището и на прилежащата му изба и действително измерената такава, като
са развити подробни съображения за негодността изготвеното частно
архитектурното заснемане от арх.П. да служи като доказателство по делото.
Поддържа се и възражения, че неправилно при определяне на общото
пространство на процесния недвижим имот не са взети предвид квадратурите
на идеалните части от общите части на сградата и идеалните части от
дворното място. Твърди се, че след като в нотариалния акт не е посочена цена
за квадратен метър, за да се определи продажната цена, при изчисленията
следва да се ползва общата площ на всички прилежащи общи части, за да
може правилно, законосъобразно и справедливо да се определи цената за
кв.метър. Твърди се, че закона приема, че интересът на купувача е да придобие
обекта на продажбата във вида, в който съществува, като без значение е
отклонение по-малко от легално определеното, тъй като ако площта е от
съществено значение за формиране на волята за сключване на сделката,
стрА.те биха определили цена за единица мярка, доколкото интересът им би
бил да закупят, съответно да продадат площ. Сочи се, че според § 2, ал.1 и ал.3
от ДР на Наредба №7 от 22.12.2003г. застроена площ на самостоятелни обекти
в сградите, е площта, огрА.чена от външните конструктивни очертА.я на
външните ограждащи стени на обекта и осовите линии на разделителните
стени към съседните обекти или към общите помещения в сградата. Към
застроената площ на обекта се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите,
измерена по външните им конструктивни очертА.я. Когато външната стена е с
прозорци, балкони или лоджии, към застроената площ на обекта се включва
цялата й дебелина. Когато външната стена е без прозорци, балкони или
лоджии, към застроената площ се включва само половината от дебелината на
стената, а останалата част от външната стена се причислява като обща част на
6
сградата. Сочи се още, че видно от съдържА.ето на процесният договор за
покупко-продажба по обща воля на стрА.те в застроената площ на жилището
не са включени съответните идеални части от общите части на сградата, а те
съставляват допълнителна и неделима част от предмета на договора,
доколкото правото на идеална част от общите части на обекта произтича от
правото на собственост върху този обект и следва това право като негово
допълнение. Твърди се, че плащането на продажната цена включва и
стойността на идеалните части на самостоятелно основА.е, като прилежащи
идеални части от общите части към обекта. В контекста на изложеното се
поддържа, че изчислената от ищците цена на кв.метър от процесния имот в
размер от 1022.44 евро е неправилна, тъй като неправилно е определена обща
площ на продадения недвижим имот. Твърди се, че в процесния договор за
продажба цената е определена общо за целия имот, а не на квадратен метър и
намаляването на продажната цена би следвало да се извърши пропорционално
на цялата площ. Твърди се, че при изчисленията на общата площ на имота,
следва да се включат 1/6 идеалните части от 360 кв.м., равняващи се на 60
кв.м. идеални части - по акт за собственост или 1/6 от 371 кв.м., равняващи се
на 61.83 кв.м. - по кадастрална скица. На последно място се поддържа, че в
случая с оглед съвпадащите си волеизявления на стрА.те относно продажната
цена в деня на извършването на сделката, при съобразяване с конюнктурата на
пазара на недвижими имоти и установените реални цени на имоти от този вид
за съответния жилищен квартал, не е налице нееквивалентност на насрещните
престации, съответно неоснователно обогатяване на едната от договарящите
стрА., поради което разпоредбата на чл.210 от ЗЗД е неприложима.
С подадената допълнителна искова молба, се оспорват твърденията,
доводите и възраженията, изложени в отговора на исковата молба и по-
конкретно, че ищците са знаели за несъответствието в площта на имота и за
злоупотреба с право, както и че материалният им интерес е неправилно
определен, тъй като не са отчетени идеалните части от общите части на
сградата и 1/6 идеална част от земята. Поддържа се, че в действителност
продавачът е знаел за несъответствието в площта на имота и недобросъвестно
е водил преговорите за продажбата му. Оспорват се твърденията на ответника,
че ищците са имали неогрА.чен достъп до всички части, помещения и
компоненти на продавА.я недвижим имот, съответно че са придобили
представа за по-малката му квадратура и по тази причина са поискали
7
намаление на цената с 5500 евро. Твърди се, че от представения по делото
Договор за депозит, е видно, че офертната цена на имота е 165000 евро, а
предложената от купувачите, след осъществяване на първия оглед цена е
120000 евро, т.е. поискано е намаление с 40000 евро. Твърди се, че причината
за исканото намаление, е изключително лошото състояние на имота, както
вътре в жилището, така и общите части на сградата, налагащо неотложен
основен ремонт. Също така и дадената от брокера на продавача информация,
че сградата, в която се намира имота е недвижима културна ценност. Твърди
се, че преди покупката ищците са поискали предоставянето на архитектурни
проекти и таблица за разпределение на идеалните части на сградата, като
отговорът бил, че продавача не разполага с такива документи. Сочи се, че през
цялото време на преговорите за покупка на имота, ищците са аргументирали
искането си за намаляване на продажната цена, единствено и само с лошото
състояние на жилището и общите части, както и с необходимостта да бъдат
направени неизвестни по размер, но сигурни разходи във връзка с изпълнение
на предстоящите задължения на купувачите за реставрацията на сградата.
Поддържа се, че противно на твърденията на ответника, ищците не са имали
неогрА.чен достъп до всички помещения на продавА.я недвижим имот, а са
извършили три непълноценни огледа на имота. Сочи се, че първия оглед се е
осъществил на 20.02.2025г. в присъствие на ищцата В. и брокери на двете
стрА. при липса на електрическо захранване в имота. Сочи се, че огледа е
извършен на проникваща в помещението от прозорците дневна светлина, като
били разгледА. двете стаи, кухнята и салона, а помещенията означени в
архитектурното заснемане като “пералня“ и “баня с тоалетна“ на светлината
от фенерчетата от мобилните им телефони. Твърди се, че вратата от пералнята
към коридора била закована и брокерът на продавача не могъл да осигури
достъп до коридора за оглед на избата. Твърди се, че достъп до избата не
могъл да бъде осигурен и от северната страна на сградата, тъй като входът бил
затворен с метална решетка и катинар, а брокерът не разполагал с ключ за
него. Сочи се, че втория оглед на имота се състоял на следващия ден, с
участието на двете ищци, като протекъл по идентичен с първия оглед начин.
Сочи се, че след известен размисъл, въпреки видимо лошото състояние на
имота и общите части, ищците решили да закупят и възстановят имота, като
платили депозит и предложили справедлива по тяхна преценка цена от 120000
евро, с оглед лошото състояние на имота и бъдещите разходи за ремонт.
8
Твърди се, че в началото на март 2025г. ищците осъществили лична среща с
представляващия ответното дружество, на която било дискутирано
предложеното намаление на цената, поради лошото състояние на сградата и
бъдещите разходи свързА. със реставрация на общите части. Сочи се, че
продавачът отхвърлил незабавно офертата от 120000 евро като твърде ниска,
поради което ищците предложили 135000 евро, което предложение той приел
да обмисли. Твърди се, че в отговор на запитвА.я от ищците, продавача завил,
че не разполага с други документи за имота, освен нотариалният акт за
придобиването му. Твърди се още, че няколко дни по-късно ищците били
уведомени, че продавачът не приема второто им предложение от 135000 евро,
но е склонен да намали от първоначално обявената цена от 165000 евро с
отстъпка от 5500 евро. Поддържа се, че преди да вземат окончателно решение
дали да купят имота, ищците поискали извършването на още един оглед,
който се провел на 20.03.2025г. с участието на съпруга на ищцата А.. Твърди
се, че по време на огледа ищците решили да купят имота на предложената им
цена от 159500 евро, за което на място бил подписан Анекс от 20.03.2025г. към
Договор за депозит на недвижим имот. В обобщение се поддържа, че в
резултат от така проведените огледи ищците, които нямат професионален опит
и технически умения, не са могли да установят несъответствието в
квадратурата, още повече че за определяне на застроена площ са нужни
технически познА.я и замерване посредством специализирана апаратура.
Развити са подробни съображения за оспорване на твърденията на ответника,
че извършеното намаление на продажната цена с 5500 евро е с оглед
неверните данни за площта на имота в документа за собственост и знА.ето у
ищците за тази разлика. Оспорват се и твърденията на ответника за
злоупотреба с права от страна на купувачите, базирА. на начина на плащане на
продажната цена. Поддържа се, че превода на цената по сметка на нотариус
Б.В. е станало по изричното искане на продавача, който възнамерявал с цената
получена от продажбата на имота, веднага да купи друг имот, за който вече
бил в преговори и не желаел да се плаща по сметка на дружеството. По
отношение на доводите на ответника, свързА. с бързината на изготвеното
архитектурно заснемане от архитект П., се поддържа, че мотивите на
купувачите за тези действия, се коренят в желА.ето им незабавно да се
предприеме основен ремонт на жилището и реставрация на имота и общите
части, което е продължителен процес с оглед статута на сградата като
9
недвижима културна ценност. На следващо място се поддържа, че за
приложението на чл.210, ал.2 от ЗЗД е ирелевантно знА.ето на купувача за
несъответствието между площта на имота по документи и действителната
такава, като се сочи относима съдебна практика. Оспорват се доводите на
ответника за условията, при които следва да се определи цената, подлежаща
на намаляване, като се поддържа, че при изчислението на размерът й следва да
се ползват само площите на жилището и мазата. Сочи се, че в процеса на
преговори са ползвА. единствено данните от предходния титул за собственост,
в който идеалните части от общите части на сградата са посочени като
“съответният процент“, без конкретен размер и без таблица за
площообразуване. Сочи се още, че таблица за разпределение на идеалните
части от сградата не съществува, поради което идеалните части не са били
част от базата за договаряне на цената. Твърди се, че тъй като цената е
определена общо и без индивидуализиране на стойността на идеалните части,
то правото по чл.210, ал.2 от ЗЗД се отнася само до посочената в договора
застроена площ. Сочи се, че разпоредбата на чл.210 от ЗЗД ползва термина
“действително пространство“, а това е физическата площ на жилището, а не
идеални части. На следящо място се поддържа, че идеалните части не
подлежат на включване при определяне на цена на кв.м., защото тези части не
увеличават реалната ползваема площ, а са свързА. с тежести, а именно по-
голям дял от разходите за ремонти. Твърди се, че липсата на таблица за
площообразуване и разпределение на идеалните части изключва
възможността да се изчисли стойността на тези части към момента на
сделката. Твърди се още, че прехвърлената 1/6 идеална част от парцела също
няма практическо значение при договаряне на цената, защото парцелът е
изцяло застроен, а сградата е недвижима културна ценност и не подлежи на
събаряне или ново строителство. В този смисъл се поддържа, че земята не
предоставя допълнителна икономическа полза за купувачите, а е свързана
единствено с разходи за поддържане и освен това идеалните части от земята
не са били база за договаряне на цената. На последно място се поддържа, че
размерите на претенциите са правилно изчислени посредством единствената
измерима базазастроената площ, посочена в договора, а идеалните части от
общите части на сградата не участват, тъй като нито са били договаряни като
ценови фактор, нито представляват “действително пространство“.
С подаденият отговор на допълнителната молба, се поддържат и
10
доразвиват доводите за неоснователност на исковете изложени в
първоначалния отговор. Доразвиват се доводите относно злоупотреба с права
от страна на ищците, като се сочи, че след като искането им за намаление на
продажната цена с 40000 евро не е удовлетворено и формално те са приели
намаляване със сумата от 5500 евро, веднага след сключване на сделката са
предявили исковете за намаляване на цена именно със сумата от 43903.57
евро. Твърди се, че очевидно ищците са предприели незабавно правни и
фактически действия, с които да придобият правото на собственост върху
имота за сумата от приблизително 120000 евро, каквито са били
първоначалните им планове. Оспорват се изложени в допълнителната искова
молба фактическите твърдения относно начина на провеждане на огледите на
продавА.я имот и провеждането на преговорите за прехвърляне на правото на
собственост, както и че поисканото намаление на цената от купувачите, е по
причина изключително лошото състояние на имота. Поддържа се, че е налице
вътрешно противоречие в доводите на ищците, които от една страна се
позовават на лошото състояние общите части на сградата имота като причина
да се иска намаляване на продажната цена, а от друга страна се твърди тези
общи части нямат значение за формиране на цената на имота. Поддържа се, че
изложението на ищците за състоянието на процесния недвижим имот от
момента на придобиването му от ответника и след сключване на процесната
сделката, както и за проведените три огледа на имота, са твърдения без правно
значение и по въпроси, стоящи извън предмета на спора. Поддържа се, че
изложено в допълнителната искова молба относно проведените огледи,
подкрепя доводите на ответника, че ищците са били напълно запознати с
характеристиките на процесният имот. Сочи се, че на ищците е оказано пълно
съдействие да правят колкото и когато искат огледи на недвижимата вещ, по
всички възможни начини, без огрА.чения. Оспорва се като недостоверно
твърдението на ищците, че искА.ят отбив от цената е поради лошото
състояние на имота, след като самите те сочат, че статута на имота на
недвижима културна ценност е важен за тях. Поддържа се, че в крайна сметка
ищците са се съгласили да придобият правото на собственост върху имота при
установената от тях от външна страна евентуална разлика в площта, без да
правят изрично искане за архитектурно заснемане, измерване на площта от
вещо лице, като са приели предложеното им намаление на цената със сумата
от 5500 евро. Сочи се, че липсват каквито и да било доказателства, че
11
основА.ето за направената отстъпка в продажната цена е поради лошо
състояние на имота. Поддържа се, че на база доводите на ищците, че
разпоредбата на чл.210 от ЗЗД не съдържа изискване купувачът да е бил в
неведение за несъответствието в площта при сделката и по аргумент за
противното, се налага извод, че в случая купувачите не са били в “неведение“,
а напротив са имали знА.ето за това. Оспорва се относимостта и
приложимостта на цитираната от ищците съдебна практика, като се
препотвърждават доводите за диспозитивния характер на чл.210 от ЗЗД,
съответно че приемайки предложеното намаление на цената, при установената
от купувачите от външна страна евентуална разлика в площта на имота,
стрА.те по договора за продажба са действали в отклонение от посочената
правна норма и са уговорили компенсация различна от предвидената в нея
корекция на цената. Оспорват се изложените в допълнителната искова
аргументи относно начина на формиране на продажната цена, като се сочи, че
цената на недвижим имот се определя при отчитане на множество фактори,
като например: местоположение, вид на имота, тип строителство, изложение,
характеристиките на имотния пазар към момента на извършване на сделката и
др.обстоятелства. В тази връзка се поддържа, че твърдението на ищците за
това, че цената е формирана единствено с оглед площта на жилището и мазата,
е несъстоятелно. Сочи се, че по смисъла на закона интересът на купувача е да
придобие обекта на продажбата във вида, в който съществува, като без
значение е отклонение по-малко от легално определеното, тъй като, ако
площта беше от съществено значение за формиране на волята за сключване на
сделката, стрА.те биха определили цена за единица мярка, доколкото
интересът им би бил да закупят, съответно да продадат площ. Ето защо и в
преговорите са използвА. данните от предходния нотариален акт, който
легитимира и установява право на собственост върху недвижим имот, който се
продава в своята цялост. Поддържат се вече изложените доводи, че след като в
нотариалния акт не е посочена цена за квадратен метър, то при определяне на
общото пространство на процесния недвижим имот, съответно на продажната
му цена, следва да бъдат взети предвид и квадратурите на идеалните части от
общите части на сградата и идеалните части от дворното място. Сочи се, че
разпоредбата на чл.210 от ЗЗД не изключва изрично и императивно
включването на площите на прилежащите части на имота и площта на
дворното място при определяне на действителното пространство на продавА.я
12
имот. Твърди се, че за да се отделят /не се включат/ прилежащите части на
един недвижим имот, трябва да има изрична забрана за това, тъй като в
противен случай се огрА.чава правото на собственост като основно
субективно право на притежА.е. Оспорват се доводите на ищците свързА. с
изключването на идеалните части, поради това, че не увеличават реалната
ползваема площ и защото не предоставя допълнителна икономическа полза за
купувачите, като неоснователни, неверни и противоречащи на други техни
изявления. В обобщение се поддържа, че предявените искове са
неоснователни и недоказА., което обуславя тяхното отхвърляне.
Предявените претенции намират правното си основА.е в чл.210, ал.2,
пр.2 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД.
С оглед становищата на стрА.те, съдът намира, че не е спорно и не се
нуждае от доказване обстоятелствата, че между ищците в качеството на
купувачи и ответника като продавач е сключен Договор за покупко-продажба
на недвижим имот-Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
10135.1508.170.1 по КККР на гр.Варна, който договор обективиран в НА №66,
том XXIV, дело №5701, вх.рег.№10026 от 03.04.2025г. на СВ-Варна, като е
заплатена цена в размер от 159500 евро.
Съгласно общия принцип за разпределение на доказателствената тежест,
всяка от стрА.те следва да ангажира доказателства в подкрепа на твърденията
си и относно изгодните за нея факти. С оглед конкретния предмет на спора
ищците, следва да установят твърдението си, че посоченото в процесния
договор пространството на недвижимият имот е с повече от 1/10 по-малко от
действителното пространство на имота, респективно че цената на имота,
следва да се намали с размера, предмет на претенцията им. В тежест на
ответника е да докаже правоизключващите възражения, в това число, че не е
налице разминаване в площта на имота и че липсва основА.е за редукция на
цената, поради знА.е и съгласие на купувачите да придобият имота при
конкретните му характеристики. Следва да установи и възраженията си
досежно начина на формиране на продажната цена на квадратен метър площ.
СЪДЪТ намира, че следва да бъдат приети допуснатите писмени
доказателства, представени от стрА.те, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените
13
с исковата молба документи, както следва: Копие от Нотариален акт за
покупко – продажба на недвижим имот № 68, том I, рег. № 1924, дело № 88 от
2025 г.; Копие от Платежно нареждане от 03.04.2025 г.; Копие от Платежно
нареждане за кредитен превод от 03.04.2025 г.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за приемане на представеното с
исковата молба копие на Архитектурен проект – 7 листа.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените
с отговора на исковата молба документи, както следва: Копие от Договор за
депозит от 24.02.2025 г.; Копие от Анекс към Договор за депозит на недвижим
имот от 24.02.2025 г. от 20.03.2025 г.; Копие от Обезпечителна заповед № 42 от
11.04.2025 г. по търговско дело № 2292025 г. по описа на Окръжен съд –
Варна, Търговско отделение.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените
с допълнителната искова молба документи, както следва: Копие от
Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 68, том IХ, рег. №
14486, дело № 1401 от 2018 г.; Копие от Удостоверение с рег. №
АУ033614ВН_001ВН от 11.04.2025 г.; Копие от Писмо с рег. №
СИГ200006900Д_003ВН от 04.03.2020 г.; Копие от Констативен протокол от
26.05.2017 г.; Копие от Консервационен проект за фасадна регистрация – 12
листа; Извлечение от кореспонденция.
Адв. О.: За оборване твърденията на ответника, че сме имали
възможност да видим имота изцяло и в подкрепа на нашите твърдения, че в
имота нямаше електричество, тъй като не съществуваше инсталация, искам да
представя констативен протокол от „ЕРП Север“ от 07.05.2025 г., от който е
видно, че електромер се е монтирал за първи път в имота на тази дата.
Представям препис за насрещната страна.
Също така за оборване твърденията на ответника, че въпросът за
квадратурата е бил повдиган от нас като купувачи още по време на
преговорите и в подкрепа на нашите твърдения, че този въпрос беше
повдигнат едва след изготвяне на архитектурното заснемане от арх. П., бих
искала да представя Viber кореспонденция с брокерката А. от „Холдинг Груп“
от дата 14.04.2025 г., с която кореспонденция аз искам за първи път среща с
управителя на дружеството „Холдинг Груп“, който всъщност е посредника по
сделката, за да изложа претенцията си и им изпращам архитектурните
14
заснемане, което ще бъде предмет на обсъждане по време на тази среща.
Във връзка с твърдението ни, че дружество „Велна“ по занятие се
зА.мава с покупка и продажба на имоти, просто искам да представя справка от
имотната партида към вчерашна дата на дружеството.
Адв. В.: Доказателството, което е представено от „ЕРП Север“ е
създадено след приключване на процесната сделка и уточнява, че новият
собственик си е направил партида и съответно действие по това.
Viber кореспонденцията, според мен също не установява относими към
предмета на спора обстоятелства, доколкото дали е представено
архитектурното заснемане или не, вече съдът се е произнесъл с определение,
че това заснемане не се приема като доказателство по делото. Но ако съдът
прецени, че доказателствата могат да бъдат приети.
Тази справката от Агенция по вписвА.ята, също е неотносима към
предмета на спора. Защото – Какъв е предмета на дейност на „Велна“ ЕООД,
това няма никакво касателство към предмета на настоящото дело, като
исковете вече са определени от съда, с какво правно основА.е са и какви са
пределите им.
Считам, че са неотносими към спора и трите, особено пък това от
Агенция по вписвА.ята.
Адв. К.: Само нещо ще добавя към колежката по повод Viber
кореспонденцията – действително е видно, че има файл архитектурно
заснемане, поне така е написано, но какъв е точно файла, който е представен е
загадка. Има Закон за електронните документи, как се представят електронни
документи и моля ако се представят, да се представят в съответния вид.
Адв. В.: Доказателството не установява дали е представен в електронен
вид. Да не говорим, че дори и авторството няма как да се установи от тази
Viber разпечатка.
Адв. К.: Не възразяваме да се приеме, а Вие ще ги преценявате по
същество.
Адв. О.: Искам да направя пояснение, че протоколът всъщност не е
протокол, че съм сменила партидата, а протокол, че изобщо в имота се
монтира електромер, след като години наред е нямало такъв и това го
представям във връзка с тяхното твърдение, че сме имали обективната
15
възможност подробно, обстоятелствено да огледаме имота. Нямаше твърдения
са, че в имота нямаше ток, кабелите бяха изтръгнати от стените, поради което
ние нямахме обективната възможност подробно да направим оглед на имота.
Относно справката, предоставям на съда.
По отношение на представения от ищците констативен протокол от
„ЕРП Север“, както и представената разпечатка от Viber кореспонденция
СЪДЪТ намира, че същите се представят във връзка с твърдение на страната,
което има значение за спора, ето защо документите следва да бъдат приети,
като тяхната доказателствена стойност ще се коментира при разглеждане на
спора по същество.
Що се касае до справката от Агенцията по вписвА.ята твърдение, че
ответникът е извършвал търговска дейност по занятия за продажба на имоти,
не е било въведено в предмета на делото, поради което и настоящата справка
се явява неотносима към спора.
Ето защо, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените
в днешно съдебно заседА.е от ищцовата страна документи, а именно: Копие от
Констативен протокол № 3325487–1 от 07.05.2025 г. и Извлечение от Viber
кореспонденция.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищцовата страна, да бъде
прието към доказателствения материал по делото на Справка от Агенцията по
вписвА.ята № 1576390 от 29.10.2025 г. за вписвА.я, отбелязвА.я и заличавА.я,
за периода 01.01.1991 г. до 29.10.2025 г. на лицето „Велна“ ЕООД.
ДА СЕ ПРИШИЕ към корицата на делото Справка от Агенцията по
вписвА.ята № 1576390 от 29.10.2025 г. за вписвА.я, отбелязвА.я и заличавА.я,
за периода 01.01.1991 г. до 29.10.2025 г. на лицето „Велна“ ЕООД.
Адв. О.: Нямам други искА.я преди разпита на вещото лице.
Адв. К.: Нямам други искА.я преди разпита на вещото лице.
Ние твърдим, че действително е нямало ток. Т.е. ние не оспорваме факта,
че е нямало ток и това ще го кажат и свидетелите така, че това може да го
установите също за безспорно, че в момента е нямало ток. Това не го
оспорваме въобще.
16
Адв. В.: Безспорно е твърдението.
С оглед изявлението на процесуалните представители на ответната
страна, СЪДЪТ намира, че следва да се допълнят безспорните по делото
факти, с обстоятелството, че към момента на извършените огледи на
процесния имот, в същия не е имало електричество, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА за безспорно и ненуждаещо се от доказване
обстоятелството, че към момента на извършените огледи от ищците, в
процесния имот не е имало електричество.
СЪДЪТ докладва постъпило заключение вх. № 30309 / 22.10.2025 г. на
допуснатата съдебно – техническа експертиза, като констатира, че същото е
депозирано в грА.ците на срока по чл. 199 ГПК.
СЪДЪТ пристъпи към изслушване на допуснатата съдебно –
техническа експертиза, с оглед, на което сне самоличността на вещото лице,
както следва:
С. П. Г., 58 г.; българин; български граждА.н; неосъждан; без родство със
стрА.те; предупреден за наказателната отговорност по чл. 291 НК, след
което същият обеща да даде незаинтересовано и безпристрастно
заключение.
Вещото лице С. Г.: Представил съм писмено заключение, което
поддържам.
Адв. О.: Нямаме въпроси към вещото лице.
На въпросите на адв. В.:
В. л. Г.: Посетил съм площадката. „Площадка“ – това поземления имот,
в който е изградена жилищна сграда с идентификатор 10135.1508.170.1.
Пояснявам, че на мястото извърших измервА.я с помощта на уред –
електронна рулетка от фирма „Bosch“. Също така използвах и контролно
измерване с ролетка 10м, които се продават в хипермаркетите.
На въпросите на адв. К.:
В. л. Г.: Не се налагаше от другата страна да се държи рулетката, защото
мога и сам извърша тази дейност по пода. Тя е достатъчно твърда, за да не се
огъва и да не пада, за да се разчита на точното измерване, без помощ от друго
17
лице.
На въпросите на адв. В.:
В. л. Г.: Пояснил съм накрая, има едно изречение, в което съм посочил,
че не се налага да представям допълнително графични части, тъй като са
отразени измервА.ята и моите съвпадат с тези, които е извършил архитект.
На въпросите на адв. К.:
В. л. Г.: Сравнение с измервА.ята на с арх. П. ги направих, защото ги в
делото и има достъп до този материал.
На въпросите на Съда:
В. л. Г.: Не е необходимо да се копае една и съща дупка за втори път.
Налична е информацията по делото. Аз извърших проверка за достоверност на
извършени вече действия. Прецених, че не е нужно да преповтарям вече
извършени действия, които според мен са правилни. Можем и десет
експертизи да назначим, най – вероятно и десет експертизи ще дадат един и
същ отговор, по отношение на размерите, които са посочени в чертежите.
На въпросите на адв. В.:
В. л. Г.: Относно въпроса: Как достигнахме до различни стойности в
табличните справки, които съм посочил? – Това произлиза от контура, който в
цветен вариант се вижда. Вие гледате черно бял, но аз го входирах цветен.
СЪДЪТ констатира, че заключението по съдебно – техническата
експертиза е депозирано в съда по електронна поща, с положен електронен
подпис, като е част от електронното досие на делото.
В 14:20 часа, СЪДЪТ представя на стрА.те, на предназначеният за
тях монитор, в оригинален PDF формат и цветен вариант от заключението
по съдебно – техническата експертиза на графичната форма с отразени
контури на самостоятелен обект 10135.1508.170.1.4 в червен цвят и на
прилежащата към него маза в жълт цвят.
В. л. Г.: Да се върнем на въпроса и на отговора на въпроса, който ми е
поставен:
На първа стрА.ца съм цитирал правилата за определяне на площите,
съгласно Наредба 7 и в §2, т. 3 е записано, че: „…. Когато външната стена е без
прозорци, балкони или лоджии, към застроената площ се включва само
18
половината от дебелината на стената, а останалата част от външната стена се
причислява като обща част на сградата.“. Предвид факта, че там, където е
стрелката и пише „Вход“, ще видите, каква е разликата между двете червени
линии. Едната е по контура извън плътната стена, а при мен е от дясната стена
е в средата на въпросната малка стена, която е към входа. Оттам идва тази
малка разлика в квадратурите при определяне на площите. Тези извадки са от
графичен софтуер.
На въпросите на адв. К.:
В. л. Г.: Отразения зид на мазето е с дебелина 60 см. Това е зидът към
входа, където на скицата е поставена стрелка. Където е в средата тази линия-
червената, контура.
За да го уточним, къде е ул. С. К. и какви са посоките на света, може би
ни трябва да отворим кадастралната карта, където се вижда. Какво общо има
площта с посоката? В момента говорим за площ!
На въпросите на Съда:
В. л. Г.: Горе на скицата на тази стрА.ца се намира ул. С. К.. От горната
страна на чертежа.
На въпросите на адв. К.:
В. л. Г.: Входът към избата е навън от към двора. От двора към коридор
и към избата е входа.
Коридорът, който е отбелязан е обща част, защото отстрА. има още едно
помещение, което е на някого другиго. При огледа е видно, че това
помещение е друга изба. На кого е другото помещение, аз няма как да знам.
Не съм мерил квадратурата, защото експертизата не засяга общи части
на сградата.
Имам огрА.чена проектантска отговорност по част „Конструкции“.
Също така имам лиценз за оценител на недвижими имоти. Имам сертификат
за управление на проекти и имам и още.
Адв. В.: Нямаме повече въпроси към вещото лице.
Адв. К.: Нямаме повече въпроси.
СтрА.те заявиха, че нямат повече въпроси към вещото
лице.
19
СЪДЪТ намира, че представеното и днес изслушано заключение на
вещото лице по съдебно – техническа експертиза, следва да бъде прието и
приобщено, като доказателство по делото, ведно с уточненията направените в
днешно съдебно заседА.е, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателство по делото, днес
изслушаното заключение на съдебно – техническата експертиза.
ДА СЕ ИЗПЛАТИ окончателното възнаграждение на вещото лице С. П.
Г., в размер на 800.00 /осемстотин/ лева, от внесения за тази цел депозит /изд.
РКО – от 25.09.2025 година/.
Адв. К.: Не оспорвам експертизата.
Адв. В.: Независимо експертизата дали е приета или не, становището ни
по експертизата е следното:
Експертизата не е обоснована, не е обективна, не съдържа изложени
научни методи, как е извършено изследването, които да обосновават научност,
специализираност, пълнота и безспорност на изводите. Не е изпълнена
задачата, която е поставена от съда, защото вещото лице само си е определило
задачата, да прави контролни измервА.я и сравнение с архитектурното
заснемА.я на арх. Теодор П., което съдът с определение от 18.09.2025 г. преди
изготвянето на експертизата и в което определение е посочено, каква трябва
да се изпълни, изрично съдът не е приел и е изключил от доказателствата по
делото това архитектурно заснемане. Правят се контролни измервА.я по една
частна експертиза, която не е годно доказателствено средство. В
обстоятелствената част, ако въобще можем да кажем, че има такава в тази
експертиза, вещото лице се позовава на отменен подзаконов нормативен акт,
като прави своите изводи, които в никой случай не могат да бъдат научни, да
каже, че му е направило такова впечатление, че в практиката се постъпва еди –
как си: „….но в практиката съм установил, че при проектиране на
архитектурни проекти проектантите определят площта на складовете със
светлата им площ.“. Това е меко казано несериозно. Няма собствени графични
част изготвени от вещото, което е назначено от съда. ИзползвА. са изцяло тези
от заснемането на арх. П. в същия мащаб, абсолютно идентични. И в днешния
разпит вещото лице потвърди, че това е така. Да не говорим, че са неясни и
нечетливи в мащаб, в който не позволява нормално възприемане, предвид
20
което крайният ми извод е, че заключението е некомпетентно, изготвено не по
поставена от съда задача и като такова в крайна сметка е негодно
доказателствено средство.
Адв. О.: Считам, че заключението е обективно и подробно дадено.
Вещото лице направи собствени измервА.я. Това, че си е позволил в
експертизата да направи едно сравнение, което принципно го намирам за
излишно, не води до влошаване или до накърняване на обективността на
неговите измервА.я. Дали ще има сравнение в експертизата, дали няма да има
сравнение, той сам си направи експертизата и си измери всички разстояния,
поради което считам, че експертизата изпълнява поставената по този начин
задача и е обективна.
Адв. К.: Това последното като свидетелски показА.я ли да го приемаме?
Адв. О.: Както искате. Аз отворих обекта, за да му предоставя достъп и
видях какво прави.
Адв. В.: Но Вие сте адвокат. Знаете, кое е допустимо в процеса и кое не.
Адв. К.: Нямам други искА.я.
Адв. О.: Нямам други искА.я. Водя двама свидетели.
Адв. К.: Нашите свидетели също са тук.
СЪДЪТ като взе предвид направеното доказателствено искане за
събиране на гласни доказателства намира, че следва да бъдат допуснати
водените в днешното съдебно заседА.е от ищцовата страна свидетели, за
установяване твърденията за проведените преговори и постигане на съгласие
за покупко – продажбата на процесният имот, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА до разпит в днешното съдебно заседА.е, като свидетели:
М.В.Ж. и А.В.А., като вписва същите в списъка на лицата за призоваване.
СЪДЪТ пристъпи към разпит на свидетеля, с оглед на което сне
самоличността му, както следва: М.В.Ж., 59 години, българка, български
граждА.н, неосъждана, предупредена за наказателната отговорност по чл. 290
НК, след което обеща да говори истината.
На въпросите на адв. О.:
Свидетелят Ж.: Аз съм брокер на недвижими имоти. Познавам К. В. и
21
А. А.. К. е адвокат покрай съответни сделки преди години, а с А. съм се
запознала ходейки в тяхната кантора и тя е преводач.
Знам за тяхна сделка за покупка на имот на ул. С. К. срещу
Музикалното училище. Там отидох като приятелка на К. да видя имота, тъй
като съм компетентна по въпроса. Кремене беше харесала този имот. Видяла е
транспаранта и ме помоли да звънна на колежката, да уредя един оглед, за да
го разгледаме и аз бях като нейна приятелка на огледа и съветник по – скоро.
Огледът се състоя към края на февруари месец, беше студено. На огледа,
който аз насрочих присъствахме аз, К. и брокера – колежката на другата
фирма. Не помня коя беше другата фирма, но мисля, че колежката беше
рускиня, май се казваше А. или А.. Тя действаше от името на продавача. Тя
беше брокер на продавача. Отидохме. Отвориха ни. Влязохме да гледаме.
Имотът нямаше ток. Беше по – следобедните часове. Нямаше ток. Беше доста
тъмничко вътре. Даже помня, че светихме с телефона. От едната стана даже
нямаше и прозорци. Разгледахме къщата отвънка, етажа. Разгледахме двора.
Влязохме вътре. Говорихме си, че е много за ремонт, че има два входа. Това е
като цяло, което си спомням. Не успахме да видим мазата. Тя нямаше ключ за
входа от другата, където са мазите. Просто отвън ни показа, откъде се влиза.
Това можахме да видим
Имаше втори оглед, който беше мисля, че беше на другия ден. Не
присъстваше А. – втория купувач. Там отново разглеждахме. Влязоха.
Разглеждаха. Аз стоях малко по – настрА., защото вече го бях виждала.
Мисля, че на втория оглед не показаха мазата.
Огледите траеха 10 – 15 минутки.
По време на огледите, не сме мерили имота.
След огледите К. и А. споделиха впечатленията си към имота и казаха,
че имотът е хубав като характеристики, но е много за ремонт. Много пари ще
отидат за ремонта. Иначе им допада като имот.
Не съм участвала в преговорите. Аз бях до там да си кажа мнението за
имота.
Адв. О.: Нямам други въпроси.
Адв. В.: Също нямам въпроси.
Адв. К.: Нямам въпроси.
22
СтрА.те заявиха, че нямат повече въпроси към свидетеля, след което
същата беше освободена и напусна залата.
СЪДЪТ пристъпи към разпит на свидетеля, с оглед на което сне
самоличността му, както следва: А.В.А., 49 години, българин, български
граждА.н, неосъждан, предупреден за наказателната отговорност по чл. 290
НК, след което обеща да говори истината.
– Ищцата А. Х. А. ми е съпруга. Желая да свидетелствам.
На въпросите на адв. О.:
Свидетелят А.: К. работи като адвокат. А. работи като преводач. Знам,
че А. и К. съвместно купиха имот. Те отдавна следяха да си споделят нещо и
намериха имот, който купиха. К. намери имота с брокер. Имотът е на ул. С. К.
№ 41. Закупиха партерен етаж, който ще си поделим.
Не съм участвал в преговорите по договаряне на сделката. Те си бяха
навити много отдавна и просто бях с тях, каквото си решат.
Ходих само на един оглед, понеже и аз участвам с някаква сума пари.
даже теглих и кредит. Мисля, че огледът беше на 20.03.2025 г. Влязохме
набързо. Нямаше ток. Светехме с телефоните. По принцип се съгласиха с
покупката.
По време на огледа не видяхме мазата. Тя беше заключена. Бяха ни
казали, че имат ключ, но нямаха. След като вече го купихме дадоха тогава ни
дадоха едни ключове, с които не можахме да отключим. Тогава се пробвах да
разбия катинара. После вече го сменихме и дадохме на съседите ключове.
Състоянието на имота беше много лошо. Фасадата беше много зле.
Вътре беше зле, но аз подкрепям жена си и бях съгласен. До някаква степен на
мен ми хареса, макар, че беше в лошо състояние.
Огледът продължи около десетина минути.
Адв. О.: Нямам повече въпроси.
Адв. В.: Нямаме повече въпроси.
Адв. К.: Нямам повече въпроси.
СтрА.те заявиха, че нямат повече въпроси към свидетеля, след което
същият беше освободен и напусна залата.
СЪДЪТ като взе предвид направеното доказателствено искане за
23
събиране на гласни доказателства намира, че следва да бъдат допуснати
водените в днешното съдебно заседА.е от ответната страна свидетели, за
опровергаване твърденията за проведените преговори и постигане на съгласие
за покупко – продажбата на процесният имот, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА до разпит в днешното съдебно заседА.е, като свидетели: А.
М. и Р. Х. Б. - Ж., като вписва същите в списъка на лицата за призоваване.
СЪДЪТ пристъпи към разпит на свидетеля, с оглед на което сне
самоличността му, както следва: А. М., 49 години, руска гражданка с
разрешение за продължително пребиваване на територията на Република
България, неосъждана, предупредена за наказателната отговорност по чл. 290
НК.
На въпросите на Съда:
Отдавна живея в България, владея български език. Обещавам да говоря
истината.
На въпросите на адв. К.:
Свидетелят М.: На К. продадох имота на ул. С. К. на обявена цена
165 000 евро. Април месец тази година е извършена сделката. Първият оглед е
извършен през януари месец. Обаждах се на една колежка и и каза, че има
́
клиенти от друга фирма. Каза, че има клиенти, които искат да гледат този
имот. На първия оглед присъстваха колежката и двете жени Жените бяха
купувачките – К. и А..
Имаше повторен оглед, който беше около две седмици по – късно.
Огледите траеха около 15 – 20 мин.
Когато ние гледахме имота за първи път казаха, че на живо изглежда по
– малък, с по – малка квадратура. Доста преговори имаше. И К. искаше да
намалим цената. Васиилий дълго време не се съгласи да намали цената, но
каза, че ако имотът изглежда по – малък, ще направи тази отбивка от цената.
Продадох имота на цена 159 500. Т.е. намалението беше 5 500. Той намали
цената във връзка с техните претенции за по – малка квадратура.
Адв. К.: Нямам повече въпроси.
Адв. В.: Нямам въпроси.
24
На въпросите на адв. О.:
Свидетелят М.: Имотът го продавахме от около година преди А. и К. да
проявят интерес към него. За тази една година осъществихме много огледи с
потенциални заинтересовА. лица. Не мога да кажа, колко са точно. Аз също
съм ходила много пъти в имота.
Адв. О.: В тези многократни Ваши посещения на имота, на Вас сторили
ви се, че действителната квадратура всъщност е по – малка. Сторили Ви се, че
квадратурата не съответства на тази, която представят?
СЪДЪТ отклонява въпроса на адв. О., тъй като субективното
отношение на брокера е ирелевантно. Той не е страна по сделката, поради
което и въпросът е неотносима.
Адв. О.: От всички тези огледи, някой от заинтересовА.те купувачи,
сподели ли ….
Адв. В.: Въпросът е неотносим!
СЪДЪТ отклонява въпроса зададен от адв. О., тъй като възприятията на
трети лица по отношение на имота предмет на конкретната сделка са
неотносими.
Адв. О.: Защо купувачите, които оглеждаха имота, не купуваха имота?
Адв. К.: Също възразявам!
Адв. В.: Също се противопоставяме!
Адв. О.: Какво беше състоянието на имота?
На въпросите на адв. О.:
Свидетелят М.: Имотът е за ремонт. Той е за тотален ремонт. Фасадата
също е за ремонт, но това не се пада на един собственик, а на всички
собственици. Тотален ремонт може да се разбира като основен.
Нямаше електричество в имота.
Имаше помещения в имота без прозорци. Тези помещения ги показах
като светех с два телефона.
Нямаше ключ за мазата. Нямаше ключ за мазата. Не е оглеждана мазата.
Мазата я гледахме отзад през прозорците.
На кандидат купувачите предоставихме документите за собственост
25
след като оставиха депозита. Така правим винаги. Не помня след кой оглед
оставиха депозита. Имаше два огледа. Ние правим проекта на договора за
депозит.
СЪДЪТ уточнява въпроса на адв. О., дали дружество в което работи
свидетелката е посредничело по други сделки на „Велна“ ЕООД или на
едноличния собственик:
Свидетелят М.: С „Велма“ съм имала две сделки.
На въпросите на адв. О.:
Свидетелят М.: Посредничила съм като брокер преди тази сделка.
Може би преди, може би след тази сделка. Присъствах при провеждане на
преговорите на сделката с К. и А.. Вие казахте, че искате намаляване на
цената заради квадратурата. Когато бяхме на преговори, аз не помня, в кой
момент Вие сте казали, че искате намаляване на цената. Преговорите се
водиха в офиса на нашата компА.я. Две или може би повече срещи имаше в
нашия офис. Помня две срещи в нашия офис.
На въпросите на Съда:
Свидетелят М.: До намалението в цената се стигна след много
преговори между мен и продавача. Аз съм участвала в определянето на
цената, тъй като съм посредник. Договарянето ставаше през мен.
Всички присъстваха в офиса, включително и В.. По време на срещата се
коментирали цената, но В. както Ви казах, нищо не отговори в този момент и
каза, че ще помисли. В. разбира български език, но почти не говори. По време
на тази среща е искан отбив от цената и причината за това е квадратурата на
имота. Това е, защото още на огледа казаха, че имотът не изглежда на тази
квадратура, която е написана в обявата. И това също е причина за намаляване
на цената. Другите причини за намаляване на цената е, че трябва да се прави
ремонт в имота. Причините са комплексни.
След коментиране на квадратурата на имота, г-н В. нищо не каза. Каза,
че може би има някакво разминаване, но не даде никакъв отговор.
На въпросите на адв. О.:
Свидетелят М.: Когато А. и К. оставяха депозит, предложиха 120 000.
Адв. О.: С какъв аргумент предложиха тази цена, толкова ниска от
оферираната?
26
Адв. К.: Възразявам! Предложението е писмено и има писмени
доказателства.
На въпросите на адв. О.:
Свидетелят М.: Не ми е известно да г-н В. да е проверявал площта на
имота.
След сделката е възможно К. да се е свързала с мен по Viber и да ми е
изпратила архитектурно заснемане. Имам доста сделки и не мога да помня
всичко по всички сделки. След сделката не помня К. да е поискала среща в
нашия офис.
Адв. О.: Нямам повече въпроси.
СтрА.те заявиха, че нямат повече въпроси към свидетеля, след което
същата беше освободена и напусна залата.
СЪДЪТ пристъпи към разпит на свидетеля, с оглед на което сне
самоличността му, както следва: Р. Х. Б. - Ж., 46 години, българка, български
граждА.н, неосъждана, предупредена за наказателната отговорност по чл. 290
НК, след което обеща да говори истината.
На въпросите на адв. К.:
Свидетелят Ж.: Фирмата, в която съм управител е посредник на
сделката между К. В., А. А. и В. В.. Присъствала съм на преговорите, като от
мен е подписан договора за депозит, в който кандидат купувача излага своите
условия и искА.я към продавача, за да пристъпи към сделката. Това формата
на депозита и на договора. С К. сме се виждали в нашия офис, за да обсъдим
при какви условия, като купувачи те са готови да пристъпят към сделка. В
този договор за депозит беше изложено искане на купувача за намаляне на
цена. От оферната цена от 165 000 беше предложена цена от 120 000, ако се не
лъжа. Това беше единственото условие, което беше изтъкнато пред продавача
В.. В хода на разговор в офиса сме коментирали мазе, коридор пред мазе,
площта, но аз и тогава на К. заявих, че съм в ролята си на управител и рядко
ходя по огледи. Не съм виждала имота на живо. Никога не съм била в него и
няма как да взема отношение към помещенията. А що се касае до площта,
нито пък състоянието му, не е предмет и подробност по сделката. А що се
касае за площта и прочее, мога да съдя само от документите, с които
разполагаме, т.е.: Титул са собственост; Схема от Кадастър; Данъчни оценки и
27
прочее, където ние проследяваме всъщност да имаме точни и съответстващи
данни между документите. Освен това, предвид, че сградата е стара със
сигурност към онзи етап никой от нас не е разполагал с одобрен архитектурен
проект или площообразуване, в което да иде реч за цена на квадратен метър
или за подобни детайли по офертата на имота, така че, това е.
Тъй като комуникацията с В. директно я води брокера по офертата– А.
М., не мога да твърдя как са минавали всички разговори. Така или иначе във
офиса на фирмата сме направили среща между кандидат – купувачите и
продавача В., в която се коментираха абсолютно същи тези неща за имота като
цяло и за площта му, и да беше направена отстъпка, включая тези въпроси за
площта, като по – скоро формулировката на продавача, че независимо какви са
разсъжденията около наличностите на имота, това е цена за този имот при
тези му характеристики в това състояние. Т.е. пак казвам, че нямаме
възможността да детайлизираме цената на имота, от какво точно се състои.
Това е.
Дори към онзи момент офертната цена от 165 000 евро беше
категорично под пазарната. Ако говорим за реална пазарна цена на имот в
идеалния център на ул. С. К., бихме говорили за цена от 200 000 евро и нагоре.
Категорично. Към тоя етап цените вече са пораснали спрямо онзи.
Адв. К.: Нямам повече въпроси.
Адв. В.: Аз също нямам въпроси.
На въпросите на адв. О.:
Свидетелят Ж.: Аз съм съдружник и управител на „Холдинг Груп
недвижими имоти“. Преди тази покупка и след нея, нашето дружество е
посредничело на фирма „Велма“ във връзка с покупки и продажби. Към онзи
етап, в който Вие се появихте като кандидат – купувач, един път. А след това
още веднъж, вече в ролята на купувач на В.. Общо три, като третата е след
сделката на въпросния имот на С. К..
Коментирахме състоянието на обекта. Старата сграда. Дори
коментирахме ако се сещате и наследниците на този имот, дали искат да го
реновират, дали са се погрижили за него и прочее. Водили сме разговор.
Правихме поправки в договора за депозит, но така или иначе като условия
имаме предложена цена. Нямаме други искА.я. Не си спомням нещо
28
конкретно относно това, защо К. е поискала тази цена.
Документите за собственост на имота ги предоставих за първи път на К.
категорично преди депозита. Преди депозита категорично не предоставяме
документи, тъй като обикновено на един имот минават десетки, да не кажа
повече кандидат – купувачи и ние няма как на всеки един от тях да
предоставяме документи за собственост, лични данни. Това практикуваме да
става след оставен депозит, т.е. заявен интерес към имота и с позволение на
продавача. Това е практиката в нашата фирма.
Не мога точно да кажа от колко време този имот продаваше, преди К. и
А. да проявят интерес към него. Със сигурност не се е продавал от кратко
време, но колко точно, сега не мога да взема отношение. На пазара на
недвижимите имоти „обективно кратко време“ се води от един до три месеца.
Беше повече от три месеца на пазара. Имаме опит със стари сгради в идеалния
център във Варна. Те са много особен продукт, много особени обекти. Те са
много особени обекти. С тях не стават бързи сделки. Готовността на купувача
да влезе в сграда, която представлява паметник на културата, изисква определя
смелост и опит с тази тема. Пак казвам: със сигурност не е била цената.
Състоянието, то обективно и субективно е такова, каквото е предвид годината
на строителство на сградата. То с невъоръжено око беше видно. Не само
състоянието на имота и сградата, са основната причина имотът да не се
продава дълго време, не не бих го казала.
Другият управител е моят съпруг. Моят съпруг не ми е споделял, К. да е
провела среща с него и да е заявила някакъв проблем. Не е, защото към
момента, в който правихме с вас сделката имахме около двайсет служители.
Така, че ние приоритетно сме си разпределили работата. Аз не знаех за
някаква претенция от страна на К. след сделката. Научих я от Вас след
посещение в офиса Ви, когато бях сама без брокера и без втория си
съдружник. Само да добавя, че в хода на тази среща Ви споделих, че не съм
говорила с тях и нямам информация. От срещата с Вас разбирам всъщност, че
имате претенции към В. и имаме проблем.
Присъствам на личната среща между купувачите – К. и А., и В..
Основният предмет на срещата всъщност беше намаляване на цената.
Преговори по цената. Това беше основното. Купувачът стандартно винаги
изтъква: състоянието; бъдещите разходи; мазето, което всъщност е на същия
29
етаж, както е апартамента и т.н. Основната тема на срещата беше постигането
на цена, която да удовлетворява и двете стрА.. Не мога да кажа дали на тази
среща К. заяви, че и се струва, че квадратурата е по – малка. Не знам дали е
́
била на тази или на предходна.
А. М. разговаря с В.. Аз лично с В. в същия ден, когато направих
срещата с Вас. Не бях виждала господина. Брокерът си комуникира с
клиентите, които обслужва. В. В. не говори български език или поне аз не
знам да говори на български. Аз с него комуникирам на руски. Тримата си
говорихме на руски и превеждахме в хода на срещата. Не знам той да е
предприемал действия по установяване квадратурата на жилището.
Адв. О.: Нямам повече въпроси.
На въпросите на адв. В.:
Свидетелят Ж.: К. В. посети офиса ни, но не непосредствено преди
днешното съдебното заседА.е, всъщност един ден, който не мога да назова
честно казано, но да го нарека, че беше след сделката. Така се случи, че
брокерът А. М. беше извън офиса, даже е ако не извън града по това време.
Моят съпруг и съдружник, и управител също не беше в офиса. Така, че ми
съобщиха, че трябва да направя среща с К., на която среща К. ми каза за
претенциите си, за съдебен иск. Аз тогава и казах, че не сме обсъждали този
́
въпрос, че аз нямам информация и няма как на тази среща с К. да изляза с
някаква официална позиция на фирмата, дали бихме съдействали, на кого. Но
К. честно казано, защото сме длъжни да казваме честно, Вие тогава ми
препоръчахте предвид, че и Вие сте клиент на фирмата в качеството си на
купувач и да не правим неразумни действия, да не опетняваме репутацията и
всъщност да не участваме.
На въпросите на адв. О.:
Свидетелят Ж.: В последствие разбрах, че К. поиска от нас връщане на
част от комисионна ни, след като го съобщих на съдружника ми и съпруг Г. Ж.
за нашата среща. Той ми сподели за това нещо, че е имал разговор с него и че
сте поискали връщане на комисионното възнаграждение. Не знам и не помня
дали К. е искала връщане на цялото комисионно възнаграждение. Каквото и
да се поискали тогава в разговора с него, моята реакция беше само една –
комисионното възнаграждение се заплаща при свършена сделка и Вие
очевидно не се опитвате да обявите сделката за нищожна, а всъщност имате
30
други претенции, така, че нашата посредническа услуга е свършена в пълен
размер. Не знам, какво е отговорил съпруга ми на това искане и на тази
претенция. Може би моята реакция е била по – първосигнална и че нашата
комисионна не се изчислява по същия начин на квадратен метър, защото
разбрах, че това е основната претенция.
Задължително проверяваме доколко обявените от нас параметри на
сделката са коректни. Проверяваме по отношение на квадратури. Проверката,
която можем да направим е от предоставения документ за собственост и
примерно влизаме в Кадастър, за да видим, как излиза имота в Кадастъра, кои
са частите, които прилежат..., т.е. проверката е документална. Физически не
ходим и не мерим с рулетки.
На въпросите на адв. К.:
Свидетелят Ж.: Имаше друг брокер от фирма „Адрес“, която доколкото
разбрах е присъствала дори на един или два огледа. Не мога да кажа, тъй като
аз не съм била там. Доколкото разбрах К. се е споразумяла с колежката М. Ж.,
да стане наш клиент, за да постигне максимално добри условия. Казвам от
Ваша гледна точка, че така бихме били по – мотивирА. за сделката, за
постигане на цена.
Адв. К.: Нямам повече въпроси.
На въпросите на адв. О.:
Свидетелят Ж.: К. плати комисионната.
СтрА.те заявиха, че нямат повече въпроси към свидетеля, след което
същата беше освободена и напусна залата.
Адв. О.: Нямаме други доказателствени искА.я. Представям списък на
разноските.
Адв. В.: Нямаме други доказателствени искА.я. Представям списък на
разноските.
Адв. О.: Възразявам срещу прекомерност на адвокатското
възнаграждение.
Адв. В.: Няма да правя възражения за прекомерност на адвокатското
възнаграждение.
СЪДЪТ като взе предвид поведението на стрА.те намира, че са налице
31
предпоставките за даване ход на устните състезА.я, поради което и на
основА.е чл. 149, ал. 1 от ГПК
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗА.Я
Адв. О.: Моля да уважите предявения иск.
Моля да ми присъдете разноските.
Моля да ми дадете възможност за депозиране на писмени бележки.
Адв. В.: От името на нашия доверител, Ви моля да постановите
решение, с което да оставите без уважение предявените обективно и
субективно кумулативно съединени искове с правно основА.е чл. 210, ал. 2,
предл. 2 от ЗЗД и акцесорните такива по чл. 86 от ЗЗД, като неоснователни и
недоказА..
Аз също ще моля, да ми бъде предоставена възможност да представя
писмени бележки, като моля при възможност съдът да ми определи срок, след
изготвяне на протокола, с оглед събрА.те гласни доказателства в днешно
съдебно заседА.е
Моля също да бъдат присъдени разноски в полза на представляваното от
мен лице.
СЪДЪТ като взе предвид, че делото е разяснено, на основА.е чл. 149,
ал. 2 от ГПК обявява устните състезА.я за приключили и посочва, че ще обяви
решението си в законоустановения срок.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ищцовите стрА., да представят писмена
защита, в седемдневен срок, считано от изготвяне на протокола.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ответната страна, да представят писмена
защита, в десетдневен срок, считано от изготвяне на протокола.
Протоколът е изготвен в съдебно заседА.е, което е приключило в
15:28часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
32